INSOLVENCIA LOS PARTICULARES:SISTEMAS DE RESOLUCION Y PROPUESTAS.- --------------------- I.- DE INTRODUCCION.- Dentro de la crisis general en la que nos encontramos,en España destaca una doble crisis: --------------------------------- La del mercado inmobiliario:la burbuja inmobiliria se ha desinflado. --------------------- Y la del mercado del crèdito:tremendo descenso del crèdito y el prèstamo bancarios. ----Fruto de ello es el drama social que,en la actualidad,estamos viviendo,de los llamados desahucios hipotecarios. -------------------------II.- REGULACION LEGAL DE LA HIPOTECA Y DE SU EJECUCION.- ---------------------------------- En virtud del principio de responsabilidad patrimonial universal,una vez ejecutada la hipoteca y subastada la finca hipotecada,el banco acreedor puede perseguir,para cobrar la parte de crèdito no satisfecha,el resto del patrimonio del deudor. ---A ello se une que - 1 - la ejecuciòn de la hipoteca goza de un procedimiento sumario especialmente expeditivo,establecido descaradamente a favor de la banca,donde se amputa toda posibilidad de oposiciòn. ------------------------III.- SOLUCIONES ARBITRADAS PARA PALIAR EL DRAMA SOCIAL DE LAS EJECUCIONES HIPOTECARIAS. ----A).- Judiciales.- Algunos Tribunales,con indudable originalidad,han pretendido establecer el principio de responsabilidad limitada a la finca hipotecada del deudor hipotecario,en base a que: -a).- La adjudicaciòn al banco por el 50% de la tasaciòn supone un abuso de derecho. -------b).- Enriquecimiento injusto ------------c).- La doctrina de los propios actos. - d).- La clàusula "rebus sic stantibus". B).- Legales.- ---------------------------- a).- Decreto-Ley 8/2011 de 1 de julio ---- Eleva el nivel de inembargabilidad,para deudores hipotecarios que hubieran perdido su vivienda habitual,hasta el 150% del SMI. ---------- Aumenta del 50% al 60% del valor de tasaciòn el lìmite mìnimo para la adjudicaciòn del inmueble,caso de subasta desierta. ---------------- Reduce del 30% - 2 - al 20% el depòsito exigido para tomar parte en la subasta. ----------c).- Decreto-Ley 6/2012,de 9 de marzo,de medidas urgentes de protecciòn de deudores hipotecarios sin recursos. -----------------------Dos peculiaridades: ---------------------- Su limitado àmbito de aplicaciòn,que ha originado una aplicaciòn pràcticamente testimonial. - Todo el sistema de reestructuraciòn de la deuda no se recoge en el Decreto,sino en un anexo ("Còdigo de Buenas Pràcticas") aplicable sòlo a las entidades bancarias que se adhieran voluntariamente a èl.Lo cierto es que todas se han adherido,bien por "riesgo reputacional",bien ante el peligro de medidas màs duras. -----------------Medidas: --------------------------------1.- Reestructuraciòn de la deuda --------2.- Caso de que lo anterior sea inviable:Posibilidad de obtener una quita. -------3.- Por ùltimo,el deudor podrà solicitar,y el Banco aceptar,la daciòn en pago liberatoria de - 3 - la totalidad de la deuda,pudiendo permancer dos años como inquilino pagando una renta anual del 3% del importe total de la deuda en el momento de la daciòn. ------------------------------------------c).noviembre,de Decreto-Ley medidas 27/2012,de urgentes para 15 reforzar de la protecciòn a los deudores hipotecarios. ----------Dos medidas fundamentales: --------------1.- Paralizaciòn durante dos años de los lanzamientos o desahucios,no del procedimiento de ejecuciòn ,siempre que se hubiera adjudicado al acreedor la vivienda habitual del deudor. --------2.- La futura creaciòn de un fondo social de viviendas,propiedad de las entidades de crèdito,para ser ofertados en arrendamiento a los desahuciados. IV.- PROPUESTAS DE FUTURO.A).- LIMITACION DE HIPOTECARIA A LA VIVIENDA.- -----------------LA RESPONSABILIDAD ---------------------- No parece soluciòn: ---------------------- No rige en derecho comparado (sòlo en 11 Estado de USA). ----------------------------------- La modificaciòn no puede ser retroactiva (lo impide el artìculo 9º de la Constituciòn).- Las - 4 - reglas de juego no pueden cambiarse a mitad del partido. ------------------------------------------ Razones econòmicas:Menos prèstamos,a intereses màs altos y menos porcentaje de capital respecto de valor de tasaciòn. -------------------- Harìa de peor condiciòn al acreedor hipotecario que al acreedor no hipotecario. ------- Harìa aparecer la figura del "deudor o insolvente estratègico",habitual en EEUU,que dejarìan ejecutar la hipoteca tan pronto como el valor de la finca hubiera descendido por debajo de la deuda pendiente. ------------------------------B).- DACION EN PAGO.- Posibilidad de liberarse de una deuda entregando al acreedor una cosa diferente de la inialmente pactada. ---------Se da con cierta frecuencia y es buena para el banco (evita el crèdito como moroso y no tiene que provisionar) y para el cliente (mayor margen de negociaciòn y posibilidad de permanecer como arrendatario de la vivienda). ---------------- - 5 - C).- Supresiòn del procedimiento especial de ejecuciòn hipotecaria y asimilaciòn a la ejecuciòn ordinaria,en la que caben mayores medidas de oposiciòn. ------------------------------------D).- Limitaciòn de los intereses moratorios. --------------------------------------E).- El sistema de subasta ùnica agiliza el procedimiento,pero aumenta las posibilidades de que la subasta quede desierta. -------------------Mejorar la publicidad a travès de pàgina webb gestionada por el Ministerio de Justicia o por el Consejo General del Poder Judicial y celebraciòn por internet. ------------------------------------F).- Extender la posibilidad de ceder el remate a un tercero a cualquier adjudicatario y no sòlo al acreedor ejecutante. ---------------------G).para poder Elevaciòn del umbral someterse al "Còdigo de exclusiòn de Buenas Pràcticas". --------------------------------------H).- Modificaciòn del règimen de tasaciòn,a realizar por expertos independientes. -I).- Caso de subasta desierta,adjudicaciòn por el valor pericial que en ese momento tenga el bien,realizada por tasadores independientes. ------ - 6 - J).- Atribuciòn de facultades al Juez para suspender transitoria,excepcdional y discrecionalmente el pago de cuotas por desgracias familiares,paro, accidentes de trabajo,larga enfermedad u otros infortunios. ------------------K).- Previsiòn supuestos en que el utilizando la vivienda y ampliaciòn deudor como pueda de los continuar arrendatario o en virtud de un leasing o derecho de habitaciòn. ----L).- Ampliaciòn de la posibilidad de poner fin a la ejecuciòn pagando las cuotas adeudadas,ya que hoy sòlo se puede usar esta posibilidad una vez cada cinco años. En ------------------------------- cualquier caso,es preciso un debate jurìdico serio (el social ya està) para poner freno al drama social. ---------------------------------- Francisco Rodrìguez Boix.- Notario de Huesca - 7 - - 8 -