eliminación coeficientes abatimiento y afectación activos en alquiler

ELIMINACIÓN COEFICIENTES ABATIMIENTO
Y AFECTACIÓN ACTIVOS EN ALQUILER
Antonio Gil Pérez
APCE (Associació de Promotors de Barcelona),
nº 109/2014 (diciembre)
Recientemente ha sido aprobada por el Congreso de los Diputados la denominada
Reforma Fiscal, que liderada por el Partido Popular, ha introducido una serie de
relevantes cambios en determinados impuestos.
Concretamente se han modificado: Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (en
adelante, IRPF), Impuesto sobre el Valor Añadido (en adelante, IVA) e Impuesto sobre
Sociedades (en adelante, IS).
En este artículo nos vamos a centrar en dos novedades que afectan especialmente al
sector inmobiliario:
Eliminación de los coeficientes de abatimiento y de corrección monetaria
En el IRPF, uno de los cambios que mayor polémica ha generado, es la desaparición de
los coeficientes de abatimiento que hasta 31 de diciembre del año 2014 se podrán aplicar
a las transmisiones de elementos patrimoniales.
Esta reducción de las plusvalías era únicamente aplicable a los beneficios generados en
la transmisión de activos adquiridos con anterioridad a 31 de diciembre del año 1994, si
bien sólo resultaba de aplicación a la parte de las ganancias obtenidas antes del 20 de
enero de 2006.
Esta posibilidad desaparece, casi totalmente, a partir de 1 de enero del 2015.
Veamos a continuación un análisis comparativo en el que se analiza con el régimen
actual y el que entrará en vigor, la tributación de las plusvalías sobre activos realizadas
en 2014 y 2015.
Hemos considerando en el cálculo la aplicación de los coeficientes máximos de
abatimiento para el ejercicio 2014 y la línealización de las plusvalías a partir del 20 de
enero de 2006. Resulta especialmente interesante la composición resultante de las
columnas relativas a los tipos efectivos correspondientes a 2014 y 2015, con diferencias
de tributación, según el tipo de activos vendidos, que van del 24% al 14,71% y al
15,67% para los bienes inmuebles.
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Tipo de
elemento
Fecha de
adquisición
Coste de
adquisición
Valor de
Venta
Valor IP
2005
Tipo
efectivo
20141
Tipo
efectivo
20152
Valores
cotizados
30/12/1991
1.000€
10.000€
10.000€
0%
24%
Tipo de
elemento
Fecha de
adquisición
Coste de
adquisición
Valor de
Venta
Ganancia
tributable
Tipo
efectivo
20141
Tipo
efectivo
20152
Valores no
cotizados
30/12/1998
1.000€
10.000€
34%
9,29%
24%
Tipo de
elemento
Fecha de
adquisición
Coste de
adquisición
Valor de
Venta
Ganancia
tributable
Tipo
efectivo
2014*
Tipo
efectivo
2015*
Bienes
inmuebles
30/12/1986
1.000€
10.000€
31%
8,33%
24%
No obstante, y como consecuencia del impacto mediático que tal medida provocó, el
Partido Popular presentó una enmienda en el Senado conforme a la cual iba a ser posible
seguir aplicando los coeficientes de abatimiento sobre transmisiones realizadas a partir
de 1 de enero de 2015, pero con el límite de 400.000€ por sujeto pasivo.
Estos
400.000€
se
corresponden
con
el
valor
de
transmisión
del
bien
y
son
independientes de las plusvalías que se generen.
La norma aclara que el límite se agota cuando se alcance, en una o más operaciones, los
400.000€ de valor de transmisión. No obstante, es cierto que en una operación de venta
por 400.000€, puede obtenerse un beneficio de 1€ o de 399.990€, y no parece que vaya
a tener mucho sentido que el transmitente/contribuyente se vea obligado a absorber este
crédito en cualquier operación, sea cual sea el beneficio obtenido. Parece que tenga más
sentido que sea el sujeto pasivo quién opte por aplicar este crédito fiscal a la transmisión
que él decida y conforme a sus intereses.
1
2
Tipo de gravamen efectivo calculado tomando el tipo marginal de la escala del ahorro (27%, a
partir de 24.000€). Se asume que la venta se realiza el 31/12/2014.
Tipo de gravamen efectivo calculado tomando el tipo marginal de la escala del ahorro (24%, a
partir de 50.000€)
2
Concepto de actividad económica en el IS para el arrendamiento de inmuebles.
En la normativa aplicable hasta 31 de diciembre del año 2014 se requiere que para que
la actividad de alquiler de inmuebles se considere empresarial es necesario el
cumplimiento de dos requisitos:
1. Que la actividad se desarrolle desde un local exclusivamente dedicado a la
misma.
2. Que la actividad tuviera contratada a una persona con relación laboral y a
jornada completa.
A partir del año 2015 conviene resaltar dos novedades:
i.
Desaparece de la norma, tanto en IS como en IRPF la obligación de disponer de
un local desde el que exclusivamente se realice la actividad.
ii.
En el IS se permite que la persona contratada laboralmente y a jornada
completa, se encuentre situada, en cualquier de las sociedades que se encuentran en el ámbito de aplicación del artículo 42 del código de comercio. Es decir, si
el trabajador es contratado en una compañía del grupo, puede prestar los servicios de gestión de alquileres en todas las entidades del mismo y se considera que
los diferentes inmuebles destinados al alquiler dentro del grupo están afectos a la
actividad económica de alquiler.
No obstante, se encuentra a faltar la coordinación entre la normativa del IS y el IRP F,
puesto que éste último impuesto no contempla la posibilidad de la afectación de los
activos si la persona contratada está en algunas de las compañías del Grupo.
Esta falta de coordinación puede llevarnos a que determinados bienes inmuebles en
alquiler, se encuentren afectos a la actividad en el IS, pero no en el IRPF. Esta
desconexión entre normas, ocasionan inseguridad jurídica al contribuyente, en relación,
entre otras, a la consideración de activos afectos y no afectos a la Empresa Familiar y a
su exención en el Impuesto sobre el Patrimonio y bonificación en sucesiones y
donaciones.
Pudiendo encontrarnos en supuestos en que una empresa con activos afectos a los
efectos del IS no los tenga a los efectos de la exención en el IP y en la bonificación de
sucesiones y donaciones, perdiendo parte o todo el benficio fiscal de la empresa familiar.
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