impuesto de sociedades

4.11. FONDOS DE INVERSIÓN INMOBILIARIA (Fondos y Sociedades de Inversión
Inmobiliaria)
4.11.1. Fondos de Inversión Inmobiliaria (FII)
Acogidos a la legislación de Instituciones de Inversión Colectiva, reglamentados recientemente
(4 de Junio de 1.999 aunque se inician a partir de 1992), tienen todavía muy breve desarrollo
comercial llegando tan sólo a la media docena los Fondos existentes y un nivel de patrimonio
muy bajo que globalmente no supera los 100.000 millones de ptas.
Los FII son un caso particular de Fondos de Inversión, es decir cuentan siempre con la figura
de Gestora y Depositario. Las inversiones se representan por participaciones.
Si bien su objeto social es inmobiliario, al tratarse de inversión colectiva están sujetos a toda la
disciplina y legislación de las IIC
4.11.2. Objeto y Características de los Fondos Inmobiliarios
Los Fondos de Inversión Inmobiliaria tienen como objeto invertir colectivamente en la compra
de inmuebles: viviendas, oficinas, locales... para su posterior explotación en régimen de alquiler
1
Se consideran inversiones en inmuebles las realizadas tanto si están finalizados, en construcción
o sobre plano2, las opciones y compromisos de compra a plazo, siempre que su vencimiento no
supere los dos años, y las concesiones administrativas y derechos reales que permitan el
arrendamiento de los inmuebles.
También se considera inversión inmobiliaria la adquisición de una sociedad cuyo activo esté
constituido mayoritariamente por un único bien inmueble, siempre que la sociedad se disuelva
en un plazo máximo de seis meses y el inmueble sea objeto de arrendamiento.
Los FII y las SII no pueden desarrollar actividad de promoción inmobiliaria, si bien pueden
rehabilitar los inmuebles adquiridos.
A efectos de las inversiones de los FII y SII se considera vivienda las residencias universitarias
y residencias de la tercera edad.
4.11.3. Partícipe
Como en la inversión mobiliaria son los inversores que aportan efectivo al Fondo y reciben a
través de las participaciones un titulo de copropiedad.
Los partícipes de los FII3 no podrán ser arrendatarios de los bienes inmuebles que integren el
patrimonio del Fondo, ni ser titular de otros derechos sobre los mismos que el exclusivamente
derivado de su condición de partícipe del FII o socio de la SII. Excepto que no planteen
conflicto de intereses
4.11.4. Sociedad Gestora
Se trata de una Sociedad Anónima cuyo objeto social es exclusivamente la administración y
representación del Fondo. Sus características principales son:
1
Esta dedicación exclusiva al alquiler, ( no se permite la promoción ni la especulación ), es junto con la atonía actual
del mercado inmobiliario una de las causas por lo que no se han desarrollado adecuadamente este tipo de Fondos de
Inversión
2
Las inversiones en construcción, en plano y compromiso futuro no podrán representar más del 20% del activo neto
del FII o SII
3
.
Tampoco los socios de las Sociedades de Inversión Inmobiliaria S.I.I.
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Tendrá un capital social mínimo desembolsado de 1.500 millones de ptas.
Es la responsable de seleccionar los inmuebles que formen parte del patrimonio del
Fondo, por lo que tendrá personal especializado en el sector inmobiliario.
La gestión de los Fondos Inmobiliarios está exenta de pagar IVA
4.11.5. Reglamento
Constituye, como en la inversión mobiliaria, la concreción y aplicación especifica de cada
Fondo de la legislación pertinente así como la definición de sus parámetros de inversión.
4.11.6. Coeficientes de Liquidez
Se debe de mantener un coeficiente de liquidez mínimo del 10% del total del activo del mes
anterior. De este porcentaje, un 5% puede invertirse en valores de renta variable, determinados
por el Ministerio de Economía y Hacienda, el resto podrá invertirse en renta fija negociada en
Mercados Organizados
4.11.7. Participaciones
El patrimonio del Fondo es variable y estará formado por las aportaciones que al mismo realicen
sus partícipes aumentando o disminuyendo en función de la suscripción o reembolsos de los
partícipes, así como la integración en cada momento de los resultados que obtenga el Fondo.
El patrimonio del Fondo estará dividido en participaciones de iguales características, sin valor
nominal. El número de participaciones aumentará o disminuirá en función del valor del
patrimonio.
4.11.8. Valoración del Patrimonio
El valor del patrimonio de un FII será el resultado de restar al valor de sus activos el de sus
cuentas acreedoras.
La Gestora designará a una Sociedad de Tasaciones que valorará los bienes y derechos que
integran el patrimonio del Fondo. Este patrimonio será valorado al menos una vez al año, con el
fin de hallar el valor real de las participaciones.
Asimismo, la Gestora no obstante tendrá que valorar mensualmente determinando cada mes el
valor liquidativo de la participación. Como criterios valorativos del patrimonio se establecen:
- Plusvalías a periodificar anualmente
- Minusvalías se imputarán directamente.
4.11.9. Vigilancia de los FII y SII
Además de contar con Gestora y Depositario como los Fondos de Inversión Mobiliaria
dependen de la C.N.M.V., organismo que inspecciona y vigila su comportamiento
4.11.10. Rentabilidad de los Fondos Inmobiliarios
La rentabilidad de los FII vendrá determinada por el rendimiento neto obtenido en la
explotación de los inmuebles, más o menos la revalorización de los activos inmobiliarios que se
tengan en cartera4 , menos los gastos de gestión e impuestos.
4
Al igual que en los FIM aunque no se realicen. Aquí se reemplaza por razones obvias el mercado por la tasación de
sociedad experta y reconocida
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4.11.11. Limites de Inversión
Al menos el 70% del promedio anual de saldos mensuales debe estar invertido en inmuebles
Ningún bien representará más del 35% del activo total del FII ó SII
Tienen un máximo de endeudamiento equivalente al 50% del valor de su patrimonio neto.
No pueden alquilar al mismo grupo más allá del 25 % de sus activos.
No pueden realizar alquileres con ninguno de sus partícipes, salvo nulo conflicto de
intereses
4.11.12. Comisiones
La máxima comisión de gestión será del 4 % sobre el valor del patrimonio o del 10 % de los
beneficios
La suma de gastos entre suscripción y reembolso no podrá superar el 5 %
La comisión del depositario no podrá exceder el 0,4 % del valor patrimonial del FII ó SII
4.11.13. Otras Características de los FII y SII
Las aportaciones de socios, en las SII o partícipes, en los FII, se hará siempre en efectivo
Las S.I.I. tendrán un mínimo de 100 accionistas
El reembolso podrá realizarse al menos una vez al año
Las inversiones en FII y SII servirán a las Compañías de Seguros y Mutualidades para
cubrir sus inversiones de provisiones técnicas.
4.11.14. Fiscalidad de los Participes y Accionistas
Es idéntica a los Fondos y SIM., incluyendo la retención (18%) sobre las ganancias
patrimoniales realizadas en el reembolso de participaciones.
4.11.15. Fiscalidad de los FII y SII
Los Fondos y Sociedades de Inversión Inmobiliaria gozan de beneficios fiscales en función del
tipo de inversión inmobiliaria que realicen de acuerdo con el cuadro siguiente:
INVERSIÓN
Si tienen por objeto social
exclusivo la inversión en
viviendas5 para su arrendamiento,
con carácter general
Si tienen por objeto social
exclusivo la inversión en inmuebles
de naturaleza urbana para su
arrendamiento, y además, las
viviendas representen al menos el
50% del total del activo.
IMPUESTO DE
SOCIEDADES
IMPUESTO DE
TRANSMISIONES
Y ACTOS JURÍDICOS
DOCUMENTADOS
.
Bonificación del 95%
1%
Bonificación del 95%
7%
35%
Sin Bonificación
Otros casos
5
Por vivienda se entiende a estos efectos, vivienda, residencias universitarias y residencias para personas de la tercera
edad.