TRIBUNAL REGISTRAL RESOLUCIÓN Nº 095-2010-SUNARP-TR-A Arequipa, 08 de marzo de 2010. APELANTE TÍTULO RECURSO REGISTRO ACTO : : : : : SUMILLA : FRANCISCO AYLLON MONZON N° 94544 DEL 13.11.2009. N° 001099 DEL 18.01.2010. PREDIOS - AREQUIPA. COMPRAVENTA CADUCIDAD DE ANOTACIÓN PREVENTIVA. “La caducidad de una anotación preventiva importa que ha dejado de existir y/o de producir efectos. Ahora, en la medida que estamos ante un caso de caducidad, ésta opera de pleno derecho, sin necesidad de que se invoque, ni de que se extienda asiento registral que así lo declare.” EXIGIBILIDAD DE ADECUACIÓN DEL REGLAMENTO INTERNO A LA LEY 27157 “La inscripción de la adecuación del reglamento interno a la Ley 27157 es exigible cuando se solicita la inscripción de modificación del reglamento interno primigenio, mas no es exigible para la inscripción de la transferencia de las secciones de propiedad exclusiva de la edificación.” I. ACTO CUYA INSCRIPCIÓN PRESENTADA SE SOLICITA Y DOCUMENTACIÓN Mediante el presente título se solicita la inscripción de compraventa otorgada por Gessa Ingenieros S.A. en liquidación representada por Imagen Empresarial S.A.C. a favor de la sociedad conyugal conformada por Francisco Ayllon Monzón y Carmen Aledia Chambizea de Ayllon respecto del módulo comercial 261 y módulo comercial 262 del inmueble inscrito en la partida del 01094056 del Registro de Predios de la Zona Registral N°XII – Sede Arequipa. Página 1 de 9 RESOLUCIÓN Nº 095-2010- SUNARP-TR-A Al efecto se adjunta, entre otros, la siguiente documentación: a) Formulario de Solicitud de Inscripción de Título. b) Copia simple del DNI del apelante. c) Copia simple del DNI de Carmen Aledia Chambizea de Ayllon. d) Parte notarial de la escritura pública otorgada ante notario Fernando Begazo Delgado de fecha 28.05.2007. e) Copia fedateada del recibo del impuesto predial del año 2008 f) Copia fedateada del recibo de los Arbitrios Municipales de Limpieza Publica Parques y Jardines del año 2007 y del año 2008. g) Copia fedateada del recibo de los Arbitrios de Serenazgo del año 2007 y del año 2008. h) Copia fedateada de la declaración jurada del impuesto predial del año 2008 i) Copia simple del testimonio de fecha 29.01.2008. j) Escrito que contiene el recurso de apelación. II. DECISIÓN IMPUGNADA La Registradora Pública del Registro de Predios de Arequipa, Roxana Zavaleta Zapana, observó el título en los siguientes términos: “(…) 2.- ANÁLISIS: - Revisados los antecedentes registrales se aprecia que obra inscrita una adecuación y modificación de reglamento interno el mismo que tiene la calidad de preventiva, siendo ello así y de conformidad con el art. 66 del RGRP, no procede la anotación preventiva sustentada en otra anotación preventiva, por lo que previamente deberá de convertirse en definitiva dicha inscripción ya que las secciones materia de transferencia –261 y 262-, están inmersas dentro de la adecuación y modificación en mención.. - Por otro lado, de conformidad con el art. 3 del D. Leg. N° 953 las exoneraciones tendrán un plazo de tres años –derogada con fecha 15.03.2007- siendo que la ley 27809 –Ley General del sistema Concursal- entró en vigencia con fecha 08.08.2002 a la fecha de la derogación de la norma habría cumplido con exceso el término aludido, consecuentemente no sería posible de la exoneración de la tasa registral alguna, salvo aclaración. Este despacho se reserva la liquidación de derechos registrales hasta la subsanación de los puntos anteriores. 3. DECISIÓN El titulo presentado ha sido observado. (…).” III. FUNDAMENTOS DE LA APELACIÓN El apelante fundamenta su apelación señalando: Página 2 de 9 RESOLUCIÓN Nº 095-2010- SUNARP-TR-A - - Que se trata de la inscripción de los módulos signados como 261 y 262 o denominados también como 14 y 16 ubicados en el pasaje Apurímac (Mercado Total) los mismos que no tienen nada que ver con los demás módulos que adquirió Fredy & Rene Asociados y que dichos locales no están dentro de los 723 módulos que habían sido adquiridos. Además señala que la adquisición que realizó el apelante es de fecha 28.05.2007 siendo elevado a Escritura Pública el 02.11.2007 y la compra que realizó Fredy y Rene Asociados a Gessa Ingenieros es de fecha 29.01.2008. IV. ANTECEDENTE REGISTRAL En la ficha N° 48244 que continua en la partida N° 01094056 del Registro de Predios de la Zona registral N° XII – Sede Arequipa, se encuentra inscrito el terreno en proceso de habilitación “Sección A-1” ubicado en Avenida Pizarro N° 127, en el distrito de José Luis Bustamante, provincia y departamento de Arequipa. En el asiento B003 se anotó la predeclaratoria de fábrica de un complejo comercial y el reglamento interno, el que fue otorgado por escritura pública del 30.04.1992. Comprendiendo los módulos 261 y 262. En el asiento B004 se convierte en definitiva la predeclaratoria de fábrica. En el asiento B00087 se anotó preventivamente la adecuación y modificación del reglamento interno, al amparo del artículo 66 del RGRP, la inscripción se extendió en mérito al título 95342 del 13.11.2008. V. PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONES Interviene como ponente el Vocal Jorge Luis Tapia Palacios. De lo expuesto y del análisis del caso, a criterio de esta Sala las cuestiones a determinar son las siguientes: La anotación preventiva –por defecto subsanable– de la adecuación y modificación de reglamento interno, cuyo plazo de vigencia ha caducado ¿constituye obstáculo para la inscripción de transferencias de secciones de propiedad exclusiva conformantes de la edificación? Si corresponde pagar derechos registrales por el levantamiento de gravámenes que pesan sobre los inmuebles objeto de transferencia. Página 3 de 9 RESOLUCIÓN Nº 095-2010- SUNARP-TR-A VI. ÁNALISIS 1. En la medida que el tema de fondo que dio lugar a la observación recurrida, es la existencia de una anotación preventiva de modificación y adecuación de reglamento interno, es menester precisar algunos aspectos característicos de las anotaciones preventivas extendidas en virtud a lo dispuesto en el artículo 65 inciso d) del TUO del Reglamento General de los Registros Públicos1 (RGRP). En efecto, verificado el título archivado se tiene que la indicada anotación preventiva, que corre asentada en el asiento B00087 de la partida matriz Nº 01094056, se extendió en la medida que el título presentado adolecía de una serie de defectos subsanables, por lo cual el usuario solicitó se extienda la anotación preventiva de dicho acto (modificación y adecuación de reglamento interno) lo que fue aceptado por el Registro. 2. En principio debemos decir que las anotaciones preventivas, en general, son una de las clases de asientos que nuestra normativa admite, en este caso se trata de asientos de carácter provisional. Como afirma Pau Pedrón2, la nota más importante de toda anotación preventiva es su duración temporal o transitoria. En cuanto a su finalidad resulta pertinente citar a Manzano Solano3 quien nos comenta que la anotación preventiva “Es un instrumento registral eficiente para asegurar y reforzar las posibilidades de ejecución de un fallo judicial (…) para garantizar derechos reales ya existentes, pero que todavía no pueden ser inscritos (…) o para asegurar el puesto registral a aquellos títulos que por adolecer de algún defecto susceptible de ser corregido o subsanado no pueden de momento ser objeto de registración definitiva”. De otro lado, en el VII Congreso Internacional de Derecho Registral celebrado en Río de Janeiro en 1987 se estudió sobre la naturaleza y efectos de estos asientos, arribándose, entre otras conclusiones, a que son “esencialmente caducables” y que “deben ser en todo caso, caducables en el plazo determinado por la ley, aunque subsista la situación jurídica que los motiva”4. 1 Artículo 65.- Actos y derechos susceptibles de anotación preventiva Son susceptibles de anotación preventiva: (…) Los títulos cuya inscripción no pueda efectuarse porque adolecen de defecto subsanable; (…) 2 Citado por MANZANO SOLANO Antonio, Derecho Registral Inmobiliario Para Iniciación y uso de Universitarios, Colegio de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España - Centro de Estudios Registrales, Madrid, 1994, Volumen II, p. 793. 3 MANZANO SOLANO Antonio, Op. cit. p. 793. GONZALES LOLI Jorge Luis, Comentarios al Reglamento General de los Registros Públicos, Editorial Gaceta Jurídica, Lima, 2002, p. 331. 4 Página 4 de 9 RESOLUCIÓN Nº 095-2010- SUNARP-TR-A Estas notas distintivas de las anotaciones preventivas han sido recogidas por nuestra legislación; así, en el artículo 64º del RGRP se establece: Artículo 64.- Definición “Las anotaciones preventivas son asientos provisionales y transitorios que tienen por finalidad reservar la prioridad y advertir la existencia de una eventual causa de modificación del acto o derecho inscrito”. 3. Ahora bien, siendo que toda anotación preventiva es esencialmente transitoria, resulta necesario determinar cuál es el plazo de vigencia de la anotación preventiva que nos ocupa. Al respecto en el artículo 66 del RGRP se señala lo siguiente: Artículo 66.- Procedencia y plazo de la anotación preventiva “La anotación preventiva a que se refieren los literales c) y d) del artículo 65 procede únicamente en el Registro de Propiedad Inmueble y respecto de los actos señalados en los numerales 1 al 6 del artículo 2019 del Código Civil. Dicha anotación se extiende a solicitud de parte luego de formulada la correspondiente observación y tiene una vigencia de un año, contado a partir de la fecha del asiento de presentación. Vencido dicho plazo caduca de pleno derecho. (…)" El resaltado es nuestro. Como puede apreciarse, esta clase de anotaciones preventivas caducan de pleno derecho transcurrido un año de su presentación. Para el caso materia del grado, resulta que el título que contenía la adecuación y modificación del reglamento interno fue presentado al Registro en fecha 13.11.2008, por tanto, el 13.11.2009 se produjo su caducidad, es decir, a dicha fecha la anotación preventiva ha dejado de existir y/o de producir efectos. Ahora, en la medida que estamos ante un caso de caducidad, ésta opera de pleno derecho, sin necesidad de que se invoque, ni de que se extienda asiento registral que así lo declare, como está normado en el artículo 2006 del Código Civil5. Así las cosas, tenemos que en la partida registral Nº 1094056 ahora sólo consta registrado el asiento de B 0003 en el que aparece la inscripción del reglamento interno de propiedad horizontal otorgado sobre la base de la legislación anterior (Decreto Ley Nº 22112) que sin embargo, genera plenos efectos jurídicos. Además, la descripción de los módulos comerciales materia del contrato de compraventa, se adecua plenamente a la descripción que aparece del reglamento interno de propiedad horizontal inscrito, por lo que no existe obstáculo alguno para proceder a la inscripción de la compraventa del módulo 261 y del módulo 262. 4. De otra parte, debe tenerse presente que en el 10° Pleno del Tribunal Registral se aprobó el siguiente precedente de observancia obligatoria6: 5 Artículo 2006.- Declaración de caducidad La caducidad puede ser declarada de oficio o a petición de parte. 6 Publicado en el diario oficial El Peruano el 9-6-2005. Página 5 de 9 RESOLUCIÓN Nº 095-2010- SUNARP-TR-A Exigibilidad de adecuación del reglamento interno inscrito “La adecuación de los reglamentos internos vigentes a la fecha de publicación de la Ley N° 27157 constituye un acto obligatorio, siendo exigible en la oportunidad que se presente al Registro la solicitud de inscripción de algún acto que modifique el reglamento interno primigenio.” Como puede apreciarse, la inscripción de la adecuación del reglamento interno a la Ley 27157 es exigible cuando se solicita la inscripción de modificación del reglamento interno primigenio, mas no es exigible para la inscripción de la transferencia de las secciones de propiedad exclusiva de la edificación, las que en ejercicio del derecho de propiedad, pueden ser transferidas libremente aun cuando no se haya adecuado el reglamento interno a la Ley 27157. En consecuencia, este colegiado estima debe revocarse el primer extremo de la observación recurrida. 5. Por otro lado, la Registradora observó el título señalando que en este caso no es posible la exoneración de tasa registral alguna. Los derechos registrales, de conformidad con lo dispuesto por el artículo 165º del Reglamento General de los Registros Públicos, son las tasas que se pagan por los servicios de inscripción, publicidad y otros que presta el Registro. En el ámbito tributario se define a las tasas como el tributo vinculado cuya obligación tiene como hecho generador la prestación efectiva por parte del Estado de un servicio público individualizado en el contribuyente. En lo que a las exoneraciones tributarias se refiere, el numeral IV del Título Preliminar del Código Tributario, establece que sólo por Ley o por Decreto Legislativo, en caso de delegación, se puede, entre otros, conceder exoneraciones y otros beneficios tributarios. Otro numeral que se encontraba referido a las exoneraciones tributarias era el numeral VII del mismo cuerpo legal, el cual estaba referido a la transparencia para la dación de incentivos y exoneraciones tributarias. Sin embargo, dicho numeral fue derogado por la Única Disposición Complementaria Derogatoria del Decreto Legislativo N° 977, publicado 15 marzo 2007. El mencionado Decreto Legislativo N° 977 establece la Ley Marco para la dación de exoneraciones, incentivos o beneficios tributarios, el cual tiene por objeto establecer las reglas a las que se sujetarán la dación y renovación de los dispositivos legales que contengan exoneraciones, incentivos o beneficios tributarios. Página 6 de 9 RESOLUCIÓN Nº 095-2010- SUNARP-TR-A 6. En tal sentido, el artículo 2 inciso c) de dicha norma prescribe que: ”El articulado de la propuesta legislativa (de exoneración, incentivo o beneficio tributario) deberá señalar de manera clara y detallada el objetivo de la medida, los sujetos beneficiarios, así como el plazo de vigencia del beneficio, el cual no podrá exceder de seis (6) años. Toda exoneración, incentivo o beneficio tributario concedido sin señalar plazo de vigencia, se entenderá otorgado por un plazo máximo de seis (6) años.” Al respecto debe precisarse que exoneración, incentivo o beneficio tributario no son lo mismo que inafectación. En la exoneración se ha producido el hecho imponible solamente que otra norma exime del pago del correspondiente tributo por un plazo temporal. El beneficio tributario se encuentra dentro del campo de la obligación tributaria, en la medida que consisten en la reducción de la base imponible o la disminución de la alícuota. Mientras que el incentivo es una especie del género beneficio tributario y está condicionado a una toma de decisiones previas por parte del operador. En las inafectaciones no nace la obligación tributaria, pues la no subsunción de determinado hecho en la hipótesis normativa abstracta significa el no acaecimiento del hecho imponible en la realidad y consecuentemente el no surgimiento de la obligación tributaria. Asimismo, la inafectación tiene una vocación de permanencia, a diferencia de la exoneración que tiene un carácter temporal. 7. Según establece en el art. 85.1 de la Ley del Sistema Concursal: “La transferencia de cualquier bien del deudor, por parte del Liquidador, generará el levantamiento automático de todos los gravámenes, las medidas cautelares y cargas que pesen sobre éste, sin que se requiera para tales efectos mandato judicial o la intervención del acreedor garantizado con dicho bien. El Registrador deberá inscribir el levantamiento de dichas medidas, bajo responsabilidad. En tal supuesto, la persona que efectúe el trámite de levantamiento de las referidas cargas o gravámenes ante cualquier entidad registral a nivel nacional, está inafecta al pago de las tasas o derechos administrativos correspondientes." (resaltado y subrayado nuestro). De conformidad con el Artículo 1 de la Ley N° 28709, publicada el 12 abril 2006, se insertó el texto citado en negrita. Como se puede apreciar el art. 85.1 contiene un supuesto de inafectación, es decir, no se encuentra inmerso en lo regulado por el dispositivo referido en el sexto considerando, por lo tanto, la inafectación otorgada se encuentra vigente, en consecuencia, al presentante no le corresponde pagar derechos registrales por el levantamiento de los gravámenes que pesan sobre el inmueble. Por lo que se procede a revocar el segundo extremo de la observación formulada. Página 7 de 9 RESOLUCIÓN Nº 095-2010- SUNARP-TR-A 8. Finalmente, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 156º del TUO 7 Reglamento General de los Registros Públicos, esta instancia procede a efectuar la liquidación de derechos registrales aplicables: Derechos Derechos calificación inscripción 29.00 9.00 29.00 9.00 55.00 14.00 55.00 14.00 Acto a inscribir Trasferencia (módulo 261) Trasferencia (módulo 262) Independización (módulo 261) Independización (módulo 262) Total Total 38.00 38.00 69.00 69.00 214.00 Mediante recibo N°2009-01-00011358 se cancelo la cantidad de s/. 38.00 nuevos soles, debiendo reintegrar la cantidad de S/. 176 nuevos soles. Estando a lo acordado por unanimidad VII. RESOLUCIÓN Se REVOCA la observación recurrida y se DISPONE la inscripción del título previo pago de los derechos liquidados. Regístrese y comuníquese. RAUL JIMMY DELGADO NIETO Presidente de la Quinta Sala del Tribunal Registral 7 Artículo 156.- Ponencias, votación y resolución del recurso: (…) Tratándose de los incisos a) y b) cuando el Tribunal Registral confirma o revoca las observaciones formuladas por el Registrador, también debe pronunciarse por la liquidación de derechos realizada por el mismo o, en defecto de ésta, determinar dichos derechos. (…) Página 8 de 9 RESOLUCIÓN Nº 095-2010- SUNARP-TR-A NORA MARIELLA ALDANA DURÁN Vocal de la Quinta Sala del Tribunal Registral JORGE LUIS TAPIA PALACIOS Vocal de la Quinta Sala del Tribunal Registral Página 9 de 9