# 14 DERECHO CIVIL. EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

CÁPSULA # 14
DERECHO CIVIL. EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE INMUEBLES.
1.- ¿EN QUE CONSISTE UN CONTRATO DE ARRENDAMIENTO?
Es un acuerdo de voluntades mediante el cual las dos partes contratantes se obligan
recíprocamente, una llamada arrendador a conceder el uso o el goce temporal de una
cosa, y la otra, denominada inquilino o arrendatario, a pagar por ese uso o goce un precio
cierto. Este contrato es comúnmente conocido como contrato de “Renta”.
2.-¿QUIENES SON LAS PARTES QUE INTERVIENEN EN ESTE CONTRATO?
*ARRENDADOR: Es el sujeto propietario o apoderado que concede el derecho del uso y
goce de un bien en forma temporal a cambio de una contraprestación en dinero o en
especie.
* ARRENDATARIO O INQUILINO: Es la persona que obtiene el uso y goce de un bien de
forma temporal pagando a cambio de este una contraprestación cierta en dinero o en
especie.
3.- ¿QUE OBLIGACIONES TIENEN LAS PARTES QUE INTERVIENEN EN EL CONTRATO?
* OBLIGACIONES DEL ARRENDADOR:
1. Debe entregarla con todas sus pertenencias, y debe entregarla en estado de servir
para el uso convenido o conforme a su naturaleza. La entrega debe hacerse en el
tiempo convenido y a falta de pacto expreso, cuando sea requerido por el
arrendatario. La entrega puede ser real o virtual.
2. Debe conservar la cosa en ese mismo estado.
3. Garantizar el uso o goce pacífico de la cosa por todo el tiempo del contrato;
responder por los vicios o defectos ocultos de la cosa arrendada, sean anteriores al
contrato o que hayan aparecido después sin culpa del arrendatario, en cualquiera de
aquellos supuestos podrá el arrendatario pedir la disminución de la renta o la
rescisión del contrato, a menos que el arrendador acredite que el arrendatario tuvo
conocimiento antes de celebra el contrato.
4. Reembolso de mejoras. Existen tres hipótesis de la obligación de reembolsar o de
pagar al arrendatario el importe de las obras realizadas:
a) Si en el contrato (o posteriormente), autorizó al arrendatario para hacerla y el
arrendador se obligó a pagarlas.
b) Si se trata de mejoras útiles o urgentes y por culpa del arrendador se
rescindiese el contrato.
c) Cuando el contrato sea por tiempo indeterminado, si el arrendador facultó al
arrendatario para hacer mejoras y antes del tiempo necesario para que el
mismo arrendatario quede compensado con el uso de las mejoras, de los gastos
que hizo, el arrendador diere por terminado el arrendamiento.
5. Preferir al arrendatario en caso de venta y de nuevo arrendamiento. Este
derecho denominado también derecho del tanto, dá preferencia al inquilino sobre
terceros interesados.
* OBLIGACIONES DEL ARRENDATARIO O INQUILINO:
1. Pagar la renta en la forma y tiempo convenidos. La renta debe ser cierta y
determinada o determinable, pero no forzosamente en dinero. Se debe paga en el
lugar convenido, si no hubo convenio expreso, se debe pagar en el domicilio del
arrendatario (art. 2298 Código Civil de Aguascalientes - CCA). Respecto a la fecha
se pagará por periodos vencidos para bienes urbanos (art. 2323 CCA). En caso de
incumplimiento a esta obligación se puede pedir la rescisión del contrato y el pago
de rentas no cubiertas o bien el cumplimiento.
2. Usar la cosa rentada precisamente para el uso convenido o en su defecto, para el
que sea conforme a la naturaleza de la misma cosa.
3. Conservar en buen estado la cosa. La obligación de efectuar las reparaciones
menores o locativas. Debe asegurar la finca si establece en ella una industria
peligrosa (art. 2311 C.C.A.).
4. Poner en conocimiento del arrendador la necesidad de las reparaciones que en
concreto exija la cosa arrendada, así como avisarle de toda usurpación o novedad
dañosa, so pena de pagar daños y perjuicios al arrendador.
5. Permitir al arrendador determinados actos en la casa arrendada antes del
término del arrendamiento, como hacer reparaciones en la cosa arrendada.
6. Devolver la cosa arrendada, al concluir el arrendamiento, tal como la recibió,
salvo que hubiere perecido o se hubiere menoscabado por el tiempo o por causa
inevitable. El incumplimiento o cumplimiento tardío de esta obligación hace
responsable al inquilino moros del pago de daños y perjuicio que pueden exceder
el monto de la renta y cuantificarse pericialmente (art. 2300 C.C.A.)
4. TERMINACIÓN DEL ARRENDAMIENTO.
•
El vencimiento del plazo. Cuando las partes no han señalado plazo de duración del
arrendamiento o han convenido en que su duración sea indefinida o por tiempo
voluntario, cualquiera de ellas puede darlo por concluido mediante un preaviso
fehaciente dado a la otra parte con 15 días de anticipación si se trata de un predio
urbano o de un año si el inmueble es rustico.
o Prórroga convencional. El vencimiento del plazo de duración del contrato no
pone fin al arrendamiento, cuando el contrato se prorroga por convenio entre las
partes.
Prórroga tácita. Cuando después de vencido el plazo de arrendamiento continúa el
arrendatario en el uso de la cosa arrendada sin oposición del arrendador, se interpreta
como un acuerdo tácito para renovar la duración del contrato y prolongarla por tiempo
indefinido. Si el arrendador no reclama expresamente la devolución de la finca arrendada
dentro de los diez siguientes al vencimiento del contrato, opera la tácita reconducción o
prórroga tácita del contrato.
5.- ¿QUE REQUISITOS DEBE CONTENER EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE FINCAS
URBANAS? (Art. 2320-C del CCA)
El contrato de arrendamiento deberá contener cuando menos las siguientes
estipulaciones:
I.- Nombres del arrendador y arrendatario;
II.- La ubicación del inmueble;
III.- Descripción detallada del inmueble objeto del contrato y de las instalaciones y
accesorios con que cuenta para el uso y goce del mismo, así como el estado que guardan;
IV. El monto de la renta;
V. La garantía, en su caso;
VI.- La mención expresa del destino habitacional del inmueble arrendado;
VII.- El término del contrato; y
VIII.- Las obligaciones que arrendador y arrendatario contraigan adicionalmente a
las establecidas en la Ley.
6.- ¿COMO DEBE PAGARSE LA RENTA EN EL CASO DE ARRENDAMIENTO DE FINCAS
URBANAS?
La renta debe pagarse en los plazos convenidos y a falta de convenio, por meses vencidos;
En el caso de fincas urbanas el monto de la renta deberá ser forzosamente fijado en
dinero y en moneda nacional.
7.- FORMA DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.
Este contrato debe celebrarse por escrito, la falta de este requisito es imputable al
arrendador. (Art 2277 C.C.A.).
Agradecemos al P.D. Gabriel Rivera Villegas de Brand Abogados, la elaboración de
la presente cápsula. Enhorabuena.
AMDG
“LA VERDAD NOS HARÁ LIBRES”
BRAND ABOGADOS