“Efectos de las Normas de Excepción sobre la Planificación Urbana

Pontificia Universidad Católica de Chile
Instituto de Estudios Territoriales y Urbanos
Magíster en Desarrollo Urbano
Alumno:
Jorge Alcaíno Vargas
Profesor Guía:
Martín Santa María O.
Junio 2008
“Efectos de las Normas de Excepción sobre la
Planificación Urbana Comunal y sobre los
Conflictos Urbanos”
Efectos de las Normas de Excepción sobre la Planificación Urbana Comunal y sobre los Conflictos Urbanos
Dedico este trabajo a mis futuras hijas Sofía y Valentina.
Vayan mis palabras de agradecimiento a mi esposa Ana Isabel y a mi hijo Cristóbal por el
tiempo que les quité para dedicarlo a este trabajo, a Oriana mi jefa por su comprensión y
a Martín Santa María, mi profesor guía, por su apoyo.
Efectos de las Normas de Excepción sobre la Planificación Urbana Comunal y sobre los Conflictos Urbanos
ÍNDICE
I.
RESUMEN ...................................................................................................... 1
II.
INTRODUCCIÓN ............................................................................................ 1
2.1.-
El Problema......................................................................................................3
2.1.1. Por qué sólo estas dos normas ............................................................................. 4
2.2.-
Preguntas de Investigación..............................................................................5
2.2.1. Pregunta General................................................................................................... 5
2.2.2. Preguntas Específicas ........................................................................................... 5
2.2.3. Relevancia de la Investigación: ............................................................................. 5
2.3.-
Objetivos de la Investigación ...........................................................................6
2.3.1. Objetivo General: ................................................................................................... 6
2.3.2. Objetivos específicos: ............................................................................................ 6
a) En el área de la Territorial:
b) En el área de la Planificación:
c) En el área de la Participación Ciudadana:
2.4.-
III.
6
6
6
Hipótesis ..........................................................................................................6
MARCO TEÓRICO ......................................................................................... 7
3.1.3.2.-
Introducción......................................................................................................7
Enfoque Teórico...............................................................................................7
3.2.1. Primeras expresiones urbanas .............................................................................. 7
3.2.2. Concepto de Urbanismo ........................................................................................ 8
3.2.3. Orígenes de la legislación urbanística ................................................................... 8
3.2.4. Concepto de Derecho Urbanístico....................................................................... 10
3.2.5. Principios del Derecho Urbanístico y su presencia en la legislación chilena ...... 10
a)
b)
c)
d)
e)
f)
g)
Principio de Legalidad:
Principio de la Planificación Legitimante:
Principio de la Función Social de la Propiedad:
Principio de Igualdad:
Principio de la Participación:
Principio de Autotutela del Derecho Urbanístico:
Principio de Protección Jurídica de los Administrados:
11
11
12
12
13
16
17
3.2.6. Normativa Urbanística vigente en Chile............................................................... 17
a) Legislación Urbanística desde la Independencia hasta el año 1953
b) Legislación Urbanística desde el año 1953 hasta el presente
c) La Ordenanza General
17
19
20
3.2.7. Normas, planes, jerarquías.................................................................................. 20
a)
b)
c)
d)
IV.
Relación de la Planificación Urbana en Chile y cumplimiento de Normas
Instrumentos de Planificación en Chile
Jerarquías
Instrumentos de Planificación aplicables a la Tesis
20
21
22
23
SENTIDO Y ORIGEN DE LAS NORMAS EN ANÁLISIS ............................. 25
4.1.-
Normas vigentes a mayo de 2007 .................................................................25
4.1.1. Beneficio por Fusión de Terrenos, Art. 63. .......................................................... 25
a) En la Ley General
b) En la Ordenanza General
25
25
4.1.2. Conjunto Armónico............................................................................................... 26
a) En la Ley General
b) En la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones (OGUC)
26
28
4.1.3. Reflexiones sobre el estado actual de ambas normas ........................................ 30
4.1.4. Sobre la aplicación de ambas normas................................................................. 31
a)
b)
c)
d)
4.2.-
Aplicación del beneficio por fusión de terrenos
Pronunciamientos oficiales sobre la aplicación del beneficio por fusión de terrenos.
Aplicación del beneficio por Conjunto Armónico
Pronunciamientos oficiales sobre la aplicación del beneficio por Conjunto Armónico
31
32
32
34
Origen y Evolución de las normas en análisis ...............................................34
4.2.1. Beneficio por Fusión de Terrenos, Art. 63. .......................................................... 34
a) Beneficio por Fusión de Terrenos en la Ley General
34
i
Efectos de las Normas de Excepción sobre la Planificación Urbana Comunal y sobre los Conflictos Urbanos
b) Propuesta de modificación de la LGUC
c) Pronunciamientos oficiales sobre la aplicación del beneficio por Fusión de Terrenos.
35
35
4.2.2. Conjunto Armónico............................................................................................... 36
a)
b)
c)
d)
e)
f)
Conjuntos Armónicos en la Ley General
Síntesis de las normas sobre Conjuntos Armónicos en la Ley General
Propuesta de modificación de la LGUC
Conjuntos Armónicos en la Ordenanza General
Modificaciones posteriores a la OGUC
Síntesis de las modificaciones en la Ordenanza General sobre Conjuntos Armónicos
36
40
41
41
71
78
4.2.3. Comentarios finales sobre el Origen y Evolución de ambas normas. ................. 81
4.3.-
Sobre el propósito o sentido de las 2 normas................................................82
4.3.1. Sobre el propósito o sentido del beneficio por fusión de terrenos, art. 63 de la Ley
General de Urbanismo y Construcciones (LGUC) ........................................ 82
4.3.2. Sobre el propósito o sentido de los beneficios por Conjunto Amónico ............... 84
V.
PRESENCIA DE LAS 2 NORMAS EN LAS COMUNAS DEL GRAN
SANTIAGO ................................................................................................... 86
5.1.-
Referencias a las normas en los PRC de las 34 comunas ............................87
5.1.1. Consideraciones en las Ordenanzas Locales ..................................................... 87
a) Metodología
b) Generalidades
c) Tratamiento de las 2 normas en los PRCs
87
87
92
5.1.2. Análisis cualitativo del tratamiento de las 2 normas en los PRCs....................... 95
a)
b)
c)
d)
e)
f)
g)
Plan Regulador de La Reina
Plan Regulador de Las Condes
Plan Regulador de Providencia
Plan Regulador de Puente Alto
Plan Regulador de Recoleta
Plan Regulador de San Joaquín
Plan Regulador de Vitacura
95
95
96
97
98
99
99
5.1.3. Conclusiones........................................................................................................ 99
a) Sobre aplicabilidad de las 2 normas en los PRC
b) Sustento normativo
c) Replicabilidad
5.2.-
99
101
101
Aplicación de las 2 normas en las 34 comunas durante el año 2006 ..........102
5.2.1. Metodología ....................................................................................................... 102
5.2.2. Reporte de datos del MINVU y del trabajo de campo ....................................... 103
5.2.3. Dimensionamiento de la aplicación de Conjuntos Armónicos y Beneficio por
Fusión de Terrenos (art. 63 LGUC)............................................................. 105
a) Relación entre las normas aplicadas en las 34 comunas del Gran Santiago
b) En relación con la cantidad de permisos totales emitidos y superficies aprobadas en las 34
comunas del Gran Santiago
c) Análisis de las 34 comunas del Gran Santiago
105
105
107
5.2.4. Distribución y concentración de la aplicación de las 2 normas ......................... 109
a) Sobre la Cantidad de Permisos
b) Sobre las Superficies Aprobadas
c) Análisis comparativo por comuna
109
110
112
5.2.5. Localización de la aplicación de las 2 normas................................................... 113
5.2.6. Alturas de los proyectos acogidos a las dos normas......................................... 115
5.2.7. Relación con la actividad inmobiliaria ................................................................ 116
a) Edificación año 2006
b) Mercado inmobiliario habitacional
5.3.-
VI.
116
117
Conclusiones y Comentarios .......................................................................124
CONFLICTOS URBANOS EN EL GRAN SANTIAGO ............................... 126
6.1.-
Análisis de prensa sobre conflictos urbanos................................................126
6.1.1. Metodología y Resultados Preliminares ............................................................ 126
a)
b)
c)
d)
Universo de noticias
Clasificación de Noticias
Análisis cuantitativos de los datos
Análisis cualitativo de la información
127
128
131
131
6.1.2. Temáticas predominantes observadas en general............................................ 131
6.1.3. Temáticas predominantes observadas en las dos áreas de interés ................. 136
ii
Efectos de las Normas de Excepción sobre la Planificación Urbana Comunal y sobre los Conflictos Urbanos
a) Análisis Cuantitativos
b) Análisis Cualitativo
136
140
6.1.4. Temáticas relacionadas con las 2 normas ........................................................ 151
6.2.-
Presencia de grupos pro-defensa ................................................................151
VII. CONCLUSIONES GENERALES ................................................................ 154
7.1.7.2.-
Sobre la intensidad de la aplicación de las normas en Santiago.................154
Sobre la vigencia de los fundamentos que originaron las 2 normas............154
7.2.1. Beneficio por Fusión de Terrenos...................................................................... 154
7.2.2. Conjunto Armónico............................................................................................. 155
7.3.-
Sobre la tendencia en la normativa..............................................................155
7.3.1. Últimas modificaciones a la Ordenanza General (julio y Agosto 2007)............. 155
7.3.2. Proyecto de ley que modifica la LGUC .............................................................. 156
a)
b)
c)
d)
e)
7.4.7.5.7.6.7.7.-
Modificación propuesta para el Beneficio por Fusión de Terrenos
Modificación propuesta para la norma sobre Conjunto Armónico
Observaciones recibidas al proyecto de ley.
Observaciones de la CChC a la propuesta de modificar los 2 beneficios.
Opinión acerca del proyecto de ley.
156
156
157
157
158
La Planificación Urbana v/s la existencia de este tipo de Normas...............159
Sobre la relación de la presencia de las Normas y los Conflictos Urbanos.159
Propuestas y recomendaciones...................................................................160
Sobre los aportes del presente trabajo ........................................................160
VIII. BIBLIOGRAFÍA .......................................................................................... 162
IX.
SIGLAS Y ABREVIACIONES UTILIZADAS............................................... 163
X.
ANEXOS ..................................................................................................... 165
10.1.- Anexo 1: Antecedentes sobre fundamentos de algunas modificaciones a la
OGUC sobre Conjunto Armónico.................................................................165
10.1.1.
a)
b)
c)
d)
Minutas tenidas en cuenta para modificación OGUC mediante D.S. 128 (V. y
U.) de 1996.................................................................................................. 165
Primera Minuta
Segunda Minuta
Cuadro que resume cambios:
Cuadro con cálculos de Altura de Edificación:
165
167
169
170
10.2.- Anexo 2: Entrevistas ....................................................................................171
10.2.1.
10.2.2.
10.2.3.
10.2.4.
Entrevista efectuada a Don Amador Brieva Alvarado, el día 26 de septiembre
de 2007........................................................................................................ 171
Entrevista efectuada a Don Luis Eduardo Bresciani L., el día 03 de enero de
2008............................................................................................................. 177
Entrevista efectuada a Don Patricio Herman P., el día 31 de diciembre de
2007............................................................................................................. 184
Entrevista efectuada a Don Bernardo Echeverría Vial, el día 28 de mayo de
2008............................................................................................................. 189
10.3.- Anexo 3 ........................................................................................................194
10.3.1.
Metodología sobre Consideraciones de las Normas en las Ordenanzas
Locales de los Planes Reguladores Comunales......................................... 194
a) Comunas con PRC propio
b) Buscador de Texto
c) Resto de las comunas
194
194
196
10.4.- Anexo 4: .......................................................................................................197
10.4.1.
a)
b)
c)
d)
e)
f)
Disposiciones que se refieren a las 2 Normas, en las Ordenanzas Locales de
los Planes Reguladores Comunales. .......................................................... 197
Plan Regulador de Huechuraba
Plan Regulador de La Reina
Plan Regulador de Las Condes
Plan Regulador de Providencia
Plan Regulador de Puente Alto
Plan Regulador de Recoleta
197
197
197
198
201
201
iii
Efectos de las Normas de Excepción sobre la Planificación Urbana Comunal y sobre los Conflictos Urbanos
g) Plan Regulador de San Joaquín
h) Plan Regulador de Vitacura
203
204
10.5.- Anexo 5: Resumen de Noticias....................................................................205
10.5.1.
a)
b)
c)
d)
e)
f)
g)
h)
i)
j)
k)
10.5.2.
a)
b)
c)
d)
e)
f)
g)
h)
i)
j)
k)
l)
10.5.3.
Ficha de Noticias Relacionadas con Planes Reguladores Comunales ...... 205
Planes Reguladores Comunales en General
Planes Reguladores Comunales Fuera de Santiago
Plan Regulador de Ñuñoa
Plan Regulador de Santiago
Plan Regulador de Huechuraba
Plan Regulador de Recoleta
Plan Regulador de Lo Barnechea
Plan Regulador de La Florida
Modificaciones al Plan Regulador de Vitacura:
Plan Regulador de Providencia
Plan Regulador de San Miguel
205
207
208
212
212
212
213
213
214
220
223
Ficha de Noticias Relacionadas con los Permisos de Edificación
Cuestionados............................................................................................... 225
Permisos de Edificación (Casos en General)
Proyecto Sporting (o Sagrados Corazones), Comuna de Viña del Mar
Edificio Territoria 3000, comuna de Las Condes
Proyecto Santa Rosa de Las Condes, comuna de Las Condes
Proyecto Edificio en Condominio Plaza Yolanda, Rosario Norte, comuna de Las Condes
Proyecto Edificio Carmencita, comuna de Las Condes
Proyecto Edificio Federación Rusa, comuna de Las Condes
Proyecto Edificio Corpbanca, Comuna de Las Condes
Proyecto Edificio Costanera Center, comuna de Providencia
Proyecto Edificio en Concón, comuna de Concón
Proyecto Edificio Cerro San Luis, comuna de Las Condes
Proyecto de Edificación Plaza Las Lilas, comuna de Providencia
225
230
230
231
232
233
233
233
234
234
234
235
Ficha de Noticias de Interés General .......................................................... 237
Índice de Ilustraciones
Ilustración 1
Ilustración 2
Ilustración 3
Ilustración 4
Ilustración 5
Ilustración 6
Ilustración 7
Ilustración 8
Ilustración 9
Ilustración 10
Ilustración 11
Ilustración 12
Ilustración 13
Ilustración 14
Ilustración 15
Ilustración 16
Ilustración 17
Comunas del Gran Santiago consideradas en el estudio ........................................................ 86
Comunas con o sin PRC propio............................................................................................... 89
Antigüedad PRC ...................................................................................................................... 89
PRC con normas C. Armónico ................................................................................................. 94
PRC con normas Fusión.......................................................................................................... 94
Relación Aplicación Normas Conjunto Armónico v/s Fusión de Terrenos ..............................113
Comunas en las que se aplicó alguna de las 2 normas..........................................................114
Localización Comunas en que se aplicó Conjuntos Armónicos ..............................................114
Localización Comunas en que se aplicó el Beneficio Fusión de Terrenos .............................115
Localización Alturas Promedio de edificios acogidos a alguna de las 2 normas ....................116
Localización Venta de Departamentos / Valores UF-m2 ........................................................120
Localización Venta de Casas / Valores UF-m2.......................................................................121
Distribución Geográfica de Proyectos Habitacionales en el Gran Santiago, a Junio de 2007 122
Cantidad de proyectos en altura, en construcción durante 2006 ............................................123
Temas noticiosos (grado de conflicto) sobre PRC en el Gran Santiago .................................138
Temas noticiosos (grado de conflicto) sobre Permisos de Edificación en el Gran Santiago...139
Localización Grupos de defensa de derechos Urbanos en el Gran Santiago.........................153
Índice de Esquemas
Esquema 1
Esquema 2
Esquema 3
Procedimiento de aprobación de los Planes Reguladores Comunales.................................... 24
Procedimiento de aprobación de los Planos Seccionales........................................................ 24
Relación entre beneficios......................................................................................................... 70
Índice de Gráficos
Gráfico 2
Gráfico 3
Evolución del beneficio de Constructibilidad por Conjunto Armónico ...................................... 81
Aplicación de Conjuntos Armónicos v/s Beneficio por fusión de Terrenos, en Cantidad de
Permisos Totales y Superficies Totales en el Gran Santiago. ................................................105
iv
Efectos de las Normas de Excepción sobre la Planificación Urbana Comunal y sobre los Conflictos Urbanos
Gráfico 4
Gráfico 5
Gráfico 6
Gráfico 7
Gráfico 8
Gráfico 9
Gráfico 10
Gráfico 11
Gráfico 12
Gráfico 13
Gráfico 14
Gráfico 15
Gráfico 17
Gráfico 18
Gráfico 19
Gráfico 20
Gráfico 21
Gráfico 22
Gráfico 23
Gráfico 24
Gráfico 25
Gráfico 26
Gráfico 27
Gráfico 28
Gráfico 29
Gráfico 30
Cantidad de Permisos otorgados, año 2006: Conjuntos Armónicos y Beneficio por Fusión de
Terrenos respecto del total (en número y %) ..........................................................................106
Superficies aprobadas, año 2006: Conjuntos Armónicos y Beneficio por Fusión de Terrenos
respecto del total (m2 y %) .....................................................................................................106
Permisos Acogidos a Conjunto Armónico, respecto del total comunal (%).............................107
Superficie Acogida a Conjunto Armónico, respecto del total comunal (%) .............................108
Permisos Acogidos a Fusión de Terrenos, respecto del total comunal (%) ............................108
Superficie Acogida a Fusión de Terrenos, respecto del total comunal (%).............................109
Número de Permisos de Edificación Acogidos a Conjunto Armónico año 2006 .....................110
Número de Permisos Acogidos a Fusión de Terrenos por comuna año 2006 ........................110
Superficies Acogidas a Conjunto Armónico por comuna año 2006 ................................111
Superficies Totales de Permisos de Obra Nueva por comuna año 2006.........................111
Número de Permisos de Edificación Acogidos a Conjunto Armónico y beneficio por Fusión de
Terrenos, año 2006 por comuna.............................................................................................112
Superficies Acogidas a Conjunto Armónico y beneficio por Fusión de Terrenos, por comuna
año 2006, en m2 .....................................................................................................................113
Promedio de alturas (en Nº de pisos y orden decreciente) de edificios acogidos a alguna de las
2 normas por comuna. ............................................................................................................115
Permisos de Edificación Obra Nueva, Totales otorgados por comuna (fuente INE), y Permisos
otorgados con Conjunto Armónico y beneficio por Fusión de Terrenos, año 2006.................117
Superficies aprobadas por comuna (fuente INE), y superficies con Conjunto Armónico y
beneficio por Fusión de Terrenos, año 2006 ..........................................................................117
Distribución Comunal de Ventas 2do. trimestre 2007 .............................................................122
Concentración de la Oferta en Unidades Habitacionales por Comuna ...................................123
Noticias por Mes, Mayo de 2006 a abril de 2007 ....................................................................128
Cantidad de Noticias Publicadas por tema, entre Mayo y Diciembre de 2006........................133
Cantidad de Noticias Publicadas por tema, entre Enero y Abril de 2007................................134
Cantidad de Noticias Publicadas por tema, entre Mayo de 2006 y Abril de 2007...................135
Resumen porcentaje de Noticias por Materia .........................................................................136
Temas noticiosos en el área de Planes Reguladores Comunales ..........................................137
Temas noticiosos en el área de los Permisos de Edificación Cuestionados...........................139
Materias abordadas respecto del total de Noticias referidas a los Planes Reguladores
Comunales..............................................................................................................................144
Materias abordadas respecto del total de Noticias referidas a los Permisos de Edificación...149
Índice de Cuadros
Cuadro 4.1-1
Cuadro 4.2-1
Cuadro 4.2-2
Cuadro 4.2-3
Cuadro 5.1-1
Cuadro 5.1-2
Cuadro 5.1-3
Cuadro 5.1-4
Cuadro 5.1-5
Cuadro 5.1-6
Cuadro 5.1-7
Cuadro 5.2-1
Cuadro 5.2-2
Cuadro 5.2-3
Cuadro 5.2-4
Cuadro 6.1-1
Cuadro 6.1-2
Cuadro 6.1-3
Cuadro 6.1-4
Cuadro 6.1-5
Cuadro 6.1-6
Cuadro 6.1-7
Cuadro 6.2-1
Beneficios por concepto de Conjunto Armónico ...................................................................... 33
Síntesis de Normas sobre Conjuntos Armónicos en la Ley General........................................ 40
Síntesis de Normas sobre Conjuntos Armónicos en la Ordenanza General............................ 79
Evolución de los beneficios de los Conjuntos Armónicos en la Ordenanza General ............... 80
Comunas del Gran Santiago con Plan Regulador Comunal propio ......................................... 87
Últimos Planes Reguladores Aprobados ................................................................................. 89
Caso Ordenanza Local PRC La Granja ................................................................................... 90
Caso Ordenanza Local PRC Lo Barnechea ............................................................................ 90
Caso Ordenanza Local PRC Macul ......................................................................................... 91
Caso Ordenanza Local PRC San Joaquín............................................................................... 91
Matriz de evaluación de la presencia de las normas en las 34 comunas del Gran Santiago... 93
Permisos de Edificación Acogidos a ambas Normas Durante el año 2006 ............................104
Venta Total de Unidades Habitacionales, año 2006 ...............................................................118
Venta Total de Departamentos, año 2006 ..............................................................................119
Venta Total de Casas, año 2006.............................................................................................121
Recortes de Prensa Escrita: Nº de Noticias por Día y Mes, durante el Periodo de 1 Año, a
contar del mes de Mayo de 2006............................................................................................127
Clasificación y Concentración de Noticias ..............................................................................129
Resumen participación de áreas temáticas de interés urbano ...............................................136
Participación de Temas noticiosos en el área Planes Reguladores Comunales ....................137
Participación de temas noticiosos en el área Permisos de Edificación Cuestionados ............138
Materias abordadas en cada Tema de los Planes Regulador Comunales .............................145
Materias abordadas en cada Tema de los Permisos de Edificación Cuestionados ................150
Grupos en defensa de Derechos urbanos detectados entre mayo de 2006 y abril de 2007...152
v
Efectos de las Normas de Excepción sobre la Planificación Urbana Comunal y sobre los Conflictos Urbanos
TESIS
JORGE ALCAÍNO VARGAS
Efectos de las Normas de Excepción sobre la Planificación Urbana Comunal y sobre los Conflictos Urbanos
I.
RESUMEN
La aplicación de las normas de excepción que actualmente contempla la normativa chilena,
relativas a Conjunto Armónico y beneficio por Fusión de Terrenos -que permiten sobrepasar los
máximos permitidos por los Planes Reguladores Comunales-, obedece básicamente a la lógica
que le impone el mercado inmobiliario a la ciudad, y desvirtúan la planificación urbana comunal,
contribuyendo a intensificar los conflictos urbanos que ocasiona la edificación en altura a la cual
se asocian.
La evolución de la normativa de Conjuntos Armónicos evidencia que su propósito original, como
herramienta de diseño urbano, se perdió en el tiempo y derivó hacia una herramienta de gestión
urbana, pasando del control municipal a manos del nivel central del Estado, produciendo con
ello distorsiones en la planificación urbana de nivel local.
II.
INTRODUCCIÓN
“El 1º de Enero de 2006 en esta tribuna publicamos la columna “Barrio Plaza Las Lilas”, mediante la cual
dimos a conocer a la opinión pública una curiosa “interpretación” del marco regulatorio urbano en la
comuna de Providencia para que el grupo económico Penta pudiera llevar a cabo un proyecto inmobiliario
-singularizado como “conjunto armónico”- con un mayor coeficiente de constructibilidad (cantidad de m2
edificables en un terreno) en la manzana en donde estaba el cine Las Lilas y viviendas aledañas.
En esa ocasión interpelamos a los funcionarios de la Dirección de Obras, al alcalde y al Seremi de
Vivienda y Urbanismo, con la idea de que refutaran las expresiones vertidas, demostrativas de que el
permiso estaba viciado: ninguno respondió.
Se generó ese conflicto urbano porque la Municipalidad respectiva no escuchó nunca a los vecinos,
quienes le demostraron a sus “competentes” técnicos que el permiso estaba mal otorgado porque la
aplicación de los beneficios que otorga la ley a los “conjuntos armónicos” era equivocada. El vecindario
que defendía la escala del barrio se movilizó con esfuerzo, buen humor y convicción plena.”
“Los “conjuntos armónicos”, según la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones (OGUC),
pueden aumentar hasta un máximo de 50% el coeficiente de constructibilidad definido en el Plan
Regulador Comunal. Dicha Ordenanza también señala que, tratándose de fusión de predios, como
sucede en este caso, al utilizarse el beneficio del 50% máximo permitido sobre los coeficientes de
constructibilidad, se entiende incluido el 30% de beneficio que otorga el artículo 63º de la Ley General de
Urbanismo y Construcciones (LGUC) por fusión predial.”
(Parte de la columna de Patricio Herman, de la Agrupación “Defendamos la Ciudad” publicada en el diario electrónico El Mostrador del día 26 de Junio
de 2006, bajo el título de “Fin de un conflicto y los nuevos tiempos”)
“Los denominados “conjuntos armónicos” permiten aumentar los coeficientes de constructibilidad y las
alturas máximas de los edificios que contemplan las normas urbanísticas de las distintas municipalidades,
situación establecida en la ley y en la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones. (…) Hace
muchos años que estamos solicitando al MINVU que actualice o simplemente derogue esta atávica figura
que distorsiona la planificación urbana que se dan los municipios. Somos partidarios de eliminar los
“regalos” que el Estado concede a algunos sectores de la economía, porque las reglas claras y parejas
para todos son las más justas para la comunidad.”
(Parte de la carta enviada por Patricio Herman, de la Agrupación “Defendamos la Ciudad” al diario El Mercurio el día 14 de Julio de 2006, bajo el título
de “Conjuntos Armónicos”)
TESIS
JORGE ALCAÍNO VARGAS
1
Efectos de las Normas de Excepción sobre la Planificación Urbana Comunal y sobre los Conflictos Urbanos
“Como una sentencia de muerte a la vida del barrio, definen los vecinos de Vitacura que habitan el sector
de Escrivá de Balaguer oriente, entre Club de polo San Cristóbal y la calle Guaraní. Recién hace dos días
el concejo municipal comenzó con los trámites para cambiar el plano regulador en esa zona que permitirá
edificios de ocho pisos y no con un máximo de cinco pisos que es lo que han propuesto a través de la
Corporación Pro Defensa de Escrivá Oriente, para mantener el entorno armónico del sector”
(Parte del reportaje del Diario Financiero del día 28 de julio de 2006, bajo el título de “Los Proyectos Inmobiliarios en el Limbo”, páginas 36 y 37)
“Almagro ya tiene 13 edificios entregados en San Miguel, y por eso su molestia. “Es la primera vez que
nos pasa un problema como éste, que es muy difícil de entender: la comuna aprobó un nuevo plano
regulador a fines de 2005 cumpliendo con todas las instancias, y en abril de 2006 presentan una solicitud
de congelamiento de los permisos de edificación porque quieren hacer enmiendas. Pero no es un traje
que pueda cambiarse las veces que se quiera, supone que requiere mucho análisis y llama la atención
que al cuarto mes se quiera modificar” asevera.
Reyes indica que pese a que la compañía – donde participan, entre otros, el Grupo Bice, las familias
Galdámez y Cortés Solari – cuenta con espaldas suficientes, la incertidumbre es un severo obstáculo al
desarrollo. “Si cambian las reglas del juego en forma continua y con procedimientos poco claros, se hace
muy difícil construir un nuevo edificio, porque redunda en un encarecimiento final de la vivienda”.
(En un recuadro) “Temor reverencial” a la densificación: - ¿Por qué está en desacuerdo con la actual
estrategia de planificación urbana? - Se tiene un temor reverencial, ignorante a mi juicio, a la
densificación que termina encareciendo el costo de las viviendas. Por la vía de limitar la densificación de
la ciudad se encarecen los terrenos y nuestra industria está siendo regida hoy por una reglamentación
obsoleta de muchísimos actores distintos que generan una cantidad de entrabamientos y encarecimiento
de los proyectos importantísimo.”
(Parte de la entrevista a Francisco Reyes, socio de la constructora Almagro en el diario La Segunda del día 23 de octubre de 2006, bajo el título de
“Almagro en picada contra gestión urbana del gobierno: “Se está provocando un trancazo””)
“Uno de los grandes problemas, a juicio de los arquitectos, fue la "ola de terror" que ocurrió el año pasado,
luego de que Contraloría General de la República comenzara a revisar los otorgamientos de permisos de
edificación. "Nosotros no tenemos por qué ir a la Contraloría a entregar los expedientes. No corresponde",
dice San Martín.
El arquitecto atribuye el problema a la mal encauzada participación ciudadana. Según San Martín, como
nadie los hace partícipes del diseño de la ciudad, los vecinos terminan rebelándose contra proyectos con
que se sienten amenazados y recurren a organismos inadecuados para que resuelvan el problema. "La
incertidumbre es lo peor que puede pasarle al sector", concluye San Martín.”
(Parte de la nota de la periodista Constanza Hola Chamy, publicada en diario El Mercurio el 21 de mayo de 2007, Empresas y negocios, página B8)
“El escocés autor de las novelas del agudo investigador privado Sherlock Holmes, Arthur Conan Doyle,
decía que él no aceptaba excepciones a las reglas porque hacerlo, así fuera en forma en extremo
ocasional, significaba, quiérase o no lograr ese efecto, refutar esas normas. (…) Lo anterior no consiste,
desde luego, en promover una suerte de visión fundamentalista del tema. Las leyes y normativas en
general son hechas y aprobadas por las autoridades y representantes con las condiciones políticas y
procedimientos institucionales establecidos para eso. Por lo mismo, si existen las atribuciones o las
mayorías determinadas por cada situación, pueden modificarse o incluso derogarse. Eso forma parte de la
Democracia.
Esto último, sin embargo, no puede ser utilizado ni acomodado para criticar – incluso denostar – y pedir
modificaciones legales cuando una determinada institución del aparato público resuelve alguna materia en
sentido contrario a lo que tal o cual representante o autoridad estime conveniente. En otras palabras, las
reglas del juego, si bien no son ni conviene que sean pétreas en una sociedad plural y cambiante
libremente representada, están para cumplirse por todos los ciudadanos de Chile.”
(Parte de la editorial del Diario La Tercera del día 1º de septiembre de 2006, bajo el título de “Autoridades y respeto a las “reglas del juego””, página 3)
TESIS
JORGE ALCAÍNO VARGAS
2
Efectos de las Normas de Excepción sobre la Planificación Urbana Comunal y sobre los Conflictos Urbanos
Con estas expresiones hemos pretendido evidenciar cómo puede la conjugación de algunas
normas –en este caso de beneficio por Fusión de Terrenos y la de Conjuntos Armónicos-,
desatar conflictos de diferente orden:
ƒ En lo relativo a las potestades, entre la planificación urbana comunal y las normas que la
regulan, poniendo de paso en tela de juicio, el sentido y efectividad de la participación
ciudadana de la primera;
ƒ En lo relativo al sentido de la planificación urbana, vale decir, las diferencias entre lo
planificado o proyectado y el resultado final;
ƒ Y en lo relativo a la correcta aplicación de las normas, por parte de los diferentes actores, la
comunidad, los planificadores, las municipalidades, los desarrolladores inmobiliarios, la
contraloría, e incluso los Tribunales de Justicia.
Es interesante observar que en varias de las intervenciones presentadas los protagonistas
hablen de la necesidad de contar con “reglas” o “reglas del juego” claras, parejas, o justas, y
por otra parte de la planificación urbana, conceptos que, dependiendo de quienes las invoquen
adquieren diferentes significados o propósitos, que legítimos o no, crean una evidente tensión.
Se deja entrever por otro lado, una cierta incertidumbre tanto por parte de las empresas
inmobiliarias, como por parte de los grupos de vecinos organizados.
En síntesis, el conflicto que se vislumbra es que hay normas de jerarquía superior (nacionales)
que permiten hacer excepciones a las normas de nivel inferior (locales), y dado que sólo en ésta
última puede participar la comunidad, la norma superior –con beneficio incluido- aparece como
una imposición, sin fundamento, que no representa los intereses de la comunidad, en
circunstancias que el sentido final de toda normativa es, en esencia, buscar el bien común.
2.1.-
TESIS
El Problema
▪
Popularmente, se ha identificado como antagónicos la planificación urbana y la
actividad inmobiliaria, no obstante ambas se rigen por un mismo marco normativo
dado por la Ley General de Urbanismo y Construcciones (LGUC), su Ordenanza
General y los Planes Reguladores Comunales (PRC).
▪
Muchos de los reclamos de la comunidad y de las recientes (y crecientes en
número) organizaciones ciudadanas en defensa de derechos urbanos, tienen que
ver con proyectos aprobados que parecen haber vulnerado los planes reguladores,
en circunstancias que en principio –salvo demostración en contrario- han hecho uso
de excepciones vigentes, contempladas en la legislación.
▪
La normativa urbanística contiene muchas normas -de aplicación general- que
permiten excepciones a lo dispuesto en los Planes Reguladores Comunales, tales
como variar la densidad, el tamaño predial, la alturas de edificación, los coeficientes
de constructibilidad, superar las rasantes mediante la aplicación de sombras del
volumen teórico, construir provisoriamente en terrenos afectos a declaratoria de
utilidad pública, etc.
▪
En la presente investigación, interesan particularmente 2 normas de excepción, en
atención a que, entre otras razones, aparecen como las principales responsables
de los conflictos urbanos observados: nos referimos a las normas que otorgan
JORGE ALCAÍNO VARGAS
3
Efectos de las Normas de Excepción sobre la Planificación Urbana Comunal y sobre los Conflictos Urbanos
beneficios por Conjunto Armónico y por Fusión de Terrenos. Dichas normas
tratan en general de lo siguiente:
– La primera de las normas se encuentra en la LGUC, en sus artículos 107 al 109,
y corresponde al beneficio que otorga la categoría de Conjunto Armónico1, con
el que se puede aumentar entre un 30 y 50% la constructibilidad (en algunos
casos hasta en 100%), y/o aumentar la altura de edificación en un 25%.
– La segunda de ellas se encuentra en la LGUC, en su artículo 63, que otorga un
beneficio de un 30% de mayor densidad por constructibilidad, cuando se
fusionan dos o más terrenos.
▪
2.1.1.
El efecto objetivo de estas 2 normas, es que permite superar las Normas
Urbanísticas2 relativas a “constructibilidad” y “alturas máximas de
edificación” definidas en los Planes Reguladores Comunales.
Por qué sólo estas dos normas
Esto se explica fundamentalmente por dos razones.
La primera de las razones tiene que ver con que estas dos normas apuntan a otorgar
dos tipos de beneficios en temas cuya sensibilidad es creciente: mayor altura de
edificación y mayor constructibilidad (mayor cantidad de m2) de las edificaciones,
siendo el primero el que con mayor frecuencia aparece mencionado en los conflictos
urbanos, que han desencadenado reacciones de las más fuertes y organizadas por
parte de la comunidad.
Uno de los casos emblemáticos en este sentido es el de Plaza Las Lilas, que bien
merecería un estudio específico, y que como más adelante se verá3, provocó junto a
otros casos, una verdadera contienda entre los actores inmobiliarios, la comunidad
organizada, las autoridades comunales, regionales e incluso los Tribunales de Justicia.
La segunda de las razones tiene que ver con que ambas normas están vinculadas por
la propia normativa (una suerte de vinculación cruzada), tal como se puede observar
en la redacción del artículo 634 de la LGUC, y en los artículos 2.6.4. Nº 1 letra c) y el
artículo 2.6.8. de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones (OGUC).5
1
2
3
4
5
Concepto que claramente alude a la armonía de un conjunto, no obstante, y como se verá en los capítulos posteriores, más que
encontrar una definición precisa de dicho concepto, lo que hay es un conjunto de requisitos que debe cumplir un determinado
proyecto, para optar a dicha categoría. Los actuales requisitos aluden a condiciones de Dimensión, de Uso, y de Localización y
Ampliación. Ver punto 4.1.2.
El inciso sexto del art. 116 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones dispone que “Se entenderá por normas
urbanísticas aquellas contenidas en esta ley, en su Ordenanza General y en los instrumentos de planificación territorial que
afecten a edificaciones, subdivisiones, fusiones, loteos o urbanizaciones, en lo relativo a los usos de suelo, cesiones, sistemas de
agrupamiento, coeficientes de constructibilidad, coeficientes de ocupación de suelo o de los pisos superiores, superficie
predial mínima, alturas máximas de edificación, adosamientos, distanciamientos, antejardines, ochavos y rasantes, densidades
máximas, estacionamientos, franjas afectas a declaratoria de utilidad pública y áreas de riesgo o de protección.” (las negritas son
del presente trabajo).
Ver punto 4.2.2.d)xii), en especial el Dictamen 26.252, que se refiere al caso de Plaza Las Lilas, pág. 2.
Que dispone que los terrenos producto de una fusión sean superiores a 2.500 m2, podrán acogerse a los beneficios que otorga el
concepto de Conjunto Armónico.
Ambos artículos –referidos a Conjuntos Armónicos- se refieren al beneficio que otorga el artículo 63 de la Ley General de
Urbanismo y Construcciones.
TESIS
JORGE ALCAÍNO VARGAS
4
Efectos de las Normas de Excepción sobre la Planificación Urbana Comunal y sobre los Conflictos Urbanos
2.2.-
Preguntas de Investigación
2.2.1.
Pregunta General
Este proyecto de investigación estará guiado por una serie de interrogantes, que
podemos resumir en la siguiente:
¿Cuál es el grado de incidencia de la aplicación de las normas de excepción
contempladas en la legislación urbana, relativas a conjunto armónico y beneficio
por fusión de terrenos, en la generación de conflictos con la comunidad y en qué
medida su aplicación condiciona la planificación urbana comunal en el Gran
Santiago6?
2.2.2.
Preguntas Específicas
1.- ¿Cuánto y dónde se han aplicado con mayor intensidad (concentración) las normas
de excepción correspondientes a conjunto armónico y beneficio por fusión de
terrenos, en el Gran Santiago?
2.- ¿Están vigentes los fundamentos que generaron u originaron la formulación de
dichas normas de excepción? Y según lo anterior, ¿se han cumplido los objetivos
para los cuales fueron creadas?
3.- ¿El hecho de que existan muchos de los reclamos contra proyectos inmobiliarios –
en el sentido que se habrían vulnerado los Planes Reguladores- evidencia un
desconocimiento por parte de estos últimos y de la comunidad de estas normas de
excepción?
4.- ¿Cuál es la incidencia de la aplicación de estas normas en los conflictos en que la
comunidad reclama por sus derechos urbanos?
2.2.3.
Relevancia de la Investigación:
La relevancia de esta investigación estriba en la capacidad que tiene de evidenciar los
puntos o temáticas que constituyen uno de los focos de conflictos en la ciudad. Ella
aporta además, elementos de juicio a la hora de proponer soluciones que apunten a
mejorar tanto la normativa actual, la elaboración de los Planes Reguladores
Comunales, y la participación ciudadana.
Por otra parte, la incidencia de estas normas, que muestra conflictos reales, ha sido
poco profundizada, en circunstancias que todo proyecto inmobiliario susceptible de
provocar impacto en su entorno, debe dar cumplimiento a una normativa vigente, que
el legislador ha intentado abordar desde la óptica del Bien Común.
Tal vez donde se ha producido mayor debate respecto de la incidencia directa de la
legislación en la planificación urbana sea el Parlamento, cuando han sido sometidas a
su consideración –en el último tiempo- proyectos de ley y reformas en materia urbana7,
así como al interior de las instituciones públicas directamente ligadas a la formulación
de propuestas legales o reglamentarias, siendo muy escasa la discusión en el ámbito
académico.
6
7
Considera las 32 comunas de la Provincia de Santiago, y las comunas de Puente Alto y San Bernardo que pertenecen
respectivamente a las provincias Cordillera y Maipo.
Tales como las 2 leyes de calidad de la construcción, la discusión de la ley 19.939 que modificó el artículo 59 de la LGUC sobre
declaratorias de utilidad pública, entre otras.
TESIS
JORGE ALCAÍNO VARGAS
5
Efectos de las Normas de Excepción sobre la Planificación Urbana Comunal y sobre los Conflictos Urbanos
2.3.-
Objetivos de la Investigación
2.3.1.
Objetivo General:
Localizar y dimensionar el grado de aplicación de las 2 normas y dimensionar los
impactos que producen las normas de excepción de Conjunto Armónico y Beneficio por
Fusión de Terrenos, que contempla la actual legislación en materia urbanística, sobre
los planes reguladores comunales y los conflictos con la comunidad, que se supone ha
participado en su elaboración.
2.3.2.
Objetivos específicos:
a) En el área de la Territorial:
▪
Localizar y dimensionar el grado de concentración de la aplicación de las normas
sobre beneficios por conjunto armónico y fusión de terrenos en el Gran Santiago.
▪
Dimensionar la incidencia que tiene la aplicación de dichas normas de excepción
en los volúmenes de la actividad inmobiliaria del Gran Santiago.
▪
Evaluar la vigencia de los fundamentos que originaron tales normas de excepción,
correspondientes a conjunto armónico y beneficio por fusión de terrenos, para
discutir la sustentabilidad actual de las normas.
b) En el área de la Planificación:
▪
Identificar y analizar casos específicos, planes reguladores comunales, en los
cuales han considerado dichas normas de excepción, como parte del diseño
urbano y de sus disposiciones.
c) En el área de la Participación Ciudadana:
2.4.-
▪
Sistematizar una metodología que permita llegar a determinar las materias que
inciden en los conflictos urbanos.
▪
Dimensionar el grado de influencia que tiene la aplicación de dichas normas de
excepción en los conflictos o temas de interés urbano.
▪
Analizar la relación de la concentración de la aplicación de tales normas y la
concentración de las temáticas asociadas a conflictos urbanos, y la aparición o
presencia de grupos pro defensa de derechos urbanos.
Hipótesis
1.- Las áreas y/o comunas de Santiago en donde se aplican mayormente estas
normas –y donde tienen mayor impacto y donde adquieren mayor relevancia para
la planificación-, coinciden con aquellas donde existe un mayor desarrollo
inmobiliario. En el resto, su aplicación es nula o despreciable y no tienen ningún
efecto como incentivo.
TESIS
JORGE ALCAÍNO VARGAS
6
Efectos de las Normas de Excepción sobre la Planificación Urbana Comunal y sobre los Conflictos Urbanos
Lo anterior, implica que la aplicación de dichas normas de excepción, obedece más
bien a la necesidad de aumentar los beneficios en las áreas de mayor dinamismo
-echando mano a todos los beneficios disponibles-, que como una respuesta a una
herramienta para incentivar o generar el desarrollo en áreas deterioradas.
2.- Los planes reguladores no han considerado la existencia de estas normas de
excepción, y dado que se aplican directamente a los proyectos desde la Ley y la
Ordenanza General, terminan por alterar la imagen objetivo reflejada en la
normativa de los PRC.
3.- La aplicación de estas 2 normas ayuda a intensificar los conflictos urbanos que la
ciudadanía evidencia.
4.- La acción de nuevas organizaciones en defensa de derechos urbanos, se radica
fundamentalmente en las áreas donde existe un mayor y más intenso desarrollo
inmobiliario.
III.
MARCO TEÓRICO
3.1.-
Introducción
Dado que la investigación se refiere a los efectos de la aplicación de determinadas
normas, se debe considerar que en términos generales dichas normas se sustentan en
la Ley General de Urbanismo y Construcciones (LGUC) y su Ordenanza General
(OGUC), las que a su vez deben estar en consonancia con la Constitución Política de
la República que constituye la base sobre la cual se construye el marco legal, pero
también teórico.
Existen algunos preceptos que determinan gran parte de la legislación vigente con
incidencia en el medio urbano, como por ejemplo el derecho a la propiedad, el derecho
a vivir en un medio libre de contaminación, etc.
En este capítulo, exploraremos no sólo el sustento legal de tales normas, sino más
bien el sustento teórico que subyace en ellas.
3.2.-
Enfoque Teórico
3.2.1.
Primeras expresiones urbanas
Lautaro Ríos (1985) sitúa las primeras manifestaciones en el antiguo Egipto, hace unos
4500 5000 años.
Soja (2000) se refiere a las tres revoluciones urbanas. La primera la sitúa en el
neolítico, hace unos 10.000 años (con la invención de la agricultura y la discusión de
cuál desencadenó a la otra), y la segunda en el “Fertile Crescent” -área situada en el
Oriente Medio que incorpora el “Levant”, el Mesopotamia antiguo, y el Egipto antiguo-,
y la tercera, la Revolución Industrial. F Ascher (2004), añade por su parte, además de
la Revolución Industrial, otra revolución urbana a la era moderna, cual es la del
Renacimiento8.
8
Capítulo I, Modernización y Urbanismo, pág. 23 y 24.
TESIS
JORGE ALCAÍNO VARGAS
7
Efectos de las Normas de Excepción sobre la Planificación Urbana Comunal y sobre los Conflictos Urbanos
3.2.2.
Concepto de Urbanismo
Hay bastante coincidencia en que el concepto de urbanismo viene a utilizarse sólo
hacia fines del siglo XIX y comienzos del siglo XX.
Ascher (2004) destaca que las nuevas ideas sobre la ciudad están marcadas
fuertemente por las mismas lógicas que movían al mundo industrial, en cuanto a
separar y simplificar las tareas para hacer su ejecución más rentable, que se habrían
puesto en la práctica a través de la zonificación y más tarde llevadas al límite en la
Carta de Atenas.9
Lautaro Ríos (1985), señala que al parecer este concepto habría sido utilizado por
primera vez en 1910, por el arquitecto Paul Clerget, en un artículo de la “Revue
Romaine” o en el “Bulletin de la Société Géographique” de Neufchtel.
Arturo Almandoz (1997)10, sitúa los orígenes del urbanismo en el siglo XIX, destacando
el carácter interdisciplinario del urbanismo “desde el nivel teórico hasta el
metodológico”.
Torres (1996), citando a Benévolo y otros autores, señala por su parte que el
urbanismo no nace conjuntamente con la Revolución Industrial, sino más bien a raíz de
ella como una reacción ante las grandes transformaciones y conflictos que hacen
inevitable una acción reparadora, que derivaría entre otras, a propuestas de utopistas,
higienistas, grandes operaciones de construcciones de viviendas para trabajadores y
de renovación urbana como las de Paris por Haussmann, y a una acción del Estado
incluyendo a promotores de una legislación urbanística en Inglaterra y Francia.
3.2.3.
Orígenes de la legislación urbanística
Pero no sólo en este período nace el concepto de urbanismo, para referirse a una
disciplina, sino también aparece la legislación que le da sustento legal.
En efecto, Benévolo (1967) advierte que “los primeros intentos de corregir los males de
la ciudad industrial, se polarizan en dos casos extremos”. Por un lado se encuentran
aquellos que pretenden “volver a comenzar desde el principio, contraponiendo la
ciudad existente formas de convivencia dictadas por la teoría pura”, postura a la cual
pertenecen los utopistas como Owen, Furier y otros. Por otra parte se encuentran
aquellos que intentan “resolver por separado los problemas y remediar los
inconvenientes, sin tener en cuenta sus vinculaciones y sin una visión global del nuevo
organismo ciudadano”, dentro de los cuales Benévolo identifica a los “especialistas y
funcionarios que introducen en la ciudad los nuevos reglamentos higiénicos y las
nuevas instalaciones, y que, como deben encontrar instrumentos técnicos y jurídicos
para realizar esas modificaciones, hacen nacer, en los hechos, la moderna legislación
urbanística”.
Es interesante observar algunas similitudes que Benévolo (1967) menciona en el
capítulo 2 de su obra “Orígenes del urbanismo moderno”, denominado “Los Comienzos
de la Legislación Urbanística en Inglaterra y Francia”, con el proceso que describe
Astolfo Tapia Moore, (1961), en su obra “Legislación urbanística de Chile (1818-1959)”.
9
Capítulo I, Modernización y Urbanismo, pág. 25.
Pág. 32
10
TESIS
JORGE ALCAÍNO VARGAS
8
Efectos de las Normas de Excepción sobre la Planificación Urbana Comunal y sobre los Conflictos Urbanos
Tanto en Inglaterra como en Francia, a principios del siglo XIX, dadas las necesidades
impuestas inicialmente por la ejecución y mantención de la infraestructura vial, en
especial la ferroviaria, que se vio fuertemente incrementada y demandada por el
proceso de industrialización, derivó en una inevitable intervención del Estado, de
manera que se garantizara su existencia y duración en el tiempo. Así, la necesidad de
asegurar los trazados derivó en normas que permitieran efectuar expropiaciones (que
debían ser establecidas por el Parlamento y con intervención judicial).
Esta situación, sumada a las numerosas epidemias, dio paso a una extensión de las
normas a otras áreas del quehacer urbano también demandadas, que se abordaron a
través de reglamentos y legislaciones tendientes a mejorar las condiciones sanitarias
de la ciudad, la construcción de calles y parques, alcantarillado, agua potable,
alumbrado, y de control de edificaciones, todas las cuales requerían ser
implementadas por funcionarios del Estado, y dado que la multiplicidad de funciones se
habían también disgregado en innumerables instituciones, se debieron concentrar en
las Municipalidades, a las cuales fue necesario dotarlas de atribuciones afines a los
nuevos y múltiples requerimientos.
En Chile, por su parte, si bien no se vivió una Revolución Industrial como en Europa,
Tapia (1961), reconoce en la nueva República, tanto en las Constituciones Políticas del
Estado como en numerosas leyes, disposiciones relacionadas con demandas
crecientes en el ámbito urbano, dentro de las que destacan las necesidades de abordar
el tema sanitario, adoquinamiento, leyes relativas al derecho de propiedad, un
creciente aumento de las atribuciones de que eran dotadas las municipalidades a fin de
abordar temas sanitarios, de infraestructura pública y de edificación. También la
intervención en materia de vivienda para trabajadores.
Como se puede observar, aún cuando son evidentes las distintas realidades que se
vivían en Europa, que la hacen incomparable al proceso chileno, ambas coincidían en
algunas premisas claras que determinaron el nacimiento de una legislación en materia
urbanística.
Por una parte, la preeminencia del derecho de propiedad, que ha sido identificado
como un derecho protegido, inspirado en la Declaración de los Derechos del Hombre y
del Ciudadano11 de la Revolución Francesa de 1789, derecho que sólo quedó
supeditado al interés social. Llama la atención que ya en dicha Declaración, artículo 17,
este derecho sólo puede ser privado por ley y a condición de justa indemnización.
Por otra parte, la intervención del Estado en materia urbanística fue enfocándose, en
ambos casos (Europa y en Chile), hacia las municipalidades. En ambas situaciones
también, aparece la necesidad de que sea el Estado quien intervenga en materia de
salud, de pavimentación de calles y de agua potable y alcantarillado (muchas de ellas
impulsadas por corrientes higienistas), a lo que también habría que incluir las
crecientes demandas para viviendas de trabajadores.
11
El Artículo 2 de la Declaración de los Derechos del Hombre y del Ciudadano (26 de agosto de 1789) dice: “El fin de toda
asociación política es el mantenimiento de los derechos naturales e imprescriptibles del hombre. Estos derechos son la libertad, la
propiedad, la seguridad y la resistencia a la opresión.” Y el Artículo 17 dice: “La propiedad es un derecho inviolable y sagrado del
que nadie puede ser privado, excepto si la necesidad pública, legalmente establecida, lo exige claramente y con justa y previa
indemnización.”
Fuente:
Enciclopedia
Wikipedia
http://es.wikipedia.org/wiki/Declaraci%C3%B3n_de_los_Derechos_del_Hombre_y_del_Ciudadano
TESIS
JORGE ALCAÍNO VARGAS
9
Efectos de las Normas de Excepción sobre la Planificación Urbana Comunal y sobre los Conflictos Urbanos
Hacia lo que algunos denominan urbanismo moderno, Ríos (1985) advierte que si bien
la legislación urbanística ya se había iniciado en este período (segunda mitad del siglo
XIX), “ésta había sido débil e incapaz de tomar las riendas del crecimiento de las
ciudades”, y no es sino hasta la dictación en Inglaterra de la primera “Town Planing
Act”, en que toma fuerza.
Este autor añade que:
“La primera urbe norteamericana que elabora normas sobre zonificación (zoning) es
Nueva York, en 1916-17; dos años después, estas normas se habían adoptado en otros
diez estados, siendo muchas las ciudades que dictaron ordenanzas de edificación, por
aquella época, pese a la notoria resistencia que ellas presentaron.
Así se inicia, lentamente, la coincidencia jurídico-urbanística de raíz democrática –
prefigurada por Howard- que no ha dejado de consolidar su curso desde entonces.”12
3.2.4.
Concepto de Derecho Urbanístico
Se ha puesto de relieve diferenciar, no sólo en materia urbanística, entre una disciplina
propiamente tal y su vertiente normativa, que no hace otra cosa que establecer
disposiciones que, por convención, prevalecen unas por sobre otras. Así por ejemplo
Ríos (1985) distingue entre urbanismo y derecho urbanístico señalando que:
“Mientras el urbanismo es el arte de hacer la ciudad –siendo la libertad lo propio del
verdadero arte- el derecho urbanístico (D.U.) aparece como el cauce normativo de ese
arte; como unas reglas obligatorias que formulan múltiples definiciones de interés
colectivo, cuya función consiste en permitir determinadas alternativas y en descartar o
prohibir las restantes; que señalan lo que puede hacerse y cómo debe procederse para
hacerlo y que –al mismo tiempo- excluyen y hasta sancionan conductas o soluciones
improcedentes.”
Más adelante añade que el Derecho Urbanístico viene a ser la “juridización de normas
de naturaleza técnica” y para ilustrar esto hace la analogía con la normativa del
tránsito. Conducir un vehículo es sólo una técnica, y en este sentido, no tendría
relevancia alguna si se conduce por la derecha o la izquierda, o si se alcanzan grandes
velocidades (incluso en pistas adecuadas esto representaría una virtud). Las
normativas del tránsito aparecen entonces como reglas de comportamiento, cuyo fin es
resguardar la seguridad de los peatones y conductores, es decir, apuntan a un
beneficio común.
3.2.5.
Principios del Derecho Urbanístico y su presencia en la legislación chilena
Según Ríos (1985), los principios fundamentales del Derecho Urbanístico, que en su
conjunto constituirían principios armónicos que le dan una particular fisonomía, y que
en definitiva le imprimirían un carácter propio e inconfundible, son los principios de
Legalidad, de la Planificación Legitimante, de la Función Social de la Propiedad,
de Igualdad, de la Participación, de Autotutela del Derecho Urbanístico, y de
Protección Jurídica de los Administrados.
Dado que a juicio de dicho autor, cada uno de estos principios no puede estar ausente
de todo Derecho Urbanístico, y que cada uno de ellos estaría presente en la legislación
12
Ríos, Lautaro (1985), pág. 98
TESIS
JORGE ALCAÍNO VARGAS
10
Efectos de las Normas de Excepción sobre la Planificación Urbana Comunal y sobre los Conflictos Urbanos
chilena, se ha estimado de gran interés poder enunciarlos brevemente, así como la
expresión de cada uno de ellos en Chile.
Me he permitido, junto con enunciar dichos principios y su presencia en la legislación
chilena que el autor reporta, intercalar algunas consideraciones emanadas de otros
autores, incorporando además algunas precisiones sobre la actual legislación, y
finalmente algunas apreciaciones que se ha estimado necesario para la presente
investigación.
a) Principio de Legalidad:
No sólo sería uno de los fundamentos del derecho urbanístico, sino que el
fundamento de todo el Derecho Público, cuyo objeto es la sujeción del poder
público a la Ley, de modo que su ejercicio a través de la Administración se vea
limitado a las potestades que expresamente le han sido otorgadas.
Este principio se expresa a través de ciertos poderes que la ley le otorga a la
Administración, que constituyen las potestades o prerrogativas públicas, las que no
pueden ser ni ilimitadas, ni incondicionadas, ni absolutas, sino tasadas y limitadas.
Dentro de tales potestades aparecen las urbanísticas, que sólo pueden ejercitarse
en función del interés público.
En contraposición se encuentran los derechos de la libre iniciativa del individuo en
todo cuanto no le esté expresamente vedado hacer.
El Plan Urbanístico –como concepto genérico empleado por Ríos- en este contexto,
sería un elemento central del Derecho Urbanístico, ya que “todo proceso de
gestión, así como sus diversos órganos y figuras jurídicas, tienen como misión la de
plasmar el Plan en la realidad.” Así tanto los mecanismos de control (fiscalización),
la disciplina y la penalidad, la participación e incluso el derecho de propiedad
adquieren con el Plan Urbano una representación física cuyo carácter
predominante no es jurídico, sino más bien técnico urbanístico. Lo anterior, sin
perjuicio claro está, de su subordinación a las leyes y reglamentos los cuales le
confieren “jerarquía y fuerza obligatoria”, pero según Ríos “La medida y el lugar de
las intervenciones urbanísticas los da el plan, y no la ley. La ejecución del
urbanismo, tal vez de una manera abstracta, pueda concebirse como una sujeción
a la ley; pero, concretamente, pueda concebirse como una sometimiento a los
planes de urbanismo.”13
b) Principio de la Planificación Legitimante:
Este principio deriva básicamente de 4 circunstancias:
ƒ El hecho de la creciente escasez de suelo urbano.
ƒ Del carácter social de la ciudad, bien colectivo de los habitantes.
ƒ Que se requiere optimizar el rendimiento del suelo urbano como recurso
colectivo, mediante el análisis de diversas alternativas de uso e intensidad.
ƒ Que se requiere planificar el crecimiento de las ciudades dada la limitada
capacidad de la infraestructura (vial, sanitaria, energética, comunicaciones) que
no pueden sobrecargarse.
13
Cita Pág. 282
TESIS
JORGE ALCAÍNO VARGAS
11
Efectos de las Normas de Excepción sobre la Planificación Urbana Comunal y sobre los Conflictos Urbanos
A estas circunstancias que constituirían la base del principio técnico de la
planificación del uso del suelo, el principio jurídico agregaría dos connotaciones: la
primera que obliga a cualquier actuación urbana a ajustarse a lo planificado, y lo
segundo, a que lo que se aparte del Plan, constituye una infracción urbanística que
debe repararse.
Este principio supone la necesidad, la utilidad y la conveniencia de la planificación
urbana, llegando a sostener este autor incluso que “El Plan es la teoría previsible
del futuro de la ciudad.”14 Supuesto que como se verá, adquiere mucha relevancia
para esta investigación.
c) Principio de la Función Social de la Propiedad:
Este principio lleva implícito el derecho de propiedad, que se habría venido
plasmando desde el derecho romano. Adquirió preponderancia, como ya se ha
señalado, hacia fines del siglo XVIII con la Declaración de los Derechos del Hombre
y del Ciudadano de la Revolución Francesa de 1789, inspirada por la Declaración
de independencia de los Estados Unidos en 1776, y en el Código Civil Francés de
1804, que según Ríos (1985), no sólo habría inspirado a algunos europeos
(Alemania y España), sino también el Código Civil chileno de 1855.
Ríos (1985) hace notar que la Función Social del derecho ya mencionado, emerge
recién tras la primera y segunda guerras mundiales y habría sido desencadenada,
no por un afán altruista hacia los desposeídos, sino “bajo la presión de éstos”, con
el objeto de “evitar abusos del derecho absoluto de propiedad y para posibilitar
determinadas políticas y acciones del Estado en beneficio de sectores deficitarios
de la sociedad”15, demandadas entre otras razones, por movimientos que
reaccionaron antes las consecuencias negativas de la revolución industrial.
Sin perjuicio de lo anterior, Tapia (1961) señala que la función social de la
propiedad ya habría sido considerada en la segunda Constitución Política de Chile
de 182216.
En definitiva, la Función Social de la Propiedad constituye un condicionamiento a la
propiedad, basado en necesidades sociales y colectivas a las cuales quedan
subordinado este derecho, la que en todo caso debe quedar resguardada por la
justa indemnización.
Una cuestión de interés adquiere este punto, relativo a la indemnización, en el
sentido que tanto la privación de este derecho, así como su limitación, deben
efectivamente indemnizarse. En términos generales no hay discusión que las
expropiaciones –como privación del derecho- son indemnizables, no obstante, en
Chile existe una discusión que se ha centrado en dos focos. Por una parte si las
limitaciones a tal derecho (no la privación) y las cesiones gratuitas constituirían en
la práctica una privación.
d) Principio de Igualdad:
Sin duda este es uno de los principios sobre el cual se basa la constitucionalidad
democrática y que se ha convertido en uno de los principales valores universales.
14
Cita Pág. 304
Cita Pág. 314.
16
Art. 115. “A nadie le privará de sus posesiones y propiedades y cuando algún caso raro, de utilidad o necesidad común lo exija,
será indemnizado el valor, a justa tasación de hombres buenos”
15
TESIS
JORGE ALCAÍNO VARGAS
12
Efectos de las Normas de Excepción sobre la Planificación Urbana Comunal y sobre los Conflictos Urbanos
Su fin último es considerar al hombre, no como un súbdito o sometido bajo
cualquiera de sus formas, sino como un ciudadano.
En Chile baste señalar que la Constitución Política parte diciendo que “Las
personas nacen libres e iguales en dignidad y derechos.”17
En lo que compete a lo urbanístico, este principio encuentra su desafío en equilibrar
los intereses de los propietarios particulares y los intereses colectivos que los
Planes -urbanísticos o reguladores-, persiguen y procuran definir, y por otra parte la
absoluta y necesaria prescindencia de tales intereses, para la elaboración de los
Planes. En otras palabras consistiría en el igual reparto de los beneficios y de las
cargas urbanísticas.
En Chile este principio -sostiene Ríos (1985)-, si bien está claramente establecido a
nivel constitucional, la legislación urbanística sólo “se limita a extender sus normas
a todas las obras (art. 119 LGUC18)19; o a los diversos actos urbanísticos (art. 116)20;
o a “cualquier persona” (art. 20 inciso segundo)21; o a “ninguna obra” (art. 145)22;
pasando a regular, sólo en situaciones muy puntuales, ciertas preferencias
compensatorias o eventuales posiciones conflictivas23.”
Añade más adelante que, dado que no existirían mecanismos complejos
susceptibles de causar desigualdades, la ley tendría esta carencia de regulación,
añadiendo además que el mecanismo de expropiación también habría perdido los
efectos que alcanzó a tener con “el desposeimiento anticipado del bien”24, con
relación a su pago.
Señala finalmente que, considerando que la planificación urbana afecta a toda la
ciudad en atención al principio de la función social de de la propiedad, la igualdad
no se vería afectada.
e) Principio de la Participación:
En este punto me permitiré ahondar un poco más que en las otras temáticas, ya
que toca en gran medida algunos aspectos de las preguntas de investigación que
conducen la tesis.
Según Ríos (1985), las democracias actuales habrían evolucionado, por lo menos a
nivel discursivo, de una democracia representativa, a un sistema participativo. Por
lo menos se plantea como una creciente aspiración de la sociedad, a partir del viejo
17
Inciso primero del artículo 1º de la Constitución Política de la República de Chile. Página del Congreso Nacional
http://www.bcn.cl/leyes/pdf/actualizado/242302.pdf
18
LGUC: Ley General de Urbanismo y Construcciones
19
El inciso primero del Artículo 119º de la LGUC dice: “Toda obra de urbanización o edificación deberá ejecutarse con sujeción
estricta a los planos, especificaciones y demás antecedentes aprobados por la Dirección de Obras Municipales.”
20
El actual inciso primero del Artículo 116º de la LGUC dispone que “La construcción, reconstrucción, reparación, alteración,
ampliación y demolición de edificios y obras de urbanización de cualquier naturaleza, sean urbanas o rurales, requerirán permiso
de la Dirección de Obras Municipales, a petición del propietario, con las excepciones que señale la Ordenanza General.”
21
El actual inciso segundo del Artículo 20 de la LGUC establece que “La municipalidad que corresponda, la Secretaría Regional
Ministerial de Vivienda y Urbanismo respectiva o cualquier persona podrá denunciar ante el Juzgado de Policía Local
correspondiente, el incumplimiento de las disposiciones aludidas en el inciso anterior. La denuncia deberá ser fundada y
acompañarse de los medios probatorios de que se disponga.”
22
El actual inciso primero del Artículo 145 de la LGUC dice “Ninguna obra podrá ser habitada o destinada a uso alguno antes de su
recepción definitiva parcial o total.”
23
En las notas del autor se hace referencia al artículo 113 de la LGUC, mediante el cual se regularía el derecho de los
copropietarios sobre los bienes comunes en proporción al avalúo fiscal de su dominio, no obstante el Párrafo 3º de esta Ley -De
los edificios y viviendas acogidos a la Ley de Propiedad Horizontal- (artículos 110 a 115, ambos inclusive), fue derogado por el
artículo 47 de la Ley Nº 19.537 “Sobre Copropiedad Inmobiliaria”, publicada en el D.O. 16.12.97.
24
Cita pág. 529
TESIS
JORGE ALCAÍNO VARGAS
13
Efectos de las Normas de Excepción sobre la Planificación Urbana Comunal y sobre los Conflictos Urbanos
anhelo de ser tomado en cuenta por el soberano y “la necesidad de éste de
conocer –de alguna manera- las aspiraciones de sus súbditos”25, que ha hecho que
el derecho de petición esté muy arraigado en la historia.
Como concepto general, la participación –señala- “consiste en la intervención
voluntaria –individual y colectiva- de las personas en la vida nacional, en la toma de
decisiones que pueden afectarlas y en las actividades colectivas en las que realizan
su dimensión social.”26
Citando a Sánchez Morón, Ríos (1985) distingue en una primera categoría, la
participación tanto interna como externa. En la primera estaría la participación al
interior de la administración pública que elabora una materia de decisión
administrativa, incluyendo la directamente encargada (que en definitiva en el ámbito
de sus propias funciones), como la interorgánica, que más bien corresponde a la
coordinación del aparato público.
La participación externa correspondería a aquella en que se produce una
interrelación o interconexión entre los particulares y la Administración, de modo que
permita intervenir en las decisiones tanto por sí o a través de otros.
Dentro de esta participación externa, Ríos destaca de las muchas figuras que
tendría, las correspondientes a:
ƒ Participación procedimental: donde la administración escucha y pondera
libremente el aporte de uno o varios interesados, como exponentes de intereses
difusos de carácter colectivo y no por intereses particulares.
ƒ Participación consultiva: donde la administración, también libremente, escucha
la contribución de organizaciones sociales a las que se les atribuye ser
portavoces de los intereses colectivos
ƒ Participación negociada o consensuada: donde existe una conciliación entre los
intereses públicos generales de la Administración y aquellos colectivos del
grupo u organismo participante, en procura de consenso.
ƒ Participación orgánica: aquella en que interviene un representante de una
actividad administrativa específica, como ocurre con colegios profesionales o
grupos organizados.
ƒ Las llamadas “formas de democracia directa”: donde la ciudadanía asume el rol
de la Administración en la determinación de una medida concreta, como es el
caso del referéndum, que debe considerar la iniciativa popular.
Estas formas de participación podrían reconducirse a dos grandes tipos de
participación: la individual –que no se debe confundir con la defensa de intereses
individuales y por lo tanto lleva implícita la defensa de intereses comunes o
generales-, y la colectiva –que corresponde a las de las corporaciones,
asociaciones o grupos, que se reconocería como la más efectiva e incisiva al
mismo tiempo que la individual-.
En lo que compete a la participación en el Urbanismo, Ríos (1985) parte haciendo
la siguiente afirmación:. “Aunque parezca lo contrario, son los ciudadanos –y no los
funcionarios ni los empresarios- los llamados a definir cómo deben ser las
ciudades.”27 A ello yo añadiría otros actores que tampoco la hacen por sí solos: los
25
26
27
Cita pág. 386
Cita pág. 624
Cita pág. 402
TESIS
JORGE ALCAÍNO VARGAS
14
Efectos de las Normas de Excepción sobre la Planificación Urbana Comunal y sobre los Conflictos Urbanos
técnicos, los políticos, o como menciona Horacio Torres (1996) “el jefe de orquesta,
creador mágico e inventor genial de la ciudad”.
En este mismo sentido, Horacio Torres plantea también que “las nuevas formas de
operación no parten de estructuras verticales de autoridad, sino que incluyen
distintas formas de alternativa popular y vecinal”28, haciendo hincapié que ni las
profesiones dominantes o cabezas en materia de urbanismo históricamente -que
han dado paso a otras competencias profesionales-, ni el conjunto interdisciplinario
de ellas, pueden detentar el monopolio de la práctica del urbanismo y deben dar
paso por lo tanto al conjunto de actores que intervienen en ella, políticos, vecinos,
funcionarios, profesionales, etc.
Adicionalmente, Ríos (1985) sostiene que es en definitiva la participación la que
legitima los Planes de Urbanismo, y que mientras más prematura sea, incluso
previamente a la iniciación del Plan, más posibilidades de eficacia tiene, ya que
proporciona alternativas que eventualmente no se hubieran considerado, y porque
es infinitamente más fácil partir en la dirección correcta, sin tener que rectificarla en
etapas ya avanzadas de la elaboración del Plan, ha adquirido su propia dinámica,
ya que ha acumulado una gran cantidad de material que eventualmente empujaría
a decisiones en un determinado sentido.29
En lo que respecta a Chile –y tal como ocurre con el principio de igualdad-, la
Constitución Política resguarda el derecho de participación: “Es deber del Estado
(...) asegurar el derecho de las personas a participar con igualdad de oportunidades
en la vida nacional.”30 Ríos sostiene que tal vez sea éste uno de los principios
urbanísticos menos desarrollados en la legislación urbanística de Chile, y observa
que “la participación no ha sido desarrollada, pese a tener firme base constitucional
y antigua tradición histórica en el nivel local y vecinal”31, sin embargo, se debe
señalar que tal observación (del año 1985), se hizo sobre la base de la LGUC
vigente en la época, la que ha experimentado muchos avances, en especial en el
proceso de aprobación formal de los planes reguladores comunales y en la
descentralización de la autoridad que finalmente los sanciona.
En lo que a participación de la comunidad se refiere, también ha habido
importantes avances, aunque siguen siendo a mi juicio, de poca incidencia en las
decisiones y sólo circunscritas a la etapa de aprobación del Plan. En dicha etapa se
ha incorporado la obligatoriedad de informar por escrito a los vecinos directamente
afectados y de efectuar audiencias públicas, previas a la aprobación por parte del
Concejo Municipal, las que junto con las observaciones que la comunidad puede
emitir posteriormente (tanto verbal como por escrito), no implican necesariamente
una obligación para la autoridad, y se enmarcarían, conforme a las figuras que Ríos
plantea, a una participación consultiva.
Se plantea que han sido importante dichos avances, porque tal como lo expone
Ríos, la original LGUC, que carecía de regulación sobre la materia, remitió a la
Ordenanza General el procedimiento, la que aún cuando se detenía en increíbles
28
Cita pág. 20
Páginas 404 y 405
30
Inciso quinto del artículo 1º de la Constitución Política de la República de Chile. Página del Congreso Nacional
http://www.bcn.cl/leyes/pdf/actualizado/251693.pdf
31
Cita pág. 628.
29
TESIS
JORGE ALCAÍNO VARGAS
15
Efectos de las Normas de Excepción sobre la Planificación Urbana Comunal y sobre los Conflictos Urbanos
detalles, no dedicaba “ni una sola línea al procedimiento propiamente tal y, dentro
de él, al proceso participativo”32.
Es digno de destacar a este respecto, una situación interesante que se produce
actualmente en Chile, pues la Ley Orgánica Constitucional de Municipalidades
incorporó recientemente la posibilidad de que por iniciativa de los propios
ciudadanos, sea convocado un plebiscito para someter, entre otras materias, “...la
modificación del plan regulador ...”33 y más adelante dispone que “Los resultados
del plebiscito serán vinculantes para la autoridad municipal, siempre que vote en él
más del 50% de los ciudadanos inscritos en los registros electorales de la
comuna.”34 Si bien es cierto, este mecanismo no constituye un procedimiento
regular35, abre una ventana para que la comunidad organizada demande ante la
autoridad que la representa determinadas acciones.
La única ocasión a la fecha, en que se ha intentado hacer uso de este mecanismo
fue en la comuna de Vitacura a fines del año 2006, iniciativa que en primera
instancia fue rechazada por el Alcalde –quien argumentó para ello el no
cumplimiento de ciertas condiciones, formales y de fondo-, y que posteriormente
fue impugnada ante la Contraloría General de la República, que dictaminó a fines
de 2007 que el plebiscito debe realizarse36. Dado que no se pueden efectuar este
tipo de consultas en años de elecciones, el plebiscito debiera realizarse el año
2009.
En lo que respecta a la autoridad que sanciona los planes, se debe mencionar que
originalmente la LGUC disponía que los planes reguladores comunales se
aprobaban finalmente por Decreto Supremo (es decir, con la firma del Presidente
de la República), y actualmente dispone que éstos sean sancionados por el Alcalde
de la comuna respectiva, en el caso que existe un plan regulador intercomunal, y
en el caso que éste último no exista, debe ser aprobado por el Consejo Regional y
promulgado por el Intendente Regional.37
Por último, se desea también traer a colación algunos de los planteamientos de
Lucas Sierra (2006), quien expone que a su juicio, la Planificación Urbana en Chile
está fuertemente condicionada por una visión centralista, donde la potestad
reglamentaria, representada en el ámbito urbano por la OGUC, ejerce una
verticalidad en las normas urbanas, que en la práctica, implica que la potestad que
él llama la “municipal-regional” (encargada de la planificación urbana comunal) se
vea fuertemente condicionada por las de mayor jerarquía.
f) Principio de Autotutela del Derecho Urbanístico:
Este principio se refiere a la potestad que se le atribuye a la Administración, en este
caso al derecho urbanístico, sobre sus propias decisiones y situaciones jurídicas de
modo que ella se ampare en sí misma, sin tener que recurrir para ello a la tutela
judicial. Estando orientado “tanto para restablecer el orden perturbado como para
32
Cita pág. 533
Inciso primero del artículo 99, Título IV “De la Participación Ciudadana”, del párrafo 3º que se refiere “plebiscitos comunales”
http://www.bcn.cl/leyes/pdf/actualizado/251693.pdf
34
Inciso tercero del artículo 101, Título IV “De la Participación Ciudadana”, del párrafo 3º que se refiere “plebiscitos comunales”
http://www.bcn.cl/leyes/pdf/actualizado/251693.pdf
35
El procedimiento regular está definido por la Ley General de Urbanismo y Construcciones y su Ordenanza General.
36
Dictamen Nº 46097 del 12.10.07, complementado posteriormente por el Dictamen Nº 55024 del 04.12.07.
37
Modificación introducida a la LGUC mediante la Ley Nº 19.778, publicada en el D.O. el 10.12.01
33
TESIS
JORGE ALCAÍNO VARGAS
16
Efectos de las Normas de Excepción sobre la Planificación Urbana Comunal y sobre los Conflictos Urbanos
desalentar, sancionándolas, las conductas infraccionales de ese orden.”, siendo la
demolición de las obras en contra del planeamiento o planificación, “una institución
paradigmática de la tutela urbanística restitutoria” 38
En el caso chileno, este principio se observa, según Ríos, en cuatro órdenes:
ƒ “La autotutela restitutoria que comprende dos tipos de medidas cautelares”39
como la paralización y clausura de las obras, y dos medidas restitutorias que
serían la demolición y la terminación forzosa de obras de edificación que
presenten mal aspecto o impliquen riesgos a terceros.
ƒ La tutela retributiva sancionatoria de orden administrativo para las infracciones
de los funcionarios de la Administración Pública (alcaldes, directores de obras,
etc).
ƒ La tutela retributiva sancionatoria de carácter penal para las mismas
autoridades, funcionario y propietarios o urbanizadores que infrinjan las normas
de parcelación (enajenación de los lotes resultantes de loteos sin ejecutar las
obras de urbanización respectivas).
ƒ Y “las acciones indemnizatorias civiles que pueden ser expresamente
justiciables” para aquellos que infrinjan las normas urbanísticas.
g) Principio de Protección Jurídica de los Administrados:
Corresponde a las garantías que tal derecho debe asegurar a los administrados,
respecto de las actuaciones de la Administración que pudieran lesionar los
derechos de los ciudadanos.
En el caso de Chile, tal principio estaría directamente contemplado en la
legislación, a través de los recursos administrativos, como los recursos de
reposición y jerárquico, y los judiciales o jurisdiccionales.
3.2.6.
Normativa Urbanística vigente en Chile
a) Legislación Urbanística desde la Independencia hasta el año 1953
Como ya se ha mencionado, la legislación urbanística en Chile según Tapia (1961)
tuvo sus primeras señales ya desde las Constituciones del siglo XIX, siendo la
primera norma de carácter netamente urbanística de orden general la Ley 4.563 (la
anterior Ley 2.203 sólo se circunscribió a la ciudad de Santiago) denominada
“Sobre construcciones asísmicas” publicada el 14.02.29, motivada por el terremoto
de Talca en 1928.
De esta Ley, en lo que concierne a lo urbanístico, se puede destacar lo siguiente:
38
39
Art. 1º
Autorizó al Presidente de la República a dictar ordenanzas sobre la
construcción de edificios.
Art. 2º
En las poblaciones de más de 5 mil habitantes, nadie podía construir,
reparar, o efectuar transformaciones de importancia sin permiso de la
correspondiente autoridad edilicia.
Citas Pág. 624
Cita Pág. 624
TESIS
JORGE ALCAÍNO VARGAS
17
Efectos de las Normas de Excepción sobre la Planificación Urbana Comunal y sobre los Conflictos Urbanos
Art. 5º
Los municipios de más de 20 mil habitantes debían someter al Ejecutivo,
dentro de 6 meses, un anteproyecto de transformación de sus ciudades.
El Ejecutivo quedaba facultado para elaborar el proyecto definitivo.
A juicio de dicho autor, con esta última disposición nacional (art. 5º) nacieron los
Planes Reguladores Comunales que la legislación posterior desarrolló, cuestión
que también es observada por Brieva y Bastías (2007 b)40, quienes la consideran
como el primer atisbo de ordenación urbanística de las ciudades, y añaden que
esto “serviría para dar líneas de edificación, además de contemplar la obligación de
crear en la respectiva Municipalidad el cargo de Director de Obras”.
El DFL Nº 345 se llamó “Ley y Ordenanza General sobre Construcciones y
Urbanización”, es decir, en un mismo cuerpo normativo se encontraba la Ley y la
Ordenanza que regulaba dicha Ley. Fue puesto en vigencia por partes sucesivas.
Debió empezar a regir en 1932, pero en 1936 se dictó el Decreto 34741, y por lo
tanto sólo el 10.10.39 entró a aplicarse. (Pág. 46 y 47).
Brieva y Bastías (2007b)42 señalan que el 30.05.31 sólo se publicó en el Diario
Oficial el texto promulgatorio del el DFL 345, y no se dio cumplimiento a la
obligación de su archivo oficial en el Congreso Nacional, en el Ministerio del Interior
y en la Biblioteca Nacional, cuestión que se hizo, como ya se mencionó, a través
del D.S. 437 (ó 347) de 1936. En todo este periodo se debió recurrir a la dictación
de sucesivos Decretos Supremos que prorrogaron la Ley 4.563 de 1929.
La Ley (primera parte del DFL 345) tuvo 94 artículos permanentes y 2 transitorios.
La Ordenanza (segunda parte del DFL 345) que consideraba 553 artículos, entró
en vigencia en 1939.
Los primeros artículos de la Ley se refieren al marco de aplicación, existencia de un
Director de Obras Municipales (DOM), obligaciones de solicitar permisos (ahora sin
mínimo de población como lo disponía la Ley 4.563), cargo del DOM debía ser
ejercido por un arquitecto de la U. de Chile. El art. 36 definía urbanización. El art.
37 dio existencia definitiva a los Planes Reguladores para comunas con más de 8
mil habitantes, las que debían tener un “Plano Oficial de Urbanización”, aprobado
por el Presidente de la República. Decía que la Ordenanza General establecería las
condiciones de los planos y la forma en que los municipios procederían a su
elaboración.
La Ordenanza, en su primera parte trata de las normas relativas a la edificación y
sus trámites y aspectos más constructivos. La segunda parte (110 artículos),
estableció disposiciones relativas a la organización, entre otras, de los Planos
Oficiales de Urbanización (o Planes Reguladores) incluyendo los componentes y
estudios (art 445: como ensanches de calles o nuevas, “zonas de edificación con
indicación de mínimum de la superficie libre y de la altura máxima admisible de los
edificios y las zonas de edificación continua o aislada, en el caso que se proyecte
establecerlas (letra c)); zonas de barrios comerciales, residenciales y obreros;
zonas industriales, etc.)
40
Pág. 9
A diferencia de lo que señala Tapia (1961) (pág. 47), Brieva y Bastías (2007 b), sostienen que dicho Decreto corresponde al Nº
437 DO 06.02.36 (pág. 10)
42
Pág. 10
41
TESIS
JORGE ALCAÍNO VARGAS
18
Efectos de las Normas de Excepción sobre la Planificación Urbana Comunal y sobre los Conflictos Urbanos
El DFL Nº 224 del 22.07.53 fijó un nuevo texto de la Ley General (facultades
otorgadas por la Ley Nº 11.151), no obstante, mantuvo la Ordenanza que regiría en
todo lo que no contraviniera al nuevo texto de la Ley. Entre los motivos que adujo el
Ejecutivo para dictar esta ley se refieren a “la necesidad de reducir las exigencias
para la construcción de viviendas económicas, a la urgencia de correlacionar
los planos reguladores de un buen número de ciudades integradas por varias
comunas, a la conveniencia de incorporar a la legislación respectivas las
experiencias y progresos del urbanismo moderno, a la obligación de evitar la
repetición de negociaciones dolosas en la compraventa de sitios para nuevas
poblaciones, así como exigir la urbanización pendiente en otras poblaciones, y a la
necesidad de perfeccionar el procedimiento para las expropiaciones que tendrían
que hacerse para dar cumplimiento a los planos reguladores.”43
En concordancia con lo anterior, el art. 1º incorpora el Planeamiento Intercomunal
(además del comunal ya existente, con la diferencia que éste ahora no se limita a
una cierta cantidad de población), como una manera de coordinar los esfuerzos de
los diferentes municipios. La planificación regional e Intercomunal está
encomendada a la Dirección de Planeamiento del MOP, creada por DFL 150 del
mismo año 53. Para la elaboración de los Planes Intercomunales deberán oír a las
municipalidades.
Por último se establece que toda construcción y urbanización se aprobará siempre
que esté en concordancia con los mencionados planes.
b) Legislación Urbanística desde el año 1953 hasta el presente
Con posterioridad al trabajo de Tapia en 1960, Brieva y Bastías (1980), nos
entregan un listado de las normas, que sustentaban la legislación urbanística en
Chile, que prosiguieron a las mencionadas por el primer autor. Dichas normas son
básicamente las siguientes:
D.S. 1.050, MOP D.O. 09.07.60, que Fija el texto definitivo del DFL 224
D.S. 880 MOP DO 16.05.63 que Fija el texto definitivo del DFL 224, y
D.S. 44 458 MINVU DO 13.04.76, que fija el nuevo texto de la LGUC.
Sobre estas tres disposiciones nos referiremos más adelante, al pesquisar en ellas
el origen de las normas que interesan a esta investigación, beneficio por Fusión de
Terrenos y Conjunto Armónico.
43
44
Cita Pág.53 y 54, las negritas son del presente trabajo.
En Figueroa y Figueroa (2006), particularmente en el Prólogo escrito por el Profesor de la U. de Valparaíso, Dr. Lautaro Ríos,
señala que la Ley General de Urbanismo y Construcciones “no es formalmente una Ley y ni siquiera un Decreto con Fuerza de
Ley (D.F.L.) como comúnmente se cree y se publica en documentos oficiales y hasta en fallos judiciales. En efecto, dicho
conjunto normativo encuentra su origen en el D.L. Nº 602 de 5 de agosto de 1974, en el cual en lugar de delegar facultades
legislativas en el Presidente de la República –para que pudiera hablarse en propiedad de un D.F.L.- facultó al Ministerio de
Vivienda y Urbanismo para fijar los textos definitivos de las leyes relativas a construcciones y urbanización; el cual lo hizo
mediante el Decreto Supremo Nº 458 de 18-XII-1975. Con benevolencia calificamos de “Decreto Supremo” a este cuerpo
normativo, toda vez que él fue dictado por un Ministerio, con posterioridad al transcurso de máximo de un año con respecto a la
fecha del Decreto Ley que autorizó su dictación, plazo superior al permitido constitucionalmente para hacer uso de la facultad
legislativa delegada...”. Sin perjuicio de esto, y para los efectos de esta investigación, en adelante nos referiremos al DFL 458,
independientemente de las consideraciones expuestas.
TESIS
JORGE ALCAÍNO VARGAS
19
Efectos de las Normas de Excepción sobre la Planificación Urbana Comunal y sobre los Conflictos Urbanos
c) La Ordenanza General
Posteriormente, los mismos autores Brieva y Bastías (2007 b), se refieren a la
Ordenanza General -que como recordemos nació con el DFL 345 y que no fue
modificada por el DFL 224 ya que sólo fijó el nuevo texto de la Ley General-, que
contaba con dos grandes partes: la relativa a las Construcciones y la concerniente
a la Urbanización, y advierten una gran cantidad de modificaciones antes de la
dictación del D.S. 47 (V. y U) de 1992. En efecto, el D.S. 884 (MOP) de 1949,
habría reemplazado la primera parte de la Ordenanza, y posteriormente se habrían
dictado 71 decretos modificatorios “con el fin de adecuarla a los cambios
tecnológicos.”45
El D.S. 47 (V.y U.) de 1992 aprobó un nuevo texto oficial de la Ordenanza y derogó
el DFL 345 de 1931, cambiando incluso la antigua denominación, de
“Construcciones y Urbanización” a “Urbanismo y Construcciones”.
Este es el Decreto que nos rige actualmente, no obstante, hay que señalar que
hasta mayo de 2007, dicho cuerpo reglamentario ha sido modificado por 51
decretos, el más importante de los cuales es el D.S. 75 (V. y U.) de 2001, que
cambia alrededor de 130 artículos, uno de los cuales se refiere a que “se amplía la
aplicación del concepto de conjunto armónico haciéndolo extensivo a predios
vecinos.”46
3.2.7.
Normas, planes, jerarquías
a) Relación de la Planificación Urbana en Chile y cumplimiento de Normas
Es importante traer a colación, el hecho que la LGUC dispone que toda
construcción, reconstrucción, reparación, alteración, ampliación y demolición de
edificios y obras de urbanización requieren del permiso que otorgue la Dirección
de Obras Municipales, sean obras ubicadas tanto dentro como fuera de las áreas
urbanas. (art. 116)
Añade más adelante la Ley General, que en dicha labor, el Director de Obras
Municipales debe verificar que los proyectos cumplan con las Normas
Urbanísticas, las que conforme señala el inciso sexto del artículo 116 de la Ley
General, son aquellas que están contenidas en la propia Ley, en la Ordenanza
General y en los instrumentos de planificación territorial (IPTs)47.
Para los efectos de esta investigación, nos parece pertinente mencionar sólo
algunas de dichas Normas Urbanísticas: Coeficiente de Constructibilidad,
Superficie Predial Mínima, Alturas Máximas de Edificación, Adosamientos,
Rasantes, Densidades Máximas, etc.
El artículo 1.1.2. de la Ordenanza General, incluye las siguientes definiciones48 para
algunas de estas normas:
45
Cita pág. 10.
Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones. Brieva, Amador y Bastías, Lionel (2007 b) Cita pág 13.
Conforme a la definición del art. 1.1.2. de la Ordenanza General, ““Instrumento de Planificación Territorial”: vocablo referido
genérica e indistintamente al Plan Regional de Desarrollo Urbano, al Plan Regulador Intercomunal o Metropolitano, al Plan
Regulador Comunal, al Plan Seccional y al Límite Urbano.” Brieva y Bastías (2007 b) Cita Pág 30.
48
Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones. Brieva y Bastías (2007 b) Definiciones contenidas entre pág 21 y la 41.
46
47
TESIS
JORGE ALCAÍNO VARGAS
20
Efectos de las Normas de Excepción sobre la Planificación Urbana Comunal y sobre los Conflictos Urbanos
““Coeficiente de constructibilidad”: número que multiplicado por la superficie total
del predio, descontadas de esta última las áreas declaradas de utilidad pública, fija el
máximo de metros cuadrados posibles de construir sobre el terreno.”
““Altura de edificación”: la distancia vertical, expresada en metros, entre el suelo
natural y un plano paralelo superior al mismo.”
““Rasante”: recta imaginaria que, mediante un determinado ángulo de inclinación,
define la envolvente teórica dentro de la cual puede desarrollarse un proyecto de
edificación.”
“"Densidad": número de unidades (personas, familias, viviendas, locales, metros
cuadrados construidos, etc.), por unidad de superficie (predio, lote, manzana, hectárea,
etc.).”
““Densidad bruta”: Número de unidades por unidad de superficie, en que la superficie
a considerar es la del predio en que se emplaza el proyecto, más la superficie exterior,
hasta el eje del espacio público adyacente, sea éste existente o previsto en el
Instrumento de Planificación Territorial, en una franja de un ancho máximo de 30 m.”
““Densidad neta”: Número de unidades por unidad de superficie, siendo ésta última la
del predio en que se emplaza el proyecto, descontada, en su caso, la parte afecta a
declaración de utilidad pública establecida en el respectivo Instrumento de Planificación
Territorial.”
Cabe hacer presente, que la actual Ordenanza no contiene alguna definición del
concepto “altura mínima”, y sólo aparece mencionado en el artículo 72 (Zonas de
Remodelación), y el artículo 107 (sobre Conjuntos Armónicos) de la LGUC.
Tampoco existen definiciones para los conceptos de “superficie predial mínima” –
aún cuando está claro su sentido-, ni para “sistema de agrupamiento”. No obstante,
respecto de este último, se menciona en el artículo 2.6.1. de la Ordenanza General
que “estará destinado a definir las alternativas de emplazamiento de éstos (los
edificios) dentro de un predio”49
Por otra parte la Ley General, en su artículo 66 dispone que:
“Artículo 66º.La formación de nuevas poblaciones, barrios, grupos o conjuntos
habitacionales deberá respetar las disposiciones de esta ley y su Ordenanza General, y
del Plan Regulador y Ordenanza Local, en cuanto al uso del suelo, trazados viales,
densidades, superficie mínima predial, coeficientes de constructibilidad y demás
disposiciones de carácter urbanístico.” 50
b) Instrumentos de Planificación en Chile
La LGUC dispone en su artículo 27, que la Planificación Urbana, se entenderá
como “el proceso que se efectúa para orientar y regular el desarrollo de los centros
urbanos en función de una política nacional, regional y comunal de desarrollo socioeconómico”, y añade en su artículo 28 que ésta “se efectuará en cuatro niveles de
acción, que corresponden a cuatro tipos de áreas: nacional, regional, intercomunal
y comunal.” 51
Los artículos 29 al 51 de la LGUC establecen para cada uno de dichos ámbitos,
cuáles son los instrumentos de planificación territorial (IPTs):
49
50
51
Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones. Brieva y Bastías (2007 b) pág 130
Ley General de Urbanismo y Construcciones. Brieva y Bastías (2007 a) Citas pág 55 y 56.
Ley General de Urbanismo y Construcciones. Brieva y Bastías (2007 a) Citas pág 39.
TESIS
JORGE ALCAÍNO VARGAS
21
Efectos de las Normas de Excepción sobre la Planificación Urbana Comunal y sobre los Conflictos Urbanos
▪
▪
▪
▪
Nivel Nacional:
- Las normas específicas para los IPTs
Nivel Regional:
- Plan Regional de Desarrollo Urbano
Nivel Intercomunal:
- Plan Regulador Intercomunal o Metropolitano
Nivel Comunal:
- Plan Regulador Comunal con sus planos seccionales que lo detallen
- Plan Seccional
- Límite Urbano
Por su parte, OGUC, Artículo 2.1.2.52, detalla cuáles son los Instrumentos de
Planificación Territorial, ordenados según su ámbito de acción, y entre los artículos
2.1.5. y 2.1.16. se reglamenta lo ya dispuesto en la LGUC para cada uno de los
IPTs mencionados
c) Jerarquías
Un aspecto que adquiere relevancia es la estructura jerárquica que adquieren, no
sólo los distintos niveles de planificación entre sí, sino además, la supeditación de
todos ellos a las normas de la Ley y la Ordenanza, aspecto este último que es
fuertemente criticado por Sierra (2006), quien ve en ésta y otras disposiciones el
carácter centralista y verticalista de nuestra legislación, donde la potestad
administrativa (Ordenanza General) estaría interponiéndose entre la potestad
legislativa (LGUC y la Ley Orgánica Constitucional de Municipalidades) y la que él
llama la Autónoma (Municipal-Regional).
Dichas disposiciones están contenidas en el artículo 2.1.1.
General, que es el siguiente:
de la Ordenanza
“Artículo 2.1.1.
El proceso de Planificación Urbana orientará o regulará, según el
caso, el desarrollo de los centros urbanos a través de los Instrumentos de Planificación
Territorial que se señalan en este Capítulo. Cada uno de dichos instrumentos tendrá un
ámbito de acción propio, tanto en relación a la superficie de territorio que abarcan
como a las materias y disposiciones que contienen.
Las normas de la Ley General de Urbanismo y Construcciones y de esta
Ordenanza priman sobre las disposiciones contempladas en los Instrumentos de
Planificación Territorial que traten las mismas materias. Asimismo, estos instrumentos
constituyen un sistema en el cual las disposiciones del instrumento de mayor nivel,
propias de su ámbito de acción, tienen primacía y son obligatorias para los de
menor nivel.”53
52
53
Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones. Brieva y Bastías (2007 b) pág 65 y 66.
Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones. Brieva y Bastías (2007 b) Cita Pág 65. Nos hemos permitido destacar en
negritas algunas expresiones de interés.
TESIS
JORGE ALCAÍNO VARGAS
22
Efectos de las Normas de Excepción sobre la Planificación Urbana Comunal y sobre los Conflictos Urbanos
d) Instrumentos de Planificación aplicables a la Tesis
De los Instrumentos de Planificación Territorial, nos interesan en primer lugar los
Planes Reguladores Comunales, seguidamente el Plan Regulador Metropolitano de
Santiago (PRMS), y los Planos Seccionales54 y Planes Seccionales.
La razón de lo anterior, es que tanto el Plan Regional de Desarrollo Urbano como el
Plan Regulador Intercomunal o Metropolitano, no tienen facultades para establecer
las Normas Urbanísticas a las que se hizo referencia, salvo que el Intercomunal
actúe en forma supletoria -conforme lo faculta el artículo 2.1.3. de la OGUC-,
además de que precisamente las Normas Urbanísticas de que tratan los beneficios
normativos que se analizarán en la presente investigación, hacen reiteradas
referencias al plan regulador comunal y a los planos seccionales.
Por otra, la Ley y la Ordenanza General sólo contempla para los Planes
Reguladores Comunales, incluidos los planos seccionales, y el Plan Seccional,
participación de la comunidad en el proceso de aprobación de los mismos.
Esquemáticamente, el proceso de aprobación para los Planes Reguladores
Comunales y Planes Seccionales, descrito en el art. 43 de la Ley General y en el
art. 2.1.11. de la Ordenanza General, es el siguiente:
54
Se debe diferenciar entre un Plan Seccional y un Plano Seccional. El primero es en definitiva un Plan Regulador Comunal que
se puede realizar en las comunas que no cuentan con este último (art. 46 inc. segundo, de la Ley General), y un Plano Seccional
corresponde a los estudios detallados que pueden efectuar los Planes Reguladores “en que se fijarán con exactitud los trazados
y anchos de calles, zonificación detallada, las áreas de construcción obligatoria, de remodelación, conjuntos armónicos,
terrenos afectados por expropiaciones, etc.” (art. 46 inc. Primero y tercero, de la Ley General)
TESIS
JORGE ALCAÍNO VARGAS
23
Efectos de las Normas de Excepción sobre la Planificación Urbana Comunal y sobre los Conflictos Urbanos
Esquema 1
Procedimiento de aprobación de los Planes Reguladores Comunales
Proyecto lo prepara la
MUNICIPALIDAD
(Diagnóstico, estudios
técnicos, propuestas,
imagen objetivo)
Consultar opinión a
Consejo Económico Social
Exposición por 30 días, e
ingreso al SEIA
Informar a los vecinos,
especialmente los
afectados (cartas
certificadas a
organizaciones)
Avisos en diarios en
semanas distintas
Realización de una o más
Audiencias Públicas
Vencidos los 30 días,
nueva Audiencia Pública
Efectuada la Audiencia
Pública, plazo de 15 días
para hacer Observaciones
Consultar opinión a
Consejo Económico Social
Aprobado ambientalmente,
el Plan se somete al
Concejo Municipal, que
analiza y resuelve cada
observación recibida
Concejo Municipal
aprueba
SEREMI MINVU emite
Informe
CORE o Municipalidad
Contraloría (Sólo si
aprueba CORE)
Diario Oficial – Entrada en
Vigencia
Por su parte, el proceso de aprobación para los Planos Seccionales, regulado por el
art. 46 de la LGUC incisos primero y tercero, y descrito en el art. 2.1.14. de la OGUC,
es el siguiente:
Esquema 2
Procedimiento de aprobación de los Planos Seccionales
Proyecto lo prepara la
MUNICIPALIDAD
Exposición por 30 días
Alcalde fija por Decreto la
fecha y lugar de exposición
al público
Avisos en diarios en
semanas distintas
Vencido el plazo de
exposición, plazo de 15
días para hacer
Observaciones
El Plano se somete al
Concejo Municipal, que
analiza y resuelve cada
observación recibida
Concejo Municipal,
aprueba
Acuerdo del Concejo más
Decreto que lo sanciona se
publican en el Diario Oficial
Se debe destacar, entre otros aspectos, que el Plano Seccional no requiere ingresar al
Sistema de Evaluación de Impacto Ambiental (SEIA), no contempla audiencias
públicas, así como tampoco requiere consultar al Consejo Económico y Social.
TESIS
JORGE ALCAÍNO VARGAS
24
Efectos de las Normas de Excepción sobre la Planificación Urbana Comunal y sobre los Conflictos Urbanos
IV.
SENTIDO Y ORIGEN DE LAS NORMAS EN ANÁLISIS
En este Capítulo revisaremos en primer lugar el estado actual de las normas relativas
al beneficio por fusión de terrenos y a Conjuntos Armónicos, que corresponden a
la materia de estudio de esta investigación, en el que hemos incluido, la forma en que
se aplican y los diversos pronunciamientos de los organismos públicos competentes55,
que nos ayudarán a visualizar la correcta aplicación de las normas.
Posteriormente nos abocaremos a revisar el origen y evolución de las mismas,
partiendo de sus primeras manifestaciones, pasando por cada una de las
modificaciones en forma detallada, hasta llegar a la última de las modificaciones que
deriva en la norma que rige actualmente la materia.
En dicho análisis, hemos considerado absolutamente necesario transcribir todos y
cada uno de los textos de las normas involucradas, para los efectos de poder
facilitar la comprensión del análisis efectuado para cada una de ellas, de modo de
adentrarnos a la naturaleza, sentido y tendencias de tales normas. Esperamos que ello
no resulte demasiado extenso para el lector, y sólo como método alternativo,
sugerimos una lectura rápida de este capítulo, consistente en saltarse deliberadamente
la trascripción de las normas -destacadas en letra cursiva y fuente “Times New Roman”-,
y sólo en caso necesario revisarlas, con el objeto de cotejar los comentarios, y los
pronunciamientos oficiales, con cada una de ellas.
Finalmente, se ha incorporado un sub-capítulo de Conclusiones que se refiere
básicamente a la búsqueda del sentido o propósito original de cada una de las 2
normas en estudio, y avanzar en dar respuesta a una de las inquietudes que motivan la
investigación, cual es la de determinar si tales propósitos siguen vigentes.
4.1.-
Normas vigentes a mayo de 2007
4.1.1.
Beneficio por Fusión de Terrenos, Art. 63.
56
a) En la Ley General
El artículo 63 de la LGUC vigente a mayo de 2007, dispone in extenso lo siguiente:
“Artículo 63º.- La fusión de dos o más terrenos en uno solo tendrá un beneficio de mayor
densidad, a través de aumentar el coeficiente de constructibilidad del predio en un 30%.
Cuando resulten terrenos de 2.500 m2. o más, podrán acogerse a los beneficios que
otorga el concepto de "Conjunto Armónico".”57
b) En la Ordenanza General
En la Ordenanza General este beneficio no está directamente reglamentado, no
obstante está vinculado a la segunda de las normas que la presente investigación
estudia, cual es la relativa a los Conjuntos Armónicos, y se le menciona
55
Los organismos competentes son la Contraloría General de la República, la División de Desarrollo Urbano del Ministerio de
Vivienda y Urbanismo, facultada por el artículo 4º de la Ley General de Urbanismo y Construcciones para impartir instrucciones
mediante circulares, y los Tribunales de Justicia.
56
Se ha establecido el mes de mayo como fecha de corte temporal, dado que en este mes del año 2007 se dio inicio a la redacción
del presente documento, no obstante, y como se verá más adelante, se han incorporado modificaciones a la OGUC posteriores a
esa fecha.
57
Ley General de Urbanismo y Construcciones. Brieva y Bastías (2007 a) Cita pág 55.
TESIS
JORGE ALCAÍNO VARGAS
25
Efectos de las Normas de Excepción sobre la Planificación Urbana Comunal y sobre los Conflictos Urbanos
específicamente en los artículos 2.6.4. y 2.6.8. que más adelante se mencionarán.
Esto también, explica la elección de estas dos normas como objeto de estudio.
4.1.2.
Conjunto Armónico
a) En la Ley General
La LGUC vigente a mayo de 2007 contempla un Párrafo especialmente dedicado a
los Conjuntos Armónicos, que está contenido en el Título III (De la construcción),
Capítulo I (Normas de diseño). Sus disposiciones están contenidas en los artículos
107 al 109, los que no han sufrido modificaciones desde la entrada en vigencia de
esta Ley en 1976.
“Artículo 107º.Las normas generales de los Planes Reguladores y su Ordenanza
Local, respecto a la agrupación de las construcciones, coeficientes de constructibilidad,
alturas mínimas y máximas, y tamaños de los predios, podrán variarse cuando los
proyectos tengan la calidad de "conjuntos armónicos".
Para este efecto se considerará como tales aquellas agrupaciones de
construcciones que, por condiciones de uso, localización, dimensión o ampliación de otras
estén relacionadas entre sí, de tal manera que constituyan una unidad espacial propia,
distinta del carácter general del barrio o sector.
Artículo 108º.En los casos señalados en el artículo precedente, los Asesores
Urbanistas podrán autorizar excepciones a la reglamentación de la Ordenanza Local,
siempre que no se afecten los espacios de uso público, la línea de edificación, destino y el
asoleamiento mínimo de las construcciones colindantes.
En los casos en que hubiere duda sobre la aplicación del concepto de
"conjunto armónico", el Asesor Urbanista lo someterá a la consideración de la Secretaría
Regional correspondiente del Ministerio de la Vivienda y Urbanismo.
Artículo 109º.Las condiciones mínimas de uso, localización, dimensión o
ampliación, para aplicar el concepto de "Conjunto Armónico", serán reglamentadas en la
Ordenanza General.” 58
Otra disposición vigente en la Ley, relacionada con los Conjuntos Armónicos, es la
contenida en el último inciso del artículo 43, artículo que, a pesar de una importante
modificación59 en el año 2001, mantuvo intacta su redacción.
Para poner en contexto, el artículo 43 se refiere al procedimiento que deben seguir
las Municipalidades para aprobar los Planes Reguladores Comunales,
procedimiento que esquemáticamente se ha descrito en el punto 3.2.7.d)
”Instrumentos de Planificación aplicables a la Tesis”.
El último inciso al que hacemos referencia es el siguiente:
“La Ordenanza General contemplará normas relativas a los
“conjuntos armónicos de edificación”, en base a los cuales se podrá autorizar
excepciones a la Ordenanza Local del Plan Regulador Comunal.”60
58
Ley General de Urbanismo y Construcciones. Brieva y Bastías (2007 a) Cita pág 66.
Mediante la Ley 19.778, publicada en el Diario Oficial el 10.12.01, se reemplazó el inciso primero de este artículo 43 por otros 12
nuevos incisos. En esta modificación se detalló el procedimiento de aprobación de los Planes Reguladores Comunales,
agregando nuevas instancias de participación, tal como ya se ha mencionado en el punto 3.2.5.e), pág. 2. El artículo 43 está
regulado por el art. 2.1.11. de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones.
60
Ley General de Urbanismo y Construcciones. Brieva y Bastías (2007 a) Cita pág 46.
59
TESIS
JORGE ALCAÍNO VARGAS
26
Efectos de las Normas de Excepción sobre la Planificación Urbana Comunal y sobre los Conflictos Urbanos
Adicionalmente, existen otros artículos de la Ley que hacen referencias a los
Conjuntos Armónicos que conviene mencionar.
El primero de ellos corresponde a lo contenido en el artículo 10 letra b), que se
refiere a las funciones del Asesor Urbanista, no obstante, dicha disposición se
encuentra tácitamente derogada61, dado que la Ley 19.602 que modificó la Ley
18.695 Orgánica Constitucional de Municipalidades, definió las funciones del
Asesor Urbanista, que a partir de esa fecha quedaba adscrito a la Secretaría
Comunal de Planificación, quedando las funciones relacionadas con los Conjuntos
Armónicos radicadas completamente en la Dirección de Obras Municipales.
Dado que aún está contenida en la Ley, y con el objeto de no perder de vista el
contexto, se transcribe a continuación el artículo completo:
“Artículo 10º.Todas las Municipalidades que tengan Plan Regulador aprobado, y
cuya comuna tenga un centro urbano de más de 50.000 habitantes, deberán consultar el
cargo de Asesor Urbanista desempeñado por un arquitecto.
Serán funciones del Asesor Urbanista:
a) Estudiar el Plan Regulador Urbano - Comunal y mantenerlo actualizado, propiciando
las modificaciones que sean necesarias, y preparar los Planos Seccionales de detalle
para su aplicación;
b) Revisar todos los planos de subdivisión, loteo y urbanización, cautelando su estricta
concordancia con las disposiciones del Plan Regulador y su Ordenanza Local, y
autorizar los "conjuntos armónicos".
En este sentido, será condición previa el informe favorable del Asesor Urbanista,
para que la Dirección de Obras pueda extender los permisos de subdivisión, loteo,
urbanización y "conjuntos armónicos", y
c) Estudiar los programas anuales de desarrollo comunal para la materialización de los
Planes Reguladores, y que faciliten la confección del presupuesto de inversiones de
capital de la comuna.”62
Otro artículo que tiene que ver con los Conjuntos Armónicos, especialmente con la
modificación introducida mediante el D.S. 143 (MINVU) del año 2007 a la OGUC,
es el artículo 46 de la Ley General, que trata sobre los Planes y Planos
seccionales.
Aún cuando interesan los incisos primero y segundo, se transcribe el artículo
completo:
“Artículo 46º.En los casos en que, para la aplicación del Plan Regulador
Comunal, se requiera de estudios más detallados, ellos se harán mediante Planos
Seccionales, en que se fijarán con exactitud los trazados y anchos de calles, zonificación
detallada, las áreas de construcción obligatoria, de remodelación, conjuntos armónicos,
terrenos afectados por expropiaciones, etc..
En las comunas en que no exista Plan Regulador podrán estudiarse
Planes Seccionales, los que se aprobarán conforme a lo prescrito en el inciso primero del
artículo 43.
La confección de Planos Seccionales tendrá carácter obligatorio en
las comunas de más de 50.000 habitantes que cuenten con Asesor Urbanista, para los
efectos de fijar las líneas oficiales de edificación, y lo será también en aquellas que
califique especialmente la Secretaría Regional correspondiente del Ministerio de la
61
62
Ver referencia a Circular Ord. Nº 0199 DDU 76 del 17.04.01, en punto 4.2.2.d)ix)2.- pág. 2.
Ley General de Urbanismo y Construcciones. Brieva y Bastías (2007 a) Cita pág 30 y 31. Las negritas son del presente trabajo.
TESIS
JORGE ALCAÍNO VARGAS
27
Efectos de las Normas de Excepción sobre la Planificación Urbana Comunal y sobre los Conflictos Urbanos
Vivienda y Urbanismo, por sus condiciones topográficas, o por urgencia en materializar
determinadas obras públicas o expropiaciones.” 63
b) En la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones (OGUC)
Por su parte, la OGUC vigente a mayo de 2007, reglamenta las disposiciones de la
Ley General relativas a Conjunto Armónico, las que están contenidas en el Titulo 2:
“De la Planificación”, Capítulo 6 “Del Agrupamiento de los Edificios y su Relación
con el Suelo”, específicamente en los artículos 2.6.4. al 2.6.10., y en los artículos
2.6.15., 2.6.16. y 2.6.18. A continuación se transcriben dichos artículos
“Artículo 2.6.4.
Para los efectos previstos en los artículos 107, 108 y 109 de la Ley
General de Urbanismo y Construcciones, se considerará que un proyecto tiene la calidad
de Conjunto Armónico, cuando cumple con alguna de las condiciones que se señalan a
continuación y con las exigencias que para cada caso se establecen, sin perjuicio de lo
prescrito en los artículos 2.6.15. y 2.6.16. de este mismo Capítulo:
1.- Condición de dimensión:
a) Estar emplazado en un terreno cuya superficie total sea igual o superior a 5
veces la superficie predial mínima establecida por el Plan Regulador respectivo,
siempre que la superficie total no sea inferior a 5.000 m2.;
b) Estar emplazado en un terreno que constituya en sí una manzana existente,
resultante o no de una fusión predial, cualquiera sea la superficie total de ésta;
c)
Estar emplazado en un terreno resultante de una fusión predial, conforme al
artículo 63 del D.F.L. Nº 458, de Vivienda y Urbanismo, de 1975, siempre que su
superficie no sea inferior a 2.500 m2.
En los casos a que se refieren las letras a), b) y c) precedentes, los terrenos deberán
deslindar, al menos por uno de sus costados, con una calle existente o consultada en
el Plan Regulador respectivo, de un ancho mínimo de 20 m., con calzada de un ancho
total mínimo de 14 m.
2.- Condición de uso:
Estar destinado a equipamiento y emplazado en un terreno en que el Plan Regulador
respectivo consulte el equipamiento como uso de suelo, de una superficie total no
inferior a 2.500 m2, que deslinde, al menos por uno de sus costados, con una calle
existente o consultada en el Plan Regulador respectivo, de un ancho mínimo de 30 m.,
con calzada de un ancho total mínimo de 14 m.
El distanciamiento entre los edificios que contempla el proyecto y los deslindes con
los predios vecinos, no podrá ser inferior a 10 m., aunque se emplace en áreas de
construcción continua obligatoria.
3.- Condición de localización y ampliación:
Estar localizados en el mismo terreno en que estén emplazados inmuebles declarados
Monumentos Nacionales o Históricos, y proyectados como ampliación, restauración o
reciclaje de los mismos, debiendo contar con autorización previa del Consejo de
Monumentos Nacionales, conforme a la Ley Nº 17.288.
63
Ley General de Urbanismo y Construcciones. Brieva y Bastías (2007 a) Cita pág 47 y 48.
TESIS
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28
Efectos de las Normas de Excepción sobre la Planificación Urbana Comunal y sobre los Conflictos Urbanos
Artículo 2.6.5.
Los proyectos que cumplan con la condición de dimensión a que se
refieren las letras a) y b) del número 1. del artículo 2.6.4., podrán exceder hasta en un
50% el coeficiente de constructibilidad establecido por el Plan Regulador respectivo.
Los proyectos que cumplan con la condición de dimensión a que se
refiere la letra c) del número 1. del artículo 2.6.4., podrán exceder hasta en un 30% el
coeficiente de constructibilidad establecido por el Plan Regulador respectivo.
Artículo 2.6.6.
Los proyectos que cumplan con la condición de uso podrán exceder
hasta en un 50% el coeficiente de constructibilidad establecido por el Plan Regulador
respectivo.
Artículo 2.6.7.
Los proyectos que cumplan con la condición de localización y
ampliación, podrán exceder hasta en un 100% el coeficiente de constructibilidad
establecido en el Plan Regulador respectivo.
Artículo 2.6.8.
Tratándose de fusión de terrenos, en los porcentajes de exceso de
los coeficientes de constructibilidad señalados en los artículos 2.6.5., 2.6.6. y 2.6.7. se
entiende incluido el 30% de aumento de dicho coeficiente que otorga el artículo 63 del
D.F.L. Nº 458, de Vivienda y Urbanismo, de 1975.
Artículo 2.6.9.
Los proyectos que cumplan con la condición de dimensión y/o de
uso, podrán exceder hasta en un 25% la altura máxima establecida por el Plan Regulador
respectivo. Cuando la altura esté expresada en pisos y de la aplicación de este porcentaje
resulte una fracción de piso igual o mayor que 0,5 se permitirá la construcción de un piso
más. En el caso que dicho Plan Regulador contemple edificación continua, y el Conjunto
Armónico no ocupe una manzana completa, el aumento de altura regirá sólo para las
edificaciones aisladas construidas por sobre la altura máxima de la edificación continua,
y se aplicará a partir de la altura máxima fijada para la edificación continua por el Plan
Regulador respectivo.
Artículo 2.6.10.
En los conjuntos armónicos el aumento del coeficiente de
constructibilidad no permite exceder las alturas máximas ya incrementadas por la
aplicación del artículo 2.6.9. ni libera del cumplimiento de rasantes y distanciamientos
establecidos por el respectivo Plan Regulador o a falta de éste o si no contiene norma en
la materia, por esta Ordenanza, sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 2.6.11. de este
mismo Capítulo.
Del mismo modo, en los conjuntos armónicos el aumento de altura
no libera del cumplimiento del coeficiente de constructibilidad ya incrementado por la
aplicación de los artículos 2.6.5., 2.6.6. y 2.6.7., ni de las rasantes y los distanciamientos
establecidos por el respectivo Plan Regulador o a falta de éste o si no contiene norma en
la materia, por esta Ordenanza, sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 2.6.11. de este
mismo Capítulo.” 64
Los artículos 2.6.15. y 2.6.16. establecen lo siguiente:
“Artículo 2.6.15.
Un proyecto acogido a Conjunto Armónico podrá dividirse en
partes, siempre que los predios resultantes de cada parte no sean inferiores a 2.500 m2 y
que cada parte cumpla individualmente con las normas de esta Ordenanza, sin perjuicio
de lo dispuesto en el artículo 2.6.16.
Asimismo, podrán aprobarse proyectos acogidos a Conjunto
Armónico emplazados en 2 o más predios colindantes, siempre que cada uno de ellos
cumpla las condiciones indicadas en el inciso anterior.
64
Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones, Brieva y Bastías (2007 b) Cita pág 138 a 141.
TESIS
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Efectos de las Normas de Excepción sobre la Planificación Urbana Comunal y sobre los Conflictos Urbanos
Artículo 2.6.16.
A los proyectos acogidos a Conjunto Armónico que se emplacen en
dos o más predios, no les serán aplicables las normas sobre rasantes y distanciamientos
en los deslindes entre predios del mismo proyecto.
Asimismo dichos proyectos podrán redistribuir la capacidad
máxima de edificación de cada predio en el total del proyecto, siempre que el volumen
total del proyecto no supere la suma de las capacidades máximas de edificación de los
predios individuales y la altura máxima que resulte de la aplicación del artículo 2.6.9.
Las modificaciones de los proyectos a que se refiere el inciso
primero de este artículo, relativas al emplazamiento, la volumetría o las fachadas de la
edificación, requerirán que se acompañe a la solicitud de modificación la aceptación
expresa de los propietarios de los demás predios, aun cuando tales modificaciones afecten
sólo a la parte del proyecto emplazada en un solo predio.” 65
El artículo 2.6.18. dispone lo siguiente:
“Artículo 2.6.18.
En la tramitación de solicitudes de proyectos acogidos a Conjunto
Armónico, sólo le corresponde intervenir al Director de Obras Municipales, quien
verificará como parte del proceso normal de revisión que el proyecto cumple las
condiciones para acogerse a tales disposiciones, todo ello sin perjuicio de las revisiones
que, en su caso, correspondan a los revisores independientes.” 66
4.1.3.
Reflexiones sobre el estado actual de ambas normas
ƒ Salta a primera vista, que la LGUC incorpora las normas relativas a Conjunto
Armónico en un Título denominado “De la construcción” y Capítulo “Normas de
diseño”, en circunstancias que la OGUC las incorpora en un Título denominado “De
la Planificación” y Capítulo denominado “Del Agrupamiento de los Edificios y su
Relación con el Suelo”. Es decir, la Ley no incorpora estas normas en el capítulo
dedicado a la Planificación Urbana (Título II), sino que las incorpora en un capítulo
que se refiere a cuestiones bastante más precisas relacionadas con la Construcción.
ƒ Lo segundo, que se verá también más adelante, se refiere a que la Ley contempla
disposiciones que la Ordenanza no ha considerado como parte de los beneficios para
los proyectos que se acojan a Conjunto Armónico. En especial, nos referimos a
“alturas mínimas” que actualmente no figura como Norma Urbanística en el artículo
116 de la LGUC, y “tamaños de los predios”, a pesar que esta última, figura como
parte de las exigencias para calificar en la condición de Dimensión y de Uso. Las
Normas Urbanísticas que la Ordenanza General contempla actualmente como
beneficios, están sólo referidas a exceder el “Coeficiente de Constructibilidad” y
las “Alturas Máximas” que fijen los Planes Reguladores.
ƒ Llama la atención el hecho que la propia Ley General dispone en su artículo 108,
inciso primero, que las normas de Conjuntos Armónicos corresponden a
“excepciones” a la reglamentación de la Ordenanza Local, cuestión que avala el
hecho de que en la presente investigación se hable de “excepciones”, y no de una
norma general, aunque como veremos al final, en la práctica, se trata de una
disposición de aplicación general, que no considera una componente territorial.
ƒ Se suma a lo señalado anteriormente, el hecho que se mencione explícitamente en
dos pronunciamientos este carácter excepcional: en el Dictamen Nº 26.252 de la
65
66
Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones, Brieva y Bastías (2007 b) Cita pág 143 y 144.
Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones, Brieva y Bastías (2007 b) Cita pág 145.
TESIS
JORGE ALCAÍNO VARGAS
30
Efectos de las Normas de Excepción sobre la Planificación Urbana Comunal y sobre los Conflictos Urbanos
Contraloría General de la República CGR)-que aún cuando sufrió un serio revés por
el fallo de la Corte de Apelaciones de Santiago de agosto de 2006 y posteriormente
ratificado por la Corte Suprema el año 2006-, señala que “los beneficios
contemplados en la normativa urbanística constituyen excepciones a la regla general,
y por ende, deben interpretarse restrictivamente.”; y en la Circular DDU 10 del
20.12.96. (Ver referencias a ambos pronunciamientos en el punto 4.2.2.d)xii) pág. 67,
y en el punto 4.2.2.d)ix) pág. 61).
4.1.4.
Sobre la aplicación de ambas normas
a) Aplicación del beneficio por fusión de terrenos
Este beneficio, que como se mencionó no está reglamentado directamente en la
OGUC, consiste en otorgar un 30% adicional de constructibilidad, es decir, se
puede aumentar la cantidad de metros cuadrados que el Plan Regulador Comunal
(PRC) permite construir en un terreno dado, conforme a un coeficiente.
Para ejemplificar lo anterior, expondremos un caso hipotético: se tienen en
propiedad dos terrenos, uno de los cuales tiene una superficie de 500 m2 y otro de
1.500 m2. El Plan Regulador establece para la zona donde se emplazan los
terrenos, un coeficiente de constructibilidad de 2,0. Esto implica que conforme a la
definición de Coeficiente de Constructibilidad67, en el primer terreno sólo se puede
construir un máximo de 1.000 m2, y en el segundo, 3.000 m2. Al fusionar ambos
terrenos, y aplicando el beneficio del artículo 63 de la Ley General, se obtiene un
30% adicional, es decir, ya no es una constructibilidad de 2,0, sino una de 2,6, lo
que en definitiva permitirá construir un máximo de (500+1.500)x2,6 que equivale a
5.200 m2.
Lo anterior supone evidentemente que el resto de Normas Urbanísticas impuestas
por el Plan Regulador deben cumplirse a cabalidad, tales como densidad,
coeficiente o porcentaje de ocupación de suelo, distanciamientos, alturas máximas,
rasantes, etc.
A pesar que la operación es bastante simple, como pudo verse, han existido
muchas dificultades de interpretación que nacen de la lectura del artículo 63, y que
derivan en la creencia de que al aumentar la constructibilidad se aumenta también
la densidad.
Como se recordará, el artículo 63 de la LGUC dice que fusionar terrenos “tendrá un
beneficio de mayor densidad, a través de aumentar el coeficiente de
constructibilidad”, no obstante, los diversos pronunciamientos emitidos tanto por
la CGR, como por el Ministerio de Vivienda y Urbanismo (MINVU) –aún cuando
existen excepciones-, han concluido que el beneficio no permite superar la Norma
Urbanística denominada “densidad máxima” establecida por el Plan Regulador,
sino sólo aumentar el coeficiente de constructibilidad.
Con todo, se debe añadir que este beneficio es aplicable a cualquier predio
definitivo resultante de una fusión de dos o más terrenos, independiente de la
superficie resultante, el que debe materializarse simultáneamente con el ingreso en
la Dirección de Obras Municipales de un proyecto de edificación específico, y su
cálculo sólo es posible sobre la base de una superficie construida debidamente
67
Ver definición de “Coeficiente de Constructibilidad” en punto 3.2.7.a), pág. 2.
TESIS
JORGE ALCAÍNO VARGAS
31
Efectos de las Normas de Excepción sobre la Planificación Urbana Comunal y sobre los Conflictos Urbanos
informada y medible por la autoridad administrativa encargada de autorizar con
exactitud el beneficio que otorga la Ley.
Finalmente, si el terreno resultante de la fusión es de 2.500 m2 o más, se puede
acoger a los beneficios de Conjunto Armónico, establecidos en los artículos 107 al
109 de la LGUC, y 2.6.4 y siguientes de la Ordenanza General.
b) Pronunciamientos oficiales sobre la aplicación del beneficio por fusión de
terrenos.
Los pronunciamientos oficiales respecto de esta norma, tanto de la Contraloría
General de la República como de la DDU68 del MINVU, los hemos dispuesto en el
subcapítulo 4.2.1 referido al Beneficio por Fusión de Terrenos, Art. 63.
c) Aplicación del beneficio por Conjunto Armónico
Esta norma claramente es mucho más compleja que la del artículo 63 de la LGUC,
entre otras razones porque contiene muchas más variables (incluyendo del art. 63),
y por lo mismo hace más difícil su aplicación.
Para esquematizar los beneficios que entrega la normativa actual a los proyectos
que tengan la calidad de “Conjunto Armónico”, se ha incorporado un cuadro que
resume tantos los requisitos como los beneficios.
68
Que en conformidad al artículo 4º de la Ley General de Urbanismo y Construcciones está facultada para “impartir instrucciones
para la aplicación de las disposiciones” de dicha Ley y su Ordenanza General, “mediante circulares, las que se mantendrán a
disposición de cualquier interesado.”
TESIS
JORGE ALCAÍNO VARGAS
32
Efectos de las Normas de Excepción sobre la Planificación Urbana Comunal y sobre los Conflictos Urbanos
Beneficios por concepto de Conjunto Armónico
c
DE
LOCALIZACIÓN
Y AMPLIACIÓN
-
Destinado a
Equipamiento
Emplazados en
terrenos donde haya
Monumentos
Nacionales o Históricos,
y proyectados como
ampliación,
restauración o reciclaje.
CARACTERÍSTICAS
GENERALES
SUPERFICIE
≥2.500 m2
Deslindar en uno de
sus costados con
calle existente o del
Plan regulador de
un ancho de 20 m. y
calzada de 14 m.
TAMAÑOS PREDIALES (*)
b
≥5 veces Sup.
Predial Mínima y
≥5.000 m2
Cualquiera sea
Que conforme una
la superficie
manzana existente
Resultante de una
≥2.500 m2
fusión art. 63 LGUC
BENEFICIOS
ALTURA MÍNIMA (*)
a
DE USO
DE
DIMENSIÓN
CONDICIÓN
CARACTERÍSTICAS
PARTICULARES
CARACTERÍSTICAS Y/O REQUISITOS
25%
-
-
COEFICIENTE DE
CONSTRUCTIBLIDAD
(aumento por sobre lo
dispuesto en el PRC)
ALTURA MÁXIMA
(aumento por sobre lo
dispuesto en el PRC)
Cuadro 4.1-1
50%
50%
30%
Deslindar en uno de
sus costados con
calle existente o del
Plan regulador de
un ancho de 30 m y
calzada de 14 m.
Distanciamiento no
inferior a 10 m
50%
25%
-
-
-
100%
-
-
-
Fuente: Elaboración propia en base a lo dispuesto en los artículos de la LGUC y la OGUC vigentes al mes de
mayo de 2007.
(*) Beneficios mencionados en la LGUC que no se reflejan actualmente en los beneficios concretos que la
OGUC dispone.
Tal como lo señala el inciso segundo del artículo 2.6.4., los proyectos que cumplan
con alguna de las condiciones -de Dimensión, de Uso o de Localización y
Ampliación (primera columna del Cuadro 4.1-1)-, cuyas características se
encuentran en la segunda y tercera columna, deben además cumplir con las
condiciones señaladas en la columna cuarta (características generales), según
corresponda.
Los beneficios de altura y coeficiente de constructibilidad pueden cumplirse
simultáneamente, no obstante, y conforme lo dispone el artículo 2.6.10. de la
OGUC, el aumento de uno de ellos, no puede hacerse sobre el exceso ya
aumentado por el otro.
Estos beneficios no permiten variar las otras Normas Urbanísticas de los Planes
Reguladores que les sean aplicables como las rasantes y distanciamientos tal
como lo dispone el 2.6.10. de la Ordenanza General, así como tampoco puede
aumentarse la densidad, conforme se ha aclarado en los diversos
pronunciamientos que más adelante se exponen.
TESIS
JORGE ALCAÍNO VARGAS
33
Efectos de las Normas de Excepción sobre la Planificación Urbana Comunal y sobre los Conflictos Urbanos
d) Pronunciamientos oficiales sobre la aplicación del beneficio por Conjunto
Armónico
Los pronunciamientos oficiales respecto de esta norma, tanto de la CGR como del
MINVU, los hemos dispuesto en el capítulo 4.2.2 letra d) referido a Conjuntos
Armónicos en la Ordenanza General antes de los comentarios de las diferentes
modificaciones de esta norma. Con ello, se espera visualizar simultáneamente la
evolución de la normativa y los pronunciamientos emitidos en dicho periodo.
4.2.-
Origen y Evolución de las normas en análisis
4.2.1.
Beneficio por Fusión de Terrenos, Art. 63.
a) Beneficio por Fusión de Terrenos en la Ley General
A diferencia de lo que ocurre con los Conjuntos Armónicos, el origen del beneficio
que dispone el artículo 63 de la LGUC, está en el DFL 458 del año 1975, D.O.
13.04.76, según se ha podido constatar en las disposiciones anteriores a dicho
Decreto con Fuerza de Ley, y en el texto original del mismo69, el cual no ha sufrido
modificación alguna hasta la fecha.
Revisada otra fuente bibliográfica, encontramos que en la recopilación que efectúa
Cobo (1993) de la jurisprudencia administrativa relacionada con la LGUC, se
vincula al artículo 63 de dicha Ley con el Dictamen Nº 19.115 del 05 de julio de
1990 de la CGR70, organismo que, en respuesta a una presentación de un
particular, emite un pronunciamiento para la correcta interpretación del artículo 63
de la Ley General.
El solicitante argumenta que el beneficio que otorga esta norma, “se impetra al
momento de solicitar el correspondiente permiso de construcción (…) procede en
toda fusión que se materialice, incluso en aquellos casos en que se hayan realizado
con anterioridad al 13 de abril de 1976, fecha de la publicación de la ley
mencionada”, cuestión que el organismo contralor estimó del todo inaplicable por
cuanto, y de acuerdo con lo manifestado también por el MINVU, no es posible
aplicar este beneficio a fusiones de terrenos que se hayan hecho efectivas “bajo el
imperio de una legislación que no estatuía regla alguna sobre la franquicia de que
se trata” 71.
Por lo tanto, y de acuerdo a lo señalado, el origen de este beneficio de mayor
constructibilidad, se encuentra en la nueva LGUC que se dictó mediante el DFL 458
y que entró en vigencia el 13 de abril de 1976, fecha en la que se publicó en el
Diario Oficial.
69
70
71
Verificada la versión original en la Página del Congreso Nacional y en los archivos del Ministerio de la Vivienda y Urbanismo.
Cobo (1993), pág. 671
Cobo (1993), pág. 672
TESIS
JORGE ALCAÍNO VARGAS
34
Efectos de las Normas de Excepción sobre la Planificación Urbana Comunal y sobre los Conflictos Urbanos
b) Propuesta de modificación de la LGUC
Poco antes de la finalización de este trabajo, fue ingresado a trámite en el Senado
–por parte del Ejecutivo-, un proyecto de ley que se propone modificar la LGUC,
denominado “Proyecto de ley que modifica la Ley General de Urbanismo y
Construcciones en materia de Planificación Urbana”, el que incluye modificaciones
a las 2 normas analizadas, vale decir, a la del Beneficio por Fusión de Terrenos y a
la de Conjunto Armónico.
Dado que a la fecha no es una norma aplicable, en tanto que es sólo un “proyecto
de ley”, nos referiremos al contenido de su propuesta en el subcapítulo 7.3.2
denominado “Proyecto de ley que modifica la LGUC”, en pág. 156.
c) Pronunciamientos oficiales sobre la aplicación del beneficio por Fusión de
Terrenos.
ƒ
Dictamen 19.115 del 05.07.9072:
Como ya se mencionó, este pronunciamiento se refiere a la no retroactividad de
la norma, en el sentido que no es aplicable a fusiones anteriores a la entrada en
vigencia del DFL 458. Se refiere además a la génesis de la norma, y al
propósito que la creó, tema que abordaremos en el subcapítulo 4.3.1 (pág. 82).
ƒ
Dictamen 1.834 del 17.01.9673:
El beneficio de fusión de terrenos no habilita para alterar la densidad
habitacional fijada en el plan regulador comunal respectivo.
ƒ
Dictamen 30.114 del 06.08.0274:
Un terreno de menos de 2.500 m2 no puede acogerse a Conjunto Armónico
(superficie que se establece como requisito en la Ordenanza General de la
época), no obstante, por resultar de la fusión de tres terrenos, puede acogerse
al art. 63 de la Ley General. Por otro lado no es ilegal acumular el beneficio de
mayor constructibilidad que se establecía en la comuna de Las Condes que
otorga un 30% adicional a los cuerpos que se proyecten como edificación
continua y cumplan ciertas condiciones, ya que tienen naturaleza diferente, que
persiguen incentivar la construcción “premiando al que se encuentra en los
supuestos previstos por la normativa”. No aplica Dictamen Nº 4.281 del mismo
año, que señaló que “los beneficios de mayor importancia absorben a los de
menor.”. Los porcentajes de ambos beneficios deben calcularse a partir de la
superficie primitiva.
ƒ
Circular DDU 124 del 08.04.0375: (vigente a la fecha)
Aclara que la fusión de terrenos debe comprender también la fusión de
dominios, y por lo tanto el terreno fusionado debe quedar bajo un solo dominio y
ejercido por un solo propietario.
72
Cobo (1993), pág. 672
Contraloría General de la República, “Boletín de Jurisprudencia Municipal”, Nº 209 Enero-Febrero 1996, pág. 20 y 21.
74
Contraloría General de la República, “Boletín de Jurisprudencia”, Julio-Agosto 2002, pág. 316 a la 318
75
Circular
General
de
la
División
de
Desarrollo
Urbano
del
Ministerio
de
Vivienda
y
http://www.minvu.cl/opensite_20070621120807.aspx
73
TESIS
JORGE ALCAÍNO VARGAS
Urbanismo
35
Efectos de las Normas de Excepción sobre la Planificación Urbana Comunal y sobre los Conflictos Urbanos
4.2.2.
ƒ
Circular DDU 141 del 15.04.0576:(vigente a la fecha)
Aclara que para que la fusión de terrenos pueda gozar de los beneficios del art.
63 de la LGUC, debe estar previamente constituido y acreditado el acto
administrativo de fusión, con dominios independientes y con roles de avalúos
fiscales separados establecidos por el Servicio de Impuestos Internos. En razón
de lo anterior, no es posible concebir la figura de subdivisión y fusión
simultánea para poder gozar de los beneficios del art. 63.
ƒ
Dictamen 4.587 del 30.01.0777:
Aclara Dictamen 1.834 de 1996, y señala que el beneficio por fusión de terrenos
debe aplicarse restrictivamente, y dado el carácter excepcional de la fusión,
permite el aumento sólo del coeficiente de constructibilidad, y no de densidad.
Concluye el referido Dictamen con algo que ya se sostuvo anteriormente,
cuando señala que “Por ende, resulta improcedente que una interpretación
jurídica extensiva que considere sinónimos los términos aumento de coeficiente
de constructibilidad y aumento de densidad habitacional transgreda la
normativa contemplada en los instrumentos de planificación territorial.”.
Conjunto Armónico
a) Conjuntos Armónicos en la Ley General
Aún cuando no es posible asegurar que el beneficio que otorga la calidad de
Conjunto Armónico nazca en el D.S. 1.050 (MOP) de 1960, D.O. 09.07.60, -que Fija
el texto definitivo del DFL 224-, en dicho Decreto aparecen algunas disposiciones
que vale la pena revisar, en tanto nos muestran el contexto donde el año 1961, en
una modificación posterior a la Ley General 78, se inserta o aparece por primera vez
el concepto de “Conjunto Armónico”.
i)
Primera señal de la norma: D.S. 1.050 (MOP) de 1960
En dicho D.S. 1.050, TITULO II, “Reglas relativas al planeamiento comunal e
Intercomunal”, Párrafo I, “De los planes reguladores” el artículo 8º, que
posteriormente se verá modificado, establece lo siguiente:
“Artículo 8.º
Se entenderá por Planeamiento Comunal aquel que regula el
desarrollo físico de las comunas ordenando y dando normas, obligaciones y prohibiciones
relativas al uso del suelo, la vialidad, los servicios públicos, la edificación y los límites de
extensión urbana de los centros poblados, con el objeto de dar a la población las máximas
condiciones de higiene, de seguridad, de bienestar y estética, y obtener un
aprovechamiento racional de los recursos de la comunidad.
El Planeamiento Comunal se realizará por medio del Plan
Regulador Comunal, el cual se compondrá de una documentación escrita en la que
constarán los objetivos, principios y normas en que se basa el Plan, y de una parte gráfica
76
Circular
General
de
la
División
de
Desarrollo
Urbano
del
Ministerio
de
Vivienda
y
Urbanismo
http://www.minvu.cl/opensite_20070621120807.aspx
Página
web
Contraloría
General
de
la
República,
Jurisprudencia.
http://www.contraloria.cl/boldo/BasesDocumentales/jurisprudencia.nsf/MarcoSCW?OpenFrameset
78
Se trata del Decreto Supremo Nº 357 del 06.10.61, D.O 27.10.61, que modifica al DFL 224 de 1953, cuyo texto definitivo fue fijado
por el D.S. 1.050, (MOP) D.O. 09.07.60.
77
TESIS
JORGE ALCAÍNO VARGAS
36
Efectos de las Normas de Excepción sobre la Planificación Urbana Comunal y sobre los Conflictos Urbanos
compuesta de planos en los que figurarán las proposiciones para el futuro desarrollo
físico de la comuna.
Formará parte integrante del Plan Regulador Comunal su
respectiva Ordenanza Local, que contendrá las disposiciones complementarias de dicho
Plan y las que se dicten en conformidad con el Plan Habitacional de Viviendas
Económicas.
En las Ordenanzas Locales se deberá establecer la ubicación,
altura, volumen, agrupamiento y alineación de edificios, definir y reglamentar el uso del
suelo y de los edificios en los diversos sectores indicados en el Plan Regulador Comunal,
los anchos de calles y caminos, las líneas oficiales que separan los terrenos, de propiedad
privada de los de uso público, y las exigencias de subdivisión predial y urbanización
dentro de la comuna. Deberá establecerse, también la programación y prioridad de las
obras básicas proyectadas en el Plan Regulador.” 79
En el Párrafo II, “De las líneas, del aspecto exterior y del destino de los edificios”,
del mismo Decreto, se encuentra el siguiente artículo:
“Artículo 17.En casos calificados de interés general, las Municipalidades podrán
transitoriamente autorizar transformaciones de edificios, aunque éstos no adopten la
altura obligatoria, siempre que se ciñan de inmediato a la línea oficial de edificación, que
el propietario ceda gratuitamente los terrenos afectados por la expropiación y que
cumplan con las disposiciones de la Ordenanza General.
En los edificios ubicados en terrenos afectados por antejardines
contemplados en los Planes Reguladores, sólo podrán efectuarse reconstrucciones,
ampliaciones u otras alteraciones, siempre que el propietario del inmueble se comprometa
por escritura pública a adoptar la línea oficial de edificación en el plazo que señale la
Dirección de Obras Municipales. Si al vencimiento del plazo no se adoptase la línea
oficial, las Municipalidades quedarán facultadas para aplicar sanciones.”80
ii) Aparición del concepto: D.S. 357 (MOP) de 1961
El artículo 8º que acabamos de ver, y que se refiere básicamente al planeamiento
comunal –que hoy en día corresponde a la planificación comunal-, fue modificado
en 1961, mediante el D.S. 357 (MOP) del 06.10.61, D.O. 27.10.61 que modifica al
DFL 224 de 1953 -cuyo texto definitivo fue fijado por el D.S. 1.050-. En dicha
modificación se agregaron al mencionado artículo 8º los siguientes tres incisos,
dentro de los cuales claramente se incorpora la expresión “Conjuntos Armónicos”,
al que la norma no destaca ni con mayúsculas ni comillas:
“Las Municipalidades en cuya comuna exista Plan Regulador
podrán declarar zonas de construcción obligatoria y de remodelación, en la forma y
condiciones que determine el Reglamento de este Decreto con fuerza de ley.
La aplicación detallada de los Planes Reguladores se efectuará
mediante Planos Seccionales, que fijen con exactitud las disposiciones del Plan
Regulador y demás características para las áreas de construcción obligatoria,
remodelación y conjuntos armónicos.
79
Fuente: Versión original del D.S. 1.050 extraída de la Página WEB Página del Congreso Nacional, y archivos del Ministerio de la
Vivienda y Urbanismo. Nos hemos permitido destacar en negritas algunas expresiones de interés.
80
Fuente: Versión original del D.S. 1.050 extraída de la Página WEB del Congreso Nacional, y archivos del Ministerio de la Vivienda
y Urbanismo. Nos hemos permitido destacar en negritas algunas expresiones de interés. Como podrá observarse, este artículo
es claramente el antecesor del actual artículo 122 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones.
TESIS
JORGE ALCAÍNO VARGAS
37
Efectos de las Normas de Excepción sobre la Planificación Urbana Comunal y sobre los Conflictos Urbanos
Las construcciones que se realicen en las zonas de remodelación
tendrán preferencia en los beneficios que otorguen los organismos fiscales y semifiscales
para la construcción de edificios y urbanización.”81
1.- Comentarios:
ƒ
El concepto de Conjunto Armónico se introdujo en un artículo que se refiere a
los Planes Reguladores Comunales en los cuales se fijarán, entre otros, las
áreas de los “Conjuntos Armónicos”. Esto supone que el Plan Regulador
podía zonificar un área donde efectivamente podría aplicarse este concepto,
siendo en las restantes, obviamente no aplicable.
ƒ
La introducción de este concepto, no se tradujo en ninguna modificación en la
Ordenanza General que la reglamentara o la definiera, y sólo en 1970 se
reglamentó mediante el D.S. 107 (V. y U.)
iii) Primera aparición de la norma: D.S.880 (MOP) de 1963
El D.S. 880 (MOP) de 1963, D.O. 16.05.63, que fija el texto definitivo del DFL 224,
reestructuró el articulado de la Ley, incorporando diversos artículos, dentro de los
cuales destaca el artículo 95 que reedita las disposiciones que ya vimos, relativas a
Conjuntos Armónicos.
Este artículo se encuentra en el Capítulo VIII, referido a los “Planes Reguladores
Comunales”, y dice lo siguiente:
“Artículo 95°.La aplicación detallada de los Planes Reguladores se efectuará
mediante Planos Seccionales, que fijen con exactitud las disposiciones del Plan
Regulador y demás características para las áreas de construcción obligatoria,
remodelación y conjuntos armónicos.
En casos especiales, las Municipalidades podrán someter a la
aprobación del Ministerio de Obras Públicas, Planos Reguladores Seccionales que
contemplen aspectos parciales del Planeamiento Comunal, en la forma establecida para
los Planes Reguladores Comunales.
La confección de Planos Seccionales tendrá carácter obligatorio en
las comunas de más de 50.000 habitantes y en aquellas que califique especialmente el
Ministerio de Obras Públicas por sus condiciones topográficas y geológicas
desfavorables.” 82
Más adelante, el mencionado D.S. 880 incorpora otro artículo:
“Artículo 123°.La Ordenanza General contemplará normas relativas a los
"conjuntos armónicos de edificación", en base a los cuales, el Director de Obras
Municipales, podrá autorizar excepciones a la reglamentación de la Ordenanza Local.
La construcción de viviendas económicas, de emergencia, o por
etapas, se regirá por las disposiciones del decreto con fuerza de ley N° 2, de 1959, cuyo
texto definitivo fue fijado por el decreto del Ministerio de Obras Públicas N° 1.101, de 3
de Junio de 1960, y sus reglamentos.
El Reglamento Especial de Viviendas Económicas establecerá los
sistemas constructivos, condiciones de sanidad, asismicidad, comunidad de servicios, etc.,
81
Fuente: Archivos del Ministerio de la Vivienda y Urbanismo. Nos hemos permitido destacar en negritas algunas expresiones de
interés.
82
Fuente: Versión original del D.S. 880 extraída de la Página WEB del Congreso Nacional, y archivos del Ministerio de la Vivienda y
Urbanismo. Nos hemos permitido destacar en negritas algunas expresiones de interés.
TESIS
JORGE ALCAÍNO VARGAS
38
Efectos de las Normas de Excepción sobre la Planificación Urbana Comunal y sobre los Conflictos Urbanos
que deberán reunir las habitaciones que se construyan en conformidad con el Plan
Habitacional de Viviendas Económicas.
La Ordenanza General reglamentará las exigencias sobre áreas de
estacionamiento exigibles a cualquier tipo de edificación, en proporción a sus ocupantes
o superficies y/o concurriendo en la proporción correspondiente a financiar la
construcción de edificios destinados a estacionamiento. Igualmente determinará las
normas para establecer los estacionamientos públicos a través de los Planes Reguladores
y Ordenanzas Locales.” 83
1.- Comentarios:
ƒ
Lo primero que llama la atención es que el inciso primero del artículo 95
–incorporado por el D.S. 880 (MOP ) de 1963 al DFL 224/53 Ley Generalentrega a los Planes Reguladores, mediante planos seccionales, la facultad
de detallar entre otros, las disposiciones y demás características de Conjuntos
Armónicos, lo que de alguna manera entra en conflicto con lo dispuesto en el
inciso primero del artículo 123, puesto que por un lado se faculta a los planes
para determinar las características detalladas, y por otro entrega a la
Ordenanza General la facultad de contemplar normas relativas a los Conjuntos
Armónicos en base “a los cuales” el DOM puede disponer excepciones a la
ordenanza local del plan.
ƒ
Por otra parte, el primer inciso del artículo 123 incorpora el concepto de
“conjuntos armónicos de edificación”, mismo concepto presente en el actual
artículo 43 de la LGUC que trata del proceso de aprobación de los PRCs, no
obstante no quedar definido o consignado en el resto de la Ley ni en la
Ordenanza. Es más, la redacción de este artículo es básicamente la misma que
la del último inciso84 del artículo 43 que introdujo el DFL 458 -que pese a su
significativa modificación del año 2001 (mediante la ley 19.778)-, se mantiene
hasta el día de hoy en la Ley, sin existir una correlación en la Ordenanza
General.
ƒ
Otro aspecto que llama la atención, es que lo relativo a Conjuntos Armónicos
está inserto en un artículo cuyos dos incisos siguientes se refieren a “viviendas
económicas” y un tercero que sólo se refiere a estacionamientos.
ƒ
Así como ocurrió con el D.S. 357 (MOP) de 1961, lo incorporado tampoco se
tradujo en alguna modificación en la Ordenanza General que la reglamentara o
la definiera, y sólo en 1970 se reglamentó mediante el D.S. 107 (V. y U.) de
1970 (Ver punto 4.2.2.d)i) en pág. 41)
iv) Primera modificación de la norma: DFL 458/76
Tal como se mencionó en el punto 4.1.2.a) en pág. 26, las normas que consideró
este Decreto con Fuerza de Ley para los Conjuntos Armónicos, básicamente no
han sufrido modificaciones desde su promulgación a la fecha –excepto la
derogación tácita de las facultades del Asesor Urbanista en el art. 10 y 108 de la
LGUC-, y en tal sentido, sólo se sugiere revisar lo mencionado en dicho punto.
1.- Comentarios:
83
84
Fuente: Versión original del D.S. 880 extraída de la Página WEB del Congreso Nacional, y archivos del Ministerio de la Vivienda y
Urbanismo. Nos hemos permitido destacar en negritas algunas expresiones de interés.
Ver inciso final del art. 43 en pág. 2
TESIS
JORGE ALCAÍNO VARGAS
39
Efectos de las Normas de Excepción sobre la Planificación Urbana Comunal y sobre los Conflictos Urbanos
ƒ
Para efectos del análisis que posteriormente se efectuará a esta norma en la
Ordenanza General, se hace presente el hecho que ninguna de las versiones
anteriores de la Ley General mencionó qué tipo de beneficios otorgaba la
calidad de conjunto armónico y sólo fue en el año 1976, mediante el DFL 458,
cuando se restringió sólo “a la agrupación de las construcciones,
coeficientes de constructibilidad, alturas mínimas y máximas, y tamaños
de los predios”.
ƒ
Un aspecto interesante a tener en consideración, es que el inciso segundo del
artículo 107 de la LGUC, establece a modo de definición de lo que es “Conjunto
Armónico” como “aquellas agrupaciones de construcciones que, por
condiciones de uso, localización, dimensión o ampliación de otras estén
relacionadas entre sí, de tal manera que constituyan una unidad espacial
propia, distinta del carácter general del barrio o sector.”
Si se hace el ejercicio de leer sólo las palabras en negritas del párrafo anterior,
se verá claramente una definición que denota un propósito que es
absolutamente concordante con el nombre de la norma (Conjunto Armónico),
pero cuando se lee todo el párrafo entre comillas, podemos notar que el
legislador quiso acotar esta definición tan genérica, al cumplimiento de ciertas
condiciones para cumplir con el objetivo. Sin embargo, tal como lo dispone el
artículo 10985 de la LGUC, la definición de estas condiciones fue entregada a la
OGUC, vale decir, al MINVU.
b) Síntesis de las normas sobre Conjuntos Armónicos en la Ley General
Para esquematizar la evolución de esta norma en la Ley General, se ha
incorporado la siguiente tabla.
Cuadro 4.2-1
Síntesis de Normas sobre Conjuntos Armónicos en la Ley General
Disposición
FECHA
FECHA
PUBLICACIÓN EN
EL DIARIO OFICIAL
D.S. 1.050 (MOP)
31.05.60
09.07.60
D.S. 357 (MOP)
06.10.61
27.10.61
D.S. 880 (MOP)
18.04.63
16.05.63
DFL 458*
18.12.75
13.04.76
Ley 19.602
-
25.03.99
MATERIA
Fija el texto definitivo del
DFL 224 Ley General de
Construcciones y
Urbanización
Modifica diversos artículos y
agrega otros
Fija el texto definitivo del
DFL 224
Promulga nueva LGUC
Deroga tácitamente las
facultades del Asesor
Urbanista en materia de
Conjuntos Armónicos**
Fuente: Elaboración propia sobre la base de los archivos del Ministerio de Vivienda y Urbanismo
*Ver Nota al pie Nº 44
**Conforme a la Circular DDU 76 (Ver punto 4.2.2.d)x), en pág. 62)
85
Ver inciso final del art. 109 en pág. 2
TESIS
JORGE ALCAÍNO VARGAS
40
Efectos de las Normas de Excepción sobre la Planificación Urbana Comunal y sobre los Conflictos Urbanos
c) Propuesta de modificación de la LGUC
Tal como se mencionó para el caso del beneficio por Fusión de Terrenos, poco
antes de la finalización de este trabajo, fue ingresado a trámite en el Senado –por
parte del Ejecutivo-, un proyecto de ley que se propone modificar, entre otros
aspectos, las normas relativas a Conjunto Armónico, respecto del cual nos
referiremos en el subcapítulo 7.3.2 denominado “Proyecto de ley que modifica la
LGUC”, en pág. 156.
d) Conjuntos Armónicos en la Ordenanza General
Como ya vimos en lo que respecta a la Ley General, el concepto de “Conjunto
Armónico” recién viene a aparecer en el D.S. 357 (MOP) de 1961, siendo
posteriormente ratificado y ampliado en el D.S. 880 (MOP) de 1963.
Sin embargo, es recién en el año 1970, que mediante el D.S.107 (V. y U.) del
09.02.70, D.O. del 05.06.70, las disposiciones de la Ley vienen a ser
reglamentadas en la Ordenanza General.
i)
Aparición de la norma: D.S.107 (V. y U.) de 1970
En esta modificación a la Ordenanza General de Construcciones y Urbanización cuyo texto vigente correspondía a lo dispuesto por el DFL 345 de 1931 y sus
modificaciones posteriores-, el Art. 3º del D.S. 107 (V. y U.) de 1970, reemplaza el
artículo 480 por uno nuevo.
Hasta antes de la modificación, dicho artículo 480 disponía lo siguiente:
“Artículo 480º
Sin perjuicio de lo dispuesto en esta Ordenanza, respecto de la
altura máxima de los edificios y fachadas, en consideración al ancho de las calles, a la
naturaleza de los materiales empleados y al destino de la construcción, los Municipios
podrán fijar alturas mínimas o máximas, o ambas a la vez, para los edificios que se
construyan en distintas zonas o con frente a determinadas calles, plazas o avenidas en
razón de su carácter o del efecto estético del conjunto de la edificación.
Las resoluciones que los Municipios adopten sobre la materia
requerirán, para su cumplimiento, la aprobación del Presidente de la República.”86
Tal artículo 480, fue reemplazado como se dijo -mediante el mencionado D.S. 107por el siguiente artículo:
“Artículo 480º
Se entenderá por "Conjunto Armónico" el agrupamiento de diversas
construcciones o edificios que estén relacionados de tal manera que constituyan una
unidad espacial propia e identificable o determinable como tal.
Para los efectos del inciso precedente, deberá cumplirse a lo menos,
algunas de las siguientes condiciones:
De uso
: que la construcción corresponda a un edificio de equipamiento
comunitario, como ser mercado, gimnasio, templo, teatro, hospital,
etc.
De localización
: que se trate de construcciones adyacentes a los monumentos
nacionales o que definan el espacio en que éstos se ubican; que se
86
MINVU (1971) pág. 145. Nos hemos permitido destacar en negritas algunas expresiones de interés.
TESIS
JORGE ALCAÍNO VARGAS
41
Efectos de las Normas de Excepción sobre la Planificación Urbana Comunal y sobre los Conflictos Urbanos
De dimensión
De ampliación
trate de edificios que enfrenten espacios públicos especiales como
ser plazas, parques, etc.
: que sean construcciones o conjuntos de construcciones emplazadas
en terrenos superiores a 2.500 m2 y 50 m. de frente, o que
representen más del 33% de la manzana.
: que se trate de construcciones que amplíen o complementen
armónicamente conjuntos armónicos ya existentes.
En todos estos casos deberán cumplirse las siguientes características:
a) respetar en sus dos horas mínimas de asoleamiento las
edificaciones circundantes;
b) disponer un mínimo de 6 m.2 de espacio común libre por habitante
a nivel de terreno o en terrazas; y
c) disponer de un estacionamiento por cada tres viviendas o 20 m2 de
oficinas o locales comerciales.
En casos excepcionales en que merezca aplicársele el concepto de
“conjunto armónico" y no pueda cumplirse totalmente con las características señaladas,
el Director de Obras Municipales podrá someterlo a consideración de la Dirección de
Desarrollo Urbano del Ministerio de la Vivienda y Urbanismo.
En los permisos de edificación correspondiente el Director de
Obras deberá dejar constancia de las causales que justifican la calificación del proyecto
como perteneciente a un conjunto armónico.
Los "conjuntos armónicos" estarán liberados de cumplir con las
demás disposiciones reglamentarias de la Ordenanza Local del Plan Regulador, excepto
los anchos de las calles y espacios de uso público. En estos casos la densidad podrá ser
aumentada hasta en un 50%. Los derechos municipales deberán pagarse por el total del
o los edificios que compongan el conjunto armónico.” 87
1.- Comentarios
87
ƒ
Evidentemente hay un cambio sustancial entre el antiguo y el nuevo artículo
480, no obstante, se desea destacar de la primera disposición lo siguiente:
- Que conforme a dicha norma, los Municipios podían fijar alturas mínimas o
máximas, sin embargo que, como lo establece el inciso segundo, debían
requerir de la aprobación del Presidente de la República.
- Que se podía disponer esta exigencia para las edificaciones en diferentes
zonas del Plan, o dependiendo de la calle.
- Y finalmente, que podían hacerlo en razón de su carácter o del efecto
estético del conjunto de la edificación.
ƒ
Con la modificación introducida aparecen los siguientes conceptos:
- Con este nuevo artículo, la norma sobre Conjuntos Armónicos experimentó un
brusco giro, configurándose como una excepción a lo dispuesto en los
Planes Reguladores Comunales, sin que este último defina dónde lo puede o
no lo puede hacer.
- Aparecen las 4 condiciones para acogerse al beneficio de conjunto armónico,
a saber: condición de Uso, de Localización, de Dimensión, y de Ampliación,
los que a la época de dictarse este Decreto, no estaban presentes en la Ley
General, y recién vienen a aparecer en 1975 con el DFL 458 que promulga
MINVU (1971) pág. 170 y 171; y Diario Oficial Nº 27.663 del 05.06.70, las negritas corresponden a este trabajo.
TESIS
JORGE ALCAÍNO VARGAS
42
Efectos de las Normas de Excepción sobre la Planificación Urbana Comunal y sobre los Conflictos Urbanos
nueva LGUC. Es decir, estas 4 condiciones tienen su origen en la Ordenanza
General y no en la Ley.
- La condición de Uso, se refiere a equipamientos bastante específicos. Son
comunitarios, referidos a mercados, gimnasios, templo, teatro, hospital,
etc.
- En la condición de Localización, destaca la característica de estar ubicado
en forma adyacente a monumentos nacionales. Esta condición, como
se verá en las siguientes modificaciones a la OGUC, sufrirá diversas
transformaciones, ya que pasará por privilegiar a los proyectos
emplazados en el mismo predio, en el entorno inmediato, y llegando –
hasta en la actualidad- a referirse a los proyectos que se emplacen en
forma contigua a un monumento nacional.
- En la condición de Dimensión se hace referencia a una superficie mínima
de 2.500 m2 y 50 m de frente. No se sabe exactamente a qué obedece
esta superficie y podemos sólo se puede aventurar que se trate de la
división de un cuarto de una manzana de damero de 100x100 m.
- La condición de Ampliación se refiere claramente a ampliaciones de
Conjuntos Armónicos existentes.
ƒ
Aparece además, en el inciso cuarto, una excepción, ya que el Director de
Obras Municipales puede someter a consideración de la Secretaría Regional
Ministerial de Vivienda y Urbanismo, aquellos casos “que no puedan cumplir
totalmente con las características”.
ƒ
Pero, ¿cuales son los beneficios que otorga la calidad de conjunto armónico en
este caso? Hay dos consideraciones interesantes de observar en el último
inciso del nuevo artículo 480.
- Por una parte, se libera del cumplimiento de ¡todas! las “disposiciones
reglamentarias” del Plan Regulador, a excepción de los anchos de calles y
espacios de uso público, es decir, desaparece como norma “dura” la altura
de edificación a la que se refería el antiguo artículo 480.
- Aumento de densidad en un 50%, beneficio que posteriormente aparecerá,
con la entrada en vigencia del DFL 458/76.
ƒ
Por otra parte, resulta interesante poner en contexto este artículo 480, ya que
resulta aplicable tanto para el antiguo como para el nuevo. En primer lugar, este
artículo forma parte del Capítulo IV “Ornato Público”, “Del aspecto exterior de
los edificios”88. En segundo lugar, parece oportuno traer a colación los artículos
circundantes al artículo 480, recién reemplazado, que son los siguientes:
“Artículo 478º
Queda prohibido dar el color blanco o negro a los muros de
fachadas de los edificios y a la totalidad de los muros de cierro.
Artículo 479º
Las fachadas no podrán recibir pinturas o estucos de diferentes
colores que perturben la armonía del conjunto.” 89
Artículo 480º (ya trascrito).
88
89
MINVU (1971)
MINVU (1971) pág. 145. Las negritas del artículo 749 corresponden a este trabajo de investigación.
TESIS
JORGE ALCAÍNO VARGAS
43
Efectos de las Normas de Excepción sobre la Planificación Urbana Comunal y sobre los Conflictos Urbanos
“Artículo 481º
En las plazas, calles o avenidas importantes podrá la Dirección de
Obras Municipales respectiva exigir que en las esquinas de un edificio se consulten
motivos arquitectónicos especiales.
Artículo 482º
La Municipalidad podrá exigir la construcción de portales en los
edificios que enfrenten a una plaza, calle o avenida u otro sitio o edificio público,
cuando haya razones fundadas para exigirlo.
En tal caso, la Dirección de Obras Municipales fijará el carácter de
las arcadas, pórticos, etc. de dichos portales.” 90
ƒ
Respecto de estos artículos (479 al 482), y en general del contexto en que el
mencionado artículo se encuentra, nos permitimos realizar las siguientes
reflexiones:
- En primer lugar, resulta interesante observar el artículo 479, que habla de un
concepto muy genérico, cual es la “armonía del conjunto”.
- Las disposiciones tanto del contexto, como del anterior artículo 480, se
refieren a aspectos bastante precisos respecto de las edificaciones, y en
especial relacionadas con la imagen y aspecto de las edificaciones (como
colores, estucos, motivos arquitectónicos, portales, etc.).
- De allí entonces que, además de establecer requisitos arquitectónicos, se
podían establecer, como ya se observó también para el caso del artículo 480º,
la facultad de fijar alturas mínimas o máximas.
- Conforme lo anterior, aparentemente resulta más en contexto el artículo 480
antiguo que el nuevo.
- A mi juicio, hasta antes de esta modificación, con el artículo 480 preexistente
y el contexto reseñado, existía claramente una intencionalidad, cual es la del
imperio de un urbanismo desde arriba, donde es la autoridad quien dispone
requisitos muy específicos, y donde esa visión del municipio, el urbanismo del
municipio, está subordinado a una imagen de la ciudad, tal vez un modelo, o
lo que se conoce hasta hoy en día como “imagen objetivo”. Esto se puede
deducir de la facultad de fijar, entre otras disposiciones, alturas mínimas,
norma urbana que sólo ha quedado como concepto en el inciso primero del
actual artículo 107 de la LGUC, y que terminó finalmente por desaparecer de
la Ordenanza General, prueba de ello es que no ha sido considerada como
una de las “Normas Urbanísticas” que contempla tanto la Ley como su
Ordenanza General actualmente vigentes. Éstas sólo contemplan la “altura
máxima”. 91
- Esta manera de entender la planificación urbana comenzó a mutar, a mi juicio,
con el nuevo artículo 480.
ii) Primera modificación: D.S. 440 (V. y U.) de 1973
El 7 de septiembre de 1973, mediante el D.S. 440 (V. y U.), publicado en el D.O. el
07.11.7392, se reemplazó la letra a) del artículo 480 por la siguiente:
90
MINVU (1971) pág. 145.
Las “Normas Urbanísticas” fueron precisadas en el artículo 116 de la Ley General, mediante la Ley Nº 20.016 – D.O. 27.05.05, y
en la Ordenanza General están contenidas en el artículo 1.1.2. en las Definiciones.
92
Tal vez sólo como dato anecdótico, hacer notar que un Decreto Supremo 107, firmado por Salvador Allende sólo 4 días antes del
golpe militar, haya sido publicado en el Diario Oficial en plena dictadura militar.
91
TESIS
JORGE ALCAÍNO VARGAS
44
Efectos de las Normas de Excepción sobre la Planificación Urbana Comunal y sobre los Conflictos Urbanos
“Respetar los antejardines y condiciones de aislamiento con las propiedades vecinas,
asegurándoles dos horas mínimas de asoleamiento a las edificaciones circundantes.”93
iii) Segunda modificación: D.S. 524 (V. y U.) de 1978
Para adaptarse al nuevo marco legal que le impuso la nueva Ley General de
Urbanismo y Construcciones (DFL 458) que entró en vigencia el año 1976, el
artículo primero del D.S. 524 (V. y U.) del 01.08.78, D.O. 10.08.78, deroga entre
otros, el art. 480 de la Ordenanza General, y las nuevas normas relativas a los
Conjuntos Armónicos se agrupan en el nuevo Capítulo IV que llevará por nombre
“Del Agrupamiento de los Edificios y su Relación con el Suelo”, incorporándose en
dicho Capítulo los nuevos artículos 481, 482, 483, 484, 485 y 486.
Las disposiciones relativas a Conjunto Armónico, quedaban entonces de la
siguiente manera:
“Artículo 481.Las normas generales de los Planes Reguladores y sus Ordenanzas
Locales, relativas a agrupamiento de las edificaciones, coeficientes de constructibilidad,
alturas mínimas y máximas y tamaños de los predios, podrán variarse cuando los
proyectos tengan la calidad de “conjuntos armónicos”.
Artículo 482.Para los efectos previstos en la Ley General de Urbanismo y
Construcciones y en la presente Ordenanza General, se entenderá que un proyecto tiene la
calidad de “conjunto armónico” cuando contempla la construcción de dos o más edificios
agrupados entre sí de tal manera que constituyan una unidad espacial propia e
identificable o determinable como tal, por concurrir alguna de las condiciones previstas
por el artículo siguiente.
Artículo 483.Para aplicar el concepto de “conjunto armónico”, el agrupamiento
de las construcciones que lo componen deberá cumplir con las condiciones mínimas de
uso, localización, dimensión o ampliación que se pasan a expresar:
a) Condiciones de Uso
: que las construcciones proyectadas estén
destinadas a equipamiento comunitario del sector
o barrio en que se proyectan emplazar;
b) Condiciones de localización
: que las construcciones proyectadas estén
ubicadas en un espacio definido por una
construcción declarada monumento histórico;
c) Condiciones de dimensión
: que las construcciones proyectadas se emplacen
en terrenos de superficie igual o superior a 2.500
m2., que tengan como mínimo 50 metros de
frente;
d) Condiciones de ampliación
: que la o las construcciones proyectadas se
incorporen a un conjunto armónico ya construido
o en construcción autorizado previamente como
tal.
No obstante lo dispuesto en el inciso anterior, los conjuntos
armónicos deberán cumplir, además, con las siguientes exigencias:
a) Mantener un distanciamiento mínimo con las propiedades vecinas que asegure a éstas
la privacidad y dos horas mínimas de asoleamiento diario.
93
Fuente: Archivos del Ministerio de la Vivienda y Urbanismo.
TESIS
JORGE ALCAÍNO VARGAS
45
Efectos de las Normas de Excepción sobre la Planificación Urbana Comunal y sobre los Conflictos Urbanos
Disponer de un mínimo de 6 m2, de espacio común libre por habitante a nivel de
terreno o terrazas.
c) Cumplir con las exigencias de áreas unitarias de estacionamiento que se establecen
en el presente capítulo.
d) Respetar los espacios de uso público, los anchos de las calles y los antejardines
previstos en el respectivo Plan Regulador y su Ordenanza Local.
b)
Artículo 484.Las partes habitables de las construcciones que conforman un
conjunto armónico, además de cumplir con las exigencias previstas en el artículo anterior,
deberán mantener un distanciamiento mínimo entre sí que asegure a cada una de ellas la
privacidad y dos horas mínimas de asoleamiento diario.
Artículo 485.El Asesor Urbanista o el Jefe del departamento de Obras
Municipales si no existiere aquél, dispondrá de un plazo de 30 días corridos para
autorizar los proyectos de “conjuntos armónicos” sometidos a su consideración.
Otorgada la autorización por el Asesor Urbanista o por el Jefe del
departamento de Obras Municipales en su caso, deberán obtenerse los permisos
municipales correspondientes. Si la autorización fuere denegada o vencido el plazo
previsto en el inciso anterior, no hubiere pronunciamiento por escrito del Asesor
Urbanista o del Jefe del Departamento de Obras Municipales en su caso, se entenderá
denegado el correspondiente permiso municipal, y en tal caso regirá lo dispuesto en el
artículo 118 del D.S. Nº 458, (V. y U.), de 1975, Ley General de Urbanismo y
Construcciones.
Artículo 486.Los proyectos que sean calificados como “conjuntos armónicos”
por aplicación de lo dispuesto en el presente Capítulo, podrán ser beneficiados con una
mayor densidad que la prevista en la respectiva Ordenanza Local para el sector de
ubicación de la obra, aumentando el coeficiente de constructibilidad del predio hasta en
un 30%.
Se entenderá por coeficiente de constructibilidad de un predio, la
relación entre la cantidad total de metros cuadrados que se proyecta edificar sobre el
nivel del terreno y la superficie de éste urbanizable por sus habitantes, excluida la porción
del terreno destinada a uso público por ensanche de calles u otros motivos, en el
respectivo Plan Regulador.
Los derechos municipales deberán pagarse por el total de los
edificios que compongan el conjunto armónico, o por la o las construcciones
comprendidas en la ampliación, en el caso previsto en la letra d) del artículo 483. En el
respectivo permiso municipal deberá hacerse expresa mención de la autorización del
Asesor Urbanista o del Jefe del Departamento de Obras Municipales.”94
1.- Comentarios
94
ƒ
El artículo segundo del mismo Decreto -D.S. 524 (V. y U.) de 1978-, derogó
además cualquier otra disposición que fuera contraria a las normas sobre
“conjunto armónico” que introdujo dicho decreto.
ƒ
Respecto de estas sustanciales modificaciones a las disposiciones sobre
conjunto armónico, se pueden realizar las siguientes reflexiones:
Fuente: Archivos del Ministerio de la Vivienda y Urbanismo. Nos hemos permitido destacar en negritas algunas expresiones de
interés.
TESIS
JORGE ALCAÍNO VARGAS
46
Efectos de las Normas de Excepción sobre la Planificación Urbana Comunal y sobre los Conflictos Urbanos
- Estas modificaciones a la Ordenanza General, obedecen en gran medida al
marco legal que le impuso el DFL 458 que entró en vigencia en 1976, norma
que acotó el beneficio sólo a cuatro Normas Urbanísticas de los Planes
Reguladores: a la agrupación de las construcciones, coeficientes de
constructibilidad, alturas mínimas y máximas, y tamaños de los predios.
- El Título IV cambia su denominación de “Ornato Público”, “Del aspecto
exterior de los edificios” 95 a “Del Agrupamiento de los Edificios y su Relación
con el Suelo” 96.
- El artículo 486 menciona el beneficio de mayor densidad por aumento
constructibilidad, concepto que concuerda perfectamente con la redacción del
beneficio del que habla el artículo 63 de la LGUC (aún vigente en este último
artículo), no obstante, y de acuerdo con la actual definición de “densidad” y
“constructibilidad” 97, son de difícil conjugación. La correlación de los dos
conceptos se volvería a perder dos años más tarde, cuando el D.S. 332/80
reemplazó el art. 486, eliminando la expresión “densidad” –que por lo demás
no se menciona en el artículo 107 de la LGUC vigente tanto en esa fecha
como ahora-, refiriéndose sólo al coeficiente de constructibilidad.
- Este punto es importante por cuanto, el aumento de constructibilidad no
necesariamente significa aumento de densidad, ya que el primero se refiere a
una cantidad máxima de m2 posibles de construir en un terreno, en cambio el
segundo sólo a una relación de una unidad por una unidad de superficie (ej.
Habitantes por Hectárea). En otras palabras, y de acuerdo con las actuales
definiciones de densidad y constructibilidad, el aumento de 30% de la
constructibilidad que otorgan los beneficios del art. 63 -por fusión de terrenos-,
así como el aumento de constructibilidad y altura de los Conjuntos Armónicos,
no implica que se puede sobrepasar la densidad establecida en el Plan
Regulador Comunal.
- Otro aspecto que llama la atención, es que a pesar de que el artículo 481
señala que ciertas normas del Plan Regulador podrán variarse -tales como
agrupamiento de las edificaciones, coeficientes de constructibilidad, alturas
mínimas y máximas y tamaños de los predios-, en el resto del articulado –en
especial el 486- sólo hace referencia al beneficio de “densidad por aumento
constructibilidad”, el que, de acuerdo con lo ya expresado, bien podría
haberse interpretado que se trata de dos beneficios, mayor densidad y mayor
constructibilidad.
- Las condiciones para aplicar el concepto de conjunto armónico, establecidas
ahora en el artículo 483, son básicamente las mismas, con la única salvedad
que ahora, en la condición de Localización, no queda claro si es aplicable a
las construcciones adyacentes o en los predios con monumentos nacionales.
Con esta modificación son las que “estén ubicadas en un espacio definido por
una construcción declarada monumento histórico98.”.
- Las condiciones preexistentes de asoleamiento mínimo de dos horas a las
construcciones circundantes, son ahora reemplazadas por normas más
medibles como las de distanciamiento.
95
MINVU (1971)
Fuente: Copia del D.S. 524/78. Archivos del Ministerio de la Vivienda y Urbanismo.
97
Ver definiciones de ambos conceptos en punto 3.2.7.a), pág. 2
98
Conforme a la Ley 17.288, los monumentos históricos, corresponden a una de las categorías de protección que dicha Ley
contempla.
96
TESIS
JORGE ALCAÍNO VARGAS
47
Efectos de las Normas de Excepción sobre la Planificación Urbana Comunal y sobre los Conflictos Urbanos
iv) Tercera modificación: D.S. 713 (V. y U.) de 1978
Este Decreto Supremo (D.S. 713 (V. y U.) del 03.11.78 y publicado en el D.O. el
23.11.78), reemplazó la frase inicial del inciso primero del artículo 483, por la
siguiente:
“Para aplicar el concepto de “conjunto armónico”, el
agrupamiento de construcciones que lo componen deberá cumplir, al menos, con alguna
de las condiciones de uso, localización, dimensión o ampliación que se detallan a
continuación:”99
1.- Comentarios:
ƒ
Dada la redacción anterior de este inciso, la única interpretación posible es que
las condiciones de Uso, Localización, Dimensión y Ampliación, debían
cumplirse simultáneamente. Lo más probable es que esta modificación habría
intentado solucionar las dificultades de su aplicación. Lo anterior, se puede
apreciar con el cambio en el sentido de la expresión anterior: “deberá cumplir
con las condiciones mínimas de…” por la nueva que dice “deberá cumplir, a lo
menos, con alguna de las condiciones de...”.
v) Cuarta modificación: D.S. 332 (V. y U.) de 1980
El D.S. 332 del 26.11.80, publicado en el D.O. el 06.01.81, reemplazó
completamente los artículos 483, 484 y 486 por los siguientes:
"Artículo 483.Para aplicar el concepto de "conjunto armónico", el agrupamiento
de construcciones que lo componen deberá cumplir, al menos, con alguna de las
condiciones de uso, localización, dimensión, o ampliación que se detallan a continuación:
a) Condiciones de uso: que las construcciones que se proyecten se destinen a
equipamiento institucional de nivel nacional. El carácter nacional del uso
institucional requerirá de la calificación previa del Ministerio de Vivienda y
Urbanismo.
b) Condiciones de localización: que las construcciones que se proyecten estén ubicadas
en el espacio definido por una construcción declarada monumento histórico. Esta
condición sólo se podrá aplicar en el caso que el predio en que se pretende construir
el "conjunto armónico" esté incluido en un plano seccional aprobado por Decreto
Supremo con anterioridad a la respectiva solicitud.
c) Condiciones de dimensión: que las construcciones que se proyecten se emplacen en
un terreno de superficie igual o superior a 2.500 m2., que tenga como mínimo 50 mts.
de frente a una calle de 50 o más metros de ancho y siempre que la longitud de los
deslindes comunes con cada uno de los predios colindantes sea igual o superior a 30
mts. Esta condición sólo podrá aplicarse si se mantiene la propiedad común del
terreno en que se construya el "conjunto armónico".
d) Condiciones de ampliación: que las construcciones que se proyecten complementen
un "conjunto armónico" existente o en construcción autorizado previamente como tal,
que se emplacen dentro del mismo terreno en que éste está ubicado, y que en conjunto
con el existente no excedan las condiciones de excepción señaladas en el artículo 486
de la presente Ordenanza General.
No obstante lo dispuesto en el inciso anterior, los "conjuntos armónicos" deberán cumplir,
99
Fuente: Copia del D.S. 713/78. Archivos del Ministerio de Vivienda y Urbanismo.
TESIS
JORGE ALCAÍNO VARGAS
48
Efectos de las Normas de Excepción sobre la Planificación Urbana Comunal y sobre los Conflictos Urbanos
además, con las siguientes exigencias:
a) Respecto de las propiedades colindantes y vecinas, respetar las normas sobre
distanciamiento y rasantes contenidas en el articulo 479 de la presente Ordenanza
General o en los Planes Reguladores si estas últimas fueren más restrictivas, como
asimismo, cumplir con las disposiciones generales de la presente Ordenanza y con las
contenidas en los Planes Reguladores, sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 486
de esta Ordenanza General.
b) Disponer de un mínimo de 6 m2. de espacio común libre por habitante a nivel de
terreno o en terrazas.
c) Cumplir con las exigencias de áreas unitarias de estacionamiento que se establecen
en el presente Capítulo.
d) Respetar los espacios de uso público, los anchos de calles y los antejardines previstos
en el respectivo Plan Regulador y su Ordenanza Local.”
“Artículo 484.Las construcciones que formen parte de un "conjunto armónico"
deberán respetar entre sí un distanciamiento que asegure a cada una de ellas adecuadas
condiciones de privacidad y asoleamiento, a juicio del asesor urbanista o del Director de
Obras Municipales cuando no exista aquél.”100
"Artículo 486.Cuando los proyectos sean calificados como "conjunto armónico",
sólo podrán autorizarse excepciones a la reglamentación prevista en los Planes
Reguladores y Ordenanzas Locales en relación con la agrupación de las construcciones,
coeficiente de constructibilidad, alturas mínimas y máximas y tamaños de los predios,
conforme a lo preceptuado en los incisos siguientes.
El sistema de agrupamiento de las construcciones podrá variarse
únicamente cuando en el sector en que se proyecte construir un "conjunto armónico" sea
obligatoria la construcción continua.
El coeficiente de constructibilidad podrá aumentar en un 5%,
siempre que el terreno respectivo no haya gozado del beneficio de aumentar en un 30%
dicho coeficiente por fusión de terrenos de acuerdo al artículo 63 de la Ley General de
Urbanismo y Construcciones, y, además, siempre que las normas sobre rasantes admitan
dicho 5% de aumento.
Las alturas mínimas podrán siempre reducirse. En las áreas en
que se permitan construcciones de hasta 4 pisos, las alturas máximas podrán excederse
solamente en un piso. En las áreas en que la altura máxima permitida sea superior a 4
pisos, la altura podrá variarse libremente dentro de los máximos que resulten de aplicar
las rasantes y el coeficiente de constructibilidad que rijan para el respectivo predio.
Sólo en los casos previstos en las letras a) y b) del inciso primero
del articulo 483 los predios podrán tener una cabida diferente de la que fijen los Planes
Reguladores, pero esta variación no podrá exceder de un 10%.
Para los efectos previstos en el inciso tercero del presente artículo,
se entenderá por coeficiente de constructibilidad de un predio, la relación entre la
cantidad total de metros cuadrados que se proyecte edificar sobre el nivel del terreno y la
superficie de éste utilizable por sus habitantes, excluida la porción del terreno destinada a
uso público por ensanche de calles u otros motivos en el respectivo Plan Regulador.
Los derechos municipales deberán pagarse por el total de los
100
Fuente: Copia del D.S. 332/80. Archivos del Ministerio de Vivienda y Urbanismo.
TESIS
JORGE ALCAÍNO VARGAS
49
Efectos de las Normas de Excepción sobre la Planificación Urbana Comunal y sobre los Conflictos Urbanos
edificios que compongan el "conjunto armónico", o por la o las construcciones
comprendidas en la amplicación, en el caso previsto en la letra d) del artículo 483. En el
respectivo permiso municipal deberá hacerse expresa mención de la autorización del
Asesor Urbanista o del Director de Obras Municipales.”101
1.- Pronunciamientos posteriores al Decreto:
ƒ
Circular Ord. Nº 02 del 02.02.81102, de la DDU (No vigente a la fecha)
Esta Circular –según ella misma lo señala- “contiene la interpretación técnica de
las principales modificaciones” introducidas en el D.S. 332 (V. y U.) de 1980,
incluyendo la referida a los Conjuntos Armónicos.
Se menciona que la modificación a estas normas “ha precisado las condiciones
que debe cumplir un proyecto para ser calificado como conjunto armónico”,
donde basta que se cumpla con una de dichas condiciones para ello, y que las
únicas normas de los PRC que se pueden variar son las relativas al
agrupamiento de las construcciones, coeficiente de constructibilidad, alturas
mínimas y máximas y tamaños prediales, las que deben enmarcarse en lo
dispuesto en el nuevo artículo 486 de la Ordenanza General.
2.- Comentarios:
101
102
ƒ
En el artículo 483, en lo que respecta a la condición de Uso, se cambió
radicalmente la escala de los proyectos calificables. Como se recordará, antes
era aplicable al equipamiento comunitario, y en esta modificación sólo entran
las construcciones destinadas a equipamiento institucional a nivel nacional,
carácter éste que será calificado por el Ministerio de Vivienda y Urbanismo (se
interpreta que en este caso lo refrenda el propio Ministro).
ƒ
Con respecto a la condición de Localización, ahora las construcciones que
deseen calificar como conjunto armónico por este concepto, deberán estar
“ubicadas en el espacio definido por una construcción declarada
monumento histórico”. Añade además a esta condición el requisito que el
predio donde se quiere construir, esté incluido en un plano seccional.
ƒ
En la condición de Dimensión se mantienen los 2.500 m2 como mínimo de
superficie de terreno con frente de 50 mts. Lo que sí sorprende, es que se
añade la condición de estar enfrentando una vía de 50 ó más metros de
ancho, lo que limita su aplicación sólo a unos pocos casos.
ƒ
A las condiciones de distanciamientos (que habían reemplazado a las de
asoleamiento), se suman ahora las relativas a las rasantes. El artículo 484
añade que los distanciamientos entre las construcciones que conformen el
conjunto armónico, serán evaluados discrecionalmente por el Asesor Urbanista
o Director de Obras Municipales.
ƒ
Tal como ya se había anticipado en los comentarios de la Segunda
modificación: D.S. 524, letra iii) anterior, el D.S. 332/80 reemplazó el artículo
486, eliminando, entre otros, la expresión “densidad” –que como ya se vio
Fuente: Copia del D.S. 332/80. Archivos del Ministerio de Vivienda y Urbanismo.
Fuente: Copia de la Circular. Archivos del Ministerio de Vivienda y Urbanismo.
TESIS
JORGE ALCAÍNO VARGAS
50
Efectos de las Normas de Excepción sobre la Planificación Urbana Comunal y sobre los Conflictos Urbanos
jamás se incorporó en los artículos 107 al 109 de la LGUC tanto en esa fecha
como ahora-, y acotando el beneficio al “sistema de agrupamiento”, a las
“alturas máximas y mínimas”, “constructibilidad” y “tamaños prediales”.
ƒ
El artículo 486 por otra parte, incorpora por primera vez un beneficio
relacionado con el agrupamiento de las construcciones, señalando que
podrá variarse únicamente cuando en la zona sea obligatoria la construcción
continua. Esto plantea la duda de los impactos urbanos que eventualmente
quedan abiertos, en los casos de los monumentos históricos.
ƒ
El beneficio de aumentar el coeficiente de constructibilidad se redujo a un
5%, siempre que no gozara del beneficio del 30% que otorga el artículo 63 de la
Ley General, y siempre que las rasantes admitan dicho aumento del 5%.
ƒ
Las alturas mínimas podrán reducirse libremente, y las máximas podrán
aumentarse en 1 piso en aquellas de hasta 4 pisos, y si la altura máxima
permitida sea superior a 4 pisos, se puede aumentar libremente hasta el
máximo que permita la aplicación de rasantes.
ƒ
En el inciso quinto del artículo 486 aparece el concepto de “cabida diferente”,
que no es conocido y que eventualmente se referiría a un beneficio relacionado
con la superficie predial, que en los casos de las condiciones de Uso y
Localización, podrían ser diferentes a los que establece el Plan Regulador.
ƒ
En general, las disposiciones modificadas parecen ir orientándose sólo a los
grandes proyectos (vías de 50 mts., equipamientos de escala nacional), no
obstante, los beneficios son bastante dispares. Es el caso de una importante
reducción en el beneficio de la constructibilidad (de un 30 a un 5%), y la
aparición de 2 nuevos beneficios –que aún cuando estaban mencionados en la
Ley no estaban regulados en la Ordenanza General- como son el relativo al
sistema de agrupamiento, y beneficios relacionados con la altura de edificación,
que aparecen como beneficios bastante generosos.
vi) Quinta modificación: D.S. 25 (V. y U.) de 1981
El D.S. 25 (V. y U.) del 13.02.81, publicado en el D.O. el 08.05.81, agregó un inciso
final al artículo 486:
"La autorización otorgada por el Asesor Urbanista en conformidad
a lo dispuesto en la letra b) del artículo 10 del D.S. N° 458, de Vivienda y Urbanismo, de
1976, Ley General de Urbanismo y Construcciones, faculta al Director de Obras para
otorgar el permiso correspondiente no obstante cualquier modificación que hubieren
podido experimentar las normas respectivas entre la fecha de dicha autorización y la del
permiso de edificación, siempre que entre la autorización señalada y la solicitud de
permiso no hayan transcurrido más de 180 días y que éste se otorgue dentro de los 90 días
siguientes al vencimiento de dicho plazo.”103
1.- Pronunciamientos posteriores al Decreto:
ƒ
103
104
Circular Ord. Nº 07 del 13.05.81104 de la DDU. (No vigente a la fecha):
Fuente: Copia del D.S. 25/81. Archivos del Ministerio de Vivienda y Urbanismo.
Fuente: Copia de la Circular. Archivos del Ministerio de Vivienda y Urbanismo.
TESIS
JORGE ALCAÍNO VARGAS
51
Efectos de las Normas de Excepción sobre la Planificación Urbana Comunal y sobre los Conflictos Urbanos
Complementa –sólo respecto de los Conjuntos Armónicos- la Circular Ord. Nº
02 del 02.02.81 que se refería en general a las diversas modificaciones
introducidas a la OGUC por el D.S. 332 (V. y U.) de 1980.
Esta Circular, que amplía lo señalado en la referida Circular Ord. Nº 02, al tenor
de lo manifestado por la CGR, como alcance de la toma de razón del D.S. 25
(V. y U.) de 1981.
En ella se concluye que las DOM se encuentran obligadas a aceptar las
solicitudes de permisos de edificación de los Conjuntos Armónicos que
oficialmente han sido calificados como tales, antes del D.S. 332 (V. y U.) de
1980, y por consiguiente su aprobación queda supeditada al cumplimiento de
aquella reglamentación.
ƒ
Circular Ord. Nº 04 del 26.06.89105 de la DDU (No vigente a la fecha):
Refunde materias dispersa tratadas en diversas circulares. Con respecto a los
Conjuntos Armónicos, esta Circular señala exactamente lo mismo que la
Circular Ord. Nº 02 del 02.02.81.
2.- Comentarios:
ƒ
Esta modificación fue cursada con alcance por la Contraloría General de la
República, en atención a una anterior redacción de la norma que fue objetada.
vii) Sexta modificación: D.S. 47 (V. y U.) de 1992
Aún cuando para los efectos de las normas de Conjunto Armónico hablemos de la
sexta “modificación”, este Decreto Supremo Nº 47 del MINVU del 16.04.92,
publicado en el D.O. el 19.05.92, lo que vino a hacer fue fijar un nuevo texto de la
Ordenanza General, cuyo “apellido” se adapta ahora a la Ley General “de
Urbanismo y Construcciones”, derogando por lo tanto el DFL 345 que se
encontraba vigente –sólo para efectos de la Ordenanza General y no para la Ley
General- desde el año 1931, y que como recordemos, se mantuvo en el tiempo
gracias a las más de 70 modificaciones106.
En lo que respecta específicamente a la materia que nos interesa, las nuevas
normas relacionadas con Conjuntos Armónicos se concentraron entre los artículos
2.6.4. y 2.6.10. insertos en el capítulo 6 “Del Agrupamiento de los Edificios y su
Relación con el Suelo” del Título 2 “De la Planificación”.
“Artículo 2.6.4.
Las normas de los Planes Reguladores Comunales relativas a
agrupamiento de las edificaciones, coeficientes de constructibilidad, alturas máximas y
mínimas y tamaño de los predios, podrán variarse cuando los proyectos tengan la calidad
de Conjuntos Armónicos.
Artículo 2.6.5.
Para los efectos previstos en la Ley General de Urbanismo y
Construcciones y en la presente Ordenanza, se entenderá que un proyecto tiene la calidad
de Conjunto Armónico si contempla la construcción de dos o más edificios agrupados
entre sí de tal manera que constituyan una unidad espacial propia e identificable o
determinable como tal, por concurrir alguna de las condiciones previstas por el artículo
siguiente.
105
106
Fuente: Copia de la Circular. Archivos del Ministerio de Vivienda y Urbanismo.
Ver Capítulo 3.2.6.c), en pág. 2
TESIS
JORGE ALCAÍNO VARGAS
52
Efectos de las Normas de Excepción sobre la Planificación Urbana Comunal y sobre los Conflictos Urbanos
Artículo 2.6.6.
Para aplicar la calificación de Conjunto Armónico, el
agrupamiento de construcciones que lo componen, deberá cumplir con alguna de las
siguientes condiciones:
1.
De uso:
a) Que estén destinados a equipamiento de escala nacional, regional, intercomunal o
comunal de servicios de utilidad pública, tales como, establecimientos hospitalarios,
de educación, culto, cultura.
La calificación correspondiente será efectuada por la Secretaría Regional Ministerial
de Vivienda y Urbanismo, en forma previa a la respectiva autorización municipal del
proyecto.
b) Que conformen conjuntos de viviendas con construcción simultánea, emplazados en
terrenos de una superficie no inferior a 1 ha y que contemplen, como parte del
conjunto, áreas verdes y equipamiento, tales como plazas, jardines, juegos infantiles,
con un estándar no inferior a 10 m2 por unidad de vivienda.
Las superficies
indicadas se imputarán a los estándares de cesión de terrenos exigidos para el caso
de crecimiento urbano por densificación en el artículo 2.2.2. de esta Ordenanza.
2.
De localización:
Que las construcciones que se proyecten estén ubicadas en el entorno inmediato de
influencia de un monumento nacional. Esta condición se podrá aplicar sólo cuando
ya exista un instrumento de planificación territorial y las construcciones se emplacen
en terrenos que deslinden o enfrenten un monumento nacional.
En este caso, las condiciones arquitectónicas de las construcciones serán aprobadas
por el Consejo de Monumentos Nacionales, previo informe favorable de la Secretaría
Regional Ministerial de Vivienda y Urbanismo, antes de la aprobación municipal de
rigor.
3.
De dimensión:
Que las construcciones estén destinadas a acogerse a la Ley de Propiedad Horizontal
y se emplacen en un terreno de superficie igual o superior a 2.500 m2, cuyo frente sea
igual o superior a 50 m. El terreno además, deberá enfrentar vías estructurantes del
instrumento de planificación territorial, o alternativamente, vías de un ancho no
inferior a 25 m entre líneas oficiales. En el primer piso o planta a nivel de calle,
deberá contemplarse un área no inferior al 10% de la superficie del terreno,
destinada a espacios peatonales de uso público fácilmente accesibles.
En el caso que el conjunto consulte viviendas, deberá proveerse un mínimo de 10 m2
por unidad de vivienda como parte del conjunto, destinada a áreas verdes, tales como
jardines, plazas, juegos infantiles, adicionales a la superficie indicada en el inciso
anterior. La provisión de estas áreas podrá resolverse a nivel de terreno o en otro
plano que indique el proyecto.
Las superficies indicadas se imputarán a los estándares de cesión de terreno exigidos
para el caso de crecimiento urbano por densificación en el artículo 2.2.2. de esta
Ordenanza
4.
De ampliación:
Que las construcciones complementen un Conjunto Armónico ya existente o en
construcción en el mismo predio, siempre que se mantenga el cumplimiento de las
disposiciones específicas para la tipología correspondiente.
Artículo 2.6.7.
No obstante lo dispuesto en el artículo anterior, los Conjuntos
Armónicos deberán cumplir con las siguientes exigencias.
TESIS
JORGE ALCAÍNO VARGAS
53
Efectos de las Normas de Excepción sobre la Planificación Urbana Comunal y sobre los Conflictos Urbanos
1.
Respecto de las propiedades colindantes y vecinas, respetar las normas sobre
distanciamientos y rasantes contenidas en el artículo 2.6.3. de la presente Ordenanza
o en los Planes Reguladores Comunales si estas últimas fueren más restrictivas, sin
perjuicio de lo dispuesto en el artículo 2.6.10. de esta Ordenanza.
2.
Cumplir con las exigencias de áreas unitarias de estacionamiento que se establecen
en los artículos 2.4.1., 2.4.2 y 2.4.3. de esta Ordenanza.
3.
Respetar los espacios de uso público, los anchos de calles y los antejardines previstos
en el respectivo Plan Regulador Comunal.
Artículo 2.6.8.
Los edificios que forman parte de un Conjunto Armónico deberán
respetar entre sí un distanciamiento que asegure a cada uno de ellos adecuadas
condiciones de privacidad y asoleamiento, a juicio del Director de Obras Municipales.
Artículo 2.6.9.
El proyecto completo del Conjunto Armónico deberá ser aprobado
en un solo acto, pudiendo ser ejecutado por etapas y el plazo máximo de otorgamiento del
permiso será de 30 días.
Artículo 2.6.10.
Las normas de los Planes Reguladores Comunales que puedan ser
alteradas por los Conjuntos Armónicos, quedarán sujetas a las siguientes condicionantes:
1. Agrupamiento. Podrá variarse únicamente cuando en el sector en que se proyecte
construir un Conjunto Armónico, sea obligatoria la construcción continua.
2. Coeficiente de constructibilidad. Se permitirá un incremento del coeficiente en un 30%
sobre el fijado por el Plan Regulador.
No podrán acogerse al incremento indicado en el inciso anterior los predios que se hayan
acogido a lo dispuesto en el artículo 63 de la Ley General de Urbanismo y
Construcciones.
En todo caso, la aplicación del coeficiente de constructibilidad resultante, quedará
limitada por las alturas indicadas en el número 3 de este artículo y por las exigencias de
liberación de suelo para áreas libres de esparcimiento que se establecen en los artículos
precedentes.
3. Alturas. Las alturas mínimas y máximas podrán variarse en la forma que indiquen los
respectivos instrumentos de planificación territorial.
El incremento de las alturas quedará limitado en todos los casos, por el coeficiente de
constructibilidad y las rasantes que se aplican al conjunto.
Para efectos de medición de las alturas se estará a lo dispuesto en la definición "Altura de
edificación" del artículo 1.1.2. de esta Ordenanza, considerando 3.5 m como altura de
piso a piso.
4. Tamaños prediales. Los tamaños prediales podrán variarse en el porcentaje que defina
el instrumento de planificación territorial.”107
1.- Comentarios:
ƒ
107
El nombre del Capítulo (Del Agrupamiento de los Edificios y su Relación con el
Suelo) coincide plenamente con nombre del Título que venía arrastrándose
desde el año 1978 en la Ordenanza General, al que se hizo referencia en los
comentarios de la Segunda modificación: D.S. 524, letra iii) anterior. En esta
ocasión, se incorporó en un Título denominado “De la Planificación”, a
MINVU, (1992). Las negritas corresponden a este trabajo.
TESIS
JORGE ALCAÍNO VARGAS
54
Efectos de las Normas de Excepción sobre la Planificación Urbana Comunal y sobre los Conflictos Urbanos
diferencia de lo que ocurre con la LGUC vigente tanto al año 1992 como la
vigente actualmente, que incluye los artículos 107 al 109 relativos a Conjuntos
Armónicos, en el Título III “De la Construcción”.108
108
ƒ
Así como ocurría con la norma que introdujo el D.S. 332 (V. y U.) de 1980, las
condiciones de Uso deben ser calificadas, previo a la autorización municipal,
por la Secretaría Regional Ministerial de Vivienda y Urbanismo.
ƒ
En el artículo 2.6.6. la condición de Uso nuevamente sufre un cambio de escala
en el equipamiento, aún cuando en este caso se amplía a cualquiera de las
escalas, las que en todo caso deben ser calificadas por la Secretaría Regional
Ministerial de Vivienda y Urbanismo.
ƒ
Sin perjuicio de lo anterior, se debe recordar las facultades otorgadas por el
artículo 108 de la LGUC que establece que “los Asesores Urbanistas podrán
autorizar excepciones a la reglamentación de la Ordenanza Local, siempre que
no se afecten los espacios de uso público, la línea de edificación, destino y el
asoleamiento mínimo de las construcciones colindantes.” (Ver caso señalado
en Dictamen Nº 23.689 en punto 4.2.2.d)viii) en pág. 57, en el que prevaleció lo
informado por el Asesor Urbanista, por sobre lo informado por la SEREMI
MINVU).
ƒ
A la condición de Uso, se añade otro concepto (letra b) al cual se puede acoger
un proyecto. Se trata de conjuntos de viviendas con construcción simultánea
emplazados en terrenos de 1 ó más hectáreas.
ƒ
La condición de Localización sufre un nuevo cambio. Ahora los proyectos son
aquellos que estén ubicados en el entorno inmediato de influencia de un
monumento nacional, sea que lo enfrente o deslinde con él. Con ello, se amplía
a cualquiera de las categorías de protección. En estos casos se añade una
nueva exigencia: la aprobación previa del Consejo de Monumentos Nacionales.
ƒ
A la condición de Dimensión (que se refería sólo a la superficie del terreno,
superior a 2.500 m2 y enfrentar una calle de 50 mts.), ahora se añade la
condición de estar destinado a acogerse a la Ley de Propiedad Horizontal. El
ancho de la vía que enfrenten, se reduce de 50 a 25 mts. Se incorpora
asimismo la obligación de contar con un área no inferior al 10% de la superficie
del terreno, en el primer piso, destinada a espacios peatonales de uso público.
Esta última característica habrá desaparecido en la siguiente modificación, no
obstante, con la modificación del D.S. 103 (V. y U.) de 2007 reaparecerá una
similar disposición (Ver nuevos incisos finales que se agregan al artículo 2.6.4
en punto 4.2.2.e)i) en pág. 72).
ƒ
La condición de Ampliación se mantiene.
ƒ
Hasta ahora no nos hemos referido a la segunda serie de Condiciones. Las
relativas a estacionamientos, aparece ya en el D.S. 107 (V. y U.)) de 1970. En
dicha época era de 1 estacionamiento por cada 3 viviendas ó 20 m2 de oficina.
Desde el D.S. 524 (V. y U.) del año 1978 los requisitos se refieren a las
“exigencias unitarias de estacionamiento” que establece la Ordenanza General.
Esta exigencia, se suma a la de disponer de 6 m2 de espacio común por
habitante, y la de respetar los espacios de uso público que también nació con el
mencionado D.S. 524.
Brieva y Bastías (2007 b)
TESIS
JORGE ALCAÍNO VARGAS
55
Efectos de las Normas de Excepción sobre la Planificación Urbana Comunal y sobre los Conflictos Urbanos
ƒ
El artículo 2.6.9. incorpora la posibilidad de ejecutar el proyecto de conjunto
armónico por etapas, no obstante, debe ser aprobado en un solo acto.
ƒ
El artículo 2.6.10. se refiere separadamente a los beneficios:
- Agrupamiento: Podrá variarse cuando el Plan Regulador establezca la
edificación continua obligatoria.
- Coeficiente de constructibilidad: Se vuelve a aumentar de 5 a 30%. Se hace
expresa referencia a que no se puede optar a este beneficio cuando se haya
acogido al artículo 63 de la LGUC que otorga el mismo beneficio por la fusión
de terrenos. Con todo, se explicita que este beneficio queda limitado por las
otras condicionantes.
- Las alturas mínimas y máximas: podrán variarse, sólo en la forma que lo
determinen los instrumentos de planificación territorial.
- Tamaños prediales: No obstante haber estado considerado en la Ley
General desde el año 1976, cuando entró en vigencia el DFL 458, este
beneficio no se había contemplado en la OGUC. En este caso, se podrán
variar, conforme lo establezcan los Planes Reguladores Comunales, es
decir, les devuelve la facultad de definir cómo será la variación.
viii) Séptima modificación: DS 85 (V. y U.) del año 1993
El DS 85 (V. y U.) de 1993, publicado en el D.O. el 25.08.93, reemplazó la letra b)
del artículo 2.6.6. número 1 (correspondiente a la condición de Uso), por la
siguiente:
“b) Que conformen conjuntos de viviendas con construcción simultánea, emplazados en
terrenos de una superficie no inferior a 1 há con frente a vías estructurantes del
instrumento de planificación territorial, o alternativamente, vías de 20 m. o más de
ancho, entre líneas oficiales, y 'que contemplen, como parte del conjunto, áreas
verdes y equipamiento tales como plazas, jardines, juegos infantiles, con un estándar
no inferior a 10 m2 por unidad de vivienda.
Las superficies indicadas se imputarán a los estándares de cesión
de terrenos exigidos para el caso de crecimiento urbano por densificación en el
artículo 2.2.5. de esta Ordenanza."109
Asimismo, el D.S. 85 (V. y U.) de 1993, sustituyó del artículo 2.6.6., la expresión
"artículo 2.2.2." por "artículo 2.2.5.”, y reemplazó el número 3 del artículo 2.6.7.
(correspondientes a las exigencias comunes para todos los tipos de condiciones del
art. 2.6.6.) por el siguiente:
"3. Respetar los usos de suelo, densidades de población, espacios de uso público y anchos
de vías con sus respectivos antejardines, fijados en el correspondiente Plan
Regulador Comunal. Si éste no los indica expresamente, se entenderán que son libres,
sin perjuicio de cumplir con las disposiciones generales de esta Ordenanza, entre
otras, las referidas a cesiones gratuitas y vialidad, contenidas en los capítulos 2 y 3
del presente Titulo 2.”110
El D.S. 85/93, reemplazó además los números 2, 3 y 4 del artículo 2.6.10.
(correspondientes a 3 de los 4 beneficios contemplados), por los siguientes:
109
110
Diario Oficial Nº 34.650, del 25.08.93, pág. 2 y 3
Diario Oficial Nº 34.650, del 25.08.93, pág. 3
TESIS
JORGE ALCAÍNO VARGAS
56
Efectos de las Normas de Excepción sobre la Planificación Urbana Comunal y sobre los Conflictos Urbanos
"2.
Coeficiente de constructibilidad.
El coeficiente de constructibilidad quedará limitado por las normas
sobre rasantes y distanciamientos de aplicación general y por el cumplimiento de las
exigencias sobre liberación de suelo para áreas verdes y equipamiento que se establecen
en el artículo 2.6.6. letra b) de esta Ordenanza cuando sea el caso.
El Plan Regulador Comunal podrá fijar el porcentaje en que podrá
aumentarse el coeficiente de constructibilidad, siempre que dicho coeficiente se haya
fijado para todas y cada una de sus zonas. Este aumento no podrá ser inferior al 30% del
referido coeficiente.
En todo caso, la aplicación del coeficiente de constructibilidad
resultante se sujetará a lo dispuesto en los artículos 1.1.2. y 5.1.11. de esta Ordenanza.
3.
Alturas.
El incremento de las alturas quedará igualmente limitado por las
normas sobre rasantes y distanciamientos que se aplican al conjunto.
4.
Tamaños prediales.
Los lotes singulares que constituyen un conjunto armónico podrán
consultar tamaños prediales mínimos no inferiores a 60 m2 para viviendas en dos pisos o
más y a 100 m2 para viviendas en un piso.
El Plan Regulador Comunal podrá disponer tamaños prediales
mínimos mayores a los antes señalados, para este tipo de conjuntos, no superiores a 350
m2, siempre que dicho Plan haya fijado el tamaño predial mínimo para todas y cada una
de sus zonas."111
1.- Pronunciamientos oficiales posteriores al Decreto:
ƒ
111
112
Dictamen 23.689 del 04.08.95112
Se ajustó a derecho la denegación de un permiso para acogerse al beneficio de
conjunto armónico, para un caso de 4 torres de 22 pisos cada una, afecta a la
Ley de Propiedad Horizontal, porque esta afectación determina que prevalece
la condición de Dimensión –con exigencia de anchos de vía que el proyecto no
cumplía- por sobre la condición de Uso que esgrimió la Secretaría Regional
Ministerial de Vivienda y Urbanismo Metropolitana. En este último caso la
condición de Uso sólo se refiere en la letra b del Nº 1 del art. 2.6.6., que se
podrán acoger viviendas con construcción simultánea, no incluyendo la
característica de estar acogida a la Ley de Propiedad Horizontal.
Con lo anterior, la Contraloría señaló que la facultad del asesor urbanista
(contemplada en los artículos 10 y 108 de la LGUC, ver punto 4.1.2.a)), fueron
correctamente ejercidas. La consulta a la que se refiere el artículo 109 de la Ley
General, que contempla la posibilidad de someter a consideración de la
Secretaría mencionada, no es necesaria cuando hay plena convicción por parte
del Asesor Urbanista, como ocurrió en este caso, en que no estaba obligado a
acoger el proyecto a conjunto armónico por condición de Uso.
Diario Oficial Nº 34.650, del 25.08.93, pág. 3
Contraloría General de la República, “Boletín de Jurisprudencia Municipal”, Nº 206 Julio-Agosto 1995, pág. 343 a 345
TESIS
JORGE ALCAÍNO VARGAS
57
Efectos de las Normas de Excepción sobre la Planificación Urbana Comunal y sobre los Conflictos Urbanos
2.- Comentarios:
ƒ
En la primera parte de la modificación (letra b del Nº 1 del artículo 2.6.6. relativa
a la condición de Uso) a los conjuntos de vivienda con construcción simultánea,
se les agrega a lo existente, la condición de emplazarse frente a vías
estructurantes de 20 ó más metros de ancho.
ƒ
La segunda parte de la modificación (que reemplaza Nº 3 del art. 2.6.7. que se
refiere a las otras exigencias para todos los tipos de condiciones), se le agrega,
o más bien se explicita, que se deben cumplir con el resto de las Normas
Urbanísticas fijadas por los Planes Reguladores Comunales, específicamente,
los usos de suelo, densidades de población, cesiones gratuitas y vialidad.
Exigencias que se agregan a lo ya existente, como la de respetar los espacios
de uso público, anchos de vías y antejardines.
ƒ
La tercera parte de las modificaciones que introduce el D.S. 85/93, reemplaza 3
de los 4 beneficios dispuestos en el artículo 2.6.10., manteniendo sólo lo
referido al beneficio relativo al agrupamiento:
- Constructibilidad: Entrega a los Planes Reguladores la facultad de fijar el
porcentaje en que puede aumentarse la constructibilidad (siempre que se
fije en todas y cada una de las zonas), el que no puede ser menor a 30%.
Recordemos que hasta ese entonces la norma era pareja en un beneficio de
un 30%. Si bien es cierto, esto aparentemente otorga cierta independencia a
los Planes Reguladores Comunales, en la práctica sólo lo que les permite es
aumentar la constructibilidad en ciertas zonas y no bajarla de 30%.
Recordemos también que hasta el año 92, el beneficio era sólo de un 5%.
- Alturas: este beneficio, cuya facultad de definirla se había entregado en la
modificación anterior de la OGUC a los Planes Reguladores Comunales, se
libera y queda sólo condicionado a las rasantes y distanciamientos. En otras
palabras, los proyectos que se acogieron a esta norma podían aumentar la
altura definida en el Plan Regulador, con la sola limitación de las
rasantes y distanciamientos.
- Tamaños Prediales: este beneficio, que también estaba hasta entonces
entregado a los Planes Reguladores Comunales, se acota a un mínimo de
60 m2 para el caso de lotes individuales en viviendas de 2 pisos y no
más de 100 m2 para viviendas de 1 piso. Estas superficies prediales
mínimas, son las que fijaba el entonces artículo 7.2.6. (6.2.5. en la OGUC
actual) que corresponde a los conjuntos de viviendas económicas,
denominados “Loteos DFL N°2”. De todos modos, esta modificación incorpora un
inciso en que señala que los Planes Reguladores Comunales podrán aumentar
estos mínimos a un máximo de 350 m2, siempre que se establezcan para todas
las zonas del Plan.
ix) Octava modificación: D.S. 128 (V. y U.) de 1996
El D.S. 128 (V. y U.) del 12.09.96, publicado en el D.O. el 02.11.96, reemplazó
todos los artículos relacionados con los Conjuntos Armónicos existentes en la
Ordenanza General. Así entonces, los artículos 2.6.4., 2.6.5., 2.6.6., 2.6.7., 2.6.8.,
2.6.9. y 2.6.10., fueron reemplazados por los siguientes:
"Artículo 2.6.4.
Para los efectos previstos en los artículos 107, 108 y 109 de la Ley
General de Urbanismo y Construcciones, se considerará que un proyecto tiene la calidad
TESIS
JORGE ALCAÍNO VARGAS
58
Efectos de las Normas de Excepción sobre la Planificación Urbana Comunal y sobre los Conflictos Urbanos
de Conjunto Armónico, cuando cumple con alguna de las condiciones que se señalan a
continuación y con las exigencias que para cada caso se establecen:
1.- Condición de dimensión:
a) Estar emplazado en un terreno cuya superficie total sea igual o superior a 5
veces la superficie predial mínima establecida por el Plan Regulador respectivo,
siempre que la superficie total no sea inferior a 5.000 m2.;
b) Estar emplazado en un terreno que constituya en sí una manzana existente,
resultante o no de una fusión predial, cualquiera sea la superficie total de ésta;
c) Estar emplazado en un terreno resultante de una fusión predial, conforme al
artículo 63 del D.F.L. Nº 458, de Vivienda y Urbanismo, de 1975, siempre que su
superficie no sea inferior a 2.500 m2.
En los casos a que se refieren las letras a), b) y c) precedentes, los
terrenos deberán deslindar, al menos por uno de sus costados, con una calle existente
o consultada en el Plan Regulador respectivo, de un ancho mínimo de 20 m., con
calzada de un ancho total mínimo de 13 m.
2.- Condición de uso:
Estar destinado a equipamiento y emplazado en un terreno en que
el Plan Regulador respectivo consulte el equipamiento como uso de suelo, de una
superficie total no inferior a 2.500 m2, que deslinde, al menos por uno de sus
costados, con una calle existente o consultada en el Plan Regulador respectivo, de un
ancho mínimo de 30 m., con calzada de un ancho total mínimo de 14 m.
El distanciamiento entre los edificios que contempla el
proyecto y los deslindes con los predios vecinos, no podrá ser inferior a 10 m.,
aunque se emplace en áreas de construcción continua obligatoria.
3.- Condición de localización y ampliación:
Estar localizados en el mismo terreno en que estén emplazados
inmuebles declarados Monumentos Nacionales o Históricos, y proyectados como
ampliación, restauración o reciclaje de los mismos, debiendo contar con autorización
previa del Consejo de Monumentos Nacionales, conforme a la Ley N' 17.288.
“Artículo 2.6.5.
Los proyectos que cumplan con la condición de dimensión a que se
refieren las letras a) y b) del número 1, del artículo 2.6.4., podrán exceder hasta en un
50% el coeficiente de constructibilidad establecido por el Plan Regulador respectivo.
Los proyectos que cumplan con la condición de dimensión a que se
refiere la letra c) del número 1. del artículo 2.6.4., podrán exceder hasta en un 30% el
coeficiente de constructibilidad establecido por el Plan Regulador respectivo.
Artículo 2.6.6.
Los proyectos que cumplan con la condición de uso podrán exceder
hasta en un 50% el coeficiente de constructibilidad establecido por el Plan Regulador
respectivo.
Artículo 2.6.7.
Los proyectos que cumplan con la condición de localización y
ampliación, podrán exceder hasta en un 100% el coeficiente de constructibilidad
establecido en el Plan Regulador respectivo.
Artículo 2.6.8.
Tratándose de fusión de terrenos, en los porcentajes de exceso de
los coeficientes de constructibilidad señalados en los artículos 2.6.5., 2.6.6. y 2.6.7. se
entiende incluido el 30% de aumento de dicho coeficiente que otorga el artículo 63 del
D.F.L. Nº 458, de Vivienda y Urbanismo; de 1975.
TESIS
JORGE ALCAÍNO VARGAS
59
Efectos de las Normas de Excepción sobre la Planificación Urbana Comunal y sobre los Conflictos Urbanos
Artículo 2.6.9.
Los proyectos que cumplan con la condición de dimensión y/o de
uso, podrán exceder hasta en un 25% la altura máxima establecida por el Plan Regulador
respectivo. Cuando la altura esté expresada en pisos y de la aplicación de este porcentaje
resulte una fracción de piso igualo mayor que 0,5 se permitirá la construcción de un piso
más. En el caso que dicho Plan Regulador contemple edificación continua, y el Conjunto
Armónico no ocupe una manzana completa, el aumento de altura regirá sólo para las
edificaciones aisladas construidas por sobre la altura máxima de la edificación continua,
y se aplicará a partir de la altura máxima fijada para la edificación continua por el Plan
Regulador respectivo.
Artículo 2.6.10.
En los conjuntos armónicos el aumento del coeficiente de
constructibilidad no permite exceder las alturas máximas ya incrementadas por la
aplicación del artículo 2.6.9. ni libera del cumplimiento de rasantes y distanciamientos
establecidos por el respectivo Plan Regulador o a falta de éste o si no contiene norma en
la materia, por esta Ordenanza.
Del mismo modo, en los conjuntos armónicos el aumento de altura
no libera del cumplimiento del coeficiente de constructibilidad ya incrementado por la
aplicación de los artículos 2.6.5., 2.6.6. y 2.6.7., ni de las rasantes y los distanciamientos
establecidos por el respectivo Plan Regulador o a falta de éste o si no contiene norma en
la materia, por esta Ordenanza."113
1.- Fundamentos que motivaron esta modificación:
113
ƒ
Gran parte de los fundamentos, así como los estudios de respaldo que
motivaron esta modificación, se encuentran contenidos en dos minutas y dos
cuadros que se han incluido en forma íntegra en el “Anexo 1: Antecedentes
sobre fundamentos de algunas modificaciones a la OGUC sobre Conjunto
Armónico”, específicamente el punto 10.1.1 de este documento, por considerar
que son muy sólidos.
ƒ
Se sostiene, a nivel de diagnóstico, que esta norma ha provocado efectos
adversos, que con esta modificación se esperan evitar:
- La labor municipal se ve dificultada en cuanto a la calificación de un proyecto,
porque no estaría claramente acotada su responsabilidad.
- No existe un límite a la altura de edificación ni al volumen de construcción,
salvo que se apliquen las rasantes. Si bien se entrega la facultad a los PRC
para fijar los límites de volumen de construcción, en prácticamente todas las
comunas no se ha establecido.
ƒ
A nivel de los antecedentes históricos se destaca que:
- Las normas sobre Conjuntos Armónicos nace en 1963, “considerando la
imposibilidad de prever todas las situaciones que derivan de la dinámica del
desarrollo urbano y recogerlas en los Planes Reguladores,” y que “El objetivo
fue permitir una mayor flexibilidad en la aplicación de las normas técnicas en
proyectos que significaban un aporte a la ciudad.”
- Se sostiene que a través del tiempo “el concepto original fue perdiendo su
sentido entendiéndose como una forma de "hacer más de lo mismo": uno de
los principales conflictos que hoy genera su aplicación deriva de la
mayor altura que pueden alcanzar las edificaciones, situación que
Diario Oficial Nº 35.605, del 02.11.96, pág. 4. Las negritas corresponden a este trabajo.
TESIS
JORGE ALCAÍNO VARGAS
60
Efectos de las Normas de Excepción sobre la Planificación Urbana Comunal y sobre los Conflictos Urbanos
generalmente rompe la silueta que los Planes Reguladores han previsto
para cada barrio.”
ƒ
A nivel de la propuesta:
- Para su formulación se tuvo presente las normas que un Plan Regulador
utiliza como herramientas para “determinar la forma y el volumen de los
edificios”.
- Con la modificación se pretende volver al concepto de que lo que se
beneficia es “una unidad espacial propia e identificable”.
- Se privilegia, con mayor constructibilidad a los proyectos que aporten al
espacio público.
- La propuesta se enfoca más a las construcciones que a los loteos.
ƒ
María Eugenia Betsalel114 (quien facilitó las minutas señaladas) indica que hubo
una propuesta que finalmente no prosperó y que consistía en incorporar una
cuarta Condición para calificar como Conjunto Armónico. Con la idea de no
beneficiar solamente a predios individuales, se pensó en “facilitar la
coordinación entre propietarios” sin la necesidad de fusionar predios, de
manera de llegar a un “diseño de conjunto”, repartiendo los beneficios. Mayor
rendimiento por construir mejor y no por construir más. Se debe hacer notar que
la posibilidad de dividir proyectos acogidos a Conjunto Armónico o aplicarlo a
dos o más predios, recién apareció en una modificación en el año 2001 (ver
Novena modificación: D.S. 75 (V. y U.) de 2001, punto 4.2.2.d)x) pág. 63)
ƒ
Es interesante observar que para la elaboración de esta propuesta de
modificación de la OGUC, se hayan efectuado diversas simulaciones, para
acercarlas a situaciones lo más reales posibles, incluyendo aquella relacionada
con la coordinación entre propietarios vecinos. A este respecto, se debe
mencionar que Amador Brieva ha señalado en la entrevista (Anexo 2:
Entrevistas, pág. 171) que esta posibilidad –sin referirse a esta modificación en
específico- es casi imposible de llevar a la práctica.
2.- Pronunciamientos posteriores al Decreto:
ƒ
114
115
Circular DDU 10 del 20.12.96115: (vigente a la fecha)
Se refiere a las modificaciones introducidas a la OGUC, mediante D.S. Nº 128
(V. y U.) de 12.09.96, publicado en el Diario Oficial el 02.11.96.
Señala en primer término, que respecto a la aplicabilidad de las normas sobre
Conjunto Armónico a proyectos emplazados en áreas de extensión urbana
normadas por planes intercomunales, debe tenerse en cuenta lo señalado por
un fallo de la Corte Suprema que en su punto 1º señala “Que las normas sobre
“Conjuntos Armónicos” contenidas en la Ley General de Urbanismo y
Construcciones hacen posible efectuar, excepcionalmente, variaciones a los
Planes Reguladores Locales y sus respectivas Ordenanzas, las que deben
hacerse extensivas al Plan Regulador Intercomunal, cuando éste, de
Arquitecta, quien hasta la fecha trabaja en el MINVU, y que en el año 1996 se desempeñaba como Jefa del Departamento de
Planificación en la DDU del MINVU, trabajando estrechamente con el Jefe de dicha División (Jaime Silva A.) en el proyecto de
modificaciones a la OGUC.
Circular General de la División de Desarrollo Urbano del Ministerio de Vivienda y Urbanismo
http://www.minvu.cl/opensite_20070621120807.aspx
TESIS
JORGE ALCAÍNO VARGAS
61
Efectos de las Normas de Excepción sobre la Planificación Urbana Comunal y sobre los Conflictos Urbanos
conformidad a lo dispuesto en el artículo 38 inciso final de la Ley recién citada y
1.4. del Plan Regulador Metropolitano de Santiago, se aplica a falta de
aquellos;”
Respecto de las condiciones de Localización y Ampliación -que se fusionan en
una sola, y que se refiere a que el proyecto se emplace en el mismo terreno en
que estén inmuebles declarados Monumento Nacional o Histórico-, se
menciona que “el sentido de la norma es posibilitar la readecuación de los
edificios declarados Monumento Histórico en virtud de la Ley Nº 17.288, ya sea
por la vía de la ampliación, restauración y/o reciclaje.”, y en consecuencia, las
definiciones de las características corresponderán al Consejo de Monumentos
Nacionales.
Por otra parte, se aclara que el 100% de aumento en la constructibilidad que
permite esta condición, contempla las superficies existentes sumadas a las
proyectadas.
Por último, se dice que “cabe señalar que las disposiciones sobre Conjunto
Armónico constituyen una excepción y tienen por objeto exceder algunas
normas de los instrumentos de planificación. Si esas normas no están
consultadas en el instrumento de planificación, naturalmente no es
necesario aplicar en estos aspectos las disposiciones sobre Conjunto
Armónico.”
ƒ
Circular DDU 76 del 17.04.01116: (vigente a la fecha)
Señala que conforme a modificaciones introducidas por la Ley 19.602 a la Ley
18.695 Orgánica Constitucional de Municipalidades, las funciones
correspondientes al Asesor Urbanista que dispone la LGUC se encuentran
tácitamente derogadas, en atención a que la Ley 19.602 definió en el artículo 21
las funciones del Asesor Urbanista -que a partir de su entrada en vigencia
queda adscrito a la Secretaría Comunal de Planificación-, dejando por lo tanto
las funciones relacionadas con los Conjuntos Armónicos, radicadas
completamente en la Dirección de Obras Municipales.
3.- Comentarios
116
ƒ
Las modificaciones que introdujo el D.S. 128 (V. y U.) de 1996, constituyen,
junto las del D.S. 47 (V. y U.) de 1992, las modificaciones más significativas
a las normas que regulan los Conjuntos Armónicos, de hecho reemplazaron
todos los artículos.
ƒ
En lo que respecta a las condiciones para acogerse a la calidad de conjunto
armónico, que ahora se encuentran en el artículo 2.6.4. de la Ordenanza
General (antes estaban en el 2.6.5.), desaparece la exigencia de que los
Conjuntos Armónicos deben contemplar “la construcción de dos o más
edificios”.
ƒ
Se observa asimismo, que se fusionan las condiciones de Localización y
Ampliación, las que ya no se aplican al entorno, sino que sólo se relacionan
con los proyectos que se localicen en el mismo terreno en que se emplacen
inmuebles declarados Monumentos Nacionales o Históricos.
Circular General de la División de Desarrollo
http://www.minvu.cl/opensite_20070621120807.aspx
TESIS
Urbano
JORGE ALCAÍNO VARGAS
del
Ministerio
de
Vivienda
y
Urbanismo
62
Efectos de las Normas de Excepción sobre la Planificación Urbana Comunal y sobre los Conflictos Urbanos
ƒ
Los beneficios de aumento en el coeficiente de constructibilidad se trasladan a
los artículos 2.6.5., 2.6.6. y 2.6.7. El beneficio de Altura se encuentra en el
artículo 2.6.9. Los artículos 2.6.8 y 2.6.10. se refieren a la aplicación del resto
del articulado.
ƒ
Desaparecen los beneficios por tamaños prediales, así como también los
correspondientes al sistema de agrupamiento.
ƒ
La condición de Dimensión, que recordemos consideraba la posibilidad de
acoger a proyectos destinados a la Ley de Propiedad Horizontal (con
superficies de 2.500 m2 con frentes de 50 y frente a calles de 25 m),
desaparece y se reemplaza por 3 tipos de casos:
- Aquellos que sea igual o superior a 5 veces la superficie predial mínima
establecida en el Plan regulador Comunal, y que se emplacen en terrenos de
5.000 m2 o más. Esta condición obtendrá un beneficio de 50% de
constructibilidad y 25% de altura.
- Que se emplacen en terrenos que conformen una manzana existente. Para
este caso obtiene un beneficio de 50% de constructibilidad y 25% de altura.
- Que se emplacen en terrenos producto de fusión predial con el beneficio del
artículo 63 de la LGUC. Para este caso mantiene el beneficio de 30% de
constructibilidad (que le otorga el art. 63) y 25% de altura.
- Los 3 casos anteriores debían enfrentar a calles de no menos de 20 y
calzadas de 14 metros de ancho.
ƒ
La condición de Uso, que recordemos hacía referencia a equipamientos
específicos de diversa escala y a conjuntos de viviendas con construcción
simultánea, se eliminan y se reemplazan sólo por equipamientos (que no
especifica y son por lo tanto cualquiera), que se emplacen en terrenos de no
menos de 2.500 m2 y enfrenten una calle de no menos de 30 metros con
calzada de 14 metros. Deben distanciarse en 10 metros aún cuando se
encuentren en zonas de edificación continua. Beneficio, 50% de
constructibilidad y 25% de altura.
ƒ
Llama la atención que si bien esta modificación eliminó el beneficio relativo al
sistema de agrupamiento, como se dijo anteriormente, impone en este último
caso (condición de Uso) la obligación de distanciarse en 10 metros entre los
edificios, aún cuando el Plan Regulador disponga un área de construcción
continua, lo que evidentemente implica no necesariamente un beneficio para
el proyecto, sino que también una excepción a lo que establece el instrumento
de planificación territorial.
ƒ
La condición de Localización y Ampliación, a la que ya se hizo referencia, se
aplicará sólo para la ampliación, restauración o reciclaje de los inmuebles
declarados Monumentos Nacionales o Históricos, y obtendrán como
beneficio un 100% de aumento en la constructibilidad, no disponiéndosele un
beneficio por aumento de altura de edificación.
x) Novena modificación: D.S. 75 (V. y U.) de 2001
El D.S. 75 (V. y U.) del 25.05.01, publicado en el D.O. el 25.06.01, implicó
importantes modificaciones a la OGUC. En lo que dice relación con las normas
TESIS
JORGE ALCAÍNO VARGAS
63
Efectos de las Normas de Excepción sobre la Planificación Urbana Comunal y sobre los Conflictos Urbanos
sobre Conjuntos Armónicos, los cambios consistieron
modificaciones y la incorporación de tres nuevos artículos.
sólo
en
algunas
La modificación consistió en reemplazar en el artículo 2.6.4. la expresión “que para
cada caso se establecen:” por la locución “que se establecen sin perjuicio de lo
prescrito en los artículos 2.6.15. y 2.6.16. de este mismo Capítulo.”117
Por otra parte, se agregó al final del último inciso del artículo 2.6.10. la oración “sin
perjuicio de lo dispuesto en el artículo 2.6.11. de este mismo Capítulo.” 118
Los nuevos artículos 2.6.15., 2.6.16. y 2.6.18. son los siguientes:
“Artículo 2.6.15.
Un proyecto acogido a Conjunto Armónico podrá dividirse en
partes, siempre que los predios resultantes de cada parte no sean inferiores a 2.500 m2 y
que cada parte cumpla individualmente con las normas de esta Ordenanza.
Asimismo, podrán aprobarse proyectos acogidos a Conjunto
Armónico emplazados en 2 o más predios colindantes, siempre que cada uno de ellos
cumpla las condiciones indicadas en el inciso anterior.
Artículo 2.6.16.
A los proyectos acogidos a Conjunto Armónico que se emplacen en
dos o más predios, no les serán aplicables las normas sobre rasantes y distanciamientos
en los deslindes entre predios del mismo proyecto.
Con todo, el volumen edificado del proyecto no podrá ser superior
a la suma de los volúmenes posibles de edificar en los predios individuales.
Artículo 2.6.18.
En la tramitación de solicitudes de proyectos acogidos a Conjunto
Armónico, sólo le corresponde intervenir al Director de Obras Municipales, quien
verificará como parte del proceso normal de revisión que el proyecto cumple las
condiciones para acogerse a tales disposiciones, todo ello sin perjuicio de las revisiones
que, en su caso, correspondan a los revisores independientes." 119
1.- Fundamentos que motivaron esta modificación:
ƒ
Dado que esta modificación ha sido la última modificación global de la OGUC,
surge la duda de por qué, justamente cuando fue una modificación tan
sustancial, la norma sobre Conjuntos Armónicos no sufrió grandes cambios, y
los que hubo fueron de menor orden, en comparación con otras como la sufrida
el año 1996.
Para dilucidar esta inquietud, le consultamos a Patrick Robertson, arquitecto,
quien junto a otros profesionales120 asesoraron al MINVU en la elaboración del
proyecto que finalmente derivó en el D.S. 75 (V. y U.) de 2001. En entrevista
telefónica, dicho profesional mencionó lo siguiente:
- Que en síntesis, se estimó que, dentro del conjunto de modificaciones, la
norma de Conjunto Armónico no era la que generaba mayores problemas en
su aplicación, habiendo otros temas más relevantes y urgentes de abordar,
por lo polémico en ese entonces, tales como el DFL2, las rasantes,
distanciamientos, o cosas básicas como la definición de conceptos tales como
las alturas de edificación o la densidad, etc.
117
Diario Oficial Nº 36.995, del 25.06.01, pág. 15
Diario Oficial Nº 36.995, del 25.06.01, pág. 15
119
Diario Oficial Nº 36.995, del 25.06.01, pág. 16
120
Tales como José Ramón Ugarte, Arquitecto, y Marisol Rojas Sch., arquitecto del MINVU.
118
TESIS
JORGE ALCAÍNO VARGAS
64
Efectos de las Normas de Excepción sobre la Planificación Urbana Comunal y sobre los Conflictos Urbanos
- Lo que efectivamente se reguló, fue la posibilidad de aprobar Conjuntos
Armónicos en predios diferentes, o que éstos pudieran subdividirse.
- La norma de Conjuntos Armónicos en ese entonces “no era tema”.
2.- Pronunciamientos posteriores al Decreto:
ƒ
Dictamen 4.281 del 30.01.02121:
No se ajustó a derecho Circular de la DDU del MINVU122 que permitía acumular
los aumentos de coeficiente de constructibilidad, establecidos para los
Conjuntos Armónicos y los contemplados para viviendas económicas en la
Ordenanza General, ya que conforme a derecho público sólo puede hacerse lo
expresamente permitido, cosa que no ocurre en este caso en el DFL 458.
3.- Comentarios:
ƒ
Los 3 nuevos artículos, incorporan más variables a considerar para la aplicación
de Conjunto Armónico. Se trata de considerar la posibilidad de que los
Conjuntos Armónicos se puedan dividir en partes, o que se puedan
emplazar en 2 ó más predios colindantes, siempre que ellos no tengan una
superficie menor de 2.500 m2 y que cumpla las normas de la Ordenanza
General. En los casos en que se aprueben en 2 predios, no quedó claro qué
porcentaje de aumento de constructibilidad se aplicaba.
ƒ
En estos casos, no les serán aplicables las normas de distanciamiento y
rasantes entre los predios.
ƒ
El nuevo artículo 2.6.18. lo que hace es más bien reglamentar lo que ya se
había expresado a través de un dictamen de la Contraloría General de la
República, y la Circular DD 76 del 17.04.01, en el sentido que las facultades
otorgadas a los Asesores Urbanistas, en materia de Conjuntos Armónicos,
fueron tácitamente derogadas, siendo sólo responsabilidad del Director de
Obras Municipales la revisión de los proyectos.
xi) Décima modificación: D.S. 217 (V. y U.) de 2001
El D.S. 217 (V. y U.) del 26.10.01, publicado en el D.O. el 20.02.02, sustituyó del
inciso primero del artículo 2.6.15., la expresión “con las normas de esta ordenanza.”
por la locución “con las normas de esta ordenanza, sin perjuicio de lo dispuesto en
el artículo 2.6.16.”123
121
Página
web
Contraloría
General
de
la
República,
Jurisprudencia.
http://www.contraloria.cl/boldo/BasesDocumentales/jurisprudencia.nsf/MarcoSCW?OpenFrameset
Se hace referencia a la Circular Ord. Nº 392/2001 DDU 88 del 03.08.01, actualmente derogada, que incluía en una de sus partes
que era “factible sumar al coeficiente de constructibilidad de los proyectos de edificación que se acogen a los beneficios
contemplados para Conjuntos Armónicos, el incremento de este coeficiente contemplado para la vivienda económica en el
artículo 7.1.5.” Fuente: archivos MINVU. El inciso segundo del artículo 7.1.5. vigente en esa época disponía que “Para la
aplicación del coeficiente de constructibilidad se estará a lo dispuesto en el Nº 2, del artículo 5.1.11. de la presente Ordenanza,
pudiendo excederse hasta en un 20% la superficie máxima resultante de la aplicación de dicho precepto, sin perjuicio de lo
dispuesto en el artículo 7.2.6. de la presente Ordenanza.” Fuente: Brieva y Bastías (1999), pág. 345 y 346.
123
Diario Oficial Nº 37.191, del 20.02.02, pág. 16
122
TESIS
JORGE ALCAÍNO VARGAS
65
Efectos de las Normas de Excepción sobre la Planificación Urbana Comunal y sobre los Conflictos Urbanos
Adicionalmente, sustituye el inciso segundo del artículo 2.6.16. por los siguientes
incisos segundo y tercero:
"Asimismo dichos proyectos podrán redistribuir la capacidad
máxima de edificación de cada predio en el total del proyecto, siempre que el volumen
total del proyecto no supere la suma de las capacidades máximas de edificación de los
predios individuales y la altura máxima que resulte de la aplicación del artículo 2.6.9.
Las modificaciones de los proyectos a que se refiere el inciso
primero de este artículo, relativas al emplazamiento, la volumetría o las fachadas de la
edificación, requerirán que se acompañe a la solicitud de modificación la aceptación
expresa de los propietarios de los demás predios, aun cuando tales modificaciones afecten
sólo a la parte del proyecto emplazada en un solo predio.”124
1.- Pronunciamientos oficiales posteriores al Decreto:
ƒ
Dictamen 30.114 del 06.08.02:
Ver contenido en el subcapítulo 4.2.1.
ƒ
Dictamen 24.425 del 12.06.03125:
No procede sumar beneficios de la misma naturaleza, como los consignados en
los art. 2.6.5. al 2.6.7. de la Ordenanza General, conjuntamente con los
dispuestos en el artículo 3º transitorio del Plan Regulador Metropolitano de
Santiago, por cuanto este último actuaba mientras no se dictaran normas a
través de los respectivos planes reguladores comunales.
2.- Comentarios:
124
125
ƒ
Este Decreto fue rectificado mediante publicación en el D.O. del día 22.03.02,
consistente en corregir la modificación al artículo 2.6.15., poniendo con letra
mayúscula la primera letra de la palabra “ordenanza”.
ƒ
Aunque no hay información certera al respecto, lo más probable es que con
esta modificación se haya intentado corregir las dificultades de la aplicación de
las normas introducidas en la anterior modificación, que en el inciso segundo
del artículo 2.6.16. dispuso en términos muy generales que, para los casos de
Conjuntos Armónicos en dos o más predios “el volumen edificado del proyecto
no podrá ser superior a la suma de los volúmenes posibles de edificar en los
predios individuales.” En esta oportunidad se establece que se podrá redistribuir
la capacidad máxima de cada predio, y la altura que le otorga el artículo 2.6.9.
de un 25%.
ƒ
Sin duda que a medida que se hace más compleja la norma, en la medida que
cada vez se incorporan nuevas variables, también es cierto que, comparándola
con las primeras disposiciones, más genéricas y con la entrega de facultades a
los Directores de Obras Municipales, se va eliminando la discrecionalidad en la
aplicación, más aún cuando la Ley Nº 20.016 dispuso que los Directores de
Diario Oficial Nº 37.191, del 20.02.02, pág. 16
Página
web
Contraloría
General
de
la
República,
http://www.contraloria.cl/boldo/BasesDocumentales/jurisprudencia.nsf/MarcoSCW?OpenFrameset
TESIS
JORGE ALCAÍNO VARGAS
Jurisprudencia.
66
Efectos de las Normas de Excepción sobre la Planificación Urbana Comunal y sobre los Conflictos Urbanos
Obras Municipales sólo revisaban las Normas Urbanísticas de los proyectos
sometidos a su consideración.
xii) Undécima modificación: D.S. 183 (V. y U.) de 2005
El D.S. 183 (V. y U.) del 30.12.05, publicado en el D.O. el 22.03.05, sustituyó
solamente el guarismo “13 m” por “14m”126, en el segundo párrafo de la letra c),
del numeral 1. del artículo 2.6.4.
1.- Pronunciamientos oficiales posteriores al Decreto:
ƒ
Dictamen 8.518 del 20.02.06127:
Concluye que “un proyecto de ampliación de una obra que cuenta con
certificado de recepción definitiva, y que no nació bajo el amparo de las
disposiciones relativas a Conjuntos Armónicos, no puede acogerse a tal
normativa.”
ƒ
Circular DDU 161 del 06.03.06128: (vigente a la fecha)
Señala que es improcedente acoger a Conjunto Armónico una obra que cuente
con recepción definitiva. Esto de alguna manera pone en tela de juicio lo
instruido mediante Circular DDU 10, en el sentido que por qué se debe incluir
en el porcentaje (100%) de constructibilidad las edificaciones ya construidas.
Aplica lo señalado en el Dictamen Nº 8.518 del 20.02.06 de la Contraloría
General de la República, el que señala además, que tampoco procede aplicar el
beneficio de Conjunto Armónico a un proyecto de ampliación considerado
aisladamente, puesto que tal concepto implica la agrupación de construcciones
que ya ostenten tal calidad, conforme al inciso segundo del artículo 107 de la
LGUC.
ƒ
Dictamen 26.252 del 05.06.06129:
Relativo al caso Plaza Las Lilas. Este Dictamen, que atendía la presentación
de la Agrupación Defendamos la Ciudad, fue posteriormente dejado sin efecto
por la tercera Sala de la Corte de Apelaciones de Santiago y luego por la Corte
Suprema.
En síntesis, este Dictamen sostiene que el permiso otorgado por el Director de
Obras Municipales de Providencia no se ajustó a derecho y por lo tanto debía
ser invalidado, ello porque conforme a su interpretación, no correspondía sumar
los beneficios que otorga el art. 7 de la Ordenanza Local del Plan Regulador
Comunal con el beneficio de conjunto armónico.
El primero dichos beneficios, dispone un aumento en un 30% de
constructibilidad a aquellos proyectos que se emplacen en terrenos cuya
superficie sea igual o superior al doble de la superficie predial mínima permitida,
no obstante, no podrán gozar de este beneficio aquellos que se hayan acogido
126
Diario Oficial Nº 38.117, del 22.03.05, pág. 7
Página
web
Contraloría
General
de
la
República,
http://www.contraloria.cl/boldo/BasesDocumentales/jurisprudencia.nsf/MarcoSCW?OpenFrameset
128
Circular General de la División de Desarrollo Urbano del Ministerio de Vivienda
http://www.minvu.cl/opensite_20070621120807.aspx
129
Página
web
Contraloría
General
de
la
República,
http://www.contraloria.cl/boldo/BasesDocumentales/jurisprudencia.nsf/MarcoSCW?OpenFrameset
127
TESIS
JORGE ALCAÍNO VARGAS
Jurisprudencia.
y
Urbanismo
Jurisprudencia.
67
Efectos de las Normas de Excepción sobre la Planificación Urbana Comunal y sobre los Conflictos Urbanos
al artículo 63 de la LGUC, que otorga también un beneficio de 30% de
constructibilidad.
El segundo beneficio aplicado correspondía a Conjunto Armónico. Se debe
mencionar que el terreno en que se emplazó el proyecto podía cumplir las 3
condiciones que dispone el numeral 1 del artículo 2.6.4. de la OGUC –y con un
50% de aumento en el coeficiente de constructibilidad-, vale decir, a) era
superior en 5 veces la superficie predial mínima y con más de 5.000 m2; b)
estaba emplazado en una manzana; y c) fue producto de una fusión predial.
Dada esta última condición, es decir, haberse obtenido de una fusión predial, la
Contraloría estimó que, dado que era de la misma naturaleza que la norma del
artículo 7 de la Ordenanza Local del Plan Regulador Comunal, no correspondía
sumarlos, sino que el de mayor importancia absorbe al de menor relevancia. En
este caso, según la Contraloría, el beneficio sólo podría llegar a un 50%, y no a
un 95% como ocurrió al aplicar el beneficio del 30% y sobre el resultado, el 50%
de Conjunto Armónico.
En este caso -sostiene el Dictamen-, sí aplica lo contenido en el Dictamen Nº
4.281 del mismo año, que señaló que “los beneficios de mayor importancia
absorben a los de menor.”.
El criterio que habría ocupado la Municipalidad fue, conforme señala el mismo
Dictamen, avalado por la SEREMI MINVU.
Como se anticipó para este caso, el fallo de la Corte de Apelaciones de
Santiago del 25 de agosto de 2006, confirmado posteriormente por la Corte
Suprema, advierte que el control de legalidad que la Contraloría General de la
República debe efectuar a los actos de administración es de carácter formal, y
en tal sentido ”no puede entrar a analizar aspectos sustantivos que han
sido conocidos y decididos por órganos de la administración que se
encuentran facultados legalmente para ello, más aún si la decisión se ha
adoptado previo cumplimiento de los procedimientos legales que precisamente
garantizan la transparencia y publicidad que requieren los actos de la
administración . Una posición en sentido diverso conduciría a un estado de
incertidumbre jurídica, porque siempre existiría la posibilidad que cualquier
persona que se sintiere afectada por una decisión adoptada por un órgano de la
administración del Estado que se encuentra facultado legalmente para emitirla,
podría recurrir a la Contraloría General de la República para obtener un
pronunciamiento diverso sobre el fondo del asunto ya decidido, de tal manera
que los particulares nunca tendrían la posibilidad de concretar negocios, no
obstante que la autoridad competente hubiere emitido su decisión, en tanto el
ente de control no dictamine sobre la materia.”
Añade más adelante que “la autoridad encargada de velar por la correcta
aplicación de las normas de construcción y urbanismo es el respectivo
ente edilicio, en particular su Director de Obras Municipales, sin perjuicio de la
participación que por ley le corresponde a la Secretaría Regional Metropolitana
del Ministerio de Vivienda y Urbanismo. La actuación del Director de Obras
Municipales, además, puede ser impugnada a través del reclamo de ilegalidad
que debe entablarse ante el alcalde, sin perjuicio de que también en contra de
la decisión que éste adopte se puede deducir ante la Corte de Apelaciones
respectiva el denominado reclamo de ilegalidad.”
TESIS
JORGE ALCAÍNO VARGAS
68
Efectos de las Normas de Excepción sobre la Planificación Urbana Comunal y sobre los Conflictos Urbanos
Concluye el fallo de la Corte de Apelaciones señalando que “la Contraloría
General de la República, al emitir el Dictamen signado con el número 26.252,
de 5 de junio de 2006, cuestionando por asuntos de fondo decisiones
adoptadas por otras entidades con especialización en materias de construcción
y urbanísticas, ha incurrido en una ilegalidad en la medida que ha obrado
fuera del campo de su competencia específica, fijado por su ley orgánica.”,
añadiendo que tal conducta ha conculcado el derecho de propiedad, “ya que
ordenó que debía ser invalidado el permiso de edificación que le otorgó la
Dirección de Obras Municipales de la comuna de Providencia, signado con el
número 14/05, que le permitía llevar a cabo un proyecto inmobiliario porque
precisamente cumplía con las normas legales y reglamentarias.”
En virtud de lo anterior, acogió el recurso de protección “sólo en cuanto se deja
sin efecto el Dictamen signado con el número 26.252, de 5 de junio de 2006, y,
por consiguiente, se anula la orden que contiene en el sentido que debe ser
invalidado el permiso de edificación Nº 14/05, otorgado por la Dirección de
Obras Municipales de la comuna de Providencia.”130
Como puede advertirse, lamentablemente para los efectos de esta
investigación, los Tribunales de Justicia no se pronunciaron sobre el fondo del
asunto, limitándose sólo a señalar que se anula la orden de invalidar el permiso,
añadiendo que éste cumplía con las normas legales y reglamentarias.
La Revista Fundamenta de la Cámara Chilena de la Construcción (CChC),
en su Nº 34 de Octubre de 2006131, hace un completo análisis de lo dictaminado
por la Contraloría General de la República –con los datos reales del caso- y
concluye que el pronunciamiento de la Contraloría General de la República es
materia de interpretación y es a lo menos cuestionable, ya que presentaría
importantes debilidades en su argumentación.
En dicho análisis, sostienen que si bien tanto el artículo 7 de la Ordenanza
Local del Plan Regulador Comunal, como el artículo 2.6.8. de la OGUC,
impedirían sumar los beneficios estando presente el beneficio del artículo 63 de
la Ley General, nada obligaría utilizar este artículo, porque como se recordará,
el proyecto también podía aplicar el beneficio de conjunto armónico por
conformar una manzana, prescindiendo absolutamente del beneficio del artículo
63. Para graficar su análisis, incorporan el siguiente esquema.
130
131
Citas extractadas de la Resolución 103090 de la Corte de Apelaciones de Santiago del 25.08.06. Nos hemos tomado la libertad
de destacar algunas frases de interés.
Que lleva por título “Validez de los Permisos de Edificación: ¿Atribución de la Contraloría General de la República?”
TESIS
JORGE ALCAÍNO VARGAS
69
Efectos de las Normas de Excepción sobre la Planificación Urbana Comunal y sobre los Conflictos Urbanos
Esquema 3
Relación entre beneficios
Fuente: Revista Fundamenta, de la Cámara
Construcción, Nº 34, Octubre de 2006, pág. 4
Chilena
de
la
Finalmente, la CChC termina su análisis con la siguiente afirmación:
“Afortunadamente los tribunales superiores de justicia reconocieron lo anterior y
recientemente la Tercera Sala de la Corte de Apelaciones de Santiago revocó
el dictamen de la Contraloría señalando que la Contraloría, al cuestionar por
asuntos de fondo decisiones adoptadas por otras entidades con especialización
en materias de construcción y urbanísticas, ha incurrido en una ilegalidad en la
medida en que ha obrado fuera del campo de su competencia específica. El
fallo también señala que el proyecto de Plaza Las Lilas cumplía con las normas
legales y reglamentarias.”132
ƒ
132
133
Dictamen 33.451 del 19.07.06133
Informa a la Presidenta de la Corte de Apelaciones de Santiago, al tenor del
recurso interpuesto por representantes de la empresa Inmobiliaria Altair S.A.
que impugna el pronunciamiento contenido en el Dictamen Nº 26.252 que el
permiso de edificación Nº 41/05 no se ajustaba a derecho y correspondía
disponer su invalidación. En el recurso se habría señalado que la agrupación
“Defendamos Plaza Las Lilas” habría tenido un pronunciamiento a favor, sin
recurrir a la vía jurisdiccional, pese a lo señalado en contrario por la
Municipalidad y la SEREMI Metropolitana de Vivienda, que serían los únicos
órganos competentes en materia de otorgamiento de permisos de edificación.
La Contraloría sostiene que la materia, en la que existen criterios discordantes,
no puede ser resuelta por la vía de la protección, sino a través de un juicio de
lato conocimiento. En el Dictamen, más que entrar a la discusión sobre la
aplicación de la norma, se centra en las facultades de la Contraloría para
ordenar la invalidación del permiso de edificación otorgado.
Revista Fundamenta Nº 34, pág. Nº 7. Revista de la Cámara Chilena de la Construcción, de Octubre de 2006
http://www.contraloria.cl/boldo/BasesDocumentales/jurisprudencia.nsf/MarcoSCW?OpenFrameset
TESIS
JORGE ALCAÍNO VARGAS
70
Efectos de las Normas de Excepción sobre la Planificación Urbana Comunal y sobre los Conflictos Urbanos
ƒ
Dictamen 10.413 del 07.03.07134:
Devuelve Decreto del Ministerio de Vivienda y Urbanismo que modifica la
OGUC (D.S. 47/92), por cuanto no procede disponer que el permiso de
edificación, dictado por el Director de Obras Municipales, disponga que se
anote al margen de las inscripciones de dominio de los predios en el
Conservador de Bienes Raíces la circunstancia de haberse acogido a Conjunto
Armónico, por cuanto dicha inscripción sólo puede ser ordenada por norma de
rango legal. Tampoco corresponde que se habilite a los planes reguladores
comunales a excluir determinadas zonas o subzonas del aumento de altura que
permite el artículo 2.6.9. de la OGUC (sobre Conjuntos Armónicos), o rebajar
los porcentajes de constructibilidad señalados en los artículos 2.6.5. al 2.6.7.
del mismo.135
ƒ
Circular Específica DDU 14/2007 del 18.04.07136: (vigente a la fecha)
Señala que conforme a la definición de “manzana”137 contenida en el artículo
1.1.2. de la OGUC, sólo puede entenderse como “manzana existente”
(condición de Dimensión dispuesta en la letra b) del numeral 1 del artículo
2.6.4. de la OGUC) aquella que se encuentra rodeada de bienes nacionales de
uso público existentes, no siendo aplicable al caso que un proyecto, para
cumplir con dicha condición, genere una nueva vialidad.
ƒ
Circular Específica DDU 15/2007 del 23.04.07138: (vigente a la fecha)
Señala que por aplicación de los artículos 2.6.15. y 2.6.16. se pueden dividir en
partes proyectos acogidos a Conjunto Armónico o aprobarlos en dos o más
predios colindantes. Señala además que en este último caso, debe solicitarse y
aprobarse el proyecto en un solo permiso, aplicando Dictamen Nº 0032298 de
la CGR.
2.- Comentarios:
ƒ
Esta modificación –que en lo que a Conjunto Armónico se refiere, sólo se limita
a cambiar el ancho de una calzada como condición de accesibilidad de 13 a 14
m, lo que hace es compatibilizarla con lo dispuesto en el artículo 3.2.5. de la
OGUC, que dispone los anchos mínimos exigibles para los pavimentos de las
calzadas y veredas de los distintos tipos de vías. En este caso, dispone que los
anchos de calzada mínimos para las vías Troncales y Colectoras, es de 14 metros.
e) Modificaciones posteriores a la OGUC
Tal como se señaló, existen dos modificaciones a la OGUC, relacionadas con
Conjuntos Armónicos, que se efectuaron en pleno desarrollo de esta investigación,
y aún cuando su entrada en vigencia es posterior al inicio de este trabajo, y
posterior también al periodo considerado de los datos de base recogidos para la
134
Página
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Contraloría
General
de
la
República,
Jurisprudencia.
http://www.contraloria.cl/boldo/BasesDocumentales/jurisprudencia.nsf/MarcoSCW?OpenFrameset
135
El Decreto al que hace referencia el Dictamen 10.413/07, corresponde al D.S. Nº 12 del 22.01.07, que derivó posteriormente en el
D.S. Nº 103 del 22.05.07, publicado en el D.O. el 11.07.07
136
Circular Específica de la División de Desarrollo Urbano del Ministerio de Vivienda y Urbanismo
http://www.minvu.cl/opensite_20070621121519.aspx
137
“predio o conjunto de predios rodeados de bienes nacionales de uso público”
138
Circular Específica de la División de Desarrollo Urbano del Ministerio de Vivienda y Urbanismo
http://www.minvu.cl/opensite_20070523175804.aspx
TESIS
JORGE ALCAÍNO VARGAS
71
Efectos de las Normas de Excepción sobre la Planificación Urbana Comunal y sobre los Conflictos Urbanos
componente empírica de esta investigación, se estima de gran interés analizarlas,
por cuanto permite ampliar esta parte del análisis, consistente en la evolución de la
norma, y en lo posible, determinar las tendencias.
i)
Duodécima modificación: D.S. 103 (V. y U.) de 2007
El D.S. 103 (V. y U.) del 22.05.07, publicado en el D.O. el 11.06.07, modifica
diversos aspectos de las normas sobre Conjuntos Armónicos, entre otras
disposiciones de la OGUC.
En el artículo 2.6.4.:
1.- Se elimina el último párrafo del numeral 1.139
2.- Se reemplaza el párrafo primero del numeral 2, por el siguiente:
“Estar destinado a equipamiento y emplazado en un terreno en que
el Plan Regulador respectivo consulte el equipamiento como uso de suelo, que tenga una
superficie total no inferior a 2.500 m2 y cumpla con lo preceptuado en el artículo 2.1.36.
de esta Ordenanza.” 140
3. Se reemplaza, el numeral 3, por el siguiente:
“3.-
Condición de localización y ampliación:
a) Estar localizados en el mismo terreno en que estén emplazados inmuebles
declarados Monumentos Nacionales o definidos por el Plan Regulador como
inmuebles de conservación histórica y que el proyecto contemple su ampliación,
restauración, remodelación, reparación o rehabilitación.
En el primer caso deberán contar con autorización previa del Consejo de
Monumentos Nacionales, conforme a la Ley Nº 17.288 y en el segundo, con
autorización de la Secretaría Regional Ministerial de Vivienda y Urbanismo.
b) Estar emplazados en un predio contiguo a un inmueble declarado Monumento
Nacional o definido por el Plan Regulador como inmueble de conservación
histórica y que el proyecto contemple la ampliación, restauración, remodelación,
reparación o rehabilitación del respectivo Monumento Nacional o inmueble de
conservación histórica.
En estos casos, la ampliación, restauración, remodelación, reparación o
rehabilitación del inmueble declarado Monumento Nacional, deberá contar con
autorización previa del Consejo de Monumentos Nacionales, conforme a la Ley
Nº 17.288 y cuando dichas obras se realicen en un inmueble de conservación
histórica, con la autorización previa de la Secretaría Regional Ministerial de
Vivienda y Urbanismo.” 141
4. Se agregan los siguientes incisos finales:
“Los proyectos que cumplan con alguna de las condiciones
señaladas en el inciso anterior, deberán, además, cumplir copulativamente con los
139
140
141
Diario Oficial Nº 38.810, del 11.07.07, pág. 7
Diario Oficial Nº 38.810, del 11.07.07, pág. 7
Diario Oficial Nº 38.810, del 11.07.07, pág. 7. Las negritas pertenecen a este trabajo.
TESIS
JORGE ALCAÍNO VARGAS
72
Efectos de las Normas de Excepción sobre la Planificación Urbana Comunal y sobre los Conflictos Urbanos
siguientes requisitos:
a) Que el terreno enfrente en al menos 20 metros a una vía existente o proyectada
en el Plan Regulador respectivo, de un ancho mínimo de 20 m., con calzada de
no menos de 14 m.
En el caso que la calzada no se encuentre materializada con las características
señaladas, deberá ser ensanchada por el proyecto, hasta encontrarse o
empalmarse con una calzada existente de al menos el mismo ancho.
b) Que se ejecute un proyecto de mejoramiento en el espacio público que enfrenta el
terreno, en toda el área comprendida entre la línea oficial y la solera, de acuerdo
al diseño y características establecidos en el respectivo plan seccional.
Las obras que se deban realizar en conformidad al presente artículo
deberán contar con recepción final previa o conjuntamente con las obras de edificación.”
142
En el artículo 2.6.5.:
Se reemplaza en el inciso primero de este artículo, la expresión “letras a) y b)” por
“letras a) o b)”. 143
El artículo 2.6.7. se reemplaza por el siguiente:
“Los proyectos que cumplan con la condición de localización y
ampliación a que se refieren las letras a) o b) del númeral 3. del artículo 2.6.4. de esta
Ordenanza, podrán aumentar hasta en un 50% el coeficiente de constructibilidad
establecido en el Plan Regulador respectivo.” 144
En el artículo 2.6.8.:
Se reemplaza la expresión “porcentajes de exceso” por “porcentajes de incremento”. 145
El artículo 2.6.15. se reemplaza por el siguiente:
“Artículo 2.6.15.
Un proyecto acogido a Conjunto Armónico podrá dividirse en
partes, siempre que los predios resultantes de la subdivisión no sean inferiores a 2.500 m2
y que cada parte cumpla individualmente con las normas del Título 4 de esta Ordenanza.
Asimismo, podrán aprobarse proyectos acogidos a Conjunto
Armónico emplazados en 2 o más predios colindantes, siempre que el terreno total
involucrado cumpla las disposiciones del artículo 2.6.4. de esta Ordenanza y la solicitud
de permiso sea suscrita por los propietarios de los predios involucrados.
En el expediente se deberá acompañar un plano de emplazamiento
en que se grafiquen, a una escala adecuada, los predios y las edificaciones a desarrollar
en cada una de las partes del proyecto y las normas urbanísticas de cada predio.
En caso que se contemplen servidumbres de paso entre los distintos
predios éstas deberán señalarse en el proyecto.
142
Diario Oficial Nº 38.810, del 11.07.07, pág. 7
Diario Oficial Nº 38.810, del 11.07.07, pág. 7
144
Diario Oficial Nº 38.810, del 11.07.07, pág. 7 y 8
145
Diario Oficial Nº 38.810, del 11.07.07, pág. 7 y 8
143
TESIS
JORGE ALCAÍNO VARGAS
73
Efectos de las Normas de Excepción sobre la Planificación Urbana Comunal y sobre los Conflictos Urbanos
Las normas urbanísticas se aplicarán a los proyectos de que trata
este artículo como si se tratara de un solo predio, y en el caso que el predio o los predios
queden afecto a dos o más zonas o subzonas del instrumento de planificación territorial,
se aplicará lo preceptuado en el artículo 2.1.21. de esta Ordenanza.
En caso de aprobarse un proyecto acogido a Conjunto Armónico
emplazado en dos o más predios, el Director de Obras Municipales dictará la resolución
del permiso de edificación acogiendo dicho proyecto a Conjunto Armónico. En estos
casos, para efectos del control de las normas urbanísticas utilizadas por el total del
proyecto, la Dirección de Obras Municipales deberá llevar un registro separado de los
proyectos que se aprueben en conformidad al presente artículo.” 146
Agrega a continuación del artículo 2.6.18. el siguiente nuevo artículo 2.6.19.:
“Artículo 2.6.19.
El incremento de altura señalado en el artículo 2.6.9. de esta
Ordenanza para los proyectos acogidos a Conjunto Armónico, podrá ser disminuido en un
50 % por los planes reguladores comunales, de acuerdo a las características de las zonas
o subzonas de la comuna.
Asimismo, el plan regulador comunal podrá determinar zonas o
subzonas en las que se rebajen hasta en un 50% los porcentajes de mayor
constructibilidad señalados en los artículos 2.6.5., 2.6.6. y 2.6.7.” 147
Artículo transitorio del D.S. 103 (V. y U.) de 2007
El D.S. 103 (V. y U.) de 2007 en su artículo transitorio dispuso lo siguiente:
“Artículo transitorio: La facultad conferida por el artículo 2.6.19. de la Ordenanza
General de Urbanismo y Construcciones podrá ser ejercida hasta por el plazo de dos
años, contado desde la fecha de publicación del presente decreto en el Diario Oficial,
conforme al procedimiento previsto en el inciso segundo del artículo 2.1.14. de dicha
Ordenanza.” 148
1.- Pronunciamientos oficiales posteriores al Decreto:
ƒ
Circular Específica DDU 35/2007 del 12.06.07149: (vigente a la fecha)
Señala que la superficie predial mínima exigida para el emplazamiento de un
proyecto que requiera la calidad de Conjunto Armónico, debe corresponder a la
superficie resultante una vez descontada el área afecta a la declaratoria de
utilidad pública.
ƒ
Circular Específica DDU 39/2007 del 13.06.07150: (vigente a la fecha)
Señala que sólo puede aplicarse un procedimiento de aproximación en la
medida que esté claramente definido en la OGUC o en los IPTs. Tal es el caso
del artículo 2.6.9. de la OGUC que dispone que cuando la altura máxima esté
expresada en pisos (y no en metros), el beneficio de un 25% de mayor altura,
cuando arroje una fracción de 0,5 ó más, se aumenta en un piso.
146
Diario Oficial Nº 38.810, del 11.07.07, pág. 8
Diario Oficial Nº 38.810, del 11.07.07, pág. 8
Diario Oficial Nº 38.810, del 11.07.07, pág. 8
149
Circular Específica de la División de Desarrollo
http://www.minvu.cl/opensite_20070523175804.aspx
150
Circular Específica de la División de Desarrollo
http://www.minvu.cl/opensite_20070523175804.aspx
147
148
TESIS
Urbano
del
Ministerio
de
Vivienda
y
Urbanismo
Urbano
del
Ministerio
de
Vivienda
y
Urbanismo
JORGE ALCAÍNO VARGAS
74
Efectos de las Normas de Excepción sobre la Planificación Urbana Comunal y sobre los Conflictos Urbanos
ƒ
Circular Específica DDU 43/2007 del 18.06.07151: (vigente a la fecha)
Los proyectos que se acojan al artículo 2.6.15. y 2.6.16. de la OGUC, que
permiten dividir y acoger a Conjunto Armónico a proyectos que se emplacen en
2 ó más predios, deben ser solicitados y aprobados en un solo permiso que
acoge al proyecto a esa condición. Aplica Dictamen 3.298 del 22.01.07 de la
Contraloría General de la República.
ƒ
Circular Específica DDU 52/2007 del 05.07.07152: (vigente a la fecha)
Sería factible acoger a Conjunto Armónico un proyecto emplazado en dos o
más predios, en uno de los cuales hay una edificación existente, en la medida
que se cumpla con los volúmenes y no supere la capacidad máxima de
edificación de cada predio.
2.- Comentarios:
ƒ
Las modificaciones al artículo 2.6.4. implican que las exigencias relativas a
deslindar con calles con determinadas características se aplicarán a las tres
condiciones.
Hasta antes de la modificación, las exigencias para la condición de Dimensión
era deslindar con una calle de un ancho mínimo de 20 metros y una calzada
mínima de 14 metros; para la condición de Uso era deslindar con una calle de
no menos de 30 metros de ancho con una calzada de 14 metros como mínimo.
151
152
ƒ
En específico, con esta modificación se establecen exigencias comunes para
las tres condiciones (de Dimensión, de Uso, y de Localización y Ampliación):
enfrentar en al menos 20 metros una calle de un mínimo de 20 metros de ancho
con una calzada de 14 metros. En caso que esta última no esté materializada,
deberá ejecutarla el proyecto.
ƒ
La segunda de las exigencias establecidas para las tres condiciones ya
señaladas, es la de ejecutar un proyecto de mejoramiento en el espacio
público hasta la línea de solera. Las características de diseño debían ser
establecidas mediante un plan seccional.
ƒ
Estas dos nuevas exigencias plantean una novedad en cuanto a la normativa
general de urbanismo y construcciones, por cuanto las exigencias de
urbanización sólo estaban reservadas a los loteos y subdivisiones afectas a
declaratoria de utilidad pública, y no a la ejecución de proyectos de edificación,
como ocurriría en este caso. De todas formas, la definición del segundo tipo de
obras, debían ser establecidas en un plan seccional, que conforme al artículo
45 de la LGUC, tiene el mismo procedimiento de aprobación de un Plan
Regulador Comunal, cuestión que representa una dificultad dado el largo
proceso asociado.
ƒ
La última de las modificaciones al artículo 2.6.4., que reemplaza la condición
de Localización y Ampliación, incorpora los inmuebles de Conservación
Histórica, cuyo sustento legal no se encuentra en la Ley de Monumentos, sino
en el artículo 60 de la LGUC. Por otra parte reaparece la posibilidad de que el
Circular Específica de la División de Desarrollo
http://www.minvu.cl/opensite_20070523175804.aspx
Circular Específica de la División de Desarrollo
http://www.minvu.cl/opensite_20070523175804.aspx
TESIS
Urbano
del
Ministerio
de
Vivienda
y
Urbanismo
Urbano
del
Ministerio
de
Vivienda
y
Urbanismo
JORGE ALCAÍNO VARGAS
75
Efectos de las Normas de Excepción sobre la Planificación Urbana Comunal y sobre los Conflictos Urbanos
proyecto se localice en un predio contiguo a uno de los inmuebles declarados
Monumento Nacional como de Conservación Histórica. Se hace presente –tal
como lo expresa esta modificación- que los inmuebles de Conservación
Histórica son definidos por los Planes Reguladores Comunales fundamentados
en estudios del propio plan.
ƒ
La modificación al artículo 2.6.5. evidencia algo que se venía dando en la
práctica, en el sentido que el beneficio de 50% de aumento de coeficiente de
constructibilidad se aplica cuando se cumple con uno u otro de los casos de la
condición de Dimensión, y no los dos copulativamente.
ƒ
La modificación al artículo 2.6.7., que se refiere al beneficio de aumento del
coeficiente de constructibilidad para el caso de los Conjuntos Armónicos
producto de estar emplazados en o contiguos a Monumentos Nacionales o de
Conservación Histórica, es rebajado de un 100 a un 50%.
ƒ
Se reemplaza el artículo 2.6.15., presentando una nueva versión del mismo
artículo que permitía dividir y aprobar Conjuntos Armónicos en 2 predios
contiguos.
ƒ
El nuevo artículo 2.6.19. faculta a los Planes Reguladores Comunales, la
posibilidad de disminuir en un 50% los beneficios de incremento de altura establecido en el artículo 2.6.9.-, y de incremento del coeficiente de
constructibilidad. Esta facultad nos hace recordar las primeras normas en que
eran los PRCs quienes definían las áreas de Conjuntos Armónicos.
ii) Decimotercera y última modificación: D.S. 143 (V. y U.) de 2007
Esta modificación, viene a ser prácticamente una complementación del D.S. 103 (V.
y U.) de 2007 recientemente mencionado, y solamente se refiere a las
disposiciones de Conjuntos Armónicos.
En el D.S. 143 (V. y U.) del 17.07.07, publicado en el D.O. el 18.08.07. se intercaló
un nuevo inciso tercero al artículo 2.6.4., el que dispone que las exigencias a que
alude la letra b) del inciso segundo de dicho artículo, vale decir, la de cumplir con
que el proyecto que se acoja a Conjunto Armónico ejecute obras de mejoramiento
en el espacio público que enfrenta el terreno, no se podrán hacer mientras las
Municipalidades no hayan establecido las características y el diseño de los
proyectos a realizar en dicho espacio público. Estas obras se deberán identificar
mediante planos seccionales. El inciso señala lo siguiente:
“Sólo se podrán hacer las exigencias a que alude la letra b) del
inciso anterior, cuando las Municipalidades hayan establecido las características y el
diseño de los proyectos de mejoramiento del espacio público mediante planos
seccionales.” 153
153
Diario Oficial Nº 38.841, del 18.08.07, pág. 14
TESIS
JORGE ALCAÍNO VARGAS
76
Efectos de las Normas de Excepción sobre la Planificación Urbana Comunal y sobre los Conflictos Urbanos
1.- Pronunciamientos oficiales posteriores al Decreto:
ƒ
Circular Específica DDU 78/2007 del 10.09.07154: (vigente a la fecha)
Aclara que obras a ejecutar en el espacio público deben ejecutarse en la
medida que la Municipalidad haya efectuado el plano seccional.
ƒ
Circular Específica DDU 001/2008 del 04.01.08155: (vigente a la fecha)
Cuando un Conjunto Armónico se emplace en dos o más predios, en los cuales
el IPT dispone distintas Normas Urbanísticas para cada destino, se debe aplicar
lo preceptuado en el artículo 2.1.21. de la OGUC que permite redistribuir los
valores, siempre que se cumpla con los volúmenes no supere la capacidad
máxima de edificación de cada predio. Para estos casos, el DOM debe llevar un
registro separado de los predios para futuras modificaciones de proyecto.
ƒ
Circular Específica DDU 005/2008 del 28.01.08156: (vigente a la fecha)
Cuando un Plan Regulador Comunal fije la altura tanto en número de pisos
como en metros, debe darse cumplimiento a ambas disposiciones en forma
paralela. Por consiguiente, el beneficio que otorga el artículo 2.6.9. de mayor
altura en un 25%, es aplicable a ambos casos, y la aproximación al entero
superior, sólo es aplicable cuando el IPT establece la altura exclusivamente en
pisos.
2.- Comentarios:
ƒ
Adicionalmente, D.S. 143 ya mencionado, reemplazó la locución “plan
seccional” de la letra b) del inciso segundo del artículo 2.6.4. de la Ordenanza
General, por la expresión “plano seccional”.157 Esto no es un mero cambio
semántico, ya que corresponden a diferentes instrumentos (ver nota al pie Nº
54), que implica que conforme a lo dispuesto en el artículo 2.1.14. del mismo
cuerpo reglamentario, el procedimiento de aprobación, en este caso, es
relativamente más simplificado, ya que no considera, entre otros, el ingreso al
Sistema de Evaluación de Impacto Ambiental (SEIA).
- Con las últimas 2 modificaciones (D.S. 103/07 y D.S. 143/07) la facultad de
disminuir tanto los beneficios de mayor altura como de los porcentajes de
mayor constructibilidad, contempladas en el nuevo artículo 2.6.19. de la
Ordenanza General, no tiene relación con las exigencias de mejoramiento en
el espacio público ya mencionadas del artículo 2.6.4., salvo en lo que se
refiere al procedimiento para aprobarlas.
- En el primero de los casos (artículo 2.6.19.), y conforme lo dispuso el artículo
transitorio del D.S. 103 (V. y U.) de 2007, la facultad de rebajar los
porcentajes de beneficios podrá ser ejercida, excepcionalmente según el
procedimiento previsto en el inciso segundo del artículo 2.1.14. -para la
aprobación de planos seccionales-, el que sólo podrá utilizarse por el plazo de
154
Circular Específica de la División de Desarrollo
http://www.minvu.cl/opensite_20070523175804.aspx
155
Circular Específica de la División de Desarrollo
http://www.minvu.cl/opensite_20070523175804.aspx
156
Circular Específica de la División de Desarrollo
http://www.minvu.cl/opensite_20070523175804.aspx
157
Diario Oficial Nº 38.841, del 18.08.07, pág. 14
TESIS
Urbano
del
Ministerio
de
Vivienda
y
Urbanismo
Urbano
del
Ministerio
de
Vivienda
y
Urbanismo
Urbano
del
Ministerio
de
Vivienda
y
Urbanismo
JORGE ALCAÍNO VARGAS
77
Efectos de las Normas de Excepción sobre la Planificación Urbana Comunal y sobre los Conflictos Urbanos
dos años contados desde la publicación del D.S. 103/07 en el Diario Oficial,
vale decir, hasta el 11 de julio de 2009.
- En el segundo de los casos, vale decir, las exigencias sobre ejecutar obras en
el espacio público que contempla el artículo 2.6.4., deben hacerse a través de
planos seccionales –como procedimiento regular y no de excepción-, sin
hacer alusión a algún inciso en particular.
- Cabe hacer notar que el nuevo inciso tercero que intercaló el D.S. 143/07 al
artículo 2.6.4., relativo a que las exigencias de obras en el espacio público,
sólo podían hacerse una vez que las Municipalidades las hayan
establecido las características y el diseño de tales obras, a través de
Planos Seccionales, viene a evitar un posible conflicto, en el sentido que
hasta antes de este Decreto, la norma no tenía aplicación práctica, ya que
mientras la Municipalidad no hiciera el Plan Seccional –que implicaba un largo
proceso- no se podrían haber aprobado nuevos Conjuntos Armónicos, dado
que la exigencia de realizar las obras asociadas en el espacio público,
aparecía como una de las dos exigencias a cumplir “copulativamente”.
f) Síntesis de las modificaciones en la Ordenanza General sobre Conjuntos
Armónicos
Los Decretos que introdujeron modificaciones a la norma sobre los Conjuntos
Armónicos, incluidas las posteriores al inicio de esta investigación son los
siguientes:
TESIS
JORGE ALCAÍNO VARGAS
78
Efectos de las Normas de Excepción sobre la Planificación Urbana Comunal y sobre los Conflictos Urbanos
Cuadro 4.2-2
Síntesis de Normas sobre Conjuntos Armónicos en la Ordenanza
General
D.S.
(V. y U.)
FECHA
FECHA
PUBLICACIÓN
EN EL DIARIO
OFICIAL
0
107
09.02.70
05.06.70
1
440
07.09.73
07.11.73
2
524
01.08.78
10.08.78
3
713
08.11.78
23.11.78
4
5
332
25
26.11.80
13.02.81
06.01.81
08.05.81
6
47
16.04.92
19.05.92
7
85
11.08.93
25.08.93
8
128
12.09.96
02.11.96
9
75
25.05.01
25.06.01
(vigencia desde
24.08.01)
10
217
26.10.01
20.02.02
-
-
-
19.03.02
11
183
28.01.05
22.03.05
12
103
22.05.07
11.07.07
13
143
18.08.07
MATERIA
Reemplaza del art. 480 de la segunda
parte de la Ordenanza General aprobada
por el DFL 345 del año 1931
Modifica entre otros el art. 480
Deroga entre otros, el art. 480. Las
normas de Conjuntos Armónicos se
incluyen en los art. 481, 482, 483, 484,
485 y 486.
Reemplaza frase inicial del inciso primero
del art. 483
Reemplaza artículos 483, 484 y 486.
Agrega inciso final al art. 486
Fija nuevo texto de la OGUC, y deroga
DFL 345 del año 1931
Modifica D.S. 47, Conjuntos Armónicos:
art.2.6.6., 2.6.7. y 2.6.10. y otros artículos
de la Ordenanza General
Modifica Conjuntos Armónicos: artículos
2.6.4. al 2.6.10.
Modifica art. 2.6.4. 2.6.10. y7 agrega
artículos nuevos 2.6.15., 2.6.16., y 2.6.18.
Modifica art. 2.6.15., y sustituye inciso
segundo del art. 2.6.16
Rectifica modificación de art. 2.6.15.
incorporada por D.S. 217/01
Modifica art. 2.6.4.
Conjunto Armónico: art. 2.6.4. al 2.6.8.,
2.6.15., 2.6.18, y 2.6.19 y art. transitorio.
Modifica art. 2.6.4.
Fuente: Elaboración propia sobre la base de los archivos del Ministerio de Vivienda y Urbanismo
TESIS
JORGE ALCAÍNO VARGAS
79
Efectos de las Normas de Excepción sobre la Planificación Urbana Comunal y sobre los Conflictos Urbanos
En el siguiente cuadro, se puede observar la evolución de todos los beneficios (que se introdujeron o mantuvieron) en las diferentes
modificaciones que afectaron las normas relativas a Conjuntos Armónicos:
DE LOCALIZACIÓN Y
AMPLIACIÓN
DE USO
143/07
DIM. (c/ art. 63 LGUC)
DIM. (>5000 m2 y Manzana
DE LOCALIZACIÓN Y
AMPLIACIÓN
DE USO
103/07 DS
DIM. (c/ art. 63 LGUC)
DS
DIM. (>5000 m2 y Manzana
DE USO
DE LOCALIZACIÓN Y
AMPLIACIÓN
DIM. (c/ art. 63 LGUC)
DS
183/05
DIM. (>5000 m2 y Manzana
DE USO
DE LOCALIZACIÓN Y
AMPLIACIÓN
DIM. (c/ art. 63 LGUC)
DIM. (>5000 m2 y Manzana
DE USO
DS
217/01
DE LOCALIZACIÓN Y
AMPLIACIÓN
DIM. (c/ art. 63 LGUC)
DS
75/01
DIM. (>5000 m2 y Manzana
DE USO
DE LOCALIZACIÓN Y
AMPLIACIÓN
DIM. (c/ art. 63 LGUC)
DIM. (>5000 m2 y Manzana
DE DIMENSIÓN
DE AMPLIACIÓN
DE USO
DE LOCALIZACIÓN
DE DIMENSIÓN
DE AMPLIACIÓN
DE USO
DE LOCALIZACIÓN
DE DIMENSIÓN
DE AMPLIACIÓN
DE USO
DE LOCALIZACIÓN
DE DIMENSIÓN
DE AMPLIACIÓN
DE USO
DE LOCALIZACIÓN
DE DIMENSIÓN
DE AMPLIACIÓN
DE USO
DE LOCALIZACIÓN
DE DIMENSIÓN
DE AMPLIACIÓN
DS
128/96
puede
cambiarse
cuando hay
construcción
continua
puede
cambiarse
cuando hay
construcción
continua
puede variarse
cuando hay
construcción
continua
puede variarse
cuando hay
construcción
continua
-
-
-
-
-
-
-
-
Cabida ? No
mayor del 10%
Cabida ? No
mayor del 10%
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Limitada por
rasantes y
distanciam.
25%
25%
25%
25%
25%
25%
30%
30%
IPT puede rebajar
beneficio en 50%
IPT puede rebajar
beneficio en 50%
Pueden variarse No menores de
según lo
60 y 100m2. IPT
establezca el puede aumentar
IPT
a 350m2
pueden siempre pueden siempre
Pueden variarse
reducirse
reducirse
según lo
establezca el
IPT, limitado por
constructib. y
< 4 pisos: 1;
< 4 pisos: 1;
rasantes
>4pisos libre
>4pisos libre
c/rasantes
c/rasantes
5%
30%
IPT lo fija. No
menor a 30%
50%
5%
50%
50%
-
30%
-
50%
-
50%
-
30%
-
100%
-
50%
-
30%
-
50%
-
100%
-
50%
-
30%
-
50%
-
100%
-
50%
AUMENTO
COEFICIENTE DE
CONSTRUCTIBLIDAD
DS
85/93
30%
EXCEDER ALTURA
MÁXIMA
Liberados de
cumplir con
las demás
disposiciones
reglamentaria
s de la
Ordenanza
Local del Plan
Regulador,
excepto los
anchos de las
calles y
espacios de
uso público.
DS
47/92
50%
ALTURA MÍNIMA
Liberados de
cumplir con
las demás
disposiciones
reglamentaria
s de la
Ordenanza
Local del Plan
Regulador,
excepto los
anchos de las
calles y
espacios de
uso público.
DS
25/81
100%
TAMAÑOS PREDIALES
DS
332/80
50%
AGRUPAMIENTO
DS
713/78
30%
50%
DE USO
DE DIMENSIÓN
DE AMPLIACIÓN
DE USO
DS
524/78
50%
50%
DE LOCALIZACIÓN
DE DIMENSIÓN
Evolución de los beneficios de los Conjuntos Armónicos en la Ordenanza General
DS
440/73
DE AMPLIACIÓN
DE USO
AUMENTO DENSIDAD
DE LOCALIZACIÓN
DS
107/70
DE LOCALIZACIÓN
Cuadro 4.2-3
50%
FUENTE: Elaboración propia, sobre la base de la información reportada con anterioridad
En los gráficos siguientes, se muestra la evolución en el tiempo del beneficio de aumento en el coeficiente de constructibilidad,
ejercicio que no se ha efectuado para los otros casos, ya que, o no han sido dimensionados en todo el periodo, o bien como ocurre
para el caso del agrupamiento, la OGUC ya no incorpora un beneficio asociado.
Cabe hacer la salvedad que en el periodo 1960158-1970, la Ordenanza General no dimensionó todos los beneficios. Por otra parte,
entre el año 1970 y 1978, sólo para los efectos del gráfico, se asimiló la densidad a la constructibilidad.
158
Año en que vislumbró la primera señal de la norma relativa a Conjuntos Armónicos.
TESIS
JORGE ALCAÍNO VARGAS
80
Efectos de las Normas de Excepción sobre la Planificación Urbana Comunal y sobre los Conflictos Urbanos
Gráfico 1
Evolución del beneficio de Constructibilidad por Conjunto Armónico
EVOLUCIÓN DEL BENEFICIO DE CONSTRUCTIBILIDAD
PORCENTAJE DE
AUMENTO SOBRE
PRC
100
80
60
40
20
2004
2000
1996
1988
1992
1980
1984
1976
1968
1972
1960
1964
0
De Dimensión (5000 m2 o Manzana)
De Dimensión (c/ art. 63 LGUC)
De Uso
De Localización y Ampliación
FUENTE: Elaboración propia, sobre la base de la información reportada con anterioridad.
4.2.3.
Comentarios finales sobre el Origen y Evolución de ambas normas.
El origen de las normas que interesan a esta investigación es claramente identificable
sólo para el caso del beneficio por Fusión de Terrenos, que otorga el artículo 63 de la
LGUC, tal como se ha manifestado en el punto 4.2.1, no obstante, para el caso de los
Conjuntos Armónicos, su origen es un tanto difuso, y justamente aquello dificulta poder
determinar con precisión el propósito de la norma.
Con respecto a la evolución de ambas, ha quedado en evidencia que la norma
correspondiente al beneficio de mayor constructibilidad por fusión de terrenos, ha
sido mucho más permanente en el tiempo que la de Conjuntos Armónicos. De
hecho, el artículo 63, aún cuando es una norma mucho más joven que la de Conjuntos
Armónicos -que data de 1963-, no ha sufrido modificaciones desde que se creó el año
1975. Para constatar esto baste sólo revisar comparativamente el volumen de las
referencias que se han hecho en esta investigación tanto a una como a otra.
Tal vez esta diferencia en la permanencia de las normas se deba a que el beneficio
de la primera está explícitamente establecido y dimensionado en la Ley (30% de
aumento del coeficiente de constructibilidad), en cambio para los Conjuntos
Armónicos, la Ley sólo entrega -junto con las condiciones por las cuales un proyecto se
puede acoger a esta categoría- los tipos de beneficios (agrupación de las
construcciones, coeficientes de constructibilidad, alturas mínimas y máximas, y
tamaños de los predios), sin entrar a dimensionarlos o limitarlos.
TESIS
JORGE ALCAÍNO VARGAS
81
Efectos de las Normas de Excepción sobre la Planificación Urbana Comunal y sobre los Conflictos Urbanos
Como se ha podido observar, la norma sobre Conjuntos Armónicos ha estado en
constante mutación, ha tenido no sólo una gran cantidad de modificaciones, sino que
además ellas han sido tan intensas y heterogéneas, que no se vislumbra o evidencia
un patrón claro de evolución, dado que mucho más que avanzar en una dirección
particular, la norma tiende a retrotraerse a antiguas disposiciones, que en algunos
casos parecen responder a una conducta cíclica.
Para lo anterior, baste sólo con observar el tratamiento oscilante que se le ha dado a la
condición de Localización y las categorías de Monumentos Nacionales, o al traspaso y
privación de facultades a las Municipalidades en relación a los Conjuntos Armónicos.
Con todo, cabe preguntarse, tal como lo plantea Lucas Sierra (2006), si lo que tenemos
en este caso es un “urbanismo por decreto”, donde la determinación de Normas
Urbanísticas tan sensibles y específicas, con un alta componente territorial como son
las alturas máximas de edificación, la constructibilidad y el agrupamiento, son definidas
por un organismo de la administración central, en la que no caben los principios
mencionados en el marco teórico de esta investigación correspondientes al principio de
planificación legitimante y de participación.
4.3.-
Sobre el propósito o sentido de las 2 normas
Lamentablemente no existen registros sobre la historia fidedigna de la LGUC que nos
entreguen datos fehacientes sobre el sentido de las normas, ya que como hemos visto,
su origen y evolución ha sido construido en base a Decretos con Fuerza de Ley y
Decretos Supremos, que por su naturaleza, no llevan consigo un Mensaje del
Ejecutivo, ni registro de la discusión de la Ley. Con mayor razón aquello tampoco se
puede encontrar en las modificaciones de la OGUC.
Como veremos más adelante, el propósito del beneficio por Fusión de Terrenos ha sido
respaldado con fuentes de información precisa, no así para el caso de los Conjuntos
Armónicos, respecto de la cual sólo nos valdremos de un análisis que se apoya en los
datos ya reportados –sobre el origen y evolución de la norma-, y en entrevistas con
especialistas con vasta experiencia sobre el tema.
4.3.1.
Sobre el propósito o sentido del beneficio por fusión de terrenos, art. 63
de la Ley General de Urbanismo y Construcciones (LGUC)
Tal como se mencionó en el punto 4.2.1, del capítulo Origen y Evolución de las normas
en análisis, para adentrarnos al sentido de esta norma, nos serviremos del mencionado
Dictamen de la CGR Nº 19.115, del 05 de julio de 1990, que resultó también –como
punto de partida- ser muy eficaz a la hora de verificar que el origen de esta norma se
encuentra en el DFL 458, LGUC, publicada el 13 de abril de 1976.
El mencionado Dictamen, en uno de sus párrafos dice lo siguiente:
“En tal sentido es preciso destacar que la disposición en análisis constituyó la primera norma en
que se estableció el beneficio de aumentar el coeficiente de constructibilidad del predio para el
caso de fusión, siendo el propósito perseguido por el legislador, según se expresa en los
citados informes de la Administración, fomentar una mayor edificación sobre el suelo urbano
aprovechando la infraestructura existente. Tal como lo señalan dichos documentos, el
TESIS
JORGE ALCAÍNO VARGAS
82
Efectos de las Normas de Excepción sobre la Planificación Urbana Comunal y sobre los Conflictos Urbanos
objetivo evidente fue promover la presentación de proyectos comprensivos de dos o más
159
terrenos colindantes, pero no premiar la construcción en sitios preexistentes.”
Los informes de la Administración a que hace referencia este Dictamen son el Oficio Nº
3.067/89 de la SEREMI MINVU (suponemos de la Región Metropolitana), los Oficios Nº
294/89 y 68/90 de la División de Desarrollo Urbano (DDU) del MINVU, y los Ordinarios
2.259/89 y 22/90 de la División Jurídica del mismo Ministerio, de los cuales sólo fue
posible hallar los de la DDU, firmados por el entonces Jefe de dicha unidad, don
Amador Brieva Alvarado.
El primero de ellos, vale decir el Ord. Nº 294160 del 21.11.89 dirigido a la División
Jurídica del MINVU, señala en su punto Nº 2 que “Desde el punto de vista técnico,
debe señalarse que el sentido de la norma que interesa, es promover la fusión de
terrenos con el objeto de construir sobre el suelo urbano edificaciones con una mayor
densidad, aprovechando la urbanización existente, permitiéndose al propietario del
terreno fusionado gozar de un aumento de un 30% del coeficiente de constructibilidad
que establece la Ordenanza Local del Plan Regulador respectivo.”
Por su parte, el Ord. Nº 068161 del 07.03.90 dirigido al Subsecretario del MINVU señala
que -en respuesta a la solicitud de reconsiderar el criterio expresado en el Ord. Nº 294
ya mencionado-, reitera lo expresado en aquel documento ya que en opinión de esa
División la norma sólo es aplicable a fusiones efectuadas con posterioridad a la entrada
en vigencia de la LGUC en 1976, opinión que se sustenta en la irretroactividad de las
normas.
Es decir, junto con reforzar el hecho de que esta norma no existía antes de la entrada
en vigencia de la LGUC en 1976, la Contraloría General de la República y los informes
emitidos por el MINVU, el propósito de este beneficio es por un lado “promover la
fusión de terrenos con el objeto de construir sobre el suelo urbano edificaciones
con una mayor densidad, aprovechando la urbanización existente”, la que se
haría a través de presentar proyectos en dos o más terrenos colindantes.
Para ahondar en esta temática, entrevistamos a don Amador Brieva quien fuera Jefe
de la DDU entre 1985 y 1990 (ver entrevista en Anexo 2, punto 10.2.1 en pág. 171),
quien señaló que “se llegó a conclusión de que no iba a haber nunca renovación [de
áreas deterioradas] si no había un poco más de densificación.” Y que “la toma de
conciencia en que el exceso de pequeñez, llevaba a la tugurización de un barrio, al
desprestigio de un barrio, a que decayera totalmente, llevó también a esta idea de decir
bonifiquemos o beneficiemos la fusión. En la medida que los terrenos se agranden, la
tugurización no va a ser tan grande, vamos a poder atajar el problema. Es decir, darle
un incentivo a los propietarios de que si tenían terrenos más grandes, podían tener un
beneficio.”
Más que una medida para impulsar la economía y/o evitar la expansión de las
ciudades, el propósito expresado por Amador Brieva que existió para idear este
beneficio, fue precisamente la de revertir, mediante la fusión de terrenos, un proceso
de creciente atomización predial, y con ello impulsar procesos de renovación urbana.
159
160
161
Cobo (1993), pág. 672. Nos hemos permitido destacar en negritas algunas expresiones de interés.
Fuente: Archivos DDU MINVU
Fuente: Archivos DDU MINVU
TESIS
JORGE ALCAÍNO VARGAS
83
Efectos de las Normas de Excepción sobre la Planificación Urbana Comunal y sobre los Conflictos Urbanos
4.3.2.
Sobre el propósito o sentido de los beneficios por Conjunto Amónico
Como se adelantó, en este caso sólo podremos realizar un análisis que se apoya en
los datos ya reportados –sobre el origen y evolución de la norma-, y en entrevistas con
especialistas con dilatada experiencia en el tema.
Como se pudo observar al comienzo de nuestra búsqueda de los orígenes de los
Conjuntos Armónicos, vimos que el D.S. 357 (MOP) de 1961, incorporó este concepto
en un contexto normativo bien definido, el de la Planificación Urbana Comunal, de la
mano de normas como las orientadas a la fijación de áreas de construcción obligatoria
y áreas de remodelación, que debían ser establecidas detalladamente a través de
Planos Seccionales, que en algún momento asociamos a una visión predeterminada de
la ciudad, a un modelo preconcebido por el municipio, un urbanismo municipal. En
otras palabras, conformando parte de la imagen objetivo.
No deja de ser significativo además, que esta norma apareció en la Ley General dentro
de un capítulo referido a los “Planes Reguladores Comunales”, y en la Ordenanza
General en un capítulo denominado “Ornato Público”, “Del aspecto exterior de los
edificios”. En ellos se incorporaba, entre otros objetivos de la planificación comunal,
ofrecer las mejores condiciones “estéticas”162, propósito que actualmente no persigue,
por lo menos expresamente, la actual normativa que regula la planificación comunal.
Baste recordar en este sentido, parte de lo que decía el artículo 480 del DFL 345/31,
antes de su modificación en el año 1970: “los Municipios podrán fijar alturas mínimas o
máximas, o ambas a la vez, para los edificios que se construyan en distintas zonas o
con frente a determinadas calles, plazas o avenidas en razón de su carácter o del
efecto estético del conjunto de la edificación.”163 Es decir, se buscaba la “armonía
del conjunto”.
Conforme a lo anterior, nos encontramos frente a una norma que nació como una
herramienta orientada al diseño urbano puesta en las manos de la Administración
Comunal, 164 que derivó a poco andar, en una herramienta de gestión urbana que pasó
a manos de la Administración central del Estado. No corresponde calificar este hecho
como bueno o malo, a pesar que evidentemente representa una herramienta eficaz
para incentivar la inversión en materia inmobiliaria, la que como es sabido, incide
fuertemente en la economía y en el empleo.
Sobre esta materia, don Amador Brieva nos señaló en síntesis, que si bien hay
menciones a los aspectos estéticos en el origen de esta norma, así como la idea de
conseguir similares resultados a lo que se logró con el Paseo Bulnes, el origen de esta
norma nunca fue la de “normar los aspectos estéticos, ni fijar condiciones de apariencia
para imponérselas a muchos propietarios, pero a partir de esa experiencia [del Paseo
Bulnes] se sacó la idea que se podía hacer algo”. El propósito de esta norma sobre
Conjuntos Armónicos, según Amador Brieva, obedece más bien a la necesidad, de
“atender una crítica generalizada del exceso de rigidez de los planos reguladores”.
No obstante, en entrevista con Luis Eduardo Bresciani -actual Jefe de la DDU-, nos
encontramos con una opinión absolutamente opuesta, que es concordante con la idea
surgida de la revisión de la evolución de la norma, vale decir, que la norma sobre
162
Ver contexto de Artículo 8º del D.S. 1.050/60 Ley General de Construcciones y Urbanización (Ver punto 4.2.2.a)i) pág. 2), y
Artículo 480 del DFL 345/31, (Ver punto 4.2.2.d)i), pág. 2).
163
Ver punto 4.2.2.d)i), pag. 2.
164
Aún cuando no podemos olvidar que en aquella época los Planes Reguladores se aprobaban por Decreto Supremo, es decir
firmados por el mismísimo Presidente de la República.
TESIS
JORGE ALCAÍNO VARGAS
84
Efectos de las Normas de Excepción sobre la Planificación Urbana Comunal y sobre los Conflictos Urbanos
Conjuntos Armónicos tuvo su origen en un contexto en que era el Estado el principal
gestor inmobiliario, y donde se intentaba llevar la práctica de los mega-proyectos de
remodelación al ámbito privado, a través de esta normativa, agregando que si no
tuviera un propósito original orientado a contar con una herramienta de diseño urbano
“no se llamaría “Conjunto Armónico””.
Independientemente de si el origen de esta norma obedeció o no a un objetivo estético,
como herramienta de diseño urbano, lo cierto es que ha sido una norma que
claramente ha experimentado importantes cambios a lo largo del tiempo, no sólo a
nivel de la OGUC como expresión reglamentaria de la norma, sino también a nivel
legislativo, tal como ya hemos revisado extensamente, y en tal sentido tampoco resulta
sostenible señalar que la norma ya no responde a su propósito original, porque tanto
dicho propósito, como la norma misma ya no son los mismos.
Sostengo que la norma fue creada con un propósito estético, orientada a otorgar a los
PRC de una herramienta de diseño urbano y en un contexto dado que no está
vigente165, y tanto el propósito como la misma norma, han derivado en una herramienta
de gestión urbana en manos de la Administración central del Estado.
165
Baste recordar que el artículo vigente 46 de la LGUC establece que los Planos Seccionales, destinados a detallar los PRC fijarán,
entre otros los conjuntos armónicos, norma que como hemos visto es una norma nacional.
TESIS
JORGE ALCAÍNO VARGAS
85
Efectos de las Normas de Excepción sobre la Planificación Urbana Comunal y sobre los Conflictos Urbanos
V.
PRESENCIA DE LAS 2 NORMAS EN LAS COMUNAS DEL GRAN
SANTIAGO
En este Capítulo se revisará el comportamiento de las 2 normas analizadas -beneficio
por Fusión de Terrenos y Conjunto Armónico- en el Gran Santiago166.
Revisaremos en primer lugar los Instrumentos de Planificación Territorial de las 34
comunas que componen el Gran Santiago, con el objeto de determinar su aplicabilidad
en las comunas y si ellas han tenido en consideración algún tratamiento especial para
con estas normas que, como se ha sostenido claramente, son normas de aplicación
general que permiten hacer excepciones a los planes reguladores, y que
eventualmente pudieran replicarse en otras comunas. En palabras más sencillas,
queremos averiguar cuántos Planes Reguladores se refieren a estas 2 normas y cómo
lo han hecho, y en especial, si existe alguna comuna que ha encontrado “la fórmula”
para manejar adecuadamente estas normas de aplicación general.
Normalmente se podría suponer que está de más un análisis como éste, en el sentido
de que pesquisar si los Planes Reguladores mencionan o no normas superiores a las
que están sometidos, equivaldría a decir que se debe cumplir con la Ley y sus
Ordenanzas, en circunstancias que se suponen conocidas por todos.
No obstante coincidir con lo anterior, este capítulo mostrará que existen algunos
Planes Reguladores en que derechamente estas normas excepcionales no son
aplicables en parte de sus comunas y otras que han encontrado interesantes maneras
de relacionar las 2 normas con otras de su propia competencia.
Ilustración 1
Comunas del Gran Santiago consideradas en el estudio
Fuente: Elaboración propia
166
Considera las 32 comunas de la Provincia de Santiago y las comunas de Puente Alto y San Bernardo que pertenecen
respectivamente a las provincias Cordillera y Maipo.
TESIS
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86
Efectos de las Normas de Excepción sobre la Planificación Urbana Comunal y sobre los Conflictos Urbanos
Posteriormente revisaremos en detalle cuántos y dónde se han aplicado dichas normas
en cada una de las 34 comunas, de modo que nos permita dimensionar su aplicación,
y determinar su localización, concentración y distribución.
5.1.-
Referencias a las normas en los PRC de las 34 comunas
5.1.1.
Consideraciones en las Ordenanzas Locales
a) Metodología
Se explica detalladamente en el Anexo 3, punto 10.3.- en pág.194.
b) Generalidades
i)
Comunas del Gran Santiago con Planes Reguladores Comunales propios
Conforme a la información que entrega la Secretaría Regional Ministerial
Metropolitana de Vivienda y Urbanismo (SEREMI MINVU)167 de las 34 comunas del
Gran Santiago, un total de 25 comunas cuentan con Plan Regulador Comunal
propio, en tanto que el resto aplica en su territorio las disposiciones de los planes
reguladores comunales de las comunas “madre” –anteriores a la división político
administrativa-, y en algunos casos el PRMS.
Cuadro 5.1-1
Nº
COMUNA
CON PRC
PROPIO
Y
VIGENTE
1
CERRILLOS
2
3
CERRO NAVIA
CONCHALÍ
4
EL BOSQUE
-
5
ESTACIÓN
CENTRAL
-
6
HUECHURABA
7
INDEPENDENCIA
8 LA CISTERNA
9 LA FLORIDA
10 LA GRANJA
167
Comunas del Gran Santiago con Plan Regulador Comunal propio
SEREMI MINVU
SISTEMA NACIONAL DE
METROPOLITANA (*)
INDICADORES MUNICIPALES, SINIM (**)
1993
1983
2004
-
2004
2001
1992
APLICA OTRO
PRC COMUNA
MADRE
PRC MAIPÚ
(1965)
PRC LA
CISTERNA
(1983)
PRC SAN
BERNARDO
(1976)
PRC MAIPÚ
(1965)
PRC SANTIAGO
(1939)
PRC SANTIAGO
(1990)
PRC RENCA
(1985)
PRC CONCHALÍ
(1983)
-
APLICA
PRMS
EXISTENCIA
PRC
AÑO DE
APROBACIÓN
PRC
MODIFICACIONES
POSTERIORES
-
Sí
1965
7
-
Sí
Sí
1993
1983
7
0
-
Sí
2004
1
-
Sí
1985
4
-
Sí
2004
0
-
Sí
No aplica
No aplica
-
Sí
Sí
Sí
2004
2001
1992
0
2
1
Información SEREMI MINVU Metropolitana 2005 Archivo publicado en la página web http://www.seremi13minvu.cl/
Urbano – Planes Reguladores), denominado CuadroVigenciaPRC-RM.doc
TESIS
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(Desarrollo
87
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12 LA REINA
2001
PRC LA GRANJA
(1952)
-
13 LAS CONDES
1995
-
-
Sí
2003
14
14 LO BARNECHEA
2002
PRC LA
CISTERNA
(1983)
PRC SANTIAGO
(1990)
PRC LA
CISTERNA
(1983)
PRC SAN
MIGUEL
(1951)
PRC SANTIAGO
(1939)
PRC
BARRANCAS
(1971)
-
-
Sí
2002
0 (a)
-
Sí
1983
0
-
Sí
Sí
Sí
Sí
1988
2004
2005
1989
2
5
0
16
-
Sí
1991
2
-
Sí
1989
7
-
Sí
1976
2
1994
Sí
1972
1
1994
Sí
Sí
2003
1985
0
0
Sí
1987
1
-
Sí
Sí
Sí
Sí
Sí
2005
1985
2006
2000
2005
0
3
0
1
0
11 LA PINTANA
15 LO ESPEJO
16
17
18
19
LO PRADO
MACUL
MAIPÚ
ÑUÑOA
20
PEDRO AGUIRRE
CERDA
-
1988
2004
2004
1989
-
21 PEÑALOLÉN
1989
22 PROVIDENCIA
1976
23 PUDAHUEL
24 PUENTE ALTO
25 QUILICURA
QUINTA
26
NORMAL
27 RECOLETA
28 RENCA
29 SAN BERNARDO
30 SAN JOAQUÍN
31 SAN MIGUEL
32 SAN RAMÓN
33 SANTIAGO
34 VITACURA
TOTAL
2003
1985
1987
2005
1985
1976
2000
1951
PRC SANTIAGO
(1990)
-
-
No
No aplica
No aplica
-
Sí
2001
0
-
No
No aplica
No aplica
1990
1999
PRC LA GRANJA
(1952)
-
-
Sí
Sí
1989
1999
4
1
25
9
2
32
-
Fuente: Elaboración propia sobre la< base de la siguiente información:
* Información SEREMI MINVU Metropolitana 2005. http://www.seremi13minvu.cl/ (Desarrollo Urbano – Planes Reguladores)
** Información Sistema Nacional de Indicadores Municipales S.I.N.I.M. Período 2006. http://www.sinim.cl/ (Indicadores de Gestión Territorial-Plan
Regulador Comunal-Región Metropolitana). Esta información es proporcionada por los propios Municipios a la SUBDERE.
a) En el anexo del archivo de la Ordenanza Local publicada por la Municipalidad de Lo Barnechea en su página web, aparecen en total 10
modificaciones al Plan, incluidas enmiendas.
En el cuadro anterior se incorporó la información contenida en el SIMIN168, que si
bien no precisa si el Plan Regulador es propio o no –como lo hace la información
de la SEREMI MINVU- ya que sólo indica si tiene Plan Regulador Comunal, aporta
otro dato de interés, cual es la cantidad de modificaciones posteriores a la
publicación del Plan. Este último aspecto, nos permitirá determinar si además del
texto original de la Ordenanza Local, se deben revisar modificaciones posteriores.
168
Sistema Nacional de Indicadores Municipales S.I.N.I.M. administrado por la Subsecretaría de Desarrollo Regional y Administrativo
SUBDERE. Los datos que contiene y con los que se construyen estos indicadores, son suministrados cada año por cada una de
las Municipalidades directamente a la SUBDERE.
TESIS
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88
Efectos de las Normas de Excepción sobre la Planificación Urbana Comunal y sobre los Conflictos Urbanos
Como se puede advertir, en el cuadro mencionado no hay coincidencia en año de
aprobación del IPT169 y actualizado para el caso de las comunas de San Bernardo y
San Miguel, siendo más preciso el dato del SINIM.
Con el fin de chequear esta información, se revisaron los datos que proporciona la
página del Observatorio Urbano DDU MINVU, y en las páginas web de cada
Municipalidad. En dicho proceso, se detectó además, que existe un nuevo Plan
Regulador de Providencia que se publicó en enero del año 2007.
Para estos tres casos, la información actualizada es la siguiente:
Cuadro 5.1-2
Últimos Planes Reguladores Aprobados
Plan Regulador Comunal
Entrada en vigencia
(Publicación en el Diario Oficial)
Providencia
23.01.2007
San Bernardo
13.06.2006
San Miguel
16.11.2005
Fuente: Elaboración propia, sobre información Observatorio Urbano y páginas web municipales
Ilustración 2
Comunas con o
sin PRC propio
Ilustración 3
Antigüedad PRC
Fuente: Elaboración propia
ii) Sobre el tratamiento general de las Normas Urbanísticas en los Planes
Reguladores
Lo que interesa en este subcapítulo, es saber si los Planes Reguladores han
incorporado estas normas, sea expresa o tácitamente, o si por el contrario no se
pronuncian al respecto. En otras palabras, determinar cuáles de estos planes tiene
169
Instrumento de Planificación Territorial.
TESIS
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89
Efectos de las Normas de Excepción sobre la Planificación Urbana Comunal y sobre los Conflictos Urbanos
plena conciencia -en su diseño- de la existencia de estas normas, que como hemos
visto, están orientadas a variar sus disposiciones.
Conforme a la metodología señalada en el Anexo 3, se encontró que en la gran
mayoría de los Planes Reguladores, las Normas Urbanísticas relacionadas con las
2 normas que interesan –tales como constructibilidad, altura máxima de
edificación y densidad- tienen un tratamiento bastante clásico, vale decir, sólo se
limitan a determinarla para cada una de las zonas del Plan en forma pareja para
todos los predios, sin distingo del uso o destino que se le dé a las construcciones,
ni de la superficie del terreno. Este es el método más sencillo y básico encontrado.
En estos casos, son aplicables plenamente las 2 normas en estudio.
Para ejemplificar lo anterior, se presenta a continuación una parte de las normas
mencionadas de la comuna de La Granja para una zona determinada:
Cuadro 5.1-3
Caso Ordenanza Local PRC La Granja
ZONA A: CENTRO COMUNAL
Coeficiente Máximo de Constructibilidad: 3.0
Densidad Máxima Permitida: 600 Hab./Há.
Altura de Edificación: El sistema de agrupamiento continuo o pareado permitirá hasta un altura máxima de 14 m.
Por sobre esta altura sólo se permitirá la edificación aislada, con aplicación de rasantes y distanciamientos según se
establece en el Artículo 479 de la Ordenanza General de Construcciones y Urbanización.170
Fuente: Ver Nota al Pie Nº 170
En otros casos, las Normas Urbanísticas presentan un tratamiento más elaborado.
El coeficiente de constructibilidad se diferencia según usos, sea para uso
residencial, equipamiento u otro (como La Cisterna, Las Condes, Lo Barnechea,
Ñuñoa y San Miguel), o según sistema de agrupamiento (como Maipú que incluye
ambas).
Cuando presentan este tratamiento, también son aplicables las 2 normas.
A modo de ejemplo se muestra el tratamiento de condiciones de edificación y
urbanización en la Zona A del Plan Regulador de Lo Barnechea171:
Cuadro 5.1-4
Caso Ordenanza Local PRC Lo Barnechea
Fuente: Ver Nota al Pie Nº 171
En otros, donde también serán susceptibles de ser aplicadas las 2 normas, la
constructibilidad se diferencia según superficie predial (como Macul y San Miguel)
170
171
Parte de las Normas Urbanísticas establecidas para la mencionada zona, contenidas en el artículo 21º, publicadas en el Diario
Oficial Nº 34.172 del 21.01.92 página 39.
Página web de la I. Municipalidad de Lo Barnechea http://www.lobarnechea.cl/mlb.icifast.cl/plantilla_auto_htm8803.html?id=7
Nombre del archivo: Titulo9 Zonif-Usos de Suelo-Normas Específicas.pdf
TESIS
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90
Efectos de las Normas de Excepción sobre la Planificación Urbana Comunal y sobre los Conflictos Urbanos
Las Normas Urbanísticas para la zona ZM-1 “Zona Residencial Mixta, Densidad
Alta” del Plan Regulador de Macul172 tiene el siguiente tratamiento:
Cuadro 5.1-5
Sup. Predial
m2
de
a
Caso Ordenanza Local PRC Macul
Altura
Máxima
N° pisos
500 - 1000
10
1001 – 2000
15
2001 – 3000
20
3001 y más
25
Fuente: Ver Nota al Pie Nº 172
Coeficiente
Construct.
Coeficiente
Ocupación
del suelo
Sistema
Agrup.
A-P-C
Rasantes
y
Distanc.
Antejardín
Mínimo
mts.
Adosamiento
Máximo
%
2.5
3
3,5
4,0
0.65
0.6
0.55
0.5
A
A
A
A
O.G.U.C.
“
“
“
5
5
5
5
O.G.U.C.
“
“
“
En otros casos, como en San Joaquín, se presenta una combinación de estas
formas de tratar las normas. La constructibilidad se aplica diferenciada según el
uso, y dentro del uso residencial, diferenciada por superficie predial (a mayor
superficie, mayor constructibilidad, que va desde 2 hasta 7).
También son aplicables las 2 normas en estos casos.
La “Zona Z – 2B, Residencial con Densificación Alta” del Plan Regulador de San
Joaquín173, trata de esta manera las normas de interés:
Cuadro 5.1-6
Coeficiente de
constructibilidad
Altura de la
edificación
Densidad neta
máxima:
Caso Ordenanza Local PRC San Joaquín
Vivienda : según superficie del lote:
Existente < 1.000 m2 coeficiente
2
1.000 a 4.999 m2 coeficiente
5.000 a 9.999 m2 coeficiente
10.000 m2 y más coeficiente
3
5
7
Otros usos permitidos: coeficiente
2
Según lo dispuesto en el artículo 2.6.3 de la Ordenanza General de Urbanismo y
Construcciones
Para predios que enfrenten avenidas expresas o troncales según el art. 2.3.4 de la
O.G.U.C.:
2.000 hab/há
Otros predios
1.800 hab/há
Fuente: Ver Nota al Pie Nº 173
iii) Casos especiales
El caso del Plan Regulador Comunal de Huechuraba presenta, en el tratamiento de
las normas de altura máxima174 y constructibilidad, una situación intermedia.
Establece algún grado de condicionamiento como en los casos ya mencionados,
pero tales condiciones se asemejan mucho a las que establecen el artículo 63 de la
LGUC y las normas sobre Conjunto Armónico. No obstante, el Plan Regulador no
las relaciona, como ocurre en los casos específicos que más adelante se analizan.
El artículo 42 de la Ordenanza Local, dispone un beneficio de mayor altura por el
solo hecho de fusionar 2 lotes. El artículo 51 otorga beneficios de mayor altura y
constructibilidad, por el solo hecho de contar con una superficie predial superior a
4.000 m2. (ver ambos artículos en Anexo 4:, punto 10.4.1.a), pag. 197)
172
173
174
Página web de la I. Municipalidad de Macul http://www.munimacul.cl/images/stories/archivos/ordenanzas/ordenanza_local.html
Fuente:
Página
web
de
la
I.
Municipalidad
de
San
Joaquín
http://www.sanjoaquin.cl/ordenanzas/Texto_Refundido_Ordenanza_PRC_2006.pdf , página 15.
Es interesante observar en este caso, la existencia de una Norma Urbanística que ya no tiene sustento en la Ley ni Ordenanza
General de Urbanismo y Construcciones, como es la “altura mínima”. Igual situación sucede en otros planes reguladores con
otras normas, tales como “frente predial mínimo”, “densidad mínima”, etc.
TESIS
JORGE ALCAÍNO VARGAS
91
Efectos de las Normas de Excepción sobre la Planificación Urbana Comunal y sobre los Conflictos Urbanos
Se entiende por lo tanto que, conforme a la doctrina que ha inspirado algunos
dictámenes de la Contraloría General de la República, estos beneficios podrían
acumularse con los de fusión de terrenos (art. 63 LGUC) y conjunto armónico, pues
no tienen la misma naturaleza. (Ver Dictamen 30.114 del 06.08.02: pág. 35)
En este caso, también son aplicables los beneficios de las 2 normas.
iv) Casos en que no son aplicables las 2 normas
Existen sin embargo algunas comunas, en que el tratamiento de la constructibilidad
y la altura máxima hacen que algunos de los beneficios que otorgan la calidad de
Conjunto Armónico y beneficio por Fusión de Terrenos (vale decir mayor altura y
mayor constructibilidad), no sea atractivo porque no es aplicable, como ocurre en
algunas zonas del Plan Regulador de Ñuñoa y en gran parte de las zonas de la
comuna de Santiago donde la constructibilidad y/o la altura es “libre según
rasantes”. En estos casos, las rasantes no pueden sobrepasarse, por cuanto no
forma parte de los beneficios de ambas normas.
Algo similar ocurre en algunas zonas de Providencia e Independencia, pero sólo
aplicable a las alturas máximas (en el primero de los casos en que es libre) y para
la constructibilidad en el segundo, siendo determinadas en síntesis, por la
aplicación del resto de las Normas Urbanísticas. En la primera de las comunas
mencionadas, tampoco existe constructibilidad definida para algunas zonas.
c) Tratamiento de las 2 normas en los PRCs
El cuadro siguiente, muestra una síntesis del trabajo de revisión de los Planes
Reguladores, donde se destacan aquellos en que aparecen mencionadas las 2
normas.
Se ha considerado que en los casos que en aquellos casos en que hay una
mención a las 2 normas analizadas (identificadas en el cuarto grupo de columnas
del Cuadro 5.1-7), existe una “conciencia” inequívoca de la existencia de estas
normas de excepción y por lo tanto que la planificación urbana en tales comunas,
las ha tenido en cuenta.
TESIS
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92
Efectos de las Normas de Excepción sobre la Planificación Urbana Comunal y sobre los Conflictos Urbanos
Cuadro 5.1-7
Matriz de evaluación de la presencia de las normas en las 34 comunas del Gran Santiago
ORDENANZA LOCAL DIGITAL
PLAN REGULADOR APLICABLE
Nº
COMUNA
CON PRC
PROPIO Y
VIGENTE
APLICA OTRO IPT
COMUNA MADRE
APLICA
PRMS
Página web
Municipalidad
Página web
Observatorio Urbano
(***)
-
MAIPU (1965)
-
-
Sólo modif. PRMS
1
CERRILLOS
2
CERRO NAVIA
1993
-
-
Sí
Sí
3
CONCHALÍ
1983
-
-
-
Sí
4
EL BOSQUE
LA CISTERNA (1983)
-
-
Sólo menciona
seccional año 92
5
ESTACIÓN
CENTRAL
-
-
Modificaciones
6
HUECHURABA
-
Sí
Sí
-
2004
SAN BERNARDO (1976)
MAIPU (1965)
SANTIAGO (1939)
-
Aplica
Diario
Archivo
buscador
Oficial
Municipal
texto
(WEB)
-
MENCIÓN A LAS 2 NORMAS DE
EXCEPCIÓN
DISPOSICIÓN
Premio por
Conjunto
ESPECIAL
Fusión de
Armónico
PARA LAS 2
Terrenos
NORMAS
-
-
-
-
-
-
Sí
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Sí
-
-
-
OBSERVACIONES
(Revisión según metodología)
Se revisó PRC Maipú y modificaciones contenidas en página Observatorio Urbano MINVU (PRMS
sobre reincorporación zonas industriales). Sólo se encontraron normas urbanísticas.
-
Sólo se incorporan normas urbanísticas. Se revisó también modificaciones contenidas en página
Observatorio Urbano MINVU (art. 50, cambio destino A.V., rectificación)
Sólo se incorporan normas urbanísticas.
Sólo tiene seccional modificatorio Zona Aeródromos sin documento en página Observatorio
Urbano. Se revisó además PRCs de La Cisterna (la modificación al PRC San Bernardo no puede
afectar al territorio de El Bosque)
Se revisó PRC Maipú y Santiago, y modificaciones contenidas en página Observatorio Urbano
MINVU (PRMS zona Pajaritos y Unidad Vecinal Portales). Sólo se encontraron normas
El artículo 51: Zona ZH6 Residencial (El Carmen de Huechuraba) establece beneficio "Para predios
superiores a 4.000 m2 se podrá aumentar la altura a 35 metros y el coeficiente de constructibilidad
a 2,0, con frente a la Avenida del Parque solo se aceptan edificios de 21 metros de altura máxima."
El artículo 42: Zona ZC3 Residencial Mixto (Santa Elena sur - El Salto) establece que: "Altura de
edificación: Mínima 7 metros y Máxima 14 metros, si se fusionan 2 lotes la altura máxima puede
aumentarse a 21 metros."
SANTIAGO (1990)
7
INDEPENDENCIA
-
-
-
Sólo modif. PRC
Santiago
-
-
-
-
-
-
Se revisó PRC Santiago, Renca y Conchalí y modificación contenida en página Observatorio
Urbano MINVU. Sólo se encontraron normas urbanísticas.
-
-
Sí
-
Sí
Sí
Sí
Sí
Sí
-
Sí
Sí
Sí
-
-
-
Sólo se incorporan normas urbanísticas.
Sólo se incorporan normas urbanísticas.
Sólo se incorporan normas urbanísticas.
LA GRANJA (1952)
-
-
Señala que no existen
instrumentos
-
-
-
-
-
-
Se revisó PRC La Granja donde sólo se encontraron normas urbanísticas.
En las Normas Específicas para la Zona B, se establece lo siguiente: "Si una vez construido un
predio al interior de una Puerta, quedare un retazo de terreno sin construir y que no cumpla con las
condiciones de superficie mínima exigidas para las Puertas, se podrá autorizar en él un proyecto,
siempre que forme Conjunto Armónico con el terreno ya construido."
RENCA (1985)
CONCHALI (1983)
LA CISTERNA
9 LA FLORIDA
10 LA GRANJA
8
2004
2001
1992
-
-
-
11
LA PINTANA
12
LA REINA
2001
-
-
-
Sí
Sí
-
Sí
Sí
-
-
LAS CONDES
LO BARNECHEA
1995
2002
-
14
-
-
Sí
Sí
Sí
-
Sí
-
Sí
Sí
Sí
-
Sí
-
Sí
-
15
LO ESPEJO
-
LA CISTERNA (1983)
-
-
Señala que no existen
instrumentos
-
-
-
-
-
-
16
LO PRADO
1988
-
-
-
Sí
Sí
-
Sí
-
-
-
Sólo se incorporan normas urbanísticas.
17
MACUL
2004
-
-
Sí
Sí
-
-
Sí
-
-
-
El coeficiente de constructibilidad se aplica en las zonas por tramos según la superficie del predio.
Mientras mayor la superficie predial, mayor coeficiente de constructibilidad (salvo casos especiales
en que es pareja). Igual situación ocurre para las alturas máximas de edificación.
18
MAIPÚ
2004
-
-
Sí
Sí
-
-
Sí
-
-
-
19
ÑUÑOA
1989
-
-
Sí
Sí
-
-
Sí
-
-
-
20
PEDRO AGUIRRE
CERDA
-
LA CISTERNA (1983)
13
Sólo se incorporan normas urbanísticas.
Sólo se incorporan normas urbanísticas. (Se revisó texto de la Ordenanza Local, refundido y
actualizado por la municipalidad)
SANTIAGO (1990)
PEÑALOLÉN
1989
22
PROVIDENCIA
2007
23
PUDAHUEL
PUENTE ALTO
25 QUILICURA
26 QUINTA NORMAL
Se revisó PRC La Cisterna donde sólo se encontraron normas urbanísticas.
-
-
Sí
-
-
Sí
-
-
-
-
-
Sí
Sí
-
Sí
-
-
-
-
Sí
Sí
-
-
Sí
Sí
Sí
Sí
Se revisó PRC Santiago, La Cisterna y San Miguel, incluidas sus modificaciones contenidas en
página Observatorio Urbano MINVU. Sólo se encontraron normas urbanísticas.
SAN MIGUEL (1951)
21
24
Sólo se incorporan normas urbanísticas.
-
-
BARRANCAS (1971)
1994
-
Sí
-
-
-
-
-
-
2003
1985
1987
-
1994
SANTIAGO (1990)
Sí
-
Sí
Sí
-
Sí
Sí
-
Sí
Sí
Sí
-
Sí
-
-
Sí
Sí
Sí
-
Sólo se incorporan normas urbanísticas.
Tanto la nueva como la antigua Ordenanza Local de este PRC tienen diversas disposiciones que
se relacionan con las dos normas, que conviene analizar separadamente.
PRC muy antiguo, año 1971, que contiene normas urbanísticas muy genrerales. En la página web
de la Municipalidad aparece una memoria explicativa del año 2002
Sólo se incorporan normas urbanísticas.
Sólo se incorporan normas urbanísticas.
27
RECOLETA
2005
-
-
Sí
Sí
Sí
-
Sí
28
RENCA
SAN BERNARDO
1985
2006
-
-
-
Sí
Sí
Sí
Sí
-
Sí
Sí
-
-
-
En forma
Tácita
En forma
Tácita
29
30
SAN JOAQUÍN
2000
31
SAN MIGUEL
2005
32
SAN RAMÓN
-
-
LA GRANJA (1952)
-
Sí
Sí
-
-
Sí
En forma
Tácita
-
Sí
-
-
Sí
-
-
-
-
-
Sí
Señala que no existen
instrumentos
-
-
-
-
-
-
33
SANTIAGO
1990
-
-
Sí
Sí
-
-
Sí
-
-
-
34
VITACURA
1999
-
-
Sí
Sí
-
-
Sí
-
Sí
-
25
9
2
25
5
6
4
TOTAL
Este Plan contempla disposiciones muy similares a las de Conjunto Armónico de la OGUC
Sólo se incorporan normas urbanísticas.
Sólo se incorporan normas urbanísticas.
El PRC otorga beneficios de mayor constrctibilidad y densidad, los que no son aplicables en caso
de utilizar beneficios (genéricamente) de la LGUC y OGUC
Alturas, en algunos casos, según rasantes
Sólo se incorporan normas urbanísticas.
Se revisó PRC La Granja donde sólo se encontraron normas urbanísticas.
Sólo se incorporan normas urbanísticas, muchas de las cuales, bien detalladas, corresponden a
zonas de Conservación Histórica.
Llama la atención que este PRC no establezca densidades máximas permitidas (Se revisó texto de
la Ordenanza Local, refundido y actualizado por la municipalidad)
Sólo dice que está el beneficio art. 63
Presenta algunos beneficios relacionados con alturas y constructibilidad (En el art. 38 dice algo
raro)
(Se revisó texto de la Ordenanza Local, refundido y actualizado por la municipalidad)
NOTA: La comunas de Puente Alto y San Bernardo pertenecen respectivamente a las provincias Cordillera y Maipo, el resto corresponde a la provincia de Santiago
Se ha destacado en color rojo (palabra "Sí"), en la columna "Ordenanza Local Digital", el archivo digital que se utilizó para el buscador de texto.
* Información SEREMI MINVU Metropolitana 2005. http://www.seremi13minvu.cl/ / (Desarrollo Urbano – Planes Reguladores). Ver caso especial de Providencia
** Información Sistema Nacional de Indicadores Municipales S.I.N.I.M. Período 2006. http://www.sinim.cl/ (Indicadores de Gestión Territorial-Plan Regulador Comunal-Región Metropolitana). Esta información es proporcionada por los propios Municipios a la SUBDEcadores Municipales S.I.N.I.M. Períod
*** Información Observatorio Urbano DDU MINVU. http://www.observatoriourbano.cl/Ipt/index.htm (Mapoteca). Ver caso especial de Providencia
PRC Providencia. La información proporcionada en esta fila corresponde a la obtenida de la página www.observatoriourbano.cl del MINVU y de la página web de la Municipalidad http://www.providencia.cl/prontus_providencia/site/artic/20070129/asocfile/ordenanznada en esta fila corresponde a la obteni
La información de la SEREMI MINVU -que sólo se refiere a los IPTs vigentes al año 2005- dice que al PRC de Providencia le sería aplicable el PRC de Santiago del año 1976. El SINIM -del año 2006- dice que hasta esa fecha habían 2 modificaciones.
PRC San Bernardo. La información proporcionada en esta fila corresponde a la obtenida de la página www.observatoriourbano.cl del MINVU y de la página web del Diario Oficial
La información de la SEREMI MINVU -que sólo se refiere a los IPTs vigentes al año 2005- dice que al PRC de San Bernardo corresponde al año 1976. El SINIM -del año 2006- dice que hasta esa fecha habían 0 modificaciones.
PRC San Miguel La información proporcionada en esta fila corresponde a la obtenida de la página www.observatoriourbano.cl del MINVU y de la página web del Diario Oficial
TESIS
JORGE ALCAÍNO VARGAS
93
Efectos de las Normas de Excepción sobre la Planificación Urbana Comunal y sobre los Conflictos Urbanos
i)
Sobre Fusión de Terrenos
Tal como se muestra en Cuadro 5.1-7
Matriz de evaluación de la presencia
de las normas en las 34 comunas del Gran Santiago”, sólo en 6 de tales comunas
(un 17,6%), la norma referida al beneficio por Fusión de Terrenos, que otorga el
artículo 63 de la Ley General, se ha mencionado expresa o tácitamente en las
Ordenanzas Locales de sus respectivos Planes Reguladores.
Dichas comunas son: Las Condes, Providencia, Puente Alto, Recoleta, San
Joaquín y Vitacura.
En general, el tratamiento de esta disposición es por la vía de la exclusión, vale
decir, el PRC otorga un beneficio que se inhibe en cuanto se hace uso de otro
beneficio de igual naturaleza que otorga Ley y/o la Ordenanza General.
En el análisis de casos específicos, veremos cómo han sido abordadas las
disposiciones contenidas en los planes.
ii) Sobre Conjunto Armónico
Al igual que para la norma anterior, en el Cuadro 5.1-7
Matriz de evaluación de
la presencia de las normas en las 34 comunas del Gran Santiago”, se puede
apreciar que de las 34 comunas, sólo en 5 de ellas (un 14,7%) se ha mencionado
expresa o tácitamente -en las Ordenanzas Locales de sus respectivos PRCs-, la
norma referida a Conjunto Armónico.
Dichas comunas son: La Reina, Las Condes, Providencia, Recoleta y San Joaquín.
En general, el tratamiento de esta disposición es igualmente por la vía de la
exclusión.
En el análisis de casos específicos, veremos en detalle, las disposiciones que al
respecto contienen los planes.
Ilustración 4
PRC con normas
C. Armónico
Ilustración 5
PRC
con
normas Fusión
Fuente: Elaboración propia
TESIS
JORGE ALCAÍNO VARGAS
94
Efectos de las Normas de Excepción sobre la Planificación Urbana Comunal y sobre los Conflictos Urbanos
5.1.2.
Análisis cualitativo del tratamiento de las 2 normas en los PRCs
En este subcapítulo, analizaremos cómo han sido abordadas en los Planes
Reguladores ya identificados en la letra c) del punto anterior, las normas y
disposiciones referidas a beneficio por Fusión de Terrenos y Conjunto Armónico.
Los artículos de cada Plan, a los que haremos referencia, se encuentran transcritos en
el Anexo 4: pág. 197.
Como se dijo, para el beneficio de Fusión de Terrenos y para los Conjuntos Armónicos,
existen 6 y 5 Ordenanzas Locales, respectivamente, donde aparecen mencionadas
tales normas.
En este punto haremos un análisis crítico del articulado en que se hace mención a las
2 normas, extendiéndolo al tratamiento que se hace con otras Normas Urbanísticas de
interés, como son las alturas máximas, constructibilidad y densidad.
Para ello, revisaremos los artículos en que se encontraron coincidencias de texto
(según la metodología contenida en el Anexo 3, pto 10.3.1.b), pág. 194) de las 6
comunas involucradas, en orden alfabético: La Reina, Las Condes, Providencia,
Puente Alto, Recoleta, San Joaquín y Vitacura.
a) Plan Regulador de La Reina175
Este Plan contempla una norma aplicable a una zona específica (Zona B), que
consiste en un beneficio peculiar, ya que permite construir un proyecto en un
terreno de menor tamaño al permitido, siempre que el retazo “forme Conjunto
Armónico”, que suponemos se refiere al contemplado en la LGUC y su Ordenanza.
Aunque no lo explicita, suponemos que hace uso de la posibilidad de acoger
Conjuntos Armónicos en terrenos distintos y contiguos.
b) Plan Regulador de Las Condes176
El PRC de Las Condes contiene sólo una referencia explícita al artículo 63 de la
LGUC y al beneficio por Conjunto Armónico.
El artículo 20 de la Ordenanza Local otorga un beneficio de aumento de
constructibilidad de un 30% para aquellos casos en que la superficie de los terrenos
sea de “dos o más veces la subdivisión predial mínima fijada para los proyectos
de densificación en las diferentes áreas”, siempre que no hagan uso de los
beneficios que otorgan el artículo 63 de la Ley General por fusión de terrenos, y el
relativo a Conjunto Armónico.
Es decir, por una parte actúa por exclusión de la norma general, pero a su vez
amplía el rango del beneficio de la misma. Recordemos que la condición de
Dimensión contemplada en el artículo 2.6.4. Nº1 letra a (ver este artículo en el
pto.4.1.2.b) en pág. 28), otorga la calidad de conjunto armónico a los proyectos que
se emplacen en terrenos cuya superficie total sea igual o superior a 5 veces la
superficie predial mínima establecida por el Plan Regulador respectivo, no inferior
a 5.000 m2.
175
176
Ver texto en pto. 10.4.1.b), pág. 2
Ver texto en pto. 10.4.1.c), pág. 2
TESIS
JORGE ALCAÍNO VARGAS
95
Efectos de las Normas de Excepción sobre la Planificación Urbana Comunal y sobre los Conflictos Urbanos
Es interesante observar que este PRC contempla otros beneficios (artículo 38), que
se expresan por la vía de aumentar la constructibilidad en un 10%. Nos referimos al
premio para aquellos proyectos que ejecuten subterráneamente el tendido
eléctrico que normalmente es aéreo. La canalización subterránea del tendido
eléctrico es por lo general una de las aspiraciones las Municipalidades, entendida
como aporte estético o paisajístico para la ciudad, no obstante, conforme a la
legislación existente no pueden obligar a las empresas concesionarias o a los
urbanizadores a efectuar este tipo de trabajos, salvo que la misma Municipalidad
aporte los recursos para ello. En este contexto, el premio observado en este
artículo actúa claramente como una herramienta de gestión municipal.
Por otra parte, el mismo artículo 38, inciso 6º, contempla “castigos”, que se
expresan en una reducción de la constructibilidad en un 20%. Evidentemente, un
castigo pretende evitar una situación indeseada. En este caso, se trata de evitar
situaciones como las producidas con las “casas isla”, la que normalmente sufre un
notorio perjuicio en cuanto a su privacidad, que se ve vulnerada por la aparición de
edificaciones en altura que la circundan. Sin perjuicio de las dificultades que
puedan existir para aplicar esta norma, lo interesante es que así como se han
implementado premios, también existen castigos, situación única, que no se
observará en los siguientes casos analizados.
Por último, existe otro premio de mayor constructibilidad y ocupación de suelo, en
un 10%, para los proyectos que colinden con un predio con edificación continua,
siempre que el proyecto coincida con el existente.
c) Plan Regulador de Providencia177
La Ordenanza Local del PRC de Providencia, es la que contiene la mayor cantidad
de referencias y normas relacionadas con el beneficio de Fusión de Terrenos y
Conjunto Armónico.
Al igual que en el caso de Las Condes, el Plan Regulador de Providencia
contempla beneficios que se inhiben en caso de acogerse a los beneficios de
Fusión de Terrenos y Conjunto Armónico.
El primero de ellos, el artículo 3.2.03. de la Ordenanza Local, incorpora el
concepto de “bonos transables” como forma de pago –por parte de la
Municipalidad- a los afectados por declaratorias de utilidad pública. Esto consiste
en un bono de m2 edificables transables sólo en la comuna, que podrá ser vendido
a proyectos de copropiedad, los que podrán incrementar el coeficiente (suponemos
que de constructibilidad) y la altura máxima hasta en un 20%, siempre que no se
haya acogido al beneficio de Conjunto Armónico.
Es un tratamiento interesante de la normativa, pero representa dificultades en
términos administrativos para las DOM por cuanto se hace imprescindible llevar un
registro especial.
Similar situación plantea el artículo 3.2.06. –aunque no menciona las 2 normas que
nos interesan- para aquellos casos en que los propietarios afectados parcialmente
177
Ver texto en pto.10.4.1.d), pág. 2
TESIS
JORGE ALCAÍNO VARGAS
96
Efectos de las Normas de Excepción sobre la Planificación Urbana Comunal y sobre los Conflictos Urbanos
por declaratoria de utilidad pública, soliciten a la Municipalidad llevar a efecto la
expropiación del paño afectado por la declaratoria, cuyo valor de indemnización
corresponderá a un incremento de m2 edificados hasta los que habrías tenido
derecho por ese paño. Este incremento será de 20% de m2 y dos pisos
adicionales de altura.
El artículo 3.3.04. establece un premio por fusión con un 30% de
constructibilidad conforme al artículo 63 de la Ley General, y en aquellos casos en
que resulten terrenos de 2.500 m2 o más, podrán acogerse a Conjunto Armónico.
Sin perjuicio de que efectivamente este artículo norma algo ya normado en la Ley
General y en su Ordenanza, deja en evidencia que el planificador urbano tiene
absoluta conciencia de la existencia de esta norma y los eventuales efectos que
puede causar en la planificación.
El artículo 3.3.05., que lleva por título “Premios Automáticos y sus limitaciones”,
contiene disposiciones bastante singulares.
▪ Por una parte, el inciso primero establece un premio automático de hasta un
30% de mayor constructibilidad para los predios cuya superficie sea igual o
superior al doble de la subdivisión predial mínima, es decir, se otorga un
beneficio sin que se requiera una fusión de terrenos. El objeto de esto sería,
según declara el mismo artículo, “evitar su subdivisión y nueva fusión”, no
obstante, esta posibilidad –de subdivisión y fusión simultánea para los efectos
de hacer uso del beneficio del artículo 63 de la LGUC- ha sido claramente
descartada a través de la Circular DDU 141 del 15.04.05 de la DDU. (ver
referencia a Circular DDU 141 en pág. 36). En síntesis, se trata de un beneficio,
para evitar algo que no se puede hacer.
▪ El inciso segundo dispone que quienes hayan hecho uso del beneficio que
establece el artículo 63 de la LGUC, o del que dispone el artículo 3.3.04. (que
es lo mismo que el art. 63), no podrán hacer uso del premio señalado más
arriba. En otras palabras, el beneficio de estos artículos no se puede sumar.
Artículo 3.3.06., aún cuando en este artículo no se mencionan los beneficios que
otorga la LGUC y su Ordenanza General, aparecen fórmulas bastante interesantes
para promover soluciones urbanas, también en este caso, por la vía del premio de
mayor constructibilidad. Con esta disposición se privilegia a aquellos proyectos
que contemplen galerías que conecten calles o pasajes existentes. El premio
consiste en 1, 2 ó 3 m2 adicionales por cada m2 de galería cedida al libre
tránsito, superficie que se agregará a la constructibilidad. En consecuencia, este
beneficio es sumable.
d) Plan Regulador de Puente Alto178
En el artículo 13, denominado “Edificación de Predios Existentes”, al igual como se
observó en el PRC de Providencia, establece un premio de hasta un 30% de mayor
constructibilidad para los predios cuya superficie sea dos o más veces la
subdivisión predial mínima, es decir, se otorga un beneficio sin que se requiera una
178
Ver Texto en pto.10.4.1.e), pág. 2
TESIS
JORGE ALCAÍNO VARGAS
97
Efectos de las Normas de Excepción sobre la Planificación Urbana Comunal y sobre los Conflictos Urbanos
fusión de terrenos. Este beneficio se inhibe para aquellos proyectos que apliquen el
artículo 63 de la LGUC.
e) Plan Regulador de Recoleta179
El artículo 3.3.6 de la Ordenanza Local, y que lleva por título “Normas de
Excepción”, plantea una forma muy particular de beneficios, que llevan consigo una
estructura similar a la existente en la OGUC, ya que contempla condiciones. En
este caso de Dimensión, de Edificación y de la Urbanización y Espacio
Público.
Dispone un beneficio de incremento del coeficiente de constructibilidad hasta un
40%, y aumento de alturas máximas, beneficios que no podrán sumarse a otros
beneficios similares “por concepto de fusión, conjunto armónico u otro”. Por la
redacción de este artículo, se entiende que los proyectos deben cumplir con las
siguientes condiciones (todas):
ƒ La condición de Dimensión se refiere a dos situaciones:
- Proyectos emplazados en tamaños prediales de a lo menos 1.200 m2 (Conjunto
Armónico de la OGUC dice 5.000 ó 2.500 m2 cuando aplica el art. 63 de la
LGUC).
- Enfrentar una calle de a lo menos 20 m.
ƒ La condición de
distanciamiento.
edificación
se
refiere
a
condiciones
de
rasantes
y
ƒ La condición de Urbanización y Espacio Público, se refiere a que el proyecto:
- Contemple cesiones u obras de Urbanización contempladas en el artículo 3.1.2
de la Ordenanza Local.
- Consulte espacios libres a nivel de acera y adyacentes a ella, en un 5% de la
superficie del terreno.
En una primera mirada, puede pensarse que este artículo amplía los beneficios que
otorga el carácter de Conjunto Armónico, ya que las condiciones son inferiores a
las que establece la OGUC, no obstante, y dado que se deben cumplir todas las
condiciones, esta mayor amplitud no es tanta. Sin perjuicio de lo cual, por cierto,
un 40% de mayor constructibilidad es muy atractivo.
En la revisión que se efectuó de los permisos de edificación en la DOM de esta
comuna, se detectó que durante el año 2006 un proyecto180 se acogió a esta
norma local, dejando en evidencia que sí puede resultar atractiva.
Se debe precisar que la redacción del artículo 3.1.2 de la Ordenanza Local al que
se hace referencia incurre en un error conceptual que bien puede implicar una
ilegalidad, por cuanto no corresponde que las cesiones queden dentro del ámbito
privado, ya que por definición, pasan a ser un Bien Nacional de Uso Público, y por
otro lado no son exigibles para proyectos de edificación.
179
180
Ver texto en pto.10.4.1.f), pág. 2
Se trata de un edificio de departamentos de 14 pisos en Av. Perú Nº 665, de la Inmobiliaria EBRO, Permiso de Edificación Nº 544
del 16.11.06.
TESIS
JORGE ALCAÍNO VARGAS
98
Efectos de las Normas de Excepción sobre la Planificación Urbana Comunal y sobre los Conflictos Urbanos
Del artículo 3.4.6 de la Ordenanza Local sólo se quiere rescatar el objetivo auto
impuesto de procurar la conservación de de Monumentos Nacionales y de
Conservación Histórica en una integración armónica del proyecto con su entorno.
f) Plan Regulador de San Joaquín181
En una disposición contenida en el artículo 11 de la Ordenanza Local, aparece un
beneficio similar al observado para el caso de Providencia, orientado a aquellos
proyectos que conecten calles o pasajes existentes o propuestos. En este caso el
beneficio se traduce en aumento de constructibilidad o, algo que no se observa en
los demás casos, de un beneficio de mayor densidad. El máximo para ambos casos
es de un 20%, ó un 25% cuando el proyecto consulte cesiones conforme a la Ley.
Estos beneficios no se pueden aplicar simultáneamente con otros beneficios de la
misma Ordenanza Local o de la OGUC, entre otros obviamente las 2 normas.
El artículo 14 dispone beneficios para aquellos proyectos que se efectúen en
sectores específicos, designados de “Interés Comunal. El beneficio puede ser un
20% de constructibilidad adicional, o un aumento de la densidad en un 25%.
g) Plan Regulador de Vitacura182
El artículo 14 de la Ordenanza local, así como en otros Planes observados, norma
lo ya normado en la Ley General al referirse al beneficio del artículo 63.
El artículo 19, se refiere a beneficios de incremento de altura, siempre y cuando se
cumplan determinadas condicionantes, como aumento de antejardín, que no se
relacionarían o inhibirían por la aplicación de las 2 normas de la Ley y la Ordenanza
General.
El artículo 28, que plantea un beneficio de aumento de constructibilidad de hasta un
máximo de 70%, el que debería ser “en la proporción necesaria para incluir la
construcción de subterráneos”. Esta norma entraría a mi juicio en conflicto con lo
dispuesto en la OGUC en su artículo 5.1.12. que dispone en su inciso segundo que:
“Con todo, cuando en los subterráneos se contemplen unidades con destino
residencial, las superficies útiles de estas unidades deberán contabilizarse
para el coeficiente de constructibilidad.”
5.1.3.
Conclusiones
a) Sobre aplicabilidad de las 2 normas en los PRC
i)
Casos en que son aplicables:
Ya hemos visto que en la gran mayoría de los PRC del Gran Santiago son
aplicables las normas sobre Conjunto Armónico y sobre beneficio por Fusión de
181
182
Ver texto en pto.10.4.1.g), pág. 2
Ver texto en pto.10.4.1.h), pág. 2
TESIS
JORGE ALCAÍNO VARGAS
99
Efectos de las Normas de Excepción sobre la Planificación Urbana Comunal y sobre los Conflictos Urbanos
Terrenos, especialmente aquellos en que incorporan las Normas Urbanísticas de
altura y constructibilidad de un modo general o clásico.
A lo anterior, podemos sumar los casos especiales en que se entregan beneficios y
es posible sumarlos a los que entregan las 2 normas.
Un aspecto destacable de estos últimos casos, es la originalidad de las
“contraprestaciones” o condiciones que deben otorgar los proyectos para recibir
tales beneficios, todos los cuales evidentemente apuntan a aspectos deseables
desde el punto de vista de la gestión municipal, que van mucho más allá del simple
beneficio de mayores ingresos municipales por concepto de más metros cuadrados
construidos.
Nos referimos entre otros, al cableado subterráneo, a la protección de los
inmuebles declarados Monumentos Históricos o de Conservación Histórica, a la
conexión de calles o pasajes existentes, o a ampliar la oferta de espacios públicos
o de libre tránsito.
ii) Casos en que no son aplicables las 2 normas:
Hemos observado también dos situaciones en que las 2 normas se ven poco
atractivas o son inhibidas de ser utilizadas, que llamaremos mecanismos por
Liberalización de las Normas Urbanísticas, y por Mejoramiento de la Oferta
Normativa
ƒ
Por Liberalización de las Normas Urbanísticas
Corresponde a aquellos casos en que los PRCs no establecen las Normas
Urbanísticas de altura máxima de edificación, así como tampoco de
constructibilidad. En estos casos son libres y los proyectos de edificación –tanto
la superficie construida como el volumen arquitectónico- sólo quedan
condicionados por otras normas como rasantes y distanciamientos.
En esta situación se encuentran algunas zonas de las comunas de Santiago,
Providencia, Ñuñoa e Independencia.
ƒ
Por Exclusión de las 2 normas y Mejoramiento de la Oferta Normativa
En esta categoría podemos diferenciar dos situaciones, que suponen que: o el
beneficio es mayor al que otorga la normativa de nivel superior, o que las
condiciones son menores. Caso contrario, el desarrollador inmobiliario
obviamente no optará por el beneficio del PRC.
-
Por exclusión expresa de las 2 normas:
Éstos corresponden a la mayoría de los casos observados en el subcapítulo
5.1.2 –salvo aquellos en que sólo se limitan a señalar la aplicabilidad de las
normas de la Ley u Ordenanza General relativas a Conjuntos Armónicos o
beneficio por Fusión de Terrenos (como en Providencia art. 3.3.04; o
Vitacura en su art. 14)-, en que se ofrece un beneficio, pero actúa por
exclusión de las 2 normas.
En otras palabras, se otorgan beneficios normativos que se pueden utilizar
siempre y cuando no se ocupen los que otorgan la normativa de nivel
jerárquico superior (como la OGUC).
TESIS
JORGE ALCAÍNO VARGAS
100
Efectos de las Normas de Excepción sobre la Planificación Urbana Comunal y sobre los Conflictos Urbanos
-
Por exclusión implícita de las 2 normas:
Estos casos corresponden a aquellos en que el PRC ofrece beneficios, que
no excluyen expresamente la utilización de beneficios de nivel superior,
pero que conforme a la doctrina impuesta por la CGR, son excluyentes por
corresponder a la misma naturaleza y por lo tanto tampoco son
acumulables.
En síntesis, el hecho que los PRC que han tenido en cuenta estas 2 normas en las
Ordenanzas Locales –a las que se les ha dado el adjetivo de tener “conciencia”
inequívoca de su existencia- no implica necesariamente que su objetivo sea
evadirlas, sin embargo, en aquellos casos en que sí son excluidas, los efectos no
planificados que traerían consigo sí son posibles de soslayar, es decir, la
planificación urbana –en especial lo referido a la imagen objetivo que conllevan- no
se vería alterada.
No obstante, el costo de implementar este mecanismo de bloqueo de la norma
nacional, puede significar un costo tan alto como la liberalización de las normas, en
tanto que deben ser más permisivas.
b) Sustento normativo
En general, las disposiciones que excluyen las 2 normas tienen un sustento
normativo, por cuanto definen una constructibilidad, una altura máxima, una
densidad u otra norma análoga, la que se otorga dependiendo de determinadas
condiciones.
Así como se vio en los casos generales –con un tratamiento más clásico de las
Normas Urbanísticas, como constructibilidad para distintas zonas, para distintas
superficies prediales y para distintos usos-, en estos casos en que hay una
referencia explicita o tácita a los beneficios de las 2 normas, también hay
condiciones.
En consecuencia, no sólo la ausencia de las Normas Urbanísticas inhibe la
aplicación de las normas de excepción en análisis, sino que también lo puede hacer
una mejor oferta de beneficios de tipo normativo.
c) Replicabilidad
Hemos visto casos en que es evidente que se tiene conciencia de ciertas normas
generales que pueden alterar las normas propuestas a nivel comunal o local, y
cómo éstas han sido abordadas en forma perspicaz en las Ordenanzas Locales, lo
que sin duda puede replicarse en otros Planes Reguladores Comunales.
TESIS
JORGE ALCAÍNO VARGAS
101
Efectos de las Normas de Excepción sobre la Planificación Urbana Comunal y sobre los Conflictos Urbanos
5.2.-
Aplicación de las 2 normas en las 34 comunas durante el año
2006
5.2.1.
Metodología
Para determinar en detalle cuánto y dónde se han aplicado dichas normas en cada una
de las 34 comunas, de modo que nos permita dimensionar su aplicación, y determinar
su concentración, distribución y localización, se debió obtener la información desde
los archivos de las Direcciones de Obras Municipalidades de las comunas
involucradas, ya que esta información actualmente no forma parte de las estadísticas
efectuadas por el Instituto Nacional de Estadísticas (INE), ni del MINVU.
Tal información sólo puede ser extraída directamente desde los expedientes de
edificación o de los Permisos de Edificación otorgados, cuyo periodo hemos definido
en un año –a partir de enero a diciembre de 2006-, entre otras razones, porque los
antiguos formularios únicos para la emisión de estos Permisos de Edificación no
consignaban la posibilidad de dejar constancia que el Permiso se acogió a alguno o
ambos beneficios de las dos normas. Esta situación se modificó, a fines de marzo del
año 2006, fecha en que los antiguos fueron reemplazados por un formulario único183 en
el que sí se debía incorporar si se acogió o no, entre otros, a las dos normas que nos
interesan.
183
Dichos formularios fueron distribuidos mediante la Circular Ord. Nº 0134 DDU 165 de fecha 24.03.06 de la División de Desarrollo
Urbano del MINVU, en virtud de sus facultades para emitir instrucciones.
TESIS
JORGE ALCAÍNO VARGAS
102
Efectos de las Normas de Excepción sobre la Planificación Urbana Comunal y sobre los Conflictos Urbanos
Una segunda razón del periodo escogido, es que dado que esta investigación de inició
a mediados de 2007, ello no permitía abarcar en su totalidad dicho año.
Las dificultades que pueden presentarse en relación al aludido formulario, es que no
haya información disponible que cubra los meses de enero, febrero e incluso marzo de
2006, así como también es probable que, por cuestiones de una comprensible inercia
en la adaptación a los cambios, este formulario no se haya comenzado a utilizar a
partir de su distribución oficial a las Municipalidades.
Se debe hacer presente que el ideal es poder ampliar en el futuro dicho periodo de
tiempo, a objeto de hacer un seguimiento del comportamiento de la aplicación de estas
normas, información que incluso servirá para la evaluación y seguimiento por parte de
la autoridad.
Los datos sobre número total de permisos de Obra Nueva emitidos y las superficies
totales aprobadas por comuna en el mismo periodo, se obtuvieron de las estadísticas
que elabora el INE.
Los datos referidos a la aplicación de las 2 normas fueron proporcionados por el
MINVU, quien en octubre de 2007 solicitó a las Direcciones de Obras Municipales de la
Región Metropolitana, información específica sobre la aplicación de estas normas
(cantidad de permisos, dirección, superficie, propietario) y datos generales respecto de
la cantidad de permisos de Obra Nueva aprobada y la superficie total de dichos
permisos.
La información que representó algún grado de duda, fue chequeada directamente en
los archivos municipales, en trabajo de campo.
Con dicha información, se procederá posteriormente a efectuar diversos análisis de
tipo cuantitativo.
5.2.2.
Reporte de datos del MINVU y del trabajo de campo
Los datos proporcionados por el MINVU a que se hizo referencia, son los siguientes:
TESIS
JORGE ALCAÍNO VARGAS
103
Efectos de las Normas de Excepción sobre la Planificación Urbana Comunal y sobre los Conflictos Urbanos
Cuadro 5.2-1
Permisos de Edificación Acogidos a ambas Normas Durante el año 2006
PERMISOS EDIFICACIÓN
OBRA NUEVA Totales
emitidos año 2006 (fuente
INE)
Permisos de Edificación ACOGIDOS a las 2 normas año 2006
Conjunto Armónico
Nº
COMUNA
Cantidad
Información Adicional
Beneficio por Fusión de Terrenos, Art. 63
Superficie
Cantidad
%
Superficie
%
Cantidad
%
Superficie
%
Promedio
Altura en Nº
de pisos
Fuente Municipal
(Nº Oficio)
de fecha
1
CERRILLOS
27
34.662,00
0
0%
0
0%
0
0%
0
0%
800/887/2007
30-nov-07
2
CERRO NAVIA
80
14.407,00
0
0%
0
0%
0
0%
0
0%
S/Nº
4-ene-08
3
CONCHALÍ
7
19.100,00
0
0%
0
0%
0
0%
0
0%
1602/603
5-dic-07
4
EL BOSQUE (**)
73
9.234,00
0
0%
0
0%
0
0%
0
0%
-
-
5
ESTACIÓN CENTRAL
21
106.799,00
4
19,05%
63.240,51
59,21%
4
19,05%
63.240,51
59,21%
15,25
1802/000001
7-ene-08
6
HUECHURABA (*)
50
152.977,00
5
10,00%
47.514,35
31,06%
2
4,00%
20.105,14
13,14%
8,50
0931
15-nov-07
7
INDEPENDENCIA
11
72.956,00
0
0%
0
0%
0
0%
166/2008
12-feb-08
8
LA CISTERNA
40
44.440,00
0
0%
0
0%
3
7,50%
9
LA FLORIDA
57
107.002,00
1
1,75%
14,85%
1
1,75%
10
LA GRANJA
17
9.311,00
0
0%
0
0%
0
0%
0
11
LA PINTANA
110
45.023,00
0
0%
0
0%
0
0%
0
12
LA REINA
35
31.805,00
0
0%
0
0%
1
2,86%
13
LAS CONDES
117
761.571,00
18
15,38%
382.111,57
50,17%
14
11,97%
14
LO BARNECHEA
110
84.369,00
1
0,91%
20.231,62
23,98%
3
2,73%
15
LO ESPEJO
23
4.162,00
0
0%
0
0%
0
0%
0
0%
900/15/108/2007
8-nov-07
16
LO PRADO
8
20.052,00
0
0%
0
0%
0
0%
0
0%
2171
7-nov-07
17
MACUL
43
156.057,00
0
0%
0
0%
5
11,63%
18
MAIPÚ
56
666.309,00
0
0%
0
0%
0
0%
19
ÑUÑOA
65
595.271,00
0
0%
0
0%
48
73,85%
20
P. AGUIRRE CERDA (**)
26
4.878,00
0
0%
0
0%
0
0%
0
0%
21
PEÑALOLÉN
165
164.558,00
3
1,82%
18.933,56
11,51%
0
0%
0
0%
4,00
22
PROVIDENCIA
69
478.706,00
1
1,45%
47.686,00
9,96%
55
79,71%
83,38%
10,77
23
PUDAHUEL
96
438.962,00
0
0%
0%
0
0%
24
PUENTE ALTO
79
25
QUILICURA
26
15894,71
0
0
23.398,62
17003,76
839,28
173.938,63
3.992,94
100.048,64
0%
52,65%
5,00
900/26
8-feb-08
15,89%
10,00
1373
11-dic-07
0%
022
29-ene-08
0%
1402/703/5311
13-dic-07
2,64%
2,00
42/2007
6-feb-08
22,84%
10,31
2199
23-nov-07
4,73%
4,00
1405/2007
14-nov-07
64,11%
0
571.815,47
399.125,00
17,80
0%
96,06%
0
15,86
0%
1239
26-dic-07
402
14-dic-07
08 004
3-ene-08
-
-
072
14-ene-08
7649
23-nov-07
1400/0668
26-nov-07
422.352,00
0
0%
0
0%
0
0%
0
0%
03
10-ene-08
5
17.027,00
0
0%
0
0%
0
0%
0
0%
057
15-feb-08
QUINTA NORMAL
40
71.487,00
0
0%
0
0%
0
0%
0
0%
S/Nº
13-dic-07
27
RECOLETA (**)
81
149.970,00
6
7,41%
67,22%
6
7,41%
28
RENCA
28
84.192,00
0
0%
0%
0
0%
0
29
SAN BERNARDO
78
131.684,00
0
0%
0
0%
0
0%
30
SAN JOAQUÍN
16
14.252,00
0
0%
0
0%
0
0%
31
SAN MIGUEL (**)
14
70.823,00
0
0%
0
0%
9
64,29%
32
SAN RAMÓN
122
8.320,00
0
0%
0
0%
0
0%
33
SANTIAGO
142
1.177.585,00
2
1,41%
87.040,04
7,39%
4
2,82%
74.729,99
6,35%
34
VITACURA
45
183.351,00
4
8,89%
87.189,78
47,55%
2
4,44%
34.933,44
19,05%
TOTAL
1.956
6.353.654,00
45
100.806,33
0
870.648,47
157
100.806,33
-
-
0%
006963
22-nov-07
0
0%
1605
6-dic-07
0
0%
1529
14-nov-07
102.748,94
67,22%
145,08%
0
1.686.726,69
De la información proporcionada en el cuadro anterior, se pueden efectuar diversos análisis.
JORGE ALCAÍNO VARGAS
104
15,22
303/07
27-nov-07
177
20-nov-07
18,40
1513-07
22-nov-07
8,25
1404/07
18-dic-07
0%
Fuente: Elaboración propia sobre la base de datos INE (cantidad de permisos y superficies totales de Obra Nueva), e inofmados por las Municipalidades al MINVU, entre los meses de
Nov. 2007 y Feb. 2008, respecto de los permisos acogidos a las dos normas.
(*) Datos sobre Conjuntos Armónicos y Beneficio Art. 63 LGUC, chequeados personalmente con los archivos municipales de Permisos de Edificación, año 2006
(**) Datos sobre Conjuntos Armónicos y Beneficio Art. 63 LGUC, recogidos personalmente desde los archivos municipales de Permisos de Edificación, año 2006
TESIS
18,33
Efectos de las Normas de Excepción sobre la Planificación Urbana Comunal y sobre los Conflictos Urbanos
5.2.3.
Dimensionamiento de la aplicación de Conjuntos Armónicos y Beneficio
por Fusión de Terrenos (art. 63 LGUC)
a) Relación entre las normas aplicadas en las 34 comunas del Gran Santiago
En términos globales, la cantidad de permisos de edificación del año 2006 que se
acogió al beneficio por Fusión de Terrenos es muy superior, en relación con la
cantidad de permisos que se acogió al beneficio de Conjunto Armónico (157 contra
45), no obstante, esta proporción disminuye al observar las superficies aprobadas
en igual periodo en uno y otro. (Gráfico 2)
Gráfico 2
Aplicación de Conjuntos Armónicos v/s Beneficio por fusión de
Terrenos, en Cantidad de Permisos Totales y Superficies Totales en el
Gran Santiago.
Cantidad de Permisos
Superficies
45
22,3%
870.648,5
34,0%
157
1.686.726,7
77,7%
66,0%
Co njunto A rmó nico
Co njunto A rmó nico
B eneficio po r Fusió n de Terreno s, A rt. 63
B eneficio po r Fusió n de Terreno s, A rt. 63
Fuente: Elaboración Propia, sobre la base de datos INE y MINVU, año 2006
Las razones que explicarían esta gran diferencia se pueden encontrar básicamente
en la naturaleza de ambas normas.
Por una parte, las condiciones para acceder al beneficio de aumentar en un 30% de
constructibilidad que otorga el art. 63 de la LGUC por Fusión de Terrenos, son
mucho menores que las de Conjunto Armónico. De hecho, basta con fusionar dos
terrenos sin limitación del tamaño de cada uno de ellos. Si la fusión de tales
terrenos llega a 2.500 m2 o más, se puede optar a los beneficios de Conjunto
Armónico. En este último caso (acceder a Conjunto Armónico por la vía del artículo
63), el beneficio estriba más en incrementar la altura a un 25%, que en aumentar la
constructibilidad, ya que la OGUC la limita a un máximo de 30% que es lo que le da
el mencionado artículo 63 sin necesidad de ocupar Conjunto Armónico.
Por otra parte, optar a mayores beneficios a los mencionados, requiere de llegar o
a 5.000 m2 y lograr 5 veces el tamaño mínimo predial para la zona, configurar una
manzana, o cumplir las condiciones de Uso o Localización y Ampliación, todas las
cuales se hacen más difíciles de cumplir.
b) En relación con la cantidad de permisos totales emitidos y superficies
aprobadas en las 34 comunas del Gran Santiago
Al comparar estas cifras con las cifras globales de permisos de Obra Nueva
otorgados en las 34 comunas, observamos que su incidencia es bastante menor,
TESIS
JORGE ALCAÍNO VARGAS
105
Efectos de las Normas de Excepción sobre la Planificación Urbana Comunal y sobre los Conflictos Urbanos
en especial la cantidad de permisos que se acogieron a Conjunto Armónico que
sólo alcanza un 2,3% del total de permisos, siendo la cantidad de permisos que se
acogió al beneficio por Fusión de Terrenos más alta, con un 8% respecto del total.
Ver Gráfico 3
No obstante, es interesante observar (Gráfico 4), que en términos de superficie
aprobada, en ambos casos aumenta su incidencia respecto del total.
Esta última circunstancia se puede observar también, en los gráficos Gráfico 5 al
Gráfico 8, en los que se detalla porcentualmente la incidencia de ambas normas
tanto en la cantidad de permisos otorgados, como en las superficies asociadas para
cada una de las 34 comunas del Gran Santiago.
Es decir, claramente las superficies de los proyectos que se acogieron a las
normas, en las comunas donde se aplicaron, son superiores al promedio de m2
aprobados por Permisos de Edificación de Obra Nueva.
En efecto, la superficie promedio de los proyectos acogidos a Conjunto Armónico
es de 19.347,7 m2, y para el caso de los proyectos acogidos a Fusión de Terrenos
es de 10.806,97 m2, cifra bastante menor que la primera.
Gráfico 3
Cantidad de Permisos otorgados, año 2006: Conjuntos Armónicos y
Beneficio por Fusión de Terrenos respecto del total (en número y %)
45
157
2,3%
8,0%
1.911
1.799
97,7%
92,0%
Resto de P ermiso s
Resto de P ermiso s
Co njunto A rmó nico
B eneficio po r Fusió n de Terreno s, A rt. 63
Fuente: Elaboración Propia, sobre la base de datos INE y MINVU, año 2006
Gráfico 4
Superficies aprobadas, año 2006: Conjuntos Armónicos y Beneficio por
Fusión de Terrenos respecto del total (m2 y %)
870.648,5;
1.686.726,7
14%
26,5%
4.666.927,3
73,5%
5.483.005,5;
86%
Resto de P ermiso s
Co njunto A rmó nico
Resto de P ermiso s
B eneficio po r Fusió n de Terreno s, A rt. 63
Fuente: Elaboración Propia, sobre la base de datos INE y MINVU, año 2006
TESIS
JORGE ALCAÍNO VARGAS
106
Efectos de las Normas de Excepción sobre la Planificación Urbana Comunal y sobre los Conflictos Urbanos
c) Análisis de las 34 comunas del Gran Santiago
Salta a la vista en primer lugar, que durante el año 2006, las dos normas sólo se
aplicaron en 15 (44,2%) de las 34 comunas del Gran Santiago, o dicho de otro
modo, ninguna de las dos normas se aplicó en 19 (55,8%) de las 34 comunas. Ver
Ilustración 7 en pág. 114.
Diez de ellas (29,4%) aprobaron proyectos acogidos a Conjunto Armónico y catorce
(41,1%) de las 34, acogidos al beneficio por Fusión de Terrenos.
Ahora bien, en aquellas comunas en que sí se aplicaron las normas, su impacto, en
términos relativos, es también diferenciado como ocurre en la situación global, es
decir, en todos los casos es más incidente la superficie total aprobada que la
cantidad de permisos otorgados, lo que se traduce en que una pequeña cantidad
de permisos otorgados, implica un enorme porcentaje de m2 aprobados. Ver
comparativamente los 4 gráficos siguientes.
Gráfico 5
Permisos Acogidos a Conjunto Armónico, respecto del total comunal
(%)
100%
80%
60%
40%
Permisos Acogidos a Conjunto Armónico
27
28
29
VITACURA
26
SANTIAGO
25
SAN RAMÓN
24
SAN JOAQUÍN
23
SAN MIGUEL (**)
22
RENCA
21
SAN BERNARDO
20
RECOLETA (**)
19
QUILICURA
18
QUINTA NORMAL
17
PUDAHUEL
16
PUENTE ALTO
15
PEÑALOLÉN
14
PROVIDENCIA
13
P. AGUIRRE CERDA (**)
12
MAIPÚ
11
ÑUÑOA
10
MACUL
9
LO PRADO
8
LO ESPEJO
7
LO BARNECHEA
LA FLORIDA
6
LA REINA
LA CISTERNA
5
LAS CONDES
INDEPENDENCIA
4
LA GRANJA
HUECHURABA (*)
3
LA PINTANA
ESTACIÓN CENTRAL
2
CONCHALÍ
1
EL BOSQUE (**)
CERRILLOS
0%
CERRO NAVIA
20%
30
31
32
33
34
Resto de Permisos
Fuente: Elaboración Propia, sobre la base de datos INE y MINVU, año 2006
TESIS
JORGE ALCAÍNO VARGAS
107
Efectos de las Normas de Excepción sobre la Planificación Urbana Comunal y sobre los Conflictos Urbanos
Gráfico 6
Superficie Acogida a Conjunto Armónico, respecto del total comunal (%)
100%
80%
60%
40%
28
29
VITACURA
27
SANTIAGO
26
SAN RAMÓN
25
SAN JOAQUÍN
24
SAN MIGUEL (**)
23
RENCA
22
SAN BERNARDO
21
RECOLETA (**)
20
QUILICURA
19
QUINTA NORMAL
18
PUDAHUEL
17
Superficie Acogida a Conjunto Armónico
PUENTE ALTO
16
PEÑALOLÉN
15
PROVIDENCIA
14
P. AGUIRRE CERDA (**)
13
MAIPÚ
12
ÑUÑOA
MACUL
11
LO PRADO
10
LO ESPEJO
9
LO BARNECHEA
8
LA REINA
7
LAS CONDES
6
LA GRANJA
5
LA PINTANA
LA FLORIDA
4
LA CISTERNA
3
INDEPENDENCIA
2
HUECHURABA (*)
CONCHALÍ
EL BOSQUE (**)
1
ESTACIÓN CENTRAL
CERRILLOS
0%
CERRO NAVIA
20%
30
31
32
33
34
Resto de Superficie Aprobada
Fuente: Elaboración Propia, sobre la base de datos INE y MINVU, año 2006
En el caso de los Conjuntos Armónicos, las comunas que destacan –en cuanto a la
enorme incidencia de la superficie de unos pocos permisos (por comparación de
gráficos 6 y 7)-, son Estación Central (19,05%-59,21%), Las Condes (15,38% 50,17%), Lo Barnechea (0,91% - 23,98%), Recoleta (7,41% - 67,22%), y Vitacura
(8,89% - 47,55%)
Gráfico 7
Permisos Acogidos a Fusión de Terrenos, respecto del total comunal
(%)
100%
80%
60%
40%
20%
0%
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
P ermiso s A co gido s a Fusió n de Terreno s
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
Resto de P ermiso s
Fuente: Elaboración Propia, sobre la base de datos INE y MINVU, año 2006
TESIS
JORGE ALCAÍNO VARGAS
108
Efectos de las Normas de Excepción sobre la Planificación Urbana Comunal y sobre los Conflictos Urbanos
Gráfico 8
Superficie Acogida a Fusión de Terrenos, respecto del total comunal (%)
100%
80%
60%
40%
Superficie Acogida a Fusión de Terrenos
27
28
29
VITACURA
26
SANTIAGO
25
SAN RAMÓN
24
SAN JOAQUÍN
23
SAN MIGUEL (**)
22
RENCA
21
SAN BERNARDO
20
RECOLETA (**)
19
QUILICURA
18
QUINTA NORMAL
17
PUDAHUEL
16
PUENTE ALTO
15
PEÑALOLÉN
14
PROVIDENCIA
13
P. AGUIRRE CERDA (**)
12
MAIPÚ
11
ÑUÑOA
10
MACUL
9
LO PRADO
8
LO ESPEJO
7
LO BARNECHEA
6
LA REINA
LA FLORIDA
5
LAS CONDES
LA CISTERNA
4
LA GRANJA
INDEPENDENCIA
3
LA PINTANA
HUECHURABA (*)
2
ESTACIÓN CENTRAL
1
CONCHALÍ
-40%
EL BOSQUE (**)
-20%
CERRILLOS
0%
CERRO NAVIA
20%
30
31
32
33
34
Resto de Superficie Aprobada
Fuente: Elaboración Propia, sobre la base de datos INE y MINVU, año 2006
Para el caso de los beneficios por Fusión de Terrenos, las comunas que más
destacan –también en cuanto a la incidencia de la superficie de unos pocos
permisos (diferencial entre porcentajes de gráficos 8 y 9)-, son Estación Central
(19,05%-59,21%), La Cisterna (7,5% - 52,65%), Macul (11,63% - 64,11%),
Recoleta (7,41% - 67,22%), y Vitacura (4,44% - 19,05%).
Como se habrá observado en el Gráfico 8 y en el Cuadro 5.2-1, el caso de San
Miguel presenta una situación bastante especial, ya que la superficie acogida al
beneficio por Fusión de Terrenos es muy superior a la superficie total aprobada en
la comuna que entregan los datos oficiales del INE para la misma comuna y en el
mismo periodo, situación que no se ha podido resolver, por cuanto se han tenido a
la vista las copias de los permisos respectivos, que dan cuenta que en efecto la
superficie acogida a esta norma en dicha comuna y periodo, es de 102.748,94 m2.
5.2.4.
Distribución y concentración de la aplicación de las 2 normas
a) Sobre la Cantidad de Permisos
La mayor cantidad de permisos acogidos a Conjunto Armónico, en términos
absolutos, se otorgaron en la comuna de Las Condes (con 18), seguido de lejos por
Recoleta (con 6), Huechuraba (con 5), y Estación Central y Vitacura (con 4 cada
una). Ver Gráfico 9.
Para el caso del beneficio por Fusión de Terrenos, la mayor cantidad de permisos
acogidos a esta norma se observó en Providencia (con 55), seguida por Ñuñoa
(con 48), Las Condes (con 14), San Miguel (con 9) y Recoleta (con 6). El resto de
las comunas en que se aplicó la norma es inferior a 5 permisos. Ver Gráfico 10.
TESIS
JORGE ALCAÍNO VARGAS
109
Efectos de las Normas de Excepción sobre la Planificación Urbana Comunal y sobre los Conflictos Urbanos
Gráfico 9
Número de Permisos de Edificación Acogidos a Conjunto Armónico año
2006
60
50
40
30
20
27
28
29
VITACURA
26
SANTIAGO
25
SAN RAMÓN
24
SAN JOAQUÍN
23
SAN MIGUEL (**)
22
RENCA
21
SAN BERNARDO
20
RECOLETA (**)
19
QUILICURA
18
QUINTA NORMAL
17
PUDAHUEL
16
PUENTE ALTO
15
PEÑALOLÉN
14
PROVIDENCIA
13
P. AGUIRRE CERDA (**)
12
MAIPÚ
11
ÑUÑOA
10
MACUL
9
LO PRADO
8
LO ESPEJO
7
LO BARNECHEA
LA FLORIDA
6
LA REINA
LA CISTERNA
5
LAS CONDES
INDEPENDENCIA
4
LA GRANJA
HUECHURABA (*)
3
LA PINTANA
ESTACIÓN CENTRAL
2
CONCHALÍ
1
EL BOSQUE (**)
CERRILLOS
0
CERRO NAVIA
10
30
31
32
33
34
Fuente: Elaboración Propia, sobre la base de datos INE y MINVU, año 2006
Gráfico 10
Número de Permisos Acogidos a Fusión de Terrenos por comuna año
2006
60
50
40
30
20
23
24
25
26
27
28
29
VITACURA
22
SANTIAGO
21
SAN RAMÓN
20
SAN JOAQUÍN
19
SAN MIGUEL (**)
18
SAN BERNARDO
17
RENCA
16
RECOLETA (**)
15
QUILICURA
14
QUINTA NORMAL
13
PUDAHUEL
PROVIDENCIA
12
PUENTE ALTO
PEÑALOLÉN
11
P. AGUIRRE CERDA (**)
10
ÑUÑOA
9
MAIPÚ
LA PINTANA
8
MACUL
LA GRANJA
7
LO PRADO
LA FLORIDA
6
LO ESPEJO
LA CISTERNA
5
LO BARNECHEA
INDEPENDENCIA
4
LA REINA
HUECHURABA (*)
3
LAS CONDES
ESTACIÓN CENTRAL
2
CONCHALÍ
1
EL BOSQUE (**)
CERRILLOS
0
CERRO NAVIA
10
30
31
32
33
34
Fuente: Elaboración Propia, sobre la base de datos INE y MINVU, año 2006
b) Sobre las Superficies Aprobadas
En cuanto a la superficie asociada a los Conjuntos Armónicos, en un primer lugar
se encuentra Las Condes, seguido de Recoleta, Vitacura, Santiago y Estación
Central. Providencia y Huechuraba presentan superficies muy similares. Ver
Gráfico 11.
En cuanto al beneficio por Fusión de Terrenos, en un primerísimo lugar se
encuentra Ñuñoa (por sobre los 571 mil m2), seguido de Providencia y Las Condes.
Las comunas de Macul, Recoleta y San Miguel superan levemente los 100.000 m2.
Ver Gráfico 12.
TESIS
JORGE ALCAÍNO VARGAS
110
Efectos de las Normas de Excepción sobre la Planificación Urbana Comunal y sobre los Conflictos Urbanos
Gráfico 11
Superficies Acogidas a Conjunto Armónico por comuna año 2006
600.000
500.000
400.000
300.000
200.000
27
28
29
VITACURA
26
SANTIAGO
25
SAN RAMÓN
24
SAN JOAQUÍN
23
SAN MIGUEL (**)
22
RENCA
21
SAN BERNARDO
20
RECOLETA (**)
19
QUILICURA
18
QUINTA NORMAL
17
PUDAHUEL
16
PUENTE ALTO
15
PEÑALOLÉN
14
PROVIDENCIA
13
P. AGUIRRE CERDA (**)
12
MAIPÚ
11
ÑUÑOA
10
MACUL
9
LO PRADO
8
LO ESPEJO
7
LO BARNECHEA
LA FLORIDA
6
LA REINA
LA CISTERNA
5
LAS CONDES
INDEPENDENCIA
4
LA GRANJA
HUECHURABA (*)
3
LA PINTANA
ESTACIÓN CENTRAL
2
CONCHALÍ
1
EL BOSQUE (**)
CERRILLOS
0
CERRO NAVIA
100.000
30
31
32
33
34
Fuente: Elaboración Propia, sobre la base de datos INE y MINVU, año 2006
Gráfico 12
Superficies Totales de Permisos de Obra Nueva por comuna año 2006
600.000
500.000
400.000
300.000
200.000
23
24
25
26
27
28
29
VITACURA
22
SANTIAGO
21
SAN RAMÓN
20
SAN JOAQUÍN
19
SAN MIGUEL (**)
18
SAN BERNARDO
17
RENCA
16
RECOLETA (**)
15
QUILICURA
14
QUINTA NORMAL
13
PUDAHUEL
PROVIDENCIA
12
PUENTE ALTO
PEÑALOLÉN
11
P. AGUIRRE CERDA (**)
10
ÑUÑOA
9
MAIPÚ
LA PINTANA
8
MACUL
LA GRANJA
7
LO PRADO
LA FLORIDA
6
LO ESPEJO
LA CISTERNA
5
LO BARNECHEA
INDEPENDENCIA
4
LA REINA
HUECHURABA (*)
3
LAS CONDES
ESTACIÓN CENTRAL
2
CONCHALÍ
1
EL BOSQUE (**)
CERRILLOS
0
CERRO NAVIA
100.000
30
31
32
33
34
Fuente: Elaboración Propia, sobre la base de datos INE y MINVU, año 2006
Resulta interesante observar estos datos a la luz de los totales oficiales que arrojan
los datos del INE en cuanto a permisos otorgados y superficies asociadas (Ver
Gráfico 16 pág. 117 y Gráfico 17 en pág. 117), en especial, llama la atención de la
Comuna de Santiago, que si bien presenta la mayor cantidad de m2 aprobados
como Obra Nueva en la comuna, sólo un pequeño porcentaje se haya acogido a las
normas analizadas. Ello se explica porque en dicha comuna gran parte de las
zonas del PRC no tienen limitación de alturas y constructibilidad, lo que no hace en
la práctica, aplicable los beneficios.
TESIS
JORGE ALCAÍNO VARGAS
111
Efectos de las Normas de Excepción sobre la Planificación Urbana Comunal y sobre los Conflictos Urbanos
c) Análisis comparativo por comuna
Al hacer un análisis comparativo de la aplicación de estas normas en las comunas
en que se aplicaron, nos encontramos con situaciones que llaman la atención,
como comunas en que se aplicó sólo una y no la otra184, o comunas en que la
cantidad de una supera a la otra, pero que dicha relación se revierte al analizar las
superficies asociadas. Ver Gráfico 13, Gráfico 14, e Ilustración 6.
Lo anterior, sumado al hecho de constatar que en unas se aplica mayormente una
que la otra, plantea una nueva interrogante, cual es determinar por qué sucede
esto, o cuáles son los factores que determinan que una norma se aplique más que
la otra en una misma comuna. A dichos cuestionamientos, intentaremos dar
respuesta en los subcapítulos siguientes.
Gráfico 13
Número de Permisos de Edificación Acogidos a Conjunto Armónico y
beneficio por Fusión de Terrenos, año 2006 por comuna
60
50
40
30
20
Permisos Acogidos a Conjunto Armónico
28
29
VITACURA
27
SANTIAGO
26
SAN RAMÓN
25
SAN JOAQUÍN
24
SAN MIGUEL (**)
23
RENCA
22
SAN BERNARDO
21
QUINTA
NORMAL
20
RECOLETA (**)
19
QUILICURA
18
PUDAHUEL
17
PUENTE ALTO
16
PROVIDENCIA
15
P. AGUIRRE
CERDA (**)
14
PEÑALOLÉN
13
MAIPÚ
12
ÑUÑOA
MACUL
11
LO PRADO
10
LO ESPEJO
9
LO BARNECHEA
8
LA REINA
7
LAS CONDES
6
LA GRANJA
5
LA PINTANA
4
LA FLORIDA
3
LA CISTERNA
2
INDEPENDENCIA
CONCHALÍ
EL BOSQUE (**)
1
ESTACIÓN
CENTRAL
HUECHURABA
(*)
CERRILLOS
0
CERRO NAVIA
10
30
31
32
33
34
Permisos Acogidos a Fusión de Terrenos
Fuente: Elaboración Propia, sobre la base de datos INE y MINVU, año 2006
184
Sólo Conjunto Armónico se observó sólo en Peñalolén, y sólo Beneficio por Fusión de Terrenos se observó en La Cisterna, La
reina, Macul, Ñuñoa y San Miguel.
TESIS
JORGE ALCAÍNO VARGAS
112
Efectos de las Normas de Excepción sobre la Planificación Urbana Comunal y sobre los Conflictos Urbanos
Gráfico 14
Superficies Acogidas a Conjunto Armónico y beneficio por Fusión de
Terrenos, por comuna año 2006, en m2
600.000
500.000
400.000
300.000
200.000
Superficies Acogidas a Conjunto Armónico
28
29
VITACURA
27
SANTIAGO
26
SAN RAMÓN
25
SAN JOAQUÍN
24
SAN MIGUEL (**)
23
RENCA
22
SAN BERNARDO
21
QUINTA
NORMAL
20
RECOLETA (**)
19
QUILICURA
18
PUDAHUEL
17
PUENTE ALTO
16
PROVIDENCIA
15
P. AGUIRRE
CERDA (**)
14
PEÑALOLÉN
13
MAIPÚ
12
ÑUÑOA
MACUL
11
LO PRADO
10
LO ESPEJO
9
LO BARNECHEA
8
LA REINA
7
LAS CONDES
6
LA GRANJA
5
LA PINTANA
4
LA FLORIDA
3
LA CISTERNA
2
INDEPENDENCIA
CONCHALÍ
EL BOSQUE (**)
1
ESTACIÓN
CENTRAL
HUECHURABA
(*)
CERRILLOS
0
CERRO NAVIA
100.000
30
31
32
33
34
Superficies Acogidas a Fusión de Terrenos
Fuente: Elaboración Propia, sobre la base de datos INE y MINVU, año 2006
Ilustración 6
Relación Aplicación Normas Conjunto Armónico v/s Fusión de Terrenos
Cantidad de Permisos
Superficies
F
Fuente: Elaboración Propia, sobre la base de datos INE y MINVU, año 2006
5.2.5.
Localización de la aplicación de las 2 normas
Tal como se mencionó, durante el año 2006, las dos normas sólo se aplicaron en 15 de
las 34 comunas (44,2%) del Gran Santiago, las que -como puede observarse en la
ilustración siguiente- se localizan básicamente en el sector oriente (desde Huechuraba
por el norte, hasta La Florida por el sur) y centro del Gran Santiago, incluyendo dos
extensiones: una hacia el sur, en las comunas de San Miguel y La Cisterna, y otra
hacia el poniente en la comuna de Estación Central.
TESIS
JORGE ALCAÍNO VARGAS
113
Efectos de las Normas de Excepción sobre la Planificación Urbana Comunal y sobre los Conflictos Urbanos
Ilustración 7
Comunas en las que se aplicó alguna de las 2 normas
Fuente: Elaboración Propia, sobre la base de datos INE y MINVU, año 2006
Respecto de los Conjuntos Armónicos, se observa que básicamente se aplicó en el
sector oriente de la capital, coincidente con lo que en términos socioeconómicos se ha
denominado el “cono de alta renta”, con las excepciones de Ñuñoa y La Reina, con un
claro predominio de Las Condes en cuanto a la cantidad de permisos y superficie
asociada.
Por otra parte, se puede observar que en el sector norte, específicamente en Recoleta
y Huechuraba (con 6 y 5 permisos respectivamente), esta norma fue más ocupada que
en comunas como Lo Barnechea, Vitacura e incluso Providencia.
Ilustración 8
Localización Comunas en que se aplicó Conjuntos Armónicos
Cantidad de Permisos
Superficies
Fuente: Elaboración Propia, sobre la base de datos INE y MINVU, año 2006
En lo que atañe a las normas sobre beneficio por Fusión de Terrenos, éstas se
ubicaron en prácticamente todas a las que se hizo mención en todo el sector oriente,
con la excepción de Peñalolén y Puente Alto.
TESIS
JORGE ALCAÍNO VARGAS
114
Efectos de las Normas de Excepción sobre la Planificación Urbana Comunal y sobre los Conflictos Urbanos
Ilustración 9
Localización Comunas en que se aplicó el Beneficio Fusión de Terrenos
Cantidad de Permisos
Superficies
Fuente: Elaboración Propia, sobre la base de datos INE y MINVU, año 2006
En este caso, en lo que a cantidad de permisos y superficie asociada se refiere, el
predominio se observa claramente en el centro del Gran Santiago, en las comunas de
Santiago y Ñuñoa, seguidas hacia el oriente por Las Condes, y hacia el norte por
Recoleta.
5.2.6.
Alturas de los proyectos acogidos a las dos normas
Se ha estimado interesante poder graficar la información extraída de los permisos de edificación
informados al MINVU en cuanto al promedio de alturas que la aplicación de estas normas
conlleva, en tanto puede ayudarnos a reflejar el volumen de los proyectos que se acogen a
ambas normas y su eventual impacto en la silueta de la ciudad, sumado al hecho de que –como
se verá más adelante en el Capítulo VI- la altura es una de las temáticas sensibles en los
conflictos urbanos.
Gráfico 15
Promedio de alturas (en Nº de pisos y orden decreciente) de edificios
acogidos a alguna de las 2 normas por comuna.
20
15
10
28
29
30
SAN RAMÓN
27
SAN JOAQUÍN
26
RENCA
25
SAN BERNARDO
24
QUILICURA
23
QUINTA NORMAL
22
PUDAHUEL
21
PUENTE ALTO
20
MAIPÚ
19
P. AGUIRRE CERDA (**)
18
LO PRADO
17
LO ESPEJO
16
LA GRANJA
15
LA PINTANA
14
INDEPENDENCIA
13
CONCHALÍ
12
EL BOSQUE (**)
11
CERRO NAVIA
10
LA REINA
9
CERRILLOS
8
PEÑALOLÉN
7
LO BARNECHEA
6
VITACURA
LAS CONDES
5
LA CISTERNA
PROVIDENCIA
4
LA FLORIDA
SAN MIGUEL (**)
3
HUECHURABA (*)
ESTACIÓN CENTRAL
2
MACUL
1
ÑUÑOA
SANTIAGO
0
RECOLETA (**)
5
31
32
33
34
Fuente: Elaboración Propia, sobre la base de datos INE y MINVU, año 2006
TESIS
JORGE ALCAÍNO VARGAS
115
Efectos de las Normas de Excepción sobre la Planificación Urbana Comunal y sobre los Conflictos Urbanos
Ilustración 10
Localización Alturas Promedio de edificios acogidos a alguna de las 2
normas
Comunas
Alturas
Fuente: Elaboración Propia, sobre la base de datos INE y MINVU, año 2006
La altura promedio que se informa en el Cuadro 5.2-1, y que se expresa en los
anteriores gráficos e ilustración, corresponde a la altura de los proyectos que se acogió
indistintamente a una u otra norma.
Se debe recordar, no obstante que sólo la norma de Conjunto Armónico es la que
otorga un mayor beneficio de altura de edificación.
5.2.7.
Relación con la actividad inmobiliaria
Para establecer alguna relación entre la aplicación de las normas en análisis y las
áreas de mayor dinamismo inmobiliario, se ha tomado en primer lugar, como dato
objetivo oficial, la información que proporciona el INE, respecto de la cantidad de
permisos otorgados, y la superficie que corresponde a cada comuna en el año 2006.
a) Edificación año 2006
En el Gráfico 16, se puede observar que no existe una correlación entre la cantidad
total de permisos aprobados por comuna, y la aplicación de alguna de las 2
normas, no obstante, sí puede observarse una cierta relación en lo que sucede en
las superficies asociadas a los permisos totales y a aplicación de las 2 normas, aún
cuando esta relación se pierde en la comuna de Santiago.
TESIS
JORGE ALCAÍNO VARGAS
116
Efectos de las Normas de Excepción sobre la Planificación Urbana Comunal y sobre los Conflictos Urbanos
Permisos Acogidos a Conjunto Armónico
Permisos Acogidos a Fusión de Terrenos
28
29
VITACURA
27
SANTIAGO
26
SAN RAMÓN
25
SAN JOAQUÍN
24
SAN MIGUEL (**)
23
RENCA
22
SAN BERNARDO
21
QUINTA
NORMAL
20
RECOLETA (**)
19
QUILICURA
18
PUDAHUEL
17
PUENTE ALTO
16
PROVIDENCIA
15
P. AGUIRRE
CERDA (**)
14
PEÑALOLÉN
13
MAIPÚ
MACUL
12
ÑUÑOA
LO PRADO
11
LO ESPEJO
10
LO BARNECHEA
9
LA REINA
8
LAS CONDES
7
6
LA GRANJA
5
LA PINTANA
4
LA FLORIDA
3
LA CISTERNA
2
INDEPENDENCIA
CONCHALÍ
EL BOSQUE (**)
1
ESTACIÓN
CENTRAL
HUECHURABA
(*)
CERRILLOS
180
160
140
120
100
80
60
40
20
0
Permisos de Edificación Obra Nueva, Totales otorgados por comuna
(fuente INE), y Permisos otorgados con Conjunto Armónico y beneficio
por Fusión de Terrenos, año 2006
CERRO NAVIA
Gráfico 16
30
31
32
33
34
Permisos Totales Otorgados
Fuente: Elaboración Propia, sobre la base de datos INE y MINVU, año 2006
Gráfico 17
Superficies aprobadas por comuna (fuente INE), y superficies con
Conjunto Armónico y beneficio por Fusión de Terrenos, año 2006
1.200.000
1.000.000
800.000
600.000
400.000
Superficies Acogidas a Conjunto Armónico
27
Superficies Acogidas a Fusión de Terrenos
28
29
VITACURA
26
SANTIAGO
25
SAN RAMÓN
24
SAN JOAQUÍN
23
SAN MIGUEL (**)
22
RENCA
21
SAN BERNARDO
20
RECOLETA (**)
19
QUINTA
NORMAL
18
QUILICURA
17
PUDAHUEL
16
PUENTE ALTO
15
PEÑALOLÉN
14
PROVIDENCIA
13
ÑUÑOA
MAIPÚ
12
P. AGUIRRE
CERDA (**)
MACUL
11
LO PRADO
10
LO ESPEJO
9
LO BARNECHEA
8
LA REINA
7
LAS CONDES
6
LA PINTANA
5
LA GRANJA
4
LA FLORIDA
3
LA CISTERNA
EL BOSQUE (**)
2
INDEPENDENCIA
CONCHALÍ
1
ESTACIÓN
CENTRAL
HUECHURABA
(*)
CERRO NAVIA
0
CERRILLOS
200.000
30
31
32
33
34
Total Aprobado
Fuente: Elaboración Propia, sobre la base de datos INE y MINVU, año 2006
b) Mercado inmobiliario habitacional
La información disponible hace una diferenciación en el mercado habitacional,
haciendo referencia básicamente al comportamiento de la venta de casas y de
departamentos.
En un Informe de la Consultora TINSA185, al referirse al total de unidades vendidas
en el Gran Santiago –que considera el total de casas y departamentos- destaca el
peso de la comuna de Santiago en la actividad inmobiliaria, que llega casi al 30%,
más que duplicando a Las Condes que aparece en segundo lugar.
185
Informe de Coyuntura 1er Trimestre 2007, pág 23, http://consultoria.tinsa.cl
TESIS
JORGE ALCAÍNO VARGAS
117
Efectos de las Normas de Excepción sobre la Planificación Urbana Comunal y sobre los Conflictos Urbanos
Sin embargo, al realizar la comparación respecto del monto asociado vendido en
UF, Las Condes supera a la comuna de Santiago a pesar de la diferencia en
unidades vendidas.
Otra observación interesante que efectúa este Informe, es que 8 de las 34 comunas
no registró actividad inmobiliaria durante todo el año 2006. Estas son: San Ramón,
Lo Prado, La Granja, Cerro Navia, El Bosque, La Pintana, Lo Espejo y Pedro
Aguirre Cerda.
Obviamente, y tal como ha quedado consignado en el Cuadro 5.2-1, ninguna de
estas comunas tuvo permisos acogidos a las 2 normas analizadas en esta
investigación.
Cuadro 5.2-2
Venta Total de Unidades Habitacionales, año 2006
Fuente: Informe de Coyuntura 1er Trimestre 2007, Consultora TINSA
i)
Mercado de departamentos en el Gran Santiago, año 2006
Conforme a la información publicada por La Nación186, entre enero y agosto de
2006, las ventas de departamentos en el Gran Santiago estuvo liderada por las
comunas de Santiago (con un 27%), seguida por Ñuñoa (con un 15%) y Las
Condes (con un 13%).
186
http://www.lanacion.cl/prontus_noticias/site/artic/20061009/pags/20061009192137.html , del Martes 10 de octubre de
2006
TESIS
JORGE ALCAÍNO VARGAS
118
Efectos de las Normas de Excepción sobre la Planificación Urbana Comunal y sobre los Conflictos Urbanos
La CChC por su parte, informó que el durante 2006187, el mercado de
departamentos mostró un fuerte dinamismo, con ventas que alcanzaron las 18.757
unidades que se concentraron en la comuna de Santiago Centro, con un 27,1% de
las ventas. A continuación se situaron Las Condes (15,6%), Ñuñoa (14,6%) y
Providencia (12,6%).
No obstante, el Informe de la Consultora TINSA188, si bien concuerda con la posición
de las mencionadas comunas, difiere en cuanto a los porcentajes asociados.
Cuadro 5.2-3
Venta Total de Departamentos, año 2006
Fuente: Informe de Coyuntura 1er Trimestre 2007, Consultora TINSA
187
188
http://www.cchc.cl/noticias/detalle.asp?id=315
Informe de Coyuntura 1er Trimestre 2007, pág 26, http://consultoria.tinsa.cl
TESIS
JORGE ALCAÍNO VARGAS
119
Efectos de las Normas de Excepción sobre la Planificación Urbana Comunal y sobre los Conflictos Urbanos
Ilustración 11
Localización Venta de Departamentos / Valores UF-m2
Fuente: Informe de Coyuntura 1er Trimestre 2007, Consultora TINSA
ii) Mercado de las casas en el Gran Santiago
En el mercado de las casas entre enero y agosto de 2006, según la información
publicada por La Nación ya referida, el primer lugar estuvo liderado por el grupo de
comunas conformado por Maipú, Cerrillos y Pudahuel, con un 38% de participación;
en tanto el segundo lugar lo ocupa Quilicura, y el tercero la comuna de Puente Alto
Según la CChC, el mercado de las casas mostró durante 2006189 un menor
dinamismo que el mercado de los departamentos, que en el Gran Santiago
estuvieron lideradas por el conjunto de las comunas de Maipú, Cerrillos y Pudahuel,
con un 46,5% de las ventas en el año. El segundo y tercer lugar lo ocuparon
Quilicura (17%) y Puente Alto (12,4%), respectivamente.
Por su parte, el Informe de la Consultora TINSA190, señala que las mayores
concentraciones se encuentran en Puente Alto, Quilicura, Maipú y Pudahuel, con
más de 1.000 unidades vendidas por comuna.
189
190
http://www.cchc.cl/noticias/detalle.asp?id=315
Informe de Coyuntura 1er Trimestre 2007, pág 24, http://consultoria.tinsa.cl
TESIS
JORGE ALCAÍNO VARGAS
120
Efectos de las Normas de Excepción sobre la Planificación Urbana Comunal y sobre los Conflictos Urbanos
Cuadro 5.2-4
Venta Total de Casas, año 2006
Fuente: Informe de Coyuntura 1er Trimestre 2007, Consultora TINSA
Ilustración 12
Localización Venta de Casas / Valores UF-m2
Fuente: Informe de Coyuntura 1er Trimestre 2007, Consultora TINSA
iii) Proyecciones del Mercado Habitacional en el Gran Santiago
La información antes señalada, tanto para el global del mercado habitacional, como
respecto de la venta de departamentos y casas, es concordante con lo que
TESIS
JORGE ALCAÍNO VARGAS
121
Efectos de las Normas de Excepción sobre la Planificación Urbana Comunal y sobre los Conflictos Urbanos
experimentó el mercado durante 2007, tal como lo expresan los gráficos e
ilustraciones contenidos en el Informe de la Consultora “Collect Investigaciones de
Mercado”191.
Gráfico 18
Distribución Comunal de Ventas 2do. trimestre 2007
Fuente: Collect Investigaciones de Mercado, 2007
Ilustración 13
Distribución Geográfica de Proyectos Habitacionales en el Gran
Santiago, a Junio de 2007
Fuente: Collect Investigaciones de Mercado, 2007.
191
192
www.collect.cl
TESIS
JORGE ALCAÍNO VARGAS
122
Efectos de las Normas de Excepción sobre la Planificación Urbana Comunal y sobre los Conflictos Urbanos
Gráfico 19
Concentración de la Oferta en Unidades Habitacionales por Comuna
Fuente: Collect Investigaciones de Mercado, 2007
iv) Alturas en los proyectos en ejecución en el Gran Santiago durante 2006
Por las razones expresadas en el subcapítulo 5.2.6, Alturas de los proyectos
acogidos a las dos normas, parece interesante conocer el comportamiento general
de esta variable.
En una noticia publicada en el diario La Tercera del 04.02.07 (ver en Anexos, punto
10.5.3, Ficha de Noticias de Interés General) se da cuenta de la cantidad de
proyectos de edificios de viviendas que estaban en ejecución durante el año 2006
en las diferentes comunas. Dicha información se plasmó en la siguiente Ilustración.
Ilustración 14
Cantidad de proyectos en altura, en construcción durante 2006
Fuente: Elaboración propia sobre base de datos Informe Collect, año 2006,
publicados en el Diario La Tercera el 04 de febrero de 2007.
192
El informe, señala que para esta medición se visitaron un total de 947 proyectos habitacionales de los cuales 850 proyectos
corresponden a proyectos con oferta anterior al segundo trimestre, y 97 proyectos corresponden a nuevos proyectos
incorporados durante el segundo trimestre.
TESIS
JORGE ALCAÍNO VARGAS
123
Efectos de las Normas de Excepción sobre la Planificación Urbana Comunal y sobre los Conflictos Urbanos
5.3.-
Conclusiones y Comentarios
ƒ
Claramente, la norma que otorga beneficios por Fusión de Terrenos se aplicó en
mayor intensidad que la de Conjunto Armónico, tanto en número de Permisos,
como en superficie asociada.
Lo anterior, se explica por la naturaleza de las normas. La de Fusión de Terrenos,
si bien es menos compleja y exigente que la de Conjunto Armónico, y los beneficios
que otorga, también son menores a los que aquél otorga.
ƒ
Los factores que incidirían en por qué primó una por sobre la otra en las diferentes
comunas, se explica en gran medida en la razón explicada en el punto anterior en
los casos en que imperó la norma de Fusión de Terrenos. Para el caso donde
prevaleció la de Conjunto Armónico, la única explicación posible es que existe una
evaluación costo-beneficio favorable.
Con todo, no se puede eludir que existen otras variables que también incidirían en
uno u otro sentido, dado que nos encontramos con una amplia variedad de
comunas, con diferentes realidades territoriales (con mayor o menor dinamismo
inmobiliario, valores del suelo diferentes, terrenos susceptibles o no de ser
fusionados, normativas en sus planes reguladores que no hacen necesaria,
dificultan o excluyen la aplicación de alguna de las 2 normas, e incluso variables
muy difíciles de ponderar, como los diferentes criterios con que se aplican las
normas locales y nacionales por parte de los equipos profesionales municipales193).
ƒ
En las comunas en que se aplicaron las 2 normas, la cantidad de permisos tuvo
mucha menor incidencia en el total, comparada con las superficies asociadas a
dichos permisos. El caso más extremo tanto para el beneficio por Fusión de
Terrenos como para Conjunto Armónico, lo representa Recoleta, donde un 7,41%
de los permisos se acogieron a las 2 normas, en circunstancias que la superficie
asociada a esos permisos, representó el 67,22% de la superficie total aprobada en
la comuna. Esto puede tener una doble lectura:
Por una parte es atractivo para las comunas con grandes proyectos, en especial en
cuanto a una alta incidencia en los ingresos municipales por conceptos de
derechos, que conforme a la normativa son ingresos propios.
Por otro lado, en lo que se refiere a la planificación urbana, este tipo de proyectos –
que se acoge a las normas de excepción- sobrepasa los máximos permitidos por
los Planes Reguladores Comunales, los que, para inhibir la utilización de dichas
normas de excepción, sólo pueden acudir a dos mecanismos que no siempre se
ven como beneficiosos, cuales son el ofrecer mayores beneficios con menores
exigencias –como ocurre en el caso de Recoleta-, o liberando absolutamente las
restricciones en constructibilidad o altura máxima –como ocurre en algunas zonas
193
A diferencia de lo que ocurre en las comunas de Estación Central y Recoleta, en la comuna de Las Condes por ejemplo, al
analizar los Permisos de Edificación, nos encontramos con que en ninguno de ellos se consignó la aplicación simultánea de las
dos normas, situación que de acuerdo a lo informado por los profesionales de la DOM obedece a que se tiene la idea que ello no
es posible, es decir, un permiso sólo podría acogerse o a Conjunto Armónico o a Fusión de Terrenos y no a ambas. Esta
situación queda claramente descartada al analizar el artículo 63 de la LGUC, y la condición de Dimensión (Nº 1 letra c) del
artículo 2.6.4. de la OGUC, que vinculan ambas normas. La simultaneidad se puede producir entonces cuando por efecto de la
Fusión de Terrenos se califica en la calidad de Conjunto Armónico y se obtienen beneficios mayores a los que podría optar por
aplicaci´çon del artículo 63 de la LGUC por Fusión de Terrenos.
TESIS
JORGE ALCAÍNO VARGAS
124
Efectos de las Normas de Excepción sobre la Planificación Urbana Comunal y sobre los Conflictos Urbanos
de Santiago y Ñuñoa-, cuestión que no todas las comunas están dispuestas a
hacer, entre otras razones, por los costos políticos asociados a los conflictos con la
ciudadanía.
ƒ
La localización de la aplicación de estas normas de excepción, ubicadas
preponderantemente en el sector oriente y centro del Gran Santiago, está
relacionada con los factores que determinan un mayor dinamismo en el mercado
inmobiliario, sea éste consolidado, o emergente, vinculado específicamente con el
mercado de departamentos, que se expresa en edificios en altura.
ƒ
En el resto de las comunas su aplicación ha sido nula, aún cuando en sus territorios
se puedan aplicar las 2 normas de excepción, pero donde el mercado inmobiliario
está enfocado básicamente al mercado de casas y proyectos en extensión urbana.
ƒ
Por otra parte, el factor de localización, o distribución geográfica de la aplicación de
las 2 normas en el año 2006, no sólo se corresponde con aquellas áreas en que se
observó mayor dinamismo en el mercado inmobiliario -específicamente con el
mercado de departamentos-, sino que también dicha localización está condicionada
a la naturaleza o tratamiento de las Normas Urbanísticas en los PRC.
Así por ejemplo, en el caso de la comuna de Santiago, que se presenta como una
de las comunas con mayor dinamismo inmobiliario –con la mayor cantidad de m2
construidos, la mayor concentración de la oferta en materia de unidades
habitacionales, la mayor cantidad de edificios en altura en construcción el año 2006
y valores de suelo por sobre el promedio-, la aplicación de las normas de excepción
analizadas en esta investigación no representan un atractivo, dado que su Plan
Regulador no tiene, mayoritariamente, limitaciones en cuanto a alturas y
constructibilidad.
En otras palabras, con en el caso de Santiago se evidencia que, existan o no las
normas nacionales que otorgan mayores beneficios, igualmente el mercado
inmobiliario verá atractivo construir proyectos en la comuna. Es decir, la comuna no
necesita de este tipo de incentivos para atraer la inversión, si existen, mejor para el
desarrollador inmobiliario, porque mayor es la rentabilidad que se obtenga.
ƒ
TESIS
Contrario a lo anterior, el hecho que los PRC ofrezcan mayores beneficios que las 2
normas de excepción -como ocurre en las comunas de Recoleta, San Joaquín y
Puente Alto-, ello por sí solo no atrae la inversión de grandes proyectos.
JORGE ALCAÍNO VARGAS
125
Efectos de las Normas de Excepción sobre la Planificación Urbana Comunal y sobre los Conflictos Urbanos
VI.
CONFLICTOS URBANOS EN EL GRAN SANTIAGO
En este capítulo interesa dimensionar el grado de incidencia que tiene la aplicación de las 2
normas de excepción en los temas de interés urbano y en los conflictos que de ellos se puedan
identificar, así como determinar cuáles son las temáticas sensibles que eventualmente pueden
ser afectadas por las mencionadas normas.
Parte del trabajo se concentra básicamente en análisis de prensa y en la identificación de
grupos organizados que han aparecido a raíz de conflictos concretos, y contempla diversos
análisis cuantitativos y cualitativos.
Para lograr dicho propósito, se utilizará una metodología muy simple, pero no por ello menos
intensa, que por constituir parte de los objetivos, se irá explicando paso a paso.
Partiremos efectuando un análisis cuantitativo en la prensa escrita de aquellas noticias de
interés urbano –en general-, que no necesariamente representen un conflicto, y posteriormente
se focalizará en dos áreas en particular, referidas a la Planificación Urbana Comunal y a los
Permisos de Edificación. Adicionalmente, en estas dos áreas se realizará un análisis cualitativo
de la selección de noticias, momento en el cual es posible identificar, tal como se observará más
adelante, cuáles son los temas que representan un conflicto.
Dentro de estas dos áreas, buscaremos alguna referencia a las normas analizadas.
Finalmente, se presentan los grupos identificados en el periodo de análisis, y las temáticas a las
que se han vinculado.
No se puede dejar de mencionar que si bien es cierto que los análisis de prensa pueden ser un
buen indicador de los temas de interés urbano presentes, existe el riesgo de que no reflejen
precisamente los temas que interesan a la gente, a la comunidad o a la mayoría, porque bien
puede ser sólo la puesta en escena de los temas que interesan a los grupos formadores de
opinión representados en las grandes empresas periodísticas, tal como lo expresó Patricio
Herman -protagonista de la mayoría de los temas noticiosos en las áreas de los PRC y de los
Permisos de edificación- en la “Entrevista efectuada a Don Patricio Herman P., el día 31 de
diciembre de 2007.”, contenida en los Anexos, punto 10.2.3 de este documento. Esto se plantea
como un interesante tema, pero digno de una investigación específica.
6.1.-
Análisis de prensa sobre conflictos urbanos
6.1.1.
Metodología y Resultados Preliminares
Se requiere definir en primer término un universo de “temas de interés” en el ámbito urbano, la
definición de los medios de información a utilizar, una metodología de filtro o selección de
noticias, para luego referirse a temáticas más relacionadas.
Para ello se utilizará como base de información, la Base de Datos del MINVU, cuyo
Departamento de Comunicaciones selecciona diariamente las noticias de todos los diarios del
día, tanto de medios escritos como digitales. Estos recortes, son digitalizados por dicho
organismo y se traspasan a un archivo digital, el que finalmente es puesto a disposición de todo
el Ministerio a través de la Intranet, a modo de circulación restringida.
De acuerdo a lo informado por dicho Departamento de Comunicaciones, la selección no excluye
a priori ningún medio de prensa que no sea diario, y se incorporan todos los recortes, aún
cuando la noticia sea la misma y se repita en diferentes medios. Las temáticas seleccionadas
TESIS
JORGE ALCAÍNO VARGAS
126
Efectos de las Normas de Excepción sobre la Planificación Urbana Comunal y sobre los Conflictos Urbanos
obviamente se vinculan con materias propias del Ministerio, y consideran principalmente las
siguientes áreas:
▪
▪
▪
▪
▪
▪
▪
▪
▪
Vivienda
Obras compartidas con el Ministerio de Obras Públicas
Proyectos y materias compartidas con municipalidades
Pobreza
Desarrollo Urbano
Ciudad
Parque Metropolitano
Transantiago
Desarrollo Inmobiliario
Para efectos de esta investigación, la información contenida en esta Base de datos del MINVU
constituirá el universo total de las Temáticas de Interés Urbano
a) Universo de noticias
Se contabilizaron todos los recortes de todas las selecciones del MINVU entre los meses de
mayo y diciembre de 2006 y entre enero y abril de 2007 (completando un año)194, incluyendo
recuadros relacionados al margen, cartas al director, y excluyendo todo lo que no fuera noticia,
tales como avisos de licitaciones o inserciones del MINVU. Este primer ejercicio nos entrega el
universo total de noticias, que arroja un total de 5.111, que nos servirá para dimensionar los
temas que interesan. El detalle se encuentra en el siguiente cuadro y gráfico.
Cuadro 6.1-1
Recortes de Prensa Escrita: Nº de Noticias por Día y Mes, durante el
Periodo de 1 Año, a contar del mes de Mayo de 2006
DÍA
AÑO
MES
1
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
12
11
8
14
4
3
7
4
22
4
14
3
3
19
8
10
9
21
12
6
6
5
13
29
30
3
31
13
18
23
2
16
27
12
15
11
22
1
4
3
4
19
8
19
11
13
3
4
3
4
16
13
26
12
29
32
4
4
26
27
7
21
2
6
7
5
28
13
30
4
4
1
2
38
7
Agosto
1
4
21
12
5
46
2
3
1
13
3
13
18
20
17
3
28
18
7
18
25
15
19
2
18
18
19
20
5
24
Septiembre
40
31
51
4
5
2
6
2
12
19
6
9
2
6
3
25
18
11
7
12
5
36
13
17
21
12
4
21
24
10
Octubre
10
2
12
19
7
18
19
16
38
19
24
23
15
30
6
28
20
18
8
20
22
5
30
21
5
22
6
15
2
4
8
12
14
5
12
5
12
15
15
19
7
9
16
7
12
18
12
13
4
27
19
11
11
14
13
21
12
13
11
18
15
9
8
4
11
9
1
9
1
7
15
14
18
14
3
2
4
5
9
15
18
7
19
319
6
2
4
22
34
21
390
11
11
13
Enero
7
9
10
22
Febrero
24
25
48
37
9
12
11
6
16
13
10
18
11
22
11
14
26
6
18
15
14
15
6
15
31
47
13
42
2
12
20
37
30
12
12
22
43
28
19
36
17
35
310
16
414
5
423
434
16
337
642
9
12
12
28
23
14
17
13
25
30
30
8
17
15
14
14
10
16
16
17
20
24
24
19
44
12
13
12
13
9
Abril
27
17
13
21
21
20
15
33
3
14
3
18
19
16
25
19
17
17
24
14
22
32
29
26
18
32
17
22
27
6
17
587
TOTAL
5,111
Promedio mensual:
Lamentablemente, al inicio de este trabajo ya no estaban disponibles los archivos con los recortes de enero a abril de 2006, por lo
que no fue posible hacer coincidir este periodo con el utilizado para la información de los Permisos de Edificación, no obstante,
se estima que los eventuales conflictos provocados por el otorgamiento de uno de estos Permisos, no se producen
inmediatamente después de otorgados, sino que generalmente los conflictos comienzan a hacerse presentes, una vez que ya se
han iniciado las obras de demolición y edificación.
TESIS
463
Marzo
Fuente: Elaboración propia sobre la Base de Datos del MINVU, años 2006 y 2007
194
245
18
17
24
SUB
TOTAL
15
Diciembre
18
28
12
Noviembre
15
27
Julio
Junio
2006
3
11
Mayo
2007
2
JORGE ALCAÍNO VARGAS
127
547
425.9
Efectos de las Normas de Excepción sobre la Planificación Urbana Comunal y sobre los Conflictos Urbanos
Gráfico 20
Noticias por Mes, Mayo de 2006 a abril de 2007
2006
Abril
Marzo
Febrero
Enero
Diciembre
Noviembre
Octubre
Septiembre
Agosto
Julio
Junio
Mayo
700
600
500
400
300
200
100
0
2007
Fuente: Elaboración propia sobre la Base de Datos del MINVU, años 2006 y 2007
b) Clasificación de Noticias
El segundo procedimiento que se utilizó, fue clasificar cada una de las noticias o
recortes de la base de datos, las que se fueron agrupando -en la medida que iban
apareciendo cronológicamente- en 8 grandes áreas. Con lo anterior se llegó a un
total de 102 temas noticiosos.
Para ello, se consideró la cantidad de apariciones del tema o noticia por día en la
prensa escrita, adquiriendo mayor peso visual mientras más noticias concentraba
(diferenciado por colores cada vez más intensos). Se aclara en todo caso, que la
selección de los recortes de prensa del MINVU puede haber omitido algún medio
que trató el tema, no obstante, se estima que dicha omisión (no voluntaria) no
incidirá mayormente en el análisis.
Las 8 grandes áreas mencionadas son las siguientes:
▪
▪
▪
▪
▪
▪
▪
▪
Planes Reguladores Comunales
Permisos de Edificación Cuestionados
Uso del Suelo Urbano
Energía, Infraestructura y Equipamiento
Medio Ambiente
Social y Vivienda
Mercado del Suelo
Varios
Todo este proceso, ha quedado detallado en el Cuadro 6.1-2
Concentración de Noticias.
TESIS
JORGE ALCAÍNO VARGAS
Clasificación
y
128
Efectos de las Normas de Excepción sobre la Planificación Urbana Comunal y sobre los Conflictos Urbanos
Cuadro 6.1-2
TESIS
Clasificación y Concentración de Noticias
JORGE ALCAÍNO VARGAS
129
Efectos de las Normas de Excepción sobre la Planificación Urbana Comunal y sobre los Conflictos Urbanos
TESIS
JORGE ALCAÍNO VARGAS
130
Efectos de las Normas de Excepción sobre la Planificación Urbana Comunal y sobre los Conflictos Urbanos
c) Análisis cuantitativos de los datos
Una vez efectuada la clasificación de noticias se procedió a efectuar diversos
análisis cuantitativos, a fin de determinar las temáticas más predominantes donde
es posible observar en primer lugar (en el Cuadro 6.1-2
Clasificación
y
Concentración de Noticias), la duración o persistencia del tema en los medios de
comunicación, la intensidad o concentración de la noticia, y finalmente los ciclos de
las mismas.
Luego se comparó el peso específico de cada una de las áreas, respecto del
universo total, y del total clasificado, poniendo atención especial en dos áreas, que
nos acercarán al tema de interés relacionado con las dos normas. Dichas áreas
son: Planes Reguladores Comunales y Permisos de Edificación Cuestionados.
d) Análisis cualitativo de la información
Una vez dimensionada la participación de estas dos grandes áreas, respecto de los
totales, se procedió a un análisis cualitativo de cada uno de los temas que la
componían. Para ello, se efectuó un resumen de cada una de las noticias en orden
cronológico por tema, en las cuales se consignó la temática central de la noticia.
(Este trabajo se puede observar en el Anexo 5: Resumen de Noticias, en pág. 205)
Posteriormente, para ambas áreas, se hizo una revisión detallada de cada noticia y
se extrajeron de ellas las materias abordadas, las que luego se separaron en 3
grupos:
▪ “Condiciones que se destacan en el conflicto”
▪ “Atributos que se verían afectados o resaltados por la realización o no del
proyecto”
▪ “Relación con 2 normas”
6.1.2.
Temáticas predominantes observadas en general
Del Cuadro 6.1-2, es posible hacer diversas reflexiones, dado que viene a ser lo que en
medicina equivaldría a un electrocardiograma, que muestra el comportamiento de las
pulsaciones del paciente. En este caso, es la toma de pulso de las noticias.
Este cuadro permite observar a simple vista la concentración y persistencia de noticias.
Es decir, mientras más noticias por día, más oscura la mancha, y mayor debate.
Mientras más extensa en el tiempo es esta mancha, mayor impacto y presencia como
tema de opinión pública.
Así por ejemplo, destaca en un primerísimo lugar el tema Transantiago, que superó
con creces a todos los demás temas en cuanto a la cantidad de noticias que sumó, aún
cuando claramente a partir de febrero de 2007 -fecha que entró en operación el nuevo
sistema de transporte de Santiago-, su presencia y concentración es aún más
significativa.
Se observan también, otras temáticas que si bien no tienen una duración extensa en el
tiempo, son intensas. En dicha situación se encuentran el “Comercio sexual en el barrio
El Golf”, el “Puente sobre el Canal de Chacao”, y la “Explosión en la zona patrimonial
de Valparaíso”, que implicaron en su momento un fuerte debate en torno a cada uno de
TESIS
JORGE ALCAÍNO VARGAS
131
Efectos de las Normas de Excepción sobre la Planificación Urbana Comunal y sobre los Conflictos Urbanos
ellos, debate que en la mayoría de los casos -como claramente se observa para la
“Explosión en la zona patrimonial de Valparaíso”-, abre o intensifica otros temas de
discusión (Patrimonio en términos generales). Este tipo de temas noticiosos implican
un alto sentido coyuntural.
Existen otros temas en cambio, que si bien no representan una gran intensidad, sí
tienen mucha presencia y persistencia en el tiempo. Es el caso de los temas de
“Mercado de la Vivienda y Créditos Hipotecarios”, “Mercado inmobiliario y Grandes
Proyectos Inmobiliarios”, y el de “Infraestructura, Transporte y Concesiones en
general”. En estos casos, donde la “mancha” es más amarilla, dice relación en gran
medida, a que no corresponden a un tema o caso puntual, y se refieren más bien a
temas genéricos que no representan, por lo general, un conflicto.
Llama la atención, que el tema relacionado con el “Patrimonio en Santiago y regiones”,
que se encuentra en la categoría anterior, aunque con menor presencia, sobresalga
respecto de otros temas como son aquellos que nos interesan, como son los
relacionados con la planificación urbana comunal, o con los efectos o impactos de la
construcción agrupados en los “Permisos de Edificación cuestionados”.
La información de este cuadro y de lo analizado, especialmente la sumatoria total de
noticias por tema en el periodo total, la hemos traspasado a un gráfico (Gráfico 23),
pero para evitar la distorsión que produce el efecto Transantiago, se dividió en 2
gráficos (Gráfico 23 y Gráfico 24), uno de abril a diciembre de 2006, y otro de enero a
abril de 2007. Estos 3 gráficos contienen el total de temas que son 102.
TESIS
JORGE ALCAÍNO VARGAS
132
Efectos de las Normas de Excepción sobre la Planificación Urbana Comunal y sobre los Conflictos Urbanos
Gráfico 21
Cantidad de Noticias Publicadas por tema, entre Mayo y Diciembre de
2006
P l anes Regul ador es Comunal es (gener al )
P l anes Regul ador es Comunal es (Fuer a de Sant i ago)
P l an Regul ador de Ñuñoa
P l an Regul ador de Sant i ago
P l an Regul ador de Huechur aba
P l an Regul ador de Recol et a
P l an Regul ador Lo B ar nec hea
P l an Regul ador La Fl or i da
P l an Regul ador V i t acur a (E . de B al aguer y Ot r os)
P l an Regul ador P r ovi denci a (P . V al di v i a Nor t e y gener al )
P l an Regul ador San M i guel
P er mi sos de edi f i caci ón (E n gener al )
Spor t i ng (V i ña del M ar )
E di f i c i o T er r i t or i a 3000 (Las Condes)
St a. Rosa (Las Condes)
E di f i ci o en Condomi ni o P za. Y ol anda (Las Condes)
E di f i c i o Car menci t a (Las Condes)
E di f i c i o Feder ac i ón Rusa (Las Condes)
E di f i c i o Cor pbanca (Las Condes)
E di f i c i o Cost aner a Cent er (P r ovi denc i a)
E di f i ci o en al t ur a (Concón)
E di f i c i o en Cer r os San Lui s y A l var ado (Las Condes)
P r oy ec t o en P l az a Las Li l as (P r ovi denc i a)
B i cent enar i o, P or t al B i cent enar i o / A er opuer t o Los Cer r i l l os
M al l en Ñuñoa (P aul mann y dueños A pumanque)
M al l en Las Condes
M al l en San B er nar do
M al l en P l az a Col ón, La Rei na
M al l en E st Cent r al
M al l en Chi cur eo
Zonas de r i esgo por i nundaci ón, mar emot os , s i smos A y sén u ot r o (V i vi endas en Lo B ar nechea y gr al )
Comer ci o Sexual en E l Gol f (B ar r i o Roj o)
Us o E di f i ci o Di ego P or t al es
M egat or r es (Cos t aner a Cent er y P or t ada de V i t ac ur a)
E l i mi nac i ón del P as eo A humada
Ley de P l ani f i c ac i ón Ur bana
P ensando l a Ci udad
E x pans i ón Ur bana de Sant i ago, y ot r as ci udades P RM S, P RDU y P RI
B ar r i os T r adi ci onal es
P at r i moni o en Sant i ago y r egi ones , B ar r i os
E x pl osi ón en Zona P at r i moni al de V al par aís o
M apocho navegabl e, M apocho bor des , M apoc ho Li mpi o
Gr andes pr oy ec t os ur banos
Cas i nos
E ner gía, r epr es as, cent r al es A ys én (V er ant es)
P l ant a M et r ogas pr opano en P eñal ol én
I nf r aest r uct ur a, T r anpor t e y Concesi ones (gener al , sani t ar i as, col ec t or es, P uer t os, cobr os aut opi st as)
Car r et er a A ust r al , P ar que P umal ín
P ar ques Ur banos
P r oyect os ur banos c omunal es (St go, Recol et a, P r ovi denci a, Coqui mbo, Sant i ago, Las Condes)
E s t ac i onami ent os s ubt er r áneos muni ci pal es
V es puci o Or i ent e ¿Subt er r ánea?
Cos t aner a Sur ¿Subt er r ánea?
Cost aner a Nor t e
A c ces o Sur
T únel Cer r o San Cr i st óbal , Sal t o-K ennedy, La P i r ámi de, Radi al Nor -or i ent e
T r aspor t e Ur bano e I nt er ur bano, M et r o, B i ot r en, T r ans val par aíso (No T r ansant i ago)
T r ansant i ago
E FE y ot r os Fer r oc ar r i l es
Nuevos A er opuer t os y A er ódr omos (E l M ont e, Qui nt er o, I qui que)
P uent es en gener al (Lonc omi l l a, Reñac a, Concón, ot r os)
P uent e Canal del Chacao y P l an Chi l oé
Cement er i os
Cal l es, mant enc i ones , est ándar , hoyos
P avi ment aci ones A l ameda
Hundi mi ent o A l ameda
T únel M anquehue
Cont ami nac i ón en Sant i ago
T emas ambi ent al es en gener al (ver t eder os ahor r o ener gía y ot r os)
P ascual ama
Segur i dad, del i ncuenci a en vi v i enda y ci udad
Campament os y al l egados
V i vi enda Soci al (gener al , déf i ci t , T echo par a Chi l e, condomi ni os)
Cas as Chubi
Cas as E nanas (en M al l oa y M ac hal í)
Cas as Copev a
Denunci as por mal a cal i dad vi v i endas (gener al )
Cal i dad de l as V i vi endas Soc i al es y cl ase medi a
Demol i ci ón de vi v i endas por mal a cal i dad
Nueva P ol ít i c a Habi t aci onal y Ur bana, P r oyect o Ley i nt egr aci ón Soc i al
Deudor es habi t aci onal es
CONA DI
OK UP A S
Nueva Ley del M ono
E st af as i nmobi l i ar i as (E ur ol at i na y ot r os)
B ar r i os e I nt er v enci ón 200 B ar r i os , Chi l e-B ar r i o
P uebl os or i gi nar i os
P obr ez a, Des ar r ol l o Humano, Cos t o de v i da, Chi l e Sol i dar i o, Cal i dad de V i da
Fi cha CA S, P r ot ecc i ón Soc i al , pr ogr amas
Reaval úos, cont r i buci ones, I P C, Conser v ador es B s Rs
Fr anqui c i a I V A a i nmobi l i ar i as, y P r opues t a par a el i mi nar l a
M er c ado de l a V i vi enda y Cr édi t os Hi pot ecar i os
M er c ado I nmobi l i ar i o y gr andes pr oy ec t os i nmobi l i ar i os
Compr a y v ent a de t er r enos y edi f i c i os embl emát i cos
E sc asez y val or es de suel o Ur bano
Des cent r al i zaci ón, Gobi er nos Loc al es, Compet i t i v i dad, P I B
Nuevas Regi ones
Comi t é Ci udad y T er r i t or i o
Fi s cal i zaci ón nor mas y pr obl emas c on y en edi f i ci os
A ut omovi l i s t as y Ci cl i s t as , P ar que A ut omot r i z
Recl amos v ar i os de vec i nos
V ec i nos al A t aque
0
20
40
60
80
100
120
140
160
180
200
Fuente: Elaboración propia sobre la Base de Datos del MINVU, años 2006 y 2007
TESIS
JORGE ALCAÍNO VARGAS
133
Efectos de las Normas de Excepción sobre la Planificación Urbana Comunal y sobre los Conflictos Urbanos
Gráfico 22
Cantidad de Noticias Publicadas por tema, entre Enero y Abril de 2007
P l anes Regul ador es Comunal es (gener al )
P l anes Regul ador es Comunal es (Fuer a de Sant i ago)
P l an Regul ador de Ñuñoa
P l an Regul ador de Sant i ago
P l an Regul ador de Huechur aba
P l an Regul ador de Recol et a
P l an Regul ador Lo B ar nec hea
P l an Regul ador La Fl or i da
P l an Regul ador V i t acur a (E . de B al aguer y Ot r os)
P l an Regul ador P r ovi denci a (P . V al di vi a Nor t e y gener al )
P l an Regul ador San M i guel
P er mi s os de edi f i c ac i ón (E n gener al )
Spor t i ng (V i ña del M ar )
E di f i c i o T er r i t or i a 3000 (Las Condes)
St a. Ros a (Las Condes)
E di f i ci o en Condomi ni o P z a. Y ol anda (Las Condes)
E di f i ci o Car menc i t a (Las Condes)
E di f i c i o Feder aci ón Rus a (Las Condes)
E di f i ci o Cor pbanc a (Las Condes)
E di f i c i o Cos t aner a Cent er (P r ov i denc i a)
E di f i c i o en al t ur a (Concón)
E di f i c i o en Cer r os San Lui s y A l v ar ado (Las Condes)
P r oy ec t o en P l aza Las Li l as (P r ov i denc i a)
B i c ent enar i o, P or t al B i cent enar i o / A er opuer t o Los Cer r i l l os
M al l en Ñuñoa (P aul mann y dueños A pumanque)
M al l en Las Condes
M al l en San B er nar do
M al l en P l aza Col ón, La Rei na
M al l en E s t Cent r al
M al l en Chi cur eo
Zonas de r i esgo por i nundac i ón, mar emot os, si s mos A y sén u ot r o (V i vi endas en Lo B ar nec hea y gr al )
Comer ci o Sex ual en E l Gol f (B ar r i o Roj o)
Uso E di f i c i o Di ego P or t al es
M egat or r es (Cos t aner a Cent er y P or t ada de V i t ac ur a)
E l i mi naci ón del P aseo A humada
Ley de P l ani f i caci ón Ur bana
P ens ando l a Ci udad
E xpansi ón Ur bana de Sant i ago, y ot r as c i udades P RM S, P RDU y P RI
B ar r i os T r adi c i onal es
P at r i moni o en Sant i ago y r egi ones, B ar r i os
E x pl osi ón en Zona P at r i moni al de V al par aís o
M apocho navegabl e, M apoc ho bor des, M apocho Li mpi o
Gr andes pr oyect os ur banos
Cas i nos
E ner gía, r epr es as , c ent r al es A y sén (V er ant es)
P l ant a M et r ogas pr opano en P eñal ol én
I nf r aes t r uct ur a, T r anpor t e y Conc es i ones (gener al , sani t ar i as, col ec t or es , P uer t os , c obr os aut opi st as)
Car r et er a A us t r al , P ar que P umal ín
P ar ques Ur banos
P r oyect os ur banos comunal es (St go, Rec ol et a, P r ovi denci a, Coqui mbo, Sant i ago, Las Condes)
E s t ac i onami ent os subt er r áneos muni ci pal es
V espuc i o Or i ent e ¿Subt er r ánea?
Cost aner a Sur ¿Subt er r ánea?
Cos t aner a Nor t e
A cc es o Sur
T únel Cer r o San Cr i s t óbal , Sal t o-K ennedy, La P i r ámi de, Radi al Nor -or i ent e
T r aspor t e Ur bano e I nt er ur bano, M et r o, B i ot r en, T r ans val par aís o (No T r ans ant i ago)
T r ans ant i ago
E FE y ot r os Fer r oc ar r i l es
Nuev os A er opuer t os y A er ódr omos (E l M ont e, Qui nt er o, I qui que)
P uent es en gener al (Lonc omi l l a, Reñaca, Conc ón, ot r os)
P uent e Canal del Chac ao y P l an Chi l oé
Cement er i os
Cal l es, mant enci ones, es t ándar , hoyos
P av i ment ac i ones A l ameda
Hundi mi ent o A l ameda
T únel M anquehue
Cont ami naci ón en Sant i ago
T emas ambi ent al es en gener al (ver t eder os ahor r o ener gía y ot r os)
P as cual ama
Segur i dad, del i nc uenc i a en v i vi enda y ci udad
Campament os y al l egados
V i v i enda Soc i al (gener al , déf i ci t , T ec ho par a Chi l e, c ondomi ni os)
Casas Chubi
Cas as E nanas (en M al l oa y M ac hal í)
Casas Copev a
Denunci as por mal a c al i dad v i vi endas (gener al )
Cal i dad de l as V i v i endas Soci al es y c l as e medi a
Demol i ci ón de v i vi endas por mal a cal i dad
Nuev a P ol ít i ca Habi t aci onal y Ur bana, P r oy ec t o Ley i nt egr ac i ón Soc i al
Deudor es habi t ac i onal es
CONA DI
OK UP A S
Nuev a Ley del M ono
E st af as i nmobi l i ar i as (E ur ol at i na y ot r os)
B ar r i os e I nt er v enci ón 200 B ar r i os, Chi l e-B ar r i o
P uebl os or i gi nar i os
P obr eza, Desar r ol l o Humano, Cos t o de v i da, Chi l e Sol i dar i o, Cal i dad de V i da
Fi cha CA S, P r ot ec ci ón Soci al , pr ogr amas
Reaval úos, cont r i buci ones, I P C, Cons er vador es B s Rs
Fr anqui c i a I V A a i nmobi l i ar i as , y P r opuest a par a el i mi nar l a
M er c ado de l a V i v i enda y Cr édi t os Hi pot ecar i os
M er c ado I nmobi l i ar i o y gr andes pr oyect os i nmobi l i ar i os
Compr a y v ent a de t er r enos y edi f i ci os embl emát i cos
E sc as ez y v al or es de s uel o Ur bano
Desc ent r al i zaci ón, Gobi er nos Local es , Compet i t i vi dad, P I B
Nuev as Regi ones
Comi t é Ci udad y T er r i t or i o
Fi s cal i zaci ón nor mas y pr obl emas con y en edi f i ci os
A ut omovi l i s t as y Ci c l i st as, P ar que A ut omot r i z
Rec l amos var i os de v ec i nos
V eci nos al A t aque
0
50
100
150
200
250
300
350
400
450
500
550
600
650
700
750
800
Fuente: Elaboración propia sobre la Base de Datos del MINVU, años 2006 y 2007
TESIS
JORGE ALCAÍNO VARGAS
134
Efectos de las Normas de Excepción sobre la Planificación Urbana Comunal y sobre los Conflictos Urbanos
Gráfico 23
Cantidad de Noticias Publicadas por tema, entre Mayo de 2006 y Abril de
2007
Pl anes Regul ador es Comunal es (gener al )
Pl anes Regul ador es Comunal es (Fuer a de Santi ago)
Pl an Regul ador de Ñuñoa
Pl an Regul ador de Santi ago
Pl an Regul ador de Huechur aba
Pl an Regul ador de Recol eta
Pl an Regul ador Lo Bar nechea
Pl an Regul ador La Fl or i da
Pl an Regul ador Vi tacur a (E. de Bal aguer y Otr os)
Pl an Regul ador Pr ovi denci a (P. Val di vi a Nor te y gener al )
Pl an Regul ador San Mi guel
Per mi sos de edi f i caci ón (En gener al )
Spor ti ng (Vi ña del Mar )
Edi f i ci o Ter r i tor i a 3000 (Las Condes)
Sta. Rosa (Las Condes)
Edi f i ci o en Condomi ni o Pza. Yol anda (Las Condes)
Edi f i ci o Car menci ta (Las Condes)
Edi f i ci o Feder aci ón Rusa (Las Condes)
Edi f i ci o Cor pbanca (Las Condes)
Edi f i ci o Costaner a Center (Pr ovi denci a)
Edi f i ci o en al tur a (Concón)
Edi f i ci o en Cer r os San Lui s y Al var ado (Las Condes)
Pr oyecto en Pl aza Las Li l as (Pr ovi denci a)
Bi centenar i o, Por tal Bi centenar i o / Aer opuer to Los Cer r i l l os
Mal l en Ñuñoa (Paul mann y dueños Apumanque)
Mal l en Las Condes
Mal l en San Ber nar do
Mal l en Pl aza Col ón, La Rei na
Mal l en Est Centr al
Mal l en Chi cur eo
Zonas de r i esgo por i nundaci ón, mar emotos, si smos Aysén u otr o (Vi vi endas en Lo Bar nechea y gr al )
Comer ci o Sexual en El Gol f (Bar r i o Roj o)
Uso Edi f i ci o Di ego Por tal es
Megator r es (Costaner a Center y Por tada de Vi tacur a)
El i mi naci ón del Paseo Ahumada
Ley de Pl ani f i caci ón Ur bana
Pensando l a Ciudad
Expansi ón Ur bana de Santi ago, y otr as ci udades PRMS, PRDU y PRI
Bar r i os Tr adi ci onal es
Patr i moni o en Santi ago y r egi ones, Bar r i os
Expl osi ón en Zona Patr i moni al de Val par aíso
Mapocho navegabl e, Mapocho bor des, Mapocho Limpi o
Gr andes pr oyectos ur banos
Casi nos
Ener gía, r epr esas, centr al es Aysén (Ver antes)
Pl anta Metr ogas pr opano en Peñal ol én
Inf r aestr uctur a, Tr anpor te y Concesi ones (gener al , sani tar i as, col ector es, Puer tos, cobr os autopi stas)
Car r eter a Austr al , Par que Pumal ín
Par ques Ur banos
Pr oyectos ur banos comunal es (Stgo, Recol eta, Pr ovi denci a, Coqui mbo, Santi ago, Las Condes)
Estaci onami entos subter r áneos muni cipal es
Vespuci o Or i ente ¿Subter r ánea?
Costaner a Sur ¿Subter r ánea?
Costaner a Nor te
Acceso Sur
Túnel Cer r o San Cr i stóbal , Sal to-Kennedy, La Pi r ámi de, Radi al Nor -or i ente
Tr aspor te Ur bano e Inter ur bano, Metr o, Bi otr en, Tr ansval par aíso (No Tr ansanti ago)
Tr ansanti ago
EFE y otr os Fer r ocar r i l es
Nuevos Aer opuer tos y Aer ódr omos (El Monte, Qui nter o, Iqui que)
Puentes en gener al (Loncomi l l a, Reñaca, Concón, otr os)
Puente Canal del Chacao y Pl an Chi l oé
Cementer i os
Cal l es, mantenci ones, estándar , hoyos
Pavi mentaci ones Alameda
Hundi mi ento Al ameda
Túnel Manquehue
Contaminaci ón en Santi ago
Temas ambi ental es en gener al (ver teder os ahor r o ener gía y otr os)
Pascual ama
Segur i dad, del i ncuenci a en vi vi enda y ci udad
Campamentos y al l egados
Vi vi enda Soci al (gener al , déf i cit, Techo par a Chi l e, condomi ni os)
Casas Chubi
Casas Enanas (en Mal l oa y Machal í)
Casas Copeva
Denunci as por mal a cal i dad vi vi endas (gener al )
Cal i dad de l as Vi vi endas Soci al es y cl ase medi a
Demol i ci ón de vi vi endas por mal a cal i dad
Nueva Políti ca Habi taci onal y Ur bana, Pr oyecto Ley i ntegr aci ón Soci al
Deudor es habi taci onal es
CONADI
OKUPAS
Nueva Ley del Mono
Estaf as i nmobi l i ar i as (Eur ol ati na y otr os)
Bar r i os e Inter venci ón 200 Bar r i os, Chi l e-Bar r i o
Puebl os or i gi nar i os
Pobr eza, Desar r ol l o Humano, Costo de vi da, Chi l e Sol i dar i o, Cal i dad de Vi da
Fi cha CAS, Pr otecci ón Soci al , pr ogr amas
Reaval úos, contr i buciones, IPC, Conser vador es Bs Rs
Fr anqui ci a IVA a i nmobi l i ar i as, y Pr opuesta par a el i minar l a
Mer cado de l a Vi vi enda y Cr édi tos Hi potecar i os
Mer cado Inmobi l i ar i o y gr andes pr oyectos i nmobi l iar i os
Compr a y venta de ter r enos y edi f ici os embl emáti cos
Escasez y val or es de suel o Ur bano
Descentr al i zaci ón, Gobi er nos Local es, Competi ti vi dad, PIB
Nuevas Regi ones
Comi té Ci udad y Ter r i tor i o
Fi scal i zaci ón nor mas y pr obl emas con y en edi f i ci os
Automovi l i stas y Ci cl i stas, Par que Automotr i z
Recl amos var i os de veci nos
Veci nos al Ataque
0
50
100
150
200
250
300
350
400
450
500
550
600
650
700
750
800
850
900
950
Fuente: Elaboración propia sobre la Base de Datos del MINVU, años 2006 y 2007
TESIS
JORGE ALCAÍNO VARGAS
135
Efectos de las Normas de Excepción sobre la Planificación Urbana Comunal y sobre los Conflictos Urbanos
6.1.3.
Temáticas predominantes observadas en las dos áreas de interés
a) Análisis Cuantitativos
i)
Respecto del Universo Total y Subtotal
Efectuado un análisis cuantitativo del subtotal de noticias contenidas en el Cuadro
6.1-2, “ Clasificación y Concentración de Noticias”, en relación con las áreas de
Planes Reguladores Comunales y Permisos de Edificación Cuestionados, se puede
observar que representan sólo un 3,53% y un 2,71% respectivamente de ese
subtotal. Esta escasa participación es aún menor en comparación con el universo
total de noticias consignadas por el MINVU, y que hemos asumido como temáticas
de interés urbano. Esto queda claramente reflejado en el
Cuadro 6.1-3, y en el Gráfico 24
Resumen porcentaje de Noticias por Materia.
En otras palabras, se puede afirmar que en el debate urbano, las áreas que nos
interesan no tienen o no han tenido una gran relevancia, por lo menos en el periodo
estudiado, en lo que respecta a su presencia en los medios de prensa, siendo sólo
los conflictos o temas de fuerte debate -como se verá más adelante-, los que
adquieren un mayor atractivo para la prensa, hecho que se refleja en su mayor
permanencia en el tiempo.
Cuadro 6.1-3
Resumen participación de áreas temáticas de interés urbano
SUMATORIA
POR ÁREA
% RESPECTO DEL
SUB-TOTAL (4.358)*
% RESPECTO DEL
UNIVERSO TOTAL (5.111)**
154
3.53%
3.01%
118
2.71%
2.31%
USO DEL SUELO URBANO
747
17.14%
14.62%
ENERGÍA, INFRAESTRUCTURA Y
EQUIPAMIENTO
1805
41.42%
35.32%
MEDIO AMBIENTE
158
3.63%
3.09%
SOCIAL Y VIVIENDA
586
13.45%
11.47%
MERCADO DEL SUELO
642
14.73%
12.56%
VARIOS
148
3.40%
2.90%
ÁREA TEMÁTICA
PLANES REGULADORES
COMUNALES
PERMISOS DE EDIFICACIÓN
CUESTIONADOS
* El sub-total de noticias corresponde a las consignadas en el “Cuadro de Clasificación y Concentración de Noticias” que
corresponde a 85,3% del Universo Total de Noticias.
** El Universo Total de Noticias corresponde a todas las noticias o recortes considerados en la Base de Datos del MINVU, entre los
meses de mayo de 2006 y abril de 2007
Fuente: Elaboración propia sobre la Base de Datos del MINVU, años 2006 y 2007
Gráfico 24
Resumen porcentaje de Noticias por Materia
VARIOS
3,40%
PLANES
REGULADORES
COMUNALES
3,53%
PERMISOS DE
EDIFICACIÓN
CUESTIONADOS
2,71%
MERCADO DEL SUELO
14,73%
USO DEL SUELO
URBANO
17,14%
SOCIAL Y VIVIENDA
13,45%
ENERGÍA,
INFRAESTRUCTURA Y
EQUIPAMIENTO
41,42%
MEDIO AMBIENTE
3,63%
Fuente: Elaboración propia sobre la Base de Datos del MINVU, años 2006 y 2007
TESIS
JORGE ALCAÍNO VARGAS
136
Efectos de las Normas de Excepción sobre la Planificación Urbana Comunal y sobre los Conflictos Urbanos
ii) Planes Reguladores Comunales
Haciendo ahora un análisis más detallado, respecto de la composición de estas
áreas temáticas, en lo que dice relación con los Planes Reguladores Comunales,
en el periodo de tiempo revisado aparecieron en la prensa 9 planes reguladores del
Gran Santiago. Se incluyeron adicionalmente las noticias que hacían referencias
generales a este tipo de planes, así como las noticias de planes reguladores fuera
de Santiago.
De los 9 planes reguladores, claramente destaca el Plan Regulador de Vitacura,
cuyas modificaciones para el sector de Escrivá de Balaguer, por lo menos hasta el
día de cierre de este trabajo, sigue dando noticia. Le siguen el Plan Regulador
Providencia, cuyas modificaciones propuestas para el sector de P. Valdivia Norte
implicaron una fuerte movilización de los vecinos. En tercer lugar se ubica el Plan
Regulador de Ñuñoa, donde a partir de las demandas espontáneas de los vecinos
se inició un fuerte debate con la Municipalidad para modificar el Plan,
especialmente en lo que se refiere a la altura de edificación.
Cuadro 6.1-4
Participación de Temas noticiosos en el área Planes Reguladores
Comunales
TEMA
Total
2006
Total
2007
TOTAL
TOTAL
3
17
2
10
5
0
13
22
2
Planes Reguladores Comunales (Fuera de Santiago)
Plan Regulador de Ñuñoa
Plan Regulador de Santiago
Plan Regulador de Huechuraba
3
0
3
Plan Regulador de Recoleta
1
0
1
Plan Regulador Lo Barnechea
7
0
7
Plan Regulador La Florida
3
0
3
Plan Regulador Vitacura (E. de Balaguer y Otros)
26
27
53
Plan Regulador Providencia (P. Valdivia Norte y general)
28
4
32
Plan Regulador San Miguel
3
0
3
%
8.44%
14.29%
1.30%
1.95%
0.65%
4.55%
1.95%
34.42%
20.78%
1.95%
Fuente: Elaboración propia sobre la Base de Datos del MINVU, años 2006 y 2007
Gráfico 25
Temas noticiosos en el área de Planes Reguladores Comunales
PLANES REGULADORES COMUNALES
PRC (General)
PRC (Fuera de
Santiago)
Plan Regulador de
Ñuñoa
Plan Regulador de
Huechuraba
Plan Regulador de
Recoleta
Plan Regulador
San Miguel
Plan Regulador
Providencia
Plan Regulador de
Santiago
Plan Regulador Lo
Barnechea
Plan Regulador
Vitacura
Plan Regulador La
Florida
Fuente: Elaboración propia sobre la Base de Datos del MINVU, años 2006 y 2007
TESIS
JORGE ALCAÍNO VARGAS
137
Efectos de las Normas de Excepción sobre la Planificación Urbana Comunal y sobre los Conflictos Urbanos
Ilustración 15
Temas noticiosos (grado de conflicto) sobre PRC en el Gran Santiago
Fuente: Elaboración propia.
iii) Permisos de Edificación Cuestionados
Al igual que para el área de los Planes Reguladores Comunales, para los Permisos
de Edificación se agruparon en una categoría todas aquellas noticias cuyo tema
central no correspondiera a uno de los casos específicos, sin perjuicio de que el
discurso o debate hubiese tenido como punto de partida justamente uno de los
conflictos el periodo de tiempo revisado.
Adicionalmente a dicha categoría, en el periodo de tiempo revisado se detectaron
11 casos, dos de los cuales no corresponden al Gran Santiago, el de Viña del Mar y
el de la comuna de Concón. De los 9 restantes, 7 de ellos se emplazan en la
comuna de Las Condes y dos en Providencia, es decir, sólo dos comunas de las 34
del Gran Santiago, concentraron los conflictos relacionados no con un Plan, sino
con un proyecto de edificación específico.
La mayor participación se la lleva el debate en torno a los permisos de edificación
en general, con un 43,22%, que básicamente se centró en la certeza jurídica de los
mismos, y en el debate respecto del rol de la Contraloría General de la República.
Le sigue el Proyecto en Plaza Las Lilas, con un 20,34% de participación en las
apariciones en la prensa, y a continuación se encuentra el conflicto del estadio
Santa Rosa de Las Condes con un 13,56% de las noticias.
Cuadro 6.1-5
Participación de temas noticiosos en el área Permisos de Edificación
Cuestionados
Total
2006
Total
2007
TOTAL
TOTAL
Permisos de edificación (En general)
43
8
51
43,22%
Sporting (Viña del Mar)
3
0
3
2,54%
Edificio Territoria 3000 (Las Condes)
7
0
7
5,93%
Sta. Rosa (Las Condes)
13
3
16
13,56%
Edificio en Condominio Pza. Yolanda (Las Condes)
1
1
2
1,69%
Edificio Carmencita (Las Condes)
1
0
1
0,85%
TEMA
TESIS
JORGE ALCAÍNO VARGAS
%
138
Efectos de las Normas de Excepción sobre la Planificación Urbana Comunal y sobre los Conflictos Urbanos
Edificio Federación Rusa (Las Condes)
3
2
5
4,24%
Edificio Corpbanca (Las Condes)
0
2
2
1,69%
Edificio Costanera Center (Providencia)
3
1
4
3,39%
Edificio en altura (Concón)
0
1
1
0,85%
Edificio en Cerros San Luis y Alvarado (Las Condes)
0
2
2
1,69%
Proyecto en Plaza Las Lilas (Providencia)
24
0
24
20,34%
Fuente: Elaboración propia sobre la Base de Datos del MINVU, años 2006 y 2007
Gráfico 26
Temas noticiosos en el área de los Permisos de Edificación
Cuestionados
Edificio
Carmencita
Edificio
Federación Rusa
Edificio
Corpbanca
Edificio en
Condominio Pza.
Yolanda
Edificio
Costanera
Center
Edificio en altura
(Concón)
Edificio en Cerro
San Luis
Sta. Rosa
Edificio Territoria
3000
Proyecto en
Plaza Las Lilas
Permisos de
edificación (En
general)
Sporting
Fuente: Elaboración propia sobre la Base de Datos del MINVU, años 2006 y 2007
Ilustración 16
Temas noticiosos (grado de conflicto) sobre Permisos de Edificación en
el Gran Santiago
Fuente: Elaboración propia.
TESIS
JORGE ALCAÍNO VARGAS
139
Efectos de las Normas de Excepción sobre la Planificación Urbana Comunal y sobre los Conflictos Urbanos
b) Análisis Cualitativo
Como ya se señaló en el punto 6.1.1.d), este análisis se efectuó revisando en
profundidad cada una de las noticias de cada uno de los temas de las dos grandes
áreas. El trabajo se sistematizó a través de fichas, en las que se incluyó el título, y
los subtítulos (“lead superior” y “bajada de título”), medio y fecha. (Ver punto 10.5.-,
Anexo 5: Resumen de Noticias).
Luego, de cada noticia se destacó con colores la presencia de alguna de las
siguientes materias, agrupadas en 3 grupos:
▪ “Condiciones que se destacan en el conflicto”: que corresponden al tema
central de la noticia y las características mencionadas, que no necesariamente
representan en sí misma un conflicto y que no se le atribuye una connotación
“positiva” o “negativa”. Por ejemplo, edificación en altura.
▪ “Atributos que se verían afectados o resaltados por la realización o no del
proyecto”: Corresponde a aquellos atributos que se verían afectados o
resaltados con la realización del proyecto y/o con las “condiciones que se
destacan en el conflicto”. Por ejemplo: pérdida de vistas o aumento de la
congestión vehicular.
▪ “Relación con 2 normas”: Corresponde a la constatación efectiva de que en la
noticia, aparecen mencionadas o incidiendo las 2 normas que nos interesan, de
Conjunto Armónico y beneficio por Fusión de Terrenos.
Estas materias posteriormente se sistematizaron en un cuadro para cada área
temática, el que arrojó interesante información sobre los discursos y argumentos
que han predominado en los conflictos urbanos. (Ver Anexo 5: Resumen de
Noticias. Para los Planes Reguladores Comunales (punto 10.5.1, pág. 205) y
Permisos de Edificación (punto 10.5.2, pág. 225))
Por considerar de interés, en tanto posturas y opiniones que aportan a la discusión
de los temas surgidos en este análisis, se incorporó una tercera Ficha de Noticias
de Interés General (punto 10.5.3), a la que se hará referencia en determinadas
oportunidades.
i)
Planes Reguladores Comunales
1.- Materias Predominantes:
En el Gráfico 29 y Cuadro 6.1-6, podemos observar claramente el predominio
de una materia por sobre las otras. Nos referimos al “aumento o limitación de
alturas de edificación y la existencia de edificios o torres, que está presente
en 62,3% de las noticias de esta área temática.
Le sigue lo relacionado con la “participación ciudadana y plebiscito” con un
37% de presencia en las noticias relacionadas con la planificación comunal.
En menor medida, se observan alusiones a la “pérdida o mejoramiento de la
calidad y estilo de vida del barrio o las personas” (14,3%), al “aumento de
densidad” (12,3%), al “uso del suelo” (11,7%), a la “pérdida o recuperación
del patrimonio” (9,7%), y a los “Problemas de Tráfico por saturación vial”.
El resto de las materias que aparecieron mencionadas en las noticias tuvo una
menor participación, las que no sobrepasan el 4,5%.
TESIS
JORGE ALCAÍNO VARGAS
140
Efectos de las Normas de Excepción sobre la Planificación Urbana Comunal y sobre los Conflictos Urbanos
Si bien es cierto que la Modificación de Plan Regulador de Vitacura,
específicamente en la de M. Escrivá de Balaguer tuvo la mayor presencia en la
prensa que el resto (34,42% según se observa en el Cuadro 6.1-4) –y con eso
se podría pensar que distorsionaría las demás temáticas-, lo cierto es que aún
cuando elimináramos a este Plan del listado, aún así seguirían predominando
las alturas y la participación ciudadana.
2.- Casos emblemáticos:
El PRC de Vitacura, es a mi juicio el tema emblemático dentro de los planes
reguladores comunales en el periodo. Por diversas razones, y no sólo porque
es el único en que aparecen mencionadas las normas de Conjunto Armónico y
Fusión de Terrenos, sino también porque tuvo una extraordinaria participación
de la comunidad, tanto vecinos en pro como en contra, porque concitó la
participación de diversos organismos públicos incluyendo finalmente a la CGR y
porque por primera vez en el país, la propia comunidad convoca a un plebiscito
para dirimir las controversias.
Por representar un interés para el tema que se trata, se hará una breve síntesis
del proceso que se produjo (que puede revisarse detalladamente en el Anexo 5:
Resumen de Noticias, específicamente en la letra i), pág. 214), y para
comprender el contexto en que aparecen las normas que interesan.
La propuesta de modificación nació de los propios vecinos que habitan el área,
quienes solicitaron a la Municipalidad modificar el PRC, entre otras razones
porque al aumento de actividades y tráfico vehicular estaban deteriorando el
sector. Esto se tradujo posteriormente en una propuesta de modificación del
PRC que consideraba aumentar la altura de edificación de dos pisos más
mansarda a 8 pisos de altura. Esto provocó la inmediata molestia de otros
vecinos, especialmente los que se encontraban aledaños al área a modificar,
quienes vaticinaban el deterioro del sector (mismo argumento de quienes
propugnaban los cambios), debido al aumento de demanda de
estacionamientos, de flujo vehicular, de pérdida de vistas, sol, y del valor de sus
propiedades, y en definitiva por la pérdida de la calidad de vida en el sector. Y
más importante –para efectos del interés de esta investigación- vaticinaban que
la altura propuesta de 8 pisos no era tal, porque "con este proyecto nos perjudican.
Frente a nuestras casas vamos a tener edificios que pueden llegar a tener 12 pisos, si se
acogen a la norma de conjunto armónico, que implica que se puede aumentar la altura
permitida."195
Estos vecinos se organizaron y crearon la organización “Comité Pro-Defensa de
Escrivá Oriente”. En contraposición, quienes apoyaban la modificación crearon
otra organización denominada “Vive Vitacura”.
Finalmente, quienes estaban en contra juntaron las firmas que la Ley Orgánica
Constitucional de Municipalidades exige para que los vecinos auto-convoquen
un llamado a plebiscito para someter las modificaciones al PRC, cuestión que al
ser rechazada por el Alcalde de la comuna, derivó en un reclamo formal a la
Contraloría, quien finalmente acogió su reclamo. En definitiva, el Alcalde debe
someter a Plebiscito la modificación al Plan el año 2009.
195
Parte de una declaración de un vecino publicada en una noticia en La Tercera el 24.06.06.
TESIS
JORGE ALCAÍNO VARGAS
141
Efectos de las Normas de Excepción sobre la Planificación Urbana Comunal y sobre los Conflictos Urbanos
Existen otros dos casos dignos de destacar. Uno es el PRC de Ñuñoa donde
primó lo relacionado con las alturas, y el segundo es el del PRC de Providencia
donde se dio una dura batalla para que no prosperara la propuesta municipal de
aumentar las alturas en el sector de Pedro de Valdivia Norte.
A mi juicio, ambos conflictos se extendieron gracias a una tenaz participación
de los vecinos que se agruparon en sendas organizaciones. La primera en la
“Red ciudadana por Ñuñoa” y la segunda en los “Residentes” y “Junta de
Vecinos Pedro de Valdivia Norte”. Cabe hacer notar que en el segundo de los
casos se logró revertir la situación propuesta por la Municipalidad, en primer
lugar por la intensa presencia en los medios, pero además, por una actitud a mi
parecer muy juiciosa del alcalde que acogió las demandas sin mayores reparos.
3.- Respecto de las Alturas:
Otro aspecto interesante de observar, es lo que dice relación con la
categorización de las “alturas”, ya que para algunos –como Patricio Hermanésta no representa en sí misma un elemento de conflicto, es decir, no es “ni
buena ni mala”. Eso se desprende también de lo que refleja el Cuadro 6.1-6- y
en virtud de ello, llama la atención que en las noticias relacionadas con los
PRC, en vez de haber un predominio de los “atributos por los que se verían
afectados”, existe un predominio -en el discurso de los detractores-, de la
“condición que se destaca en el conflicto”. Tal vez es simplemente una manera
en que la prensa y las personas pueden tensionar el conflicto o caracterizarlo.
En lo concerniente a los Permisos de Edificación de este mismo punto,
ahondaremos un poco más respecto de la discusión que se ha dado en torno a
las alturas.
4.- Conflicto o no conflicto:
Al comenzar este trabajo de revisión, clasificación y análisis, se dificultaba
identificar con meridiana certeza cuál de todos las noticias o temas de interés
urbano representaban un “conflicto urbano”, no obstante, una vez efectuado el
análisis cualitativo, dicha tarea se tornó más fácil, especialmente porque se tuvo
que revisar en detalle cada uno de los casos (o temas noticiosos), y sólo con
este tipo de análisis se puede determinar si nos encontramos frente a un
conflicto o no.
Más claridad aún, cuando revisamos algunos de los significados que la Real
Academia Española le otorga a la palabra conflicto, como combate, lucha,
pelea, enfrentamiento, problema, materia de discusión.
Junto con lo anterior, podemos añadir que los conflictos en la prensa tienen la
característica de persistir en el tiempo, y normalmente se observa una fuerte
participación de la comunidad, la que se ha organizado en pos de un objetivo
común.
En ese sentido, de las dos áreas temáticas analizadas, son bastante pocas las
que se deberían descartar por no coincidir con los significados aludidos, donde
hay opiniones divergentes y antagónicas, los que además tienden a tener una
escasa participación en la prensa, en episodios bastante acotados y las
temáticas obedecen más bien, para el caso de los Planes Reguladores
TESIS
JORGE ALCAÍNO VARGAS
142
Efectos de las Normas de Excepción sobre la Planificación Urbana Comunal y sobre los Conflictos Urbanos
Comunales, a una exposición a la comunidad –por parte de las autoridades- de
las bondades y eventuales beneficios que el Plan traerá. Con todo, muchos
conflictos pueden iniciarse de este modo.
Por lo tanto, en esta área correspondiente a los PRC, no representan un
conflicto el PRC de Temuco y el PRC de La Serena (Ver en Ficha de Noticias
Relacionadas con Planes Reguladores Comunales, punto 10.5.1). Todos los
demás constituyen conflictos en torno a los Planes Reguladores Comunales.
5.- Presencia de las 2 normas:
Ahora bien, respecto de la presencia de las normas de Conjunto Armónico y
Fusión de Terrenos, éstas sólo aparecieron mencionadas en la modificación del
PRC de Vitacura, y su participación, dentro del resto de materias abordadas en
las noticias es muy bajo, ya que las de Conjunto Armónico sólo representan
un 1,9% del área temática (presente sólo en 3 recortes o noticias), y la del
beneficio de Fusión de Terrenos, que con sólo una aparición muy sutil,
representa un 0,6%.
TESIS
JORGE ALCAÍNO VARGAS
143
Efectos de las Normas de Excepción sobre la Planificación Urbana Comunal y sobre los Conflictos Urbanos
Gráfico 27
Materias abordadas respecto del total de Noticias referidas a los Planes
Reguladores Comunales
Aument o o limit ación de alt uras; Exist encia de Edif icios o Tor res
Ocupación de suelo
Aument o de densidad
Aument o o baja en la const ruct ibilidad
Congelamient o de Permisos de Edif icación
Conf lict os de Int er és
Desacuer do ent re la legislación y la r ealidad
Concept o de Compensaciones
Usos de suelo
Part icipación Ciudadana y plebiscit o
Ext ensión de la ciudad
Falt a de visión ar mónica y de conjunt o
Pr oblemas de Tr áf ico por sat uración vial
Aut opist as, t úneles
Pr oblemas de est acionamient o
Expropiaciones
Problemas de accesibilidad a viviendas
Desvalorización propiedades
Pérdida de vist as
Pér dida o aument o de ár ea ver de
Pér dida de asoleamient o
Pérdida de pr ivacidad
Pér dida o aument o de ár ea ver de
Cont aminación visual, de ruido, polvo, daños const r ucción
Inseguridad y Tr ansf ormación en f oco de delincuencia
Apar ición de viv. ( depart ament os) de menor superf icie
Aument o desigualdad
Pér dida o mejor amient o calidad y est ilo de vida del barr io / per sonas
Pér dida o recuper ación del pat r imonio hist ór ico
Recuperación de ár eas det er ioradas
Conjunt o Ar mónico
Fusión de Ter renos
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
Fuente: Elaboración propia sobre la Base de Datos del MINVU, años 2006 y 2007
TESIS
JORGE ALCAÍNO VARGAS
144
Efectos de las Normas de Excepción sobre la Planificación Urbana Comunal y sobre los Conflictos Urbanos
Cuadro 6.1-6
Materias abordadas en cada Tema de los Planes Regulador Comunales
MATERIAS ABORDADAS
Plan Regulador La Florida
2
Plan Regulador Vitacura (E. de Balaguer y Otros)
32
1
1
Plan Regulador Providencia (P. Valdivia Norte y general)
21
5
Plan Regulador San Miguel
1
1
Total de referencias
96
1
4
19
1
3
1
1
5
1
2
2
7
Recuperación de áreas deterioradas
Pérdida o m ejoram iento calidad y estilo
de vida del barrio / personas
Pérdida o recuperación del patrim onio
histórico
Aum ento desigualdad
Contam inación visual, de ruido, polvo,
daños construcción
Inseguridad y Transform ación en foco
de delincuencia
Aparición de viv. (departam entos) de
m enor superficie
1
2
1
1
3
2
31
1
12
12
5
18
57
1
1
1
1
3
3
1
6
3
1
1
1
1
1
6
1
1
1
1
1
2
1
3
1
Fusión de Terrenos
2
1
1
1
1
Conjunto Armónico
Plan Regulador Lo Barnechea
1
Pérdida o aum ento de área verde
4
Plan Regulador de Recoleta
1
Pérdida de privacidad
Plan Regulador de Huechuraba
Pérdida de asoleam iento
1
Pérdida o aum ento de área verde
1
1
Pérdida de vistas
1
Desvalorización propiedades
2
3
Problem as de accesibilidad a
viviendas
Problem as de Tráfico por saturación
vial
Plan Regulador de Santiago
2
Concepto de Com pensaciones
5
Desacuerdo entre la legislación y la
realidad
1
Conflictos de Interés
1
Congelam iento de Perm isos de
Edificación
20
Ocupación de suelo
Plan Regulador de Ñuñoa
Aum ento o lim itación de alturas;
Existencia de Edificios o Torres
2
1
Expropiaciones
Falta de visión arm ónica y de conjunto
1
3
10
Problem as de estacionam iento
Extensión de la ciudad
1
3
Planes Reguladores Comunales (Fuera de Santiago)
Autopistas, túneles
Participación Ciudadana y plebiscito
1
Aum ento o baja en la constructibilidad
6
Aum ento de densidad
1
Planes Reguladores Comunales (general)
TEMA
Relación con
2 normas
Atributos que se verían afectados o resaltados por la realización o no del proyecto
Usos de suelo
Condiciones que se destacan en el conflicto
1
1
1
6
1
1
2
7
3
14
7
1
4
3
1
3
1
1
2
3
1
1
1
6
1
6
1
2
2
2
7
1
2
4
5
3
5
22
15
1
3
7
2
1
3
1
6
4
5
4
2
Relación respecto del total de noticias (154) de Planes
62.3% 0.6% 12.3% 3.2% 0.6% 1.9% 4.5% 3.2% 11.7% 37.0% 1.3% 1.9% 9.1% 4.5% 0.6% 1.9% 0.6% 3.9% 2.6% 3.2% 3.9% 0.6% 3.9% 2.6% 1.9% 3.2% 1.3% 14.3% 9.7% 3.9% 1.9%
Reguladores Comunales
Fuente: Elaboración propia sobre la Base de Datos del MINVU, años 2006 y 2007
TESIS
JORGE ALCAÍNO VARGAS
145
0.6%
Efectos de las Normas de Excepción sobre la Planificación Urbana Comunal y sobre los Conflictos Urbanos
ii) Permisos de Edificación Cuestionados
1.- Materias Predominantes:
En este caso, la predominancia está dada en primer lugar, por las
“Actuaciones de la Contraloría y los Tribunales de Justicia” con una
participación de un 50,8%, y en segundo lugar se encuentran las relacionadas
con las “alturas” con un 44,1%. (Ver Gráfico 28 y Cuadro 6.1-7)
La razón de esta preeminencia (así como la presencia en tercer lugar, con un
21,2%, de la “Certeza jurídica e invalidación de los Permisos de Edificación”)
está dada fundamentalmente por la extensa discusión que se dio a partir de
básicamente 3 casos específicos donde, luego de que los propietarios de los
proyectos se vieran afectados por dictámenes de la Contraloría, en orden a
invalidar los Permisos de edificación, recurrieron a los Tribunales de Justicia,
quienes finalmente estimaron que la Contraloría actuó ilegalmente al determinar
la invalidación de permisos, dejando sin efecto lo dictaminado.
Los casos a los que hacemos referencia son el del “Sporting de Viña del Mar”,
el del Estadio “Santa Rosa de Las Condes” (ambos conflictos caracterizados
por la ocupación de áreas verdes definidas en el PRC), y el del proyecto de
“Plaza Las Lilas” en Providencia, caracterizado este último por las alturas de
edificación que habrían superado lo establecido por el PRC.
Este último, para el caso de los Permisos de Edificación es a mi juicio un caso
emblemático, al cual ya nos hemos referido en capítulos anteriores, no sólo
porque es en éste donde se aplicaron las normas de Conjunto Armónico y
beneficio por Fusión de Terrenos, simultáneamente con las de la Ordenanza
Local del PRC de Providencia, sino porque además –conforme lo señalara el
actual Jefe de la División de Desarrollo Urbano del MINVU (ver entrevista en los
anexos, punto 10.2.2), contribuyó a cambiar la norma de Conjuntos Armónicos
del año 2007, y porque concitó la participación de innumerables actores.
A las anteriores materias le siguen las referidas a la “Pérdida o mejoramiento
del entorno y calidad y estilo de vida” y a las referencias a la “Inconformidad de
los permisos con las normas del PRC”.
Evidentemente, a diferencia de los Planes Reguladores Comunales, existen acá
énfasis diferentes, ya que por ejemplo la participación ciudadana como materia
tratada se ve bastante disminuida, y aparecen otras directamente relacionadas
con los Permisos de Edificación, como lo es por ejemplo la discusión sobre si
son o no derechos adquiridos, discusión que por lo demás fue llevada y zanjada
por los Tribunales de Justicia.
No obstante, hay temáticas comunes, que si bien es cierto no tienen mucha
relevancia o peso. Nos referimos entre otros, a la “Perdida o mejoramiento de la
calidad y el estilo de vida”, a la “Pérdida o recuperación del patrimonio histórico”
y los “Problemas de tráfico”.
Pero la materia tratada más relevante, sin duda la constituye la relativa a las
alturas de edificación.
TESIS
JORGE ALCAÍNO VARGAS
146
Efectos de las Normas de Excepción sobre la Planificación Urbana Comunal y sobre los Conflictos Urbanos
2.- Respecto de las Alturas:
Si bien es cierto que en este caso las “alturas” no aparecen en primer lugar,
igualmente su presencia es relevante, y en ese sentido –considerando que en
los PRC se encuentra en primer lugar- se advierte que esta materia adquiere
una relevancia no percibida inicialmente.
En este sentido, también llama la atención que en este caso haya un
predominio de la “condición que se destaca en el conflicto” por sobre los
“atributos por los que se verían afectados”, e incluso más, la pérdida de vistas y
de privacidad, así como la contaminación visual, de polvo, ruido y daños por la
construcción, aparecen absolutamente disminuidos como argumentos del
debate, aspectos todos que evidentemente podrían atribuirse a la edificación en
altura. Es más, ni siquiera en esta área de los Permisos de Edificación, aparece
mencionada la pérdida de asoleamiento.196
En el debate en torno a este tema, nos encontramos con opiniones a favor y en
contra. Dentro de los primeros, el arquitecto José Vásquez señala que “No le
tengamos miedo a las alturas” y dice que limitar la altura no soluciona por sí
misma los problemas de saturación vial, ya que este factor estaría dado más
por una densificación errónea y mayores índices de constructibilidad, y añade
que “la altura no constituye el enemigo de la ciudad", ya que "elevando la altura,
puede liberarse terreno para la circulación de peatones y vehículos, y así lograr
mayor distanciamiento, asoleamiento, etc", y si a lo anterior se suma el hecho
de disminuir los porcentajes de ocupación de suelo, tendremos mayor espacio
para hacer ciudad, creando paseos, áreas verdes entre edificios, lugares de
encuentro, circulaciones peatonales, etc.” este profesional sostiene finalmente
que "el resultado de la limitación de la altura sería extender aún más la ciudad".
(Ver noticia en Anexo 5: Resumen de Noticias, punto 10.5.1.a), pág. 205)
El Senador Hossain Sabag plantea que hacer crecer los límites de la ciudad
afecta a los más pobres y por lo tanto se debe propender a las construcciones
en altura que redunda en bajar costos y precios. (Ver en Anexo 5: Resumen de
Noticias, Ficha de Noticias de Interés General, punto 10.5.3)
En contra de las alturas se esgrimen no sólo los atributos mencionados en las
diversas opiniones en la prensa ya mencionados (como la pérdida de vistas, de
privacidad, de asoleamiento, así como los efectos producidos en la etapa de
construcción, tales como contaminación visual, de polvo, ruido y daños
estructurales), sino también efectos estéticos permanentes. Así por ejemplo lo
califica el Dr. Alejandro Goic, quien califica de contaminación visual en Santiago
producto de “sus edificios en altura” que configurarían –a su juicio- en
“conglomerados inarmónicos”. (Ver en Anexo 5: Resumen de Noticias, Ficha
de Noticias de Interés General, punto 10.5.3)
Dada la relevancia que en las dos áreas temáticas representó “las alturas de
edificación”, le preguntamos a Patricio Herman -protagonista de la mayor parte
de los conflictos analizados- (Ver Anexo 2: Entrevistas, en el punto 10.2.3, pág.
171) si existía alguna razón o predilección concreta para “apuntar los dardos”
hacia todo aquello que tuviera que ver con las alturas, y nos respondió que no,
196
Se debe recordar que el asoleamiento era uno de los atributos que se buscó resguardar desde la aparición de la norma de
conjuntos armónicos en la OGUC en 1970, por lo menos expresamente hasta el año 1980, fecha esta última en que se
reemplazó por los distanciamientos y rasantes (Ver 4.2.2.d) especialmente sus numerales i), ii), iii), iv) y v)).
TESIS
JORGE ALCAÍNO VARGAS
147
Efectos de las Normas de Excepción sobre la Planificación Urbana Comunal y sobre los Conflictos Urbanos
y que más bien como organización defienden a la ciudad de todos aquellos
excesos de la normativa, y que incluso la densificación es necesaria (para no
extender innecesariamente la ciudad y ocupar terrenos de la mejor calidad no
sólo de Chile sino que del mundo), pero ella debe hacerse moderadamente, tal
vez en edificaciones menos impactantes del entorno.
No creemos que con esto se agota el debate de si la variable “altura de las
edificaciones” representa en sí misma un beneficio, un efecto adverso o
simplemente la personificación de una serie de atributos menoscabados, lo
claro es que es un punto muy sensible en el debate urbano, en el cual la norma
relativa a Conjunto Armónico -más que la del beneficio por Fusión de Terrenos-,
está directamente relacionada, en tanto otorga un beneficio directo de mayor
altura de edificación a quienes se acojan a esta norma, por sobre la que
permiten en los PRCs.
3.- Conflicto o no conflicto:
El sólo título del área temática (Permisos de Edificación Cuestionados) refleja
que todos los temas y noticias se enmarcan en una situación de conflicto, por lo
tanto en este caso no corresponde hacer alguna discriminación en tal sentido.
4.- Presencia de las 2 normas:
En este caso, la presencia de las normas de Conjunto Armónico y Fusión de
Terrenos, es un poco menos escasa que en relación a los PRC, y aparecen
mencionadas en el caso del “Proyecto Plaza Las Lilas”, en los “Permisos de
Edificación en general” y en el “Edificio en condominio Plaza Yolanda”. Las de
Conjunto Armónico representan un 4,2% del área temática (presente en 5
recortes o noticias), y la del beneficio de Fusión de Terrenos, que con sólo dos
apariciones muy sutiles, representa un 1,7%.
TESIS
JORGE ALCAÍNO VARGAS
148
Efectos de las Normas de Excepción sobre la Planificación Urbana Comunal y sobre los Conflictos Urbanos
Gráfico 28
Materias abordadas respecto del total de Noticias referidas a los
Permisos de Edificación
M aterias abordadas respecto del total de noticias referidas a los P ermisos de Edificación
cuestionados
Aumento o l i mi taci ón de al tur as; Exi stenci a de Edi f i ci os o Tor r es
Constr ucci ón si n Per mi so de Edi f i caci ón
Congel ami ento de Per mi sos de Edi f i caci ón
Vi genci a o caduci dad de antepr oyectos
Incumpl i mi ento constr ucti bi l i dad
Aumento de densi dad
Usos de suel o
Inconf or mi dad con nor mas del PRC
Cumpl i mi ento o i ncumpl i mi ento de otr as nor mas PRC (estaci onami entos, pi so zócal o)
Actuaci ones de l a Contr al or ía y Tr i bunal es de Justi ci a
Cer teza j ur ídi ca e Inval i daci ón de l os Per mi sos de Edi f i caci ón; Regl as Cl ar as
Conf l i ctos de Inter és
Per f ecci onami ento de l a l egi sl aci ón
Publ i ci dad de documentaci ón
Demor as en tr ami taci ón Muni ci pal
Cál cul o y cobr o de Der echos Muni ci pal es
Par ti ci paci ón Ci udadana y pl ebi sci to
Pr obl emas de Tr áf i co por satur aci ón vi al , gr andes despl azami entos
Desval or i zaci ón pr opi edades
Pér di da de vi stas
Pér di da o aumento de ár ea ver de
Pér di da de pr i vaci dad
Contami naci ón vi sual , de r ui do, pol vo, daños constr ucci ón
Intr omi si ón de nuevos veci nos
Pér di da o mej or ami ento del entor no ar móni co y cal i dad y esti l o de vi da del bar r i o / per sonas
Pér di da o r ecuper aci ón del patr i moni o hi stór i co
Conj unto Ar móni co
Fusi ón de ter r enos
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
Fuente: Elaboración propia sobre la Base de Datos del MINVU, años 2006 y 2007
TESIS
JORGE ALCAÍNO VARGAS
149
Efectos de las Normas de Excepción sobre la Planificación Urbana Comunal y sobre los Conflictos Urbanos
Cuadro 6.1-7
Materias abordadas en cada Tema de los Permisos de Edificación Cuestionados
MATERIAS ABORDADAS
Proyecto en Plaza Las Lilas (Providencia)
Total de referencias
52
Sta. Rosa (Las Condes)
Edificio en Condominio Pza. Yolanda (Las Condes)
Edificio Carmencita (Las Condes)
Edificio Federación Rusa (Las Condes)
Edificio Corpbanca (Las Condes)
Edificio Costanera Center (Providencia)
Edificio en altura (Concón)
Edificio en Cerros San Luis y Alvarado (Las Condes)
Relación respecto del total de noticias (118) de
44.1%
los Permisos de Edificación
1
1
1
2
8
1
2
5
1
1
1
1
1
1
1
4
2
1
1
3
3
1
1
1
2
1
1
1
1
Fusión de terrenos
1
1
1
1
1
16
6
1
1
2
1
1
1
4
2
4
3
2
10
5
2
2
13
2
60
25
2
1
6
3
8
3
7
1
1
12
1
1
3
13
4
5
2
2.5%
1.7%
8.5%
4.2%
1.7%
1.7%
11.0%
1.7%
50.8%
21.2%
1.7%
0.8%
5.1%
2.5%
6.8%
2.5%
5.9%
0.8%
0.8%
10.2%
0.8%
0.8%
2.5%
11.0%
3.4%
4.2%
1.7%
1
4
1
Fuente: Elaboración propia sobre la Base de Datos del MINVU, años 2006 y 2007
TESIS
Conjunto Armónico
1
2
Pérdida o recuperación del patrimonio histórico
2
Pérdida o mejoramiento del entorno armónico y
calidad y estilo de vida del barrio / personas
2
Intromisión de nuevos vecinos
7
Contaminación visual, de ruido, polvo, daños
construcción
Problemas de Tráfico por saturación vial,
grandes desplazamientos
3
Pérdida de privacidad
Participación Ciudadana y plebiscito
5
Pérdida o aumento de área verde
Cálculo y cobro de Derechos Municipales
1
Pérdida de vistas
Demoras en tramitación Municipal
13
1
Publicidad de documentación
23
3
4
11
Perfeccionamiento de la legislación
1
2
Conflictos de Interés
3
Certeza jurídica e Invalidación de los Permisos
de Edificación; Reglas Claras
1
1
4
8
2
1
4
2
4
1
1
14
Actuaciones de la Contraloría y Tribunales de
Justicia
1
Cumplimiento o incumplimiento de otras normas
PRC (estacionamientos, piso zócalo)
Aumento de densidad
6
Inconformidad con normas del PRC
Incumplimiento constructibilidad
1
Sporting (Viña del Mar)
Edificio Territoria 3000 (Las Condes)
Usos de suelo
Vigencia o caducidad de anteproyectos
Construcción sin Permiso de Edificación
11
Congelamiento de Permisos de Edificación
Permisos de edificación (En general)
Aumento o limitación de alturas; Existencia de
Edificios o Torres
TEMA
Desvalorización propiedades
Atributos que se verían afectados o resaltados por la Relación con 2
realización o no del proyecto
normas
Condiciones que se destacan del conflicto
JORGE ALCAÍNO VARGAS
150
1
1
Efectos de las Normas de Excepción sobre la Planificación Urbana Comunal y sobre los Conflictos Urbanos
6.1.4.
Temáticas relacionadas con las 2 normas
Como ya lo hemos mencionado, las áreas relacionadas con los PRC y los Permisos de
Edificación no han tenido una gran relevancia en el debate urbano, ya que en conjunto
sólo representan un 5,32% del universo total de temas con interés urbano. Si a lo
anterior agregamos que de estas dos áreas, las referencias expresas a las normas de
Conjunto Armónico y beneficio por Fusión de Terreno están presentes en un 8,4% de
las noticias o recortes, tenemos, estas normas están presentes en el 0,21% del
universo total de noticias con interés urbano. Es decir, su peso es ínfimo en términos
cuantitativos.
Estamos en condiciones de afirmar, que las dos normas no son la causa de los
conflictos urbanos analizados, no obstante, y como ya también lo hemos señalado,
la norma de Conjunto Armónico se relaciona directamente con las alturas de
edificación, y en tal sentido se encuentra participando en un área muy sensible de los
conflictos urbanos, razón por la cual su aplicación contribuye a agudizarlos más que
la norma que otorga beneficios por Fusión de Terrenos.
6.2.-
Presencia de grupos pro-defensa
Parece difícil demostrar si efectivamente la ciudadanía chilena ha ido tomando un rol
más protagónico en aquellos temas que le afectan directamente haciendo valer sus
derechos. Mi percepción, así como la de algunos académicos y todos los entrevistados
durante la elaboración de este trabajo, es que así está ocurriendo.
Este proceso se ha potenciado, a mi juicio, entre otros factores, por los grados de
libertad alcanzados en el proceso de consolidación de la democracia, por la libertad de
prensa y también por el uso creciente de nuevos medios tecnológicos, como internet,
incluidos los blogs de opinión, los cuales suplen la carencia o falta de cobertura que los
medios de prensa formal no cubren para socializar, en especial a los adherentes a una
causa y sumar nuevos adscritos, aquellos fundamentos que sustentan el movimiento,
las actividades y acciones, así como la cobertura noticiosa que el tema requiere.
Han aparecido por ejemplo, algunas organizaciones en defensa de “los consumidores”,
de los automovilistas, de apoderados de alumnos de la enseñanza básica y media,
pero también algunas dedicadas a los temas o problemas urbanos o de ciudad, algo
que parecía imposible hace unos 15 ó incluso 10 años atrás.
Durante la revisión de los recortes de prensa de la base de datos del MINVU que se
utilizó para la parte anterior de este trabajo, se constató la existencia de 23
organizaciones de personas orientadas a causas urbanas o en pro de derechos
urbanos. Algunas de ellas incluso fueron motivo de un reportaje especial en La
Segunda (ver noticia titulada "Cunden movimientos por derechos ciudadanos", del
06.12.06, en Ficha de Noticias de Interés General, punto 10.5.3):
Cinco (5) de ellas corresponden a organizaciones que no obedecen a la coyuntura de
un conflicto y su actuación es general (tales como la agrupación “Defendamos la
Ciudad”, la "Corporación de Derechos Ciudadanos" (SEAL), la "Corporación Nacional
de Consumidores y Usuarios" (Conadecus), la "Coordinadora Pro Derechos Urbanos"
(CPDU), y la "Asociación Nacional de Deudores Habitacionales" (ANDHA)).
TESIS
JORGE ALCAÍNO VARGAS
151
Efectos de las Normas de Excepción sobre la Planificación Urbana Comunal y sobre los Conflictos Urbanos
Dos (2) de ellas se concentran en regiones y Dieciséis (16) en Santiago, de las
cuales cuatro (4) son de Ñuñoa, cuatro (4) en Providencia, dos (2) en Vitacura, dos
(2) en la comuna de Santiago, y una (1) en Huechuraba, San Joaquín, Quinta
Normal, La reina y Las Condes.
Lo interesante, para efectos de nuestra investigación, es que más del 50% de estas
organizaciones han surgido tras algunos de los conflictos analizados anteriormente
tanto para los Planes Reguladores Comunales como para los Permisos de
Edificación, tal como se ha destacado en color rojo en el Cuadro 6.2-1.
Cuadro 6.2-1
SECTOR
1
General
2
Providencia
3
Ñuñoa
4
Ñuñoa
5
Ñuñoa
6
Ñuñoa
7
Vitacura
8
Vitacura
9
Viña del Mar
10 Providencia
11 Pichilemu
12 Santiago
Santiago13
Providencia
14 General
15 General
16 General
Grupos en defensa de Derechos urbanos detectados entre mayo de 2006
y abril de 2007
NOMBRE DE LA
AGRUPACIÓN
CONFLICTO AL QUE
SE ASOCIA
"Defendamos la Ciudad"
Residentes y "Junta Vecinos
Pedro de Valdivia Norte"
General
Autopistas,
Modificación PRC
Modificaciones PRC
"Red Ciudadana por Ñuñoa"
Ñuñoa
Modificaciones PRC
"Colectivo Elías de la Cruz"
Ñuñoa
Modificaciones PRC
"Agrupación Guillermo Franke"
Ñuñoa
Modificaciones PRC
"Agrupación Pasaje Quirihue"
Ñuñoa
"Comité Pro-Defensa de
Modificaciones PRC
Escrivá Oriente"
Vitacura
"Vive Vitacura" (organización
Modificaciones PRC
pro cambio del PRC)
Vitacura
"Comité de Defensa del
Permisos en Sporting
Patrimonio Histórico y Cultural
de Viña del Mar
de Viña del Mar"
Permiso de Edificación
"Defendamos Plaza Las Lilas"
en Plaza Las Lilas
Instalación de Emisario
"Agrupación ciudadana por un Submarino de una
Pichilemu Limpio"
planta de tratamiento
Aguas Servidas
General. (Presentación
"Comité de Desarrollo del
proyecto de desarrollo
Barrio San Diego"
al GORE)
"Ciudad Viva" (Barrio
Bellavista)*
General (se originó
con Costanera Norte)
"Corporación de Derechos
Ciudadanos" (SEAL)
"Corporación Nacional de
Consumidores y Usuarios"
(Conadecus)
General
General
"Coordinadora Pro Derechos
Urbanos" (CPDU)
General
17 Huechuraba
-
Radial Nor-Oriente
18 San Joaquín
-
Bandejón A. Verde Pot
Transantiago
Quinta
Normal
(agrupados en distintos
comités)
Junta Vecinos y residentes de
P. de Valdivia Norte
Coordinadora Vecinal La
Reina
Contra expropiaciones
por Transantiago
Autopistas,
Modificación PRC
Américo Vespucio
Oriente
19
20 Providencia
21 La Reina
TESIS
JORGE ALCAÍNO VARGAS
MATERIA EN CONFLICTO
DETECTADA
Efectos de autopistas,
Alturas en PRC
En contra de aumento
alturas y densidad.
En contra de aumento
alturas y densidad.
En contra de aumento
alturas y densidad.
En contra de aumento
alturas y densidad.
En contra de aumento
alturas y densidad.
A favor de aumento alturas
y densidad.
CONSTA EN
-
-
El Mercurio
31-May-06
La Tercera
22-Jul-06
La Segunda
15.05.06
La Segunda
15.05.06
La Segunda
15.05.06
La Segunda
25-Jul-06
La Nación
22-Oct-06
Defensa por Uso Áreas
Verdes (art. 2.1.31. OGUC)
El Mercurio
10-Ago-06
En contra de edificio que
aumenta alturas.
La Tercera
26-Ago-06
Eventual Contaminación de
Aguas en el litoral
El Mercurio
02-Sep-06
Abandono y delincuencia en
esa zona de Santiago
La Segunda
13-Sep-06
La Segunda
10-Nov-06
La Nación
20-Nov-06
La Nación
20-Nov-06
El Mostrador
30-Nov-06
La Segunda
07-Dic-06
La Segunda
07-Dic-06
La Segunda
07-Dic-06
La Segunda
07-Dic-06
La Segunda
07-Dic-06
Demolición edificios
patrimoniales y Proyecto
Clínica Santa María en zona
típica.
Daños a vecinos por
construcciones (plumas)
Daños a vecinos por
construcciones (plumas)
Solicitó confirmar a
Contralora para asegurar
independencia en
pronunciamientos
Contra Radial Nor-Oriente
Defensa de 32 mil m2 de
Áreas Verdes en Av. Las
Industrias.
Contra expropiaciones por
Transantiago
Efectos de autopistas,
Alturas en PRC
Rechazan construcción de
autopista en altura
152
Efectos de las Normas de Excepción sobre la Planificación Urbana Comunal y sobre los Conflictos Urbanos
22 General
"Asociación Nacional de
Deudores Habitacionales"
(ANDHA)
Deudas habitacionales
Deudas habitacionales
23 Las Condes
"Salvar el Cerro" (San Luis)
Proyecto de edificio de
lujosos departamentos
En contra de proyecto de
edificio por Pérdida de
Áreas Verdes
El Siglo
19-Ene-07
La Tercera
06-Abr-07
Fuente: Elaboración propia sobre la Base de Datos del MINVU, años 2006 y 2007
Ilustración 17
Localización Grupos de defensa de derechos Urbanos en el Gran
Santiago
Fuente: Elaboración propia.
TESIS
JORGE ALCAÍNO VARGAS
153
Efectos de las Normas de Excepción sobre la Planificación Urbana Comunal y sobre los Conflictos Urbanos
VII.
CONCLUSIONES GENERALES
7.1.-
Sobre la intensidad de la aplicación de las normas en Santiago
En la primera de las Hipótesis planteadas al inicio de esta investigación, se planteó una
coincidencia entre las áreas donde se aplicaban estas 2 normas con aquellas donde
existe un mayor desarrollo inmobiliario, siendo nula o despreciable su aplicación en el
resto de las comunas.
Planteamos además, que esta situación significa que la aplicación de dichas normas
obedece más bien a una necesidad de incrementar los beneficios -echando mano a
todos los beneficios normativos disponibles-, que como una respuesta a una
herramienta para incentivar o generar desarrollo en áreas deterioradas.
Conforme a los análisis efectuados, particularmente en el capítulo V, en que se
revisaron las normas contenidas en los planes reguladores y la aplicación efectiva de
las 2 normas en las comunas del Gran Santiago, podemos afirmar que tales
aseveraciones son correctas, con las siguientes acotaciones:
ƒ Las áreas donde se aplicaron las normas –sector oriente y centro del Gran Santiagocoinciden con áreas donde se observó un mayor desarrollo inmobiliario, pero
específicamente asociado al mercado de departamentos y a la edificación en altura.
ƒ Considerando el tipo de mercado al que se asocian estas normas (de
departamentos), su aplicación en el resto de las comunas es nulo.
ƒ Las comunas que han implementado normativas con mayores beneficios a los que
otorgan las normas de escala nacional para atraer inversiones –como ocurre en el
caso de San Joaquín-, no necesariamente significa que tales inversiones se
produzcan, ya que tal como lo señaló uno de los entrevistados “Las normas lo único
que hacen es conducir y canalizar tendencias. Las normas no crean tendencia.” 197
7.2.-
Sobre la vigencia de los fundamentos que originaron las 2
normas
Como parte de los objetivos planteados por este trabajo de investigación, planteamos
la necesidad de evaluar la vigencia de los fundamentos que originaron estas 2 normas
de excepción, con el objeto de discutir su actual sustentabilidad. Al respecto se puede
concluir lo siguiente:
7.2.1.
Beneficio por Fusión de Terrenos
Esta norma que tuvo su origen el año 1976, que nació con el propósito de promover la
renovación urbana en áreas deterioradas –caracterizadas por la atomización predial-, a
través de beneficiar la fusión de terrenos con edificaciones con una mayor
constructibilidad, se ha comportado en función de una lógica determinada por el
mercado inmobiliario, aplicándose en áreas que no necesariamente tienen la condición
de estar en deterioro.
197
Luis Eduardo Bresciani, Anexo 2: Entrevistas, pág. 2. Ver también entrevista de Bernardo Echeverría en Anexo 2: Entrevistas,
pág.2.
TESIS
JORGE ALCAÍNO VARGAS
154
Efectos de las Normas de Excepción sobre la Planificación Urbana Comunal y sobre los Conflictos Urbanos
En consecuencia, si bien es cierto que es perfectamente válido perseguir en la
actualidad tales objetivos, la norma no ha cumplido con el propósito que la originó, no
siendo sostenible en la actualidad, salvo que se convenga que su nuevo objetivo sea el
de beneficiar áreas No deterioradas, donde actualmente se aplica.
7.2.2.
Conjunto Armónico
El análisis de la evolución de esta norma, demuestra que su propósito original, esto es
ser una herramienta de diseño urbano, pasó a ser una herramienta al servicio de la
gestión urbana, pasando del control local a manos del nivel central del Estado.
Los efectos que esta normativa puede causar han podido ser manejados por las
municipalidades, contemplando en sus planes reguladores, normativas tanto o más
permisivas que las de nivel nacional, con los evidentes costos sociales y políticos que
ello conlleva.
Esta norma, como ya se ha sostenido, ha tenido tal cantidad de modificaciones a
través del tiempo, con parámetros que no obedecen claramente ni al propósito original
ni a un nuevo propósito desconocido, que hacen concluir que esta norma ya no
responde a su objetivo original plasmado en la evidencia de su propio nombre:
“Conjunto Armónico”.
Si nos vamos al significado que le otorga la Real Academia Española a la palabra
“armonía” encontramos que se refiere a la “conveniente proporción y correspondencia
de unas cosas con otras”, concepto que dista bastante de la definición de la norma que
circunscribe la cualidad de constituir “una unidad espacial propia, distinta del carácter
general del barrio o sector”198, al cumplimiento de ciertas condiciones (de Dimensión,
Uso, y Localización y Ampliación), que poco tienen que ver con tal significado.
Por último baste mirar el inciso primero del artículo 46 de la LGUC, que claramente
muestra un propósito difícil de conjugar con los artículos 107 al 109 del mismo cuerpo
legal.
7.3.-
Sobre la tendencia en la normativa
7.3.1.
Últimas modificaciones a la Ordenanza General (julio y Agosto 2007)
En las últimas dos modificaciones a la OGUC –D.S. 103 y 143 de 2007 que tratan
sobre los Conjuntos Armónicos y que fueran analizadas en los puntos 4.2.2.e)i) y
4.2.2.e)ii)- constituyen una clara señal que va en el sentido de devolver atribuciones al
nivel local y al propósito original de la norma, por cuanto fortalece algunos de los
principios que sustentan el derecho urbanístico, en especial los relativos a la
Planificación Legitimante, la Función Social de la Propiedad, y la Participación
Ciudadana.
No obstante, mientras la LGUC disponga tales beneficios –en los artículos 107 al 109-,
y en atención al principio de legalidad, la norma que otorga beneficios a los Conjuntos
Armónicos no puede dejar de ser regulada en la OGUC -por cuanto la Ley
expresamente así lo ordena- con los consiguientes vaivenes que presumiblemente le
sucederán a los parámetros.
198
Parte del inciso segundo del artículo 107 de la LGUC.
TESIS
JORGE ALCAÍNO VARGAS
155
Efectos de las Normas de Excepción sobre la Planificación Urbana Comunal y sobre los Conflictos Urbanos
Conforme a lo anterior, no es posible asegurar que este cambio signifique un giro
definitivo hacia una tendencia a la eliminación o a la entrega total de sus beneficios a
manos de los Planes Reguladores Comunales, baste sólo revisar el Dictamen Nº
10.413 de la CGR (pág. 71), que no dio curso a la modificación que precedió al D.S.
103/07, precisamente porque no correspondía habilitar a los planes reguladores
comunales para excluir determinadas zonas o subzonas del aumento de altura o
rebajar los porcentajes de constructibilidad que permite la OGUC.
7.3.2.
Proyecto de ley que modifica la LGUC
Con fecha 11 de enero de 2008, ya en la etapa de cierre de este trabajo, ingresó a
trámite un proyecto de ley199 que “Modifica la Ley General de Urbanismo y
Construcciones en materia de planificación urbana”, iniciativa que fue presentada por el
Poder Ejecutivo.
De los 170 artículos que actualmente tiene la LGUC, el proyecto plantea reemplazar
14, derogar 1, e incorporar 18 nuevos artículos.
En lo que interesa, propone modificar tanto la norma relativa al beneficio por Fusión de
Terrenos como la de Conjunto Armónico.
a) Modificación propuesta para el Beneficio por Fusión de Terrenos
El numeral 28 del artículo primero del proyecto de ley, agrega en el artículo 63 de la
LGUC un nuevo inciso final, quedando de la siguiente manera (se destaca en
negritas el nuevo inciso final):
“Artículo 63º.La fusión de dos o más terrenos en uno solo tendrá un beneficio de mayor
densidad, a través de aumentar el coeficiente de constructibilidad del predio en un 30%.
Cuando resulten terrenos de 2.500 m2. o más, podrán acogerse a los beneficios que otorga el
concepto de "Conjunto Armónico".
Mediante Planos Seccionales las Municipalidades podrán eliminar o
restringir los beneficios a que se refiere el inciso anterior.”
b) Modificación propuesta para la norma sobre Conjunto Armónico
El numeral 41 del artículo primero del proyecto de ley deroga el artículo 108, y el
numeral 42 agrega un inciso final al artículo 109 de la LGUC.
El Párrafo 2º del Título II de la LGUC, relativo a los Conjuntos Armónicos, quedaría
de la siguiente manera (se ha tachado el artículo 108 que se propone derogar y se
destaca en negritas el nuevo inciso final del artículo 109):
“Artículo 107º.Las normas generales de los Planes Reguladores y su Ordenanza Local,
respecto a la agrupación de las construcciones, coeficientes de constructibilidad, alturas
mínimas y máximas, y tamaños de los predios, podrán variarse cuando los proyectos tengan la
calidad de "conjuntos armónicos".
Para este efecto se considerará como tales aquellas agrupaciones de
construcciones que, por condiciones de uso, localización, dimensión o ampliación de otras
estén relacionadas entre sí, de tal manera que constituyan una unidad espacial propia, distinta
del carácter general del barrio o sector.
199
Se trata del proyecto de ley identificado con el Nº de Boletín: 5719-14, ingresado a primer trámite constitucional en el Senado.
TESIS
JORGE ALCAÍNO VARGAS
156
Efectos de las Normas de Excepción sobre la Planificación Urbana Comunal y sobre los Conflictos Urbanos
Artículo 108º.En los casos señalados en el artículo precedente, los Asesores
Urbanistas podrán autorizar excepciones a la reglamentación de la Ordenanza Local, siempre
que no se afecten los espacios de uso público, la línea de edificación, destino y el asoleamiento
mínimo de las construcciones colindantes.
En los casos en que hubiere duda sobre la aplicación del concepto de
"conjunto armónico", el Asesor Urbanista lo someterá a la consideración de la Secretaría
Regional correspondiente del Ministerio de la Vivienda y Urbanismo.
Artículo 109º.Las condiciones mínimas de uso, localización, dimensión o
ampliación, para aplicar el concepto de "Conjunto Armónico", serán reglamentadas en la
Ordenanza General.
Con todo, mediante Planos Seccionales las Municipalidades podrán
eliminar o restringir los beneficios a que se refiere el inciso anterior y el artículo 107 de esta
ley.”
c) Observaciones recibidas al proyecto de ley.
En febrero de 2008, el Presidente de la Comisión de Vivienda y Urbanismo del
Senado solicitó la opinión y comentarios acerca del proyecto a diferentes entidades
profesionales del área (colegios profesionales, instituciones académicas, gremiales
y ciudadanas).
Entre las opiniones que se recibieron en el Senado, se tuvo a la vista las del
Colegio de Arquitectos, del Colegio de Ingenieros, de la Universidad de Chile, de la
Universidad Católica, de la Universidad de Santiago, de la Cámara Chilena de la
Construcción, de los Desarrolladores Inmobiliarios, de la Coordinadora
Metropolitana de Organizaciones Ciudadanas, y de los profesionales Víctor
Gubbins y Juan Sabbagh.
De todas ellas, sólo la Cámara de Chilena de la Construcción (CChC) hizo
observaciones a las modificaciones propuestas para las normas sobre beneficios
por Fusión de Terrenos y por Conjunto Armónico.
En sus opiniones200, la CChC valora, comparte, y considera positiva gran parte de
las ideas plasmadas en el proyecto de ley (participación ciudadana, la idea de
incorporar el esquema director, la idea de aplicar también a los intercomunales los
planos seccionales, así como los mecanismos de compensación tales como los
“contratos de asociación”, los “derechos de construcción transables”, las “zonas de
desarrollo urbano condicionado”), no obstante, encuentra dos aspectos críticos del
proyecto. Por una parte, lo relativo a no abordar en profundidad el tema del límite
urbano, y por otra, las que se refieren a los dos beneficios que nos interesan según
se indica a continuación.
d) Observaciones de la CChC a la propuesta de modificar los 2 beneficios.
i)
Sobre Fusión de Terrenos
Califica como “grave” e “inadecuada” la modificación propuesta al artículo 63, por
cuanto “otorga una atribución discrecional a las Municipalidades para eliminar o
limitar la aplicación de este incentivo.”. Más adelante señala que esta modificación
no tiene sentido por cuanto el “premio” por fusión predial habría operado adecuada
“en todas las áreas centrales de nuestras ciudades, que tienen el problema de la
200
Vertidas mediante Carta Nº 077/08 fechada el 03.03.08, suscrita por el Presidente de la Comisión de Urbanismo de la Cámara de
Chilena de la Construcción.
TESIS
JORGE ALCAÍNO VARGAS
157
Efectos de las Normas de Excepción sobre la Planificación Urbana Comunal y sobre los Conflictos Urbanos
atomización de los predios. De hecho, este incentivo contribuye a una mejor
renovación urbana y a una mayor integración social de las ciudades.”
Resulta interesante observar que las afirmaciones de la CChC han sido
fundamentadas en un documento201 de trabajo elaborado con posterioridad,
facilitado por el Presidente de la Comisión de Urbanismo de ese organismo, don
Bernardo Echeverría, quien además ratificó dichos planteamientos en la entrevista
que se le efectuó. (Ver Anexo 2: Entrevistas, pág.189).
ii) Sobre Conjunto Armónico
En el borrador ya mencionado, la CChC parte señalando, que el artículo 109 se
creó “en conjunto con el artículo 63” en el año 1963 y con el mismo objeto de
incentivar la renovación urbana.
En este caso, el documento de la CChC hace similares afirmaciones a las
observadas para el artículo 63, añadiendo en este caso que la propuesta del
proyecto de ley de entregar esta atribución a los Municipios para “eliminar o
restringir los beneficios del Conjunto Armónico (…) atenta contra los objetivos de la
renovación urbana de la ciudad, olvidando que los Conjuntos Armónicos son un
mecanismo que ha generado importantes beneficios para la ciudad…”, tales como
aprovechar mayores oportunidades de excepción y mayor densidad y en razón de
ello viviendas de menor costo relativo, lo que determina “integrar socialmente la
ciudad.”.
Si bien es cierto que no compartimos los argumentos que esgrime la CChC
respecto de ambas normas, creemos que el trabajo contenido en esta
investigación, más que encargarse de refutar ciertos datos y los argumentos
expuestos por dicho organismo, nos parece que más bien nos servirán para
comentar la propuesta que subyace en el proyecto de ley presentado por el
Ejecutivo para modificar ambas normas.
e) Opinión acerca del proyecto de ley.
Se debe destacar en primer lugar, el hecho de que sea la autoridad quien haya
propuesto modificar estas normas, lo que indica que: o se tiene un diagnóstico
negativo del comportamiento de las mismas, o se estimó que eran contrarias o por
lo menos disonantes con el resto del proyecto de ley.
Respecto de la propuesta misma, claramente lo que pretende es entregar una
facultad plena a las Municipalidades de “eliminar o restringir” su uso, cuestión que
para el caso específico los Conjuntos Armónicos, equivale a la devolución de una
facultad que está en el origen de la norma.
En ese sentido, la propuesta nos parece acertada en cuanto pretende entregar a
los municipios la tutela de estas normas, supeditándolas a la planificación urbana y
transformándolas en incentivos que el nivel local puede direccionar en
concordancia con una idea global del territorio planificado, plasmada en un
“Esquema Director” que contiene una “imagen objetivo” de la ciudad, que la propia
201
Borrador, denominado “Comentario de la Cámara Chilena de la Construcción a la Modificación de los artículos 63 y 109 de la Ley
General de Urbanismo y Construcciones” de fecha 30 de abril de 2008.
TESIS
JORGE ALCAÍNO VARGAS
158
Efectos de las Normas de Excepción sobre la Planificación Urbana Comunal y sobre los Conflictos Urbanos
comunidad se ha impuesto, la que por cierto, según el proyecto de ley, no podrá
verse alterada por excepciones impuestas desde una norma nacional.
7.4.-
La Planificación Urbana v/s la existencia de este tipo de Normas
Si bien es cierto que algunos PRC han encontrado algunas fórmulas para controlar o
inhibir la aplicación de estas 2 normas, lo cierto es que, tal como se señaló, ello
conlleva al ofrecimiento de beneficios más permisivos o a un grado de liberalización de
las Normas Urbanísticas tales, que hacen cuestionarse el sentido de la planificación
urbana, en especial, si se está resguardando adecuadamente los principios a los
cuales adscribimos, de Planificación Legitimante y de la Participación Ciudadana.
En tal sentido, la hipótesis planteada originalmente, en orden a que los PRC no han
considerado la existencia de estas normas y –dado que las 2 normas son de carácter
nacional-, terminan por alterar la imagen objetivo reflejada en sus Ordenanzas Locales,
no es del todo correcta por cuanto sí existen planes reguladores (no más del 17,6%)
que no sólo han manifestado tener conciencia de su existencia, sino que además, han
ideado fórmulas para controlarlas en algunas de las zonas que contemplan.
Dichas comunas son, en general, aquellas en donde la aplicación de la norma ha sido
más intensa, por su correspondencia con las áreas de mayor dinamismo inmobiliario,
particularmente en el área nor-oriente del Gran Santiago.
Por otra parte, la gran mayoría de las comunas -que si bien es cierto muchas de ellas
no se ven apremiadas con la intensidad que el mercado inmobiliario impone a las
otras-, no han considerado mecanismos especiales para controlar las 2 normas o –por
lo menos aparentemente- no las han considerado en su diseño, cuestión que los deja
expuestos a su aplicación y vulnerables de que se altere la imagen urbana plasmada
en el Plan como “la teoría previsible de la ciudad”202.
7.5.-
Sobre la relación de la presencia de las Normas y los Conflictos
Urbanos
En el capítulo VI de este trabajo, analizamos detalladamente los temas de interés
urbano y las materias más tratadas en los conflictos urbanos, tanto de los planes
reguladores comunales, como en las edificaciones que vieron cuestionados el
otorgamiento de sus respectivos permisos.
Se observó que los conflictos urbanos en ambas áreas temáticas representan sólo una
pequeña parte del universo de temas de interés urbano.
Sin perjuicio de lo anterior, en el análisis detallado de ambas temáticas se observó
como denominador común que “el aumento o la limitación de las alturas de edificación”
o la sola existencia de “edificios o torres” constituía la materia de mayor sensibilidad,
factor que como hemos relatado, se relaciona directamente con las 2 normas que nos
interesan, justamente porque inciden en el aumento de la altura de la edificación.
En tal sentido, la hipótesis planteada al comienzo de este trabajo es correcta, en el
sentido que las dos normas no son la fuente o el origen de los conflictos urbanos en
202
Tal como lo expresara Lautaro Ríos, según se muestra en el sub-capítulo “Principio de la Planificación Legitimante:”
TESIS
JORGE ALCAÍNO VARGAS
159
Efectos de las Normas de Excepción sobre la Planificación Urbana Comunal y sobre los Conflictos Urbanos
dichas áreas temáticas, sino que más bien que ayudan a su intensificación cuando
éstas se aplican.
Otra de las materias sensibles detectadas, por lo menos de gran incidencia en la
temática relacionada con los planes reguladores, es la participación ciudadana,
planteada por los vecinos afectados como requisito indispensable para la elaboración
de tales instrumentos, y demandada como parte de de los derechos ciudadanos,
garante de la voluntad de los habitantes de la ciudad.
Esta voluntad también se ha visto reflejada en las diversas agrupaciones detectadas
que sólo se concentran en dos de las comunas en que se han aplicados las 2 normas,
y en las cuales se observa un mayor dinamismo en materia inmobiliaria.
7.6.-
Propuestas y recomendaciones
Conforme a los resultados del trabajo de investigación realizado, se estima del todo
pertinente que se reevalúe la permanencia de estas normas, en tanto no han sido
utilizadas conforme a los propósitos que las originaron, y en consideración a los
efectos que ellas han provocado tanto en la planificación urbana comunal, como en la
intensificación de los conflictos urbanos.
Para lo anterior, necesariamente debe evaluarse su permanencia en la Ley General de
Urbanismo y Construcciones, pues la OGUC sólo puede reglamentar lo que le impone
dicho marco legal.
Dicho proceso sólo se entiende eficaz, en la medida que aglutine la opinión de todos
los sectores de la comunidad, mediante un proceso amplio de participación tanto
interna como externa, que no sólo incluya la participación de colegios profesionales y
representantes de organizaciones empresariales, sino además a organizaciones
representativas de los grupos de defensa de derechos urbanos, y de organizaciones
sociales, todos los cuales habitan la ciudad.
Una buena instancia para ello, es la discusión que actualmente se desarrolla en el
Congreso Nacional, con motivo de la discusión del proyecto de ley presentado por el
Ejecutivo, que a nuestro juicio representaría, en lo que respecta a estas normas, un
notable avance en materia de terminar con la imposición de una norma nacional hacia
el nivel local, circunscribiéndola, si es que se decide mantenerlas, en el nivel de
decisión municipal.
En este contexto, hago mía la frase de Ríos (1985), cuando señala que “Aunque
parezca lo contrario, son los ciudadanos –y no los funcionarios ni los empresarios- los
llamados a definir cómo deben ser las ciudades”203.
7.7.-
Sobre los aportes del presente trabajo
Deseo destacar finalmente que el valor de un trabajo no sólo lo constituyen sus
conclusiones, sino también el camino recorrido para llegar a las mismas. Ese es
también uno de los aportes de este trabajo que me permitiré explicitar:
▪ La recopilación y análisis normativo especialmente sobre Conjunto Armónico, es un
trabajo del cual no se tiene registro y que sin duda aportará para la revisión de su
203
Cita: Ríos (1985), pág. 402
TESIS
JORGE ALCAÍNO VARGAS
160
Efectos de las Normas de Excepción sobre la Planificación Urbana Comunal y sobre los Conflictos Urbanos
▪
▪
▪
TESIS
propósito original y la evolución de sus parámetros en el tiempo, así como un
aporte a la discusión que actualmente se lleva a cabo en el Congreso Nacional a la
luz del proyecto de ley que modifica ambas normas.
La recolección de datos sobre los permisos que se acogieron a las normas. Ello
permitirá efectuar nuevos estudios de detalle, especialmente referidos al
comportamiento de la aplicación de las normas en una comuna específica, en los
que se puede evaluar el comportamiento de las normas del Plan Regulador para
cada zona, diferenciadas por tipo de edificación, tales como la determinación de un
universo más acotado de edificaciones susceptibles de acogerse a las normas y
cuáles de ellos efectivamente así lo hacen, por qué y dónde.
La metodología empleada para determinar las materias que inciden en los
conflictos urbanos, que formó parte de los objetivos que impulsaron este trabajo.
Este fue un exhaustivo trabajo de tabulación y selección que no sólo servirá para
dimensionar los conflictos presentes en la prensa, sino también las diferentes
temáticas urbanas que están presentes en la discusión.
Por último, el esfuerzo de la revisión de todos los planes reguladores comunales
del Gran Santiago. Si bien el trabajo estuvo enfocado en la búsqueda específica de
ciertas normas, aporta a una visión panorámica de la sumatoria de instrumentos de
planificación de escala comunal.
JORGE ALCAÍNO VARGAS
161
Efectos de las Normas de Excepción sobre la Planificación Urbana Comunal y sobre los Conflictos Urbanos
VIII.
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TESIS
JORGE ALCAÍNO VARGAS
162
Efectos de las Normas de Excepción sobre la Planificación Urbana Comunal y sobre los Conflictos Urbanos
IX.
SIGLAS Y ABREVIACIONES UTILIZADAS
CGR
CChC
DDU
DFL
D.O.
DOM (el)
DOM (la)
D.S.
INE
IPT
Ley General
LGUC
OGUC
Ordenanza General
MINVU
MOP
PRC
PRMS
SEIA
SEREMI MINVU
V. y U.
TESIS
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
:
Contraloría General de la República
Cámara Chilena de la Construcción
División de Desarrollo Urbano, del MINVU
Decreto con Fuerza de Ley
Diario Oficial
Director de Obras Municipales
Dirección de Obras Municipales
Decreto Supremo
Instituto Nacional de Estadísticas
Instrumento de Planificación Territorial
Ley General de Urbanismo y Construcciones
Ley General de Urbanismo y Construcciones
Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones
Ordenanza General de Construcciones y Urbanización u
Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones
Ministerio de Vivienda y Urbanismo
Ministerio de Obras Públicas
Plan Regulador Comunal
Plan Regulador Metropolitano de Santiago
Sistema de Evaluación de Impacto Ambiental
Secretaría Regional Ministerial de Vivienda y Urbanismo
Vivienda y Urbanismo (Ministerio de)
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Efectos de las Normas de Excepción sobre la Planificación Urbana Comunal y sobre los Conflictos Urbanos
TESIS
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Efectos de las Normas de Excepción sobre la Planificación Urbana Comunal y sobre los Conflictos Urbanos
X.
ANEXOS
10.1.-
Anexo 1: Antecedentes sobre fundamentos de algunas
modificaciones a la OGUC sobre Conjunto Armónico
10.1.1.
Minutas tenidas en cuenta para modificación OGUC mediante D.S. 128 (V.
y U.) de 1996.
Las siguientes Minutas fueron proporcionadas en formato digital por María Eugenia
Betsalel P., arquitecta, quien hasta la fecha trabaja en el MINVU, y que en el año 1996
se desempeñaba como Jefa del Departamento de Planificación en la DDU del MINVU,
trabajando estrechamente con el Jefe de dicha División (Jaime Silva A.) en el proyecto
de modificaciones a la OGUC.
a) Primera Minuta
“CONJUNTO ARMONICO
MINUTA
1.
Los Planes Reguladores.Un Plan Regulador tiene por objeto definir la modalidad de ocupación del territorio.
Las principales herramientas que utiliza para determinar la forma y el volumen de los edificios son :
1.1.
1.2.
1.3.
1.4.
1.5.
1.6.
1.7.
1.8.
1.9.
Uso de suelo: destino de las edificaciones.
Porcentaje de ocupación de suelo: proyección del edificio sobre el terreno.
Coeficiente de constructibilidad: máximo de superficie construida que puede alcanzar un
edificio, en función de la superficie del predio en que se emplaza.
Rasantes: planos inclinados aplicados a partir de los deslindes de un predio y del espacio público
que lo enfrenta, definiendo el volumen máximo que puede alcanzar un edificio.
Distanciamientos: separación entre los elementos más salientes de una edificación y los
medianeros.
Altura : número de pisos o metros de altura.
Sistema de agrupamiento: relación de las edificaciones con sus deslindes: pueden ser aisladas,
pareadas y continuas.
Antejardín: distancia entre la línea oficial (límite entre espacios público y privado) y la línea de
edificación.
Superficie predial mínima: válido fundamentalmente para subdivisiones de terrenos y en algunos
casos para construir.
Todos los indicadores descritos están concebidos para ser aplicados predio a predio, y algunos limitan la
aplicación de otros, ejemplo: las rasantes y el coeficiente de constructibilidad pueden limitar la altura
máxima que un edificio puede alcanzar.
2.
Antecedentes históricos.Considerando la imposibilidad de prever todas las situaciones que derivan de la dinámica del desarrollo
urbano y recogerlas en los Planes Reguladores, en el año 1963 - a través del Decreto 880 (M.O.P.)
publicado en el Diario Oficial de 16.5.63 que fijó el texto de la Ley General de Construcciones y
TESIS
JORGE ALCAÍNO VARGAS
165
Efectos de las Normas de Excepción sobre la Planificación Urbana Comunal y sobre los Conflictos Urbanos
Urbanización - se incorporó el concepto de Conjunto Armónico. El objetivo fue permitir una mayor
flexibilidad en la aplicación de las normas técnicas en proyectos que significaban un aporte a la ciudad.
A través del tiempo el concepto original fue perdiendo su sentido entendiéndose como una forma de "hacer
más de lo mismo": uno de los principales conflictos que hoy genera su aplicación deriva de la mayor altura
que pueden alcanzar las edificaciones, situación que generalmente rompe la silueta que los Planes
Reguladores han previsto para cada barrio.
La norma actualmente vigente establece que cuando un proyecto cumple con las condiciones para obtener
la calidad de Conjunto Armónico, es posible modificar los indicadores de los planes reguladores comunales
en relación con agrupamiento de las edificaciones, coeficientes de constructibilidad, alturas máximas y
mínimas y superficie de los predios.
3.
Proposición.3.1.
Concepto.- La proposición vuelve sobre el concepto de un proyecto que por sus características
especiales conforma una unidad espacial propia e identificable, lo que justifica un cierto grado de
excepción respecto de las normas del instrumento de planificación.
Más que a aumentar coeficientes de construcción y alturas en predios individuales, la proposición
está dirigida principalmente a facilitar la coordinación entre propietarios de manera de llegar a un
diseño de conjunto que involucra a un grupo de predios existentes. En ese sentido, el mayor
rendimiento que se obtiene es por construir mejor y no necesariamente por construir más.
No obstante lo anterior, también se consulta un incremento en el coeficiente de constructibilidad y
en la altura de las edificaciones, cuando a través del proyecto propuesto se hace un aporte a la
ciudad, por la vía de conformar espacio público en una magnitud mayor que la que resultaría de la
sola aplicación de la Ordenanza.
En el primer caso, se mejora el rendimiento de los terrenos, toda vez que permite abordar
soluciones de mayor escala, en las que se aprovecha la infraestructura existente de áreas
consolidadas, sin alterar la morfología que a través de alturas y volúmenes construidos fijan los
instrumentos de planificación local.
Además de lo anterior, la proposición está enfocada hacia la construcción y no a la subdivisión del
suelo por la vía de loteos.
3.2.
4.
TESIS
Contenido.- A partir de lo que establece la Ley General, un proyecto puede acogerse a Conjunto
Armónico si cumple con alguna de las condiciones de Uso, de Dimensión de Localización o de
Ampliación. El siguiente cuadro contiene una síntesis de los requerimientos correspondientes en
cada caso:
Aplicaciones.- Ejemplos de situaciones que se resolverían con las nuevas modalidades de Localización y
de Ampliación:
4.1.
Las casas o edificios bajos y antiguos pueden formar parte de un nuevo proyecto de conjunto que
mejora sus condiciones de edificación. El o los propietarios se comprometen con las condiciones
técnicas del proyecto de conjunto, pero no necesariamente con el momento de iniciación de la
obra.
El proyecto de conjunto podría ser modificado con la concurrencia de los propietarios
involucrados.
4.2.
El rendimiento de los terrenos de frente reducido se ve favorecido al aplicarse el criterio de
considerar todo el conjunto como un solo proyecto, haciendo abstracción de los deslindes entre
predios, según se indica en el gráfico siguiente:
4.3.
A la vez, el considerar todo el conjunto como un solo proyecto, haciendo abstracción de los
deslindes entre predios, posibilita una mayor libertad de los sistemas de agrupamiento, una
redistribución de los coeficientes de constructibilidad y ocupación de suelo, de las áreas
construidas y áreas verdes, y todo ello en beneficio de un mejor proyecto de conjunto.
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166
Efectos de las Normas de Excepción sobre la Planificación Urbana Comunal y sobre los Conflictos Urbanos
En los gráficos siguientes se explica el mecanismo operativo para la aplicación de la redistribución
de coeficientes de constructibilidad:
a) Se suponen 5 predios vecinos en los que, por aplicación del coeficiente de constructibilidad
contenido en la norma del Plan Regulador respectivo, se puede alcanzar un volumen máximo de
6.000 m2 construidos. Para los efectos de este ejemplo se ha considerado la estructura predial
existente, sin modificar los deslindes ni fusionar predios. Naturalmente se puede efectuar
combinaciones que incluyan adquisición, modificación de deslindes y fusión.
b) Se ha estudiado un proyecto de conjunto que ofrece la mejor solución espacial para cada predio,
en tanto formen parte de ese conjunto. (Es necesario tener presente que en ciertos casos la
conformación y/o proporción de algunos lotes y la aplicación de rasantes desde los deslindes,
hacen difícil e incluso imposible utilizar todo el volumen de construcción que permite la norma
del Plan Regulador).
c) Para optimizar el resultado del proyecto estudiado, y considerando que los edificios no pueden
emplazarse simultáneamente en más de un predio, se redistribuyen los volúmenes de construcción
susceptibles de emplazarse en cada uno de los cinco, con lo cual algunos predios reciben un
"excedente" sobre el volumen que la norma le permitiría si no formara parte de un Conjunto
Armónico, y otros ceden parte o todo su volumen, lográndose finalmente un proyecto de conjunto
que no se habría podido ejecutar predio a predio.
4.4.
Asimismo, un edificio de poca superficie construida y de gran valor patrimonial, podría traspasar
su volumen potencial de construcción a los predios vecinos, conformando un proyecto en conjunto
con ellos, con lo cual es posible conservar su valor para la ciudad.
4.5.
La alternativa de desarrollar un Conjunto Armónico sobre uno o más predios de una manzana,
estableciendo respecto de los vecinos que no forman parte del Conjunto una separación destinada
al tránsito público,- sin perder el dominio sobre ella- favorece la formación de galerías
comerciales peatonales (ejemplos en comunas de Providencia y Santiago) cuya mantención es
asumida por los propietarios, incentivando al mismo tiempo la renovación de la nueva fachada que
se crea.
JSA/MEB
27/06/95”
-ob) Segunda Minuta
“CONJUNTO ARMONICO
MINUTA
1.
Antecedentes históricos.Considerando la imposibilidad de prever todas las situaciones que derivan de la dinámica del desarrollo
urbano y recogerlas en los Planes Reguladores, en el año 1963 - a través del Decreto 880 (M.O.P.)
publicado en el Diario Oficial de 16.5.63 que fijó el texto de la Ley General de Construcciones y
Urbanización - se incorporó el concepto de Conjunto Armónico. El objetivo fue permitir una mayor
flexibilidad en la aplicación de las normas técnicas en proyectos que significaban un aporte a la ciudad.
A través del tiempo el concepto original fue perdiendo su sentido entendiéndose como una forma de "hacer
más de lo mismo". En efecto, uno de los principales conflictos que hoy genera su aplicación deriva de la
mayor altura y volumen de construcción que pueden alcanzar las edificaciones, situación que generalmente
violenta las características de los barrios, al romper la silueta que los Planes Reguladores han previsto para
ellos.
TESIS
JORGE ALCAÍNO VARGAS
167
Efectos de las Normas de Excepción sobre la Planificación Urbana Comunal y sobre los Conflictos Urbanos
2.
Principales aspectos que regula un Plan Regulador.
1. Uso del suelo
•
Tipo de uso
•
Intensidad de utilización:
•
densidad de actividad
•
densidad de población
•
factibilidad de infraestructura
2.
Espacio público
•
Vialidad (ancho, reserva de espacio)
•
Áreas verdes o libres
3.
Morfología
•
Agrupamiento
•
Alturas
•
Rasantes y distanciamientos
•
Antejardines
•
Porcentaje ocupación de suelo
•
Coeficiente de constructibilidad
3.
¿Qué se persigue con un Conjunto Armónico?
Hacer un aporte a la ciudad facilitando algún tipo de obra que pueda presentar características especiales.
4.
¿Qué características tiene que tener para que se justifique que sea una excepción?
•
estar emplazado en un terreno de gran superficie o en un terreno que abarque la totalidad
de una manzana.
•
estar destinado a equipamiento
•
constituir un edificio calificado como Monumento Nacional
5.
La norma actual.La norma actualmente vigente - contenida en los artículos 2.6.4. al 2.6.10. de la Ordenanza General de
Urbanismo y Construcciones, que reglamenta lo establecido en la Ley General de Urbanismo y
Construcciones - , establece que cuando un proyecto cumple con las condiciones para obtener la calidad de
Conjunto Armónico, es posible modificar los indicadores de los planes reguladores comunales en relación
con agrupamiento de las edificaciones, coeficientes de constructibilidad, alturas máximas y mínimas y
superficie de los predios.
Esta norma contiene algunos aspectos cuya aplicación ha provocado efectos adversos que mediante la
nueva proposición se espera evitar. En términos generales son los siguientes:
• la labor municipal relativa a la calificación de un proyecto para que sea acogido a Conjunto Armónico
se ve dificultada por no aparecer claramente acotada su responsabilidad en ese sentido;
• no se establece un límite máximo a la altura de las edificaciones ni al volumen de construcción, salvo el
que resulte de la aplicación de las rasantes y distanciamientos que fije el instrumento de planificación
respectivo. En este sentido, si bien se entrega a los instrumentos de planificación local la facultad de
fijar los límites máximos de volumen de construcción, prácticamente la totalidad de la comunas se ha
visto imposibilitada de establecerla.
6.
La proposición.Basado en el análisis anterior, se propone fundamentalmente valorizar lo que la propia comuna definió
como su forma de desarrollo, permitiendo un incremento moderado en la superficie y altura, bajo ciertas
condiciones. De esa manera, cada una de ellas podrá revisar su respectivo plan regulador y adoptar las
decisiones que considere necesarias para compatibilizar el incremento del volumen de construcción con la
mejor calidad de vida de sus habitantes.
1.
Se suprime la exigencia de que el proyecto consulte “la construcción de dos o más edificios” (actual
art.2.6.5.)
TESIS
JORGE ALCAÍNO VARGAS
168
Efectos de las Normas de Excepción sobre la Planificación Urbana Comunal y sobre los Conflictos Urbanos
2.
Condiciones (actual art.2.6.6.)
a.
de dimensión:
• se suprime la exigencia de acogerse a la Ley de Propiedad Horizontal y de frente predial
mínimo.
• se consulta superficie mínima de 5.000m2 o de 2.500m2 si el predio conforma una manzana.
• se reduce ancho mínimo de vía que debe enfrentar por uno de sus lados el terreno,
incorporándose exigencia de ancho mínimo de calzada.
b.
de uso:
• se establece un uso generalizado de equipamiento, con una superficie predial mínima de 2.500
m2, enfrentando una vía de 30m, con exigencias de ancho mínimo de calzadas y un
distanciamiento mínimo a medianeros.
• se suprime la posibilidad de destinarlo a usos habitacionales.
c.
de localización y ampliación:
• se abordan en conjunto y se refieren exclusivamente a ampliación, restauración o reciclaje de
inmuebles declarados Monumentos Nacionales o Históricos.
3.
Beneficios en coeficientes y en alturas de edificación:
• se establece un incremento del 50% respecto del coeficiente de constructibilidad señalado en el
plan regulador respectivo, para los proyectos que cumplan con las condiciones de dimensión
y/o de uso (con excepción de los que corresponden a una fusión de terrenos, en cuyo caso el
incremento es de un 30%), y del 100% para los de localización y/o ampliación.
• se modifica la actual exigencia, que establece un mínimo de 30% de incremento mientras los
planes reguladores no hayan fijado un porcentaje mayor.
• se establece un incremento máximo de un 25% respecto de la altura que establece el plan
regulador respectivo, en lugar de la altura libre, (limitada por rasantes y distanciamientos) de la
actual norma.
4.
Artículo Transitorio
Con el fin de evitar situaciones complejas derivadas de aprobaciones de proyecto en proceso, se establece
que las modificaciones comenzarán a regir 30 días después de la publicación en el Diario Oficial.”
c) Cuadro que resume cambios:
“CONJUNTOS ARMÓNICOS
PRINCIPALES CAMBIOS
DIMENSIÓN
SITUACIÓN ANTIGUA
ALTURAS
ANCHO DE LA CALLE
CALZADA
límite demasiado amplio
(rasantes)
libre
(limitado por rasantes)
cualquiera
(entre los permitidos por el Plan
Regulador)
25 M.
libre
TAMAÑO DEL PREDIO
2500 M2
SUPERFICIE CONSTRUIDA
USOS DE SUELO
TESIS
JORGE ALCAÍNO VARGAS
SITUACIÓN NUEVA
relacionado con el Plan Regulador
(hasta 25% más)
relacionado con el Plan Regulador
(hasta 50% más)
cualquiera
(entre los permitidos por el Plan
Regulador)
20 M.
13 M
5000 M2
Mayor que 5 veces el tamaño
mínimo del plan regulador
Una manzana completa
169
Efectos de las Normas de Excepción sobre la Planificación Urbana Comunal y sobre los Conflictos Urbanos
USO
SITUACIÓN ANTIGUA
ALTURAS
límite demasiado amplio
(rasantes)
libre
(limitado por rasantes)
equipamiento y vivienda
(entre los permitidos por el Plan
Regulador)
20 M.
libre
libre
(si se destina a equipamiento)
SUPERFICIE CONSTRUIDA
USOS DE SUELO
ANCHO DE LA CALLE
CALZADA
TAMAÑO DEL PREDIO
SITUACIÓN NUEVA
relacionado con el Plan Regulador
(hasta 25% más)
relacionado con el Plan Regulador
(hasta 50% más)
equipamiento
(entre los permitidos por el Plan
Regulador)
30 m.
14 m
2.500 M2
AMPLIACIÓN Y LOCALIZACIÓN
SITUACIÓN ANTIGUA
SITUACIÓN NUEVA
libre
libre
libre
relacionado con el Plan Regulador
(limitado por rasantes)
(hasta 100% más)
USOS DE SUELO
conjunto armónico existente o
monumento nacional
monumento nacional
ANCHO DE LA CALLE
libre
libre
CALZADA
libre
libre
TAMAÑO DEL PREDIO
libre
libre
REQUIERE APROBACIÓN DEL CONSEJO DE MONUMENTOS NACIONALES
ALTURAS
SUPERFICIE CONSTRUIDA
d) Cuadro con cálculos de Altura de Edificación:
“CONJUNTOS ARMÓNICOS
Incremento de altura en relación al Plano Regulador
TESIS
ALTURA
SEGÚN
PLANO
REGULADOR
CÁLCULO
ALTURA
RESULTANTE
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
2,5
3,75
5
6,25
7,5
8,75
10
11,25
12,5
13,75
15
16,25
17,5
18,75
20
21,25
22,5
23,75
25
3
4
5
7
8
8
10
12
13
14
15
17
18
19
20
22
23
24
25
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Efectos de las Normas de Excepción sobre la Planificación Urbana Comunal y sobre los Conflictos Urbanos
10.2.-
Anexo 2: Entrevistas
10.2.1.
Entrevista efectuada a Don Amador Brieva Alvarado, el día 26 de
septiembre de 2007.
Don Amador Brieva fue Jefe de la División de Desarrollo Urbano del MINVU entre junio de 1985
a abril de 1990, y anteriormente fue funcionario del MOP cuando este Ministerio tenía dentro de
sus funciones la relacionada con el urbanismo.
Los objetivos de esta entrevista son básicamente 2:
ƒ
Lo primero es, dado que no existen Mensajes del Ejecutivo ni registros de la discusión que
derivó en las normas contenidas en la Ley General de Urbanismo y Construcciones, así
como en su Ordenanza General, es obtener de primera fuente información sobre el
propósito de las dos normas.
ƒ
Lo segundo, es obtener su impresión respecto de los grupos de defensa de derechos
urbanos.
Nos hemos tomado la libertad de destacar en negritas algunos párrafos de interés.
-oJAV: ¿Desde cuándo trabajó usted en el Ministerio de Vivienda y Urbanismo?
A. Brieva: Yo trabajé primero en el Ministerio de Obras Públicas, porque antes no existía el Ministerio de Vivienda,
el que se creó en 1965. Yo empecé a trabajar en Obras Públicas en 1954, cuando se creó la Dirección de
Planeamiento, ahí entré yo a trabajar. Estuve 15 años en el Ministerio de Obras Públicas y cuando el año 1965 se
creó el Ministerio de la Vivienda, 70 personas pasamos desde el MOP, específicamente todo el Departamento de
Urbanismo.
JAV: Es decir, conoce la normativa de la planificación urbana casi desde sus inicios.
A. Brieva: Las funciones relacionadas con la planificación urbana, los planes reguladores y toda la normativa, la
empecé yo en Obras Públicas en el año 1958, fecha en la que me tocó como tarea la cosa normativa. Desde aquel
año estoy con ese problema.
A partir del año 1977 empezamos en Vivienda con un abogado que se llama Lionel Bastías a imprimir toda la
legislación relativa con la construcción y la urbanización, todos esos libros azules que se ven en la estantería.
JAV: A mi me ha servido mucho trabajar con esos libros, porque me han permitido ver la evolución de las normas
que estoy estudiando.
Por lo que yo he encontrado en la investigación que estoy realizando de la normativa, en las distintas leyes en el
D.S. 1050 del año 1960, ahí no aparece conjunto armónico como tal, pero aparece algo muy similar a ese
concepto…
A. Brieva: O sea todavía estábamos en Obras Públicas.
JAV: El Artículo 8vo de dicha ley, hablaba del planeamiento comunal y hablaba entre otras cosas de las
condiciones de higiene, seguridad, bienestar y estética y me llama la atención este último concepto. Este artículo
8vo después se reemplazó por el D.S. 357 el año 1961…
A. Brieva: Seguíamos en Obras Públicas.
JAV: Artículo que sigue hablando del planeamiento comunal y en una de sus partes dice “ en la Municipalidad
donde exista Plan Regulador podrán declarar zona de construcción obligatoria y remodelación”, “en las formas y
condiciones que establezca el reglamento de esta Ley”. “La aplicación detallada de los planes reguladores, se
realizará mediante planos seccionales que fije con exactitud, las disposiciones del plan regulador y demás
TESIS
JORGE ALCAÍNO VARGAS
171
Efectos de las Normas de Excepción sobre la Planificación Urbana Comunal y sobre los Conflictos Urbanos
características …construcción obligatoria, remodelación y Conjuntos Armónicos”. Aquí aparece por primera vez
el concepto, pero aún no estaba reglamentado.
A. Brieva: Aparece la idea que sobre la base de que hubiera un conjunto armónico, podría llegar a introducirse
ciertas modificaciones, o sea ahí señala los factores que se podrían tomar como causal para que la Dirección de
Obras hiciera algunas excepciones, y es ahí donde se menciona el concepto estético también y los planos
seccionales.
En el fondo se trataba de decir que a través de una planificación sectorial donde fuera necesario en una ciudad
podrían hacerse algunas excepciones, pero no en forma contraria, no donde el Director de Obras se le ocurriera
en cualquier parte o no donde un particular le dijera: “A mi porque soy yo, hágame una excepción a las normas
generales” porque la mayoría de la gente aspira a eso, cada uno se cree con derecho a hacer una excepción. Claro,
es una de las aspiraciones en forma individualista. Ahí menciona los casos en los que el Director de Obra
podría llegar a hacer una excepción.
JAV: Posteriormente en el D.S. 880 el año 1963 -que fija el texto definitivo del DFL 224-, el artículo 95 dice
exactamente lo mismo que el Artículo 8vo del que ya hablamos, y en los incisos posteriores añade otras cosas, dice
que se podrán someter al Ministerio de Obras Públicas, la aprobación de planes reguladores, seccionales.
En el Artículo 123, aparece por primera vez la excepcionalidad, una norma de excepción que dice “la Ordenanza
General contemplará normas relativas a los Conjuntos Armónicos de edificación (es decir Conjunto Armónico con
apellido), en base a las cuales el Director de Obras podrá autorizar excepciones a la reglamentación de la
Ordenanza local.
A. Brieva: ¿ De qué fecha es ése?.
JAV: Del año 1963.
A. Brieva: Todavía estábamos en Obras Públicas.
JAV: Después, en este mismo artículo 123, vienen dos incisos que la verdad que no tienen mucha relación con el
primero que vimos, ya que hablan del reglamento especial de viviendas económicas y disposiciones para los
estacionamientos.
Eso es lo que corresponde a la Ley, no obstante recién en 1970 se vino a reglamentar lo que dispuso la ley,
mediante el D.S. 107 firmado por don Eduardo Frei Montalva. Hasta antes de esta modificación, el artículo 480 de la
Ordenanza General, establecía que “sin perjuicio a lo dispuesto en esta Ordenanza, respecto de la altura máxima de
los edificios y fachadas, en consideración al ancho de las calles, a la naturaleza de los materiales empleados y al
destino de la construcción, los municipios podrán fijar alturas mínimas o máximas”, y añade más adelante, que
ello se realizará “en razón de su carácter o efecto estético del conjunto de edificación”, y es esto último una de
las cosas que me llama la atención.
El año 1970 con el Decreto ya mencionado dicho artículo es reemplazado por otro que incorpora de lleno los
Conjuntos Armónicos con una redacción muy similar a la que ahora existe en la ley.
A. Brieva: Es decir se citó el concepto estético, si mal no recuerdo por la excepción que ya todos habían
aceptado de la Plaza Bulnes, porque para hacer todo el contorno de la Plaza alrededor de la Moneda, se
dictó un seccional especial, y una Ley especial, que constituyó una excepción donde se fijaron alturas de
piso, alturas de las platabandas.
JAV: Pero eso es más antiguo que las normas que estamos viendo o no?
A. Brieva: Sí, es más antiguo, pero eso estaba como un ejemplo de lo que se podría hacer, porque ya se había
hecho y se había realizado relativamente, quedó un conjunto suficientemente monumental como para transformarse
en el contorno del Palacio Presidencial, entonces esa vivencia, esa fue la Ley 8.412 si mal no recuerdo, constituyó
un ejemplo de lo que se podía hacer como normativa, como excepción general en los distintos planes
reguladores. Porque el concepto estético era muy importante en la Plaza Bulnes, se tomó esa idea y se
repitió. Ahora el concepto armónico está totalmente reglamentado de otra manera, ese fue el primer intento.
JAV: Efectivamente como ya lo había mencionado, el año 1970 aparece muy bien reglamentado en la Ordenanza
General, los Conjuntos Armónicos y la verdad es que la redacción es muy similar a lo que existe hoy en día, sólo han
cambiado las condiciones de Dimensión, de Uso, de Monumentos Nacionales, etc. De ahí recién partió
reglamentándose, y qué bueno que usted mencionó el ejemplo del paseo Bulnes porque cuando yo miraba la
evolución de esta norma y la mención que se hacía al efecto estético, hasta antes de esta fecha ...
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JORGE ALCAÍNO VARGAS
172
Efectos de las Normas de Excepción sobre la Planificación Urbana Comunal y sobre los Conflictos Urbanos
A. Brieva: Aquí nunca ha habido la intención de normar los aspectos estéticos, ni fijar condiciones de
apariencia para imponérselas a muchos propietarios, pero a partir de esa experiencia se sacó la idea que se
podía hacer algo.
JAV: Yo no sé si usted está de acuerdo conmigo, pero yo por lo que he visto, en este proceso o evolución de la
norma, desde el nacimiento de este concepto de conjunto armónico hasta como finalmente se fue reglamentando, yo
tengo la impresión que esta es una norma que nació como una herramienta para el diseño urbano, y que al
poco andar, a partir del año 70 se transformó en una norma de gestión urbana.
A. Brieva: Puede que las empresas particulares, las inmobiliarias, y las empresas de construcción lo entiendan así,
internamente nunca se tuvo una intención tan definida como la que tú dices. Yo diría que ocurrió algo que ha
pasado siempre, y que pasa hasta el día de hoy. Desde el momento que se hace una planificación, de cómo debe
desarrollarse la ciudad, unos se sienten beneficiados y otros se sienten perjudicados, es evidente hay todo tipo de
interpretaciones. Por ejemplo aquí donde dice tres pisos yo no puedo construir una torre de 20 o por qué a mi me
tocó un ancho de calle de 15 metros y al otro le tocó de 20. Los intereses particulares son así, cada uno va a medir
las normativas de desarrollo de la ciudad, en función de si a él le conviene o no. Y sobre la base de esa situación
diría yo, donde siempre hay un grado de disconformidad de mucha gente, respecto de las planes reguladores, -no se
le puede dar en el gusto en todo- siempre hubo una crítica, sostenida, de que la planificación urbana era muy
restrictiva, al poner las condiciones y características del desarrollo de la ciudad, y que en algún grado
limitaba los derechos de las personas a tener actividades en su pedazo de tierra y a construir lo que quisieran.
Lo entiendo, porque hasta el año 29 en Chile no había legislación. No había ni ley ni ordenanza ni nada. El
terremoto de Talca del año 28 fue el que generó la aparición de la Normativa. Antes existía total libertad. A las
cosas importantes el Gobierno llamaba a un arquitecto francés o a un arquitecto alemán o de otras partes del mundo
venían y hacían proyectos. O los grandes capitalistas que recurrían a profesionales extranjeros, ni siquiera había
Ley del Colegio de Arquitectos, que recién se dictó en el gobierno de González Videla. Es decir, antes había un
cierto libertinaje diría yo y desde el momento en que empiezan a ponerse normas, empieza a haber un sistema de
control y una autoridad que administra. Claro, empezó a haber gente que les limitaban en sus posibilidades de
desarrollo, era ponerle límites a su desarrollo personal, en su sitio.
Por eso te digo yo que por ahí por el año 60 o 65, ya habían criticas, mayoritariamente de los propietarios del sector
oriente y de las empresas constructoras. Había críticas contra los planos reguladores en el sentido de que eran
demasiado rígidos y que deberían disponer de un grado mayor de libertad cuando se necesitara. Y yo diría
esa situación de crítica generalizada acerca de la rigidez de los planes reguladores, fue la que motivó
finalmente crear algunas excepciones que pudieran justificar un poco más de flexibilidad. O sea, ver en qué
casos esa mayor flexibilidad podría otorgarse, si era tan imprescindible para el desarrollo. Y pensando en eso, es
que el año cuando se publicaron esas normas, Juan Honold y yo, desarrollamos la idea del concepto armónico,
o sea conforme, puede conseguirse una mayor flexibilidad, donde se justifique suficientemente de que no cause
daños a terceros, de que es posible introducir una variante. Y claro, uno entiende que la rigidez absoluta tampoco
se justifica. Y pensando en eso, de añadirle a la normativa un grado de flexibilidad, es que se creo el concepto de
conjunto armónico. Obedece a esa necesidad, la de atender una crítica generalizada del exceso de rigidez de
los planos reguladores.
Ahora el problema de la rigidez o no rigidez, para la gente que tiene una casita en un loteo en cualquier barrio de la
ciudad, tiene bien poca importancia, yo diría que para el 80% de la gente, tiene poca importancia. Tal vez un
20% que es dueño de grandes terrenos, ya sea dentro del área urbana, en la periferia o el área rural, siempre están
soñando con desarrollar actividades productivas que les generen más ingresos. Esa gente siempre va a emitir un
poco de crítica hacia la normativa de los planos reguladores. Porque les presentan un negocio extraordinario
que no calza con la normativa vigente, que les impide hacer el proyecto, entonces empiezan a presionar y a
presionar, y a criticar, que el país se queda atrás, que la ciudad no se desarrolla, porque hay mucha rigidez. Esa
situación fue la que llevó a introducir esa norma.
JAV: ¿Y eso predominaba más que la necesidad de reactivar o impulsar la economía en época de “vacas
flacas”, a través de la actividad inmobiliaria?
A. Brieva: No, en aquellos años eso no era una idea que tuviera cierta importancia como para tomarla en cuenta. En
aquellos años no. Después sí, empezó a tener peso, bajo otro enfoque. Las autoridades, y nosotros también,
tomamos conciencia de que había una gran parte de la ciudad anquilosada, que no se desarrollaba.
Específicamente desde la calle San Martín al poniente. Era un barrio inmovilizado en que no ocurría nada. Habían
ocurrido algunos temblores y terremotos que habían botado edificios viejos, y no se renovaba. El concepto de la
renovación, diría yo, ya presionaba a los profesionales que trabajábamos en el área, de que había que darle más
posibilidades a la renovación urbana. Que la ciudad tenía que revitalizarse, incorporando mayor actividad. Y esa
idea, que en el fondo estaba un poco sustentada en lo otro, de promover el desarrollo, por el lado económico, llevó a
la idea de que para promover ese desarrollo, como impulso inicial, había que permitir una mayor densidad, una
mayor densificación, es decir se concluyó de que sin mayor edificación no iba a haber renovación urbana. Que los
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JORGE ALCAÍNO VARGAS
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Efectos de las Normas de Excepción sobre la Planificación Urbana Comunal y sobre los Conflictos Urbanos
barrios de la ciudad iban a seguir totalmente estancados y no se iban a renovar si no había un proceso de
densificación. Entonces a partir de esa fecha, se introdujo la idea que la fusión de terrenos era la oportunidad
para generar una mayor densificación, y transformarse así en una excepción a la normativa general.
JAV: Quedando así amarrada con la norma de Conjuntos Armónicos.
A. Brieva: Sí, pero derivó de eso. De llegar a la conclusión de que la renovación urbana en la mayoría de los casos
era necesaria. Porque algunos hablaban incluso de que la ciudad se estaba muriendo, y que había que incentivar
una mayor actividad económica y que la densificación era imprescindible para que ese desarrollo se produjera.
Categóricamente se llegó a conclusión de que no iba a haber nunca renovación si no había un poco más de
densificación. Y claro, las comparaciones con otras ciudades del mundo llevaban a esa conclusión. Si uno se
comparaba con Madrid; Paris, Londres o Alemania, sus ciudades tienen en promedio trescientos a cuatrocientos
habitantes por hectárea de densidad promedio, si la comparamos con la nuestra que era de 90 – hoy día subimos a
las 110 y volvimos a bajar un poco -. Y sin alcanzar mayores densidades, no podíamos aspirar a que hubiera un
fenómeno de renovación, y que las construcciones viejas se echaran abajo y se levantaran edificaciones nuevas. O
sea la densidad como concepto, se desarrolló como forma para conseguir renovación urbana. Ese fue el origen
realmente.
JAV: Pero por qué precisamente se estableció que beneficiar la fusión era el mecanismo para lograr ese fin, en
circunstancias que se pudo haber aumentado directamente la norma relativa a la densidad en el plan regulador.
A. Brieva: Si tu mirabas la forma de subdivisión de la tierra en la ciudad, constatabas una cosa bastante clara, que
mientras más se subdividía la tierra, y mientras más lotes chicos había, la situación era peor, porque tenías más
gente. Si llegabas a permitir lotes de 100 metros en la manzana, lógicamente habían tantos propietarios que poner
de acuerdo, que nunca iba a poder surgir ahí un proyecto nuevo, pero cuando los lotes son más grandes, los
propietarios disminuyen en cantidad, es más fácil entonces conseguir acuerdos entre la gente y si miramos gran
parte de la ciudad norte o poniente, es evidente que la disminución excesiva de los predios produce un grado
de tugurización, que llega al máximo en los cités. Los cités constituyen un grado bastante avanzado de
tugurización. La atomización del terreno lleva al decaimiento del sector, se desvaloriza la tierra, nadie quiere invertir,
la gente está apretujada. Cuesta darle una solución racional a las construcciones en sitios tan pequeños, es muy
difícil. O sea se concluyó que había que tratar de evitar, la excesiva división predial, porque las soluciones
constructivas en terrenos tan pequeños, era un problema gigantesco, obligaba a tener todas las construcciones
pegadas unas con otras, a tener patios interiores, que se transformaban en basureros, o sea, esa toma de
conciencia en que el exceso de pequeñez, llevaba a la tugurización de un barrio, al desprestigio de un barrio,
a que decayera totalmente, llevó también a esta idea de decir bonifiquemos o beneficiemos la fusión. En la
medida que los terrenos se agranden, la tugurización no va a ser tan grande, vamos a poder atajar el
problema. Es decir, darle un incentivo a los propietarios de que si tenían terrenos más grandes, podían
tener un beneficio.
Ahora, el concepto original, siempre fue que los beneficios nunca podían sumarse y los utilizo todos y con ello me
salgo totalmente de la normativa. Algunas municipalidades cayeron en eso y en Las Lilas cayeron en eso, sumaron
beneficios y con eso llegaron a una cosa totalmente desconectada del barrio, porque una cosa es tener un barrio de
dos o tres pisos y algunas torrecitas de 8 a 12 pisos a que de repente te metan torres de 20 pisos o 30 pisos, donde
todo estaba de dos.
JAV: Yo tenía esa impresión, porque no encontraba otra razón de por qué la fusión de terrenos iba a ser la
beneficiada, y sólo podía ser la de revertir un proceso de atomización predial.
A. Brieva: Sí, la razón era evitar la tugurización de la división predial, ya que la excesiva división predial es un
desastre en la ciudad.
JAV: Le voy a leer algo de la Contraloría General de la República, que emitió un dictamen basado en algunos oficios
emitidos por el Ministerio de la Vivienda –redactado seguramente por usted- “En tal sentido es preciso destacar que
la disposición en análisis constituyó la primera norma en que se estableció el beneficio de aumentar el coeficiente de
constructibilidad del predio para el caso de fusión, siendo el propósito perseguido por el legislador, según se expresa
en los citados informes de la Administración, fomentar una mayor edificación sobre el suelo urbano aprovechando la
infraestructura existente. Tal como lo señalan dichos documentos, el objetivo evidente fue promover la presentación
de proyectos comprensivos de dos o más terrenos colindantes, pero no premiar la construcción en sitios
preexistentes.”
A. Brieva: Sí, se juntaron todos esos aspectos. Primero, las ciudades más notorias que nos servían de ejemplo en
el mundo sobrepasan los 300 habitantes por hectárea, nosotros estábamos en 90 ó 95, la diferencia era muy grande.
Lo otro era lo que ya mencioné, tratar de evitar la tugurización del terreno, porque al final es algo típico de las
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Efectos de las Normas de Excepción sobre la Planificación Urbana Comunal y sobre los Conflictos Urbanos
poblaciones, la estrechez del espacio, los patios interiores se llenan de basura, las ventanas no tienen espacio para
que entre la luz, que dan a otra pared que está a un metro con un decaimiento de las características ambientales de
la población. Eso y fomentar la renovación urbana. Yo creo que esas tres cosas fueron las que más influyeron en la
norma de beneficio de densidad.
JAV: Yo quería volver a la norma de conjunto armónico y está en relación a esta rigidez de los instrumentos. Se me
contraponen dos situaciones: por una parte son estos instrumentos rígidos los que permiten lograr proyectos como el
Paseo Bulnes u otras experiencias en otros países como el caso de París del Baron Haussman…
A. Brieva: …Sí, pero hay una diferencia, el Paseo Bulnes y en la Moneda, se hizo sobre la base de expropiar, el
Estado de Chile expropió todas las propiedades y desarrolló un proyecto, o sea pasó por la experiencia de tener que
expropiar. Y para conjunto armónico, no es necesario hacer una expropiación.
JAV: Pero si yo, teniendo un plan regulador quiero hacer algo similar a lo que se hizo en el Paseo Bulnes, la
existencia de estas normas, como la de conjunto armónico y fusión de terrenos, me lo impedirían.
A. Brieva: Sí lo podrías hacer, si las dos cosas son compatibles. Si la Municipalidad quisiera hacer eso en un barrio
y expropia para hacerlo, sino cómo se pasó la Avenida 11 de Septiembre.
JAV: Claro, pero con la intervención directa de algún organismo público.
A. Brieva: Es que si no se habría podido hacer. Cómo pones de acuerdo a los dos mil propietarios que hay en ese
pedazo, para poder haber hecho un conjunto armónico, haber abierto la calle, en base al concepto de conjunto
armónico.
JAV: A lo que me refiero, es que yo como planificador me imagino un “mono”, una imagen objetivo urbana, que
incluso a veces veo los dibujos de esa imagen urbana y esa imagen urbana tiene altura pareja. Pero no se puede
llegar a lograr esa imagen urbana, teniendo por ejemplo algunas normas de excepción como las mencionadas, que
permiten variar la altura, la densidad y la constructibilidad.
A. Brieva: Ahí caemos en otro aspecto muy difícil de analizar… ¿Quién es el que va a poner la plata para hacer lo
que se visualiza que es bueno?..
JAV: Otra cosa que me parece es quién tiene el derecho a decir lo que es bueno, o sea el planificador no es un
Dios.
A. Brieva: El derecho debe nacer en función del bien común. Tratándose de la ciudad y muchas otras normativas,
todas están orientadas a conseguir el mayor bien común para los habitantes. Sea en la habitabilidad de los precios,
como sea en la actividad comercial, como sea en los aspectos legales o sanitarios, todo está orientado bajo ese
concepto. Porque si no el Estado no tendría razón de existir. Si el Estado existe es para que vele por el bien común
de todos. Porque si no, arreglémonos entre nosotros y el Estado aparte, pero eso aún no ha sido posible. Y hay
muchas visiones, y las va a seguir habiendo de cómo desarrollarse, pero el punto está en quién las va a financiar. Si
nos vamos por el lado de la expropiación, yo Estado tengo que expropiar. Porque nadie tiene la facultad particular de
expropiarle al vecino, es el Estado. Y el Estado va a expropiar siempre que el bien común de hacer eso lo justifique,
si no sería malversación de fondos.
Eso sería lo ideal, que el Estado tuviera siempre suficiente plata para hacer todos los proyectos buenos que estén
velando por el bien común. Ese sería un ideal, pero no es la realidad. Aquí en Chile, la normativa está orientada por
el bien común, eso no dudo en lo más mínimo. Siempre se ha pretendido que la normativa que se haga obedezca o
entregue un beneficio a la mayor cantidad de gente, y no que favorezca a éste o aquél, pero voy a la posibilidad de
realizar proyectos de desarrollo en la ciudad, por la vía particular, no tienen el derecho de expropiar. Tendrían
siempre que ponerse de acuerdo.
JAV: Es decir, comprar.
A. Brieva: Sí, comprar. Pero si ya es difícil poner de acuerdo a tres, poner de acuerdo a mil, ni soñar. No funciona.
Alguna vez podrá funcionar que tres o cuatro propietarios de terrenos grandes dirán “juntémonos”, y sobre esa base
vamos a tener un terreno suficientemente grande para usar el concepto de Conjunto Armónico. Ahí vamos a poder
obtener los beneficios de Conjunto Armónico si tenemos un terreno de 1Há o 1,5 Há. A lo mejor eso es posible en
algunos casos, pero son excepciones, súper excepciones. Tú ves que la mayoría del desarrollo de esta comuna o de
las Condes o de Ñuñoa, en cuanto a construcciones nuevas, se consigue sobre la base de juntar dos propietarios.
Junto dos casitas y construyo una cosa más alta. Más allá otras dos casitas. Juntar tres o cuatro ya se transforma en
una batalla descomunal.
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JAV: Además que van subiendo los precios.
A. Brieva: Sí, claro. En la medida que juntaste dos, el tercero dice lo mío vale más. Y el cuarto más todavía.
Es muy difícil del punto de vista económico poner de acuerdo a una cantidad importante de personas para hacer
renovación urbana. Muy difícil. Y como ya dije, la facultad de expropiar la tiene sólo el estado.
JAV: Le quería hacer una última consulta. Y tiene que ver con que si Ud. tiene la impresión respecto de los grupos
de defensa de derechos urbanos, si éstos han crecido o cómo ha evolucionado en el tiempo la opinión de los
ciudadanos. ¿Ud. ha notado si ha habido un florecimiento de nuevos grupos? Porque yo no recuerdo que antes
hubiera tantos grupos. Y bueno, es quizá también lo que motiva un poco esta investigación.
A. Brieva: Sí, yo creo que sí, Y ha habido algunos que han tenido victorias importantes como “Defendamos la
Ciudad” o el caso de La Reina, donde la gente se supo poner de acuerdo, “pitió”, gritó y el alcalde tuvo que echar
retroceder. Tuvo que echar pie atrás totalmente. Yo eso lo encuentro valioso porque en el fondo eso que pasó en La
Reina es una demostración de que la Democracia tiene ciertos valores, que hay posibilidad de ejercer democracia.
-o-
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Efectos de las Normas de Excepción sobre la Planificación Urbana Comunal y sobre los Conflictos Urbanos
10.2.2.
Entrevista efectuada a Don Luis Eduardo Bresciani L., el día 03 de enero
de 2008.
Don Luis Eduardo Bresciani es el actual Jefe de la División de Desarrollo Urbano del MINVU,
cargo que ocupa desde el año 2003.
Los objetivos perseguidos en esta entrevista son 3:
ƒ
Lo primero es, indagar acerca de cuáles son las razones que motivan las constantes
modificaciones a la norma de Conjuntos Armónicos en OGUC. En este caso, las consultas
estarán mayormente enfocadas a las últimas modificaciones a la norma que se llevó a cabo
en junio de 2007.
ƒ
Lo segundo, obtener su impresión respecto del sentido de las 2 normas.
Nos hemos tomado la libertad de destacar en negritas algunos párrafos de interés.
-oJAV: (Introducción: se le explica al entrevistado las temáticas observadas en la evolución de las dos normas desde
su creación).
JAV: ¿Cuáles fueron las razones de los cambios de las normas de Conjuntos Armónicos del año 2007?
L.E. Bresciani: Vamos a partir por los principios y los objetivos y después por las razones de los cambios. En
general todo este tipo de normas, tanto las normas de fusión o cualquier norma que te genere un bono de
constructibilidad, etc. su objetivo central está en incentivar una acción y modificar un comportamiento. Entonces, tú
dices mira, bajo las reglas normales del mercado, la gente haría esto con el plan regulador, aunque quiera construir
otra cosa, entonces lo que esencialmente hace una norma es bajar los costos de algo de manera tal de incentivar
que se haga algo que tú consideras deseable para la ciudad.
Las maneras de bajarle el costo a un proyecto, son esencialmente dos: o le das beneficios tributarios, o le
permites construir más.
Si yo puedo construir más o si le das beneficios tributarios, tu le estás dando un descuento, es decir me ahorro una
cierta cantidad de plata que me la devuelve el Estado, a cambio de que yo haga algo. El DFL 2 por ejemplo, es el
clásico mecanismo de incentivo tributario para construir cosas de una determinada forma. La otra es permitiéndome
construir más de lo que tus vecinos pueden construir, porque tiene que ser comparativo, porque si todos pueden
construir lo mismo, entonces no hay incentivo.
Ahora los objetivos pueden ser múltiples en las ciudades, se puede incentivar que los proyectos sean de mayor
envergadura, incentivar mixturas de usos, podrían ser millones de objetivos urbanos, todos los objetivos que se
pueden plantear.
Los incentivos tienen mucho que ver con el comportamiento específico de un mercado local, es decir, siempre
generan más incentivos en ciertos lugares y en algunos lugares los incentivos son insuficientes, por ejemplo aquí
necesito el doble o el triple de lo que la norma me da o en este otro lugar, con lo que me da, estoy sobrado de
cariño, me sobra, incluso no lo voy a usar.
Entonces lo que ocurre, es que la lógica de esto, implica que los mecanismos de incentivos, particularmente los
normativos – los duros, los que van a la vena tributaria son más parejos, pero también pueden ser locales, en Chile
son nacionales–, en estricto rigor, la operación de incentivo normativo debería ser siempre un tema local y el tipo de
incentivo, es decir el qué quiere incentivar, bajo qué forma bajo qué tamaño, qué cosas quiere incentivar, debiera ser
algo siempre vinculado a las condiciones locales y por lo tanto cambiante en el tiempo porque las condiciones
locales cambian.
Y por eso este tipo de normas, que en general en el mundo y en Chile, debieran ser mucho más propias de un plan
regulador que una norma nacional, porque tú la podrías ajustar, podrías pedir cosas que en un lugar realmente
necesita y no pedir cosas que no te sirven para nada en ese lugar. Podría generar incentivos mayores donde lo
requiere y no generar ningún incentivo donde no se necesite.
Qué es lo que ha ocurrido. Que mecanismos de este tipo, que son mecanismos entre comillas lo que llamamos, tú
lo dijiste y lo dijo Amador Brieva, son mecanismos de planificación flexibles, son mecanismos de flexibilidad
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Efectos de las Normas de Excepción sobre la Planificación Urbana Comunal y sobre los Conflictos Urbanos
normativos, no en el sentido de dar lo que se quiera, sino de flexibilidad donde igual te regulan, pero dándote
espacio y alternativas. Eres tú el que acoge el incentivo, si acoges la mitad o menos del incentivo, generas
alternativas. La diferencia es que cuando hay una sola norma, es sólo eso lo que puedes hacer.
El problema que tienen los mecanismos flexibles, es que requieren dos cosas, requieren un mayor nivel de
refinamiento en el planificador urbano, cuando hace un plan regulador y también una mayor capacidad por parte
del Municipio, para revisar proyectos que son más complejos en general en su revisión, que están llenos de
incentivos, que tienen flexibilidades normativas, que le permite hacer cosas que a los vecinos no se les permite, que
quedan exentos de ciertas materias, que requieren un proceso mucho más elaborado. Entonces lo que ha ocurrido
en la práctica, esta es mi interpretación, es que normas que debieron ser más bien de un plan regulador, dada la
inmadurez o el estado de adolescencia que tienen nuestro sistema urbano chileno, a nivel local, en que muy pocos
municipios tienen capacidades instaladas, en general estas normas, las que las han creados, han sido los cuerpos
técnicos más preparados, que en el Estado históricamente han estado en los ministerios, no en los
gobiernos locales. En los gobiernos locales en general, hasta hace tan sólo una o dos décadas, los gobiernos
locales eran tremendamente débiles en estas materias, por lo tanto el gran peso de la planificación urbana, el gran
peso de crear normas nuevas, el gran peso de la relación con la industria, incluso en lo relacionado con lo local, lo
asumían los Ministerios. El cambio se empieza a producir desde la década de los ochenta hacia los noventa, en que
algunos municipios empiezan a experimentar modificaciones en su estructura interna.
Ahora como todas estas normas vienen de la Ley del año 75 tienen una historia distinta, entonces lo que ha ocurrido,
que en estas transiciones en que el país podría estar preparado para dar un salto en que este tipo de normas que
son mucho más que la planificación urbana y no tanto de las normas generales, transición que estamos
experimentando en el proyecto de Ley que enviamos a trámite y que esperamos se tramite.
El problema que en esa transición la razón por la cual esto se ha ido ajustando y cambiando, es a partir de la
práctica, es decir, a partir del impacto local de la norma y de impactos más bien masivos, no pequeños, o
sea la norma no ha sido modificada a partir de impacto que pudo haber producido un proyecto de conjunto armónico
en Chiguayante. En general, las modificaciones han sido producto del impacto agregado, de la ocupación de
una norma sobre el territorio en que ha sido ocupada insistentemente y ha generado un cierto efecto. Ese
efecto multiplicador tiene un impacto, a veces positivo o a veces negativo, que te hace testear con la realidad si la
norma ha producido el efecto esperado.
Lo que ha ocurrido en los últimos años es que el territorio que ha dado más muestras de “casos” para experimentar
con la norma ha sido la zona oriente de Santiago. Primero por el alto volumen de construcción y segundo
porque son construcciones que obviamente apuntan a un cierto mercado de clase media, o media alta, con
mayor capacidad de consumo y con valores de suelo muy altos, donde los bonos y los beneficios
normativos son altamente apreciados. Cosa que no es un tema si te vas a la Pintana, Pudahuel o San Bernardo,
ahí el tema será el límite urbano, es decir, suelo disponible y el tema no son los incentivos normativos, te sobra
densidad con la que tengas ahí.
Entonces la norma se ha ido ajustando, tengo la impresión, a partir de los casos, a partir de la experiencia, es
decir, para ponerte una cosa súper práctica, si bien el último cambio, yo diría que el cambio más importante tiene
que ver con flexibilizar la posibilidad de que los municipios lo ajusten, tiene que ver con este espíritu anterior, que es
el reconocimiento que éste es un tema eminentemente local y que tiene que dejarle margen al municipio para
ajustarlo, porque ésta es una norma que debiera estar en el plan regulador y no en la ordenanza general, cosa que
no podemos hacer completa porque requiere una ley, es decir, todavía los Conjuntos Armónicos están en la Ley
y tenemos un margen acotado para hacer la ordenanza.
También la modificación de 2007 obedece a casos concretos, como es el caso del proyecto de plaza Las
Lilas.
JAV: Sí, eso tiene que ver un poco con mis dudas iniciales.
L.E. Bresciani: Las razones de este cambio tienen que ver con dos conflictos y además tienen que ver con un
espíritu compartido. Tienen que ver con la conflictividad de una norma, que debiera ser de carácter local, que no
está instalada en el nivel local, sino que en el nivel central. Cuando es una norma que por esencia es local y
segundo, casos específicos que evidenciaron un alto nivel de conflictividad de cómo la norma estaba siendo
aplicada, aunque lo hubiera aplicado en el nivel local, especifico de la zona oriente. El caso de las Lilas es
uno, pero también en la práctica diaria de los usuarios que van descubriendo que la norma tiene falencias, no se
ajusta, que no funciona bien, que tiene problemas de interpretación.
Es decir hay cambios que tienen que ver con ajustes permanentes de que la norma opere bien con la realidad. De
hecho, un tema por el cual he sido altamente criticado, particularmente por el Colegio de Arquitectos, especialmente
por la comisión de Asesores Urbanistas, es por nuestra práctica permanente de ajuste a la Ordenanza, porque dicen
que las reglas tienen que ser estables. Mi respuesta a eso es súper clave, mientras en este país exista el nivel de
rigidez legal para que los municipios puedan inventar normas nuevas y puedan hacer ajustes a su antojo y tengan
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Efectos de las Normas de Excepción sobre la Planificación Urbana Comunal y sobre los Conflictos Urbanos
capacidades instaladas para resolverlo todo a través de permanentes ajustes a los planes reguladores -que es lo
que el proyecto de Ley propone-, la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones va a seguir teniendo un alto
impacto sobre lo que se puede o no construir en un lugar y cómo se puede construir. Por lo tanto, es fundamental
que como norma, que no trata un problema específico sino que trata un problema en que hay muchos casos
y muy distintos, requiere estar permanentemente siendo revisada. Viendo si la redacción, si los incentivos
puestos, si la manera de aplicar es la que funciona correctamente.
Y eso la única manera de testearlo, es con la realidad. Incluso algo que hoy día funciona bien, puede desajustarse
en función de cambios en el mercado, en función de innovaciones en materia arquitectónica, en los productos
inmobiliarios. Entonces los cambios tienen que ver un poco con eso, con tratar de operar una norma que debe
ser local con una realidad que es cambiante. Lo segundo tiene que ver con ajustarla lo más próximo posible a las
realidades locales, sin que sirva para esto y no para esto otro. Y tres, con este espíritu de descentralizar un poco la
norma y dejar el tema de los conflictos frente a normas flexibles radicado en el ámbito donde la participación
ciudadana que es viable en el ámbito local.
El caso Las Lilas, si hubiese sido una norma al plan regulador, lo más probable es que el propio proceso del
plan regulador y el propio proceso municipal, hubiese buscado los mecanismos de acuerdo interno para
resolver el caso, pero como no era un problema del plan regulador, terminamos con estos odiosos mensajes, de
que el plan regulador planteó lo mejor para los vecinos, pero vino una maldita norma nacional y nos cagó.
Conclusión “sabe que más compadre, se acabó la norma nacional”, como la Ley no la podemos cambiar aparte que
vamos a enviar una nueva Ley. Mientras no cambiemos la nueva ley, vamos a dejar un espacio para que usted
también resuelva.
JAV: Ahí el caso Las Lilas, el problema fue que se sumaron los beneficios, tanto del Plan Regulador como de la
Ordenanza General. Y eso era lo que estaba en cuestionamiento. El tema de mi tesis no es meterme a estos casos
específicos…
L.E. Bresciani: No, no no, en el primero de los proyectos sí. En el primero de los proyectos hubo un error, el
problema del caso de Las Lilas no tiene que ver con la razones de ajustar conjunto armónico. Hubo una errada
acción de parte del Municipio para sumar fusiones, para sumar todo. Pero el segundo proyecto que ya resolvió el
problema legal, también fue altamente cuestionado por los vecinos y la reacción del municipio frente al segundo
proyecto fue que los privados tenían la razón porque se han atenido a las normas y a las instrucciones del Ministerio.
Ahora si tú me preguntas, si la constructibilidad adecuada tiene que ser 50, 100, 30, francamente es insuficiente en
algunos lugares y extremadamente generoso en otros.
JAV: Tal vez eso no es tan importante porque es irse mucho al detalle. Es más importante lo que me acabas de
decir y a mi juicio el último cambio en la Ordenanza ha sido sustancial, en materia de desligar un poco del nivel
central esta norma.
La impresión que yo tenía al principio, es por qué una norma nacional, que se puede aplicar en todo el territorio en
forma pareja, por qué tiene una aplicación tan diferenciada, sobre todo en el gran Santiago. Tal vez por eso me
interesé en revisar cómo se estaba comportando en Santiago. Y es como evidente para alguien que pregunte dónde
se están aplicando, que te respondan que se aplica más en los sectores de más altos ingresos o dónde hay más
desarrollo inmobiliario, como sería el caso de Huechuraba.
L.E. Bresciani: Bueno, esa hipótesis no es una hipótesis, esa cuestión es obvia, los incentivos de carácter
normativo, siempre van a tener efectos donde haya más demanda y más mercado.
JAV: Sí, tal vez para ti resulta obvio, pero me parece necesario demostrarlo. En cifras.
De todos modos, a mi me parece bueno el cambio que se hizo en la norma porque de alguna manera vuelve al
origen de cómo partió la norma, es decir, cuando se hablaba de cuestiones estéticas, pero entregando las
atribuciones de los directores de obras y asesores urbanistas, incluso en un nivel bastante discrecional. Pero
estaban entregadas a las municipalidades.
L.E. Bresciani: Lo interesante de tu tesis es que a través de algo súper concreto y además con casos concretos,
eso es lo más entretenido, encuentro que tu tesis es súper entretenida, porque debo ser bien franco, frente a
fusiones de terrenos, tengo más noción de la realidad, porque he visto casos. Terrenos chicos fusionados, se puede
hacer un proyecto más grande y ahí tiene los casos en que tienes un edificio grande y otro chiquito al lado, porque
no le daba más según el tamaño del predio. De eso, en la zona central hay hartos casos, pero sabes qué, yo nunca
he visto una buena recopilación y un buen análisis sobre la aplicación de conjunto armónico.
TESIS
JORGE ALCAÍNO VARGAS
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Efectos de las Normas de Excepción sobre la Planificación Urbana Comunal y sobre los Conflictos Urbanos
JAV: Yo tengo hecho un análisis de todo el tema normativo y su evolución en el tiempo.
L.E. Bresciani: Tú sabes que Conjunto Armónico es uno de los instrumentos más refinados de planificación
flexible que tenemos en Chile. Cómo está hoy día redactado en la Ordenanza permite casi transferencia de
derechos de construcción. Como no tienes que fusionar terrenos puedes traspasar constructibilidad de un
terreno a otro.
JAV: Lo que yo estoy analizando son los Permisos de Edificación otorgados en un periodo corto. En un año, año
2006. Pero yo creo que el ideal es tener el comportamiento a lo largo del tiempo, eso era lo ideal, pero no se puede.
L.E. Bresciani: (mientras mira el Cuadro 4.2-3
Evolución de los beneficios de los Conjuntos Armónicos en la
Ordenanza General, pág. 80) Yo no sé por qué alguna vez la constructibilidad se llegó a bajar a 5%, es una buena
pregunta. Pero lo que te puedo decir es que entre el año 80 y 81, tal vez pueden haber habido algunas normas más
flexibles aún, no lo sé, porque no corresponde a ninguna coyuntura especial, porque en esos años había bastante
actividad constructiva, y la cosa se cayó el 82, 83, y por eso es raro y difícil de explicar.
JAV: Uno podría pensar que es un incentivo respondiendo a una crisis económica.
L.E. Bresciani: Bueno vuelve a pegarse el saltito a la vuelta de la democracia el 92 y 93. Es bastante extraña esta
etapa y por lo tanto difícil de explicar, pero yo sí te puedo decir que la primera etapa corresponde a una etapa súper
inmadura del proceso de planificación en Chile, donde la planificación es centralizada y por lo tanto nadie se
cuestiona que las normas son centralizadas y que la Ordenanza es una especie de ordenanza de un plan
regulador de todo Chile, que norma todos los territorios urbanos, entonces al final lo único que le dejas de alguna
manera al territorio es la posibilidad de zonificar, más o menos además.
Hay una etapa intermedia que hoy día corresponde al Gobierno Militar, de confusión. Este es un período a mi juicio
súper confuso en términos de leyes de políticas, salvo hasta el año 1975 en que aparece la Ley de Urbanismo y
Construcciones -que no la encuentro una mala ley, porque es ordenadita, tiene buenos capítulos, es súper flexible
en muchos aspectos-, que no es herencia del Gobierno Militar, es lo que tenían guardado todos los compadres hasta
el Gobierno de la UP, o sea todos los que no estaban en el Gobierno, y la tenían guardada por ahí y sabían todos los
problemas que tenían las normas de la década de los 60 y los problemas que probablemente el Gobierno de Allende
no solucionó, porque su objetivo no era regulatorio para el sector privado, su objetivo era construir por acción
directa del Estado. Entonces cuando los tipos llegaron entre el 74 y 75 y se dedicaron a botar todo a la basura y
construir lo que querían hacer durante los 60. Y partieron en el Gobierno Militar con una norma nueva, pero a partir
de la experiencia previa.
JAV: Sí, porque si tú revisas los artículos antes del 75 son muy parecidos, y prácticamente no se ve un cambio de
visión, de régimen.
L.E. Bresciani: Sí, no es un cambio de régimen, lo que hay es que tengo una lista de cosas que no estaban
funcionando, como la Ordenanza, y ahora que estamos en el Gobierno, arreglemos de inmediato todas las cosas
que no funcionan y saquémosle esto y esto otro y listo lo enviamos a trámite a la Junta Militar y se acabó, es algo
súper simple.
Entonces yo creo que entre el 75 y los inicios de los gobiernos de la concertación, hay una sensación de que
prácticamente no pasa nada. Este no es un tema, muere. Ni siquiera los planes reguladores son mucho tema y
después vienen los 90, donde el tema sí se convierte en un tema relevante por dos razones, uno porque todavía el
sistema municipal estaba muy inmaduro, piensa que los alcaldes se eligieron recién el año 92 por primera vez, con
un crecimiento económico muy importante donde tú tenías a todo el sector de la construcción, que ya no era el
sector de la construcción de la década de los 60, en que el 80% lo construye el Estado, y los privados hacían
unas casitas por acá, un emprendimiento, no ahora se había liberalizado, la vuelta de la tortilla económica se había
dado vuelta en los 80, entonces ya toda la construcción la estaban haciendo los privados y por lo tanto la norma
claramente ahora sí que era importante. Porque regulaba a casi todos los que construyen en la ciudad, pero los
municipios no estaban preparados.
Entonces aquí viene un proceso de ajustes normativos internos, la Ordenanza fue perfeccionándose, mucho prueba
y error además, hasta que empezamos a llegar yo diría hasta los últimos 4 ó 5 años, en que esta cosa de lo local
versus el nivel central, el tema de la descentralización y el tema de los conflictos con los ciudadanos se empoderó de
la agenda. Y yo te diría que la gran mayoría de los cambios hoy en día, va en la línea de devolver capacidades
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JORGE ALCAÍNO VARGAS
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Efectos de las Normas de Excepción sobre la Planificación Urbana Comunal y sobre los Conflictos Urbanos
regulatorias al municipio, cosas que se les quitaron el 2001 –es un tema que no es parte de tu agenda, pero ese
año cuando se modificó la Ordenanza, se volvió un poco a los viejos tiempos, o sea como los municipios tenían
problemas, y habían muchas demandas inmobiliarias, muchos proyectos trabados, el plan regulador estaba mal
hecho o no era lo que se quería, todo eso se solucionó gracias a la gran modificación a la Ordenanza General que
se hizo ese año, y hoy día en qué estamos, volviendo a limpiar– volver a que los municipios hagan la pega en
planificación urbana y las ordenanzas sean de los temas que realmente sean de reglamento nacional y obviamente
modificando aquellos aspectos de la ley que impliquen reponer una visión completamente distinta, porque lo que tú
dices es cierto, la ley vigente y estos instrumentos vienen del concepto de la gestión urbana de los 50 ó 40,
o sea la gestión urbana del Estado. Y yo soy de la idea que se debiera producir un cambio, pero eso se lo
dejamos al Congreso, pero yo soy de la idea que los beneficios de conjunto armónico y fusión de terreno
debieran desaparecer.
JAV: Ah sí?? Entrevisté a Patricio Hermann hace unos días y él me dice lo mismo, que debiera desaparecer.
L.E. Bresciani: Creo que debieran desaparecer y que los municipios debieran tener las facultades, que era un
poco lo que quisimos reflejar en la última modificación de la Ordenanza, a través de la Ley para que en sus
planes reguladores puedan establecer el tipo de incentivo normativo que ellos requieren según su realidad
local. No debieran existir.
Ahora bien, como eso puede generar un quiebre en una costumbre y en una especie de forma de funcionar del
mercado inmobiliario que ha internalizado estos beneficios. Bueno, el mecanismo opera a nivel nacional, pero los
municipios tienen facultades para cambiarla por completo, ya ni siquiera rebajar hasta un 50%, sino que a cero. Ese
va a ser el mecanismo. Y como hay municipios que nunca van a modificar su plan regulador, porque son muy chicos
o porque les da lo mismo, esos seguirán operando con normas a nivel nacional, los otros las podrán modificar. Yo
soy de la idea que todo debiera ser local a largo plazo. Recordemos que hay 7 u 8 municipios a lo largo del país
que son capaces de pensar y hacer un refinado plan regulador, y entender lo que está pasando en su comuna, en su
ciudad, en su mercado, tener una buena relación con el sector privado y la comunidad para poder utilizar la
normativa para intermediar. Cinco, tres ¿Cuántos serán?. De 345, no son nada.
JAV: Yo he visto que muchas comunas, incluso de regiones hacen su plan regulador, pero también hacen un
mono, es decir una imagen objetivo, que me imagino que tú habrás visto algunos casos que esto más que un
proyecto de planificación, es un proyecto urbano y ese mono que se muestra a todos, es una mentira. Porque por
ejemplo con estas normas, de las cuales estamos conversando, eso que se muestra jamás se va a construir.
Entonces, yo me preguntaba por qué una norma como ésta, tiene que ser a nivel nacional y no entregárselas a los
municipios.
L.E. Bresciani: La lógica dice que tiene que ser municipal y también dice que dadas las incapacidades municipales,
tiene que haber una transición para que a falta de norma local, siempre exista la alternativa nacional. Es decir
supletoriedad no a nivel interno del plan regulador, sino supletoriedad superior. O sea si no tengo un plan regulador
actualizado o que haya resuelto este problema, opera la Ordenanza.
JAV: Entre los planes reguladores que estuve revisando, quería saber si alguno de ellos habría encontrado alguna
“pillería” para saltarse esto y encontré una comuna, la comuna de Recoleta.
L.E. Bresciani: ¿Es decir cómo la norma puede ser bloqueada?,
JAV: Sí y la bloquearon de la siguiente manera. La constructibilidad yo la puedo dar dependiendo de algunas
condiciones, y las condiciones que ponían eran más flexibles que las de conjunto armónico, en el fondo, yo como
plan regulador, te doy mejores beneficios que los de esa norma. Sólo en este caso puede funcionar mi imagen
objetivo, porque tiene un techo más alto y ese techo me es conocido. Con la norma ese techo es desconocido.
L.E. Bresciani: Bueno, esa es la mejor manera de que un beneficio no tenga sentido, es decir, entregando el full de
la norma que el mercado espera. Si el mercado, por el valor del suelo, necesita construir más de 15 pisos y
obviamente pasados los 25 pisos ó 20 ya no es rentable porque por los ascensores y otras series de cosas,
entonces mi rentabilidad se mueve entre los 15 ó 20 pisos, basta con que yo le ponga esa norma al plan regulador,
para que yo no salga a buscar ningún otro beneficio normativo, pero a la larga es hacer lo mismo.
TESIS
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Efectos de las Normas de Excepción sobre la Planificación Urbana Comunal y sobre los Conflictos Urbanos
JAV: Hay algunas comunas que tienen normas parecidas, pero no aplican porque no pasa nada en esas comunas,
como San Joaquín, porque no hay mercado inmobiliario.
L.E. Bresciani: Obvio, si tienen normas que permiten mucho desarrollo y no hay actividad inmobiliaria. Bueno, es
que ese es un tema de la norma.
Las normativas urbanas de restricción de incentivo y desincentivo en todas las categorías, para poner un ejemplo
gráfico, son como la hidráulica, es decir tú puedes canalizar el agua, pero no puedes crear el agua, o sea si no hay
agua en el río, da lo mismo los mecanismos de hidráulica que planifiques, porque va a estar seca. Las normas lo
único que hacen es conducir y canalizar tendencias. Las normas no crean tendencia. Alguien podría decir
que tal municipio creó una norma y atrajo el desarrollo inmobiliario pero eso es mentira. Si uno llega a esa
conclusión, es tal vez producto de una mirada de tipo administrativo, pero si uno lo analiza saltándose las barreras
administrativas, me refiero a los territorios, para que un municipio atraiga demandas porque su plan regulador lo
permitió, es porque siempre hubo demanda, y la tenía frenada o porque el vecino se puso muy restrictivo y la
demanda no pudo irse para allá, por lo tanto el agua se te vino a tu molino, así de simple.
Ahora, el punto es que la norma coincida con el tipo de demanda. Es como la densidad. Hay densidades que tú las
puedes colocar en el centro de Santiago y no le van a generar ningún problema si la demanda fuera de clase media
alta, porque ese estrato socioeconómico quiere departamentos más grandes, pero si en ese sector la demanda fuera
de un estrato socioeconómica más bajo, o vivienda social, esa misma densidad bloquea a esta demanda. Y esto es
un poquito eso.
O sea, si la mayor cantidad de Conjuntos Armónicos se estuviera haciendo en resorts en la costa de la IV y
la III regiones, probablemente la norma seria distinta. Y estaríamos pensando en otros ajustes para responder a
esa demanda. Pero la norma hoy día responde a donde más se está dando su aplicación. Zona oriente o
algunos centros de otras ciudades y punto. Y si el día de mañana se va para otro lado, seguramente la norma
debiera ajustarse, por eso que el mejor mecanismo es traspasarlo a nivel local.
Y el tema del diseño urbano puede ser que Amador Brieva no esté de acuerdo, pero él no redactó la norma original.
JAV: Él me dijo que sí, y que la hicieron con Juan Honold. Que la habían creado. Yo creo en todo caso que tiene
una connotación de diseño urbano. La redacción de la norma así lo indica.
L.E. Bresciani: Bueno, si no fuera así no se llamaría “Conjunto Armónico”.
JAV: El artículo en el cual aparecen los Conjuntos Armónicos estaba, antes y después, inserto en un contexto de
disposiciones que hablaban netamente de normas de diseño urbano, atendiendo a la estética de los edificios, de las
fachadas, de las pinturas e incluso de los colores que perturben la “armonía del conjunto” (artículos 478, 479 y 480
de la Ordenanza General hasta 1970). Incluso se prohibía los colores blanco o negro en las fachadas.
L.E. Bresciani: Yo también creo lo mismo. Yo creo que Conjunto Armónico originalmente puede que haya
tenido viabilidad política por razones de carácter inmobiliario, etc. Por razones de carácter de planificación
urbana general. Pero claramente muchos también la pensaron desde el punto de vista de generar productos. O
sea, las intervenciones urbanas del periodo que se inventan este tipo de normas, no es la época del mercado
inmobiliario masivo. Es la época de los grandes proyectos públicos. Es la época de la CORMU, es la época
de los Conjuntos Armónicos como las remodelaciones San Borja, de la Villa Portales, de los grandes
proyectos de vivienda. En que combinas torres, placa, casitas con parque. Y por lo tanto esta norma tiene todo el
sentido de tratar de llevar más bien a la regulación privada lo que el Estado estaba practicando a través de la acción
directa de los arquitectos de mega proyectos urbanos, generalmente todos vinculados con la remodelación. No con
el loteo o loteamiento.
Si Conjunto Armónico hubiera sido creado por ejemplo en este periodo, yo te diría que…, bueno, de hecho lo
hicimos… El modelo de Conjunto Armónico de la década de los 90 y también de 2000 son los desarrollos
condicionados que responden al problema de diseño urbano de esa década. El problema de diseño urbano de
la década de los 60 e incluso 70, eran proyectos de renovación urbana a la inglesa o a la americana, donde se
demolían barrios enteros, y se hacían –como el proyecto del concurso internacional para el centro de Santiago
cercano a la Norte Sur- con placas torres y grandes conjuntos de edificios. El modelo de proyecto urbano de finales
de la década de los 90 y principios de la de 2000, son los proyectos de ciudades nuevas, de urbanizaciones, es
decir, ya no de placas torres y edificios colectivos, no es Brasilia, sino callecitas, parque, arbolito, casitas, edificios de
departamentos, centros urbanos. No la gran mayoría sino que todos los mega-proyectos en la segunda mitad de la
década de los 90 son de urbanizaciones. Por lo tanto la respuesta normativa a ese fenómeno para tratar que se
produzca bien, no es Conjunto Armónico, sino que vendrían a ser las ZODUC, pero los limitados.
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JORGE ALCAÍNO VARGAS
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Insisto, por la época en que fue creada la norma de Conjunto Armónico, yo trataría de descubrir la pista del
diseño urbano, porque yo creo que la hay. Porque coincide con el momento y con el espíritu de la época, tal
vez no tanto para personas como Amador Brieva que estaban en el tema normativo, sino para quieres estaban del
lado del diseño de los proyectos, de hacer ciudades, de las grandes remodelaciones, de proyectos armónicos.
JAV: ¿Tú crees que como está actualmente la norma, se puede hablar de una normativa que se orienta a la
planificación por condiciones?
L.E. Bresciani: Obviamente que lo es, pertenece al mundo de los instrumentos flexibles por incentivos y por
condiciones. Es decir, todos los instrumentos que permiten alternativas y beneficios son instrumentos de
condiciones. Todos.
JAV: El año 70 se produjo un cambio en la normativa de los Conjuntos Armónicos, en la Ordenanza General se
reglamentó la Ley y se incorporó algo muy parecido a lo que fue después la Ley de 1976, donde aparecen estas
“Condiciones”. Era mucho más flexible porque se les daba libertad al Director de obras y al Asesor Urbanista.
L.E. Bresciani: Sí, yo creo que en los Conjuntos Armónicos puede estar el origen de la planificación por
condiciones. Lo que pasa es que no es planificación por condiciones porque no hay planificación. Planificación es
cuando yo digo “aquí lo voy a hacer y acá no”. Ahí son “normas de condiciones”, normas nacionales condicionadas.
Porque no son las primeras en materia de flexibilidad normativa, porque obviamente es el DFL 2 el primero en
introducir mecanismos de flexibilidad normativa. Por lo tanto si tú lo miras bien, en estricto rigor, también Brieva yo
creo que se está equivocando, porque Conjunto Armónico no responde a un conflicto por requerir mayor
flexibilidad, porque ya habían orígenes en flexibilidad que era el tema del DFL 2. Tal vez puede ser que el DFL 2
haya sido insuficiente, está bien, OK, “vamos a hacer algo nuevo”. Pero Conjunto Armónico esencialmente responde
a algo distinto, es obligar al tipo a hacer las cosas de una manera distinta a como lo haría normalmente
porque lo voy a premiar. Ahora, si las condiciones operan bien o no es otra cosa. Yo creo que el gran problema
para que eso se haya traducido en diseño urbano radicó en el lugar donde está la norma. Si la norma estuviera en
la Planificación urbana comunal, probablemente sería una excelente norma para diseño urbano. Porque
podrías tomar la manzana X, saber lo que va a pasar, saber cuál es la subdivisión predial, cómo se está
comportando la demanda, si es atractivo o no para inversiones.
Cuando una norma es nacional, se transforma simplemente en un tema de papeleo, si cumple o no cumple. Pero no
es posible predecir una forma cuando es una norma tan genérica. Si bien la idea de Conjunto Armónico es buena, el
lugar donde está puesta impide que se aplique para diseño urbano, la hace inviable para ese propósito. Se convierte
en un derecho adquirido por parte de los inversionistas, no en un incentivo real para cambiar tu diseño. Y aunque la
idea del diseño, a través de meter al Asesor Urbanista puede haber sido un camino, entrega el tema a la
discrecionalidad, ya que es al final un funcionario sometido a presiones.
Hay otro aspecto interesante de los Conjuntos Armónicos y es que mientras más grande el proyecto, mayor
el beneficio, y por lo tanto mayor impacto, cuestión que es paradojal.
JAV: Finalmente ¿Cuáles fueron los principales motivos para efectuar la modificación de mediados de 2007?
L.E. Bresciani: Los motivos fundamentales que se tuvieron en mente para las últimas modificaciones a la
Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones, en cuanto a los Conjuntos Armónicos, son dos: que hubiera
un grado de compensación a los vecinos, dados los impactos de los proyectos por los mayores beneficios,
y por otro lado la idea o necesidad de descentralizar la norma. Estos propósitos finalmente se llevaron a cabo en
términos parciales. Se analizaron múltiples maneras de compensar los impactos a través de la obligación de efectuar
obras en el espacio público, llegándose al final a una fórmula más bien discreta. La descentralización de la norma
queríamos hacerla dotando a las municipalidades de la posibilidad de eliminar por completo la aplicación de esta
norma en determinadas zonas, pero la Contraloría observó que ello no era posible. Finalmente sólo se llegó a la
posibilidad de reducir los beneficios, no a un 100%, sino que sólo a un 50%.
-o-
TESIS
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10.2.3.
Entrevista efectuada a Don Patricio Herman P., el día 31 de diciembre de
2007.
Don Patricio Herman P. es uno de los directivos del movimiento ciudadano “Defendamos la
ciudad”.
Los objetivos de esta entrevista son principalmente 2:
ƒ
Lo primero es, que dado que en la revisión de los conflictos urbanos en la prensa, Capítulo
VI, “CONFLICTOS URBANOS EN EL GRAN SANTIAGO” se detectó una constante
mención a las alturas de edificación. Le quisimos preguntar entonces a uno de los
protagonistas de la mayoría de dichos conflictos si la altura en sí misma era un problema a
atacar y una predilección de sus denuncias.
ƒ
Lo segundo, obtener su impresión respecto de los grupos de defensa de derechos urbanos.
Nos hemos tomado la libertad de destacar en negritas algunos párrafos de interés.
-oJAV: (Introducción: se le explica a Patricio Herman las temáticas observadas en los conflictos urbanos analizados
en la prensa escrita).
P. Herman: Te voy a hacer un pequeño comentario ¿ah? En mi opinión y en opinión de la gente que se maneja en
esto, pero con una visión más social, no tan de negocios, sostenemos que las noticias referidas al ámbito
vivienda, urbano y medio ambiente asociado al desarrollo de la ciudad, son silenciadas por la prensa, es
decir, hay un comportamiento por parte de los dúo-polios de La Tercera y El Mercurio para vetar estas noticias. Yo
debo entender que lo hacen porque debo suponer que están relacionados comercialmente con las grandes
inmobiliarias y no quieren meter ruido, entonces, existe ese comportamiento en Chile, esa es nuestra opinión y
usted la puede publicar obviamente.
JAV: De hecho esta mancha que se ve acá, [haciendo referencia a las noticias relacionadas con el mercado
inmobiliario que tienen una gran concentración uniforme al tiempo, que se puede apreciar en el Cuadro 6.1-2
Clasificación y Concentración de Noticias, pág. 129] puede obedecer a lo que usted está diciendo.
P. Herman: Es posible y por lo menos es nuestra opinión.
JAV: Después de todo el trabajo de revisión de la prensa que ya le expliqué resumidamente, me concentré en lo que
tiene que ver con los planes reguladores comunales y permisos de edificación cuestionados, noticias que aglutiné en
una planilla de la cual fui extrayendo los contenidos y materias tanto para una como para otra área y finalmente llego
a un cuadro de resumen de las materias que se iban repitiendo en las diferentes noticias. Por ejemplo para los
permisos de edificación aparece en primer lugar una gran cantidad de referencias a la controversia que se produjo
con la Contraloría y los Tribunales, seguida muy de cerca por lo que dice relación con las alturas y los edificios o
torres y eso fue lo predominante que apareció en este caso. Después viene la certeza jurídica de los permisos de
edificación y algunas otras como la pérdida o mejoramiento de la calidad de vida del barrio.
En el caso de los planes reguladores comunales aparece claramente por sobre el resto de materias abordadas, el
aumento o limitación de altura, en esta área temática de los planes reguladores, hemos considerado las noticias
de los planes reguladores de Ñuñoa, Vitacura incluyendo Monseñor Escrivá de Balaguer, Pedro Valdivia Norte,
donde en todos estos casos aparecía persistentemente lo relacionado con la altura de la edificación. En segundo
lugar se ubicaba, como materia abordada, la relacionada con la participación ciudadana y plebiscito.
Como aparecía mucho esto de la altura, y considerando que se relaciona con los temas que yo estoy estudiando, le
quería hacer algunas consultas.
¿Usted cree que es coincidencia que aparezca en forma sistemática el tema de las alturas en los conflictos urbanos?
Entendiendo que hay conflicto cuando el tema noticioso es persistente en el tiempo y porque por lo menos en estos
casos, ha existido una participación activa de la comunidad y organizada.
TESIS
JORGE ALCAÍNO VARGAS
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P. Herman: Antes que nada yo le voy a decir que en general el ciudadano chileno, es poco comprometido con lo que
se llaman sus derechos urbanos, usted habrá escuchado mucho este concepto que fue acuñado hace muchos años
en Francia, yo diría que en los últimos dos o tres años ha estado aflorando, y no solamente en Santiago, sino
que también en regiones, Valparaíso, Viña del Mar, etc. Grupos ciudadanos, yo los llamaría contestatarios.
Hay que tomar en cuenta también que en Chile tradicionalmente el sector de la economía que tiene mejor llegada
con las autoridades de turno, ha sido el sector de la construcción, el sector inmobiliario, que es gente que se ha
manejado muy bien, tiene actores, empleados, gerentes, colaboradores, la Cámara de la Construcción tiene gente
muy buena y le pagan buenos sueldos, entonces han sabido posicionarse dentro de las organizaciones
empresariales como la más potente y naturalmente que los mejores lobbystas están ahí pero son lobbystas que
ejercen muy bien su labor porque no aparecen como lobbystas. Esa es la razón por la cual el sector de la economía
que tiene mayores subsidios para su actividad productiva y franquicias, es el negocio de la construcción.
Bueno, esto se lo cuento como forma de introducción a lo que tiene que ver con el negocio de la construcción.
Ahora bien, es cierto que en el último tiempo, han estado apareciendo grupos en Vitacura, en Ñuñoa, en La
Reina, San Miguel, Santiago Centro, en menor medida en Las Condes, incluso Lo Barnechea, diferentes
grupos que de una u otra manera, hacen valer sus derechos consagrados por las Ordenanzas de los planes
reguladores comunales, porque de una u otra manera, éstos, si bien es cierto otorgan beneficios y perjuicios a los
actores económicos que están en el negocio de acuerdo a las normas de edificación que coloquen a cada uno de los
territorios, a unos los favorecen y a otros los perjudican con densidad baja, pero tienen el mérito estas ordenanzas,
de que rayan la cancha a la gente, o sea si yo vivo en un sector donde se pueden construir viviendas unifamiliares
de dos o tres pisos, ese gallo está tranquilo porque sabe que no le van a construir una torre.
Ahora la torre per sé yo creo que la gente no la siente mal por ser torre, sino por todos los efectos
colaterales que produce la torre: mayor contaminación, mayor saturación en los flujos viales y un montón de
otras cosas como mayor cantidad de gente. En la medida que la densificación aumente, los problemas
también aumentan, es una cuestión de sentido común y en ese sentido están apareciendo estos grupos
ciudadanos. Ahora yo creo que estos grupos representan a poca gente. A diferencia de los partidos políticos,
estos grupos ciudadanos no están vinculados al poder y son rechazados por los grupos de poder, o sea se les
considera marginales. Incluso algunos los tratan de activistas, comunistas, pero los grupos ciudadanos no son
bienvenidos por el sistema. El sistema los rechaza y esa es la razón por la cual de alguna u otra manera, los
medios de prensa que dominan el negocio de las noticias los dejan a un lado y publican prácticamente nada,
pero también hay otros medios llamémoslos electrónicos, más modernos, más objetivos, más pluralistas, que creen
en la democracia, que hay muchos que sí acogen lo que dicen estos grupos ciudadanos pero en términos de la toma
de decisiones, los que toman decisiones se dejan pautear por los grandes consorcios periodísticos, no por lo que
pueda decir El Clarín o cualquier medio marginal. No vale nada eso.
Ahora en concreto, con respecto a su pregunta, yo creo que la altura tiene bondades y perjuicios.
Fíjese que el PRMS estableció en aquella época que la densidad habitacional en esta región tenía que aumentar de
100 el propósito era llegar al año 2020 con 150 habitantes por hectárea por qué, por las condiciones objetivas que
impiden una buena calidad del aire en esta región. Rodeado de cerros, los problemas generados por la inversión
térmica y con el aumento tremendo del parque automotriz, dado que los mayores aportantes a la contaminación
atmosférica, son las partículas que tiran los motores de los autos. Entonces si el parque automotriz aumenta, un 12
ó 15% al año y la cantidad de habitantes de acuerdo al crecimiento demográfico del orden del 1,5% al año, hay una
brecha importante y como esto se produce todos los años, el aire en Santiago, cada día va a ser peor. Es una
cuestión elemental.
JAV: Dentro de las noticias hay una carta al Director escrita por un arquitecto llamado José Vásquez, que dice “no
le tengamos miedo a las alturas” y se refiere un poco a lo que usted menciona, y señala que con limitar la altura, no
se va a limitar los efectos que el parque automotriz puede producir en la vialidad. Incluso él menciona que la altura
ayuda a la densificación y a nivel macro se evita la expansión de la ciudad.
P. Herman: Sí pero aquí en Chile todos, incluyéndome nos gusta el beneficio rápido Nos gusta hacer un buen
negocio sin riesgo en el menor tiempo posible.
JAV: Esos son los mejores negocios.
P. Herman: Sí, y esto no va a cambiar, por un problema de orden cultural, porque aquí en Chile no existe una
educación que privilegie el bien común. Desde pequeños a los niños les están enseñando que tienen que ser pillos,
diablos, porque esos son los que tienen éxito. Incluso la palabra éxito está asociada a la pillería, al engaño elegante.
Incluso en las grandes reuniones sociales, cuando todos estos señores con sus prominentes guatas y whisky en la
mano, se ríen y se jactan de cómo sus proyectos violan las normas. Lo consideran un éxito: “¡me cagué a estos
hueones!”.
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JORGE ALCAÍNO VARGAS
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Efectos de las Normas de Excepción sobre la Planificación Urbana Comunal y sobre los Conflictos Urbanos
JAV: Yo no recuerdo haber escuchado algo como eso.
P. Herman: Yo sí porque yo me muevo en ese mundo. En cambio, en los países serios como los europeos, a nadie
se le ocurriría hacer gala de esas cosas. Problema cultural. Aquí la picardía está siempre muy alta.
Respecto de lo que usted me señala del Arquitecto José Vásquez, yo le insisto, creemos que la densidad
habitacional en Santiago, por lo menos en nuestra fundación, debiera ser más alta de todas maneras. El
problema es que la altura exacerbada se concentra en los barrios de moda donde sí es buen negocio
construir en altura para sacarle el jugo a la inversión. El barrio El Golf, sectores de Vitacura, lo mismo que quiso
hacer Torrealba en esos sectores, etc. Pero si nosotros nos metemos en un avión y miramos Santiago desde arriba,
se ve una ciudad muy chata.
JAV. Tal como le comenté en el procesamiento de la información, en los conflictos que yo revisé, prácticamente en
todos aparece el tema de la altura. Claro, tal vez la altura no está mirada como buena o mala en sí misma, pero tal
vez -y hacia eso apuntan mis dudas-, es si efectivamente es un indicador de algo más.
P. Herman: No, yo creo que estos movimientos ciudadanos que se oponen a la construcción en altura, son
estos movimientos que se oponen a esta construcción loca de altura. A esas torres de veintitantos pisos.
Hay un colega suyo de apellido Gray que periódicamente publicaba en el cuerpo “Artes y Letras” de El Mercurio. Yo
era un hincha de él. Un tipo serio y él le daba “huaraca” a los frescolines del sector inmobiliario, pero con muy
buenos argumentos. Bueno, fue cortado por El Mercurio. O sea el diario privilegia su negocio. Allá ellos.
El tema pasa por eso, yo creo que el tema pasa porque la ciudad de Santiago, debiera aumentar su densidad.
Esto de seguir creciendo a extra muros, como lo logró Ravinet cuando era Ministro de Vivienda, con esta expansión
hacia tierra agrícola y se incorporaron 90.000 hectáreas al área urbana, tierras que según el Ministro de Agricultura
de la época, no solo eran las mejores de Chile, sino que del mundo, mirado desde el punto de vista de la producción
agrícola. Entonces si el núcleo urbano de Santiago, de acuerdo a la planificación existente, considera del orden de
las 60.000 hectáreas, de un plumazo se incorporaron 90.000. O sea, tenemos prácticamente 150.000 hectáreas
para hacer negocio. Pero creemos que debieran existir zonas donde se pudiera construir con mayor altura. Y me
recordé de Gray porque él planteaba los edificios de cuatro pisos, como una unidad equilibrada, armónica, que no
molestaba y que generaba algún grado de densificación, que yo por lo menos comparto.
JAV: ¿Cuáles cree usted que son las normas que pueden establecer los planes reguladores que más
externalidades negativas pueden provocar en el entorno?.
P. Herman: Bueno, lo que genera mayormente externalidades negativas naturalmente son las normas de
edificación muy permisivas. Lo que pasó en el barrio El Golf de la Comuna de Las Condes, hasta diciembre del
año 2003 las normas eran “aquí haga usted lo que quiera y en cualquier lugar”, altura libre, incluso no le exigían
superficies mínimas para que el gallo construyera. Nosotros reconocemos que somos actores relevantes, en la
modificación del plan regulador del año 2003. Durante muchos años estuvimos bregando para que se cambiara esa
norma tan irracional. Y se cambió, pero ahí aparecieron los pillines de siempre, coludidos con funcionarios
municipales para violar la Ley.
Yo he detectado más o menos entre 45 y 50 permisos de edificación en altura (torres), que violan las reglas del
juego y tengo la intención, no puedo garantizar que lo vaya a hacer, de llevar todos estos casos a los tribunales de
justicia, porque lo que la agrupación anda buscando, es que el individuo, el particular que obtiene lucro desmedido,
que se llama enriquecimiento ilícito, cuando es detectado, tiene que asumir una compensación. A pesar que la Ley
dice que deben ser demolidos, aquellos permisos que violan las normas, nunca se ha demolido un edificio.
Entonces lo que queremos hacer, es que esta gente a través de los tribunales de justicia, se vean obligados a
compensar a la ciudad. Y qué es lo que hemos definido como una compensación interesante. Que por el margen
de utilidad a que no tenían derecho, ese monto sea entregado al Intendente, a los Municipios, al Gobierno Regional,
o a algún ente público o estatal, para materializar áreas verdes definidas en los instrumentos normativos como áreas
verdes, pero que no lo son, los famosos peladeros, áreas cafés. Y se da la circunstancia que las comunas más
pobres, del sur poniente, que son las que tienen menos recursos, tienen cualquier cantidad de parques
intercomunales, que son peladeros y que están llenos de mugre. Yo considero que esa es la manera más amistosa
para resolver estos problemas. Y por qué áreas verdes, porque tenemos un déficit en el área metropolitana que es
tremendo.
JAV: Si usted mira una imagen satelital de Santiago, se va a dar cuenta que existe una concentración de áreas
verdes en las comunas del sector oriente.
TESIS
JORGE ALCAÍNO VARGAS
186
Efectos de las Normas de Excepción sobre la Planificación Urbana Comunal y sobre los Conflictos Urbanos
Pero disculpe que le insista, usted dice que tiene esta aspiración personal de revisar los permisos, pero me sigue
nombrando edificaciones en altura, entonces por qué. Porque también podría interesarse en los impactos de las
autopistas urbanas que efectúa el MOP en la ciudad…
P. Herman: Bueno el MOP ha hecho autopistas no contempladas en la planificación urbana y eso lo dijo el propio
Marcial Echenique. Ahí el Pdte. Lagos autorizó la radial nororiente, que es un traje a la medida que se le otorgó a
unos señores particulares, muy distinguidos, que hace unos veintitantos años atrás compraron terrenos rurales en
Chicureo, que eran terrenos rurales y ahora son urbanos y para agregarle plusvalía, necesitaban una conectividad
expedita.
JAV: ¿Pero usted tiene una atracción especial por la edificación en altura?
P. Herman: Noooooo para nada, lo que yo en particular y nuestra fundación en general propone, es que tengamos
una ciudad en donde el ser humano primero que todo sea el que decida, el vecino, el ciudadano, porque las
autoridades son aves de paso. Muchas autoridades que ejercen como alcaldes, ni viven en esas comunas.
Entonces lo que nosotros estamos buscando, es que haya una democratización en la toma de decisiones y que las
ciudades tengan equilibrio. Es más, yo en algunos artículos he planteado, que tal como se aumenta la densidad en
algunos sectores, conjuntamente con el aumento de densidad habitacional, vaya aparejada de un aumento en la
oferta real de áreas verdes. Perfecto, mayor cantidad de habitantes, pero si usted tiene 3 metros cuadrados de
áreas verdes por habitantes y me quiere subir la densidad de 500 a 2000, bueno, aumente también
proporcionalmente las áreas verdes. Eso es muy sano.
En Chile lo único que se tiene en mente en tema de ciudad y posiblemente en otras áreas de la economía, es una
ganancia rápida, fácil y renovarse y por esto que en este sector estamos viendo torres por todos lados. Aquí
no hay planificación urbana.
JAV: Las normas que estoy revisando en mi trabajo son dos, que no son normas que están en la planificación
comunal, y son las de conjunto armónico y de beneficio por fusión de terreno Artículo 63 de la Ley General de
Urbanismo y Construcciones. De la primero yo en alguna oportunidad, leí un artículo suyo en el diario. Yo quería
consultarle su opinión al respecto.
P. Herman: Son dos normas que creo que en alguna época se justificaron, especialmente la del Artículo 63 de la
fusión de predios. Hace 40 años atrás. Conjunto armónico es una irracionalidad también, porque lo único que
hace esta norma, es violar las normas de la planificación urbana comunal, para cambiar la altura y la
constructibilidad. Claro, son normas que se mantienen ahí, porque el Ministerio de Vivienda y Urbanismo tiene un
alto grado de obsecuencia ante el poder de la construcción y a los constructores les gusta obtener ventajas.
Entonces, el Ministerio de Vivienda y Urbanismo sirve como comparsa y por eso es que mantiene en la Ordenanza
esa definición que fue modificada hace algunos meses y yo creo que pensando un poco en Vitacura.
JAV: En esa modificación se le entregan más herramientas a las municipalidades.
P. Herman: Yo en algún momento tuve intercambio de opiniones con Jaime Marquez, Asesor Urbanista de
Providencia, que usted debe conocer, y con Luis Eduardo Bresciani. Bueno, Bresciani sabe que yo soy contrario a
todas estas normas de excepción. A mi me gustan las reglas claras y parejas para todos. Porque el sistema de
mercado funciona bien cuando son así.
Con respecto a estas dos normas, incluso se lo he pedido con reuniones que sostenido con Bresciani y se lo he
pedido por escrito, no solamente a él sino que a los anteriores, que se deroguen como también se debe derogar
otra norma, que es el 6.1.8. de los DFL2 que están ocasionando cualquier cantidad de problemas, porque
sobrepasan las normas de los planos reguladores. En La Reina está pasando mucho esto.
JAV: Le puedo hacer una última consulta. Respecto de estas normas lo que yo ando buscando, es dónde se
aplican, cómo se aplican, cuáles son los efectos que provocan…
P. Herman: Mire, es tan vergonzoso lo que pasa con la fusión de predios, y lo que le voy a decir, usted lo sabe
mejor que yo, que los gallos que tienen un predio para obtener beneficios, los subdividen y después lo fusionan. Si
esa es la mentira institucionalizada, si Chile es un país de mentiras.
JAV: Pero en circulares eso está dicho que no se puede hacer.
P. Herman: Pero nadie le hace caso. ¿Y de qué fecha es?.
JAV: Es del año 2005 ó 2006 no me recuerdo bien.
TESIS
JORGE ALCAÍNO VARGAS
187
Efectos de las Normas de Excepción sobre la Planificación Urbana Comunal y sobre los Conflictos Urbanos
P. Herman: En el edificio de Costanera Center, las conversaciones de Paulman con Bitrán, concluyeron que la
inversión que significaba material rodante, extensión de la línea, estación dentro del mall y todo eso, tiene que ser
compartida. O sea, el privado que toma una decisión libre y espontánea, de construir un megaproyecto en el sector
más saturado de Chile -porque es decisión de él, nadie lo obligó-, le está pidiendo ayuda al Estado para que le
financie una obra vial para que la gente visite su comercio y el Bitrán pajaron dijo que bueno. Cosas anecdóticas.
Pregúnteme lo que quiera.
JAV: La revisión que hice de la prensa a uno le abre un abanico bastante amplio de lo que está pasando, no
solamente en el tema de las normas de planificación urbana, sino de todo lo que pasa en la ciudad, incluso todos
estos nuevos movimientos que, yo pensaba que era una percepción mía solamente, de la aparición de nuevos
movimientos de derechos urbanos. Yo no le mostré una hoja donde tengo anotadas todas las organizaciones que
encontré en un año de noticias, yo pensaba como le decía que esto era una percepción mía, de que esto es una
cosa nueva en Chile, pero también hay algunos académicos de la Universidad que tienen la misma impresión y
encontré, sólo en el año 2006- 20 organizaciones.
P. Herman: Sí, la lista está bastante completa. “Defendamos Plaza Las Lilas” se adscribieron a nuestra organización
y hay otras organizaciones, bueno en Valparaíso está “Valparaíso Nuestro” y “Ciudadanos por Valparaíso”, hay
varios grupos ahí. Entonces, tal como lo reitero, “Defendamos La Ciudad” está más a nivel general. A mi me han
llamado de muchas partes y de acuerdo a las características de la situación, yo “agarro o no agarro papa”, y yo
“agarro papa” de todas las cosas que me llegan, un porcentaje muy ínfimo. Sí, muy interesante el trabajo.
P. Herman: Yo quería añadirle otra cosa. El conocimiento de esta Circular que Ud. menciona sería muy valorado por
la opinión pública informada, que es un porcentaje ínfimo de la población de Chile. Porque el gran mérito, entre
comillas que ha tenido el sector de la construcción e inmobiliarios, es que de una u otra manera, esto sea una
“caja negra”, me refiero al tema de la Ley General de Urbanismo y Construcciones, su Ordenanza y los planes
reguladores, que nadie entiende nada, el ciudadano común y corriente no cacha nada. Y ése es el gran mérito
de estos gallos, porque hacen y deshacen. No tienen contraparte. Y ese es el error que también ha cometido el
Gobierno, y nuestro grupo se lo ha representado, en forma educada por lo demás a la Presidenta de la República.
Hemos entregado mucha documentación, para que la Presidenta cree instancias como un Consejo Consultivo, por
darle un nombre, en donde estén representados los funcionarios públicos (ustedes), el sector inmobiliario,
legítimo actor también, y los representantes de la ciudadanía que manejan información también. No van a
estar llevando una viejita de una junta de vecinos que no cacha nada. En definitiva actores que se desenvuelvan.
Para qué. Para que las políticas de desarrollo de la ciudad sean consensuadas y terminar con los abusos. Y
yo creo que si el día de mañana pudiéramos estar en una instancia así de representativa, y con la apertura y
manejando buena información, yo creo que este eventual Consejo Consultivo, dado que el Ministerio de Vivienda y
Urbanismo de mutuo propio no lo va a hacer, se va a terminar con los beneficios del 30% de la fusión de
predios y con la cuestión de los Conjuntos Armónicos, porque los tipos educados que están metidos en el
negocio entienden que eso es un regalo caído del cielo. Son regalos que deben tener una vida útil, no pueden
ser vitalicios.
-o-
TESIS
JORGE ALCAÍNO VARGAS
188
Efectos de las Normas de Excepción sobre la Planificación Urbana Comunal y sobre los Conflictos Urbanos
10.2.4.
Entrevista efectuada a Don Bernardo Echeverría Vial, el día 28 de mayo
de 2008.
Don Bernardo Echeverría Vial es actualmente el presidente de la Comisión de Urbanismo de la Cámara
Chilena de la Construcción
Los objetivos de esta entrevista son principalmente 2:
ƒ
Lo primero es obtener su impresión respecto de la vigencia de ambas normas, así como del
análisis de la realidad que sustenta su opinión
ƒ
Lo segundo, averiguar sobre la base de qué datos la Cámara ha manifestado su opinión
contraria a la propuesta de modificar las dos normas, que se incluyó en el proyecto de ley
presentado por el MINVU al Congreso..
Nos hemos tomado la libertad de destacar en negritas algunos párrafos de interés.
JAV: Introducción (se le explica el trabajo de Tesis y el tema de interés a tratar en la entrevista).
B. Echeverría: Nosotros hablamos con don Amador Brieva que, como tú sabrás junto con Juan Honold hizo estas
normas, sobre el origen de ellas.
JAV: Sí, yo también lo entrevisté para este mismo estudio y él me decía que la fusión de terrenos, del Artículo 63
de la Ley era el que estaba orientado para la renovación urbana…
B. Echeverría: … y Conjunto Armónico también apuntaba a eso, pero también apuntaba a un segundo factor,
que es el hecho de que el planificador nunca está en condiciones de anticipar el uso efectivo que se va a dar en la
ciudad, entonces en el fondo, al establecer la norma de Conjunto Armónico se estaba estableciendo una
aproximación a lo que va a ser el destino y uso en definitiva de los barrios, pero que bajo determinadas
condiciones especiales podrían desarrollarse cosas un poco distintas de las que estuvieron previstas.
Entonces el Conjunto Armónico no tiene el concepto del seccional en el que uno podría rehacerlo todo, sino que es
un mecanismo de iniciativa privada, que no necesita ser aprobado por el Concejo Comunal respectivo, pero que
tiene ciertos rangos donde tú puedes tener un aumento de altura de tal proporción, pero no puede afectar por
ejemplo la densidad, y que necesita estar frente a determinado ancho de calle, etc.
JAV: Don Amador me decía que básicamente Conjunto Armónico era un poco desrigidizar lo que estaba
sucediendo con los planos reguladores en el sentido de lo que usted más o menos señala, que no podían anticipar lo
que podía pasar en la ciudad.
Como yo le comentaba, partí en mi trabajo con el tema normativo, luego seguí revisando los Planes Reguladores
Comunales, y si consideraban o no la existencia de estas normas, porque yo pensaba que a lo mejor el planificador
ni siquiera había pensando en una imagen objetivo que considere estas normas, es decir, normas que le van a
sobrepasar la altura o la constructibilidad que ellos pensaron.
B. Echeverría: Yo diría que pasa un poco lo contrario, el planificador después de cuarenta y tantos años de
existencia de esta norma, en todos los casos de ciudades relevantes tiene en su normativa asimilada la existencia
de estas condiciones. Ahora, eso no quiere decir que no se produzcan irracionalidades. Quizás el caso más claro
en esta materia, y que en definitiva se revolvió porque el privado decidió no usar la interpretación más extrema del
tema, es el caso de Plaza Las Lilas, en que la Ley le permitía un 30% de constructibilidad y además la Ordenanza
Local de Providencia también le permite un 30% adicional por fusión. Entonces si uno reducía el efecto acumulativo,
más las condiciones de Conjunto Armónico a las que podía someterse, se producía un salto un muy grande en las
condiciones del proyecto específico.
TESIS
JORGE ALCAÍNO VARGAS
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Efectos de las Normas de Excepción sobre la Planificación Urbana Comunal y sobre los Conflictos Urbanos
JAV: Yo revisé uno de los dictámenes de Contraloría donde decía que en este caso se llegó finalmente a una
constructibilidad que se aumentó en un 95%.
B. Echeverría: Sí, pero en términos prácticos lo que se produjo ahí es que el Arquitecto llevó una primera versión
con esta interpretación, que tuvo como fin solo establecer el límite máximo al que se podía llegar y se entró a una
negociación con la Municipalidad, y ésta dijo no, acotemos esto por aquí por allá y se llegó a un acuerdo intermedio.
Existe ese riesgo, pero lo que te quiero comentar es que en general, las reglamentaciones locales están pensadas
para la existencia de ese articulado. Que si tú lo suprimieras, se podría producir un efecto doblemente perverso. En
el sentido de que, como la reglamentación local está pensada para eso, si tú sacaste eso produjiste el efecto no sólo
de que no se pueda hacer hacia arriba, sino que además la normativa local está un poco castigada por reconocer
esas normas, es decir, sus disposiciones están subdimensionadas.
Hay un caso que es radical y extremo que es la zona de renovación urbana de San Miguel. En esta comuna había
solamente una sola zona de renovación urbana, hasta la última modificación del año 2006, que generó una zona
oriente y otra zona poniente. La interpretación que se hizo a la zona poniente, es tan extrema que permite que por
ejemplo en un terreno, en un sitio de más de 3000 metros cuadrados, en términos prácticos en la zona ZU2A, zona
poniente, El Llano en la práctica. Antes tú tenías un coeficiente de constructibilidad para sitios de más de 3000
metros de 2,5 para las dos zonas. Hoy día las ZU2A tiene 2,5 hasta 3 pisos, y 1,75 sobre tres pisos. Entonces, qué
es lo que está diciendo el planificador ahí, mire, usted hasta tres pisos usted podría hacer, si aplica el 30%, 3,25, lo
que es una tomadura de pelo porque eso es mucho más de lo que físicamente se podría hacer. Pero si usted se
sube de tres pisos en realidad le baja a 2,28. Esto no tiene una racionalidad clara desde el punto de vista de
planificación urbana, esto es una racionalidad política absoluta en que hubo presión de algunos vecinos sobre el
Alcalde de San Miguel, quien tomó esta medida un poco arbitraria y todos en la Dirección de Obras de San Miguel
reconocen que es un absurdo.
En el fondo lo que te quiero decir, es que está tan asimilado el tema que llegamos a estos extremos, entonces la
planificación a nivel nacional tiene asimiladas estas normas. Ahora si uno analiza si los fundamentos de don
Amador y don Juan siguen siendo válidos, la verdad es que en la parte antigua de las ciudades el nivel de
subdivisión predial es muy pequeño y en este documento, del cual te voy a dar una copia, la Cámara ponía los
ejemplos de las ciudades de Iquique, La Serena, Temuco, Puerto Montt. En que tú llegas a que el tamaño de
manzana ya es chico, y además de eso la subdivisión predial al interior de la manzana hace que esto sea un
rompecabezas muy chiquitito. Entonces si tú quieres renovación urbana, tienes que favorecer que de alguna
manera esto se transforme en paños mayores y tienes que producir algunos premios para eso. La postura contraria,
que es de quienes han pedido la derogación de esto al Ministerio de Vivienda y Urbanismo, que son en realidad un
par de municipios del barrio alto, yo no he sabido que nadie más haya pedido la derogación de las normas.
JAV. Personas como Patricio Herman han pedido la derogación de estas normas.
B. Echeverría: Sí, don Patricio Herman es bastante enemigo de esto, pero yo te diría que él nunca ha estudiado el
tema a fondo, entonces él lo ve como un privilegio que favorece a un predio en desmedro del otro, pero no se ha
planteado realmente el tema de fondo, nunca he visto en sus declaraciones que tome en cuenta lo que está pasando
en realidad en la ciudad, y si tú tomas en cuenta que la ciudad requiere procesos de renovación porque, si tú sigues
por ejemplo el esquema de los anillos de la Escuela de Chicago, tú vas produciendo unos anillos de deterioro hacia
el centro de la ciudad, a medida que ésta va desarrollando. Y para esos anillos de deterioro tú necesitas actuar
sobre ellos, porque desde el punto de vista de la eficiencia general de la ciudad, es un costo de pérdida de
infraestructura, equipamiento, e incluso desde un punto de vista social, que no es deseable, entonces tú tienes que
actuar sobre ellos.
Luis Eduardo Bresciani planteaba que sí, pero esto también se aplicaba en los extramuros de la ciudad, o sea en la
zona de extensión y yo le decía que coincidía con él, en la zona de extensión este instrumento puede no ser
necesario, pero en la zona de renovación debiera ser obligatorio y yo hacía la siguiente reflexión: en la Comuna de
San Miguel, se tramitó una zona de renovación urbana, que no es una zona de renovación que exista solamente en
el Plan Regulador Comunal, sino que además se tramitó ante el Ministerio para los efectos de los beneficios de
renovación urbana, con las 200 UF, es decir, una gestión de la Municipalidad de San Miguel para transformar eso en
zona de renovación urbana y eso corresponde a un análisis que determinó que esa zona tenía virtudes como
potencial desarrollo en este sentido, pero además tenía un costo de deterioro que era indeseable para la Comuna de
San Miguel. Ahora, uno puede discutir si la constructibilidad debe ser 2,5 ó 2,08, o qué sé yo. El concepto es que si
tú quieres hacer renovación urbana, tienes que usar instrumentos adecuados para la renovación urbana, y si
a través de todo el país los municipios han establecido zonas de renovación urbana en sus respectivas ciudades,
tienen que ser consistentes con eso y tienen que producir los estímulos adecuados para eso.
TESIS
JORGE ALCAÍNO VARGAS
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Efectos de las Normas de Excepción sobre la Planificación Urbana Comunal y sobre los Conflictos Urbanos
El caso de los Conjuntos Armónicos es un poquitito diferente, yo soy partidario en ese sentido de que el Conjunto
Armónico sea en el futuro el equivalente al desarrollo por condiciones que se está permitiendo en las afuera de la
ciudad.
JAV: De hecho esta norma es una norma de desarrollo por condiciones, que establece condicionantes para recibir
premios.
B. Echeverría: Sí, nosotros se lo hemos planteado muchas veces a Luis Eduardo Bresciani, para mí el desarrollo
por condiciones ya existe en la Ley desde hace mucho tiempo, lo que pasa es que nunca ha habido un capítulo que
diga desarrollo por condiciones, pero tú tienes por ejemplo el DFL2 con construcción simultánea y la norma de
Conjunto Armónico, que son normas de desarrollo por condiciones. Ahora, tú puedes perfeccionar las condiciones,
pero creo que es deseable que existan. Yo creo que es impensable para el desarrollo habitacional de este país, sin
el DFL2 de construcción simultanea, porque si uno se ciñera perfectamente a las rasantes, distanciamiento, etc., al
interior de este conjunto y aplicadas a las mismas que se aplican a sitios individuales, no se podría hacer ni la mitad
de las casas que se han hecho en Chile. Si asumimos que existe una legislación sobre condiciones, generemos
también posibilidades de que estos clásicos de las condiciones, puedan ser ajustados, modificados en función de
esta nueva situación, pero que existan.
JAV. Yo analicé como le contaba, el origen y la evolución de estas normas y el beneficio del Artículo 63 se ha
mantenido igual desde que se creó el año 1976.
B. Echeverría: El beneficio del artículo 63 se ha usado mucho, con muy pocos reclamos, no así el de Conjunto
Armónico, yo diría que es un instrumento que se usa, no sé, se tramitarán 5 Conjuntos Armónicos a nivel nacional al
año, si es que…
JAV: Bueno, una de las cosas que yo hice en mi estudio, fue justamente hacer el catastro, pero lo hice restringido al
Gran Santiago y no de todo el país, porque era mucho y restringido a un año, porque capturar los datos en un
período más grande era mucho más difícil, y una de las cosas que yo tenía que consultarle, era si ustedes tienen
información o datos, ya que para analizar bien el comportamiento de la aplicación es necesario tener un período
mucho más amplio y yo solamente hice el año 2006.
B. Echeverría: No, pero te lo digo con el olfato mío de desarrollador y constructor, o sea de todas las cosas que
pasan aquí, nosotros construimos mucho a terceros, ¿cuántos de esos son Conjuntos Armónicos?, casi ninguno y
cotejando la información de otros desarrolladores y constructores. Ahora en esto hay que pensar que también
depende de cuál es la concepción de las normas respectivas, por ejemplo estos conceptos, van a tener validez en la
Comuna de Santiago, recién en la modificación normativa que se está haciendo hoy día, porque cuando la Comuna
de Santiago tiene un mecanismo de permisos que no están relacionados a la constructibilidad, entonces no tiene
sentido aplicarla y nadie genera Conjuntos Armónicos o un Artículo 63.
JAV. Bueno yo le voy a mostrar más adelante los datos que tengo de cómo se comportó la aplicación de esta
norma el año 2006.
Adicionalmente, le quería mencionar que analicé todas las noticias de interés urbano de ese período que tuvieran
relación con los planes reguladores y los permisos de edificación cuestionados y también analicé los grupos de
defensa de derechos urbanos y me fui yendo a un análisis más cualitativo de la noticia de las dos áreas que le
mencionaba y todos concordaban en que las condiciones que destacaban en los conflictos están relacionadas con
un aspecto que es la altura de la edificación como una constante.
B. Echeverría: En eso hay una consideración que hay que hacer, por ejemplo una de las áreas que ha tenido más
conflictos con la altura en el centro de Ñuñoa, pero ahí hay que tener en consideración un punto y es que el
Municipio deliberadamente produjo una densificación sobre esa área con un fin político determinado, entonces hoy
día los vecinos han reaccionado y hay que compatibilizar la situación con el objetivo de no convertirse en una
Comuna en deterioro y ahí empezó todo este proceso en el cual decidieron bajar un poco y mantener algunos
puntos de más densidad, pero en el fondo ellos generaron una ola y cuando llegó la ola, que es lo mismo que ha
pasado en la Comuna de Santiago, que al principio la Corporación de Desarrollo de Santiago quería renovar las
áreas deterioradas, pero después cuando se les vino la ola, lo único que les ha quedado por hacer, es ir cerrando y
cerrando las válvulas, ahora está cerrando el cuadrante Alameda-Mapocho, etc.
JAV: Bueno, tal como le comenté es que analicé la presencia de las normas en el Gran Santiago y cómo se
comportó en cada comuna con respecto a los totales de Permisos
B. Echeverría: En esto uno tiende de repente a mirar las cosas en función de las comunas donde está hoy día el
desarrollo, pero aquí existe el drama de que supongamos tomamos de las 54 comunas que tiene Santiago, yo te
TESIS
JORGE ALCAÍNO VARGAS
191
Efectos de las Normas de Excepción sobre la Planificación Urbana Comunal y sobre los Conflictos Urbanos
diría que el 80% de los permisos, se concentra en no más de 8 comunas. Entonces en el fondo uno quisiera y parte
de la política del mismo Ministerio de Vivienda y Urbanismo en cuanto a recuperación de barrios, pasa por atraer
inversión a barrios que tienen cero inversión. En Cerro Navia por ejemplo tienen cero inversión.
JAV: Luis Eduardo Bresciani señalaba que las normas en sí mismas sólo pueden conducir procesos. Donde no hay
desarrollo inmobiliario sucede algo similar a la hidráulica, no saco nada con tener un molino si no tengo agua que lo
mueva.
Aquí en estas imágenes (se le muestra la Ilustración 9 Localización Comunas en que se aplicó el Beneficio Fusión de
Terrenos, pág. 115) se ve claramente en qué comunas se localizó la aplicación del beneficio por Fusión de Terrenos
tanto en la cantidad de permisos como en la superficie asociada. Entonces aquí destaca por ejemplo Ñuñoa,
Providencia, Las Condes, Recoleta y San Miguel, o sea claramente se concentran en el centro y en el sector
Oriente del Gran Santiago.
B. Echeverría: Este tema de la fusión de roles está concentrado donde tú tienes el tema de la renovación, y
tienes que hacer la excepción en aquellas comunas donde la normativa no es aplicable, como es el caso
histórico de Santiago, o por lo menos lo que hasta ahora sucede en la Comuna de Santiago.
JAV: Estas son las imágenes que muestran en qué comunas se aplicó el Conjunto Armónico (se le muestra la
Ilustración 8
Localización Comunas en que se aplicó Conjuntos Armónicos, pág. 114). Estamos hablando de pocos
permisos, Las Condes por ejemplo tuvo el máximo de Conjuntos Armónicos, que en total fueron 18 permisos
acogidos a esta norma durante el año 2006.
B. Echeverría: Es más de lo yo que pensaba.
JAV: Hay comunas en que no se aplicó como Ñuñoa, La Reina, Macul.
B. Echeverría: Pero Macul debe tener más de algún Conjunto Armónico en estos nuevos desarrollos en torno a la
Avenida Macul. Uno ve unos conjuntos de torres tan grandes, en que debe haber algún Conjunto Armónico.
JAV: Sí, pero seguramente se escapan del período que yo analicé, que solamente es del 2006. Esto debe suceder
también con San Joaquín, que tiene algunos edificios que se están construyendo en Vicuña Mackenna,
B. Echeverría: Sí, San Joaquín por ejemplo tiene el drama que está regalando condiciones y dice vengan, vengan,
vengan y llega re poco.
JAV: Sí, aquí pasa lo que hablábamos de la hidráulica, porque justamente San Joaquín y otras comunas como
Recoleta, tienen muchas normas especiales que son como beneficios alternativos a algunas de las dos normas.
B. Echeverría: Sí, pero Recoleta bajó mucho la construcción y tanto que se les produjo en determinado momento
un freno total. En el último cambio de normativa, se encontraron por ejemplo que venía como avión Recoleta,
bajaron las condiciones y de un día para otro desapareció. Después han agarrado algo por ahí, pero les ha costado
retomar el camino.
JAV: Bueno aquí tengo unas imágenes donde se muestra la concentración y los promedios de altura de las
construcciones (se le muestra la Ilustración 10 Localización Alturas Promedio de edificios acogidos a alguna de las 2 normas ,
pág. 116) y también acá vemos donde se concentraron los departamentos y casas en el Gran Santiago (se le muestra
la Ilustración 11 Localización Venta de Departamentos / Valores UF-m2 pág. 120) que coinciden con el desarrollo
inmobiliario…
B. Echeverría: …donde hay demanda. Inducir la demanda es re difícil, se puede pero es muy difícil.
JAV. Pero yo quería preguntarle a usted, según lo que hemos visto, si considera que es pertinente aún
existencia de estas normas y si los fundamentos por los cuales se crearon, están aún vigentes.
la
B. Echeverría: En cuanto al artículo 63 de fusión de lotes, yo creo que están plenamente vigentes, es cosa de
ver los anillos de deterioro en torno a todas las ciudades chilenas, por lo tanto creo que no tiene sentido, al menos
para la zona de renovación urbana restringir o derogar este artículo. Creo que al menos para esas zonas, que
desde el punto de vista público han sido discutidas y determinadas como zonas de renovación urbana, uno tiene que
generar incentivos que sean coherentes con esa intención de producir esa renovación. Entonces, este es un
instrumento sencillo, fácil que está en la Ley y no necesita que en cada una de las comunas de Chile se genere una
normativa especial para este efecto, basta lo que existe en la Ley. Si alguien quiere restringirlo para otras zonas,
TESIS
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Efectos de las Normas de Excepción sobre la Planificación Urbana Comunal y sobre los Conflictos Urbanos
podemos discutir esa materia, pero al menos para las zonas de renovación urbana, yo creo que el. Artículo 63,
sigue teniendo plena vigencia.
JAV: ¿No considera usted que es un poco contradictorio que esta norma de aplicación nacional, de acuerdo a lo
que he estudiado y a las imágenes que le mostré, no se aplica en forma pareja y depende de la realidad de cada
comuna y tal vez eso iría más en consonancia con el proyecto de Ley que presentó el Ministerio de Vivienda y
Urbanismo al Congreso, en el sentido de dárselas a las municipalidades?.
B. Echeverría: Es que ahí yo te respondería con lo que partí, yo te dije mira la planificación a 45 años de la
existencia de este artículo, la planificación comunal ya la tiene asimilada en todas las comunas con desarrollo
inmobiliario, y la verdad es que es deseable que las comunas donde no hay desarrollo inmobiliario ojalá la tuvieran
porque al final es inversión sobre el territorio y cambia un poco las dinámicas de deterioro.
JAV: ¿Y respecto de Conjunto Armónico?.
B. Echeverría: El Conjunto Armónico yo creo que sigue teniendo vigencia el principio, y lo que uno puede
discutir si las condiciones que están establecidas en la ley son las adecuadas o no, o si es necesario
establecer otras condiciones, pero el principio mismo de los Conjunto Armónicos me parece que sigue siendo
vigente, y por los mismos fundamentos que le señalaba Amador Brieva, que en definitiva el planificador hace una
aproximación muy gruesa a lo que es el territorio y su desarrollo, y no puede prever todas las condiciones
específicas que allí se dan.
Uno siempre podría hacer el camino distinto que es hacer un seccional, pero
sabemos que ese mecanismo sigue siendo extremadamente engorroso. Entonces si tenemos desarrollo por
condiciones, pongamos condiciones especiales para el desarrollo por condiciones y hagamos la analogía con el
tema del crecimiento hacia fuera.
JAV: La otra cosa es que yo tuve acceso a las observaciones que se enviaron al Congreso respecto del proyecto de
Ley que está en trámite, una de los cuales es de ustedes, de la Cámara Chilena de la Construcción…
B. Echeverría: …pero ése es un documento muy general, porque acuérdate que cuando la Comisión del Senado
convocó para preguntar si es que procedía la idea de legislar, entonces la verdad es que no se ha producido todavía
la discusión del detalle, entonces la posición de la Cámara, y así se comprometió por lo demás con la Ministra, fue
decir: perfecto, nosotros tenemos algunas observaciones sobre el proyecto de Ley y las principales son éstas, pero
nosotros estamos plenamente de acuerdo con el cuerpo central de este proyecto de Ley y somos partidarios de que
el Parlamento proceda a legislar sobre estas materias.
Yo además te voy a facilitar este documento del que te hablé, que es un borrador que no ha sido revisado por la
mesa de la Cámara, y yo te lo entrego como referencia del sentido de nuestro análisis. Que tiene una serie de
reflexiones sobre el origen de esto, las distintas situaciones planteadas, qué es lo que pasa en los distintos casos,
qué tipo de morfologías se producen si es que uno se va a sitios más pequeños, etc. Aparece también el caso de
San Miguel, que yo pedí que lo pusieran y creo que termina este documento con algunas reflexiones, que son del
tipo de las que te estoy haciendo, donde sugerimos mantener el Artículo 63 al menos para este tipo de situaciones, y
en el caso de Conjunto Armónico mantener el instrumento, pero sujeto siempre a revisar cuáles serían las
condiciones.
-o-
TESIS
JORGE ALCAÍNO VARGAS
193
Efectos de las Normas de Excepción sobre la Planificación Urbana Comunal y sobre los Conflictos Urbanos
10.3.-
Anexo 3
10.3.1.
Metodología sobre Consideraciones de las Normas en las Ordenanzas
Locales de los Planes Reguladores Comunales.
En primer lugar se debe determinar, cuáles de las 34 comunas cuentan con un Plan
Regulador Comunal vigente. En aquellos casos en que no cuenten con dicho
instrumento vigente, determinar si en ellos son aplicables algunas normas provisorias
que por supletoriedad –conforme al artículo 2.1.3.204 de la OGUC-, provengan del nivel
superior, en este caso, del PRMS.
Posteriormente, se hará una revisión a las Ordenanzas Locales de dichos planes, en
el entendido que este componente del Plan205 contiene las Normas Urbanísticas
aplicables.
a) Comunas con PRC propio
El listado de comunas con o sin Plan Regulador Comunal fue obtenido a través
tres fuentes, en orden de importancia, aún cuando en muchos aspectos
representaron información complementaria:
ƒ
Secretaría Regional Ministerial Metropolitana de Vivienda y Urbanismo.206
ƒ
Sistema Nacional de Indicadores Municipales (SINIM), de la Subsecretaría de
Desarrollo Regional y Administrativo del Ministerio del Interior (SUBDERE).207
ƒ
Observatorio Urbano del Ministerio de Vivienda y Urbanismo.208
b) Buscador de Texto
El texto de las Ordenanzas Locales ha sido obtenido básicamente a través de
cuatro fuentes, las que en cada caso serán debidamente citadas.
ƒ
Páginas web de cada Municipalidad.
ƒ
Observatorio Urbano del Ministerio de Vivienda y Urbanismo.
ƒ
Publicación en la página web del Diario oficial209
ƒ
Archivos proporcionados por la propia Municipalidad.
204
El artículo 2.1.3. de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones dispone lo siguiente:
Artículo 2.1.3. La confección y aplicación de los Instrumentos de Planificación Territorial deberá realizarse, según el ámbito de acción
propio de cada nivel, conforme a las disposiciones de este Capítulo. Sin embargo, los Planes Reguladores Intercomunales o Comunales, a
falta del Instrumento de Planificación Territorial inmediatamente inferior o superior, respectivamente, podrán hacer las veces de tal,
mientras éste no exista, incorporando normas provisorias sobre las materias propias del nivel faltante.
A partir de la fecha de entrada en vigencia del instrumento del nivel faltante, sus disposiciones reemplazarán automáticamente a aquéllas
que subsidiariamente se encontraren en el nivel inmediatamente inferior o superior, respectivamente.
205
Los Planes Reguladores Comunales de componen de una Memoria Explicativa, la Factibilidad de Agua Potable y Alcantarillado,
la Ordenanza local y los Planos206
Información SEREMI MINVU Metropolitana 2005. http://www.seremi13minvu.cl/ (Desarrollo Urbano – Planes Reguladores)
207
www.sinim.cl
208
www.observatoriourbano.cl
209
http://productos.diarioficial.cl
TESIS
JORGE ALCAÍNO VARGAS
194
Efectos de las Normas de Excepción sobre la Planificación Urbana Comunal y sobre los Conflictos Urbanos
Para facilitar el trabajo de revisión de cada Ordenanza, se privilegió una versión digital
actualizada que permitiera aplicar buscadores de texto (archivos con extensión pdf,
doc, mht) con el objeto de analizar si se han considerado las normas en análisis, y
cómo se ha hecho.
Los Textos, palabras o partes de palabras que se buscaron en los archivos de texto
son los siguientes:
i)
Para Conjunto Armónico:
ƒ Constructibilidad
ƒ Const
ƒ Densidad
ƒ Altura
ƒ Conjunto
ƒ Armónico
ƒ 107
ƒ 108
Artículos de la Ley General de Urbanismo y Construcciones
ƒ 109
ƒ 2.6.4
ƒ 2.6.5
ƒ 2.6.6
ƒ 2.6.7
Artículos de la Ordenanza General de Urbanismo y
ƒ 2.6.8
Construcciones, D.S. 47 y Modificaciones posteriores
ƒ 2.6.9
ƒ 2.6.10
ƒ 2.6.15
ƒ 2.6.16
ƒ 2.6.18
ƒ 481
Artículos de la Ordenanza General de Construcciones y
ƒ 482
Urbanización, anteriores al D.S. 47 y Modificaciones
ƒ 483
posteriores. Se utilizó para los Planes Reguladores anteriores
ƒ 484
al año 1992 (La Granja, Lo Prado, Pedro Aguirre Cerda,
ƒ 485
Peñalolén y Quinta Normal)
ƒ 486
ii) Para beneficio por fusión de terrenos:
ƒ
ƒ
ƒ
ƒ
ƒ
63 (Artículo de la LGUC)
Fusión
Constructibilidad
Const
Densidad
Las comunas en que pudo ocuparse este procedimiento son en total 25. En el
Cuadro 5.1-7 se presentan detalladamente (destacadas en color rojo, en la
columna “mención a las 2 normas de excepción”), aquellas Ordenanzas Locales
que hacen referencia a las normas de beneficio por fusión de terrenos y conjunto
armónico.
Este mismo procedimiento se utilizó, además, para revisar el texto del PRMS.
TESIS
JORGE ALCAÍNO VARGAS
195
Efectos de las Normas de Excepción sobre la Planificación Urbana Comunal y sobre los Conflictos Urbanos
c) Resto de las comunas
En los casos en que no fue posible encontrar archivos digitales de la ordenanza
local en formato de texto, que permitiera aplicar la herramienta de buscador de
texto, se procedió a leer toda la Ordenanza Local, que en su mayoría estaban en
formato de imagen.
En esta situación se encontraban los PRC de las comunas de Cerrillos, Conchalí,
El Bosque, Estación Central, Independencia, La Pintana, Lo Espejo, Pudahuel y
San Ramón (total: 9).
TESIS
JORGE ALCAÍNO VARGAS
196
Efectos de las Normas de Excepción sobre la Planificación Urbana Comunal y sobre los Conflictos Urbanos
10.4.-
Anexo 4:
10.4.1.
Disposiciones que se refieren a las 2 Normas, en las Ordenanzas Locales
de los Planes Reguladores Comunales.
Las negritas que destacan parte de los artículos transcritos, corresponde a esta
investigación.
a) Plan Regulador de Huechuraba
El artículo 42: Zona ZC3 Residencial Mixto (Santa Elena sur - El Salto) establece que:
"Altura de edificación: Mínima 7 metros y Máxima 14 metros, si se fusionan 2 lotes la
altura máxima puede aumentarse a 21 metros." 210
El artículo 51: Zona ZH6 Residencial (El Carmen de Huechuraba) establece el
siguiente beneficio
"Para predios superiores a 4.000 m2 se podrá aumentar la altura a 35 metros y el
coeficiente de constructibilidad a 2,0, con frente a la Avenida del Parque solo se aceptan
edificios de 21 metros de altura máxima."211
b) Plan Regulador de La Reina
En las Normas Específicas para la Zona B, contenidas en el artículo 24, se establece
lo siguiente:
"Si una vez construido un predio al interior de una Puerta, quedare un retazo de terreno
sin construir y que no cumpla con las condiciones de superficie mínima exigidas para las
Puertas, se podrá autorizar en él un proyecto, siempre que forme Conjunto Armónico
con el terreno ya construido." 212
c) Plan Regulador de Las Condes
El Artículo 20 dispone lo siguiente:
"Aquellos terrenos cuya superficie bruta corresponda a dos o más veces la subdivisión
predial mínima fijada para los proyectos de densificación en las diferentes áreas de
edificación y que no hagan uso de los beneficios que otorga el artículo 63 de la Ley
General de Urbanismo y Construcciones, podrán aumentar su coeficiente de
constructibilidad en hasta un 30%. Sin embargo este beneficio no podrá acumularse a
aquél que deriva de la calificación de un proyecto como Conjunto Armónico."213
El Artículo 38 inciso 1º, del Nº 2 (Condiciones de Edificación por Áreas), del Título IV
(Zonificación y Normas Específicas), establece lo siguiente:
210
Ordenanza Local del Plan Regulador de Huechuraba, http://www.huechuraba.cl/ordenanzas/plano_regulador.htm ,
Ordenanza Local del Plan Regulador de Huechuraba, http://www.huechuraba.cl/ordenanzas/plano_regulador.htm ,
212
Fuente: Diario Oficial del 22/11/2001
211
213
pág. 21
pág. 31
“Ordenanza Del Plan Regulador de la Comuna de las Condes”, Diciembre 2003, Página 10.
TESIS
JORGE ALCAÍNO VARGAS
197
Efectos de las Normas de Excepción sobre la Planificación Urbana Comunal y sobre los Conflictos Urbanos
"Los proyectos de densificación emplazados en áreas de edificación alta con o sin
continuidad, aislada media y las áreas Eab4 y Eab4’ que consideren la ejecución de una
urbanización que incluya el tendido subterráneo de todo el cableado aéreo cualquiera
sea su naturaleza en todos sus frentes, podrán incrementar el coeficiente de
constructibilidad hasta en un 10%. En caso de que dicho cableado subterráneo exista en
él o los frentes a vías públicas del proyecto, el propietario podrá optar al incremento de
constructibilidad antes señalado ejecutando o garantizando el cableado subterráneo
equivalente en longitud a sus frentes, con un mínimo de 30 metros, en otra ubicación
definida por la Dirección de Obras Municipales."214
El mismo artículo 38, en su inciso 6º dispone lo siguiente:
"En las distintas áreas de edificación que se establecen en esta ordenanza, los proyectos
que al constituir una nueva superficie predial para acogerse a densificación generen
predios existentes residuales de densificación, verán disminuido el coeficiente de
constructibilidad que les sea aplicable en un 20%."215
En el ya señalado artículo 38, en lo que se refiere ahora a las Normas para el “Área EAa1: edificación aislada alta N° 1”, letra c) “Proyectos de densificación de viviendas”,
establece lo siguiente:
"Sí un nuevo proyecto que se acoge a la tabla C) colinda con un predio con edificación
continua, el nuevo proyecto podrá desarrollar también el agrupamiento continuo en la
misma profundidad de la edificación continua existente. En este caso se autorizará
aumentar el coeficiente de constructibilidad y de ocupación de suelo del área de
edificación en un 10%, pero este aumento de superficie sólo podrá destinarse a la
porción de edificación continua. Sin perjuicio de lo anterior, respecto de los deslindes
con predios en los que no se permite la edificación continua se deberá respetar un
distanciamiento mínimo de 8,0 metros.” 216
d) Plan Regulador de Providencia
La Ordenanza Local del Plan Regulador de Providencia, hace al menos cinco veces
mención a las normas relacionadas con el beneficio de fusión de terrenos y conjunto
armónico. A continuación, se transcriben los artículos 3.2.03., 3.2.06., y los artículos
3.3.02. al 3.3.07.
“ART. 3.2.03. Pago en bonos transables para expropiaciones totales.
La Municipalidad con acuerdo del afectado, conforme al Art. 11 de la Ley Orgánica de
Procedimientos de Expropiaciones Nº 2.186, de 1978, podrá cancelar con un bono de
m2 edificables, transables dentro del territorio de la Comuna, el cual podrá ser vendido,
en su totalidad o por parcialidades, a terceros que tengan un proyecto de copropiedad.
Para estos casos el comprador podrá incrementar el coeficiente y la altura máxima de
edificación de su proyecto, superando los máximos normados, hasta en un 20%,
siempre que no corresponda a un proyecto que se haya acogido a los beneficios de
Conjunto Armónico. En los proyectos que adquieran estos bonos el distanciamiento al
vecino exigible será, como máximo, el aplicable a la altura del proyecto sin el
incremento de la altura concedida para la utilización del bono.”217
214
“Ordenanza del Plan Regulador de la Comuna de las Condes”, Diciembre 2003, Página 21.
“Ordenanza del Plan Regulador de la Comuna de las Condes”, Diciembre 2003, Página 22.
“Ordenanza del Plan Regulador de la Comuna de las Condes”, Diciembre 2003, Página 37.
217
Página
web
I.
Municipalidad
de
Providencia
http://www.providencia.cl/prontus_providencia/site/upload/ORDENANZA_LOCAL_V.%2025-PRCP_2007_17_Ene_07.pdf
,
página 26 y 27
215
216
TESIS
JORGE ALCAÍNO VARGAS
198
Efectos de las Normas de Excepción sobre la Planificación Urbana Comunal y sobre los Conflictos Urbanos
“ART. 3.2.06. Incentivo al anticipo de las expropiaciones parciales y cesión al libre
tránsito
No obstante lo anterior, los propietarios de los terrenos afectos parcialmente a utilidad
pública y que no queden totalmente inutilizados, podrán solicitar a la Municipalidad que
se lleve a cabo la expropiación extraordinaria de la parte afectada antes del plazo de
caducidad establecido por la ley, aceptando que el valor de la indemnización, fijado por
el procedimiento establecido en la Ley 2.186, sea cancelado con un incremento de los
metros cuadrados edificados hasta los que habría tenido derecho por ese paño, con un
incentivo de un 20% sobre esos metros, y según el coeficiente de edificación de la
respectiva Zona. Ello dará derecho además a un incremento de la altura máxima hasta
dos pisos recogidos en 45º, sin exigirse a éstos un distanciamiento adicional al normado
para los pisos inferiores. Esta mayor altura se otorgará sólo en cuanto sea necesaria
para posibilitar dicho mayor coeficiente. El beneficio de mayor superficie edificada se
inscribirá, como constancia, en las escrituras de propiedad del Conservador de Bienes
Raíces, inscripción que se eliminará cuando se haga efectivo el incremento en un
proyecto. Mientras la Municipalidad no solicite la entrega material del paño inscrito
como BNUP, el propietario podrá usufructuar gratuitamente de él, con la autorización
expresa del Alcalde por medio del Decreto correspondiente.”218
“ART. 3.3.02. Excepciones a las Subdivisiones.
Los nuevos proyectos de edificación que se emplacen en predios existentes de menor
superficie que la indicada en el artículo anterior, serán aprobados, siempre que dichas
dimensiones consten en los títulos de dominio existentes y en los planos archivados en el
Registro del Conservador de Bienes Raíces con anterioridad a la publicación en el
Diario Oficial de esta OL. En todo caso, estos proyectos deberán cumplir con las demás
normas que establece la presente OL.
ART. 3.3.03. Condiciones para conformación de nuevos predios.
Los nuevos predios que se desee conformar por fusión, deberán tener frente a una sola
vía o a dos paralelas, pero no a dos perpendiculares entre sí, con excepción de los que
conforman terrenos esquina y aquellos que pertenezcan a una misma Zona de Uso de
Suelo.
ART. 3.3.04. Premio a la fusión de roles.
Los predios existentes de menor superficie que los mínimos indicados en el Art. 3.3.01 y
que cumplan con los requisitos señalados en el Art. 3.3.02, ambos de esta OL, en caso
que se fusionen, gozarán de un aumento del 30% en el Coeficiente de Constructibilidad,
de acuerdo a lo señalado en el Art. 63 de la LGUC.
Sin desmedro de lo anterior, cuando producto de la fusión de roles resulten terrenos de
2.500 m2 o más, podrán acogerse a los beneficios que otorga el concepto de “Conjunto
Armónico”, de acuerdo a lo señalado en el Art. 63 de la LGUC y en los Arts. 2.6.4. al
2.6.10., y demás pertinentes de la OGUC.”219
218
219
Página
web
I.
Municipalidad
de
Providencia
http://www.providencia.cl/prontus_providencia/site/upload/ORDENANZA_LOCAL_V.%2025-PRCP_2007_17_Ene_07.pdf
,
página 27
Página
web
I.
Municipalidad
de
Providencia
http://www.providencia.cl/prontus_providencia/site/upload/ORDENANZA_LOCAL_V.%2025-PRCP_2007_17_Ene_07.pdf
,
página 27
TESIS
JORGE ALCAÍNO VARGAS
199
Efectos de las Normas de Excepción sobre la Planificación Urbana Comunal y sobre los Conflictos Urbanos
“ART. 3.3.05. Premios automáticos y sus limitaciones.
Aquellos predios cuya superficie sea igual o superior al doble de la subdivisión mínima
permitida por esta OL y a fin de evitar su subdivisión y nueva fusión, gozarán
automáticamente del premio de hasta, un 30% en el Coeficiente de Constructibilidad,
de lo cual dejará constancia la Dirección de Obras en el permiso de obra nueva
respectivo.
Los terrenos que se acojan o se hayan acogido a los beneficios señalados en el Art. 63 de
la LGUC o al Art. 3.3.04. anterior de esta OL, no podrán hacer uso de esta disposición.
En los porcentajes de premios a los Conjuntos Armónicos, como se señala expresamente
en el Art. 2.6.8. de la OGUC se encuentran incluidos estos premios del 30% otorgado a
la fusión de roles, y automático, al tamaño del doble de la subdivisión mínima.
ART. 3.3.06. Premio a las galerías interiores y al uso equipamiento.
En aquellas manzanas, de las Zonas de Edificación Continua más Aislada de altura
Libre (EC3+AL), en las cuales se proyecten galerías, con locales comerciales al menos
a un costado, conforme a la definición que tiene este término en el Art. 1.1.2. de la
OGUC, a condición que además unan dos calles o una calle y un pasaje existente o
normado y que sean cedidas al libre tránsito, el espacio común destinado a la
circulación o patios, hasta un máximo del 30 % de la superficie del terreno, se
compensará con: 1,00 m² por cada m² de terreno, en el caso de galerías de un piso con
losas sobre ella; de 2,00 m² por cada metro liberado, en caso de galerías de doble altura
y de 3,00 m² por cada m² de galerías descubierta o techada con cubiertas traslúcidas.
En estos casos, estas mayores superficies se agregarán a la que permita el Coeficiente de
Constructibilidad en la Edificación Aislada.
En las Zonas de Edificación Aislada de altura Libre y que permitan adosamiento
(EAL/pa), en las cuales se proyecten galerías, conforme a la definición que tiene este
término en el Art. 1.1.2. de la OGUC, a condición que además unan dos calles o una
calle y un pasaje existente o normado y además sean cedidas al libre tránsito, el espacio
común destinado a la circulación o patios, por sobre el 40% de la superficie del terreno
no construida, se compensará con: 1,00 m² en las galerías de un piso por cada metro
cuadrado de terreno adicional liberado y de 2,00 m2 en el caso de las galerías cubiertas
de doble altura o galerías descubiertas o techadas con cubierta traslúcida.
En ambos casos estas mayores superficies se agregarán a la que permite el coeficiente
de constructibilidad de la edificación aislada, permitiéndose además, en la Zona EAL/pa
que permiten adosamiento, aumentar dicho coeficiente en un 20%, cuando el destino de
la edificación aislada sea exclusivamente del tipo equipamiento, exceptuándose la clase
comercio.
ART. 3.3.07. Excepciones para predios de Zonas e Inmuebles Patrimoniales.
Con el objeto de permitir la permanencia y conservación de inmuebles de valor
patrimonial, calificados como Monumentos Históricos o Inmuebles de Conservación
Histórica, existentes en terrenos donde se proyecte levantar edificaciones nuevas en
altura, el Director de Obras, podrá aprobar una superficie de subdivisión menor a la
establecida en el Art. 3.3.01. de esta OL., para el predio en que se emplaza el edificio
patrimonial, previa tramitación y aprobación de un Plano Seccional que precise la
subdivisión correspondiente, con la aprobación de los organismos pertinentes, según
corresponda. Las construcciones patrimoniales que por esta vía se conserven, así como
las que queden integradas a un paño mayor de terreno mediante la aplicación del
TESIS
JORGE ALCAÍNO VARGAS
200
Efectos de las Normas de Excepción sobre la Planificación Urbana Comunal y sobre los Conflictos Urbanos
conjunto de las disposiciones de la Ley 19.537 sobre Copropiedad Inmobiliaria, deben
conformar un todo armónico con las nuevas edificaciones. El predio en que se emplace
el edificio patrimonial gozará de excepciones a las normas de edificación, de uso del
suelo, estacionamientos y otras establecidas en el Art. 5.4.01. de esta OL. En el caso de
quedar estas edificaciones integradas a predios de copropiedad, su superficie edificada
se sumará a la constructibilidad máxima para el predio resultante de dicha fusión,
pudiendo aumentar el coeficiente normado en un 20%, como máximo.”220
e) Plan Regulador de Puente Alto
“Artículo 13º
Edificación de Predios Existentes:
Son aquellos terrenos existentes, al momento de la aprobación del presente Plan
Regulador, localizados en las zonas HE(m)1, H2 y H6 y que no cumplen con la superficie
predial mínima establecida en esta Ordenanza.
Los proyectos de construcción, reconstrucción, reparación, alteración y ampliación para
usos de vivienda y equipamiento localizados en predios existentes, podrán aprobarse si
cumplen con las demás normas específicas de edificación de la zona respectiva.
Además, aquellos terrenos existentes al momento de aprobación de la presente
Ordenanza Local, cuya superficie corresponda a dos o más veces la subdivisión mínima
fijada para los proyectos en las diferentes zonas y que no hagan uso de los beneficios que
otorga el Artículo 63º de la L.G.U.C., podrán aumentar su índice de constructibilidad en
hasta un 30% .”221
f) Plan Regulador de Recoleta
“Artículo 3.1.2
Normas especiales de edificación en relación a cesiones de terreno y obras de
urbanización.
Los nuevos proyectos que opten por incrementar su coeficiente de constructibilidad,
altura y densidades, de acuerdo al Artículo 3.3.6 de esta Ordenanza, con el objeto de
hacer sustentable la mayor construcción, deberán contemplar en el proyecto la cesión o
provisión de terreno para vialidad y áreas verdes. Las superficies de terreno para
vialidad y área verde se determinarán en base al Art. 2.2.5 de la OGU y C.
En los casos en que el predio se encuentre afecto a utilidad pública, el porcentaje de
terreno a destinar a vialidad o área verde se radicará en la parte afecta a utilidad
pública. Cuando dicha superficie resulte inferior o el predio no se encuentre afecto a
utilidad pública, las superficies de terrenos destinadas a estos fines quedarán dentro del
dominio privado.
Si el propietario del predio lo solicita, el municipio podrá autorizar la radicación de
estas superficies, en terrenos determinados en el PRC a vialidad o áreas verdes,
ubicadas dentro de la misma área de edificación en que se emplaza el proyecto, o
220
221
Artículos
3.3.05.
al
3.3.07.,
Página
web
I.
Municipalidad
de
Providencia
http://www.providencia.cl/prontus_providencia/site/upload/ORDENANZA_LOCAL_V.%2025-PRCP_2007_17_Ene_07.pdf
,
página 28
Ordenanza
Local
de
la
Reformulación
del
Plan
Regulador
Comunal
de
Puente
Alto,
http://www.mpuentealto.cl/paginas/Documentos%20de%20descarga/leyes%20y%20documentos/OrdenanzaFinal%20Plano%20
Regulador.pdf , pág. 7
TESIS
JORGE ALCAÍNO VARGAS
201
Efectos de las Normas de Excepción sobre la Planificación Urbana Comunal y sobre los Conflictos Urbanos
alternativamente en su equivalente en obras de materialización de la vialidad y áreas
verdes proyectadas.”
“Artículo 3.3.6
Normas de excepción.
En los casos en que se cumpla con las condiciones detalladas a continuación, en las
distintas áreas E del Plan Regulador se podrá incrementar hasta en un 40 % el
coeficiente de constructibilidad máximo establecido para la respectiva Zona y la altura
máxima de edificación, conforme a lo indicado en el Cuadro N°4.
Estas condiciones no se podrán aplicar en las Zonas Z-S3, Z-S4, Z-S5 y E-M3, descritas
en el Capítulo IV de la presente Ordenanza.
El % de incremento señalado no podrá sumarse a otros beneficios similares por
concepto de fusión, conjunto armónico u otro, sino que se entiende como el máximo de
incremento a aplicar por predio.
Cuadro N°4
Condiciones de excepción para mayor altura de la edificación.
Áreas de Edificación
Áreas de Edificación Baja E-B
Áreas de Edificación Media E-M
Áreas de Edificación Alta E-A
Altura máxima aplicando las Normas de Excepción
Hasta una altura máxima de 7 pisos.
Hasta una altura máxima de 14 pisos.
Según rasante (Art. 2.6.3 de O.G.U.C.)
Podrán acogerse a este artículo los proyectos que cumplan con las siguientes
condiciones:
1.
Condición de Dimensión del Predio:
a.
El terreno en que se emplace el edificio deberá tener una superficie mínima de 1200
m2.
b.
El terreno en que se emplace el edificio deberá enfrentar al menos una calle de
ancho mínimo entre líneas oficiales de 20 m.
2.
Condiciones de Edificación:
a.
La parte de la edificación que exceda la altura máxima establecida para la
respectiva área, deberá quedar inscrita en rasantes de 70° y respetar un
distanciamiento mínimo a los divisorios de 5m.
3.
Condiciones de la Urbanización y los Espacio Público:
a.
Contemplar cesiones u obras de urbanización de acuerdo al Artículo 3.1.2 de esta
Ordenanza.
b.
Los edificios deberán consultar espacios libres a nivel de acera y adyacentes a ella,
equivalentes al 5% de la superficie de terreno.”
En el Párrafo 3.4: “Normas Generales sobre Monumentos Nacionales, Inmuebles
Y Zonas Conservación Histórica Y Sectores Especiales”, el Plan incorpora en el
artículo 3.4.6, lo siguiente:
“Artículo 3.4.6
Condiciones de Edificación.
En los Monumentos Nacionales, Inmuebles de Conservación Histórica y Sectores
Especiales señalados en el Capítulo IV de la presente Ordenanza, las condiciones de
edificación estarán en lo general determinadas a partir de la presentación de un
proyecto específico, que debe procurar la conservación y/o rehabilitación armónica del
TESIS
JORGE ALCAÍNO VARGAS
202
Efectos de las Normas de Excepción sobre la Planificación Urbana Comunal y sobre los Conflictos Urbanos
inmueble o conjunto, visado por el organismo competente en los casos de Monumentos
Nacionales e Inmuebles de Conservación.
Sin perjuicio de los requerimientos específicos de los organismos competentes, la
presentación del proyecto deberá contemplar levantamiento del inmueble original y
planos de planta y fachada del proyecto, a escala 1:100, que muestren el logro del
objetivo de conservación del inmueble y la integración armónica del proyecto con su
entorno. En caso justificado por las dimensiones del conjunto, el Director de Obras
podrá autorizar planos a otra escala.”
g) Plan Regulador de San Joaquín
En los incisos 9º al 11º del artículo 11 -referido a “Condiciones de Edificación y
otras normas”- de la Ordenanza Local, establece lo siguiente:
“Aumento de índices de constructibilidad y densidad:
En los casos de proyectos que consulten pasajes que permitan el libre paso peatonal,
conectando calles o pasajes existentes o propuestos, se podrá solicitar el aumento del
índice de constructibilidad de un predio hasta en un 20% o de su densidad hasta en un
20%. Cada caso se permitirá, siempre que no se sobrepasen las disposiciones de la
O.G.U.C. respecto a las condiciones urbanísticas y de edificación.
En los casos de proyectos que consulten cesiones destinadas a la vialidad para Bien
Nacional de Uso Público (BNUP), conectando calles o pasajes existentes o propuestos,
se podrá solicitar el aumento del índice de constructibilidad de un predio hasta en un
25%, o de su densidad hasta en un 25%. Cada caso se permitirá siempre que no se
sobrepasen las disposiciones de la O.G.U.C. respecto a las condiciones urbanísticas y de
edificación.
No se podrá hacer uso de las disposiciones anteriores, respecto al aumento de índice de
constructibilidad y de densidad, en forma simultánea, o aplicar alguna de ellas en
conjunto con otra disposición de esta Ordenanza o de la O.G.U.C., que permita el
incremento de los mismos.”
El artículo 14 de la Ordenanza Local, establece lo siguiente:
“Artículo 14. Se designan a continuación los siguientes “Sectores de Interés Comunal”:
1.- Bodegas Viña Manquehue
2.- Casona y arboleda Valdivieso
3.- Ex. Claustro Centro de Orientación Femenino y Parque .
4.- Plaza Ignacio Valdivieso
A estos sectores, individualizados en el Plano con la sigla IC, les corresponde aplicar las
condiciones urbanísticas de la zona del Plan Regulador Comunal donde se encuentren
localizadas.
En el caso de rehabilitar, reutilizar, remodelar los inmuebles o áreas designadas, se
podrá aumentar, tan sólo por una vez dentro de un mismo predio, hasta en un 20% el
índice de constructibilidad, o la densidad del mismo hasta en un 25%, que será
aplicable al resto de la superficie del predio que no involucra las construcciones antes
mencionadas, y siempre y cuando no se sobrepasen las disposiciones de la Ordenanza
General de Urbanismo y Construcciones, y del Plan Regulador Metropolitano de
Santiago, en lo que sean aplicables.
TESIS
JORGE ALCAÍNO VARGAS
203
Efectos de las Normas de Excepción sobre la Planificación Urbana Comunal y sobre los Conflictos Urbanos
Las áreas y/o inmuebles que serán objeto de revalorización podrán quedar exentos de
cumplir con los antejardines y líneas de edificación establecidas en el Plan Regulador
Comunal.
Los espacios públicos deberán preservar las construcciones, elementos decorativos y/o
especies vegetales que sean testimonio de la historia y memoria común de estos lugares.
El proyecto de remodelación o reconstrucción deberá presentarse junto a un catastro de
lo existente y su estado de conservación, a la Dirección de Obras Municipales, para su
aprobación.”
h) Plan Regulador de Vitacura
“Artículo 14
Los proyectos de edificación que se propongan en terrenos originados en la fusión de dos
o más predios en uno, tendrán derecho al beneficio establecido en el Artículo 63 de la
Ley General de Urbanismo y Construcciones.”
“Artículo 19
En las Áreas de Edificación Aislada alta, la altura máxima de la edificación queda
determinada por el ancho de la calle que enfrenta el predio, sin perjuicio de las rasantes
establecidas en el Artículo 16 de la presente Ordenanza y el cumplimiento de las
siguientes condiciones:
La altura máxima de la edificación será igual al ancho de la calle medido entre líneas
oficiales, incrementada por el ancho de los antejardines de cada vía, establecido en la
presente Ordenanza.
En las edificaciones de 6 o más pisos se podrá incrementar la altura de edificación
siempre y cuando aumente el ancho de antejardín establecido en el inciso precedente,
en la misma dimensión que la altura perseguida. En el Área de Edificación Aislada alta
Nº 1, esta norma no podrá en ningún caso sobrepasar la altura máxima en metros
definida en la letra K del Artículo 41 de la presente Ordenanza.
Para definir la altura máxima del predio que enfrenta dos o más calles de distinto ancho
se debe considerar lo siguiente:
Cuando un predio esquina enfrente calles de distinto ancho, se considera que puede
optar a la altura máxima que le permite la calle de mayor ancho hasta una longitud igual
a su frente de dicha calle, sobre la calle de menor ancho, sin sobrepasar la mitad de la
cuadra.
En un predio no esquina que enfrente calles de distinto ancho, se deberá considerar la
altura que permite la calle de mayor ancho hasta la mitad de la distancia entre ambas
calles, medidas entre líneas oficiales por el interior del predio. Si la edificación que
enfrenta la calle de menor ancho, se emplaza retirada de la línea de edificación
respectiva, se podrá aumentar su altura hasta coincidir con aquella definida para la
calle de mayor ancho, según lo establecido en el Artículo 20 de la presente Ordenanza.”
“Artículo 28
Los Coeficientes de Constructibilidad indicados para las distintas Áreas de Edificación
del Artículo 41, serán aumentados en la proporción necesaria para incluir la
construcción de subterráneos, no pudiendo sobrepasar el 70% del coeficiente
indicado.”
TESIS
JORGE ALCAÍNO VARGAS
204
Efectos de las Normas de Excepción sobre la Planificación Urbana Comunal y sobre los Conflictos Urbanos
10.5.-
Anexo 5: Resumen de Noticias
10.5.1.
Ficha de Noticias Relacionadas con Planes Reguladores Comunales
Las siguientes tablas -de Elaboración Propia-, se construyeron a partir de la base de datos de
recortes de prensa seleccionados por el Departamento de Comunicaciones del Ministerio de
Vivienda y Urbanismo.
El periodo corresponde a 1 año, desde mayo de 2006 a abril de 2007, ambos meses incluidos.
Las frases y/o palabras destacadas en color corresponden a este estudio y se refieren a lo
siguiente:
Noticia relacionada directamente con las normas de Conjunto Armónico o Beneficio por Fusión de Terrenos.
Atributos que se verían afectados o resaltados por la realización o no del proyecto
Condiciones que se destacan en el conflicto
a) Planes Reguladores Comunales en General
N
º
Título de la
Noticia
Lead superior
Bajada de Título
Contenido
Medio
Fecha
La Tercera
07.06.06
Diario
Financiero
14.06.06
El
Mercurio
25.06.06
La Tercera
09.07.06
1
Oportunidad
Urbana
Carta al Director que se refiere a opinión de Matías Klotz del 03.06.06 y
concuerda con necesidad de Superintendencia urbana.
Dice que “la planificación urbana está entregada a la suerte de 54 alcaldes,
54 municipios, 54 directores de obras, y 54 planos reguladores.” Entonces
¿quien se preocupa de dar una mirada de conjunto? Se pregunta.
“Los municipios son juez y parte, es decir, aprueban y modifican los planos
reguladores a su antojo, para luego cobrar por los permisos de edificación.
Lo que antes era área verde, ahora es una zona para proyectos inmobiliarios,
lo que antes tenía una densidad para tres pisos, ahora es para 20.”
2
“Municipio de
Peñalolén
evalúa cambios
al Plano
Regulador”
Objetivos: consolidar polos comerciales, densificar y propiciar un crecimiento
armónico de la comuna. Última modificación en 1998.
Otro tema es la renovación urbana en algunos sectores, para dar más cabida
a habitantes de la comuna.
3
4
“No le tengamos
miedo a la
altura”
“Gobierno
evalúa llamar a
plebiscitos para
definir planos
reguladores en
comunas del
país”
5
TESIS
“Pese a que la idea
tiene eco entre
miembros de la mesa
de trabajo que analiza
el tema, otros
sostienen que
iniciativa puede llegar
a ser poco eficiente ya
que los vecinos
pueden condicionar
su votación a
intereses económicos
y no a la protección
del entorno en donde
viven.”
Carta al Director del Arqto José Vásquez quien se refiere al miedo a las
alturas de algunos planes reguladores de la Región Metropolitana, señalando
que la limitación a la altura "no solucionará en modo alguno la saturación vial
por densificar erróneamente, a lo largo de vías importantes, con altos índices
de constructibilidad", señalando que "la altura no constituye el enemigo de la
ciudad", ya que "elevando la altura, puede liberarse terreno para la
circulación de peatones y vehículos, y así lograr mayor distanciamiento,
asoleamiento, etc".
Si sólo se ocupara el 25% del suelo, nos queda un 75% libre para hacer
ciudad, creando paseos, áreas verdes entre edificios, lugares de encuentro,
circulaciones peatonales, etc.
"El resultado de la limitación de la altura sería extender aún más la ciudad"
La nota señala que la iniciativa se enmarca dentro de la nueva política
urbana que impulsa el MINVU para mejorar la participación, debido entre
otros, a los conflictos de los PRC.
La noticia identifica al menos 4 "conflictos urbanos": Plaza Las Lilas, Túneles
en sector P. de Valdivia Norte, Plan Regulador La Reina –donde “los vecinos
rechazaron la idea de plan regulador del municipio y que facilitaba la
edificación en altura”-, y Pucón, en el cual los vecinos se opusieron a permitir
construcciones en las cercanías del volcán.
Otro punto que se estaría analizando, se relaciona con “hacer más efectivo el
principio de la compensación por parte de los gestores de los proyectos
inmobiliarios o de infraestructura. “En varias zonas de Santiago vemos que
se construyen edificios en altura, que alteran la calidad de un barrio y los
vecinos no reciben ningún tipo de compensación y eso no puede seguir
pasando”, señaló Sabbagh.”, presidente del Colegio de Arquitectos que
integra la mesa.
En la misma página, bajo el título de “Lineamientos de la nueva política
urbana”, se mencionan 4 de los ejes que la guían:
ƒ Fuerte participación ciudadana en la elaboración de los IPTs
ƒ Regular y hacer más activo el principio de la compensación, en caso de
impactos negativos de los proyectos.
ƒ Definición de los distintos instrumentos urbanos bajo un planteamiento
ordenador.
JORGE ALCAÍNO VARGAS
205
Efectos de las Normas de Excepción sobre la Planificación Urbana Comunal y sobre los Conflictos Urbanos
ƒ
E
l
M
e
r
c
u
ri
o
22.07.06
7
8
"Conflictos de
interés
enturbian planes
reguladores de
la Región
Metropolitana"
9
"Planes
Reguladores"
1
0
“Inversión
inmobiliaria”
"Empresas que
pagan planes,
alcaldes que
tienen nexos
con
inmobiliarias y
constructoras
que pierden
millonarios
proyectos por
ineficiencia del
sistema, salen
a la luz."
Recuperar para el Estado un rol activo en el desarrollo urbanístico de
las ciudades.
Carta al Director del arqto. Oscar Buttazzoni
Hace referencia a 3 notas del día 19.07.06
Señala que el mecanismo de ordenación territorial delata que los conflictos
urbanos se originan por el desacuerdo entre la legislación y la realidad. Los
PRC quedan sobrepasados por la realidad.
Es un plan anacrónico como los que se usaban en la URSS, es una
planificación autoritaria. Este concepto ha sido abandonado por el de Plan
Estratégico hoy en práctica en Londres, Barcelona, Turín, Lyon, Berlín o
Milán.
No se puede congelar el desarrollo inmobiliario a la espera que los
planificadores decidan qué hacer con la ciudad.
Refiriéndose a los PRC señala la nota que "Son la peor pesadilla de las
inmobiliarias, que dicen que se modifican según el alcalde de turno,
cambiándoles las reglas del juego; y de los vecinos, porque se hacen "a
gusto de los inversionistas"."
La segunda noticia en la misma página "Todo un sistema cuestionado"
"Más allá de las responsabilidades éticas de los municipios y empresas, los
grandes responsables son los vacíos legales que permiten que ocurran
situaciones perjudiciales para el bien común.
Editorial
Continúa con la polémica por los conflictos de interés. Al final de la editorial,
señala que "Con todo, el problema de fondo de la regulación urbana es la
lógica en que ella se funda actualmente: se trata de una lógica
enteramente vertical, impuesta desde arriba a los vecinos. Ella se
materializa mediante la zonificación, que sujeta enormes transferencias a
una decisión de autoridad. De aquí el natural interés por influir en el proceso
de regulación comunal de quienes tienen más recursos y menores costos
para organizarse y ejercer presión.
Esta situación sólo podrá revertirse cuando para la regulación de la ciudad
comience a pensarse en una lógica más horizontal, que es la propia de los
contratos. Para esto, sin embargo, deberían darse a los vecinos títulos y
derechos sobre el espacio urbano, a fin que pudieran trasladarlos. Por
ejemplo se les podría dar derecho a una determinada densidad. Si esta se
aumentare, operarían mecanismos de compensación, que son menos
traumáticos y de suma cero que la actual zonificación discrecional.
Carta al Director de Álvaro Garfias
Señala que muchas comunas tratan de aumentar el tamaño de los viviendas
por la vía de aumentar la densidad, no obstante opina que aquello va en
contra de las indicaciones del mercado, y en contra de las tendencias de
disminución del tamaño de los hogares.
No es cuchar estas señales por parte de las DOM conducirá, según él, a un
desvío de las inversiones hacia comunas más flexibles.
También se refiere al proyecto para eliminar beneficio IVA.
Se refiere una iniciativa de la SEREMI Metropolitana de difusión de la
importancia de los Planes Reguladores Comunales (PRC), con un plan piloto
que comenzó con 10 comunas.
La nota menciona que es en los PRC donde se puede aplicar participación
ciudadana, no obstante señala la nota que “cuando esta instancia se da,
suele ser en una etapa muy avanzada del proyecto, por lo que es un trámite
meramente consultivo.”
Señala que el MINVU, conciente de ello, enviará próximamente al
Parlamento un proyecto de ley para modificar esta norma.
El
Mercurio
26.08.06
El
Mercurio
02.09.06
El
Mercurio
24.09.06
La Nación
20.10.06
1
1
“El derecho de
los planes
reguladores”
1
2
“Planes
reguladores
comunales: su
opinión
importa”
Nota que señala la importancia de los planes reguladores y sobretodo la
participación de la comunidad para planificar y ordenar los barrios.
La Cuarta
03.11.06
“Visión de
ciudad”
Columna de opinión del alcalde de Providencia Cristian Labbé
Manifiesta que la planificación urbana tiene el desafío de compatibilizar 3
realidades, tales como conservación de patrimonio, áreas deterioradas que
se deben recuperar, y áreas en próspera renovación.
Plantea los problemas de que no exista una autoridad de la ciudad mayor o
de escala metropolitana que en definitiva evite un fraccionamiento de las
diversas partes que la componen.
En este escenario, en que los planes reguladores concentran las más
diversas voces críticas y opiniones encontradas –“que se ha transformado en
una causa de amargo debate”- “la modernización de las normas que regulan
el crecimiento de las ciudades ha encontrado una situación convulsionada,
pues, por una parte se encuentran las inmobiliarias que buscan maximizar la
rentabilidad de sus proyectos, que en su opinión debieran tender, no a la
El
Mercurio
09.02.07
1
3
TESIS
JORGE ALCAÍNO VARGAS
206
Efectos de las Normas de Excepción sobre la Planificación Urbana Comunal y sobre los Conflictos Urbanos
depredación, sino como una contribución al logro de un ideal de ciudad.
Hay otros que quieren que nada cambie y están los silentes.
El desafío de las autoridades será entonces poder conciliar todos estos
intereses.
1
4
1
5
La Tercera
10.02.07
El
Mercurio
16.04.07
Medio
Fecha
Diario
Financiero
21.08.06
Es una zona típica y se intenta flexibilizar la limitación de altura a los
proyectos (que no permite más de 4 pisos). Según varios Organismos CA,
CChC y Municipalidad, esto ha contribuido a la escasez de planes
inmobiliarios)
En áreas circundantes a la zona típica ya se aumentó a 5 pisos.
Tiene que ver con el tema patrimonial
La Tercera
12.11.06
Crece interés inmobiliario ante cambios en el PRC de Pucón especialmente
en Caburgua.
Se indica que lo que se espera son nuevos usos de suelo, un límite urbano,
siendo poco probable, un desarrollo inmobiliario en altura.
La
Segunda
09.02.07
“Secretaria de Estado
señala que esto
revela la necesidad de
mayor
descentralización y
participación en el
tema”
“Transantiago
ha desnudado
las deficiencias
de planificación
urbana”
b) Planes Reguladores Comunales Fuera de Santiago
N
º
1
2
Título de la
N ti i
“Con nuevo plan
regulador,
Temuco espera
revitalizar el
centro de la
ciudad”
Lead superior
3
“Municipio
planea cambiar
zona histórica
de La Serena
para construir
edificios”
“Zona Típica
tiene 170
hectáreas,
donde se
ubican antiguas
iglesias,
murales y
edificios
patrimoniales
protegidos por
ley”
4
“Caburgua:
crece interés
inmobiliario a la
espera de
cambios al plan
regulador”
“El lago elegido
por Pamela
Anderson
acorta la
brecha con el
vecino
Villarrica”
TESIS
Bajada de Título
“Comuna he
experimentado un
fuerte desarrollo
inmobiliario. En los
dos últimos años ha
sumado proyectos de
casas por 126.000 m2
y 168.000 m2 de
departamentos.”
“La segunda ciudad
más antigua de Chile
sufre desde hace
años un preocupante
deterioro”
“Mediante la
flexibilización de la
actual norma, el
municipio espera
aumentar los
incentivos para la
inversión inmobiliaria”
“Así como en el
entorno de Pucón las
ofertas más
económicas de sitios
parten en $8 millones,
en el caso de
Caburgua se empinan
sobre los $6
millones… y con una
clara tendencia al
alza”
Contenido
Densificar y proteger sectores aledaños a comunidades indígenas son los
objetivos.
En la misma página, bajo el título de “Turismo”, se menciona que es otro de
los potenciales de la comuna.
JORGE ALCAÍNO VARGAS
207
Efectos de las Normas de Excepción sobre la Planificación Urbana Comunal y sobre los Conflictos Urbanos
5
6
"Peligra
proyecto en
borde costero
del muelle
Barón"
"En riesgo
megaproyecto
en Valparaíso"
"Mall Plaza
pedirá construir
edificio de
mayor altura:"
"Municipio
rechaza
solicitud para
exceder la
altura, en
nueve metros,
de las
construcciones
en el borde
costero."
7
“Borde costero
de Valparaíso”
8
“Concejo
rechaza un
proyecto
Bicentenario”
“Borde costero
en Valparaíso”
9
"Alcalde de
Valparaíso
emplaza al
puerto por
construcción de
mall"
"Cornejo exige
a EPV que
asuma posible
retiro de Mall
Plaza"
1
0
"Mall Plaza
deberá
gestionar
permisos para
Muelle Barón"
"Si quiere
modificar la
altura"
1
1
"Puerto de
Valparaíso
delega en
municipio
solución para
mall"
"Empresa
estatal aseguró
que es
responsabilidad
de la autoridad
decidir cambios
en el plan
regulador."
1
2
"Germán
Correa: "Mall
Plaza debe estar
por sobre
desencuentro
con municipio""
1
3
“Mall Plaza
evalúa cambios
a centro
comercial en
Valparaíso"
N
º
Título de la
Noticia
"Empresa quiere
cambio de seccional,
lo que no sería
aprobado por el
municipio."
“Recalcó que
es una
iniciativa vital
para el empleo
en Valparaíso"
“Negó petición para
aumentar altura de
centro comercial en el
muelle Barón”
"La Empresa
Portuaria de
Valparaíso, que licitó
el proyecto, avaló una
iniciativa que
considera
construcciones
superiores a las que
autoriza el plano
regulador."
"La Empresa
Portuaria de
Valparaíso (EPV)
declaró que la firma
debe solicitar
permisos ante el
municipio."
"El presidente de EPV
recalcó que el
concesionario de las
obras del Muelle
barón debe pedir los
permisos de altura en
el municipio, pero
aseguró que los
apoyará en esa tarea
si se lo piden"
Mall Plaza pide aumentar altura de 9 a 21 metros, mediante un seccional en
el sector de muelle Barón en Valparaíso, lo que no sería aceptado por le
Municipalidad. Si eso no se hace, peligra su inversión (parece un chantaje)
El Mercurio
03.03.07
El proyecto contempla la construcción de un hotel 5 estrellas, 500
departamentos, un centro comercial, y oficinas en el paño de 20 hectáreas.
La municipalidad no modificará Plan, aprobado en 2004, a objeto de
salvaguardar la vista de los porteños.
La Tercera
03.03.07
Carta al Director de P. Herman
Se refiere a la solicitud del Grupo Plaza que hiciera para aumentar la altura
para su proyecto en Valparaíso
Considera “de pésimo gusto que la empresa ganadora de la concesión,
después de la firma de la documentación correspondiente, formule
peticiones desmedidas para hacer más lucrativo su negocio.”
Diario
Financiero
06.03.07
Se rechazó proyecto en Muelle Barón
El Mercurio
08.03.07
La Tercera
10.03.07
Diario
Financiero
14.03.07
"El concesionario tiene que pedir todas las autorizaciones para poder
concretar su proyecto y corresponde ahora al municipio tomar las
decisiones que corresponde." Dijo Germán Correa
Lamentó el rechazo anticipado del concejo municipal, ello "levanta cierta
incertidumbre sobre el futuro del proyecto de inversión más grande que se
haya planteado en la ciudad en décadas..."
La Tercera
14.03.07
(NDLR ¿Es un permiso modificar un PRC?)
Diario
Financiero
15.03.07
Están evaluando "qué tan compatible es el proyecto con la propuesta actual
de altura de la municipalidad…"
(NDLR ¿Es una propuesta?)
La Tercera
12.04.07
Medio
Fecha
La Nación
14.05.06
c) Plan Regulador de Ñuñoa
1
“La rebelión de
Ñuñoa”
TESIS
Lead superior
“Vecinos
contra las
inmobiliarias”
Bajada de Título
Contenido
“La comuna con
mejor calidad de vida
enfrenta su crisis.
Desarrollo
inmobiliario a
cualquier precio
contra conservación
El reportaje se inicia con diversos testimonios de personas que se han
negado a vender sus casas a las inmobiliarias para dar paso a la
construcción de edificios de departamentos, y los problemas que se les han
ocasionado una vez comenzados los trabajos de construcción.
La categoría de mejor calidad de vida para esta comuna la determinó un
estudio de la SERPLAC en diciembre de 2005.
Señala que sólo en el año 2005 “se construyeron 3.908 nuevas viviendas,
JORGE ALCAÍNO VARGAS
208
Efectos de las Normas de Excepción sobre la Planificación Urbana Comunal y sobre los Conflictos Urbanos
de esa calidad de
vida. Los vecinos de
arman para cambiar
el Plan Regulador y
buscan firmas, crean
bolgs y arman
piquetes de protesta.
Otro frente abierto
sobre el modelo de
ciudad y sus
espacios públicos.”
2
“Con movilizaciones y
protestas quieren
modificar seccional
aprobado hace dos
años”
“Alegan que se está
“masacrando” el
concepto de barrio en
Ñuñoa”
“Municipio reconoce
que “estamos
preocupados por lo
que está pasando”,
pero alegan que
cuando se
propusieron los
cambios “no vino
nadie””
“Vecinos
declaran guerra
a norma que
permite torres
en Irarrázaval”
3
4
5
“Comuna
vivible”
“Sabat dice
que no cederá a
presiones
vecinales para
cambiar plano
regulador de
Ñuñoa”
“Queja”
8
“Ñuñoa: la
paciencia se
agota”
9
"Edificación en
altura pone en
riesgo barrios
históricos de
Ñuñoa"
TESIS
El reportaje se inicia con testimonio de habitante que se ha visto afectado por
edificaciones que serían “los efectos del seccional Irarrázaval, cambio
aprobado hace dos años en el plano regulador de la comuna y que permite
construcciones en altura libre limitada por las rasantes. Es decir, mientras
más amplia la superficie en cuestión, más arriba se puede llegar.”
Esta norma tiene 5 Kms de extensión (desde Plaza Egaña hasta el Parque
Bustamante)
“”Queremos que se recojan los intereses de los ciudadanos, que no nos
construyan más edificios, que haya una proporción entre lo existente y lo
futuro, porque estas torres de hasta 20 pisos están proyectando sombra de
una manera desmesurada”, alega la arquitecta Adriana Araneda.”
Una vecina menciona: “no podemos sacar la ropa a secar, porque hay
construcciones que emiten polvo..”
Según el Director de Obras, la idea de cambiar el Plan Regulador surgió
cuando se percataron que la comuna estaba perdiendo población, y “fue así
como se decidió que en Irarrázaval se pudiera construir más alto.” Señala
que esta modificación cumplió con el requisito de la participación ciudadana,
“y no venía nadie”, y que una manera de mitigación es generar oferta
inmobiliaria en los bordes (Vespucio y Viicuña Mackenna), para bajar la
presión.
“Lorené Prieto: “¡Nos están encajonando!”” lamenta que las hermosas casas
de José Domingo Cañas las destruyeron. “Lo único que se puede hacer es
emigrar. El que tiene suerte y no queda entre medio de dos edificios puede
vender.”
Carta al Director de Concejala de Ñuñoa.
Señala que el tema del que más consultas recibe por parte de los vecinos de
Ñuñoa tiene que ver con "las múltiples construcciones en altura y sus
consiguientes efectos en la calidad de vida de las personas."
Añade que los vecinos consultan "si es legal que se construyen edificios de
20 pisos al lado de sus casas, si es legal que día tras día se boten cuadras
de antiguas casas y emerjan grandes edificios en calles interiores de la
comuna. la respuesta suele ser afirmativa, y que se actúa la conforme
legalidad y bajo el plan regulador comunal."
Se pregunta sobre la racionalidad de este proceso y señala que no se trata
de parar el desarrollo, sino de planificar qué es lo que se quiere para el futuro
de la comuna, de modo que les permita resguardar una comuna a escala
humana, vivible, habitable y querible.
Lo expresado, ante denuncias de vecinos para que congelaran permisos de
edificación, para impedir la proliferación de torres en altura, principalmente en
torno al eje Irarrázaval.
"Recordó que sólo un 30% de la comuna está con posibilidad de construir
sobre los cinco pisos y enfatizó que las modificaciones urbanas no dependen
sólo del municipio: "Nos quitaron las facultades para determinar qué hacer,
qué construir y bajo qué normas construir. Eso hoy día es responsabilidad del
Seremi de la Vivienda", dijo."
La
Segunda
15.05.06
La Tercera
14.06.06
La
Segunda
22.06.06
La
Segunda
11.08.06
El concejal Jaime Hales junto a la concejala Mlynartz, denuncian maniobras
del alcalde para eludir el debate sobre el plan regulador comunal.
La Nación
14.08.06
La noticia señala la no voluntad de congelar los Permisos de Edificación
Crearon nueva organización
La Tercera
22.07.06
En la misma página se lee otro título secundario “Audiencia con cronómetro”
En la audiencia con al alcalde, algunos vecinos dijeron lo siguiente:
"Donde antes veía sol y cordillera, ahora sólo se ve cemento" (Mariela Navia).
"No estoy en contra de la actividad inmobiliaria. Vivo en un edificio de 13
pisos en José Domingo Cañas, pero compré una vista que está
desapareciendo" (Sergio Arévalo)
“La plaga de ratones producto de las obras, el acopio de materiales en las
veredas no se está fiscalizando…”
Señala que los concejales concertacionistas se quejan por el estancamiento
en las discusiones sobre el nuevo plan regulador
6
7
prácticamente todas en los 45 edificios en altura autorizados por la
municipalidad, lo que registra un aumento de más de 10 mil nuevos
habitantes para la comuna.”
Este boom inmobiliario ha cambiado la cara de esta comuna que ha
cambiado la tranquilidad por la invasión de grúas, retroexcavadoras,
camiones con escombros y ruido incesante de las hormigoneras.
El eje Irarrázaval, permitiría este tipo de construcciones.
"Casas
identificadas
en estudio de
vivienda como
con valor
patrimonial
fueron
demolidas para
desarrollar
proyectos
"Vecinos denuncian
que la explosiva
construcción de
torres en la comuna
afecta la calidad de
vida y en algunos
casos ha provocado
daños estructurales a
viviendas
particulares. Edil de
JORGE ALCAÍNO VARGAS
209
Efectos de las Normas de Excepción sobre la Planificación Urbana Comunal y sobre los Conflictos Urbanos
inmobiliarios
en Irarrázaval"
Ñuñoa, Pedro Sabat,
dice que desarrollo
inmobiliario ya no
tiene marcha atrás."
1
0
"Intentan frenar
grandes
proyectos
inmobiliarios en
la comuna de
Ñuñoa"
“Red Ciudadana de
Ñuñoa "desea
congelar los permisos
de edificación en
altura con el
propósito de definir
los ejes principales
del nuevo plan
regulador que
"preserve el estilo de
vida" ñuñoíno"”
1
1
"Ñuñoínos
piden congelar
plan regulador"
"Argumentan que
edificios en altura
destruyen la
comuna."
1
2
"Demoliendo a
Ñuñoa"
1
3
"Ñuñoa permite
edificios de
hasta 20 pisos
frente a Estadio
Nacional"
1
4
"Plan Regulador
de Ñuñoa"
1
5
1
6
1
7
"Vecinos
protestan en
audiencia por
plan regulador
de Ñuñoa"
"Vivienda
congela
permisos de
edificación por
tres meses en
Ñuñoa"
"Ñuñoínos al
rojo por plan
regulador"
TESIS
"La medida se
incluye dentro
de la discusión
para modificar
el plan
regulador
comunal”
"Propuesta generó
polémica en el
Concejo Municipal,
pues en documentos
anteriores la zona
aparecía con una
altura de edificación
máxima de nueve
pisos en por ser
netamente
residencial. Municipio
dice que se debió a
un error en la
confección de los
planos."
"En la reunión,
el alcalde
Pedro Sabat
expuso las
principales
modificaciones
al instrumento,
que restringe
la construcción
casi el 70% de
la comuna."
"La Seremi del
ramo rechazó
la solicitud del
municipio que
pedía la
paralización
por un año"
"Piden al
alcalde más
participación"
“No están de acuerdo
con la totalidad de la
propuesta presentada
por el edil de Ñuñoa y
alegan que no han
podido hacer oír su
voz. El alcalde Pedro
Sabat dice que ya
cumplió con la ley y
Desean instaurar el nuevo plan regulador "por medio de un real proceso de
participación ciudadana, consistente en asambleas abiertas autoconvocadas
y audiencias públicas, con el fin de crear instancias de diálogo ciudadano que
incidan en la agenda pública."
"... existe el temor con respecto a lo que esta explosión o boom inmobiliario
signifique para la calidad de vida de los habitantes de Ñuñoa, en el sentido
que los edificios en altura quitan luz, se incrementan los vehículos que
circulan por las calles que continúan igual y hay peligro que colapsen los
alcantarillados."
"Este es un movimiento que busca denunciar y crear conciencia del daño
irreparable que está sufriendo la comuna con la construcción de edificios en
altura."
La nota parte diciendo lo siguiente: "Su primera demostración de fuerza
importante hicieron anoche los vecinos que se oponen a la construcción de
edificios en altura en Ñuñoa, y en una masiva asamblea exigieron congelar
el plan regulador comunal."
Según los vecinos, el auge inmobiliario permitido por el PRC de 2004 ha
destruido la vida del barrio tradicional, "dejando aisladas viviendas antiguas y
permitiendo la demolición de otras."
Carta al director
Vecino manifiesta alegría del congelamiento de permisos en la comuna,
medida que según él "terminará la masacre urbanística que se ha estado
produciendo a costa de nuestros barrios, de antigua data y sosegado diseño."
El
Mostrador
17.08.06
El Mercurio
25.08.06
Las
Últimas
Noticias
18.09.06
Dentro de la propuesta de modificación del PRC está la de mantener la altura
libre en Grecia entre P. Valdivia y Salvador, y no una altura máxima de 9
pisos.
Entre los cambios que supuestamente contemplaba la modificación, era la de
permitir una altura frente al Estadio Nacional de nueve pisos, no obstante,
debido al error (fe de erratas), ella queda en una altura de edificación libre,
“con el fin de impulsar la construcción de inmuebles de 20 pisos.”, situación
que ya contempla el plan vigente.
Junto con presentar el Plan, se acordó congelar la entrega de PE en algunas
zonas mientras dure el cambio del instrumento.
La Tercera
29.09.06
Carta al Director
Señala que efectivamente lo que se había presentado al Concejo era una
reducción de la altura en el sector, que después se presenta como una “fe de
erratas”.
La Tercera
03.10.06
Se refiere a la audiencia pública para exponer el PRC.
La nota señala en una parte que "El alcalde explicó que la modificación
contempla rebajar la actual altura de edificación libre en las zonas Z3 a siete
pisos y en la Z4 desde cinco a tres pisos como máximo. Además, se
permitiría la construcción en altura en los bordes de la comuna y en los
sectores donde actualmente e uso de suelo es industrial."
Respecto de los asistentes, se dice que "El grupo plantea que la
municipalidad debe prohibir la construcción en altura en Ñuñoa, "con el fin de
evitar que se siga destruyendo la comuna y construyendo edificios al lado de
casas", indicaron."
La Tercera
04.10.06
La Tercera
22.10.06
La Nación
26.10.06
Se indica que "El objetivo era desincentivar el impulso inmobiliario y así
facilitar la modificación del Plan Regulador Comunal, actualmente en curso,
una petición que hacían los propios vecinos que rechazan la construcción de
nuevos edificios en altura en esos barrios."
En una jornada de exposición del Plan, "Sabat explicó ante unas 40 personas
que el plan contempla rebajar la altura de edificación de las zonas 3 y 4, así
como la de aumentar la que corresponde a los bordes de la comuna."
"Uno de los puntos más conflictivos es el crecimiento de la densidad del
sector. "Estoy de acuerdo con que se pueda construir en altura, pero tiene
que ir acompañado por calles que tengan cierto ancho para que absorban el
tránsito que se va a producir para no tener que llenarnos de accidentes o de
tacos", señaló Fralklin Herman, uno de los vecinos aistentes."
La nota parte diciendo que "El pasado lunes se decretó el congelamiento de
las edificaciones en altura en Ñuñoa en dos sectores de la comuna saturados
de estas construcciones."
Los vecinos denuncian que "no se les ha consultado democráticamente sobre
el nuevo PRC" y que le han pedido al alcalde que efectúe más audiencias
públicas que la ley le obliga a fin de "discutir la comuna que queremos."
Adriana Araneda, de la Red Ciudadana por Ñuñoa, quien indica que
desplazar las construcciones a la periferia sólo va a perjudicar la calidad de
vida de los ñuñoínos de esos sectores."
JORGE ALCAÍNO VARGAS
210
Efectos de las Normas de Excepción sobre la Planificación Urbana Comunal y sobre los Conflictos Urbanos
que no habrá más
audiencias públicas."
1
8
"Ñuñoa:
Extienden hasta
fines de mes
votación de
plan regulador"
1
9
"La ciudadanía
decide"
2
0
2
1
2
2
"Habitantes de
Ñuñoa: hay
vicios en
cambios al
plano
regulador"
"Ñuñoa hará
censo de
nuevos
vecinos"
"Ñuñoa hará un
censo para
evaluar impacto
de auge
inmobiliario"
TESIS
"Según datos de de las organizaciones se han construido en la comuna 400
torres y hay 80 aprobadas lo que implica un incremento de alrededor de 60
mil viviendas y 240 mil habitantes. "Estas cifras sumadas a los 163 mil
habitantes censados en 2002, nos da el doble de la población de aquí al
2007. La comuna va a colapsar."
"Sabat se defiende. "Querían detener la construcción de edificios y se hizo.
Estoy de acuerdo en que las inmobiliarias han saturado ciertos sectores, por
eso pedí el congelamiento de los permisos de edificación. Entonces ahora no
sé qué quieren", dice."
El alcalde señala además que el tema se ha discutido lo suficiente y señala
que "No veo qué hay de malo en que gente joven quiera venir a vivir acá. Y si
las inmobiliarias ven un buen negocio en ello no hay nada de malo, por lo
mismo propuse desplazar las edificaciones a sectores que están
abandonados en la comuna."
Concejo ha revisado observaciones y aplazó decisión sobre la propuesta
edilicia "que permitiría construir hasta mil torres en la comuna…"
"Consideran
que
participación
fue un
montaje"
"Para reactivar la
inversión inmobiliaria,
acusan que sus
propuestas no se
consideraron y que
se censuró al
Concejo"
Bajo el subtítulo de "600 torres, sí o sí" se indica que esta modificación al
PRC busca "desplazar la edificación en altura (de quince o más pisos) desde
el centro de Ñuñoa hacia los bordes (Américo Vespucio, Tobalaba y Rodrigo
de Araya). Sin embargo, esto no detendría la actual situación de sectores
como Irarrázaval, donde ya se otorgaron alrededor de 600 permisos de
edificación que autorizan la construcción de torres de hasta 30 pisos. "Lo
hecho, hecho está", dijo el jefe edilicio."
Columna de Opinión de Patricio Herman
Se refiere al caso de Ñuñoa y la modificación al PRC.
Se refiere a la agrupación "Red ciudadana por Ñuñoa" la que rechaza esta
propuesta por considerarla "muy libertina, en cuanto a facilitar negocios
inmobiliarios de alta rentabilidad y depredadora del patrimonio urbano y
medio ambiente."
Este grupo según Herman plantea que "la norma para los futuros edificios
debe considerar una altura máxima de 4 pisos, en contraposición a la altura
de 25 pisos que propone el modernísimo Sabat."
Este grupo le habría solicitado además, al Alkcalde y a los concejales, que
convoque un plebiscito para zanjar la controversia.
Herman cree que emitir observaciones a un PRC es inoficioso ("porque
inexorablemente, irán al tacho de la basura"), no así un plebiscito que "sería
la manera civilizada y democrática para resolver las controversias", logro que
acaba de acontecer en Vitacura, y en tal sentido convoca a la organización
de Ñuñoa a juntar firmas y obligar al Alcalde.
Vecinos acusan de vicios y falta de respeto, debido a que sus observaciones
no las han tomado en cuenta, a pesar de que los concejales las habrían
encontrado buenas.
Concejala señala que sólo una muy pequeña parte de las observaciones
enviadas por la comunidad, se sometió a votación del concejo.
Hay descontento entre los habitantes, a pesar que muchos pidieron que se
declarara de valor histórico sus barrios. Con ello, quedan “expuestos a que
las inmobiliarias construyan edificios de altura y rompan con la armonía del
sector donde viven.”
Se hará un censo de los nuevos habitantes de edificios, que a partir del año
2000 comenzaron ocupar masivamente la comuna.
"En edificios"
Son en total 305
edificios.
Señala la nota que
este impulso
inmobiliario fue
apoyado por la
municipalidad para
evitar que aumente la
población de mayor
edad, no obstante
esta situación causó
el rechazo de
vecinos, quienes
cuestionan "la
destrucción de
tradicionales barrios
por causa de nuevos
inmuebles en altura."
JORGE ALCAÍNO VARGAS
El
Mostrador
10.01.07
El
Periodista
12.01.07
La Tercera
21.01.07
El Mercurio
17.04.07
La Tercera
20.04.07
211
Efectos de las Normas de Excepción sobre la Planificación Urbana Comunal y sobre los Conflictos Urbanos
d) Plan Regulador de Santiago
N
º
Título de la
Noticia
Lead superior
Bajada de Título
Contenido
“Un
conservacionismo sin
instrumentos
adecuados ha
frenado la inversión”
1
“Santiago
Poniente”
2
“Cabildo abierto
en Barrio
Yungay"
N
º
Título de la
Noticia
Medio
Fecha
El Mercurio
16.06.06
El Siglo
29.09.06
Contenido
Medio
Fecha
Vecinos se sienten traicionados o estafados, ya que cuando compraron sus
casas, pensaron que llegaban “a un barrio de escala humana, tranquilo, y sin
construcciones en altura.”
Sin embargo, Pedro Fontova es hoy en día la única salida para los múltiples
condominios y edificios que se construyen, uno de los cuales “ya suma 10
pisos.”
Estos edificios “fueron aprobados de acuerdo al Plano Regulador
Metropolitano”, que según la Directora de Obras, “establecía altura libre en
Pedro Fontova”
La
Segunda
24.05.06
En la comuna se tiene conciencia que el desarrollo de Santiago será hacia el
norte, y por ello quieren convertirse en el “centro norte” de la capital. En ese
escenario, la comuna apuesta a captar los estratos altos y medios.
En esta comuna “uno no necesita demoler para construir.
Según la alcaldesa, este dinamismo “radica en el plano regulador de 2004”
En la misma página y bajo el título de “Densificando La Pirámide” se
menciona que aún cuando el PRC es de 2004, se pretende modificarlo en
algunas zonas de La Pirámide donde se emplaza la Ciudad Empresarial y
que producto de las oras de infraestructura (Metro y radial nororiente), el
sector se transforme “en un polo de atractivo para el desarrollo de edificios en
altura.
Diario
Financiero
10.06.06
Contenido
Medio
Fecha
La Coordinadora sectorial Valdivieso presentó 4 demandas: participación al
alcalde de Recoleta en el PRC (no dice modif.), mejoras en la infraestructura,
mantención en establecimientos Educacionales municipales y solución a
familias afectadas por la presencia de torres de alta tensión.
Más adelante se indica que "La Coordinadora recalcó que el problema más
agente, que afecta las propiedades y la calidad de vida del barrio, está
directamente relacionada con el Plan Regulador de la comuna."
El Siglo
29.09.06
Editorial
Se refiere a propuesta de revitalización en Santiago Poniente,
específicamente la modificación al Plan Regulador en el sector Parque
Portales, que “busca facilitar la inversión inmobiliaria residencial. Estimulando
la densidad en altura en una zona que ha perdido densidad en las últimas
décadas.”
Señala la editorial que esta iniciativa sigue el notable mejoramiento de
infraestructura que en el último tiempo se ha dotado al sector, que apunta a
revitalizar el sector con mayor obsolescencia: la vivienda, entre otras cosas
“debido a un celo conservacionista que, sin instrumentos adecuados, frena el
desarrollo de la inversión.”
Señala que si bien es cierto en el sector existe innumerables edificaciones de
valor histórico, el plan requiere desafectar inmuebles con la categoría de
Conservación Histórica de la Ley General de Urbanismo y Construcciones,
cuya norma “no compromete al Consejo de Monumentos Nacionales, que es
la instancia idónea para fijar el valor patrimonial de un inmueble.”
El nombre del cabildo es "Por el barrio que soñamos" se efectúa luego de un
"interesante proceso de organización de los vecinos del sector"
Primero se organizaron por el tema de la basura y luego por las
modificaciones al PRC que "pretendía entregar ese hermoso sector de
Santiago a las inmobiliarias, permitiendo la construcción de torres de más de
10 pisos, y la destrucción de ese sector patrimonial."
Se destaca que se consiguió que el alcalde Alcaíno no lleve adelante esa
modificación", a pesar de que la participación "es tan menospreciada por las
autoridades."
e) Plan Regulador de Huechuraba
1
2
Lead superior
“Torres en
construcción fueron
aprobadas antes que
se limitara altura en
Pedro Fontova.”
“En
Huechuraba
vecinos se
sienten
‘traicionados’:
Pese a
restricciones se
levantan
edificios”
3
"Edificar en
altura y ser el
centro norte de
Santiago son
las metas de
Huechuraba"
N
º
Título de la
Noticia
Bajada de Título
“Residentes temen
que baje plusvalía de
sus casas y que
infraestructura vial no
resista.”
“Municipio: ‘proyectos
pueden ser un
aporte’”
"Con las
mejoras viales,
la comuna ha
experimentado
un boom
inmobiliario de
casas y
oficinas."
“En la comuna se
toma en serio la meta
de aprovechar los
recursos generados
por los grandes
proyectos
habitacionales para
destinarlos en obras
municipales.”
f) Plan Regulador de Recoleta
1
“Pobladores a
la espera de
alcalde
Cornejo”
TESIS
Lead superior
Bajada de Título
JORGE ALCAÍNO VARGAS
212
Efectos de las Normas de Excepción sobre la Planificación Urbana Comunal y sobre los Conflictos Urbanos
g) Plan Regulador de Lo Barnechea
N
º
1
Título de la
Noticia
Lead superior
Bajada de Título
Contenido
“Hoteleros temen que
permitiría incluso
botar lo ya edificado
en ciertos sectores”
“Polémico plan
para centros de
esquí limita
desarrollo
inmobiliario e
interviene
Farellones”
Alcaldesa de Lo
Barnechea asegura
que se resguardará
carácter residencial
de la zona”
2
4
"Con la
Municipalidad
de Lo
Barnechea"
"Propuesta de
ensanchas sector de
José Alcalde Délano
y cambiar uso de
suelo genera rechazo
de algunos
afectados"
5
6
Fecha
La
Segunda
10.05.06
El Mercurio
12.09.06
La Tercera
16.09.06
Contenido
Medio
Fecha
Se informa sobre diversos proyectos aprobados por el organismo, entre ellos,
una modificación al Plan Regulador de La Florida.
La Nación
04.05.06
Con la Modificación al PRC, el alcalde quiere que la comuna se transforme
en el la capital de Santiago sur oriente, y augura un auge inmobiliario.
La modificación contempla noemas relativas a la vialidad y áreas verdes,
cambios de uso de suelo “donde podrán levantarse edificios donde antes
estaba prohibido.”
En términos generales “se instauran dos tipos de zonas: de altura media o
altura libre. “En los casos más altos podría llegarse hasta 18 ó 20 pisos,
exigiéndose distanciamientos desde la calle que impliquen áreas verdes.”
“En la zona de altura media, la ordenanza establece subsectores donde sería
posible erigir inmuebles de hasta dos, tres, cuatro, cinco u ocho pisos.”
La Modificación ya fue aprobada por Corema y falta que se pronuncie el
concejo y los vecinos.
La presidenta de la unión comunal de juntas de vecinos está de acuerdo con
el proyecto de plan y dice “que vengan las constructoras”
Diario
Financiero
10.06.06
Una modificación al plan regulador habría inquietado tanto a los
administradores de centros invernales quienes “reclaman que se les limita el
desarrollo inmobiliario” y también los propietarios de terrenos ubicados en
Farellones.
Los reclamos se refieren más bien a los usos de suelo o destinos que el plan
propone. Por ejemplo la propuesta apunta a crear centros de servicios y los
propietarios quieren destinos turísticos. El Plan propone suelos mixtos que
pasan a ser “áreas verdes, comerciales o de catástrofe.”
No obstante también se menciona que hay disconformidad por la densidad
propuesta, que se baja de 150 a 40 hab/Há., lo que sumado a la definición de
“áreas de remoción en masa” (de riesgo), implicaría una limitación para
futuros proyectos. “Se quiere mantener Farellones como un pueblito de
casitas.”
En la misma página y bajo el título de “Presidente del COCH: “Es bueno
racionalizar”” se plantea a favor de la propuesta.
3
"Cambio en
plano regulador
enfrenta a
vecinos de La
Dehesa"
Medio
En la misma página y bajo el título de “Alcaldesa: “Se revisarán todas las
observaciones de los vecinos”” quien dice que la idea no es restringir, sino
“regular crecimientos futuros reconociendo las características que les son
propias al terreno”
La nota habla de la intención de ensanchar esta calle a 10 pistas con el
objeto de solucionar problemas de congestión, no obstante "se sabe que los
cambios irán acompañados de modificaciones en el uso de suelo y en su
densidad."
Más adelante: "son estos últimos puntos los que tienen en pie de guerra a los
vecinos, ya que la densidad cambiaría de 43 a 200 habitantes por hectárea dado que permitiría la edificación en altura de hasta 4 pisos- y el uso de suelo
cambiaría de residencial a mixto, propiciando el establecimiento de
comercio."
Los vecinos han pedido toda la información técnica que avala las propuestas.
Al respecto, la alcaldesa señala que "Son pocas las comunas que
consensúan con sus vecinos, los cambios que se quieren aplicar."
La nota señala más adelante que "Los vecinos del sector quieren que todo
siga igual."
Las noticias son similares a la del 12 sep.
Título en la misma página “La oposición de los vecinos” señala que no son
partidarios de aumentar las áreas de usos comercial, asimismo demandan
mayor participación en el diseño de las modificaciones.
Las familias que allí se instalaron lo hicieron por su carácter suburbano y de
baja densidad, y que con la modificación al PRC temen que el barrio cambie
de carácter y se desvaloricen sus propiedades por la proximidad a las áreas
mixtas.
Título en la misma página se muestra una infografía bajo el título de “Plan de
mejoramiento” que muestra las propuestas viales
“Lo Barnechea
intervendrá
José Alcalde
Délano para
solucionar
congestión vial”
7
h) Plan Regulador de La Florida
N
º
1
2
Título de la
Noticia
“Corema
metropolitana
da luz verde a
millonarios
proyectos”
"Pobladores de
La Florida
quieren vender
sus casas en
$100 millones,
por nueva
ordenanza"
TESIS
Lead superior
Bajada de Título
JORGE ALCAÍNO VARGAS
213
Efectos de las Normas de Excepción sobre la Planificación Urbana Comunal y sobre los Conflictos Urbanos
En la misma página, en un recuadro y bajo el título de “Jorge Gajardo:
Quieren hacer otro barrio El Golf””, el concejal de la comuna plantea las
dudas sobre la modificación del Plan y se cuestiona si es necesario para la
comuna este nuevo vecino que “va a llegar en su auto, que se mete a su
edificio que tiene estacionamiento subterráneo, áreas verdes propias, piscina
propia, lavandería propia, cine propio. “¿Es un plus para la comuna?”
“Eso aumenta la desigualdad, hay que pensarlo…”
3
N
º
1
i)
Modificaciones al Plan Regulador de Vitacura:
i)
Sector Monseñor Escrivá De Balaguer
Título de la
Noticia
Lead superior
“En la comisión de
urbanismo de la
municipalidad se
encuentran las
peticiones que
emanaron de algunos
residentes de dichos
sectores”
“Vecinos de
Vitacura temen
elevación de
alturas en
Kennedy y
Escrivá”
“Ninguna “es materia
de modificación”,
pero tampoco
“materia desechada”,
dice el alcalde”
2
3
4
5
"Propuesta de
edificación en
altura provoca
pugna entre
vecinos de
Vitacura"
“Propietarios
del sector de
calle Escrivá
de Balaguer
pidieron al
municipio
cambiar el plan
regulador en
ese sector, a lo
que se oponen
residentes de
calles
aledañas”
"Nueva
polémica en
Vitacura por
alturas en
Escrivá de
Balaguer"
Vecinos de
Escrivá de
Balaguer
proponen
construcción en
altura y áreas
verdes"
TESIS
Bajada de Título
"Iniciativa es
resistida por
dueños de
propiedades
contiguas
quienes
afirman que
construcción
disminuirá
calidad de vida
del sector."
"Los vecinos en
contra de la
propuesta alegan que
los cambios
devaluarían el valor
de sus propiedades."
"Una iniciativa
planteada el año
pasado pretende que
en el sector se
puedan construir
edificios de un
máximo de 12 pisos,
en una zona donde
hoy existen casas de
dos niveles. Alcalde
señala que el tema
aún no ha sido
definido por el
Concejo Municipal."
"Comité de vecinos
denuncia que
concejales
presentaron
propuesta para
autorizar edificios de
hasta 10 pisos de
altura."
"Los propietarios a
favor de un cambio
en el plano regulador
de Vitacura
presentaron ante el
Concejo Municipal un
proyecto que
contempla permitir el
emplazamiento de
edificios de hasta
nueve pisos de
altura".
Contenido
Medio
Fecha
Dado que la calle ya no es tranquila como antes, un grupo de vecinos que
quiere vender sus propiedades y marcharse, y “para obtener mejor precio,
quieren subir las alturas a 9 pisos.” Esta propuesta se habría planteado hace
7 años.
En Av. Kennedy algo similar habría ocurrido, cuando se quería elevar las
alturas a 12 pisos.
“Quienes habitan en las callecitas interiores de ambos barrios viven
asustados por la posibilidad de que de un día para otro comiencen a
construirse las temidas torres.”
El alcalde sostiene que ninguno de los dos sectores es hoy día materia de
modificación, pero tampoco es materia desechada.
Un vecino dice que no es que se opongan por mala voluntad, sino por las
externalidades que empiezan a complicar el sistema, tales como el aumento
de autos que se quieran estacionar.
En la misma página, bajo el título de “Cristian Monckeberg: Hay que buscar
un equilibrio”, el diputado que reside en la comuna, apoya cambios en el PRC
“si el barrio evoluciona a otra cosa, en este caso a más comercio o a pistas
de mayor flujo de autos”, pero también entiende que hay personas que
invirtieron en un sector que es residencial.
La
Segunda
18.05.06
La Tercera
24.06.06
La
Segunda
29.06.06
La Tercera
10.07.06
Un vecino en contra de la propuesta señaló que "con este proyecto nos
perjudican. Frente a nuestras casas vamos a tener edificios que pueden
llegar a tener 12 pisos, si se acogen a la norma de conjunto armónico,
que implica que se puede aumentar la altura permitida."
Dijo que la noticia dice que: "existe un interés de que la Municipalidad
autorice la construcción de edificios de hasta nueve pisos de altura en un
seccional, donde, actualmente, sólo existen casas de hasta dos pisos más
mansarda."
A favor habría 150 vecinos que señalan que no perjudicará el estilo de vida
del barrio.
En contra, habría 350 vecinos, que señalan que la eventual construcción de
edificios en altura perjudicará el acceso a sus casas y devaluará sus
propiedades.
En una nota al margen, se dice que la propuesta de modificación al plano
regulador se orienta a permitir a “construir edificios de hasta nueve pisos
(ampliables a 12 pisos) en el sector de Escrivá de Balaguer...”
Los vecinos están dispuestos a aumentar de 3 a 4 pisos más mansarda.
El arquitecto que asesoró a los interesados dice que "se propone que en el
área se pueda construir con una altura de hasta nueve pisos, más uno
retirado, con una rasante de 45º. Es decir, el décimo piso no se advertiría
porque quedaría integrado a la techumbre del edificio.
Se determinó además que los terrenos para la edificación de un edificio sean
comercializados de manera fusionada entre los vecinos del norte y sur de la
seccional. "
Más adelante añade que "El proyecto contempla también incentivos de
diseño armónico de las construcciones que se emplacen en el lugar."
NOTA: {Nadie de estas personas saca la cuenta de los beneficios de fusión
de terrenos y conjunto armónico que subyace. En los detractores sí está
presente este cálculo}
JORGE ALCAÍNO VARGAS
214
Efectos de las Normas de Excepción sobre la Planificación Urbana Comunal y sobre los Conflictos Urbanos
6
7
"Vecinos de M.
Escrivá
anuncian
batalla legal por
elevación de
alturas."
8
9
"Concejo de
Vitacura aprobó
aumentar
alturas en
Monseñor
Escrivá de
Balaguer"
Quienes respaldan la iniciativa sostiene que la elevación de las alturas
incluye compensaciones, tales como un amplio antejardín
En la misma página, bajo el título de “Concejal: evitar el deterioro”, se refiere
a que concejal Juan Izquierdo sostiene que “elevar las alturas en Monseñor
Escrivá es la forma correcta de “evitar el deterioro que se va a producir (en el
sector), con la famosa Costanera Sur”.”
El concejo resolvió en forma unánime modificar el PRC, para elevar a un
máximo de 8 pisos las alturas.
El alto flujo vehicular en M. Escrivá e impedir el deterioro, serían la razones
esgrimidas por el asesor urbanista, los que fueron escuchados por 100
vecinos divididos en 2 bandos, los del sur en contra, y los del norte a favor.
La
Segunda
25.07.06
La
Segunda
26.07.06
El Mercurio
21.08.06
El Mercurio
23.08.06
El Mercurio
29.09.06
El Mercurio
30.09.06
El Mercurio
03.10.06
El Mercurio
15.10.06
Se menciona que "Es un tema urbano que se da en todos los sectores que
sufren cambios para las reglas de edificación.
Y como el gran Santiago no puede seguir expandiéndose -consenso en las
dos últimas décadas- por lo caóticos de los flujos vehiculares, la conectividad,
los tiempos de demora para llegar al trabajo o al hogar, las horas hombre
perdidas, la solución no parece ser otra que densificar sectores como la
cuenca del Mapocho."
Otra de las noticias bajo el mismo título general, habla que se da por sentado,
el hecho que se hará navegable el río Mapocho, lo que volcará el desarrollo
inmobiliario hacia el río.
1
0
1
1
"Ayer se reunieron
con concejales,
quienes les
confirmaron que se
planea abrir camino a
modificación legal
para construir hasta 8
pisos en parte de esa
avenida."
En la misma página, bajo el título de “Antiguo conflicto” entre los propietarios,
señala la idea de proponer al municipio hace más de 7 años una modificación
al PRC debido a los importantes cambios en el sector, debido a la instalación
de restaurantes, clubes y centros de eventos.
La nota dice que hasta el 12 de julio había sólo una propuesta. Ésta se
acogió.
Nació la organización.
Hicieron protesta y anunciaron presentaciones a la Contraloría y
posteriormente la realización de un plebiscito.
"Cambios en
Monseñor
Escrivá de
Balaguer"
1
2
1
3
"Edificios en
Vitacura"
1
4
"Edificios en
Vitacura"
1
5
“Edificios en
Vitacura"
1
6
“La otra visión
del paraíso”
1
7
"Edificios en
Vitacura"
TESIS
El comité que agrupa a los vecinos alega que el proyecto implica
"contaminación visual, aumento de ruido, más vehículos circulando,
inseguridad y desvalorización de sus propiedades."
En la misma página, bajo el título de "Vigilancia permanente" y subtítulo de
"Cumplimiento de los compromisos que se adquieren con el plano regulador"
Se menciona que los vecinos abandonaron la idea del plebiscito porque
debían juntar 5.600 firmas, lo que a su juicio "es imposible de lograr", por lo
tanto sólo les queda vigilar, denotando ya una cierta resignación.
Finaliza esta noticia con lo siguiente:
"Pero la preocupación más importante, según Benavente [que es el
presidente del comité], "es estar atentos a que alguna inmobiliaria se acoja a
la famosa Ley General de Construcción y Urbanismo y pueda construir
edificios mucho más altos, pasando por encima del Concejo Municipal".
"Sería terrible", concluye."
Carta al Director
En relación a la nota de El Mercurio del 21 de agosto, un ingeniero precisa
que "la idea de forzar un plebiscito reuniendo el número de firmas que
establece la ley no ha sido abandonada ni mucho menos por los vecinos
afectados."
Carta al Director.
Una vecina de la comuna señala que le atrae la idea de vivir en un
departamento, y que el sector donde actualmente se propone modificar el
PRC sería ideal
Carta al Director
Un dirigente de la agrupación Defendamos Vitacura se refiere a carta de la
vecina del 29.09.06, diciendo que si bien es respetable su deseo, ello implica
que tales deseos suponen una transferencia de patrimonio desde los
afectados a los favorecidos, ya que nadie les pagará la expropiación de la
calidad de vida que no sólo supone los problemas en la etapa de
construcción de los edificios, sino también “la pérdida de vista y del sol de los
cuales hoy gozamos.”
Carta al Director
Refuta lo señalado por una carta del día 2 de octubre. Habla de los miles de
autos y personas que saturarán el sector. Dice que no serán edificios, sino de
más de 35 bloques de 8 pisos a lo largo de Escrivá de Balaguer.
Carta al Director de 2 profesores de la Escuela de Arquitectura de la PUC
Hacen referencia a una carta del 7 de octubre del Pdte. del Colegio de
Arqtos. y señalan que él tomó partido al referirse al proyecto de modificación
del PRC como "una importante innovación para el desarrollo urbano de
nuestras ciudades a través de la compensación de problemas generados por
los edificios propuestos en su entorno inmediato."
Señalan que el concepto de mitigación lleva consigo el hecho que la
modificación propuesta está introduciendo problemas y desigualdades en su
entorno, frente a los cuales las medidas propuestas no bastan, a ojos de los
vecinos, para evitar el desmedro de su calidad de vida cotidiana y la eventual
desvalorización de su patrimonio."
JORGE ALCAÍNO VARGAS
215
Efectos de las Normas de Excepción sobre la Planificación Urbana Comunal y sobre los Conflictos Urbanos
1
8
"Plebiscito en
Vitacura"
1
9
"Vecinos se
enfrentan por
modificación de
altura en
Vitacura"
2
0
"Aquí también
se construye"
TESIS
Señalan además que "el problema del proyecto de Escrivá de Balaguer
Oriente es que carece de la visión de crecimiento armónico conjunto, que es
el sentido del plan regulador."
"La propuesta responde a un interés específico, que, por válido que sea,
sigue siendo el de un grupo y no recoge el interés manifiesto de de un
conjunto más amplio de vecinos. Por esta vía, que el presidente considera
ejemplar, el proyecto falla como instrumento de planificación y promueve una
ciudad hecha de fragmentos urbanos, sin visión ni sentido de conjunto."
Carta al Director de una vecina que apoya la iniciativa y destaca que se han
estado entregando volantes a la salida de las misas -en las cuales no se
menciona el proyecto de modificación del PRC- para juntar firmas para
convocar a un plebiscito.
Menciona que el área a modificar representa sólo el 0,41 % de la superficie
de la comuna y en cambio un plebiscito acarreará un costo a la comuna de
200 millones de pesos.
Finalmente señala que con este proyecto que cuenta con el respaldo de un
importante número de vecinos, del alcalde y concejales, significa que todos
ganan.
"Mientras los que rechazan la modificación han recolectado 3.700 de las
5.200 firmas necesarias para solicitar que el tema sea zanjado en un
plebiscito comunal, el grupo que promueve el cambio acusa a sus contrarios
de "desinformar" a los residentes, al pedir que firmen a favor de esta
solución."
"Paralelamente, el grupo {en contra del proyecto} ha sido asesorado por
académicos de la Facultad de Arquitectura de la Universidad Católica,
quienes elaboran imágenes virtuales (ver infografía) para simular el impacto
de las modificaciones en el barrio."
"Trámite del
plano
regulador en
Escrivá de
Balaguer, que
aumentaría la
altura de dos a
ocho pisos"
"Vecinos de
Escrivá de
Balaguer, en
guerra por el
plano
regulador"
Según un vecino, el llamado a las firmas no es engañoso al no mencionar el
caso de Escrivá, ya que "el objetivo de la recolección de firmas es "más
amplio" que el conflicto en Escrivá de Balaguer. "Lo que estamos pidiendo a
través de este plebiscito es obligar a la municipalidad a que en cualquier
modificación del plano regulador se le consulte a los vecinos", dijo
Benavente."
Extenso Reportaje sobre el tema.
En una parte, uno de los vecinos en contra de la iniciativa señala que "es
preocupante que llegue gente a departamentos de 100 metros cuadrados,
cuando lo mínimo en el sector son 140."
"Él estima que de 300 vecinos se disparará a seis mil. "Durante la
construcción, además, se transformará en un foco de delincuencia"."
Respecto de los impactos, "Terrazas y los suyos creen que taparán el sol de
invierno a cientos de familias de la vereda sur de Las Encinas y Doctor
Almeyda. Pero va más allá. "Se trata de trata de una movida para hacerle un
negocio inmobiliario a un grupo reducido de gente", apunta Benavente."
Se menciona que juntan firmas para llamar a plebiscito, y que a la fecha
llevan más de 4 mil.
Según el asesor del municipio, las observaciones también podrían ser de los
residentes que apuntarían "a la altura de los edificios. "Quieren saber si
tendrán más de ocho pisos, ya que a mayor altura, más caro pueden vender
sus terrenos."
"Pero el proyecto tiene varias restricciones: se podrá elevar la norma a ocho
pisos, y no a doce, como establecía la versión original del arquitecto Jorge
Figueroa."
"En la recolección de firmas, Salvemos Vitacura ha repartido volantes donde
se pronuncian en contra de la edificación en altura de Vitacura. "Pro en
ningún lado se habla del caso específico de Escrivá de Balaguer", acusa
Vicuña."
"Pedimos a través de este plebiscito obligar a la municipalidad a que en
cualquier modificación del plano regulador se consulte a los vecinos"."
JORGE ALCAÍNO VARGAS
El Mercurio
16.10.06
La Tercera
17.10.06
La Nación
22.10.06
216
Efectos de las Normas de Excepción sobre la Planificación Urbana Comunal y sobre los Conflictos Urbanos
2
1
"Destacan que
vecinos de
Vitacura
sometan a
plebiscito Plan
Regulador"
2
2
"Vecinos de
Vitacura logran
plebiscito"
2
3
"Eventual
plebiscito en
Vitacura:
vecinos objetan
cambios en
Plan
Regulador"
2
4
"Alcalde de
Vitacura pide
impugnar firma
de vecinos"
2
5
2
6
2
7
"Patricio Herman de
defendamos la
Ciudad, sostuvo que
"la ciudadanía está
despertando de su
letargo" permitiendo
que sean los propios
habitantes quienes
decidan la regulación
urbana."
"Días clave para
decidir si se
realiza
plebiscito
popular en
Vitacura"
"Llegó la
democracia a
Vitacura"
2
8
"Plebiscitos
comunales"
2
9
"Olga Feliú:
asesora a
Vitacura"
3
0
"Vecinos de
Vitacura"
3
1
"Denuncian a
Alcalde de
Vitacura de
violar la ley al
no convocar a
plebiscito"
3
2
"Servel da luz
verde a
TESIS
"Por primera
vez los
habitantes de
una comuna
consiguen un
llamado legal a
consulta"
"Vecinos
buscan frenar
modificación
del Plan
Regulador"
“En esta semana, la
Municipalidad
debería dar
respuesta a la
petición de los
vecinos que
solicitaron un
plebiscito para
aprobar o rechazar
una modificación al
plan regulador"
“Este ejemplo de
articulación efectiva
debiera ser imitado
por otras comunas,
para que toda en el
futuro, la planificación
sea decidida por los
residentes"
Felicitó a la agrupación Salvemos Vitacura por haber logrado reunir las firmas
necesarias.
El
Mostrador
20.12.06
Señala que los integrantes de la ONG Salvemos Vitacura presentaron 6.500
firmas con el fin de detener los cambios al plan regulador.
La idea es obligar al alcalde y concejales a consensuar con los vecinos las
modificaciones que permitan construir edificios.
La Tercera
21.12.06
Parte diciendo "no quieren una consulta popular como la realizada en Las
Condes. Exigen que su opinión no sólo sea escuchada, sino también que sea
resolutiva ante la propuesta de cambiar el Plan Regulador Comunal para
edificar proyectos inmobiliarios en altura, específicamente en el sector de
Escrivá de Balaguer oriente."
La Nación
21.12.06
La Tercera
29.12.06
Diario
Financiero
03.01.07
La Nación
04.01.07
El Mercurio
09.01.07
La
Segunda
13.01.07
El Mercurio
14.01.07
Esta situación se le habría informado el día 3 de enero pasado.
El
Mostrador
14.01.07
Servel informó al alcalde que el plebiscito -"sobre la propuesta de elevar la
altura de construcción en un sector de A. Escrivá de Balaguer", efectivamente
La
Segunda
17.01.07
El alcalde entregó al Servicio Electoral las más de seis mil firmas de vecinos
de la comuna que se oponen a una modificación en el plano regulador en
Escrivá de Balaguer y solicitan que el tema sea zanjado con un plebiscito
comunal."
Los residentes rechazan el cambio al instrumento comunal que aumenta la
altura máxima desde dos hasta ocho pisos en Escrivá de Balaguer, entre las
calles Guaraníes y Club de Polo.
Señala que el SERVEL está revisando las firmas.
Más adelante señala que "De aprobarse este cambio, el sector en que
actualmente se pueden emplazar viviendas que no pueden superar los dos
pisos, podría recibir edificios de hasta ocho pisos, y 24,5 metros de altura."
Segunda noticia misma hoja se titula "Esta es una maniobra dilatoria del
alcalde", refiriéndose a la opinión de los vecinos agrupados en Salvemos
Vitacura
Columna de Opinión de P. Herman
Habla del negocio para permitir edificación en altura, y de algunos hechos
que afectan la planificación urbana y la participación.
Señala en una de sus partes que este "fenómeno de los cambios procrecimiento se ha generalizado." Añadiendo que sería conveniente regular en
la normativa que los aumentos de densidad debieran estar acompañados de
mayor dotación de parques.
Editorial
Señala que en el caso de Vitacura, la Municipalidad impugnó las firmas.
Más adelante dice que "El aumento de la densidad mediante la edificación en
altura que se extiende en más de mil metros en una arteria de Vitacura" es
una de las materias que abordan los PRC y en ese sentido puede ser zanjada
mediante un plebiscito, cuestión que hasta ahora no se ha hecho en el país.
Se le pidió elaborar un informe en derecho, mientras se espera por otra parte
lo que diga SERVEL.
Al final, se indica que la idea del plebiscito nació del grupo Defendamos
Vitacura "que se opone a la elevación de alturas en Escrivá de Balaguer".
Carta al Director
Agrupación aclara que no son ONG, y que único fin es "poner freno a la
destrucción de la comuna y la calidad de vida que ofrece."
"El edil Raúl
Torrealba intentó
objetar las firmas de
los vecinos ante el
Servicio Electoral
(Servel), pero este
organismo resolvió a
favor de la
Agrupación
"Salvemos Vitacura",
certificando que éstas
se encuentran
conforme al padrón
electoral de la
comuna."
JORGE ALCAÍNO VARGAS
217
Efectos de las Normas de Excepción sobre la Planificación Urbana Comunal y sobre los Conflictos Urbanos
plebiscito"
3
3
3
4
3
5
"Servel reitera
que fue
aprobado
plebiscito en
comuna
Vitacura"
"Plebiscito
ahora sólo
requiere de
aprobación del
alcalde"
"Vecinos de
Vitacura acusan
a alcalde de
incumplir
plazos"
3
6
"Vecinos de
Vitacura"
3
7
“Petición de
plebiscito no
cumpliría
requisitos"
"Cambios en el
Plan
Regulador"
"Convocatoria
a plebiscito
comunal"
“Vitacura:”
"La tarde del lunes el
alcalde de la comuna
fue notificado que
deberá hacer cumplir
la Ley Orgánica de
Municipios que
enmarca la solicitud."
"Al rojo
polémica por
cambios al Plan
regulador de
Vitacura"
El Mercurio
18.01.07
"Existe un plazo de
10 días para llamar al
referendo, y no
estaría cumpliendo"
Junto con detallar el tema central, la nota dice que "El conflicto se inició
cuando el alcalde presentó reformas al plan regulador, las que permitirían la
construcción de 36 edificios de ocho pisos en la Avenida Escrivá de Balaguer
entre el Club de Polo y la calle Guaraníes."
El Mercurio
21.01.07
El Mercurio
23.01.07
El Mercurio
24.01.07
La
Segunda
24.01.07
Carta al director de la agrupación Salvemos Vitacura
Expone resumidamente el estado de la causa y sus principales posturas.
La
Segunda
24.01.07
Los vecinos esperan el pronunciamiento de la Municipalidad de Vitacura.
Ante la incertidumbre, los vecinos seguirán juntando firmas.
Estrategia
25.01.07
El Mercurio
25.01.07
El Mercurio
25.01.07
La
Segunda
29.01.07
El Mercurio
30.01.07
El Mercurio
02.02.07
La Tercera
03.02.07
"Municipio recibió
informe en derecho
de ex senadora Olga
Feliú"
"Concejal cree que
conflicto puede llegar
a Tribunales."
4
0
4
1
4
2
4
3
4
4
"Plebiscito en
Vitacura"
"Vecinos de
Vitacura atentos
a Plebiscito de
Escrivá de
Balaguer"
"Edificación en
altura"
"Los disidentes al
cambio del plano
regulador se
encuentran a la
espera del llamado a
votación"
"Vecinos de
Vitacura I"
"Vecinos de
Vitacura II"
""Salvemos
Vitacura"
estudia
acciones
legales contra
alcalde"
4
5
"Negativa de
alcalde de
Vitacura
aumenta
división entre
vecinos"
4
6
"Plebiscito en
Vitacura"
4
"Torrealba
TESIS
Carta al Director de una vecina que se refiere al tema, destacando
principalmente los problemas de tráfico que las nuevas construcciones
pudieran ocasionar.
Se indica que "Los vecinos piden que la comunidad se manifieste por un
cambio al plano regulador comunal que permitiría la construcción de 36
edificios de ocho pisos en la Avenida Escrivá de Balaguer entre el Club de
Polo y la calle Guaraníes."
El cuestionamiento de las firmas es el atestado por parte del notario.
Se menciona también aquí, aquello de que la propuesta significaría 36
edificios de hasta 8 pisos de altura.
Un grupo que apoya la modificación llegó a la Contraloría a fin de impedir el
plebiscito.
En síntesis, el alcalde sigue estudiando la situación, dentro de lo cual está el
hecho que el objetivo de la consulta es discutir todas las modificaciones al
plan existentes o por existir.
En la misma página "Otros vecinos se oponen"
Señala que quienes se oponen a la realización del plebiscito hicieron una
presentación a la Contraloría para impedir que el alcalde dicte el decreto.
Carta al Director
Está en contra del proyecto de modificación del plan
Carta al Director
Está a favor del proyecto de modificación del plan
Vecinos de la agrupación se reúnen para estudiar acciones a seguir luego
que el alcalde anunciara que no convocará a consulta por este tema.
No descartan recurrir a la Contraloría y demandar al alcalde por notable
abandono de deberes.
"Plebiscito
para cambiar
plano
regulador"
"Alcalde de
18.01.07
La agrupación señala que si el alcalde no convoca a plebiscito, estará en una
situación de inconstitucionalidad e ilegalidad frente a la comuna.
De realizarse este plebiscito, sería el primero en el país sobre un plan
regulador.
"Otros residentes
llegaron hasta la
Contraloría"
3
9
Diario
Financiero
"Firmas presentadas
al Servel cumplen
con requisito de
cantidad"
"Municipalidad pidió
una segunda opinión
al Servicio Electoral
sobre la legalidad de
firmas presentadas
por los vecinos que
se oponen a
cambios en el plan"
3
8
reunió la cantidad de firmas que la ley exige para ello.
El Servel notificó por segunda vez al alcalde que las firmas se encuentran en
regla.
"La petición del referéndum -que busca evitar elevar la altura de edificación
del mencionado sector- fue aprobada por el Servel a pesar que la alcaldía
solicitó al Tribunal Electoral una reconsideración del oficio..."
La agrupación señala que el alcalde está dilatando el pronunciamiento y le
dan como plazo hasta el día de hoy para que se pronuncie, si no, ejercerán
sus derechos ciudadanos y todo el peso de la ley.
""Salvemos Vitacura"
estudia emprender
acciones legales.
Mientras "Vive
Vitacura" confía en
decisión del alcalde."
Alcalde declara que "No voy a convocar a plebiscito definitiva y claramente"
No obstante la organización "Salvemos Vitacura" se encuentra en una
posición firme en su cometido de convocar a plebiscito en la comuna para
discutir la propuesta del alcalde que considera un cambio al plano regulador
comunal que permitiría la construcción de 36 edificios de ocho pisos en la
Avenida Escrivá de Balaguer.
Vive Vitacura, organismo a favor de los cambios, confía que la decisión del
alcalde se ajustó a derecho.
Carta al Director
Ricardo Israel, director Ejecutivo Instituto Chileno de Municipalidades,
lamenta decisión del alcalde, no sólo que no se haya aceptado, sino que no
se la promueva activamente. Lo lamenta, no porque esté a favor o en contra
del proyecto, sino porque "los niveles de interés en los temas públicos
descienden en forma alarmante", así como aumentan las bajas opiniones
sobre quienes se dedican a lo público.
Los plebiscitos locales, según lo demuestran las experiencias internacionales,
reencantan a la gente en este tipo de temas.
Hay aquí un teme de democracia, pero de calidad en la democracia.
El alcalde señala que no es que no quisiera convocar a plebiscito, sino que
JORGE ALCAÍNO VARGAS
218
Efectos de las Normas de Excepción sobre la Planificación Urbana Comunal y sobre los Conflictos Urbanos
7
explica rechazo
a plebiscito por
Escrivá de
Balaguer"
4
8
"Polémica en
Vitacura"
4
9
"Concejal DC
de Vitacura
insiste en
plebiscito por
Plan
Regulador"
5
0
"Vitacura: al
ciudadano no
se le escucha"
estaba obligado a rechazarlo, quien más adelante señala que "con el
plebiscito se pretendía cambiar la ley, ya que la pregunta era demasiado
amplia e indicaba que se realizaría una consulta ciudadana cada vez que se
quisiera cambiar el plano regulador de Vitacura."
Según Benavente, de "Defendamos Vitacura", la petición de plebiscito "no
pretendía hipotecar las facultades que legítimamente tiene el concejo
municipal y el alcalde. Nuestra pregunta hablaba sobre los cambios al plano
regulador que actualmente están en curso, y no pudimos determinar cuáles
eran, porque del municipio nadie nos quiso dar dicha información."
Vitacura dice
que hubo
errores de
forma y fondo,
pero los
vecinos alegan
que el
municipio no
ha entregado
información
sobre
modificaciones
al plan
regulador"
Editorial
Expone las diversas posturas, y propone finalmente que debiera llegarse
elaborar una propuesta al margen de toda presión, y que luego, por iniciativa
del propio alcalde, se someta a la opinión de los vecinos de toda la comuna.
Sergio Hernández
piensa que vecinos
deben recurrir a la
Justicia para que
alcalde Torrealba
llame a la consulta."
"Sabemos que
dirigentes vecinales
han revisado este
asunto con Carlos
Larraín, presidente
de RN, y con el
diputado Cristián
Monckeberg. Ambos
señalaban que los
apoyaban, pero no se
atreven a expresar
públicamente lo que
dicen en privado."
El Mercurio
04.02.07
Hacen referencia a cambios en el PRC "(entre ellos la polémica alza en las
alturas en Monseñor Escrivá de Balaguer de 3 a 8 pisos)"
Dice que la excusa esgrimida por el alcalde (de firmó o no ante mí) "es una
leguleyada".
Prefiere este camino, que recurrir a la Contraloría.
La
Segunda
07.03.07
Columna de P. Herman donde cuenta el proceso general de este caso y
señala, entre otros, que una vez que el alcalde se negó a convocar a
plebiscito, los vecinos presentaron un recurso de ilegalidad por omisión. El
alcalde respondió que no ha lugar el 30 de enero.
La Nación
17.04.07
Con posterioridad al periodo examinado en esta investigación (mayo 2006 a abril de 2007), continuó el desarrollo de esta noticia, siendo los últimos
antecedentes de importancia el pronunciamiento por parte de la Contraloría General de la República, que mediante el Dictamen Nº 46.097 del 12
octubre de 2007, estableció “la ilegalidad del Dto 4/244/2007 de la Municipalidad de Vitacura por el cual el Alcalde rechazó la solicitud de vecinos de
esa comuna para convocar a plebiscito en materia de modificaciones al Plan Regulador Comunal.”222, que finalmente ordenó a la Municipalidad
efectuar el plebiscito al más breve plazo.
No obstante, debido a que los plebiscitos comunales no pueden efectuarse en años en que existan elecciones a nivel nacional, su realización se
postergó hasta el año 2009.
ii) Sectores Av. Kennedy, Alonso De Córdova, y Club de Campo
N
º
Título de la
Noticia
Lead superior
1
"Buscan elevar
altura de sector
cercano a A. de
Córdova"
"Algunos
cambios son
rechazados por
vecinos"
2
"Alonso de
Córdova se
convertirá en
bulevar"
"Una de las
principales
arterias de
Vitacura"
3
“Club de Campo
espera plan
regulador para
decidir venta”
222
Bajada de Título
Contenido
Medio
Fecha
"Sector de calles
como el Mañío
permite actualmente
casas de 2 pisos y la
idea es aumentar las
edificaciones a siete
pisos"
"Se propicia la
construcción de
grandes tiendas y se
delimitará de cuatro a
dos las pistas de
circulación"
"El proyecto de
modificación al plano
regulador está en la
fase de calificación en
la conama
Metropolitana"
El artículo informa sobre los contenidos de la propuesta y más adelante
señala que los vecinos agrupados en Salvemos Vitacura pedirán para este
caso también la realización de un plebiscito, al igual que para la
modificación de Escrivá de Balaguer y Kennedy, agrupación que culmina
señalando que "estas iniciativas de la Municipalidad son preocupantes,
porque aumentan la densidad sin hacerse cargo del impacto en el flujo vial y
"responden sólo a intereses inmobiliarios"."
Diario
Financiero
23.10.06
El Mercurio
23.10.06
Diario
Financiero
24.04.07
Club de campo espera modificaciones del PRC de Vitacura ya que la
propuesta le aumentaría de 30 a 60% la ocupación de suelo y de 7 a 12
pisos la altura máxima.
Página
WEB
de
la
Contraloría
General
de
http://www.contraloria.cl/boldo/BasesDocumentales/jurisprudencia.nsf/MarcoSCW?OpenFrameset
TESIS
JORGE ALCAÍNO VARGAS
la
República
219
Efectos de las Normas de Excepción sobre la Planificación Urbana Comunal y sobre los Conflictos Urbanos
j)
N
º
Título de la
Noticia
1
“Plan Regulador
de Providencia”
2
“Cambios a plan
regulador de
Providencia
atraen a
inmobiliarias”
3
“Plan Regulador
de Providencia”
4
5
“El sueño roto
en Providencia"
"En Pedro de
Valdivia Norte
analizan hasta
pedir "zona
típica" para
frenar altura"
6
7
Plan Regulador de Providencia
Lead superior
Bajada de Título
Carta al Director del alcalde de la comuna de providencia Cristián Labbé,
quien informa que se han efectuado 6 audiencias públicas y que luego se
expondrá al público el Plan, buena instancia para que un par de vecinos,
que escribieron al Director el 29 de abril, se interioricen del Plan
Los desarrolladores inmobiliarios están expectantes ante las
modificaciones del PRC, en especial en el barrio Suecia y General Holley
“sector en que la propuesta municipal establece altura libre, fomento de
edificios para oficina, comercio y residencia.”
Una de las empresas dice que “los nuevos desarrollos “van a ser más
chicos, porque la nueva regulación privilegia la construcción de edificios no
muy altos”.”
Otro manifiesta que “Es inevitable que se produzca un encarecimiento del
suelo y de la oferta de viviendas, ya que se disminuirá el porcentaje de
constructibilidad. Esto va en dirección contraria al desarrollo de la ciudad y
afectará directamente el futuro comprador de Providencia.”
Carta al Director
Donde los vecinos le retrucan al alcalde de la comuna de providencia
Cristián Labbé.
Reclaman que a pesar que el alcalde diga que desde hace 4 años se
trabaja en la elaboración del plan, lo sorprendente es que sólo hace dos
meses se ha expuesto a los vecinos. Reclaman también porque también
desde hace dos meses se trabaja en el túnel El Salto Kennedy y nadie
sabe cómo es.
“Empresas
estiman que
barrio Suecia
se convertirá en
importante polo
de desarrollo””
“No es tan claro
que todo
objetivo de un
plan regulador,
es decir,
promover el
desarrollo y
bienestar de
sus habitantes,
se logre con el
nuevo plan
regulador de
Providencia”
Parte diciendo que la modificación a este PRC de Providencia deja en
evidencia la “crisis de conceptos y procedimientos” con que se constituyen
las normas que transforman nuestras ciudades. Según lo anterior el vicio
de procedimiento está en que el Plan lo diseñan en la Municipalidad
profesionales fieles “a sus propias convicciones y sin el menor ánimo de
consultar previamente a la comunidad sobre sus aspiraciones”.
En general reclama contra la norma, los procesos de aprobación, todo lo
cual atenta contra los atributos de la comuna, lo que queda demostrado en
el caso de Plaza Las Lilas.
"Vecinos resisten
cambios a Plan
Regulador que
permitirá construir
hasta cinco pisos."
"Alcalde Labbé:
Queremos hacer de
Providencia un lugar
agradable para vivir y
atractivo para invertir."
"Barrio Pedro de
Valdivia Norte"
8
“Oportunidad
Urbana”
9
"Pedro de
Valdivia Norte"
1
0
TESIS
-
Contenido
“El nuevo plan
regulador de
Providencia pone en
riesgo el sistema de
autopistas urbanas, ya
que se producirá un
“cuello de botella”, que
tendrá el mismo efecto
que un coágulo en el
cerebro”
Vecinos quieren frenar alturas, incluso se dice que ""No a las alturas"
podría rezar un nuevo letrero si se aprueban las proyectadas
modificaciones al nuevo plano regulador de Providencia, que propone subir
de 2 a 5 pisos la constructibildad en esa zona residencial."
Alcalde dice que ""la gente se ha concentrado exclusivamente en el tema
de la altura, pero quizá lo que más debería preocuparle es el uso del
suelo", que en este caso -subraya- se mantendrá como residencial. Sin
embargo, acota finalmente, que si los vecinos se oponen a los cambios "yo
voy a recoger eso"."
En un recuadro en la misma página que lleva por título: "Los otros
cambios"
Se refiere a los otros cambios del PRC, sobre usos de suelo y aumentos
en la altura máxima en diversas zonas (de 2 a 5, de 5 a 7 y de 7 a 12), y
cambios en zonas comerciales como en Barrio Suecia.
Carta al Director, Junta de vecinos, Gubbins , y Diputado Burgos reclaman
que los impactos que han generado las autopistas en la zona "se
pretenden mitigar aumentando en sectores del barrio la altura a cinco
pisos, y en otros a siete, 12 y altura libre, lo cual lejos de resolver el
problema lo va a agudizar, comprometiendo su calidad de barrio-jardín
emblemático."
Reclaman además, de la propuesta del Plan de una vía expresa de 35
metros paralela a Av. El Cerro.
Columna del arquitecto Matías Klotz habla en general del proyecto de
modificación al PRC de Providencia y P. Valdivia Norte, sobre la
movilización sin precedentes de los vecinos y personas connotadas.
Habla de la oportunidad que tiene el alcalde de escuchar a los vecinos y
de acoger sus inquietudes, que apuntan a resguardar los valores del barrio
P. de Valdivia.
Carta al Director, que refuta afirmaciones del Alcalde y rescata los valores
históricos del barrio como “núcleo residencial y patrimonial”
Columna de Patricio Herman de la Agrupación Defendamos la Ciudad.
Parte haciendo referencia al proyecto de Plaza Las Lilas y el triunfo de la
comunidad luego que la “Contraloría anulara un proyecto de edificación a
una escala muy diferente a la que tiene ese barrio” , y señala que el
estudio del PRC de Providencia desea mantener la edificación en altura,
JORGE ALCAÍNO VARGAS
Medio
Fecha
El Mercurio
02.05.06
La Tercera
04.05.06
El Mercurio
04.05.06
El Mercurio
21.05.06
La
Segunda
23.05.06
El Mercurio
31.05.06
El Mercurio
03.06.06
El Mercurio
03.06.06
El
Periodista
16.06.06
220
Efectos de las Normas de Excepción sobre la Planificación Urbana Comunal y sobre los Conflictos Urbanos
"aunque de forma más matizada"
Sostiene que la participación en los PRC no sirve "porque al final se
aprueba lo que el sector privado de la construcción necesita para
"mantener la inversión y dar trabajo""
Por lo tanto, la participación debiera hacerse mediante plebiscitos.
1
1
“Pedro de
Valdivia Norte
rechaza plan
regulador”
1
2
“Consulta digital
y plan
regulador”
1
3
“Vecinos de
Pedro de
Valdivia Norte
rechazan plan
regulador”
“Proyecto de
nueva
normativa”
1
4
"Vecinos piden
aplazar plan
regulador"
"Hasta no
conocer
trazado de
túneles de El
Salto-Kennedy"
1
5
“Vecinos
rechazan altura
libre y carretera
expresa en El
Cerro”
“Pedro de
Valdivia Norte”
1
6
"Las siete
propuestas de
Pedro de
Valdivia Norte"
“Providencia”
“93% de vecinos no
quiere edificios altos”
Una encuesta arrojó
que el 93% de los
entrevistados tiene
reparos a la
propuesta”
“Manifestaron sus
observaciones a la
propuesta del plan
regulador en
Providencia”
"Junto a las
observaciones hechas
al nuevo plan
regulador, los vecinos
del sector presentaron
una serie de iniciativas
para potenciar el
barrio"
Mediante encuesta realizada por los residente a 530 de las 1200 viviendas
del sector. Vecinos reclaman entre otros, por edificación en altura y túnel
en el Cerro San Cristóbal.
El Mercurio
24.06.06
Carta al Director de un concejal que refuta a otro concejal de Providencia
en relación a consulta digital promovida por el Alcalde en la comuna,
aunque destaca que la consulta no se refirió al Plan regulador, aún cuando
perfectamente puede someterse a plebiscito.
El Mercurio
24.06.06
Vecinos rechazan Plan regulador.
La Comunidad del barrio rechaza las obras del túnel y el aumento de
alturas propuesto a cinco pisos o más propuestos.
El Mercurio
25.06.06
También se refieren al rechazo al aumento de la altura y la encuesta con
un 93% de rechazo a la propuesta.
La Tercera
02.07.06
Vecinos entregaron observaciones al plan regulador al cuestionar los
túneles en el cerro que pretenden crear una carretera expresa. Se oponen
también a la edificación en altura.
El Mercurio
02.07.06
El Mercurio
16.07.06
El Mercurio
28.07.06
Más allá de los reclamos de los vecinos del barrio, entregaron una serie de
propuestas tales como la creación de una “Ciclirecreovía dominical”,
Parque de las Artes, Estacionamiento, Café Literario, etc.
{A mi juicio, las propuestas tienen que ver con iniciativas de gestión, más
que con la normativa asociada a los PRC.}
"Las observaciones aceptadas se refirieron a los distintos aspectos que
contiene el plano regulador, como alturas de edificación y cambio de uso
de suelo, ajustes de densidades y expropiaciones que corresponda,
aunque no en todos los casos.
El proceso del PRC partió en dic. 2005 y reemplazará el PRC del año 76
Los acuerdos con los vecinos incluyen los Barrios Bellavista, P. de
Valdivia Norte, Santa Isabel, Las Flores y Silvina Hurtado.
En la misma página, en un recuadro, con el título de “El respaldo”, se
reconoce el trabajo y la actitud de la Municipalidad y su alcalde, que
tuvieron una postura abierta para acoger las observaciones de la
comunidad
En una infografía con el Título de “Los acuerdos logrados” muestra el
resumen de la propuesta una vez acogidas algunas observaciones de los
vecinos.
1
7
"Labbé reduce
altura máxima
de edificios"
1
8
TESIS
"Bajan propuestas de
cinco a 3 pisos, de 10
a siete, y de siete a
cinco en ciertos
casos"
JORGE ALCAÍNO VARGAS
221
Efectos de las Normas de Excepción sobre la Planificación Urbana Comunal y sobre los Conflictos Urbanos
1
9
"Providencia
recibe
observaciones
para el Plan
Regulador"
"Apuntan a
bajar densidad"
"El Concejo Municipal
deberá ahora aprobar
o rechazar una a una
cada idea, para que
luego entren a
tramitación por parte
de la Seremi"
2
0
"Providencia:
Plano regulador
libera a Santiago
College y U. de
Chile"
"Inmuebles no
fueron
declarados de
"Conservación
Histórica""
""Me parecía que la
señal de la
municipalidad debía
ser más potente en
orden a preservar,
pero los concejales
optaron por otra cosa",
dijo el alcalde Labbé."
2
1
"Providencia
cambia Plan
Regulador sin
tocar Pedro de
Valdivia Norte"
"Ayer fue
aprobado por el
Concejo
Municipal"
"Municipio acogió
reparo de vecinos y la
construcción en altura
en la zona se
mantiene en tres
pisos."
“Futura
normativa será
enviada a la
Seremi de
Vivienda para
su tramitación”
“El nuevo plan
cambiará el rostro del
barrio Suecia, zona en
la que se permitirán
usos mixtos,
residenciales y
comerciales sin
restricción de altura.
Se espera que los
cambios en la
reglamentación entren
en vigencia el próximo
año”
"Normativa
debería ser
aprobada por el
Gobierno en
diciembre"
"Alcalde dijo que los
edificios que se
construirán en Av. 11
de septiembre y
Costanera, eran
residenciales, lo que
distorsionaba el
carácter comercial de
la zona."
2
2
2
3
2
4
"Concejo
Municipal
aprueba nuevo
Plan Regulador
de Providencia"
"Providencia:
plan regulador
busca elevar
construcción de
oficinas"
2
5
“Comuna de
Providencia”
2
6
“Comuna de
Providencia”
2
7
“Comuna de
Providencia”
TESIS
Se refiere a las 600 observaciones recibidas de la comunidad y el análisis
que el concejo municipal debe hacer de cada una de ellas.
Señala después en el texto que "Dentro de las principales observaciones
que se recogieron están cambios de alturas en ciertas zonas y ajustes de
coeficientes de construcción en zonas residenciales"
“De esta forma se pretende persistir en la restricción a la densidad en la
comuna.”
“Además, se propone el ajuste del uso de suelo en ciertas zonas y se
establece una norma compensatoria que permita la intervención de
privados que estén desarrollando algún proyecto, para que ellos puedan
pagar las expropiaciones y no se vean afectados ante la demora por falta
de recursos.”
Finalmente se hace un resumen de las características de cada zona, que
corresponden a las ya señaladas en la fila anterior, noticia de El Mercurio
mismo día, más la zona de conservación “Orrego Luco” “modificando altura
de aislada sin límite a sólo siete pisos continuos.”
Diario
Financiero
28.07.06
Se decidió no "gravar" como inmuebles de conservación histórica a ambos
edificios.
Diario
Financiero
28.07.06
El Mercurio
21.08.06
La Tercera
23.08.06
23.08.06
Sólo en algunas calles se aumenta a 5 pisos, y en terrenos de Clínica
Indisa deja de ser altura libre y se fija en 12 pisos máximo.
Más adelante se indica que "Respecto de Pedro de Valdivia Norte, Labbé
explicó que los vecinos plantearon limitaciones de altura, pero aceptaron
del municipio regulaciones en el uso del suelo."
Dice más adelante que con el PRC están "impidiendo que se construyen
departamentos chicos en algunas zonas de la comuna."
La noticia destaca dos de las modificaciones al PRC: las del Barrio Suecia
y de P. de Valdivia Norte
En infografía en la misma página que lleva por título “Reordenamiento
comunal” muestra principalmente las propuestas para los Barrios Suecia y
Pedro de Valdivia.
Objetivo de la iniciativa: frenar la construcción de departamentos pequeños
y a cambio, promover la construcción de oficinas, para rescatar el carácter
comercial de la zona.
Menciona la implementación de diversas normas como la densidad y otros
beneficios.
Carta al Director de vecino P. Valenzuela Vaillant, quien señala que la
comuna ha ido perdiendo, en forma exponencialmente acelerada, “su
identidad y belleza, para transformarse en una colección pavorosa de
edificios de escaso valor arquitectónico.”
Al caso Plaza Las Lilas se suman otros puntos negros que hablan de una
comuna en decadencia. “Por todos lados desaparecen notables
construcciones de estilo para ser reemplazadas por edificios horribles.”,
aún cuando el alcalde se empecine en aprobar un plan regulador que nada
habla sobre la armonía de los barrios y el valor patrimonial, plan que “no
contempla la conservación de edificios de interés histórico ni zonas
típicas.”
Carta al Director del Asesor Urbanista de la Municipalidad de Providencia
en la que se pregunta si un lector (que envió carta al Director el día
anterior) se habrá informado del Plan Regulador en todas las instancias
que hubo para ello, en las que habría quedado de manifiesto que “el nuevo
plan reduce las alturas libres de edificación en un 80% del territorio
comunal, las que estaban controladas por las rasantes, las que fueron
virtualmente eliminadas por el gobierno central.” Y sabría además que se
reducen el “30% de las propiedades afectas a ensanches, liberando a
muchos inmuebles característicos.”
Carta al Director de vecino P. Valenzuela Vaillant, quien retruca a la carta
al Director el día anterior del Asesor Urbanista de la Municipalidad de
Providencia, señalando que revisó con detención el plano en 2
oportunidades, y que además formuló una serie de observaciones y asistió
a una sesión del Concejo municipal.
JORGE ALCAÍNO VARGAS
Diario
Financiero
El Mercurio
28.08.06
El Mercurio
29.10.06
El Mercurio
30.10.06
222
Efectos de las Normas de Excepción sobre la Planificación Urbana Comunal y sobre los Conflictos Urbanos
2
8
2
9
“Comuna de
Providencia”
"Plano nuevo en
Providencia"
3
0
"Vivienda
aprueba nuevo
plan regulador
de Providencia"
3
1
"Destacan
entrada en
vigencia de
nuevo plan
regulador de
Providencia"
3
2
“Providencia
busca potenciar
edificios mixtos”
Señala que reducir en un 80% la altura libre “no garantiza la conservación
de la identidad y belleza de la comuna”, porque “basta con un edificio
pequeño de mala calidad para reemplazar un inmueble de valor
arquitectónico y patrimonial.”
Finalmente dice que el tiempo de participación ciudadana es escaso
comparado con los años de estudio del plan a puertas cerradas.
Carta al Director de vecino P. Valenzuela Vaillant refiriéndose a exposición
en El Mercurio del 1º de noviembre del As. Urbanista Jaime Márquez
Dice que no cree que "para mantener la belleza e identidad de los barrios,
se requiera un régimen totalitario (nazi, fascista o bolchevique)"
Señala que las falencias no las ve en los PRC sino en el ámbito privado, al
promover el aumento de la densificación. Plantea que lo lógico hubiese
sido concentrar los edificios en ciertas áreas y dejar amplios sectores de
baja densidad. "No se trata de ir en contra del desarrollo, sino simplemente
de crecer en forma armónica e inteligente."
"Vivir en casa en Providencia se ha tornado difícil, ya que en gran parte de
la comuna existe la amenaza de que al lado un edificio, perdiéndose la
vista, el sol, la privacidad, etcétera."
Finalmente invita a Márquez para recorrer los barrios y "observar en
terreno que su política urbana -con aciertos en el ámbito público, pero muy
deficiente en el privado- está transformando la otrora preciosa Providencia
en un lugar feo, caótico y decadente."
El alcalde destacó que "se logró esto sin convulsiones irreconciliables"
gracias a una activa y alta participación de los vecinos.
Más adelante se indica que ""El plan regulador 2007 restringe mucho las
alturas, pero recoge la dinámica de modernización de la ciudad, es decir,
potencia la zona comercial, defiende la zona residencial y fortalece las
áreas verdes", destacó."
Para el caso de P. de Valdivia, el alcalde dijo que se recogieron todas las
inquietudes de los residentes y se hicieron modificaciones para el rol más
comercial de Los Conquistadores"
El Mercurio
31.10.06
El Mercurio
03.11.06
“Regulador de
edificaciones:"
"El alcalde Cristián
Labbé ya derogó el
ordenamiento anterior
y aprobó el actual.
Sólo falta la
publicación en el
Diario Oficial."
"Instrumento
mantiene las
actuales alturas
de edificación
de los barrios
Bellavista y
Pedro de
Valdivia Norte"
"Con la normativa se
reemplaza el
documento de 1976,
que permitía la
construcción de
edificios de varios
pisos en zonas con
baja densidad
poblacional. En el
trámite, se acogieron
el 80% de las
observaciones de los
residentes de la
comuna."
En la nota se destaca que el plan establece modificaciones importantes
referentes a la edificación en altura, el tránsito vehicular, el uso de suelo y
subsuelo" Hasta antes de esta modificación, el PRC permitía altura libre de
edificación, y que con los cambios "esta condición se restringe permitiendo
conservar barrios consolidados."
El alcalde destaca la participación ciudadana en el proceso.
La Tercera
20.01.07
"Alcalde de la
comuna, Cristián
Labbé, resaltó la
importancia de la
ordenanza, luego de
cinco años de trabajo
y estudios"
El alcalde destacó que la importancia de esta modificación, es que regula
el "desarrollo de la comuna en ámbitos vinculados con el desarrollo de la
vivienda, el medio ambiente, la circulación peatonal y vehicular, el uso del
suelo y el subsuelo, entre otras materias."
El
Mostrador
20.01.07
“En cuanto al
Transantiago, la
expectativa del edil es
que baje el flujo de
micros “amarillas en la
comuna”.”
El alcalde manifiesta que uno de los objetivos del PRC es seguir
potenciando los usos mixtos en la comuna, sean estos que integren
actividades comerciales y residenciales.
Señala que si no se permite residencia en zonas comerciales, se produce
un “despoblamiento nocturno”, lo que facilita las condiciones para la
delincuencia.
Diario
Financiero
23.01.07
“Alcalde
defendió
inmuebles con
áreas
comerciales”
09.02.07
k) Plan Regulador de San Miguel
N
º
1
Título de la
Noticia
"Almagro en
picada contra la
gestión urbana
del gobierno:
"Se está
provocando un
trancazo"
TESIS
Lead superior
Bajada de Título
“Analiza vía
judicial tras
paralización de
dos proyectos
en San Miguel”
““No tienen
competencia
profesional y voluntad,
es tal la falta de
burocracia, la falta de
decisión y la
ignorancia, que nadie
toma decisiones”,
afirma Francisco
Reyes, socio de la
constructora.”
Contenido
"La empresa Almagro (…) arremetió contra el congelamiento a los
permisos de edificación en altura que mantiene la Municipalidad de San
Miguel."
“Almagro ya tiene 13 edificios entregados en San Miguel, y por eso su
molestia. “Es la primera vez que nos pasa un problema como éste, que es
muy difícil de entender: la comuna aprobó un nuevo plano regulador a
fines de 2005 cumpliendo con todas las instancias, y en abril de 2006
presentan una solicitud de congelamiento de los permisos de edificación
porque quieren hacer enmiendas. Pero no es un traje que pueda
las veces
que se quiera, supone que requiere mucho análisis y
JORGEcambiarse
ALCAÍNO
VARGAS
llama la atención que al cuarto mes se quiera modificar” asevera.
Medio
Fecha
La
Segunda
23.10.06
223
Efectos de las Normas de Excepción sobre la Planificación Urbana Comunal y sobre los Conflictos Urbanos
Reyes indica que pese a que la compañía – donde participan, entre otros,
el Grupo Bice, las familias Galdámez y Cortés Solari – cuenta con
espaldas suficientes, la incertidumbre es un severo obstáculo al desarrollo.
“Si cambian las reglas del juego en forma continua y con procedimientos
poco claros, se hace muy difícil construir un nuevo edificio, porque
redunda en un encarecimiento final de la vivienda”. “
En un recuadro, aparece otra que se refiere al ""Temor reverencial " a la
densificación"
2
3
“Respuesta por
críticas a
burocracia”
TESIS
“¿Por qué está en desacuerdo con la actual estrategia de planificación
urbana? - Se tiene un temor reverencial, ignorante a mi juicio, a la
densificación que termina encareciendo el costo de las viviendas. Por la
vía de limitar la densificación de la ciudad se encarecen los terrenos y
nuestra industria está siendo regida hoy por una reglamentación obsoleta
de muchísimos actores distintos que generan una cantidad de
entrabamientos y encarecimiento de los proyectos importantísimo.”
Carta al Director del SEREMI MINVU Metropolitano en respuesta a
Francisco Reyes de la Inmobiliaria Almagro.
Se refiere en detalle a las acciones seguidas para postergar los permisos
de edificación en San Miguel (o congelamiento), incluida su prórroga.
Finalmente lamenta el tono descalificador utilizado por la empresa.
JORGE ALCAÍNO VARGAS
La
Segunda
26.10.06
224
Efectos de las Normas de Excepción sobre la Planificación Urbana Comunal y sobre los Conflictos Urbanos
10.5.2.
Ficha de Noticias Relacionadas con los Permisos de Edificación
Cuestionados
Las siguientes tablas -de Elaboración Propia-, se construyeron a partir de la base de datos de
recortes de prensa, seleccionados por el Departamento de Comunicaciones del Ministerio de
Vivienda y Urbanismo.
El periodo corresponde a 1 año, desde mayo de 2006 a abril de 2007, ambos meses incluidos.
Las frases y/o palabras destacadas en color corresponden a este estudio y se refieren a lo
siguiente:
Noticia relacionada directamente con las normas de Conjunto Armónico o Beneficio por Fusión de Terrenos.
Atributos que se verían afectados o resaltados por la realización o no del proyecto
Condiciones que se destacan en el conflicto
a) Permisos de Edificación (Casos en General)
N
º
1
Título de la
Noticia
“Edificios
cuestionados
en Las Condes:
Contraloría
terminó
investigación y
18
construcciones
siguen”
Lead superior
“En cambio,
caso de las dos
torres que se
levantarían en
edificios de la
Confederación
Rusa llegó a
Tribunales”
“Alcalde:
Contraloría va
a sancionar
bien”
Bajada de Título
Contenido
Medio
Fecha
La
Segunda
29.05.06
El Mercurio
13.06.06
Diario
Financiero
13.06.06
Señala que efectivamente estos actos administrativos de pueden incorporar al
patrimonio de sus propietarios siempre y cuando "sólo si son legales, y eso
está expresamente señalado en la Ley Nº 19.880, que regula el procedimiento
administrativo"
El Mercurio
14.06.06
Garfias nuevamente.
El Mercurio
27.06.06
Se refiere a la investigación que lleva adelante la Contraloría de 18 permisos
de edificación otorgados por la Municipalidad de Las Condes, más que nada
en términos administrativos.
Sólo señala que el caso de las torres de 30 pisos que se levantarían en
terrenos de la Confederación Rusa se judicializó.
Carta al Director de Álvaro Garfias, quien a partir del caso Las Lilas, plantea
cuestiones de índole general.
Comprende que "los vecinos se sientan afectados por la "intromisión" de los
nuevos vecinos en altura, que perjudicará, en cierta medida, la privacidad de
aquellos que viven en casas."
Comparte también con "Defendamos la Ciudad" la idea que los PRC
consideren en el futuro "el valor histórico, patrimonial y estético de las
edificaciones existentes."
2
No comparte, sin embargo, el argumento de impedir que se construyan
edificios en altura en sectores donde hoy existan casas, especialmente si ello
se hace para aprovechar la vialidad estructurante y aumentar la densidad,
evitando con ello grandes desplazamientos y congestión.
“Certeza y
permisos de
edificación”
3
“Piden informar
sobre
permisos”
4
“Certeza y
permisos de
edificación”
5
“Permisos de
edificación”
TESIS
Pero donde hace más hincapié, es el hecho que se cuestione la "certeza
jurídica de los Permisos de Edificación", y que el Dictamen de la Contraloría
abriría una caja de pandora que puede tener serias consecuencias en la
inversión y por lo tanto en la economía. Señala que la construcción creció un
9,8% el año 2005, con una participación en el PIB del 8,1%.
“Edificación”
Finaliza que "por muy legítimas que sean las defensas para preservar
determinadas condiciones arquitectónicas y urbanísticas, existe un factor de
oportunidad en su aplicación."En el caso de "Plaza Las Lilas", primaron
criterios de inversión y normativos que se ajustaron a las reglas existentes",
por lo que sólo cabe respetar los derechos constitucionales del art. 19 y no
perturbar esta área tan importante en la economía.
La Agrupación “Defendamos la Ciudad” pide información a la DOM de
Providencia, sobre los Permisos de Edificación en que se ha usado el mismo
criterio que en Las Lilas.
Respuesta de Patricio Herman de la Agrupación “Defendamos la Ciudad”, a la
carta de Álvaro Garfias, en la que se refiere a la "certeza jurídica de los
Permisos de Edificación"
JORGE ALCAÍNO VARGAS
225
Efectos de las Normas de Excepción sobre la Planificación Urbana Comunal y sobre los Conflictos Urbanos
Dice en esta carta al Director que "En la práctica, hoy la mayoría de los
desarrolladores inmobiliarios estamos proponiendo proyectos a la ciudad que
armonizan con el entorno, la vida de barrio y evitando aquellos que sólo son
verdaderas moles de concreto que afectan la estética y la urbanización."
6
“Conjuntos
armónicos”
7
“Las Condes:
salvavidas a
obras
cuestionadas”
8
9
1
0
“Dictamen de la
Contraloría”
“El Director de Obras
argumenta que no
puede entregar la
documentación
porque está siendo
investigada por la
Contraloría y el
alcalde afirma ‘que es
peligroso entregar esa
información’.”
“Se
“justificaba” el
Secreto”
"Las Condes
revisará uno a
uno los
permisos
irregulares"
“Permisos otorgados
en forma irregular
pueden ser
aprobados con
limitantes”
“Alcalde
Francisco De la
Maza”
“Dará solución
positiva a aquellos
que hayan actuado de
buena fe”
1
1
"Concejales de
Las Condes
pedirán revisar
y hasta
"destruir" torres
cuestionadas
por Contraloría"
“En sesión de concejo
de esta tarde se
espera que alcalde
De la Maza explique
detalladamente
situación de edificios”
1
2
"Oficialmente
se determinó
que alcaldía
debe arreglar
permisos
"otorgados
irregularmente"
"
““Defendamos la
Ciudad” hizo nueva
denuncia: por valores
de autorizaciones
inmobiliarias”
1
3
“Concejales
critican "buena
fe" para validar
"permisos
irregulares" en
Las Condes"
1
4
"Los proyectos
inmobiliarios en
el limbo"
TESIS
"Ediles de la
Concertación no
creen que se pueda
esgrimir ese principio
en situaciones
"comerciales" y de
"negocios"”
“Muchos proyectos en
carpeta o en obras en
las comunas de
Providencia, Las
Condes y Vitacura
están siendo
revisados. A algunos
ya se les ha
Dice finalmente que deben existir reglas claras
Carta al Director enviada por Patricio Herman.
En una de sus partes, la carta dice:
“Los denominados “conjuntos armónicos” permiten aumentar los coeficientes
de constructibilidad y las alturas máximas de los edificios que contemplan las
Normas Urbanísticas de las distintas municipalidades, situación establecida
en la ley y en la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones. (…)
Hace muchos años que estamos solicitando al MINVU que actualice o
simplemente derogue esta atávica figura que distorsiona la planificación
urbana que se dan los municipios. Somos partidarios de eliminar los “regalos”
que el Estado concede a algunos sectores de la economía, porque las reglas
claras y parejas para todos son las más justas para la comunidad.”
La noticia trata sobre la investigación de la Contraloría a los Permisos de
edificación en Las Condes, cuya investigación a 19 permisos que fue
solicitada por la Agrupación “Defendamos la Ciudad”, el Colegio de
Arquitectos y el propio alcalde De la Maza.
La Contraloría dictaminó además que la información solicitada deber ser
proporcionada.
El tema está en que se los proyectos fueron ingresados [al parecer
anteproyectos] antes del cambió del PRC el año 2003, sin embargo, P.
Herman sostiene que se aprobaron “con normas ya derogadas, lo que
significó que muchas inmobiliarias pudieran construir edificios de 20, 25 y
hasta 30 pisos, aunque la altura máxima es de 15 pisos.”
Columna de Patricio Herman de la Agrupación “Defendamos la Ciudad” se
refiere básicamente a la negativa de la entrega de información y a los
resultados de la investigación de la Contraloría sobre anteproyectos cuya
vigencia había caducado “máxime si la regla que lo establecía fue derogada
expresamente.” [Se refiere a la norma del PRC]. La Contraloría habría
dictaminado la invalidación de aquellos en que habría caducado el
anteproyecto aprobado.
Se refieren a los 19 permisos cuestionados.
Al final, se dice que “El problema se suscitó, mayormente, con el cambio del
Plano Regulador de Las Condes, ocurrido en noviembre de 2003.
Anteproyectos aprobados con anterioridad fueron aprobados sin someterse a
la nueva normativa, especialmente de altura.”
En un recuadro, con el título de “Perjuicio al erario comunal”, se refiere al
cálculo de derechos y las denuncias del Concejal Unda quien manifiesta que
un gran número de edificios están pagando derechos por una clasificación
inferior a la que les correspondería.
Se refiere a los 19 permisos otorgados con 15 a 31 pisos, situación que no
permite el PRC del año 2003. En una parte de la nota dice que “Las
autorizaciones que permiten levantar torres de 15 y hasta 30 pisos fueron
investigadas entre fines de marzo y fines de mayo por la Contraloría General
de la República, a petición del propio jefe comunal, para verificar si
vulneraban el plan regulador de la comuna que desde diciembre de 2003
prohíbe tales alturas en determinadas zonas.”
El ex alcalde manifestó que se produjo una dilatación en promulgar el PRC y
esto produjo una ventana en que se avizoraba una norma más restrictiva y
obviamente los constructores se inclinan por la norma más permisiva.
El Mercurio
14.07.06
El Mercurio
14.07.06
El
Periodista
14.07.06
El Mercurio
15.07.06
La
Segunda
17.07.06
Se menciona que los permisos fueron otorgados una vez que la vigencia de
los anteproyectos había vencido. En casos anteriores, la Contraloría había
invalidado tales permisos. En este caso, le entrega la responsabilidad a la
Alcaldía de arreglar la situación.
La
Segunda
El alcalde informó al concejo que se resolvió caducar 4 anteproyectos que
tampoco se ajustaban a las normas, y le dio el visto bueno a otros 10,
argumentando la buena fe con que las inmobiliarias solicitaron los permisos.
La
Segunda
19.07.06
Diario
Financiero
28.07.06
17.07.06
Se mencionan varios proyectos cuestionados:
En Providencia, el congelamiento de permisos que afecta a proyecto de 2
torres de 20 y 22 pisos de altura ubicado tras Escuela de Derecho de la U. de
Chile.
En el cuadrante Torres de Tajamar, La Concepción, Providencia y Costanera
se están construyendo 7 edificios con 1550 departamentos (ahora hay 1770).
Los vecinos están disconformes porque el PRC permite construir edificios sin
JORGE ALCAÍNO VARGAS
226
Efectos de las Normas de Excepción sobre la Planificación Urbana Comunal y sobre los Conflictos Urbanos
encendido la luz de
alerta, otros están con
luz roja.”
límite de alturas, "es decir, si quisieran construir las Torres Gemelas, aquí
podrían hacerlo fácilmente".
En Las Condes: Dolor de cabeza por informe de la Contraloría.
Alcalde pidió caducar 2 permisos otorgados a la Federación Rusa, uno de
ellos en calle Alcántara con Callao.
Pidió investigar otros 19 permisos eventualmente irregulares.
Defendamos la Ciudad pidió investigar el edificio Territoria (de 27 y 15 pisos)
por sobre la altura permitida. Icono y el ubicado en Burgos con Apoquindo.
4 permisos fueron rechazados (por vencer aprobación de anteproyectos): uno
de 4 torres de oficinas y departamentos ubicado en terrenos de Unimarc en
Apoquindo (de Fra Fra), el proyecto de torre de departamentos de Badajoz, y
un proyecto de 14 pisos y 2 subterráneos en calle Marco Polo.
Vitacura: Respecto a esta comuna se dice textualmente lo siguiente:
“Como una sentencia de muerte a la vida del barrio, definen los vecinos de
Vitacura que habitan el sector de Escrivá de Balaguer oriente, entre Club de
polo San Cristóbal y la calle Guaraní. Recién hace dos días el concejo
municipal comenzó con los trámites para cambiar el plano regulador en esa
zona que permitirá edificios de ocho pisos y no con un máximo de cinco pisos
que es lo que han propuesto a través de la Corporación Pro Defensa de
Escrivá Oriente, para mantener el entorno armónico del sector”
1
5
"Horror, me
construyen un
edificio al lado"
1
6
"Pastelero a tus
pasteles"
1
7
"Constructoras
en picada
contra la
Contraloría por
permisos de
edificación"
1
8
Contraloría y
Urbanismo I
1
9
Contraloría y
Urbanismo II
2
0
“Contraloría y
Urbanismo"
“Construcción:
Demora en
tramitación de
proyectos
cuesta U$100
millones."
"Constructores
piden certeza
jurídica para
sector
inmobiliario"
"Crece
procupación
por dudas
sobre permisos
de edificación"
2
1
2
2
2
3
2
4
"Se requieren
nuevas
definiciones
legislativas en
el Sector
Construcción"
TESIS
"Problemas en
la ciudad".
"Ruidos y polvo como
mínimo. Mientras se
levanta un inmueble
en altura, los
moradores de las
viviendas contiguas
sufren más de un
dolor de cabeza. Pero
también tienen
resguardos y deberes.
Abogados,
municipalidades y
afectados cuentan
sus experiencias."
“Critican que el ente
fiscalizador no debe
pretender hacer la
“política urbana” del
país.”
El reportaje señala en una parte que "Esta situación no es nueva y se repite
por toda la ciudad. Por cada torre que se levanta en un barrio de baja altura,
alguien reclama."
Junto con las incomodidades propias de la construcción, se menciona un caso
de una casa isla, rodeada por torres.
El Mercurio
06.08.06
Columna del Pdte de la Cámara Chilena de la Construcción (CChC), Otto
Kunz, refiriéndose a la actuación de la Contraloría en un puñado de PE,, lo
que ha generado incerteza jurídica.
La Tercera
15.08.06
La
Segunda
16.08.06
El Mercurio
17.08.06
El Mercurio
17.08.06
El Mercurio
18.08.06
Se habla que la tramitación de los Permisos de edificación llega ahora a 6
meses, y los aumentos en costos por paralización como en el caso de Plaza
Las Lilas.
La Tercera
18.08.06
Se refiere a los costos por demoras y paralizaciones, y la incertidumbre por la
Contraloría
Estrategia
18.08.06
Diario
Financiero
18.08.06
Estrategia
18.08.06
Critican a ese organismo porque ha puesto en tela de juicio la política urbana
del país.
Se refiere a 10 permisos de edificación cuestionados en Las Condes, en que
“luego que bloqueara los permisos para construir torres, la Suprema dio luz
verde a la iniciativa...”
Carta al Director del Pdte Of. De Arquitectos A.G. hace alusión a la
declaración del 30 de julio de la Contraloría y le refuta sobre la imposibilidad
de modificar los proyectos.
Carta al Director de un abogado se refiere a una carta de P. Herman
publicada el 16.08.06 y le menciona que más que sorprenderse de lo que diga
este abogado debe sorprenderse por los fallos de la Suprema y que se ubique
en un tono adecuado.
Contraloría y Urbanismo"
Patricio Herman responde a carta de abogado del 17.08.06
"Privados
afirman que el
plazo se ha
duplicado en
los últimos
años"
“Seminario en
la CChC”
"A modo de mea culpa, Santa María [Ignacio] indicó que el desafío de los
inmobiliarios es aprender a dimensionar el impacto de los proyectos en el
entorno, de manera de no golpear la calidad de vida de los vecinos. "Tenemos
que aprender a trabajar con ellos, explicarles nuestras ideas y hacerlos
participar. Incluso puede servir como estrategia de marketing", concluyó."
Entrevista a futuro vicepresidente de la CChC
Señala que "los conflictos surgidos en torno a los permisos de edificación
deben superarse a través de un perfeccionamiento en la legislación"
"tengo la impresión que aquí hay un problema de precisión legal. Una falta de
precisión legislativa que permite ciertas interpretaciones.
Creo que pasa por un perfeccionamiento de la legislación. Por ejemplo si
alguien presenta un anteproyecto y a los cuatro años se lo aprueban, en ese
tiempo pasaron muchas cosas.
Para evitar y hacer esto operativo, lo más importante es hacer una
modificación legislativa que precise cosas, que no deje al arbitrio de la
JORGE ALCAÍNO VARGAS
227
Efectos de las Normas de Excepción sobre la Planificación Urbana Comunal y sobre los Conflictos Urbanos
interpretación ni a los abogados, ni a los arquitectos, ni a los funcionarios
públicos."
Se refiere también al puente de Chiloé.
2
5
2
6
“Permisos de
Construcción”
“El lugar de la
Contraloría”
2
7
“Preocupación
ciudadana”
2
8
"MINVU
estudiará
denuncias de
ONG por
permisos de
obras en Las
Condes"
2
9
"Permisos de
edificación"
3
0
"Permisos de
construcción"
"Segregación
en el Golf: un
acto
distractivo"
3
1
3
2
"Permisos de
construcción"
3
3
"Congelamiento
de permisos"
3
4
“No tengo
miedo a hacer
cosas y reparar
lo que hemos
hecho mal
3
5
"Cuestionan
que Las Condes
no caduque
permisos"
3
6
"Permisos
irregulares de
construcción"
3
7
"Una
Municipalidad
"traviesa""
3
8
“La Reina
destituyó a
TESIS
Carta al Director de los Desarrolladores inmobiliarios.
Reiteran críticas a Contraloría y responden a P. Herman
Noemí Rojas, Contralora General de la República, responde a críticas sobre
el rol de la Contraloría.
“Si se desea atacar la
connivencia público
privada, debe
confirmarse a quien le
corresponde, porque
ella ha dado muestras
de independencia y
compromiso con el
imperio del derecho.”
"Ministra Patricia
Poblete se reunió con
delegados de
diversas
organizaciones
ciudadanas que
firmaron un
manifiesto, en el que
cuestionan el
otorgamiento de
permisos de
edificación por parte
de la Dirección de
Obras del municipio
de Las Condes
La Tercera
20.08.06
El Mercurio
21.08.06
Columna de Patricio Herman donde se refiere a la Contraloría, y la Contralora,
y a los casos de Santa Rosa de Las Condes y Sporting Club.
La Nación
21.08.06
En una parte de la nota dice "Más allá de este caso particular, la ministra
reconoció que "muchos planes reguladores no han tenido la participación de
la ciudadanía, ya que son aprobados por los concejos municipales sin el
consentimiento de las juntas de vecinos".
Es así, añadió, como los ciudadanos sienten que se cambian las condiciones
en que muchas veces construyeron o adquirieron sus viviendas, al levantarse
grandes construcciones que impactan su calidad de vida."
El
Mostrador
21.08.06
La Tercera
22.08.06
La Tercera
25.08.06
El
periodista
25.08.06
La Tercera
26.08.06
El Mercurio
16.09.06
Diario
Financiero
22.09.06
Diario
Financiero
17.10.06
La Tercera
18.10.06
El
Periodista
20.10.06
El Mercurio
14.11.06
Carta al director de Patricio Herman donde sigue con la polémica de las
atribuciones que tiene o no la Contraloría para pronunciarse sobre la legalidad
de los actos administrativos.
Carta al director donde los desarrolladores inmobiliarios le responden a P.
Herman por su carta del 22 agosto en la que se refiere al rol de la Contraloría
Patricio Herman, en esta columna señala que el cierre del barrio El Golf es
para distraer de los cuestionamientos de los permisos de edificación, en la
comuna de Las Condes.
“Patricia
Poblete”
“Contraloría
pidió que se le
“La Ministra de
Vivienda repasa los
aspectos más
importantes de la
reingeniería que
experimenta la cartera
que encabeza”
“Funcionario formuló
exigencias “arbitrarias
Carta al director de Patricio Herman donde sigue con la polémica de las
atribuciones que tiene o no la Contraloría para pronunciarse sobre la legalidad
de los actos administrativos.
Añade que los Tribunales no se pronunciaron por el tema de fondo.
Editorial:
Esta Editorial plantea casi lo mismo que planteó el 02 de sep (comentario está
en PRC general)
Parte diciendo que numerosas son las quejas de los inmobiliarios por la
desaceleración en la Capital. Dentro de las causas estaría el congelamiento
de los permisos de edificación en las comunas de Ñuñoa, Providencia y San
Miguel.
Esto generaría incertidumbres y costos asociados.
Entrevista a Ministra Poblete, se refiere a 3 temas básicamente:
-Demolición de viviendas mal construidas
-Permisos (Que la Contraloría no tiene atribuciones)
-Planes Reguladores (impulsando participación desde el inicio para evitar
problemas)
-Transantiago
-Portal Bicentenario
-Política integración
La agrupación “Defendamos la Ciudad” cuestiona que la Municipalidad de Las
Condes no caduque 19 permisos de edificación tal como lo habría
determinado la Contraloría.
Cuestionaron además la actuación de la SEREMI MINVU Metropolitana que
también tendría facultades para anular los permisos.
Carta al Director de Patricio Herman de la agrupación “Defendamos la
Ciudad”.
Se refiere a una carta del Presidente del Colegio de Arquitectos publicada en
la 3ra el 8 de octubre.
Critica sus palabras y señala que además de los 19 permisos que deberían
haberse anulado, existen otros 28 permisos con vicios otorgados en Cerro
Alvarado.
Columna de P. Herman
Se refiere a los 19 permisos de edificación en Las Condes que deberían
haberse anulado, dado que no cumplían con normas del PRC, y al rol de la
Contraloría.
Destituyen a DOM por exigencias ilegales a proyecto inmobiliario para el
Permiso de Edificación y Recepción Final
JORGE ALCAÍNO VARGAS
228
Efectos de las Normas de Excepción sobre la Planificación Urbana Comunal y sobre los Conflictos Urbanos
director de
obras por
irregularidades
3
9
“Concejales
critican salidas
del director de
obras de La
Reina”
4
0
"Las Condes:
Contraloría
interpela a
municipio por
permisos de
edificación"
4
1
“Permisos”
4
2
"Fallos
judiciales en el
ámbito
urbanístico"
4
3
"Secretismo y
ventajas
comerciales"
4
4
4
5
hiciera
sumario:”
Culpan a
Alcalde Montt
“Órgano fiscalizador
acogió
presentaciones de la
agrupación
Defendamos la
Ciudad sobre 19
autorizaciones para
construir basados en
normas derogadas a
fines de 2003”
“Esperamos que la
Corte establezca
como criterio de
aplicación la
improcedencia de la
distinción formafondo, porque atenta
contra la necesidad
de tener una instancia
no judicial de control
de los actos de la
administración como
lo es la Contraloría”
“Este es el tipo de
arbitrariedades que
tenemos que
erradicar con
urgencia, ya que no
se puede condicionar
la publicidad de un
acto administrativo
terminal a la sola
voluntad de un
particular interesado
en su ocultamiento.”
“100 Municipios
en falta”
"Equivocación
que cuesta
millones"
4
6
“Trámites para
permisos
municipales
pasan de 100 a
400”
“En tres años,
los días de
espera
aumentaron de
79,5 días a
150,6 por
burocracia en
las
municipalidade
s”
“Municipios
contraatacan
por burocracia”
“Lo Barnechea
y San Miguel
se defienden”
5
0
“Urge una
solución
integral para los
permisos de
edificación”
“Presidente de
los directores
de obras de la
Región
Metropolitana
se pronuncia”
5
1
"Protestan en
principal vía de
4
7
4
8
4
9
e ilegales” a una
empresa constructora,
y ocultó información
vital al municipio”
TESIS
“Actualmente hay 110
proyectos
paralizados, que
impide que se
generen 35.000
puestos de trabajo. Al
año de pierden
US$100 millones por
este concepto y en la
industria calculan que
los meses de retraso
les aumentan en 4%
los costos de
inversión”
“Entidades alegan
que atrasos se deben
a planos reguladores
mal diseñados y
mayor demanda en
algunos meses”
“Tiempo de
tramitación supera el
tope legal, pero en
diez años la superficie
construida se
cuadruplicó”
Según concejales hay antecedentes que existirían responsabilidades
administrativas del municipio y políticas del alcalde.
La Tercera
15.11.06
Por la “dilación” de ésta en resolver la situación de 19 permisos de edificación,
luego que la agrupación denunciara que el alcalde validaba los permisos
viciados, y el director de obras no los anulaba.
Herman señala que entiende que es grave y comprometedor todos los
permisos porque hay millonarias inversiones, y porque es bochornoso para la
municipalidad, para evitarse acciones judiciales por parte de todos los
privados que están construyendo con alturas no permitidas, que no asuma las
responsabilidades.
El
Mostrador
07.12.06
Contraloría interpela a Municipalidad de Las Condes por permisos de
edificación
El Mercurio
08.12.06
Columna de Patricio Herman de la agrupación “Defendamos la Ciudad”
Se refiere a los distintos casos en que se ha pronunciado la Justicia, y en los
que se han invalidado pronunciamientos de la Contraloría: Sporting de Viña,
Santa Rosa de Las Condes y Plaza Las Lilas.
Dos de los 3 casos se refieren a áreas verdes –como patrimonio ambiental-,
que la normativa trata de fomentar para mejorar la calidad de vida.
La Nación
19.12.06
Columna de Patricio Herman de la agrupación “Defendamos la Ciudad”que se
refiere a la publicidad de los permisos de edificación, es decir, que la
información debe estar disponible para quien la solicite.
El
Periodista
22.12.06
La
Segunda
28.02.07
La Nación
05.03.07
El Mercurio
08.04.07
El Mercurio
10.04.07
El Mercurio
23.04.07
La Tercera
29.04.07
Atraso en información que las direcciones de obras municipales deben
entregar al INE
Columna de Patricio Herman de la agrupación “Defendamos la Ciudad”
Se refiere a la merma de ingresos por clasificación errónea de construcciones
en Las Condes.
Se refiere un estudio efectuado por la Cámara de la Construcción.
La noticia señala las razones por las cuales se producirían las demoras, más
allá de lo establecido en la normativa que establece un plazo de 30 días, y
hace referencias a municipalidades específicas y sus plazos asociados.
En un recuadro, y bajo el título de “Engorroso papeleo” la noticia se refiere a
los diversos antecedentes para adjuntar a un permiso y que la Cámara de la
Construcción sugiere implementar el sistema de ventanilla única.
Para el caso de San Miguel señala que ni la propia DOM de San Miguel está
de acuerdo con el Plan Regulador aprobado en 2005, pero con reparos y
enmiendas a mediados de 2006.
En un recuadro, y bajo el título de “El estudio” hace un resumen de la noticia
del día 8 de diciembre, y recalcan que la de Lo Barnechea presentaba los
mayores atrasos.
Señala que estudio de la Cámara de la Construcción se realizó sobre la base
de opiniones de algunos gestores inmobiliarios y no contabiliza los tiempos
privados, vale decir, los tiempos en que el privado se demora en responder
las observaciones que la DOM les formula.
Además hay en algunos casos estudios que se deben efectuar como de
impacto vial o ingreso al Sistema de Evaluación de Impacto Ambiental, cuyos
tiempos no dependen de las municipalidades.
Un centenar de vecinos de Maitencillo reclaman por la construcción de 8
conjuntos residenciales, hecho que determinaría que el sistema vial, de agua
JORGE ALCAÍNO VARGAS
229
Efectos de las Normas de Excepción sobre la Planificación Urbana Comunal y sobre los Conflictos Urbanos
Maitencillo"
potable, y de canalización de residuos orgánicos no dé abasto con la llegada
de nuevos vecinos.
b) Proyecto Sporting (o Sagrados Corazones), Comuna de Viña del Mar
N
º
Título de la
Noticia
Lead superior
Bajada de Título
1
“Corte refuta
fallo a
Contraloría por
uso de terrenos
en Viña del Mar y
delimita sus
atribuciones"
“Acogió
recursos de los
Sagrados
Corazones:”
“Polémica por plan de
complejo educacional
en el Sporting Club”
2
“Preocupa fallo
que limita a la
Contraloría”
“Comité
Viñamarino”
“Temen judicialización
de proyectos”
3
“Valparaíso
Sporting Club
Vendió Terreno a
Sagrados
Corazones”
Contenido
Medio
Fecha
El
Mercurio
10.08.06
El
Mercurio
12.08.06
Estrategi
a
06.12.06
Medio
Fecha
La
Tercera
14.06.06
La
Segunda
21.06.06
La Contraloría desestimó en todas sus partes la denuncia efectuada por la
agrupación “Defendamos la Ciudad”, concluyendo que el Permiso de
edificación se encuentra correctamente otorgado.
(PE otorgado el 24 junio 2005)
Invertia
16.08.06
(Mismo contenido de la noticia anterior)
El proyecto contempla la construcción de una torre de departamentos de 27
pisos y otra de oficinas de 30 pisos, además de una placa comercial,
gimnasio, helipuerto y estacionamientos subterráneos.
La
Tercera
17.08.06
En un fallo dividido la Corte de Apelaciones de Santiago acogió recurso de
protección presentado por la Congregación de los Sagrados Corazones, y dejó
sin efecto una resolución de la Contraloría General de la República que
estableció que el permiso otorgado al complejo educacional no se ajustaba a
derecho y debía invalidarse.
La Contraloría General de la República se había pronunciado luego de un
requerimiento presentado por el "Comité de Defensa del Patrimonio Histórico y
Cultural de Viña del Mar" quien denunció que el proyecto vulneraba las Normas
Urbanísticas de uso de suelo, porque según su parecer los terrenos
corresponden a áreas verdes y deportivas.
El "Comité de Defensa del Patrimonio Histórico y Cultural de Viña del Mar"
calificó de inconstitucional el fallo de la Corte de Apelaciones de Santiago que
acogió recurso de protección en contra de la Contraloría General de la
República
Se vende el terreno “Luego que la Corte Suprema determinara que es posible
edificar en el terreno al no considerarse área verde, la Congregación podrá
levantar un colegio con capacidad para 1.500 alumnos, que comenzará a
funcionar en marzo de 2008.”
c) Edificio Territoria 3000, comuna de Las Condes
N
º
1
2
Título de la
Noticia
“Solicitan
paralizar
construcción de
edificios”
Lead superior
“Obras en Las
Condes”
“Mientras el concejal
De Pujadas (DC)
sostiene que esta
siendo investigado por
la Contraloría, los
gestores del complejo
en plena Isidora
Goyenechea lo refutan
y afirman que cuentan
con todas las
autorizaciones legales”
“Proyecto
Territoria 300
enciende
controversia por
permisos de
edificación en
Las Condes”
5
6
7
Contenido
Concejal De Pujadas solicita paralizar este proyecto que se emplaza frente a
Plaza Perú, en calle I. Goyenechea, que contempla dos torres de 30 y 21
pisos, en circunstancias que el Plan Regulador sólo permite una altura
máxima de 15 pisos.
En una parte se indica que “organizaciones ciudadanas y el concejal por Las
Condes Felipe De Pujadas que las autorizaciones de Territoria 300 están
siendo investigadas por la Contraloría General de la República, junto a un
conjunto de proyectos que superan los límites establecidos por el plan
regulador vigente desde diciembre de 2003.”
En este caso, según Patricio Herman, “no se cumplieron los plazos para
mantener las normas” [Se refiere a la aprobación de anteproyectos que
permite mantener la norma, aún cuando ésta cambie en el futuro. Los
anteproyectos duran 6 ó 12 meses]
La controversia partió, según la nota, con el “edificio de departamentos en la
calle Carmencita, y luego creció al objetarse un total de 19 proyectos en abril
pasado; el principal de ellos, dos torres de 30 pisos en Callao y Alcántara en
terrenos de la embajada rusa.”
En un recuadro, y bajo el título de “Los gestores” se refiere a datos generales
de la Inmobiliaria Territoria
3
4
Bajada de Título
"Contraloría
ratificó la
legalidad de los
permisos del
proyecto
"Territoria 3000""
"Autorizan
emblemático
proyecto en Las
Condes"
“Echeverría
Izquierdo se
adjudicó obras”
"Terrotoria afina
inicio de
proyecto de
oficinas sector
de El Bosque"
TESIS
“Territoria”
Ello, luego que la Contraloría desestimara denuncia de la agrupación
“Defendamos la Ciudad”
Diario
Financiero
21.08.06
“Construirá
edificio de
oficinas y
comercio de 16
mil metros
cuadrados"
Anuncia ejecución de proyecto y la inversión en la compra del terreno
Diario
Financiero
21.12.06
JORGE ALCAÍNO VARGAS
230
Efectos de las Normas de Excepción sobre la Planificación Urbana Comunal y sobre los Conflictos Urbanos
d) Proyecto Santa Rosa de Las Condes, comuna de Las Condes
N
Título de la
Lead superior
Bajada de Título
Contenido
Columna de Patricio Herman de la agrupación “Defendamos la Ciudad”
Señala que la Contraloría ya había invalidado el permiso de edificación los
permisos otorgados por la SEREMI MINVU y la Municipalidad para vender los
terrenos “al mejor postor”.
Afirma que “El terreno es un área verde protegida por la regulación
ambiental...” [la verdad es que tal vez en este punto estriba el debate]
Se refiere también a la historia del terreno y luego hace mención del fallo de
la Corte de Apelaciones que invalidó el dictamen Nº 56.977 de la Contraloría
General de la República, y sostiene que este órgano contralor sólo debe
pronunciarse sobre los aspectos puramente formales de los actos de la
administración.
Dice que están ciertos que la mayoría de la sala está equivocada y que la
Corte Suprema hará imperar el derecho en este conflicto.
Medio
Fecha
La Nación
05.05.06
1
“Contraloría
perturba los
“buenos”
negocios”
2
“Corte Suprema
Ad Portas de
Decidir Futuro de
Santa Rosa de
Las Condes"
“Ante inminente fallo,
los socios disidentes
preparan una acción
legal”
El grupo disidente se opone a la venta del terreno ya que no quieren que se
transforme en “un negocio inmobiliario”.
El “Plan Parque santa Rosa “contempla áreas verdes de acceso público y
tres torres destinadas a oficinas.”
Estrategia
07.06.06
3
"Suprema da luz
verde para venta
de terrenos de
Club Deportivo
UC"
"Confirmó
sentencia de la
Corte de
Apelaciones."
“Tras esta medida,
queda el camino
despejado para que
Titanium –el holding de
Abraham Senerman y
Liliana Solari- invierta
en la construcción de
tres torres de oficinas”
El proyecto contempla la construcción de 3 torres de oficinas, parque y varios
niveles de estacionamientos.
La directiva del Club dijo que de las 5 hectáreas, sólo una de ellas albergará
el trío de edificios, dejando las otras cuatro para un parque público.
Los opositores a esta iniciativa, argumentaban que “el terreno de Santa Rosa
de Las Condes estaba afecto a uso especial de área verde destinado a
equipamiento recreacional y deportivo, junto con un uso de suelo especial de
Parque Metropolitano, argumentos que fueron suficientes para que la
Contraloría rechazara el proyecto inmobiliario presentado como
anteproyecto.”
Diario
Financiero
28.07.06
4
"Suprema
permite la
construcción de
torres en el
estadio Santa
Rosa”
“Dejó sin efecto
fallo de la
Contraloría:”
“Se contempla tres
edificios en altura en el
20% del terreno, y en el
80% restante un
parque público.”
Se señala además que el proyecto construirá un tramo de la Costanera Sur,
para descongestionar la rotonda Pérez Zújovic.
[Se menciona la actuación de Contraloría, organismos técnicos, pero no se
refiere al tema de las áreas verdes como uso de suelo “vulnerado”]
El
Mercurio
28.07.06
Se hace además una reseña del terreno que fue originalmente donado por el
MINVU a la UC y posteriormente esta última lo transfirió al Club Deportivo,
situación que los denunciantes declaran como irregular.
La mayor parte de la noticia se refiere a los pronunciamientos de la
Contraloría y los Tribunales, sin referirse al tema técnico asociado.
La Nación
28.07.06
Hace referencias al fallo de la Suprema, al proyecto (que considera 4
hectáreas de parque, “cede la franja” para Costanera Sur, una hectárea para
recibir tres torres de oficinas), y la venta del terreno a futuro.
Estrategia
31.07.06
El
Mercurio
05.08.06
Las
Últimas
Noticias
10.08.06
La Nación
10.08.06
La
Segunda
14.08.06
Diario
Financiero
25.08.06
Estrategia
20.12.06
5
"Suprema aprobó
venta de terrenos
en Santa Rosa de
Las Condes”
6
“UC No
Modificará
Proyecto Santa
Rosa
“Club deportivo
UC proyecta un
negocio de 30
millones de
dólares”
“El máximo tribunal
rechazó la apelación
interpuesta por el
Consejo de Defensa
del Estado y la
Agrupación
Defendamos la Ciudad,
confirmando lo
razonado por el tribunal
de alzada capitalino.”
“El Club explicó que de
las 6,5 hectáreas,
cuatro corresponderán
a un parque perpetuo,
una opción que
inmobiliaria Titanium
comparte.”
7
“Permisos de
Construcción”
Carta al Director del Presidente y Director ejecutivo de la Asociación de
Desarrolladores Inmobiliarios A.G.
Señala que la Contraloría no es competente para pronunciarse sobre los
Permisos de edificación, arrogándose facultades que no tiene, casi como
tribunal, ya que éstas están entregadas a las DOM y a las SEREMIs
Menciona el fallo de la Suprema para el caso de Santa Rosa de las Condes
8
“Proyectos
Inmobiliarios”
Carta al Director de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios A.G.
Es prácticamente la misma que la publicada en El Mercurio el 05.08.06
“Permisos de
Construcción”
“Permisos de
Construcción”
Carta al Director de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios A.G.
Es prácticamente la misma que la publicada en El Mercurio el 05.08.06
Carta al Director de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios A.G.
Es prácticamente la misma que la publicada en El Mercurio el 05.08.06
9
1
0
1
1
1
2
“Relicitarán
terreno de Santa
Rosa"
“Se levantarán
tres torres, un
parque y
estacionamiento
s subterráneos”
"Contraloría raya
la cancha a venta
“A un costado
de rotonda
TESIS
“Según el cronograma
estimado por la
institución, a más tardar
en un año (agosto de
2007) debieran estar
trasladadas hasta San
Carlos de Apoquindo
casi la totalidad de las
actividades que hoy se
realizan en este
recinto.”
“La entidad se refirió a
la licitación de 4,4
Esto, luego de todos los problemas con los permisos.
La noticia se refiere a un terreno contiguo a la rotonda, que es de 44
hectáreas, las que a su vez son contiguas a la embajada de Estados Unidos
JORGE ALCAÍNO VARGAS
231
Efectos de las Normas de Excepción sobre la Planificación Urbana Comunal y sobre los Conflictos Urbanos
de terrenos Corfo
en Las Condes"
Pérez Zújovic”
1
3
1
4
“UC ideó
proyecto por
US$283,2
millones para
terrenos en Santa
Rosa de Las
Condes”
1
5
“Proyecto
inmobiliario en
Santa Rosa de
Las Condes
involucra US$283
millones”
1
6
"Santa Rosa de
Las Condes"
“Club deportivo
ingresó
Declaración de
Impacto
Ambiental”
hectáreas, señalando
que "el terreno licitado
gravado como área
verde metropolitana
permite la construcción
en una superficie que
no exceda el 20%".
“La iniciativa contempla
la construcción y
puesta en venta de tres
edificios de oficinas,
comercio y
estacionamientos
subterráneos.”
y al terreno de Santa Rosa de Las Condes.
La Contraloría se refirió que tanto éste terreno como el de Santa Rosa de Las
Condes no se pueden construir más allá de un 20% del total del terreno, dado
que se trata de un parque intercomunal.
En un recuadro, y bajo el título de "Terreno en juicio" señala que Corfo
decidió suspender la licitación porque existía una demanda contra ellos.
“La Universidad Católica dio el puntapié inicial para desarrollar el proyecto
inmobiliario Parque Santa Rosa al ingresar (...) DIA a la Conama con una
iniciativa que considera la construcción y puesta en venta de tres edificios de
oficinas de 23 pisos cada uno...”
Se reconoce que alternativamente a que una inmobiliaria (de Senerman)
ejecute el proyecto, la propia UC desarrollara las obras.
“El Club deportivo de la Universidad Católica avanza con el proyecto
inmobiliario...”
Se menciona también que se presentó DIA a la Conama.
El proyecto contempla una inversión de US$ 283 millones para construir tres
torres de 23 pisos cada una en el terreno, y una amplia zona de áreas verdes
equivalente al 80% del terreno, la “apertura” de un tramo de Costanera Sur.
La iniciativa ya cuenta con un anteproyecto aprobado y pagado en le DOM de
Las Condes y las aprobaciones de la SEREMI MINVU Metropolitana.
Carta al Director de Patricio Herman de la agrupación “Defendamos la
Ciudad”
Señala que proyecto debió ingresar como un Estudio de Impacto Ambiental
(EIA) y no como una Declaración de Impacto Ambiental (DIA)
Señala que varios medios han dicho que se trata de 3 torres de 24 pisos c/u,
a pesar que a partir del 5 diciembre de 2003 la altura máxima en la comuna
es de 15 pisos, con excepción del cuadrante donde se construye la torre de
52 pisos de Senerman.
Dice que para que se le diera luz verde a este proyecto, la Corte Suprema
anuló un dictamen de la Contraloría, interpretando disposiciones para áreas
verdes (áreas desafectadas adquieren normas de los terrenos adyacentes)
"Es decir, como las Normas Urbanísticas no permiten construir en altura en el
predio de Santa Rosa, un buen abogado interpretador, en Chile abundan,
tendría que considerar adyacente al área verde del Estadio, el territorio
situado al sur, por Av. Andrés Bello, sector que sí permite construir en altura,
pero limitada a los 15 pisos con un máximo de 52,5 metros.”
Así las cosas, no logramos comprender cómo los titulares del proyecto hayan
manifestado a la prensa que sus torres serán de 24 pisos."
Diario
Financiero
15.02.07
La
Tercera
15.02.07
Diario
Financiero
20.02.07
e) Proyecto Edificio en Condominio Plaza Yolanda, Rosario Norte, comuna de
Las Condes
N
º
1
2
Título de la
Noticia
“¿Qué pasa en
Bienes
Nacionales?”
“Investigación
sumaria chanta”
TESIS
Lead superior
Bajada de Título
Contenido
Columna de Patricio Herman de la agrupación “Defendamos la Ciudad”
Denuncia una situación anómala, que luego de cartas enviadas a las
autoridades respectivas, los compromisos que se habrían adquirido Bienes
Nacionales, habrían sido anulados por improcedentes.
Se refiere a “unos ‘reservados’ acuerdos comerciales adoptados por el
Seremi de Bienes Nacionales del anterior gobierno de Ricardo Lagos, con
una empresa inmobiliaria que pretende construir una torre habitacional de 17
pisos que se emplazaría en la fusión de un terreno de su propiedad con uno
de 200 m2 (calzada y plazoleta arbolada) que era bien nacional de uso
público y que en la actualidad sería fiscal. Este terreno del Estado es
indispensable para que el titular del negocio –ex Director de Obras de Las
Condes- pueda disponer de la superficie mínima para construir en altura.”
Añade más adelante que esta situación “significaría que el Fisco de Chile le
vendería directamente a la inmobiliaria su bien fiscal para que éste levante su
torre.”
Columna de Patricio Herman de la agrupación “Defendamos la Ciudad”
Se refiere a investigación que Bienes Nacionales habría iniciado por la
denuncia anterior, del cual nunca vieron los resultados.
El negocio –según Herman- “consistía en construir un edificio de 17 pisos en
un terreno conformado por 4 sitios, colindantes con el condominio Plaza
Yolanda en Las Condes, que la inmobiliaria deseaba comprar, siempre que
Bienes Nacionales le vendiera el terreno fiscal adyacente para así llegar a la
superficie exigida por la regulación urbanística.”
“Los propietarios del condominio a esta transacción comercial por los
impactos negativos que iba a generar el aumento de densidad en ese
barrio...”
finalmente se hizo una licitación, a la cual –según Herman- se hizo participar
a los vecinos para “dorar la píldora”
JORGE ALCAÍNO VARGAS
Medio
Fecha
El
Periodista
05.05.06
El
Periodista
26.03.07
232
Efectos de las Normas de Excepción sobre la Planificación Urbana Comunal y sobre los Conflictos Urbanos
f) Proyecto Edificio Carmencita, comuna de Las Condes
N
º
Título de la
N ti i
1
"Edificio de
Carmencita no se
demuele"
N
º
Título de la
Noticia
Lead superior
Bajada de Título
Contenido
Otro de los edificios que se suma a la polémica de los Permisos de
edificación cuestionados en Las Condes, es el ubicado en Carmencita 262, el
que es de 5 pisos y cuyo conflicto se origina en que se recalificó el sitio como
predio "residual" aunque tendría categoría "unifamiliar".
Alcalde asegura que la DOM lo extendió de manera incorrecta el permiso, no
obstante el edificio no se demuele.
Medio
Fecha
La
Segunda
29.05.06
Medio
Fecha
El
Mercurio
06.08.06
La Nación
06.10.06
La
Tercera
15.11.06
g) Proyecto Edificio Federación Rusa, comuna de Las Condes
1
"Edificios rusos
contraatacan en
Las Condes"
2
“Denuncian otro
permiso irregular
en Las Condes"
3
"Derechos
Urbanos"
4
5
Lead superior
Bajada de Título
"Breves:”
Denuncian
negligencia
edilicia al anular
un permiso de
edificación ilegal
"Tongo
Municipal"
Contenido
Luego del escándalo que fuera denunciado en marzo por El Mercurio, la
Embajada de la Federación Rusa volvió al ataque. “Ahora –y luego de que la
iniciativa anterior de dos edificios de 31 pisos fuera paralizada-, la
Municipalidad de Las Condes aprobó un nuevo anteproyecto, esta vez en la
esquina de Gertrudis Echeñique con Callao.”
El error habría sido por el cobro de derechos municipales irregulares en el
anteproyecto, según el dictamen 32.357 de la Contraloría General de la
República, aún cuando Patricio Herman señala que “dadas las condiciones
del terreno, el proyecto no se encontraría dentro del plan regulador actual.”
Según la nota, dice que la agrupación “Defendamos la Ciudad”, "Se pretende
construir un edificio de 12 pisos y cinco niveles de estacionamientos, cuando
la norma vigente desde el 5 de diciembre de 2003, indica que la superficie de
las edificaciones en altura debe tener más de 1500 cuadrados, y en este caso
es de 900 metros cuadrados."
Denuncian además, la clasificación errónea de la construcción, para efectos
de los derechos municipales.
Carta al Director
P. Herman se refiere a 2 Permisos mal otorgados a la Federación Rusa
(Alcántara con Callao) que se dejó sin efecto por la DOM, y otro en
Candelaria Goyenechea con Callao a la misma embajada, que según él,
debía revocarse según Dictamen 29.192
“Agrupación
Defendamos la Ciudad
aseguró que privado
consiguió
fraudulentamente
autorización para
construir torres de 31
pisos en sector donde
sólo se admiten 15 de
altura”
Calificando como “asombroso” el fallo judicial que permitirá construir dos
torres en zona donde sólo se permiten 15 pisos de altura.
Director de Obras no habría seguido procedimiento, con las formalidades que
la Ley establece, para anular permiso Nº 16 del 20.01.06.
Herman denuncia finalmente que “esta nueva experiencia nos indica que las
municipalidades operan en función de interese inmobiliarios y que el
cumplimiento del marco regulatorio urbano es dentro de lo posible,
parodiando a Patricio Aylwin”
El
Mostrador
08.03.07
“Por un ‘olvido’
funcionario, el permiso
ilegal otorgado por la
municipalidad no se
puede anular”
Columna de Patricio Herman de la agrupación “Defendamos la Ciudad”
Comienza recordando los reclamos, en marzo de 2006, por el otorgamiento
de un permiso ilegal para que “se construyera dos torres de 31 pisos cada
una, (...) en circunstancias que las normas permiten alturas máximas de 15
pisos.”, reclamos que habrían obligado a anular el permiso.
La inmobiliaria recurrió de protección a los tribunales y le dieron la razón,
porque el director de obras no cumplió con todas las formalidades para anular
el permiso.
Herman dice más adelante que los vecinos “no merecen ser agredidos por un
proyecto tan abusivo”
Finalmente señala que pasó lo que tenía que pasar una vez que la
municipalidad recurrió a la Corte Suprema, cuando ésta ratificó lo ya
dictaminado.
El
Periodista
09.03.07
Contenido
Medio
Fecha
Se refiere a denuncia contra edificio Cop Banca efectuada por Concejal Hugo
Unda. El edificio estaría contraviniendo normas referidas al "uso del suelo,
incumplimiento con la cantidad de estacionamientos, e inexistencia del
zócalo, entre otras."
El
Mercurio
19.01.07
Se refiere al de CorpBanca, que es una torre de 24 pisos, que ya está
terminada, pero con prohibición de recibir.
Señala la nota que, con la entrada en vigencia del nuevo PRC (a fines del
año 2003), la altura libre se redujo a sólo 15 pisos. "El edificio supera la
norma en nueve pisos", y el permiso de edificación fue concedido con fecha
posterior al cambio en el PRC, pero un día antes que cambiara se ingresó
una solicitud. [supongo que es de aprobación de anteproyecto]
Los antecedentes fueron entregados a la Contraloría General de la República
por Patricio Herman.
La Nación
23.01.07
h) Proyecto Edificio Corpbanca, Comuna de Las Condes
N
1
2
Título de la
"Seremi prohíbe
recepción de
edificio en Las
Condes"
"Denuncian
irregularidad en
construcción de
otro edificio"
TESIS
Lead superior
"Construcción
de 24 pisos"
Bajada de Título
"Obras Municipales
deberá abstenerse de
ello, mientras Vivienda
investiga contravención
del Plan Regulador"
JORGE ALCAÍNO VARGAS
233
Efectos de las Normas de Excepción sobre la Planificación Urbana Comunal y sobre los Conflictos Urbanos
i)
N
º
1
Título de la
Noticia
“¡El Manso
Hoyo!”
2
“Una torre en
problemas”
3
“Permisos de
construcción”
4
“Costanera
Center genera
incertidumbre
entre pequeños
locatarios de
Providencia”
j)
N
º
Título de la
N ti i
1
"Denuncian
construcción
irregular de torre
de 24 pisos en
Concón"
N
º
Título de la
Noticia
Proyecto Edificio Costanera Center, comuna de Providencia
Lead superior
Bajada de Título
“La gran torre
costanera no
tiene permisos
de construcción”
“Nadie entiende cómo
pasó, pero pasó. Ni
Labbé lo puede negar,
los 250 metros no
aparecen en ningún
proyecto aprobado por
el Municipio de
Providencia. A lo sumo
hay permiso para hacer
el subterráneo más
grande de Sudamérica”
“La documentación era
incoherente con el
proyecto de 300
millones de dólares, a
cuya ‘primera piedra’
asistió el presidente
Lagos, días antes que
traspasara la banda a
Bachelet. Es decir, no
había nada en regla.”
“Inauguración
del mall de
Horst Paulmann
está prevista
para 2008”
“Aunque hay quienes
apuestan a un repunte
en la zona con el nuevo
mall, las tiendas de
confecciones temen ser
las más afectadas”
Contenido
Medio
Fecha
La Nación
23.07.06
El
Periodista
28.07.06
La
Tercera
14.08.06
Diario
Financiero
20.02.07
Contenido
Medio
Fecha
La agrupación “Defendamos la Ciudad” y la Unión Comunal de Juntas de
Vecinos de Concón denunciaron a la Contraloría General de la República una
construcción irregular de 24 pisos en esa comuna.
Según Patricio Herman, se trata de “un sector de milenarias dunas que
estaba protegido como Santuario de la Naturaleza por el Consejo de
Monumentos Nacionales hasta el año 1994. Sabemos que esa calificación
fue levantada por el gobierno de Patricio Aylwin para propiciar negocios
inmobiliarios.”
Añade que la Contraloría General de la República deberá investigar por qué
el Director de Obras Municipales “autorizó esa elevada torre que violaba el
instrumento normativo urbanístico que limitaba la altura a cuatro pisos.”
El
Mostrador
23.04.07
Medio
Fecha
Es un edificio de 14 pisos, y dentro de los reclamos que se formulan están los
impactos por la disminución de áreas verdes e impactar la calidad de vida.
Permiso fue otorgado en 2006
La
Tercera
06.04.07
Se refiere a dos casos de polémicas relacionadas con propiedades de lujo.
La primera sobre el edificio en Cerro San Luis, y la segunda menciona el
reclamo de unos vecinos en el Cerro Alvarado porque le quitaban vista.
La
Tercera
16.04.07
El reportaje ahonda en lo mencionado en el “Lead superior” y en la “Bajada
de Título.
Señala que sólo hay permiso para construir el subterráneo.
El primer permiso fue otorgado en al año 1991 y posteriormente se modificó
en el año 2001.
Columna de Patricio Herman de la agrupación “Defendamos la Ciudad”
Dice que por diversas fuentes se han informado que “la torre de 57 pisos de
altura, Costanera Center, que se está construyendo en la comuna de
Providencia, y que compite con otra de 52 pisos, Titanium, a edificarse en Las
Condes, no cuenta con el permiso de edificación respectivo...” “Dicho sea de
paso, ambos rascacielos estarán situados a unos 200 metros, distancia
menor a sus alturas.”
Dice que no tienen mayores razones para que “esa voluminosa torre no se
levante, a pesar de los atochamientos vehiculares que se producirán en el
sector (...), pero en un Estado de Derecho, nadie puede construir sin un
permiso de edificación vigente...”
Carta al Director de un arquitecto en respuesta a carta de Vicente Domínguez
el 11 de agosto pasado en La tercera. Se refiere en general a los permisos
de edificación y la Contraloría objetada, pero particularmente al edificio
Cencosud que no tiene permiso de edificación...”
Se habla básicamente del mall, más que del edificio Costanera Center, que
genera incertidumbre entre locatarios del sector. Un locatario cree que en
unos años más demolerán los edificios chicos para construir edificios en
altura.
Proyecto Edificio en Concón, comuna de Concón
Lead superior
Bajada de Título
“Se trataría, señalaron
los demandantes, de
un intento municipal de
modificar, vía un
procedimiento
abreviado y a solicitud
del sector inmobiliario,
las Normas
Urbanísticas del sector
donde está emplazada
la torre, para hacerlas
más permisivas.”
k) Proyecto Edificio Cerro San Luis, comuna de Las Condes
1
"Vecinos objetan
torre de
departamentos
de lujo en cerro
San Luis de Las
Condes"
2
"Las polémicas
de las
propiedades"
TESIS
Lead superior
Bajada de Título
"Inmueble de 19
pisos contará
con 33
inmuebles,
cuyos valores
pueden superar
los 900 millones
de pesos"
"Vecinos solicitan a la
autoridad que revise
los permisos de
edificación de la obra,
ya que destruye una
zona de área verde.
Urbanistas del
Municipio señalaron
que la inmobiliaria
cuenta con los
permisos para ejecutar
las obras."
Contenido
JORGE ALCAÍNO VARGAS
234
Efectos de las Normas de Excepción sobre la Planificación Urbana Comunal y sobre los Conflictos Urbanos
l)
N
º
1
2
Título de la
N ti i
Delfina Guzmán :
"Es una
aberración"
“Incierto futuro
tiene proyecto en
Las Lilas”
Proyecto de Edificación Plaza Las Lilas, comuna de Providencia
Lead superior
“Providencia”
Bajada de Título
“Caso podría
judicializarse y la
construcción se
aplazaría por un año”
3
4
“No hay avances
en polémica
construcción”
5
“Proyecto Las
Lilas se retrasas
tres meses”
6
“Providencia se
ajustó a Seremi
de Vivienda en
Proyecto Las
Lilas”
7
“Incertidumbre
en proyecto Las
Lilas por
dictamen de la
Contraloría”
Contraloría dice
que iniciativa
“no se ajusta a
derecho”
“Por el trámite
del nuevo Plan
Regulador,
Municipio
congeló entrega
de nuevos
permisos”
8
9
“Plaza Las Lilas”
1
0
“Plaza Las Lilas”
1
1
“Certeza y
Permiso de
edificación”
1
2
1
3
-
“Permiso de
edificación”
1
4
1
5
“Inmobiliaria Altair
sólo declaró que el
permiso de edificación
otorgado por
Providencia se ajusta a
las facultades que el
municipio tiene, de
acuerdo a la ley y las
ordenanzas
respectivas”
"Justicia da luz
verde a proyecto
inmobiliario Las
Lilas en
Providencia"
1
6
TESIS
“Fallo dejó sin
efecto dictamen
de Contraloría
que invalidaba
permiso de
edificación del
complejo
residencial."
"La iniciativa
contempla dos torres
de nueve y 17 pisos.
Vecinos anunciaron
que apelarán a Corte
Suprema."
"La resolución afirma
que el organismo
contralor cometió una
"ilegalidad" al rechazar
las autorizaciones
municipales para
construir el complejo."
Contenido
Refiriéndose al aumento de alturas en plaza Las Lilas, "donde la empresa
Penta se encuentra construyendo dos torres de 9 y 17 pisos que le pusieron la
lápida al mítico cine de ese sector…"
SEREMI MINVU apoyó obrado por DOM en aplicación conjunta del artículo
2.6.5. y art. 7 del PRC.
Aparece Dictamen Contraloría que dice que accionar no se ajusta a derecho y
debe ser invalidado.
Suponen judicialización del tema.
En la misma página, que se titula “No existe retroactividad” se refiere a la
paralización de permisos que no afectaría a este proyecto. Alcalde señala que
no hay retroactividad para el proyecto que fue presentado en octubre de 2005.
Se presenta foto y se señala que desde hace tres meses se encuentran
paralizadas las obras de este proyecto que contempla “dos torres y una plaza
dura”
Futuro incierto del proyecto luego que la Contraloría emitiera dictamen.
Los vecinos “consideran que el proyecto sobrepasa el % de constructibilidad
del predio”, y que deberían presentar un proyecto con la nueva norma del
PRC propuesto, alcanzando sólo 15 pisos. Actualmente el proyecto contempla
un edificio de 17 pisos y otro de 9.
Alcalde dice que Municipalidad no tiene responsabilidad en proyecto ya que se
ajustó a lo determinado por SEREMI de Vivienda. Los dichos del alcalde son
como consecuencia a lo dictaminado por la Contraloría “que rechazó la
calidad de “conjunto armónico” del proyecto...”
Dice que son 2 edificios: uno de 8 y otro de entre 18 y 20 pisos.
Se refiere al incierto panorama frente al dictamen de Contraloría que invalidó
permiso de edificación, ya que está en trámite nuevo PRC que propone alturas
de 5 a 12 pisos de altura, obligaría a inmobiliaria a ajustar su proyecto de 9 y
17 pisos.
Lo que objeto la Contraloría se refiere a sumar beneficios “para aumentar
constructibilidad, en el caso Las Lilas”
Por su parte la inmobiliaria señala su tranquilidad ya que el permiso tiene una
certeza jurídica que permite efectuar inversiones en el rubro
En la misma página, que se titula “¿Otro proyecto ad portas?” se refiere a que
algunos vecinos informan que la constructora habría comprado 3 casas al
costado de la plaza a pocos metros del controvertido proyecto Parque El
Bosque, lo que hace temer un nuevo proyecto. La inmobiliaria dice que sólo
tiene en el sector el proyecto de “las dos torres de departamentos
cuestionadas por la contraloría.”
Carta al Director, vecino propone, dado que no se podrá llevar a efecto el
proyecto, que se una este terreno a la Plaza las Lilas.
Carta al Director, dos lectores se muestran satisfechos de lo resuelto por
Contraloría, no obstante están desilusionados porque el proyecto de PRC
propone para el sector, edificación en altura alta y media.
Carta al Director de Álvaro Garfias quien retruca a P. Herman.
Señala que no existen reglas claras y justas para los inversionistas
inmobiliarios, que como en el caso de Las Lilas, su inversión puede verse
fácilmente vulnerado, y finaliza diciendo que "en este rubro, hay algo que no
funciona bien y debe ser corregido."
Columna de Patricio Herman:
Parte haciendo referencia al proyecto de Plaza Las Lilas, y señala que el
estudio del PRC de Providencia desea mantener la edificación en altura,
"aunque de forma más matizada"
Sostiene que la participación en los PRC no sirve "porque al final se aprueba
lo que el sector privado de la construcción necesita para "mantener la
inversión y dar trabajo""
Por lo tanto, la participación debiera hacerse mediante plebiscitos.
Carta al Director de Patricio Herman, quien refuta afirmaciones de Álvaro
Garfias, quien habla que deben existir reglas claras. Insiste y señala que “el
“conjunto armónico” de la Inmobiliaria Altair S.A. podía aumentar sólo el 50%
del coeficiente de constructibilidad, materia señalada expresamente, entre
otros, en el artículo 7º de la ordenanza local. Las autoridades en cambio
permitieron un 95%.
El fallo es de la Corte de Apelaciones de Santiago, que dejó sin efecto el
dictamen de Contraloría, es un duro revés para los vecinos.
Tras esta resolución, se podrá “iniciar las obras de construcción de dos torres,
una de nueve y otra de 17 pisos…”
En la misma página hay otra noticia más, bajo el siguiente título: "Iniciativa
cuestionada" que señala que tras la resolución de la Corte de Apelaciones de
Santiago la inmobiliaria podrá iniciar la construcción del complejo.
Medio
Fecha
La
Segunda
18.05.06
El
Mercurio
07.06.06
El
Mercurio
07.06.06
La
Tercera
07.06.06
Estrategia
07.06.06
Diario
Financiero
07.06.06
El
Mercurio
07.06.06
El
Mercurio
09.06.06
El
Mercurio
15.06.06
El
Periodista
16.06.06
El
Mercurio
17.06.06
La
Tercera
26.08.06
En la misma página aparece una tercera noticia "Vecinos anuncian que
apelarán" y que acudirán a la Corte Suprema. El reclamo habría sido
presentado originalmente en la SEREMI por estimar que el proyecto “excedía
la superficie de constructibilidad permitida.”
JORGE ALCAÍNO VARGAS
235
Efectos de las Normas de Excepción sobre la Planificación Urbana Comunal y sobre los Conflictos Urbanos
1
7
“Alcalde de
providencia,
Cristian Labbé
se mostró
satisfecho con la
resolución”
1
8
"Plaza Las Lilas,
Corte invalida
fallo de la
Contraloría."
1
9
"Vecinos
insistirán ante
justicia por Plaza
Las Lilas"
2
0
“Corte de
Apelaciones
Pone en Jaque
Rol de la
Contraloría en
Permisos de
Edificación"
2
1
"Luz verde a
proyecto en Las
Lilas."
2
2
"Suprema
autoriza
construcción de
proyecto
inmobiliario Las
Lilas en
Providencia"
2
3
"Vecinos de
Plaza Las Lilas
consternados
por fallo de Corte
Suprema"
2
4
"Vecinos de Las
Lilas recurren de
protección
contra municipio
de providencia"
TESIS
“Y señaló que la
Dirección de Obras del
municipio actuó
siempre apegada a le
ley”
Los magistrados establecieron que la Contraloría cometió una “ilegalidad” al
invalidar el permiso de edificación, que fuera anulado el 5 de junio de 2006.
El conflicto, que se prolonga cerca de 1 año obligó a retrasar el inicio de las
obras.
La noticia señala el gran rechazo de los vecinos que se agruparon, quienes
"consideran el complejo como invasivo, y anunciaron que destruye el barrio, al
introducir una gran cantidad de vehículos y población."
La
Tercera
26.08.06
"Dictamen judicial
determinó que fue
ilegal prohibir construir
edificios en el sector."
Corte de Apelaciones determinó que Contraloría “cometió una un acto ilegal”
al invalidar el permiso de edificación de dos inmuebles de 18 y 20 pisos.
El
Mercurio
26.08.06
"Luego de fallo
adverso"
"Corte dejó sin efecto
prohibición de
Contraloría de
construir edificios"
Los vecinos de Plaza Las Lilas, que se oponen a la construcción de dos torres
de 18 y 20 pisos en el lugar, insistirán ante la Justicia”, luego de que la Corte
de Apelaciones acogiera un recurso de la inmobiliaria Altair y grupo Penta
Ésta es la 3ra vez en la semana que los Tribunales dejan sin efecto
pronunciamientos de la Contraloría, los anteriores son del estadio Santa Rosa
y del Sporting Club
La actuación del DOM puede ser impugnada mediante un reclamo de
ilegalidad ante el Alcalde.
Por su parte, Patricio Herman dice que recurrirá ante Tribunales para solicitar
la Nulidad de Derecho Público
El
Mercurio
26.08.06
“Proyecto Plaza
Las Lilas”
"La Tercera Sala
emitió el fallo que
reactiva el proyecto
habitacional de la
Inmobiliaria Altair en
Providencia"
Estrategia
28.08.06
Diario
Financiero
28.08.06
La
Tercera
11.10.06
La Nación
12.10.06
El
Mostrador
19.12.06
"Contra
edificación."
"Confirmó
sentencia de la
Corte de
Apelaciones
que consideró
como "ilegal"
cuestionamiento
s al permiso de
edificación"
"Si bien la edificación
de las dos torres, una
de 17 pisos y otra de
nueve, estaba
contemplada para
comienzos de este
año, la oposición de
los vecinos la había
retrasado."
"Acción acusa que
entidad incurrió en
acciones "ilegales y
arbitrarias" al negarse
a entregar la
documentación sobre
la construcción de un
edificio en la plaza Las
Lilas"
Habla Labbé y dice que lo grave es que el fallo dice que la Contraloría cometió
una ilegalidad, y que dicha conducta habría conculcado el derecho de
propiedad.
[Altair dice que es del grupo Penta]
Corte de Apelaciones de Santiago revocó dictamen 26.252 de la Contraloría
General de la República que objetó proyecto en Plaza Las Lilas, y señala que
dicho organismo ha cometido una ilegalidad al cuestionar asuntos de fondo
que corresponden a otros organismos especializados en la materia.
Luego de referirse a los fundamentos del fallo, señala la nota que esto ha sido
un duro golpe para los vecinos, quienes hace más de un año iniciaron una
campaña que consideraba esta iniciativa como "invasiva y que terminaba con
la característica de barrio que tiene la zona", quienes además estaban
estudiando una última alternativa para revertir la situación declarándola como
zona típica que otorga la Ley de Monumentos Nacionales.
En este sentido, se señala que "En caso que se apruebe esta característica,
se pondrían límites de altura a las nuevas construcciones."
El reclamo habría sido presentado, antes de la Contraloría, a la SEREMI
MINVU RM, donde se argumentó que "el proyecto excedía la superficie de
constructibilidad permitida."
Gloria Munchmayer dice que "si esto sigue así, este barrio va a colapsar. No
hay calles para los autos. No nos va a quedar otra que irnos de aquí. ¿Pero
dónde, si Santiago entero está igual?, dice."
Otra vecina dice que "Toda la plusvalía que nos había traído la línea cuatro la
hemos perdido. El año pasado me hicieron una oferta por 75 millones de
pesos, eso ha bajado a 50. Las casas de uno o dos pisos están en vías de
desaparecer. Hay que irse", se resigna."
Finalmente un dirigente de Defendamos la Ciudad se refiere a la eventual
declaración de zona típica y dice que "Esto implicaría limitar las
construcciones en altura del sector, que es lo que queremos, nunca nos
hemos opuesto a que se construya, pero con respeto a las líneas urbanísticas
de un barrio como éste."
Luego de referirse a la materia central de la noticia, se menciona que la
inmobiliaria ligada al grupo Penta, proyecta construir un bloque de 8 pisos y
una torre de 18 pisos.
JORGE ALCAÍNO VARGAS
236
Efectos de las Normas de Excepción sobre la Planificación Urbana Comunal y sobre los Conflictos Urbanos
10.5.3. Ficha de Noticias de Interés General
Las siguientes tablas -de Elaboración Propia-, se construyeron a partir de la base de datos de
recortes de prensa, seleccionados por el Departamento de Comunicaciones del Ministerio de
Vivienda y Urbanismo.
El periodo corresponde a 1 año, desde mayo de 2006 a abril de 2007, ambos meses incluidos.
Las frases y/o palabras destacadas en color corresponden a este estudio y se refieren a lo
siguiente:
Noticia relacionada directamente con las normas de Conjunto Armónico o Beneficio por Fusión de Terrenos.
Atributos que se verían afectados o resaltados por la realización o no del proyecto
Condiciones que se destacan en el conflicto
N
º
Título de la
Noticia
Lead superior
Bajada de Título
Contenido
Medio
Fecha
Alcalde Providencia llama a consulta sobre diversas temáticas (no incluye
PRC)
Diario
Financiero
13.06.06
Alcalde de Ñuñoa se refiere al tema.
Estrategia
14.06.06
Se llevó a cabo en Providencia consulta sobre diversas temáticas (no
incluye PRC)
La
Tercera
18.06.06
1
“Providencia
Convoca a
vecinos a votar
proyectos
comunales”
2
“Ñuñoa prevé
boom
inmobiliario y
anuncia Mall
Subterráneo”
3
“Masiva
respuesta tuvo
plebiscito de
Providencia en
su primer día”
“votaron más de
5 mil vecinos de
la comuna y se
espera que los
sufragios
aumenten
mañana y
pasado”
4
"Barrios en
inminente peligro
de extinción"
“Por boom
inmobiliario”
“Un recorrido por
sectores emblemáticos
de la capital que están
desapareciendo”
Se refiere a barrios de Santiago, Recoleta, Ñuñoa, Providencia, Vitacura.
El
Mercurio
25.06.06
5
“Benjamín Paz:
¿Ha visto una
cosa más
horrorosa que la
avenida
Irarrázaval?”
“Uno de los
dueños de PazFroimovich
defiende las
construcciones
en altura”
“Acaba de agrupar sus
empresas en Paz Corp
y comenzará su
expansión a regiones,
porque quiere construir
no sólo en Santiago,
sino que en todo el
país”
Benjamín Paz encuentra horrorosa la Av. Irarrázaval y defiende edificación
en altura.
Se refiere también al repoblamiento de Santiago, como lo que había que
hacer.
Últimas
Noticias
25.06.06
Se refiere a proyecto ubicado en Kennedy con Padre Hurtado, en terreno
de 23.500 m2
El
Mercurio
31.06.06
Reclaman por edificio de 14 pisos, en forma escalonada que se construiría
en Valparaíso (del cual 3 asomarían por sobre en nivel de la vía), porque
obstaculizaría visión de la bahía. Su levantamiento constituiría un daño al
entorno patrimonio.
El
Mercurio
05.07.06
Carta al Director de un Concejal que es crítico de las alturas mínimas que
contempla el proyecto de Plan Regulador
El
Mercurio
05.07.06
El
Mercurio
06.08.06
El
Mercurio
06.08.06
6
7
“El Alcalde, Pedro
Sabat, explicó los
cambios que se
implementarán para
repotenciar la comuna
como centro urbano”
“Proyectan 6
torres en
estratégico sitio
en Vitacura”
“Construcción
obstruye vista a
bahía de
Valparaíso”
8
"Consulta Digital
y Plan
Regulador"
9
“Horror: me
construyen un
edificio al lado”
1
0
“La gente
prefiere más
regulaciones
estatales”
TESIS
“Problemas en
la ciudad”
“Planificación y
Ciudad”
“Un estudio de la UC
constató que la
mayoría de los
habitantes desearían
mayor control en
materias urbanas."
Reportaje que se refiere a: “Ruidos y polvo como mínimo. Mientras se
levanta un inmueble en altura, los moradores de las viviendas contiguas
sufren más de un dolor de cabeza. Pero también tienen resguardos y
deberes. Abogados, municipalidades y afectados cuentan sus
experiencias.”
En una parte señala que "la investigación hizo hincapié en las preferencias
de regulación urbana." "Por ejemplo un 70,7% estuvo de acuerdo en este
aspecto la participación del Estado, disminuyendo el poder de las
empresas."
Llamó la atención que quienes estaban más de acuerdo con esto fueron los
de mayores ingresos, siendo los de escasos recursos más proclives al libre
mercado.
JORGE ALCAÍNO VARGAS
237
Efectos de las Normas de Excepción sobre la Planificación Urbana Comunal y sobre los Conflictos Urbanos
1
1
“Municipios
inquietos por el
impacto vial de
obras”
“En Costanera y
El Bosque
Norte”
“Aún no se definen
cambios en área
donde estarán los dos
edificios más altos del
país”
Preocupación por impacto vial de megatorres
El
Mercurio
17.08.06
Uno de los proyectos es de 2 torres de 30 pisos en la comuna de Ñuñoa
(Vic Mackenna esq Av. Matta) cuyo anteproyecto fue aprobado en abril de
2006
1
2
“Constructora
Fernández Wood
afina millonario
proyecto en
Ñuñoa”
1
3
"Ciudadanos
proponen
agenda urbana"
Agrupaciones de Viña, Valparaíso y Santiago proponen una agenda urbana
con la participación de todos los organismos involucrados y la limitación de
los derechos de las inmobiliarias, entre otras materias.
El
Mercurio
10.09.06
1
4
"Del conflicto a
la oportunidad:
participación
ciudadana en el
desarrollo
urbano"
Columna de Luis Eduardo Bresciani por EXPANSIVA .
Destaca como fenómeno emergente la oposición de la comunidad ante
proyectos y planes urbanos, señalando que la participación ciudadana es la
respuesta.
Diario
Financiero
20.09.06
1
5
“Disputa entre
inmobiliaria y
residentes”
En cerro Alvarado, donde se proyectan construir 550 viviendas, algunos
residentes del sector reclamaron porque los edificios les quitarían vista
La
Tercera
04.10.06
1
6
"El efecto de la
construcción en
altura"
Este es un recuadro forma parte de un reportaje titulado: "Gran Santiago, el
reflejo de la transformación social"
El recuadro parte diciendo que ““El aumento de la densidad suele ir
asociado a una mayor precariedad socioeconómica”, asegura el gerente de
GeoAdimark.” No obstante esto no se produciría en el eje Colón o en
Providencia, donde desde los 90 se ve la mayor concentración de edificios
habitacionales.
Lo que allí sucedería es un fenómeno intermedio: “como los departamentos
son más baratos que las grandes casas de los 50 y 60 que se demolieron
para construir los edificios, los nuevos propietarios que llegaron hasta las
viviendas en altura tienen ingresos levemente inferiores que los del sector.”
“Ese fenómeno, conocido en geografía humana como “subelitización”, está
apareciendo hoy en ciertos barrios de Ñuñoa.”
La
Tercera
22.10.06
1
7
“Departamentos
reducen su
tamaño y sube el
de las casas en
10 años”
La
Tercera
04.11.06
El
Mercurio
23.11.06
La
Tercera
30.11.06
25.08.06
¿?
1
8
"Contaminación
visual en
Santiago"
1
9
"Desarrollo
Urbano"
TESIS
“Informe
Gemines
muestra que el
62% de la oferta
inmobiliaria en
Santiago es en
altura”
“El tamaño de los
departamentos pasó
de 85 m2 en 1995 a 67
m2 hoy. A la inversa, el
de las casas creció de
67 m2 a los 82 m2
actuales.”
Carta al Director del Dr. Alejandro Goic
Señala en una de sus partes que "Santiago se ha modernizado, pero sus
edificios en altura configuran conglomerados inarmónicos, en tanto las
modernas vías urbanas, al tiempo que facilitan el desplazamiento vehicular,
agregan al paisaje urbano, toscos moldes de cemento y extravagantes
enrejados que, en vez de embellecerlo, lo degradan."
En ese escenario, le parece alentador el plan para plantar árboles de la
intendencia Metropolitana
Carta al Director de la Fundación Terram firmada por Luis Riffo
Plantea algo muy interesante, en el sentido que el proceso de revitalización
de las ciudades se debate en dos enfoques: "desarrollar la ciudad como
espacio para los negocios o como lugar de desarrollo para sus habitantes."
JORGE ALCAÍNO VARGAS
238
Efectos de las Normas de Excepción sobre la Planificación Urbana Comunal y sobre los Conflictos Urbanos
2
0
2
1
2
2
“Subieron 36%
en 12 meses a
octubre”
“Más del 70% se
concentra en Santiago,
Providencia, Ñuñoa y
Las Condes”
Un 25% de los departamentos se comercializó en Santiago, seguido por
Providencia con un 18,5%, Ñuñoa con un 14,9%, Las Condes con un
14,2% y San Miguel con un 8,3%
El 40% de los departamentos tenía una superficie menor a 50m2, y el 2,5%
superior a 140 m2.
La venta de casas se concentró en Maipú, Cerrillos y Pudahuel.
El
Mercurio
01.12.06
“Ministerio de
vivienda elabora
texto legal que
busca cambiar
la Ley General
de Urbanismo y
Construcciones”
“Los diseños de las
futuras autopistas o
rutas concesionadas
serán analizados en el
marco de los planes
reguladores que rigen
a las ciudades y
comunas. En ese
contexto, la comunidad
podrá conocer en su
fase inicial y las
iniciativas y podrá
realizar
observaciones.”
Noticia plantea que el proyecto de planificación urbana del MINVU propone
que los trazados de las obras viales se sometan a consulta ciudadana
La
Taercera
03.12.06
"Cunden
movimientos por
derechos
ciudadanos"
Se mencionan a 6 movimientos de: Huechuraba (Radial NorOriente), P. de
Valdivia Norte, Vitacura (PRC M. Escrivá de Balaguer), San Joaquín (Áreas
Verdes en Av. Las Industrias), y Quinta Normal (Expropiaciones))
La
Segunda
07.12.06
"Ciudad y
Urbanismo:
¿dónde hemos
estado?
Columna de opinión de Christian De Groote
Intenta reivindicar el rol del arquitecto y Urbanista, y especialmente de este
último, señala que "Su destino era dar orden e identidad a las grandes
urbes mediante avenidas, parques, paseos y monumentos."
MUY SENTIDO MENSAJE.
Finaliza citando a Pedro Gandolfo al señalar que "a las ciudades no las
amamos porque son bellas, son bellas porque las amamos"
La
Tercera
31.12.06
Se refiere a las incomodidades que se generan por las construcciones en
la comuna de Ñuñoa, muchos de los cuales se deben a edificios en altura.
El
Mostrador
15.01.07
La
Tercera
04.02.07
“Departamentos
empujan las
ventas
inmobiliarias”
“Proyecto de Ley
obligará al MOP
a consulta
ciudadana por
trazados de
obras viales”
2
3
“Aquí se
construye: los
tormentos de
vecinos de
Ñuñoa ante
boom
inmobiliario”
2
4
“Grupo Paz se
impone en la
construcción de
edificios de
vivienda en
Santiago”
TESIS
“Cientos de edificios se
están levantando por
toda la comuna. Si
bien esto da la
oportunidad para que
miles de nuevos
vecinos lleguen al
sector de la capital
“con mejor calidad de
vida”, muchos
ñuñoínos deben
soportar a diario las
incomodidades y
perjuicios de convivir
con una construcción
junto a su pared. El
pasaje Quirihue es un
claro ejemplo de esto.”
“A diciembre
había 627
edificios de
departamentos
en obras en la
capital, un
record”
JORGE ALCAÍNO VARGAS
239
Efectos de las Normas de Excepción sobre la Planificación Urbana Comunal y sobre los Conflictos Urbanos
2
5
2
6
"Iniciativas para
RESCATAR
SANTIAGO"
“Construirán
proyecto por
US$17 mills. En
Independencia”
"Potenciar la
ciudad / Belleza
y calidad de
vida:"
"La capital se está
pegando el estirón
inmobiliario, creciendo
hacia los lados pero
más que todo hacia
arriba. Con esto se ha
creado un apetito
voraz por construir en
altura, a veces
ambicionando terrenos
con construcciones de
valor histórico o
patrimonial."
Título 2: Arte y Ciudad: Bellas intenciones
Título 3: Recoleta ponte Bella: explosión inmobiliaria permite nuevos
proyectos"
Como por ejemplo el paseo de las artes
Título 4: Defendamos la ciudad: no a la depredación urbana
"Organizaciones como
arte y ciudad, la
Municipalidad de
Recoleta y
Defendamos la Ciudad
buscan conjugar
economía con
comodidad, calidad de
vida, belleza y
respeto."
Título 5: "Ñuñoa y Vitacura: Ciudadanos a la lucha"
Parte diciendo que "Ñuñoa y Vitacura han vivido en el último tiempo
situaciones parecidas: sus planos reguladores permitían la construcción
indiscriminada en altura."
Luego la nota relata cada uno de los casos
“La iniciativa supone el
emplazamiento de dos
edificios”
Se habla de un proyecto de Euroinmobiliaria en Independencia de
37,619 en un paño de 6,468 m2. 2 edificios de 24 y 25 pisos
El
Mercurio
04.03.07
Estrategia
09.03.07
El
Mercurio
11.03.07
La Nación
19.03.07
Recuadro que forma parte de una noticia cuyo tema orbita en torno a la
política de viviendas.
El Pdte. de la comisión de Vivienda del Senado opina que hacer crecer los
límites de la ciudad afecta a los más pobres y por lo tanto "Tenemos que
propender a las construcciones en altura con edificios de varios pisos que
obligan a bajar costos y precios, acercándose a valores del subsidio."
2
7
"Sabag
partidario de
construir en
altura"
El alcalde Orrego coincide en que se debe redensificar "de otra forma
vamos a llegar a Rancagua"
El SEREMI dice que la política de la ministra Poblete es congelar la
expansión territorial de Santiago.
Habría una circular 41 que tendría congelado por 18 meses el "radio
urbano" de la ciudad.
2
8
"Vecinos de La
Reina protestan
por construcción
de mall"
TESIS
Un consejero regional dice que no toda la gente quiere irse a vivir al centro
en departamentos porque son caros y no toda la gente tiene para pagar
dividendos.
Vecinos protestan por la construcción de un mall de 1 piso y 3
subterráneos, por los eventuales impactos viales dado que propondría 600
estacionamientos.
En la foto aparece un letrero con "Defendamos La Reina"
JORGE ALCAÍNO VARGAS
240