Peligros ocultos en la compraventa de inmuebles

derecho
civil
Peligros ocultos en la
compraventa de inmuebles
Incluye modelo de demanda
Mercedes Caral. Socia Abogado Jausas. Mireia Insa. Abogado Jausas.
En la adquisición de un inmueble, deben hacerse varias comprobaciones previas y tomar ciertas cautelas
para evitar que surjan futuros problemas y asegurarse que el mismo satisfará sus necesidades. El presente
artículo permite conocer la información que debemos solicitar tanto referida a los aspectos físicos como jurídicos y según se trate de una parcela o terreno y/o una vivienda nueva y/o una vivienda de segunda mano.
SUMARIO
•
•
Aspectos físicos de la parcela o vivienda
· Parcela o terreno
- Contaminación
- Superficie y lindes de la finca
· Vivienda
Aspectos jurídicos de la parcela o vivienda
· Parcela o terreno
· Vivienda
- Nueva construcción
- Segunda mano
ASPECTOS FÍSICOS DE LA
PARCELA O VIVIENDA
Parcela o terreno:
Dos son las cuestiones fundamentales que deben tenerse en cuenta
en cuanto a la configuración y estado
físico de una parcela: si en el emplazamiento donde se ubica se han desarrollado actividades potencialmente
20 Economist & Jurist
contaminantes y si la realidad física
de la misma en cuanto a superficie y
lindes coincide con la que consta en
el Registro de la Propiedad o Catastro.
luar la existencia de contaminación del
suelo y determinar las posibles responsabilidades ambientales que puedan derivarse de la misma. Ello es importante
por cuanto, atendiendo al vigente régimen de responsabilidad en materia de
suelos contaminados, en caso que no
haya sido posible identificar al causante
de la contaminación, pueden imputarse
al comprador, en tanto propietario del
terreno contaminado, responsabilidades legales. Así lo dispone la actual
normativa en materia de suelos
contaminados, la Ley 22/2011,
de 28 de julio, de residuos y suelos
contaminados, que transpone al ordenamiento jurídico español la Directiva
2008/98/CE, de 19 de noviembre de
2.008, sobre los residuos.
Contaminación
Antes de adquirir un terreno sobre el
que se habían desarrollado actividades
industriales, es recomendable realizar un estudio ambiental para eva-
El artículo 36 de dicha Ley establece que están obligados a acometer
y costear los trabajos de descontaminación, las siguientes personas:
en primer lugar, los causantes de la
contaminación, que deben responder de forma solidaria en caso de que
se trate de más de una persona; subsidiariamente a los anteriores y por
ese orden, los propietarios de los
suelos contaminados y los poseedores de los mismos (arrendatarios,
usufructuarios, superficiarios, etc.).
En cualquier caso, se recoge en dicha
Ley que los costes de descontaminación soportados por los responsables
subsidiarios se pueden repercutir a los
causantes de la contaminación, si bien
sólo hasta los niveles exigibles para
los usos existentes en el momento de
la contaminación. Es decir, si cuando
se produjo la contaminación de suelo, éste tenía la calificación de suelo
industrial, sólo puede exigirse al causante que sufrague los costes de saneamiento en función de dicho uso, pero
no los costes de las actuaciones de limpieza complementarias vinculadas a
los nuevos usos urbanísticos del suelo,
como por ejemplo, el uso urbano.
Dicha norma recoge la posibilidad
que los sujetos responsables lleven a
cabo la descontaminación del suelo de
forma voluntaria. Según dispone el Art.
38 de la Ley, para ello será necesario
realizar un proyecto de recuperación
que deberá aprobar la Administración
pública, que también deberá verificar
que las actuaciones de limpieza y recuperación del emplazamiento contaminados se han llevado a cabo en los
términos previstos en el Proyecto.
Así mismo, cabe tener en cuenta que dicha Ley contempla –como
legislación
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•
Ley 22/2011, de 28 de julio, de residuos y suelos contaminados.
(Legislación General. Marginal: 237203). Arts.: 36, 38.
•
Decreto Legislativo 1/2009, de 21 de julio, por el que se aprueba
el Texto refundido de la Ley reguladora de los residuos. (Legislación
General. Marginal: 97910). Art. 34.4º.
•
Ley 5/2006, de 10 de mayo, del Libro Quinto del Código Civil de Cataluña, relativo a los derechos reales. (Legislación General. Marginal:
59048). Art. 553-5.
•
Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación.
(Legislación General. Marginal: 102).
•
Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos. (Legislación General. Marginal: 3648).
•
Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal. (Legislación General. Marginal: 3666). Art. 9.1.
“Los costes de descontaminación
soportados por los responsables
subsidiarios se pueden repercutir a los
causantes de la contaminación”
ya hacía en Catalunya el Decreto
Legislativo 1/2009, de 21 de Julio,
por el que se aprobó el Texto refundido de la Ley reguladora de los residuos– que la declaración de un
suelo como contaminado puede
comportar la suspensión de la
ejecutividad de los derechos de
edificación y otros aprovechamientos del suelo en el caso de
resultar incompatibles con las medidas de limpieza y recuperación del
terreno que se establezcan, hasta
que éstas se lleven a cabo o se declare el suelo como no contaminado
(Art. 34 ap.4º).
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derecho
civil
“Mediante una Certificación de superficie
visada por el Colegio Oficial de Topógrafos
se podrán corregir inexactitudes que
consten en el Catastro”
Igualmente, conforme a la normativa vigente (Art. 8 del Real Decreto
9/2005, de 14 de Enero, por el que
se establece la relación de actividades
potencialmente contaminantes del
suelo y los criterios y estándares para
la declaración de suelos contaminados
y el Art. 33. ap 2º de la Ley 22/2011,
de 28 de Julio, de residuos y suelos
contaminados) los propietarios de las
fincas en las que se haya realizado una
actividad potencialmente contaminante, estarán obligados a declararlo
en escritura pública cuando haya una
transmisión de derechos de dicha finca; declaración que se hará constar en
el Registro de la Propiedad.
En consecuencia, a fin de determinar las posibles responsabilidades
ambientales del terreno y evitar los
importantes desembolsos económicos
que pueden acarrear las actuaciones
de limpieza y recuperación de los terrenos afectados, es aconsejable encargar a una consultoría ambiental un
estudio de potenciales pasivos ocultos
ambientales (Environmental Due Diligence) en aquellos terrenos en que
se haya desarrollado una actividad potencialmente contaminante.
Superficie y lindes de la finca:
A fin de pagar un precio ajustado
a la superficie de la finca o parcela
que se pretende adquirir y evitar futuras disputas con los colindantes (por
ejemplo, con el vallado de la finca), es
recomendable contratar los servicios
de un Ingeniero Técnico en Topografía para determinar con exactitud la realidad física de la finca.
Ello por cuanto en muchas ocasiones
no coincide con la que figura en las Escrituras y por ende en el Registro de
la Propiedad o con la que consta en el
Catastro. En algunas ocasiones, la superficie que figura en el Registro resulta de Escrituras antiguas de las que se
desconoce cuando y como se efectuó
la medición. Así mismo, cabe tener en
cuenta que, antiguamente, se indicaba
una menor superficie con el propósito
de pagar menos impuestos a la Hacienda Pública. En cuanto a la información que figura en el Catastro, si bien
también incluye planos o información
gráfica, puede ofrecer datos incorrectos sobre la superficie, habida cuenta
que la cartografía se actualiza en base
a la digitalización de fotos aéreas, que
es un sistema poco preciso que puede
llevar a la alteración de los lindes.
Por todo ello, mediante una medición sobre el terreno por parte de un
topógrafo permitirá conocer la superficie real de la finca antes de efectuar
la compra y negociar el precio en base
a dicha información. Así mismo, mediante una Certificación de superficie
visada por el Colegio Oficial de Topógrafos se podrán corregir inexactitudes que consten en el Catastro.
Vivienda
Jurisprudencia
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•
Sentencia de la Audiencia Provincial de Valencia de 16 de enero de
2012, núm. 13/2012. Nº Rec. 840/2011 (Marginal: 2382995).
•
Sentencia de la Audiencia Provincial de Palma de Mallorca de 13 de
diciembre de 2011, núm. 416/2011. Nº Rec. 213/2011 (Marginal:
2383996).
•
Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona de 28 de octubre
de 2011, núm. 609/2011. Nº Rec. 697/2010 (Marginal: 2383994).
•
Sentencia de la Audiencia Provincial de Castellón de 14 de septiembre
de 2011, núm. 294/2011. Nº Rec. 353/2011 (Marginal: 2383993).
•
Sentencia del Tribunal Supremo de 22 de julio de 2011, núm.
542/2011. Nº Rec. 1102/2008 (Marginal: 2309722).
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En cuanto a la vivienda, se debe
revisar bien el estado de la misma. Si fuera necesario acompañados
de un profesional (Arquitecto o Aparejador), para intentar detectar en ella
“vicios ocultos” (Art. 1.484 y ss. del
Código Civil), como riesgos de humedades, grietas, asentamientos, etc.
Si se trata de una vivienda de nueva
construcción, examine bien los acabados (ventanas, persianas, calidad de
los materiales, aislantes, etc.).
Tanto si se trata de una vivienda nueva como una vivienda de
segunda mano con una antigüedad
inferior a diez años –plazo que hay
que considerar aunque se trate de una
vivienda nueva, dado que es perfectamente posible adquirir una vivienda
nueva con una antigüedad superior a
diez años dada la actual situación del
mercado inmobiliario–, el comprador
puede exigir responsabilidades al constructor, promotor y al arquitecto por
defectos estructurales que aparezcan
en la misma (cimentación, soportes,
vigas, forjados, muros de carga, etc.).
Ello conforme al plazo de garantía
indicado en el Art. 17.1.a) de la Ley
38/1999, de 5 de Noviembre, de Ordenación de la Edificación. Téngase en
cuenta, que, en cuanto a los vicios o
defectos de elementos constructivos o de las instalaciones que
ocasionen incumplimiento de los
requisitos de habitabilidad (grietas,
humedades, fisuras), el plazo es de
tres años (Art. 17.1.b) LOE); y, de
un año, (Art. 17.1.c) LOE) para los
vicios o defectos de ejecución que
afecten a acabados de las obras.
Antes de la compra de una vivienda,
tanto si es una vivienda nueva como de
segunda mano, deben sopesarse varios
factores como el entorno, la accesibilidad, la seguridad de la zona, vistas,
etc., dependiendo de las necesidades y
preferencias que se tengan.
Es aconsejable inspeccionar bien
el entorno donde se emplaza la vi-
FINCA O PARCELA
vienda para detectar si existe una
deficiencia en las infraestructuras
y servicios básicos (suministros de
agua y energía eléctrica, alumbrado
público), sobretodo, en aquellas zonas que han experimentado un gran
crecimiento. Así mismo, debe tenerse en cuenta los servicios específicos
que existen en la zona según las necesidades y prioridades de cada uno
(Farmacias, Hospitales, colegios,
zonas deportivas, zonas de aparca-
VIVIENDA
miento, etc.), así como los medios
de transporte cercanos . Debe examinarse también si es una zona ruidosa
(si hay mucha densidad de tráfico,
paso de aviones, etc.) o si se desarrollan en las proximidades actividades que puedan resultar molestas o
incrementar el tráfico o la afluencia
de gente (actividades comerciales, de
ocio, etc.); siendo conveniente para
ello conocer los programas urbanísticos de la zona.
VIVIENDA SEGUNDA MANO
–– Estudio de potenciales pasivos –– Tasación / Informe Arquitecto o –– Tasación / Informe Arquitecto o
ocultos ambientales por una conAparejador
Aparejador
sultoría ambiental, si se trata de
emplazamientos donde se ha de- –– Detectar vicios ocultos y determi- –– Encargar un informe sobre el estasarrollado una actividad potencialnar valor de mercado.
do constructivo y estructural.
mente contaminante.
–– Levantamiento topográfico por una
Ingeniero Técnico en topografía
para determinar la realidad física
de la finca (superficie, lindes)
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derecho
civil
CASOS PRÁCTICOS
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•
Reclamación de cantidad por la existencia de vicios ocultos por compraventa de una vivienda. N º 2437.
•
Contrato de compraventa de vivienda. Incumplimiento de las obligaciones del vendedor. Vicios ocultos consistentes en la utilización de
cemento aluminoso en la construcción. Nº 3951.
•
Contrato de compraventa de inmueble. Rescisión del contrato por
parte de la compradora, en virtud de la concurrencia de vicios ocultos. Devolución de la paga, señal y de la cantidad entregada en concepto de arras penitenciales. N º 3947.
Aspectos jurídicos de la
parcela o vivienda
A fin de asegurar que no se producirá ningún problema jurídico en la adquisición de la parcela o vivienda y que
la situación de la misma se halla regularizada legalmente, podemos dar otros
pasos y tomar varias cautelas, además
de solicitar una certificación registral en
el Registro de la Propiedad para comprobar la titularidad (si está efectivamente inscrita a nombre de quien dice
ser el propietario) y si existen cargas que
pesan sobre la finca (hipotecas, embargos, arrendamientos inscritos, usufructos, servidumbres, etc.).
los parámetros urbanísticos. Para ello
es recomendable dirigirse al Ayuntamiento y solicitar el Certificado de
aprovechamiento urbanístico.
Vivienda:
Nueva construcción
Parcela o terreno:
Si la vivienda es de nueva construcción, debe verificarse que no
existen cargas urbanísticas pendientes, que se obtuvo la pertinente
licencia de obras y cédula de habitabilidad, la licencia de primera ocupación y
que el promotor ha suscrito el seguro de
daños obligatorio que establece el Art. 9
en relación con el Artículo 19 de la Ley
de Ordenación de la Edificación.
Debe comprobarse que dicho terreno cumple con las normas urbanísticas (si está en suelo urbano, urbanizable o no urbanizable y si se quiere
edificar, solicitar información sobre
–– Si se trata de una vivienda sobre
terrenos que se han urbanizado
recientemente, es conveniente
examinar en el Ayuntamiento
que no existen cargas urba-
“La cédula de habitabilidad tiene un
periodo de vigencia de 15 años y debe ser
renovada”
24 Economist & Jurist
nísticas que graven la vivienda
que se pretende adquirir. Debe
pensarse que el promotor inmobiliario está sujeto al cumplimiento
de cargas urbanísticas, de conformidad con los Arts. 44.1 d) y 120
de Decreto Legislativo 1/2010,
de 3 de agosto, TRLU y el Art. 9
Real Decreto Legislativo 2/2008,
de 20 de junio, Ley del Suelo:
sufragar el coste de las obras de
urbanización, ceder una superficie determinada de terreno, etc.
La transmisión de las fincas no
modifica la situación del titular
de las mismas respecto de los
deberes que impone la legislación urbanística o exigible por los
actos de ejecución derivados de
la urbanización y que gravan los
inmuebles. Por ello, el Ayuntamiento puede embargar la vivienda para hacer efectivas las cargas
urbanísticas incumplidas.
–– La cédula de habitabilidad es
un documento expedido por la Administración que acredita que la
vivienda cumple las condiciones de calidad que prevén la
Ley 18/2007, de 28 de Diciembre, del derecho a la vivienda
y el Decreto 55/2.009, de 7 de
Abril, sobre las condiciones de habitabilidad de las viviendas y la cédula de habitabilidad y, que, por lo
tanto, es apta para ser destinada a
residencia humana (Art.7 del referido Decreto). Es obligatoria para
todas las viviendas y se necesita
para alquilar y para vender la
misma, si se quiere inscribir en el
Registro de la Propiedad, y para que
las compañías de agua, gas, electricidad y telecomunicaciones hagan
el suministro a las viviendas.
Con ella, la Administración pretende continuar vigilando que las
viviendas cumplan y mantengan
unas condiciones de habitabilidad
a lo largo del tiempo.
La cédula de habitabilidad tiene
un periodo de vigencia de 15 años
y debe ser renovada, según lo establecido en el Art. 8 del mencionado Decreto 55/2009. Cabe tener
en cuenta que es imprescindible a
la hora de inscribir en el Registro
de la Propiedad la transmisión del
inmueble, según exige el Art. 132
de la Ley 18/2007, de 28 de Diciembre, del derecho a la vivienda.
–– La licencia de primera ocupación es también un documento
administrativo dirigido a proteger la legalidad urbanística y
que verifica, principalmente, que
el edificio construido, y si es su
caso la urbanización simultánea,
se ha hecho conforme al Proyecto técnico y cumpliendo
las condiciones impuestas en
la Licencia de obras (Art. 187.5
Decreto Legislativo 1/2010, de 3
de agosto, TRLU). Cabe tener en
cuenta que, el promotor tiene contraídas con los ayuntamientos varias
obligaciones; así, debe hacer frente
a los compromisos de urbanización
del entorno asumidos o asegurarse
que el constructor ha rehecho los
elementos urbanísticos afectados, si
los ha dañado (deterioros de acera,
viales, luminarias, etc.). Hasta que
dichas obligaciones no se cumplan
de forma definitiva, el Ayuntamiento no concede la licencia de primera
ocupación. Ello puede acarrear que
el comprador no pueda contratar
los suministros de energía eléctrica,
agua, gas y telefonía. De alargarse
dicha situación podría ocurrir que el
propietario entrara a residir en la vivienda constando de forma irregular
el suministro a nombre del promotor y no al suyo. Así mismo, sucede
que los avales prestados por los
promotores antes de iniciar la
obra no cubren la reparación
definitiva de los daños causados, con lo cual la situación de inseguridad podría perdurar mucho.
Por todo ello, es conveniente exigir
al promotor que muestre copia de
la licencia de primera ocupación
concedida por el Ayuntamiento.
–– Es primordial, igualmente, conservar toda la información que se
le haya facilitado en relación
a la adquisición de la vivienda,
incluida la publicidad de las
ofertas (folletos, planos, etc.), las
condiciones relativas a la construcción de la vivienda, emplazamiento,
equipamientos e instalaciones y pago
que se incluyan en la publicidad.
Todas ellas serán exigibles, aunque
no se recoja en el contrato celebrado, en caso que las prestaciones de
la vivienda no se correspondan con
las que le han ofertado. Ello se desprende de lo expresado en el Art. 61
del Real Decreto Legislativo 1/2007,
de 16 de Noviembre, por el que se
aprueba el texto refundido de la Ley
General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras Leyes
complementarias, al decir que “1.La
oferta, promoción y publicidad de los
bienes o servicios se ajustarán a su
naturaleza, características, utilidad o
finalidad y a las condiciones jurídicas
o económicas de la contratación. 2.
El contenido de la oferta, promoción
o publicidad, las prestaciones propias
de cada bien o servicio, las condiciones jurídicas o económicas y garantías
ofrecidas serán exigibles por los consumidores y usuarios, aún cuando no
figuren expresamente en el contrato
celebrado o en el documento o comprobante recibido y deberán tenerse en
cuenta en la determinación del principio de conformidad con el contrato”.
Y también debe tenerse en cuenta lo
establecido en el RD 515/1989, que
en orden a la protección a los consumidores en cuanto a la información
a suministrar en la compraventa y
arrendamiento de vivienda dispone
en su art. 2 que “…toda oferta, promoción y publicidad dirigida a la venta
o arrendamiento de viviendas se ajus-
tará a las verdaderas características,
condiciones y utilidad de la vivienda,
expresando siempre si la misma se encuentra en construcción o si la edificación ha concluido; y en su art. 3 que
“1. La oferta, promoción y publicidad
dirigida a la venta o arrendamiento de
viviendas se hará de manera que no
induzca ni pueda inducir a error a sus
destinatarios, de modo tal que afecte
a su comportamiento económico, y
no silenciará datos fundamentales de
los objetos de la misma. 2. Los datos,
características y condiciones relativas
a la construcción de la vivienda, a su
ubicación, servicios e instalaciones,
adquisición, utilización y pago que
se incluyan en la oferta, promoción y
publicidad serán exigibles aun cuando
no figuren expresamente en el contrato
celebrado.” En base a dicha normativa, el Tribunal Supremo también ha
declarado que las condiciones de la
publicidad pueden ser exigidas por el
adquirente de la vivienda en Sentencias del 23 de Mayo de 2.003 (STS
3485/2003) Recurso: 3167/1997
y Sentencia del 23 de Enero de
2.007 (SAP V 686/2007). Recurso:
833/2006), entre otras.
Segunda mano
Si se trata de una vivienda de segunda mano, conviene también cerciorarse de ciertas cuestiones y recabar diversa información:
–– Debe solicitarse del vendedor la
entrega de la cédula de habitabilidad en vigor.
–– Es importante verificar que la
vivienda no se halla ni ocupada
ni arrendada. Si estuviera arrendada, debe tenerse en cuenta que,
a pesar del cambio de titularidad, el
arrendamiento continuará durante
el plazo estipulado en el contrato de
arrendamiento y el de las prórrogas
que establezca la legislación aplicable, teniendo en cuenta que si se
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derecho
civil
trata de arrendamientos estipulados
después de la entrada en vigor de la
Ley de Arrendamientos Urbanos de
1.994, el plazo de duración mínimo
es de cinco años, según lo dispuesto
en su Artículo 5. Por otra parte, también debe tenerse en consideración
que el Art. 25 de la LAU otorga a
determinados arrendatarios un derecho de adquisición preferente, lo
que supone que puede quedarse con
la propiedad de la vivienda pagando
al vendedor el mismo precio pactado
con el comprador. Por dichas razones
y habida cuenta que el contrato de
arrendamiento puede no constar inscrito en el Registro de la Propiedad,
es recomendable hacer constar en
el contrato de compraventa que
la vivienda se encuentra libre de
arrendatarios y ocupantes.
–– Si se trata de una vivienda que forma parte de una Comunidad de
Propietarios en régimen de Propiedad Horizontal, otro aspecto a
tener en cuenta es verificar los
Estatutos de la Comunidad para
conocer las limitaciones de uso que
puedan existir y el coeficiente de
gastos de comunidad, así como si
el vendedor se halla al corriente en el pago de las cuotas de
la comunidad de propietarios,
puesto que el propietario responde
con la propia vivienda de las cantidades adeudadas durante el año en
curso y el año natural, de Enero a
Diciembre, inmediatamente anterior, según lo dispuesto en el Art.
553-5 Libro V CCcat y en el Art.
9.1.e. LPH. Así mismo, existe la
obligación del vendedor de declarar en la escritura de transmisión que están pagados los
gastos generales de la comunidad o, en su caso, consignar los que
tienen pendientes, y deben aportar
un certificado expedido por quien
ejerce la Secretaría en el que se
detalle el estado de cuentas con la
comunidad. Sin esta manifestación
y esta certificación el Notario no autorizará la escritura, a menos que el
comprador renuncie expresamente
a ello, lo cual no es aconsejable.
–– También conviene comprobar en
el Ayuntamiento que no existen
deudas pendientes de liquidar
por parte del transmitente en
concepto de Impuesto de Bienes Inmuebles (I.B.I.), conocido
popularmente como “contribución
urbana”. Dicho impuesto municipal, que se calcula sobre el valor
catastral de la vivienda, se devenga
el día 1 de Enero de cada año, de
modo que el obligado al pago es el
titular de la vivienda en esa fecha y
no pierde el carácter de sujeto pasivo del impuesto correspondiente a
ese año, aunque venda la casa poco
después ese mismo año. Es de
indicar que el vendedor y el comprador pueden llegar a un acuerdo respecto quien debe abonar el
impuesto y hacerlo, por ejemplo,
de forma proporcional al tiempo
que cada uno reside en la vivienda durante ese año. Cabe tener en
cuenta que si existieran recibos
de IBI pendientes y dada la
afección del inmueble al pago
“Otro aspecto jurídico a tener en cuenta
en la adquisición de una vivienda de
segunda mano es la suspensión temporal
de la fe pública registral”
26 Economist & Jurist
de este impuesto, se puede llegar al embargo de la vivienda si
los propietarios anteriores no
pagan estos recibos pendientes y éstos resultan ser insolventes, de conformidad con lo
establecido en el Art. 64.1 del
Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, aprobado por el RDLeg.
2/2004, de 5 de Marzo. Por todo
ello, es necesario corroborar que el
transmitente ha satisfecho todas
las liquidaciones practicadas por el
Ayuntamiento por dicho impuesto
de ese ejercicio y los anteriores.
–– Es igualmente aconsejable dirigirse a la Área de Urbanismo del
Ayuntamiento para conocer el
planeamiento urbanístico de
la zona. Sobretodo si se trata de
una zona nueva, es apropiado que
se informe de los planes que puede
afectar a la zona donde se ubica la
vivienda (Plan General, Planes especiales) para saber si está previsto construir mejores accesos
y equipamientos, establecer
zonas verdes, o por el contrario,
si existe, por ejemplo, la posibilidad
que se ubiquen en las inmediaciones actividades de ocio ruidosas,
grandes centros comerciales que
perturben la tranquilidad de la zona
que ha elegido.
–– Otro aspecto jurídico a tener en
cuenta en la adquisición de
una vivienda de segunda mano
es la suspensión temporal de
la fe pública registral que se
recoge en el Art. 28 de la Ley Hipotecaria. De conformidad con la
protección que dispensa el Art. 34
de la Ley Hipotecaria, el adquirente de buena fe a título oneroso
se halla en una posición inatacable aunque se anule o resuelva el
título del transmitente del inmueble. Ello emana del principio de fe
pública registral que garantiza que
el derecho existe y que pertenece
a su titular en la extensión proclamada por el asiento registral. Pues
bien, según la norma contenida
en el Art. 28 LH, la aplicación de
dicho principio se suspende durante un periodo de dos años
a contar desde la fecha de la
muerte del causante de la sucesión con respecto a los terceros adquirientes que traigan
causa de un heredero voluntario, como cautela para el supuesto de que el titular hereditario
inscrito sea un heredero aparente
(como se da en aquellos casos en
que existe un testamento ológrafo
no protocolizado, un testamento
no inscrito en el Registro General de Actos de Última voluntad,
un testamento nulo, o por dejarse
inoperante la declaración de herederos abintestato ante la aparición
de parientes con un derecho pre-
“Se suspende durante un periodo de dos
años a contar desde la fecha de la muerte
del causante de la sucesión con respecto
a los terceros adquirientes que traigan
causa de un heredero voluntario”
ferente en la herencia, etc.). En
estos casos, según dicho precepto,
la adquisición del bien inmueble
no resulta oponible ante el heredero real o forzoso.
No obstante, en derecho catalán,
el Art. 465-2 de la Ley 10/2008, de 10
de Julio, del Libro IV del Codigo Civil
de Cataluña, relativo a las sucesiones
contiene el régimen aplicable para los
actos de disposición realizados por el
heredero aparente, declarando que
no procede la restitución de los
bienes adquiridos del heredero
aparente por el tercero de buena fe a título oneroso. En tal caso,
según el dictado de dicha norma, “el
heredero aparente o el poseedor vencido debe entregar al heredero real el
precio o la cosa que ha obtenido como
contraprestación o los bienes que ha
adquirido con estos. Si la contraprestación aún no ha sido pagada, el heredero real se subroga en las acciones
del transmitente para reclamarla.” 
Bibliografía
www.bdifusion.es
Biblioteca:
•
ESTIVAL ALONSO, LUIS. La vivienda de protección pública en España (V.P.O.) Madrid. Ed. Difusión Jurídica.
2008.
•
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bienes inmuebles. Madrid. Ed. Difusión Jurídica. 2006.
•
COMPANY CARRETERO, FRANCISCO JAVIER. Dictámenes e informes en derecho urbanístico. Valencia. Ed.
Revista General del Derecho. 2003.
Artículos Jurídicos:
•
TARRAGÓ DÍAZ, IVAN. Compraventa de inmuebles en el mercado actual: aspectos de riesgo. Economist & Jurist
Nº 136. Diciembre- Enero 2010.
Tributos locales. Impuesto sobre Bienes Inmuebles. Catastro Procedimiento de subsanación de discrepancias.
Fiscal-Laboral al Día Nº 190. Noviembre 2010.
•
GIMÉNEZ- SALINAS COLOMER, JUAN CARLOS ¿Compraventa de inmuebles sin financiación bancaria? .Inmueble Nº 93. Julio-Agosto 2009.
•
ÁLVAREZ, JAIME. Cómo comprar inmuebles en una Subasta Judicial. Inmueble Nº 93. Julio-Agosto 2009.
Economist & Jurist 27
derecho
civil
MODELO DE DEMANDA EN EJERCICIO DE LA ACCIÓN REDHIBITORIA
POR LA EXISTENCIA DE VICIOS O DEFECTOS OCULTOS
AL JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA DE _______
________________, Procurador de los Tribunales y de DON ______________según acredito mediante la
escritura de poder, que acompaño para su testimonio en autos con devolución del original, ante este Juzgado comparezco y como mejor proceda en derecho DIGO:
Que mediante el presente escrito y en la representación que ostento interpongo DEMANDA de PROCEDIMIENTO ORDINARIO en ejercicio de la acción redhibitoria ____ frente a D.______ y D. ª _______con
domicilio social en ___________, calle __________
Demanda que baso en los siguientes Hechos y Fundamentos de Derecho:
HECHOS
PRIMERO.- EL CONTRATO DE COMPRAVENTA
Mediante escritura pública de compraventa, D.______ adquirió de D.___ y D. ª _________ el piso NÚM000,
NÚM001, de la casa señalada con el NÚM002 de la Calle ____ por el precio de 200.000.-Euros, que era el normal o de mercado de los inmuebles de la zona.
El precio fue satisfecho a través de una hipoteca constituida a favor de La Caixa d’Estalvis i Pensiona de Barcelona de 140.000.-Euros de capital, más 60.000.-Euros del peculio personal de mi mandante, D.____.
Se acompaña de Documento núm. 1 la escritura pública de compraventa otorgada ante el Notario D._______
con núm.______ de protocolo
Así mismo, se acompaña de Documento núm. 2 la escritura de constitución del préstamo hipotecario.
SEGUNDO.- DE LAS PATOLOGÍAS POR ALUMINOSIS
En el año 2009 se detectó en el inmueble donde se halla la vivienda de mi mandante la patología conocida con el
nombre de construcción con hormigón de “cemento aluminoso”, hallándose afectadas de “aluminosis” determinados
pisos del inmueble. Ello motivó a la Comunidad de propietarios a encargar un informe y a ejecutar, posteriormente, las
obras de rehabilitación para reforzar la estructura de las zonas afectadas por “aluminosis”. Uno de los pisos en los que
se acometieron dichas obras fue la vivienda litigiosa, que, al estar situada bajo la cubierta, se encontraba muy afectado.
En el momento de adquisición de la vivienda por parte de mi mandante, la misma no presentaba defectos de
estabilidad.
En la cláusula cuarta b) de la escritura de compraventa, los vendedores manifiestan que el inmueble no adolece
de ninguna patología estructural. Tampoco se informó en ningún momento sobre las obras de rehabilitación de la
finca acometidas, ni se hizo advertimiento alguno sobre dichas patologías.
Según dictamen pericial elaborado por el Arquitecto ________, que se acompaña a la presente demanda de
Documento núm.3, aunque la vivienda se encuentra en perfectas condiciones de habitabilidad, se precisa la
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realización de periódicas reparaciones y un especial mantenimiento, existiendo un mayor riesgo para las viviendas
situados bajo el terrado, como es la vivienda litigiosa. Ello significa que existe la contingencia de la necesidad de
nuevas obras con los consiguientes gastos extraordinarios y privación del uso pacífico y normal de la finca.
Así mismo, según dicho informe, se trata de un problema que no puede advertirse a simple vista, siendo necesario para ello de los pertinentes análisis.
TERCERO.- DE LA RECLAMACIÓN EXTRAJUDICIAL
Mediante carta remitida vía burofax certificado de fecha _____, se remitió por esta dirección letrada carta______, en la que daba por rescindido el contrato de compraventa concertado y se le requería para llevar a cabo
la devolución de las recíprocas prestaciones. Así mismo, en dicha misiva se le requería para que abonara una suman indemnizatoria por los gastos ocasionados por el préstamo hipotecario.
A efectos acreditativos, se acompaña de Documento núm. 4 copia del requerimiento cursado, así como justificante de envío.
A fecha de hoy, el demandado no ha atendido el requerimiento que le fue dirigido, por lo que mi mandante se
ha visto obligada a la interposición de la presente demanda.
CUARTO.- DE LA ACCIÓN EJERCITADA
4.1.- LA ACCIÓN REDHIBITORIA
De conformidad con lo dispuesto en el Art. 1.486, Párr. 1º C.c., la acción de saneamiento por vicios o
defectos ocultos concede al comprador la opción entre desistir del contrato (acción redhibitoria) o obtener una
minoración del precio pagado o, como, dice el artículo 1.486 C.c. “rebajar una cantidad proporcional del precio, a
juicio de peritos” (acción estimatoria o quanti minoris).
En el presente caso se ejercita una acción redhibitoria, concurriendo plenamente todos los requisitos que se
exigen para el éxito de la acción, por cuanto el vicio denunciado es oculto, preexistente y grave, no habiendo tenido
oportunidad mi mandante de conocer su existencia hasta la elaboración de un informe pericial, con posterioridad.
En concreto, en relación con la aluminosis, es doctrina reiterada (Sentencias del Tribunal Supremo de 1 de
diciembre de 1997, 1 de julio de 2002, y 17 de octubre de 2005; RJA 8693/1997, 5512/2002, y 8593/2005) que la
construcción de la estructura de una finca urbana con cemento aluminoso supone un vicio oculto, grave, desconocido,
e irreconocible para el comprador, y constituye un peligro potencial que sólo puede ser evitado mediante la íntegra
reparación o sustitución funcional de la estructura, lo que comporta que, en otro caso, sea necesario un más costoso
mantenimiento y la realización de periódicas reparaciones con la consiguiente disminución en el uso del inmueble por
sus propietarios, de manera que requiere un mayor control y cuidado en su conservación, continuando la contingencia
de la necesidad de nuevas obras con los subsiguientes gastos extraordinarios y privación del uso pacífico y normal de la
finca, por lo que el vicio apreciado, debido a requerir cuantiosas y periódicas reparaciones de control y a originar una
considerable reducción del tiempo de disfrute y uso del inmueble, se encuentra comprendido en los presupuestos fácticos descritos en el artículo 1484 del Código Civil, para lo cual no es óbice la circunstancia de que en la actualidad sea
posible habitar y utilizar la vivienda con normalidad.
Por ello, en base a lo dispuesto en el mencionado precepto, procede declarar rescindida la compraventa celebrada en fecha _______ entre mi mandante y los demandados con los efectos legales inherentes de devolución de
la cosa en el estado que se hallaba y del precio.
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derecho
civil
Así mismo, se reclaman los gastos de gestión de la compraventa por importe de 300.-Euros, por estar comprendidos en el concepto de gastos a que se refiere el artículo 1486 del Código Civil.
4.2. DE LA INDEMINIZACIÓN POR LOS DAÑOS Y PERJUICIOS
Asimismo, se reclama una indemnización por los daños y perjuicios ocasionados al amparo de lo dispuesto en el
Artículo 1486 Cc ap. 2º que contiene una agravación de la responsabilidad del vendedor cuando conoce los vicios
o defectos de la cosa vendida.
Literalmente establece dicho precepto que “Si el vendedor conocía los vicios o defectos ocultos de la cosa vendida
y no los manifestó al comprador, tendrá éste la misma opción y además se le indemnizará de los daños y perjuicios, si
optare por la rescisión”.
Debe invocarse también el artículo 1.101 Cc que prevé que “quedan sujetos a la indemnización de los daños y
perjuicios causados los que, en el ejercicio de sus obligaciones incurren en dolo, negligencia o morosidad, y los que, de
cualquier modo, contravienen el tenor de aquellas”. Por su parte, el artículo 1104 del CC establece que “la culpa
o negligencia del demandado consiste en la omisión de aquella diligencia que exija la naturaleza de la obligación y
corresponda a las circunstancias de las personas, tiempo y lugar”
En el presente caso es notorio que existe mala fe por parte de los demandados, que no manifestaron a mi mandante la presencia de vicios ocultos en la vivienda objeto de la compraventa, por lo que vienen obligados a resarcir
a mi mandante los daños y perjuicios ocasionados. La cantidad solicitada en concepto de indemnización por valor
de _______, resulta de la suma de las siguientes partidas:
–– La cantidad de 7.000.-Euros en concepto de intereses que mi mandante habrá de satisfacer por amortización
de la hipoteca y los que pudieran derivarse de la misma.
–– La suma de 1.100.--Euros que mi mandante ha gastado con el objeto de formalizar la escritura de préstamo con
garantía hipotecaria.
A los anteriores Hechos les son de aplicación los siguientes
FUNDAMENTOS DE DERECHO
I. CAPACIDAD
Ambos litigantes ostentan la suficiente capacidad procesal a tenor de lo dispuesto en los artículos 6 y ss. de la
Ley 1/2000 de Enjuiciamiento Civil.
II. REPRESENTACIÓN
Mi mandante está representado este procedimiento por el Procurador que suscribe, con arreglo a lo previsto en
el artículo 23 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
III. LEGITIMACIÓN
La legitimación activa resulta a favor de D. _______ en su condición de comprador de la vivienda objeto de litigio.
La legitimación pasiva corresponde a _______ en su condición de vendedores de la vivienda litigiosa en la compraventa convenida con mi mandante.
IV. JURISDICCIÓN
Es la competente la Jurisdicción civil, conforme a lo dispuesto en el artículo 21.1 de la Ley Orgánica del Poder
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Judicial, y del artículo 45 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
V. COMPETENCIA
La demandada tiene su domicilio en este partido judicial. Por esta razón resulta competente el Tribunal que por
turno de reparto se asigne esta demanda, en cuyo partido judicial radica el domicilio de los codemandados. Todo
ello de conformidad con lo señalado en el artículo 50.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
VI. JUICIO POR EL QUE DEBE SUSTANCIARSE LA DEMANDA
El presente procedimiento se tramita de conformidad con los principios reguladores del Juicio Declarativo Ordinario por tener un interés económico superior a 6.000 euros, conforme resulta del contenido del Art. 249, ap.
2º de la LEC, en relación con los Artículos 399 y siguientes.
VII. COSTAS
Resulta de aplicación el artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por cuanto dispone que “En los procesos declarativos, las costas de primera instancia se impondrán a la parte que haya visto rechazadas todas sus
pretensiones, salvo que el tribunal aprecie, y así lo razone, que el caso presentaba serias dudas de hecho o de
derecho”.
VIII. SUSTANTIVOS A) Respecto al contrato de compraventa, Artículos 1.445 Cc y siguientes.
B) Respecto a la obligación de saneamiento del vendedor:
Art. 1461 Cc: “El vendedor está obligado a la entrega y saneamiento de la cosa objeto de la venta.”
Art. 1484 Cc: “El vendedor estará obligado al saneamiento por los defectos ocultos que tuviere la cosa vendida, si
la hacen impropia para el uso a que se la destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido
el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella; pero no será responsable de los defectos
manifiestos o que estuvieren a la vista, ni tampoco de los que no lo estén, si el comprador es un perito que, por razón
de su oficio o profesión, debía fácilmente conocerlos”.
Dicha obligación de saneamiento no es solo consecuencia de la aplicación del Art. 1.484 y concordantes, sino
de la aplicación de las normas generales sobre contratos que obligan a las partes a todas aquellas consecuencias
que sean conformes a la buena fe, lo que a su vez supone dar al contrato cumplida efectividad en orden a la
realización del fin propuesto.
Así, el Art. 1.258 C.c dispone que: “Los contratos se perfeccionan por el mero consentimiento, y desde entonces
obligan, no sólo al cumplimiento de lo expresamente pactado, sino también a todas las consecuencias que, según su
naturaleza, sean conformes a la buena fe, al uso y a la ley”.
IX. JURISPRUDENCIA
la STS de 17-10-2005, nº 777/2005 se pronuncia respecto las características que deben presentar los vicios o
defectos ocultos para que surja esta obligación de saneamiento
“La doctrina científica entiende que para que surja la responsabilidad del vendedor han de concurrir los siguientes requisitos: 1º, el vicio ha de ser oculto, es decir, no conocido ni fácilmente reconocible por el comprador; se tiene en cuenta la
persona del comprador y se exime de responsabilidad al vendedor “si el comprador es un perito que, por razón de su oficio
o profesión, debía fácilmente conocerlos”; 2º, el vicio ha de ser preexistente a la venta, sin que se responda de los defectos
sobrevenidos, pues la cosa ha de entregarse en el estado en que se hallaba al perfeccionarse el contrato (artículo 1468 del
Código Civil); de ahí que el comprador debe probar no sólo la existencia del vicio, sino también que existía al tiempo de la
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civil
perfección del contrato; 3º, el vicio ha de ser grave; se requiere que el defecto entrañe cierta importancia, es decir, únicamente se tendrá en cuenta, respecto a la cosa vendida, “si la hacen impropia para el uso a que se la destina, o si disminuyen
de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella”
(artículo 1484); y 4º, la acción ha de ejercitarse dentro del plazo legal (artículo 1490 del
X. Principio Iura Novit Curia
En su virtud,
AL JUZGADO SUPLICO: Se sirva tener por presentado este escrito juntamente con los documentos al
mismo acompañados, devolver la escritura de poderes previo su testimonio en autos, tenerme por comparecido y
parte en la representación que ostento de ______________, tener por deducida demanda de JUICIO ORDINARIO contra ____________y, previos los trámites pertinentes y oportunos dictar Sentencia por la que se declare:
–– La rescisión de la compraventa celebrada en escritura pública otorgada por los demandados, como vendedores
y mi mandante, como comprador, en fecha ____ de _____, ante el Notario D._______
–– La obligación de D._____ de abonar a mi mandante todos los gastos que pagó consistentes en la cantidad de
200.000.-Euros a que ascendió el precio de la compraventa, más la cantidad de 4.000.-Euros a la que ascendieron los gastos derivados de la misma, tales como Notaría, Registro de la Propiedad y Gestoría, más los intereses
legales de dichas cantidades desde _______desde que fueron abonadas.
–– La obligación de D. _______ de abonar una indemnización por daños y perjuicios por la cantidad de 7.000.-Euros en concepto de intereses que mi mandante habrá de satisfacer por amortización de la hipoteca y los que
pudieran derivarse de la misma, así como la cantidad de 1.100.--Euros que mi mandante ha gastado con el
objeto de formalizar la escritura de préstamo con garantía hipotecaria.
Y, en su virtud, SE CONDENE:
A los demandados a estar y pasar por las anteriores declaraciones, al pago de las citadas cantidades así como al
pago de las costas causadas en el presente procedimiento.
PRIMER OTROSI DIGO: Que al amparo de lo dispuesto en los artículos 335 y 336 de la LEC esta parte
aporta señalado de Documento núm. 3, dictamen pericial realizado por el Arquitecto D. __________, con nº de
colegiado _____ del Colegio Oficial de Arquitectos de _______ y con domicilio profesional en ____________y en
el cual se recogen los desperfectos, su causa y la necesidad de su reparación.
Asimismo, interesa, conforme lo que establece el apartado 2 de este artículo, que el citado perito autor de dicho dictamen, comparezca el día del juicio a exponer y explicar el dictamen y responder a las preguntas que sean
necesarias para mejor entender y valorar el dictamen, en relación con el objeto del pleito.
SEGUNDO OTROSÍ DIGO: que esta parte manifiesta su voluntad de cumplir con los requisitos legales, e
intereso que puedan subsanarse los defectos en que en su caso incurran sus actos procesales, de conformidad con
el artículo 231 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
En su virtud,
AL JUZGADO SUPLICO que tenga por efectuada la anterior manifestación a los efectos procedentes.
En _______, a _____ de 2012
Letrado.: Procurador:
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