(Pincha aquí para ver el documento).

Parque Laderas CB
Legislación sobre la Comunidad de Bienes
Nuestra fórmula jurídica de propiedad es la de Comunidad de Bienes. Según la legislación vigente las
comunidades de bienes se rigen por el Código Civil. Adjuntamos los artículos del Código Civil que hacen
referencia a al Comunidad de Bienes y algunos comentarios mas procedentes de páginas web
especializadas en temas de gestión administrativa y jurídicos.
Comentario de la Web del Ministerio de Industria:
Comunidad de Bienes
Contrato por el cual la propiedad de una cosa o de un derecho pertenece proindiviso a varias personas.
Características
La Comunidad de Bienes no tiene personalidad jurídica propia, se rige por el Código de Comercio en materia
mercantil y por el Código Civil en materia de derechos y obligaciones.
Para ejercer la actividad se requiere la existencia de un contrato privado en el que se detalle la naturaleza de
las aportaciones y el porcentaje de participación que cada comunero tiene en las pérdidas y ganancias de la
Comunidad de Bienes.
No se exige aportación mínima. Pueden aportarse solamente bienes, pero no puede aportarse sólo dinero o
trabajo.
La Comunidad se constituirá mediante escritura pública cuando se aporten bienes inmuebles o derechos reales.
Se exige un mínimo de 2 socios.
La responsabilidad frente a terceros es ilimitada.
Código Civil
TÍTULO III.
DE LA COMUNIDAD DE BIENES
Artículo 392.
Hay comunidad cuando la propiedad de una cosa o de un derecho pertenece pro indiviso a varias
personas.
A falta de contratos, o de disposiciones especiales, se regirá la comunidad por las prescripciones de este
título.
Artículo 393.
El concurso de los partícipes, tanto en los beneficios como en las cargas, será proporcional a sus
respectivas cuotas.
Se presumirán iguales, mientras no se pruebe lo contrario, las porciones correspondientes a los partícipes
en la comunidad.
Parque Laderas CB – Notas sobre el Código Civil .
-1-
Artículo 394.
Cada partícipe podrá servirse de las cosas comunes, siempre que disponga de ellas conforme a su destino
y de manera que no perjudique el interés de la comunidad, ni impida a los copartícipes utilizarlas según su
derecho.
Artículo 395.
Todo copropietario tendrá derecho para obligar a los partícipes a contribuir a los gastos de conservación
de la cosa o derecho común. Sólo podrá eximirse de esta obligación el que renuncie a la parte que le
pertenece en el dominio.
Artículo 396.
Los diferentes pisos o locales de un edificio ó las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento
independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto
de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del
edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo,
cimentaciones y cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de
carga; las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su
imagen o configuración, los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores; el
portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a
ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquéllos
que fueren de uso privativo; los ascensores y las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el
desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar;
las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos; las de
detección y prevención de incendios; las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio, así como
las de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación,
todas ellas hasta la entrada al espacio privativo; las servidumbres y cualesquiera otros elementos
materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles.
Las partes en copropiedad no son en ningún caso susceptibles de división y sólo podrán ser enajenadas,
gravadas o embargadas juntamente con la parte determinada privativa de la que son anejo inseparable.
En caso de enajenación de un piso o local, los dueños de los demás, por este solo título, no tendrán
derecho de tanteo ni de retracto.
Esta forma de propiedad se rige por las disposiciones legales especiales y, en lo que las mismas permitan,
por la voluntad de los interesados.
Artículo 397.
Ninguno de los condueños podrá, sin consentimiento de los demás, hacer alteraciones en la cosa común,
aunque de ellas pudieran resultar ventajas para todos.
Artículo 398.
Para la administración y mejor disfrute de la cosa común serán obligatorios los acuerdos de la mayoría de
los partícipes.
No habrá mayoría sino cuando el acuerdo esté tomado por los partícipes que representen la mayor
cantidad de los intereses que constituyan el objeto de la comunidad.
Parque Laderas CB – Notas sobre el Código Civil .
-2-
Si no resultare mayoría, o el acuerdo de ésta fuere gravemente perjudicial a los interesados en la cosa
común, el Juez proveerá, a instancia de parte, lo que corresponda, incluso nombrar un Administrador.
Cuando parte de la cosa perteneciere privadamente a un partícipe o a algunos de ellos, y otra fuere
común, sólo a ésta será aplicable la disposición anterior.
Artículo 399.
Todo condueño tendrá la plena propiedad de su parte y la de los frutos y utilidades que le correspondan,
pudiendo en su consecuencia enajenarla, cederla o hipotecarla, y aun sustituir otro en su
aprovechamiento, salvo si se tratare de derechos personales. Pero el efecto de la enajenación o de la
hipoteca con relación a los condueños estará limitado a la porción que se le adjudique en la división al
cesar la comunidad.
Artículo 400.
Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en
cualquier tiempo que se divida la cosa común.
Esto no obstante, será válido el pacto de conservar la cosa indivisa por tiempo determinado, que no
exceda de diez años. Este plazo podrá prorrogarse por nueva convención.
Artículo 401.
Sin embargo de lo dispuesto en el artículo anterior, los copropietarios no podrán exigir la división de la
cosa común, cuando de hacerla resulte inservible para el uso a que se destina.
Si se tratare de un edificio cuyas características lo permitan, a solicitud de cualquiera de los comuneros, la
división podrá realizarse mediante la adjudicación de pisos o locales independientes, con sus elementos
comunes anejos, en la forma prevista por el artículo 396.
Artículo 402.
La división de la cosa común podrá hacerse por los interesados, o por árbitros o amigables componedores
nombrados a voluntad de los partícipes.
En el caso de verificarse por árbitros o amigables componedores, deberán formar partes proporcionales al
derecho de cada uno, evitando en cuanto sean posibles los suplementos a metálico.
Artículo 403.
Los acreedores o cesionarios de los partícipes podrán concurrir a la división de la cosa común y oponerse
a la que se verifique sin su concurso. Pero no podrán impugnar la división consumada, excepto en caso de
fraude, o en el de haberse verificado no obstante la oposición formalmente interpuesta para impedirla, y
salvo siempre los derechos del deudor o del cedente para sostener su validez.
Artículo 404.
Cuando la cosa fuere esencialmente indivisible, y los condueños no convinieren en que se adjudique a
uno de ellos indemnizando a los demás, se venderá y repartirá su precio
Artículo 405.
Parque Laderas CB – Notas sobre el Código Civil .
-3-
La división de una cosa común no perjudicará a tercero, el cual conservará los derechos de hipoteca,
servidumbre u otros derechos reales que le pertenecieran antes de hacer la partición. Conservarán
igualmente su fuerza, no obstante la división, los derechos personales que pertenezcan a un tercero contra
la comunidad.
Artículo 406.
Serán aplicables a la división entre los partícipes en la comunidad las reglas concernientes a la división de
la herencia.
Otros comentarios de una Web de servicios jurídicos:
COMUNIDAD DE BIENES (C.B)
DEFINICIÓN Hay comunidad de bienes cuando la propiedad de una cosa o un derecho pertenece
proindiviso a varias personas. Se rige por el Código Civil.
REQUISITOS Es necesario redactar un documento público o privado de constitución de la sociedad
(aparecerá el nombre de la comunidad junto con las siglas CB, de las partes, domicilio social, objeto
social...). Se trata de un contrato privado que se tendrá que llevar a Hacienda para solicitar el CIF de la
sociedad pero que no es necesario inscribirlo en el Registro Mercantil (si se desea inscribir tendrá que
pasar por el notario).No hay una exigencia de una aportación mínima para entrar en la comunidad. No
tiene personalidad jurídica propia.
VENTAJAS /INCOVENIENTES
El mantenimiento de la comunidad es voluntario, de manera que cualquiera de los comuneros puede pedir
en cualquier momento la división de la cosa común. Su constitución es rápida y sencilla (solo será
necesaria la escritura pública cuando se aporten inmuebles.).Frente a terceros responderá la comunidad
con todos sus bienes y si éstos no fueran suficientes responderán los comuneros con su patrimonio
personal.
TRÁMITES DE CONSTITUCIÓN
•
•
•
CONTRATO PRIVADO O PÚBLICO ENTRE LAS PARTES Es necesario redactar un
documento público o privado de constitución de la sociedad (aparecerá el nombre de la sociedad,
de las partes, domicilio social, objeto social...). Se trata de un contrato privado que tendréis que
llevar a Hacienda para solicitar el CIF de la sociedad pero que no es necesario inscribirlo en el
Registro Mercantil (si se desea inscribir tendrá que pasar por el notario). Es aconsejable que lo
redacte un abogado.
REGISTRO PROPIEDAD- Liquidación del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales .Es un
impuesto que grava la constitución, aumento de capital, fusión, transformación o disolución de
una sociedad. Tendréis que pagar el 1% del capital inicial que pongáis en los estatutos.
Documentos a presentar: Impreso modelo 600, Primera copia y copia simple de la escritura de
constitución, fotocopia del CIF provisional (por lo que antes has debido pasarte por hacienda a
solicitar el CIF provisional). Plazo: 30 días hábiles a partir del otorgamiento del contrato
TRÁMITES EN HACIENDA-Solicitud del Código de Identificación Fiscal (CIF) Sirve para
identificar a la sociedad a efectos fiscales, a diferencia del empresario individual que se identifica
con su NIF. En un principio se otorga un CIF provisional para empezar a funcionar, debiendo
canjearlo por el definitivo en un plazo de 6 meses .Documentos a presentar: Impreso modelo 036,
copia simple del contrato, fotocopia del DNI del solicitante si es un socio o fotocopia del poder
notarial si es un apoderado. Plazo: 30 días a partir del otorgamiento del contrato de la Comunidad
Parque Laderas CB – Notas sobre el Código Civil .
-4-
•
de Bienes. Luego hay 6 meses para retirar el CIF definitivo. -Alta en el Impuesto de Actividades
Económicas (IAE) Es un tributo de carácter local, que grava el ejercicio de actividades
empresariales, profesionales o artísticas, se ejerzan o no en local. Es obligatorio para toda
sociedad, empresario o profesional. Se presentarán tantas altas como actividades se vayan a
ejercer. A partir del 1 de enero de 2003, están exentos del pago de este impuesto, las personas
físicas, las sociedades civiles y sociedades mercantiles, que tengan un importe neto de la cifra de
negocios inferior a 1.000.000 de euros. No obstante sigue siendo obligatoria el Alta en el
Impuesto. Documentos a presentar: Modelo oficial 036 debidamente cumplimentado, DNI para el
empresario individual, CIF para Sociedades, NIF para el apoderado Plazo: 10 días hábiles antes
del inicio de la actividad o el mismo día de inicio actividad Documentos a presentar: Modelo
oficial 036, DNI o CIF (para sociedades) y Alta en el IAE
SEGURIDAD SOCIAL Afiliación y alta en el Régimen de Autónomos los socios comuneros que
aporten trabajo Documentación a presentar: Modelo TA20521 junto fotocopia y original DNI de
los socios comuneros que vayan a darse de alta y fotocopia y original del DNI. Plazo: 30 días
naturales siguientes al inicio de la actividad. No obstante, el alta causará efectos a partir del día 1
del mes en que se inicie la actividad (si la actividad se inicia el 15 de enero y el alta se presenta el
10 de febrero debe pagarse desde el 1 de enero).Los trabajadores por cuenta ajena (que no sean
socios comuneros) de una comunidad de bienes se darán de alta en el Régimen General de la
Seguridad Social. Los comuneros que solo aporten capital y no trabajo no se dan de alta en ningún
régimen. Señalar que por lo menos uno de los socios comuneros debe de estar dado de alta salvo
en el caso de que se contrate a un gerente por cuenta ajena.
OBLIGACIONES FISCALES
Las comunidades de bienes reconocidas en el artículo 33 de la Ley General Tributaria son entes sin
personalidad jurídica pero con capacidad de obrar en el tráfico jurídico y por tanto sujetos pasivos
sometidos a tributación.
IRPF: Las comunidades de bienes no tributan por el Impuesto de Sociedades por no tener personalidad
jurídica propia. Los rendimientos obtenidos por una comunidad de bienes e sus actividades serán
imputados a IRPF. En cuanto a los pagos fraccionados, decir que deben hacerlos trimestralmente,
utilizando el impreso normalizado correspondiente.
IVA: sobre este impuesto decir que respecto a la comunidad de bienes debe declararse de forma conjunta
por toda la comunidad.
OBLIGACIONES SEG SOCIAL
SEGURIDAD SOCIAL Afiliación y alta en el Régimen de Autónomos los socios comuneros que aporten
trabajo Documentación a presentar: Modelo TA20521 junto fotocopia y original DNI de los socios
comuneros que vayan a darse de alta y fotocopia y original del DNI. Plazo: 30 días naturales siguientes al
inicio de la actividad. No obstante, el alta causará efectos a partir del día 1 del mes en que se inicie la
actividad (si la actividad se inicia el 15 de enero y el alta se presenta el 10 de febrero debe pagarse desde
el 1 de enero).Los trabajadores por cuenta ajena (que no sean socios comuneros) de una comunidad de
bienes se darán de alta en el Régimen General de la Seguridad Social. Los comuneros que solo aporten
capital y no trabajo no se dan de alta en ningún régimen. Señalar que por lo menos uno de los socios
comuneros debe de estar dado de alta salvo en el caso de que se contrate a un gerente por cuenta ajena.
AYUDAS Y SUBVENCIONES
Pago único. Los socios comuneros que tengan acumulado como mínimo 3 mensualidades de paro pueden
antes del inicio de la actividad tramitarse el pago único siempre que cumplan los requisitos para la
obtención del mismo. Capitalización del 40% de lo acumulado en el paro y abono mensual de las cuotas a
la Seguridad Social artículo 228.3 del Texto Refundido de la Ley General de la Seguridad Social y la
Disposición transitoria cuarta de la Ley 45/2002, de 12 de diciembre, de medidas urgentes para la reforma
del sistema de protección por desempleo y mejora de la ocupabilidad, modificada posteriormente por la
Parque Laderas CB – Notas sobre el Código Civil .
-5-
disposición final tercera de la Ley 36/2003, de 11 de noviembre, de medidas de reforma económica y por
el Real Decreto 1413/2005, de 25 de noviembre.
Mas
Definición:
La Comunidad de Bienes es un contrato por el cual la propiedad de una cosa o de un derecho pertenece
pro indiviso a varias personas (comuneros).
Legislación:
Código Civil en materia de derechos y obligaciones.
Código de Comercio en materia mercantil.
Características:
Capital: no existe mínimo legal.
Número mínimo de socios: dos. No existe número máximo. Los socios de la comunidad de bienes se
llamarán comuneros.
Responsabilidad:
La responsabilidad de los comuneros será ilimitada y personal por las deudas de la Comunidad de Bienes
si los bienes de ésta no son suficientes.
Denominación social:
Puede adoptar cualquier nombre que acompañará con la expresión "Comunidad de Bienes" o con su
abreviatura "C.B.".
Constitución:
Puede hacerse mediante:
- Contrato verbal.
- Contrato privado escrito.
- Escritura Pública voluntaria excepto en casos de aportaciones de bienes inmuebles o derechos reales.
Registro Mercantil:
No es obligatorio.
– Ver artículo 81 del Real Decreto 1784/1996, de 19 de julio, por el que se aprueba el Reglamento del
Registro Mercantil.
Régimen fiscal:
I.R.P.F. rendimientos por actividades económicas. Cada comunero se imputará la parte del rendimiento y
retenciones que le corresponda así como los pagos fraccionados que él haya realizado.
Derechos y obligaciones de los socios:
Derechos de los comuneros: cada comunero podrá hacer uso de las cosas comunes siempre que no sea en
perjuicio de la Comunidad y si no impide al resto de comuneros ejercer sus derechos. Todo comunero
podrá obligar al resto a contribuir a los gastos de la cosa o derecho común. Cada uno de los comuneros
actúa en nombre propio frente a terceros, por tanto, la comunidad de bienes carece de personalidad
jurídica propia.
Las obligaciones serán proporcionales a sus respectivas cuotas de participación, al igual que los derechos.
– Ver artículos 392, 394 y 395 del Código Civil.
Parque Laderas CB – Notas sobre el Código Civil .
-6-
Administración de la sociedad:
Podrá nombrarse uno o varios administradores de la Comunidad y en su defecto dicha administración será
ejercida por cualquiera de los partícipes.
– Ver artículo 398 del Código Civil.
Trámites de constitución. Comunidad de bienes:
Las personas físicas, es decir, los empresarios individuales, las Comunidades de Bienes y las Sociedades
Civiles no requieren ningún trámite de Constitución ya que carecen de personalidad jurídica propia.
Las Comunidades de Bienes y las Sociedades Civiles están obligadas a firmar Escritura de Constitución
únicamente cuando se aporten bienes inmuebles o derechos reales por
Resúmen:
Forma jurídica
Comunidad de bienes
Contrato por el cual la propiedad de una cosa o de un derecho pertenece
Definición
pro indiviso a varias personas (comuneros).
Legislación
Código de Comercio y Código Civil
Capital Social mínimo
No existe mínimo legal
Número de socios
Mínimo dos
Personalidad
Física
Responsabilidad
Ilimitada
Denominación Social
Cualquier nombre acompañado de "comunidad de Bienes" o "CB"
Constitución
Escritura Pública si se aportan bienes inmuebles o derechos reales
Registro Mercantil
No existe obligación.
Régimen Fiscal
IRPF
Órganos de Administración
Administradores: uno, varios o todos los comuneros.
Parque Laderas CB – Notas sobre el Código Civil .
-7-