ANALISIS DE LOS CONTRATOS DE OPCIÓN A COMPRA VENTA

ANALISIS DE LOS CONTRATOS
DE OPCIÓN A COMPRA VENTA
PARA SU OTORGAMIENTO POR
ANTE UNA OFICINA NOTARIAL.
i
REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
UNIVERSIDAD JÓSE ANTONIO PÁEZ
FACULTAD DE CIENCIAS JURÍDICAS Y POLÍTICAS
ESCUELA DE DERECHO
COORDINACIÓN DE PASANTIA Y TRABAJO DE GRADO
ANALISIS DE LOS CONTRATOS DE OPCIÓN A COMPRA VENTA
PARA SU OTORGAMIENTO PORANTE UNA OFICINA NOTARIAL.
INSTITUCIÓN: Notaria Pública Cuarta de Valencia, estado Carabobo
AUTOR: LOPEZ ELI SAUL
C. I. Nro. 19.109.543
SAN DIEGO, MARZO 2014
ii
REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
UNIVERSIDAD JÓSE ANTONIO PÁEZ
COORDINACIÓN DE PASANTIA Y TRABAJO DE GRADO
ESCUELA DE DERECHO DE LA FACULTAD DE
CIENCIAS JURÍDICAS Y POLÍTICAS
CONSTANCIA DE ACEPTACION
______________________________________________
Tutora Académico:
______________________________________________
Tutora Institucional:
______________________________________________
Tutor Metodológico:
AUTOR:LOPEZ ELI SAUL
C. I. Nro. 19.109.543
SAN DIEGO, NOVIEMBRE 2014
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AGRADECIMIENTOS
A mi Tutor Institucional por su grandiosa colaboración y asesoría en la
realización del presente Informe de Pasantías.
A mí Tutor Académico por sus recomendaciones, su receptividad y por dar
siempre un consejo sabio cuando necesite de el durante la realización del informe y
por ser profesor en esta prestigiosa Universidad.
Al Tutor Metodológico, por sus clases de metodología impartidas a nosotros
sus alumnos.
A quienes fueron mis profesores en la Universidad José Antonio Páez, por sus
enseñanzas a lo largo de mi carrera.
iv
DEDICATORIA
Dedico este Informe de Pasantía:
A Dios primeramente por brindarme la oportunidad y la dicha de vida,
protegerme y guiarme cada día de mi existencia, llenándome de fuerzas, valor y fe
para continuar siempre mis metas.
A mis padres, por demostrarme siempre su amor, apoyo, comprensión y
motivación en cada paso que doy, en darme mil consejos para que tenga plena fe en
que todo se puede lograr, luchando a mi lado, sus sabias palabras nunca las olvido
porque son la guía perfecta para que un hijo se sienta orgulloso y digno de recibirlas.
v
INDICE
Pág.
CONSTANCIA DE ACEPTACION……..…… .………………………..
iii
AGRADECIMIENTO…………………………………………………….
iv
DEDICATORIA……………………………………………………………
v
INDICE GENERAL……… ……………………………………………
vi
RESUMEN INFORMATIVO… ……………………………………….
ix
INTRODUCCION………………………………………………………..
1
CAPITULO I LA INSTITUCION
1.1. Identificación……………………………………………….
3
1.2. Ubicación ………………….………………………………..
3
1.3. Descripción………………….……………………………….
3
1.4. Objetivos …………………….………………………………
4
1.5. Misión………………………….……………………………..
4
1.6. Visión………………………………………………………..
5
1.7. Valores……………………………………………………….
5
1.8. Actividades realizadas durante la Pasantía…………………..
5
vi
CAPITULO II EL PROBLEMA
2.1. Planteamiento del Problema………………………………….. 7
2.2. Formulación del Problema…………………………………… 8
2.3. Objetivos de la Investigación……………………………….. 9
2.3.1. Objetivo General…………………………………… 9
2.3.2. Objetivos Específicos………………………………. 9
2.4.Justificación y Alcance………………………………………. 9
2.5. Limitaciones de Estudio…………………………………….
11
CAPITULO III MARCO REFERENCIAL CONCEPTUAL
3.1. Antecedentes…………………………………………………. 12
3.2. Bases Teóricas…………..…………………………………….. 17
3.3. Bases Legales….……………………………………………... 31
3.4. Definición de Términos Básicos……………………………. 50
CAPITULO IV MARCO METODOLOGICO
4.1. Tipo de Investigación……………………………………….. 51
4.2. Métodos, Técnicas e Instrumentos…….…………………….. 52
4.3. Fases Metodológicas…………………………………………..53
vii
CAPITULO V RESULTADOS CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES
5.1. Resultados……………………………………………………... 39
5.2. Conclusiones…………………………………………………
40
5.3 Recomendaciones…………………………………………….
40
REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS
ANEXOS.
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REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
UNIVERSIDAD JOSÉ ANTONIO PÁEZ
FACULTAD DE CIENCIAS JURÍDICAS Y POLÍTICAS
ESCUELA DE DERECHO
CARRERA: DERECHO
ANALISIS DE LOS CONTRATOS DE OPCIÓN A COMPRA VENTA
PARA SU OTORGAMIENTO POR ANTE UNA OFICINA NOTARIAL
AUTOR: LOPEZ ELI SAUL
C. I. Nro. 19.109.543
RESUMEN INFORMATIVO
El presente trabajo de investigación lleva por título “Analisis de los contratos de
opción a compra venta para su otorgamiento por ante una oficina notarial. El tema a
desarrollar tiene como objetivo fundamental;Analizar los contratos de opción a
compra venta para su otorgamiento por ante una oficina notarial.El
trabajo
investigativo se fundamenta en3 objetivos específicos1- Precisar las nociones teóricas
de los contratos de opción de compra venta.2- Determinar la normativa jurídica que
regulan los contratos de opción a compra venta en el área de vivienda y en otras áreas
distintas a ella dentro de la legislación venezolana.3- Comparar los contratos de venta
y los contratos de opción a compra venta.La investigación es de tipo documental
descriptiva y está estructurada en cinco (5) capítulos para su mejor análisis y
comprensión donde se presenta una descripción desde la institución hasta los
resultados, conclusiones y recomendaciones
Descriptores:Análisis, Contrato. Opción Compra Venta. Otorgamiento. Oficina
Notarial.
ix
INTRODUCCIÓN
Al comprar un inmueble (casa, apartamento, terreno), las partes acostumbran
firmar una opción de compra. Es de subrayar que si dicho contrato es mal
redactado, se trata de una verdadera compra-venta. Significa que el "optante"
compró y el "promitente oferente" vendió.
En la opción de compra, el promitente ofrece por un tiempo determinado, vender
el inmueble a la otra parte llamada optante. En la opción perfecta, el optante no
está obligado a comprar, él adquiere el derecho de hacerlo, le es potestativo
comprar o no. Mientras que el promitente sí está obligado a mantener su
promesa de venta por el tiempo pactado, se obliga a no vender a otro. Si el
optante decide no comprar, pagará al oferente la cláusula penal y pierde las arras
entregadas al dueño del inmueble.
Según la Ley, no hay contrato de opción de compra cuando las dos partes se
obligan, una a comprar y otra a vender. Se reitera, en la opción de compra, el
"optante" no está obligado a comprar el inmueble, tiene la posibilidad
(potestativo, puede o podrá) de decidir si compra o no, si acepta la oferta del
promitente o la rechaza.
Hay obligación para una sola de las partes, consiste en una promesa unilateral de
venta del promitente u oferente; la otra parte es libre de aceptar o no la oferta. Lo
relevante es precisar que el abogado del optante o interesado en comprar,
redactará la opción asignando obligaciones recíprocas a las partes, lo que se
traduce en una compra venta.
Por lo que, a cambio del pago de las arras (treinta por ciento del precio de venta
acordado), se entiende que el optante es dueño del inmueble. Por el contrario, el
x
abogado del oferente, inclinará el contrato de opción a su favor, no estipulará
obligación para el optante, de esa forma, su representado no ha vendido al firmar
la opción. Vencido el término establecido en el contrato, si el optante no compra,
se extingue la oferta y el promitente podrá disponer de su inmueble. En ese caso,
el optante debe pagar la cláusula penal convenida en la opción, la cual de hecho,
ya está en poder del promitente.
No hay opción de compra, cuando el vendedor se obliga a vender y el comprador
se obliga a comprar. Este es precisamente el formato de contrato que las partes
acostumbran firmar, sin percatarse que lo que hacen es vender el inmueble al
suscribir la "opción" en esos términos.
Las partes firman un "contrato de opción", se obligan de manera recíproca,
pactando modalidades sobre cosa y precio. Si luego surge conflicto entre ellas, los
tribunales han sentenciado que hubo venta, y por ser una venta, el inmueble
pertenece al optante, quien sólo ha adelantado el precio de las arras, esto es, 30%
del precio de venta del inmueble.
La auténtica opción de compra es la promesa unilateral de venta: El vendedor se
obliga a vender y la otra parte (optante) es libre de aceptar la oferta del
promitente. Una sola de las partes se obliga, la otra tiene una opción de compra,
pero no está obligada a comprar.
El optante es libre de comprar, ya que si decide no comprar, aplicará la sanción
de pagar la multa establecida, llamada "cláusula penal contractual", única
indemnización a favor del oferente. Por último, aunque el contrato se denomine
opción de compra, será considerado por el tribunal, como una verdadera venta,
cuando de su texto se lea: "Prometo vender" y "prometo comprar".
Este informe de pasantia es una investigación documental descriptiva y se encuentra
estructurado en Cinco (05) Capitulos del siguiente modo: El Capítulo I, se refiere a
xi
la Institución donde se realizó la pasantía, El Capítulo II comprende lo pertinente al
problema, planteamiento del mismo, objetivo general y objetivos específicos,
justificación y alcance, así mismo las limitaciones del estudio.
El Capítulo III, representa el marco referencial conceptual que muestra los
antecedentes de la investigación, las bases teóricas, las bases legales en que se funda
la investigación y contiene además la conceptualización y definición los términos
básicos relacionados con el tema de investigación. El Capítulo IV, lo forman las fases
metodológicas, el contenido de las fases metodológicas, el tipo y diseño de la
investigación, una síntesis completa de todas las fases de la investigación, los medios
a través del cual se logró llevar a cabo las pasantías efectuadas.
El Capítulo V se refiere a los Resultados, Conclusiones y Recomendaciones, las
cuales conllevan al proceso de la información obtenida mediante la búsqueda y el
proceso del análisis para presentar los resultados estudiados durante la investigación
realizada que conllevan a la presentación del informe de pasantías y finalmente las
referencias bibliográficas que sustentan las consultas de textos revisados sobre el
tema estudiado
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CAPITULO 1
LA INSTITUCION
1.1 IDENTIFICACIÓN
Notaría Pública Cuarta de Valencia, estado Carabobo
1.2 UBICACIÓN
Avenida Urdaneta cruce con Avenida Arismendi, edificio Oficentro el Quinteto, planta
baja, Valencia estado Carabobo.
1.3 DESCRIPCIÓN
Es un órgano creado por el Estado en donde se lleva un conjunto de libros donde se
asientan los documentos en los que constan hechos jurídicos, que son competencia de
esa oficina. Es un servicio público prestado por el estado que comprende la publicidad
registral y otras actividades que le confiere y los previos pagos de tasas denominadas
derechos arancelarios.
1.4 MISIÓN
Garantizar la seguridad jurídica de las actuaciones de los usuarios mediante la fe
pública, en el marco de la legalidad, de procesos expeditos y oportunos, ejerciendo el
control de las operaciones a nivel nacional.
1.5 VISIÓN
Ser un órgano que coadyuve a garantizar la seguridad jurídica de los actos autenticados
de los usuarios, mediante un sistema integrar de notaria eficiente, autosustentable y
transparente
1.6 VALORES
Respeto al Usuario
Equidad
Vocación de Servicio.
Responsabilidad.
Honestidad.
Lealtad.
Disciplina.
Transparencia.
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1.7. ORGANIGRAMA GENERAL
GENER
1.8. ACTIVIDADES REALIZADAS DURANTE LA PASANTÍA
Durante el tipo de permanecía
permanecí en la notaria, como de pasante rote por varios
departamentos cumpliendo así con varias funciones dentro de la institución como fue:
fue
Realizar autos de autentificación de documentos,
Revisar documentos,
Escribir y foliar los libros que deja constancia de la fe pública en el departamento de
archivo
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CAPITULO II
EL PROBLEMA
Planteamiento del problema
La realidad actual de nuestro país, Venezuela, es que una gran parte de la población de
habitantes, según estudios realizados con anticipación no tienen acceso a una vivienda
de forma rápida, o pagarla de forma de contado, lo que llevó a las personas a buscar
diferentes formas para la adquisición de la misma, ya que es la meta de muchas
personas y a su vez es un derecho del que gozan todos los venezolanos según nuestra
Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y los tratados de Derechos
Humanos a los cuales nuestro país esta adherido.
Es por esta razón que las personas acuden a los mecanismos establecidos en el
ordenamiento jurídico Venezolano, siendo una de las figuras principales los contratos
de opción a compra venta, los cuales no son más que una promesa para realizar y llevar
a cabo una venta futura y donde en el mismo se establece la manera en la cual se va a
realizar la venta, las condiciones y modalidades de la negociación.
Contrato de compra venta: es un contrato en virtud del cual una de las partes se obliga a
dar una cosa y la otra a pagarla en dinero. Aquélla se dice vender y ésta comprar. El
dinero que el comprador da por la cosa vendida, se llama precio.Contrato de opción a
compra venta: es aquel contrato en el cual dos o más personas se ponen de acuerdo para
establecer las condiciones y las cláusulas para llevar a cabo una futura venta.
Los contratos con opción a compra venta se pueden presentar de diferentes formas,
dependiendo del área en que se encuentren, si es en el área de vivienda o en el área
comercial, ya que ambas están reguladas en nuestro ordenamiento jurídico por leyes
diferentes.
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En este orden de ideas, todo lo relacionado a inmuebles destinados para la vivienda será
regulado por la Ley para la regulación y control de los arrendamientos de vivienda
cuando estos inmuebles están destinados al arrendamiento y en otro caso de vivienda a
las resoluciones emanadas del Ministerio del Poder Popular de habitad y vivienda y el
Cogido Civil, mientras que todo lo relacionado en otras áreasserán regulados por la ley
competente, que en este caso es la Ley de Arrendamiento Inmobiliario si el inmueble
está destinado al área comercial ,o en su defecto por el propio Código Civil y la
voluntad de las partes. Serán reguladas por procedimientos y organismos públicos
distintos de acuerdo a lo establecido en las leyes ya antes mencionadas.
En el año 2011, con la entrada en vigencia de la nueva ley que regula el
arrendamientoy las ventas de los inmuebles destinados a vivienda, se generó mucha
confusión en la sociedad especialmente en su ámbito de aplicación y en los
procedimientos establecidos en la misma. Dicha confusión también se hace presente en
los contratos de opción a compra venta, ya que en muchos casos las partes no poseen los
conocimientos adecuados para ejecutar el contrato de forma correcta y basándose en lo
que establece la ley, lo cual puede generar conflictos a la hora de celebrar el contrato.
Para llevar a cabo este contrato de forma correcta y basada en la ley se tiene que estar al
tanto de todas las resoluciones emanadas del ministerio popular de habitad y vivienda
mientras que estos contratos con opción a compra se pueden establecer cláusulas de
mutuo acuerdo entre las partes que establezcan los lineamientos del contrato. Cuando se
acude a un contrato con opción a compra venta se tiene que estar claro con las cláusulas
contractuales que son las que van a establecer las obligaciones y los derechos de las
partes
2.2 Formulación del problema.
¿Cómo deben estar estructurados los contratos de opción a compra venta tanto en
materia de vivienda como otras áreas distintas, de manera que cumplan con todos los
parámetros legales exigidos en la actualidad
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2.3.1 Objetivo general.
Analizar los contratos de opción a compra venta para su otorgamiento por ante una
oficina notarial.
2.3.2 Objetivos específicos
1- Precisar las nociones teóricas de los contratos de opción de compra venta.
2- Determinar la normativa jurídica que regulan los contratos de opción a compra venta
en el área de vivienda y en otras áreas distintas a ella dentro de la legislación
venezolana.
3- Comparar los contratos de venta y los contratos de opción a compra venta.
2.4 Justificación
En la actualidad es muy importante conocer el contrato de opción a compra venta, ya
estos se han venido llevado a cabo y teniendo más presencia en la sociedad en los
últimos años, es por esta razón se deben saber los lineamientos jurídicos establecidos en
nuestra legislación Venezolana para que se lleven a cabo de una manera correcta,
cumpliendo con los parámetros establecidos en las leyes y que esté libre de vicios.
Al estudiar y analizar estos contratos se pueden obtener los conocimientos necesarios
para celebrar un contrato de este índole y cumplir con el otorgamiento ante una oficina
notarial, sin tener ningún inconveniente legal ya que se actúa apegado a ley y también se
tendrá los conocimientos de los diferentes procedimientos a seguir cuando se están en el
área comercial o se esté en el
área de vivienda, ya que son procedimientos y
planteamientos diferentes en la gran mayoría de sus aspectos.
También sirve de gran ayuda para la sociedad en general tener conocimientos sobre los
contratos de opción a compra venta ya que así pueden aclarar las dudas que se pueden
generar a al momento de celebrar este contrato y también saber diferenciar cuando se
está en presencia de un contrato de venta y un contrato de opción de compra venta.
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De igual modo tiene mucha transcendencia en el mundo jurídico estudiar este contrato
ya que si los abogados aplican el procedimiento adecuado según sea el caso se obtendrá
con contrato correcto en términos legales.Este trabajo de investigación es muy
importante porque metodológicamente dará aportes para futuras investigaciones sobre
este tema, facilitando así su proceso de investigación.
2.5. Alcance
El alcance de este trabajo de investigación va a estar destinado no solo a en estudiar el
contrato de opción de compra no solamente en el área de vivienda si no también
abarcarlo en el área comercial y estableces las semejanzas y diferencias
2.6 limitaciones.
El presente trabajo de investigación se basa en el análisis de los contratos de opción de
compra y venta para su otorgamiento por ante una oficina notarial. La limitación
general para desarrollar esta investigación es el tiempo ya es muy corto. A parte existen
varias limitaciones como es la falta de conocimiento de las leyes que regulan todo lo
que es la venta, arrendamiento, y todo lo que tiene que ver con los inmuebles
comerciales y de vivienda y esto genera mucha confusión en la sociedad.
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CAPITULO III
MARCO REFERENCIAL CONCEPTUAL
A continuación se presentan diferentes trabajos de investigación, donde varios autores
realizaron sus trabajos en relación de los contratos con opción de compra venta, de los
cuales se detallan los siguientes:
ANTECEDENTES
Sevilla.
Miguel
Román.(Marzo
de
2012)
presento
un
artículo
científico-
jurídicodenominado CONTRATO DE OPCIÓN.En la ciudad de Madrid-España, cuyo
contexto es el siguiente:I.- Concepto.Se entiende por contrato de opción aquel en cuya
virtud una de las partes (concedente de la opción) atribuye a la otra (beneficiaria de la
opción) un derecho que permite a esta última decidir, dentro de un determinado periodo
de tiempo y unilateralmente, la celebración de un determinado contrato.Se trata de un
contrato frecuente en el ámbito civil (generalmente como opción de compra) y
frecuentísimo en el ámbito mercantil, especialmente en los mercados financieros, donde
normalmente tiene el carácter de operación derivada.Siguiendo en el terreno civil, el
contrato de opción puede ser oneroso o gratuito. Será oneroso cuando el beneficiario de
la opción (u optante) tiene que pagar un precio para obtener el derecho de opción, con
independencia de que luego ejercite o no ese derecho. Y gratuito cuando no se pacte
contraprestación alguna para obtener el citado derecho de opción.También se predica
del derecho de opción su carácter de transmisible, bien porque las partes lo hayan
previsto así en el contrato bien por aplicación del Art.1112 Cc, aunque no faltan autores
que defienden que, a falta de pacto expreso, es necesario el consentimiento del
concedente para transmitir.II.- Naturaleza.Se plantean dos importantes cuestiones en
torno a la naturaleza de esta figura: deslindar la opción del precontrato y determinar su
naturaleza personal o real.En primer lugar, se plantea si el contrato de opción es una
modalidad de precontrato, a lo que la doctrina responde de manera diversa según la
noción de precontrato elegida:a) Los seguidores de la tesis clásica del precontrato los
distinguen claramente: en la opción no es necesario que el concedente concluya un
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nuevo contrato o preste un nuevo consentimiento contractual. Basta la declaración
unilateral del beneficiario para que el contrato prefigurado se entienda puesto en
vigor.b) Los seguidores de la tesis moderna entienden, sin embargo, que la opción es
una modalidad de precontrato: el precontrato unilateral, es decir, aquel en el que la
facultad de exigir la puesta en vigor del contrato definitivo se atribuye a una sola de las
partes.En segundo lugar se plantea la doctrina si el derecho de opción (es decir, el
derecho originado por el contrato de opción) tiene naturaleza personal o real. Esta
cuestión es especialmente trascendente cuando hablamos de opción de compra sobre
inmuebles.Se debe partir de que el concedente de la opción no sólo tiene la obligación
de aceptar el contrato definitivo si el beneficiario decide ejercitar su derecho, sino que
tiene otra obligación de contenido negativo: abstenerse de celebrar contratos con
terceros durante el plazo de vigencia de la opción que sean incompatibles con ésta. Si el
concedente incumple esta obligación y celebra ese contrato incompatible con tercero
(ejemplo, una venta), la diferencia entre el carácter real o personal de la opción deviene
fundamental:a) Si es un derecho personal, su eficacia es inter partes, por lo que el
beneficiario de la opción no puede dirigirse contra el tercero; sólo puede reclamar los
daños y perjuicios al concedente.b) Si es un derecho real, su eficacia es erga omnes, por
lo que el beneficiario podrá ejercitar su derecho sobre la cosa cualquiera que sea su
propietario actual.En cuanto a la opción de compra, el Art.14 del Reglamento
Hipotecario permite su inscripción en el Registro de la Propiedad, por lo que una vez
inscrito, será oponible erga omnes ; y ello con independencia de que se considere un
derecho real en sentido estricto, o un derecho personal que, excepcionalmente, accede al
Registro. Establece dicho precepto que: “Será inscribible el contrato de opción de
compra o el pacto o estipulación expresa que lo determine en algún otro contrato
inscribible, siempre que además de las circunstancias necesarias para la inscripción
reúna las siguientes:1. Convenio expreso de las partes para que se inscriba.2.Precio
estipulado para la adquisición de la finca y, en su caso, el que se hubiere convenido para
conceder la opción.3.- Plazo para el ejercicio de la opción, que no podrá exceder de
cuatro años.En el arriendo con opción de compra, la duración de la opción podrá
alcanzar la totalidad del plazo de aquél, pero caducará necesariamente en caso de
prórroga, tácita o legal, del contrato de arrendamiento.”Por tanto, reuniendo los
14
requisitos del Art.14 y los demás exigidos en general por la legislación hipotecaria, la
opción accede al Registro y se hace oponible frente a todos. Por otra parte, el párrafo
segundo del citado artículo se refiere al arrendamiento con opción de compra, que se
estudia en otros temas del programa.III.- El plazo de la opción.Requisito esencial del
derecho de opción es el sometimiento a un plazo para su ejercicio. Ya hemos visto que
para acceder al Registro debe señalarse un plazo, que no excederá de cuatro años. Pero
en caso de que no se pretenda su acceso al Registro o se trate de una opción distinta de
la de compra, la ley no señala un plazo máximo.Las partes pueden señalar, por tanto, el
plazo que tengan por conveniente; y si no lo señalan, se aplicará la regla del Art.1128
Cc.Se trata de un plazo de caducidad, por lo que, transcurrido el mismo sin haberse
ejercitado el derecho, este se extingue. Desde el punto de vista registral, el carácter de
plazo de caducidad determina la aplicabilidad del Art.177-1 Reglamento Hipotecario,
que permite su cancelación una vez transcurridos 5 años desde el vencimiento sin que
conste el ejercicio o modificación del derecho.
Carvajal, Patricio (2009), en su trabajo de investigación y estudios lógicos-jurídicos
denominado “La Función Histórica que cumplen las Arras en el Derecho
Justiniano”presentado en la Universidad de Carabobo para obtener el título de
Abogado en su resumen explica que con los contratos de compra y venta y las garantías
en el Derecho, se establece que las obligaciones tal como lo tratan los códigos más
modernos se hacían en el Derecho en las épocas más antiguas. Su objetivo fue llegar a
la conclusión de que en el campo del Derecho las arras como fundamento del
cumplimiento de las obligaciones mantienen su efecto del cumplimiento de
obligaciones en los contratos de compra-venta.
Badell Rafael (2001), Presento un trabajo de investigación sobre el “Régimen Jurídico
del Contrato Administrativo” en el Evento Internacional, Celebrado en la Universidad
Central de Venezuela. Caracas, donde expreso que:Los contratos del Estado, "contratos
de la Administración o contratos administrativos", están regidos predominantemente por
el derecho público y con un régimen jurídico único. Estrictamente hablando, no hay
contratos civiles de la Administración; en principio, todos son de derecho público,
sometidos a reglas especiales. Los contratos de la Administración se rigen
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predominantemente por el derecho público, pero los hay también regidos en parte por el
derecho privado. Así, están más próximos al derecho civil (más lejanos del derecho
administrativo), los contratos de cesión, permuta, donación, locación, compraventa,
mandato, depósito, fianza, mutuo hipotecario, transporte, contratos aleatorios. Por el
contrario, están más cerca del derecho administrativo los contratos de empleo o función
pública, empréstito, concesión de servicios públicos, concesión de obras públicas, obra
pública y suministro.
BASES TEORICAS
CONTRATOS
Partiendo del punto de que un contrato es un acuerdo de voluntades, verbal o escrito,
manifestado en común entre dos o más, personas con capacidad (partes del contrato),
que se obligan en virtud del mismo, regulando sus relaciones relativas a una
determinada finalidad o cosa, o como lo establece el Artículo número 1133 del Código
Civil Venezolano vigente el cual lo define como “Una convención entre dos o más
personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo
jurídico.
El mismo se puede presentar de forma unilateral, cuando genera obligaciones a una sola
de las partes o se puede presentar de manera bilateral, cuando genera obligaciones a
ambas partes o figuras que son parte del contrato.El contrato constituye una especie de
convención, puesto que involucra el concurso de las voluntades de dos o más personas
conjugadas para la realización de un determinado efecto jurídico, que puede consistir en
la creación, regulación, transmisión, modificación o extinción de un vínculo jurídico.
Dentro del negocio jurídico, el contrato es el instrumento más apto y frecuente utilizado
por las personas para reglamentar sus relaciones económicas y pecuniarias.El contrato
produce efectos obligatorios para todas las partes. Siendo el contrato el resultado de la
libre manifestación de voluntad de las partes contratantes e imperando en el Derecho
Moderno.
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El principio consensualita, es obvio que sea de obligatorio cumplimiento para las
partes, quienes así lo han querido y consentido en limitar sus respectivas voluntades,y
constituye una de las principales fuentes de obligaciones quizás la que engendra mayor
número de relaciones obligatorias. No hay duda de que es una figura desencadenante de
derechos y deberes, de comportamientos y conductas
CONTRATO DE COMPRA VENTA
La opción a compra venta es un contrato en virtud del cual una de las partes se obliga a
dar una cosa y la otra a pagarla en dinero. Aquélla se dice vender y ésta comprar. El
dinero que el comprador da por la cosa vendida, se llama precio, por lo tanto para que
exista una compra debe cancelarse un precio.
CONTRATO DE OPCION A COMPRA VENTA
Contrato de opción de compra, la facultad consistiría básicamente en decidir o no la
celebración de una compraventa, se concede a una de las partes la “opción” de decidir la
celebración o no de un determinado contrato cuyos elementos quedan determinados en
un momento anterior a dicha celebración.Sin embargo, no faltan autores que entienden
la opción de compra como un ejemplo de la promesa de venta que regula el Código
Civil en su artículo 1451.
Aplicado al contrato de opción de compra, la facultad de exigir el cumplimiento la
tendría tan solo una de las partes, la titular del derecho de opción, y siempre que la
ejercite en el plazo establecido. Nos encontramos con una compraventa perfecta y eficaz
cuyo cumplimiento se deja al arbitrio de una de las partes. Pero habitualmente nos
referimos al contrato de opción de compra como un contrato distinto de la compraventa,
en el que se determinan los elementos de la misma y se deja a una de las partes la
decisión de la celebración o no de dicha compraventa. Se trata pues de un pre contrato.
ELEMENTOS DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA
Al no tener una regulación propia en el Código Civil, es el estudio de la jurisprudencia y
la Propia doctrina, el que permite distinguir sus elementos fundamentales que serían los
siguientes:
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a)-La opción que se concede a una de las partes para que decida sobre la celebración del
contrato de compraventa;
b)- el plazo en el que debe ejercitarse la opción;
c) la cosa objeto de compra, y el precio de la misma
Junto a estos elementos esenciales o propios de un contrato de opción de compra típico,
estarían otros como por el ejemplo el pago de una prima por parte del beneficiario de la
opción.
Los elementos esenciales que antes se ha hecho referencia (opción, plazo, precio-objeto
de la compra) configuran al contrato de opción a compra venta con un contrato
consensual y unilateral, sin embargo muchos autores entienden que la existencia de una
prima a pagar por el beneficiario al concedente, al establecer obligaciones para ambas
partes, configura la opción como un contrato bilateral.
Una vez concertado el contrato de opción se producen los siguientes efectos para las
partes:
1-El concedente de la opción, mientras el beneficiario-optante no la ejercita, está
obligado a no disponer de la cosa sobre la que recae la opción. Si se ha convenido el
pago de una prima, tiene derecho a que se le abone, como también puede exigir del
beneficiario-optante el cumplimiento de cualesquiera otras estipulaciones que se
hubiesen pactado. Una vez se ejercita la opción, está obligado a formalizar la
compraventa de la cosa, por el precio y condiciones pactados en la opción. Si se negara,
el Juez podría decretar el cumplimiento forzoso de dicha venta
2.- Por otro lado, el beneficiario de la opción, tiene en su haber el derecho a decidir la
celebración o no de la compra, y debe abonar en su caso la prima pactada y cumplir las
condiciones establecidas en el contrato de opción. El ejercicio de la opción debe
realizarse dentro del plazo pactado, siendo el plazo de caducidad. Es importante
destacar, que el ejercicio de la opción deberá ponerse en conocimiento del concedente
dentro del plazo fijado en la opción, siendo aplicable el art. 1262.2 del Código Civil, es
decir, el concedente debe tener conocimiento del ejercicio de la opción dentro del plazo
concedido para el ejercicio de la misma. Es aconsejable que se utilice un medio de
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comunicación que permita acreditar que la parte concedente tuvo conocimiento del
ejercicio de la opción dentro del plazo señalado.
Una vez ejecutado a cabalidad el contrato de opción a compra venta se le da paso al
contrato de compra venta, donde finalmente se trasmite la propiedad, y las partes
involucradas, tanto el vendedor como el comprador deben cumplir con sus obligaciones
contempladas en el Código Civil Venezolano vigente, las cuales son las siguientes:
OBLIGACIONES DEL VENDEDOR:
Según lo establecido en el artículo número 1486 del Código Civil Venezolano son las
siguientes:
-Entregar la cosa.
-La tradición de la cosa.
- Saneamiento de la cosa vendida.
OBLIGACON DEL COMPRADOR:
-Pagar el precio de la cosa
-Recibir la cosa.
BASES LEGALES
Constitución de la República Bolivariana de Venezuela de 1999.
Articulo 115.
“Se garantiza el Derecho de propiedad. Toda persona tiene derecho
al uso, goce, disfrute y disposición de sus bienes. La propiedad
estará sometida a las contribuciones, restricciones y obligaciones
que establezca la ley con fines de utilidad pública o de interés
general. Solo por causa de utilidad pública o interés social,
mediante sentencia firme y pago oportuno de justa indemnización,
podrá ser declarada la expropiación de cualquier clase de bienes.”
Más allá de tratarse de un tema que se encuentra en el tapete de la
19
discusión política en la sociedad venezolana, y aun cuando se
respete el derecho de la propiedad, dentro del nuevo marco
constitucional socialista, este artículo en particular, de manera
concreta, hace referencia directa al término de la expropiación,
como toda Institución de Derecho Público, ya que reviste un
profundo interés para la ciudadanía en general.
Es decir, fundamenta sus objetivos perseguidos como instrumento de armonización
entre los intereses particulares y generales y apartándose de los trayectorias del
arbitrariedad y el abuso contra la propiedad privada, poniendo en práctica la
expropiación como dispositivo de derecho público.
CODIGO CIVIL VENEZOLANO Gaceta Nº 2.990 Extraordinaria del 26 de Julio
de 1982
ARTÍCULO 545.
"La propiedad es el derecho de usar, gozar y disponer de una cosa
de manera exclusiva, con las restricciones y obligaciones
establecidas por la Ley." El derecho de propiedad es el más
completo que se puede tener sobre una cosa: la cosa se halla
sometida a la voluntad, exclusividad y a la acción de su propietario,
sin más límites que los que marca la Ley o los provocados por "la
concurrencia de varios derechos incompatibles en su ilimitado
ejercicio" (limitaciones de carácter extrínseco).
No obstante, el reconocimiento de que la propiedad, como institución, está
orientada a una función social, implica que en la actualidad existan limitaciones
intrínsecas o inherentes al derecho; así como obligaciones que se derivan de la
propiedad en sí. En doctrina jurídica, especialmente aquellos ordenamientos con
importante influencia latina, se considera que el dominio o propiedad está integrado por
tres facultades o derechos:
a.- EL IUS UTENDI
Es el derecho de uso sobre la cosa. El propietario tiene el derecho a servirse de la
cosa para sus intereses y de acuerdo con la función social del derecho, siempre y cuando
esas conductas no violen preceptos legales ya establecidos o causen lesiones a los
derechos de otros propietarios.
20
Por ejemplo, bajo el principio del iusutendi no podría un propietario de un bien
inmueble justificar la tenencia de una plantación de marihuana, al estar prohibida por la
mayoría de los ordenamientos jurídicos. De la misma forma, un empresario no puede
justificar bajo este principio ruidos excesivos típicos de una actividad industrial en una
zona residencial, que hagan intolerable la vivencia de los demás vecinos.
b.- EL IUS FRUENDI
Es el derecho de goce sobre la cosa. En su virtud, el propietario tiene el derecho de
aprovechar y disponer los frutos o productos que genere el bien. La regla general es que
el propietario de una cosa es también propietario de todo aquello que la cosa produzca,
con o sin su intervención.
Los frutos pueden ser naturales o civiles. Los frutos naturales son aquellos que la
cosa produce natural o artificialmente sin detrimento de sus sustancias. En ese aspecto
se distinguen de los denominados productos: así, tratándose de un manzanar, las
manzanas son frutos naturales y la leña de los árboles son sus productos.
Los frutos civiles están constituidos por aquellas sumas de dinero que recibe el
propietario por ceder a otro el uso o goce de la cosa. Usando el ejemplo anterior, el fruto
civil que percibe el propietario del manzanar es la renta que le es pagada al darlo
en arrendamiento. Tratándose de dinero, los frutos que percibe su propietario son los
intereses
c.- EL IUS ABUTENDI
Es el derecho de disposición sobre la cosa. El propietario, bajo la premisa de que la cosa
está bajo su dominabilidad (poder de hecho y voluntad de posesión), puede hacer con
ella lo que quiera, incluyendo dañarla o destruirla (disposición material), salvo que esto
sea contrario a su función social: por ejemplo, el propietario de un bien integrante
del patrimonio cultural no puede destruirlo y, de hecho, puede estar obligado a su
conservación.
Del mismo modo, puede el propietario disponer de su derecho real (disposición
jurídica): así, puede enajenar la cosa, venderla, donarla y, en general, desligarse de su
derecho de propiedad y dárselo a otra persona; o incluso renunciar al derecho o
abandonar la cosa, que pasaría a ser res nullius. Son también actos de disposición
21
aquellos en los que el propietario constituye en favor de otra persona un derecho real
limitado, como el usufructo, la servidumbre, la prenda o la hipoteca.
El código civil, pese a que prosigue la tradición inaugural por el código civil francés,
introduce una modificación sustancial, el cual comprende el reconocimiento de la
exclusividad en el dominio, que compete al titulas, y la eliminación de la absolutividad
del derecho, con miras a la función social que ha de cumplir y las restricciones
edificadas por la ley.
Tiene un carácter eminentemente descriptivo y, en cierto modo, ejemplificado de
los poderes normales otorgados al titular del derecho de propiedad, (Usar, gozar y
disponer). Sin embargo, el contenido del derecho de propiedad no se agota en estos
poderes, ya que existe otros poderes entre los cuales, el de que nadie puede ser privado
del dominio ni obligado a permitir que otros hagan uso de la cosa sino por causa de
utilidad pública o social, mediante juicio contradictorio e indemnización previa, que
difícilmente encaja en el contenido del artículo 545 del código civil venezolano.
Es decir que el derecho de propiedad reside en la plenitud de los poderes a que alude
el artículo citado del código civil venezolano, mas sin embargo al mismo tiempo en la
indeterminación de ellos, en cuanto a poderes concretos, y en su amplitud de potestad
genérica, de manera que todo lo permitido dentro de lo lícito debe considerarse
permitido al propietario. Lo que le permite disponer plenamente de su propiedad).
El Artículo
1486 del CODIGO CIVIL.VENEZOLANO establece las siguientes
obligaciones.
OBLIGACIONES DEL VENDEDOR:
-Entregar la cosa.
-La tradición de la cosa.
- Saneamiento de la cosa vendida.
OBLIGACON DEL COMPRADOR:
-Pagar el precio de la cosa
-Recibir la cosa
22
DEFINICION DE TÉRMINOS BÁSICOS
Anticipo: Adelantos efectuados en dinero o en especie por el ente económico a
personas naturales o jurídicas, con el fin de recibir beneficios o contraprestación futura
de acuerdo con las condiciones pactadas.
Bienes de Compra: Los que sólo se adquieren después de haber comparado las ventajas
y desventajas de todas las mercancías similares.
Constitucionalidad:Es un conjunto de mecanismos destinados a mantener el
funcionamiento del Estado dentro de los lineamientos señalados por la voluntad
constituyente, y para impedir que ese poder exorbitante sea colocado al servicio de
intereses diferentes a los de la comunidad"
Contrato: Es el instrumento jurídico que regula la ejecución de una obra, prestación de
un servicio o suministro de bienes, incluidas las órdenes de compra y órdenes de
servicio. .
Crédito: El crédito es un préstamo en dinero donde la persona se compromete a
devolver la cantidad solicitada en el tiempo o plazo definido.
Inconstitucionalidad: Conducta vulneradora de la carta magna, estas vulneraciones
tienen diversas causas y se presentan con matices diferentes. Asimismo, las
consecuencias de tales infracciones pueden ser muy distintas. Pero todasellas suponen
un ataque a los preceptos básicos del ordenamiento jurídicoy una agresión a los valores
vitales emanados de las decisiones políticasfundamentales recogidas en el texto
constitucional.
23
Juicio: Es la acción y efecto de juzgar, operación sustancial de la jurisdicción,
consistente en decir el Derecho en el caso concreto.
Opción: es el contrato por el cual el titular de un bien concede a otra persona la facultad
de decidir durante un tiempo determinado y en las condiciones pactadas, la adquisición
de otro bien.
Propiedad: El concepto de propiedad describe al derecho o facultad de los seres
humanos para tomar posesión de una determinada cosa. La propiedad puede abarcar
tanto a algo que está enmarcado en los límites de la ley (como una vivienda o un coche)
o de un atributo o cualidad individual (como lo puede ser la simpatía, el talento, el
respeto, entre otros
Prueba: Es la actividad necesaria que implica demostrar la verdad de un hecho, su
existencia o contenido según los medios establecidos por la parte que demanda.
Reserva de Dominio: Es el pacto que suele incluirse en ciertos contratos de compraventa por el que el vendedor se reserva la propiedad de la cosa.
Resolución de un contrato: Facultad que tiene aquella de las partes contratantes que
habiendo cumplido con sus compromisos, alegue la falta de cumplimiento de la
contraria para solicitar que quede sin efecto el contrato ya formalizado
24
CAPITULO IV
FASES METODOLOGICAS
Tipo de Investigación
Las fases de esta investigación han sido realizadas según especificidades de la guía
institucional de normas para la elaboración y presentación de los anteproyectos,
proyectos y trabajos de grado de la universidad José Antonio Páez.La presente
investigación objeto de estudio por las características que evidencia, se encuentra
enmarcada en una investigación de tipo documental descriptiva.
Diferentes autores han conceptualizado al mencionado tipo de investigación como: un
modelo de estudio que se enfoca al análisis de diferentes doctrinas y de conocimientos
previamente establecidos para poder determinar así un análisis personal de la situación
objeto de investigación.
Descriptiva:el objeto investigación descriptiva consiste en llegar a conocer las
situaciones, costumbres y actitudes predominantes a través de la descripción exacta de
las actividades, objetos, procesos y personas. Su meta no se limita a la recolección de
datos, sino a la predicción e identificación de las relaciones que existen entre dos o más
variables.
Los investigadores no son meros tabuladores, sino que recogen los datos sobre la base
de una hipótesis o teoría, exponen y resumen la información de manera cuidadosa y
luego analizan minuciosamente los resultados, a fin de extraer generalizaciones
significativas que contribuyan al conocimiento.
25
Diseño de la Investigación
Documental: se entiende que esta investigación es de carácter documental debido a que
se realizara el estudio del problema con el propósito de ampliar y profundizar el
conocimiento de su naturaleza; con el apoyo, fundamentalmente de trabajos previos,
información y datos divulgados a través de medio impresos, audiovisuales o
electrónicos.
La investigación Documental como una variante de la investigación científica, cuyo
objetivo fundamental es el análisis de diferentes fenómenos (de orden históricos,
psicológicos, sociológicos, etc.), utiliza técnicas muy precisas, de la Documentación
existente, que directa o indirectamente, aporte la información.
En un sentido restringido, entendemos a la investigación documental como un proceso
de búsqueda que se realiza en fuentes impresas (documentos escritos). Es decir, se
realiza una investigación bibliográfica especializada para producir nuevos asientos
bibliográficos sobre el particular. Es documental pues se basa en la obtención y análisis
de datos provenientes de materiales impresos u otros tipos de documentos (ARIAS,
2.004)
Instrumentos de Recolección de Datos
Las técnicas o medios de recolección de datos utilizados en esta investigación son las
conocidas fuentes de informaciones primarias y secundarias. Según Méndez Carlos
(2.001) las fuentes primarias son las informaciones de carácter oral o escrito que se
recopilan directamente por el investigador a través de relatos o escritos transmitidos por
los participantes en un suceso o acontecimiento. Las secundarias son de manera escrita
y se recolectadas y transcritas por personas que han recibido tal información a través de
otras fuentes escritas o por un participe del suceso o acontecimiento.
En el presente informe preliminar de pasantías la técnica de recolección de datos
empleada fue la observación. “la observación es una técnica basada en visualizar o
captar mediante la vista, en forma sistemática, cualquier hecho, fenómeno o situación
26
que se produzca en la sociedad, en función de los objetos de la investigación
preestablecida”. (ARIAS, 2.004)
Nivel y Modalidad de la Investigación
El estudio se enmarcó dentro del paradigma cualitativo, el cual posee un fundamento
decididamente humanista para entender la realidad social de la posición idealista que
resalta una concepción evolutiva y negociada del orden social. Martínez, (2002), refiere
que “El paradigma cualitativo percibe la vida social como la creatividad compartida de
los individuos”. El paradigma cualitativo incluye también un supuesto acerca de la
importancia de comprender situaciones desde la perspectiva de los participantes en cada
situación.
De acuerdo a los objetivos planteados para la realización de este trabajo, el estudio se
definió descriptivo, entendiendo por éste cuando el propósito del investigador es
describir situaciones y eventos. Esto se refiere a cómo es y cómo se manifiesta
determinado fenómeno.
Los estudios descriptivos buscan especificar las propiedades importantes de personas,
de grupos, comunidades o cualquier otro fenómeno que sea sometido a análisis
Hernández y otros (2.002). Parafraseando a Balestrini (2.001) este modo de
investigación busca describir las características de un objeto de estudio determinado, en
este caso determinar el alcance de la fe pública y los efectos jurídicos producidos.
4.Fases Metodológicas
Fase I.. Precisar las nociones teóricas de los contratos de opción de compra venta.
Mediante la recolección de la información se trata de obtener las nociones teóricas de
los contratos de opción de compra venta, con el fin de procesar los objetivos específicos
planteados en la investigación para así lograr analizar el objetivo general y presentar los
resultados, las conclusiones y recomendaciones de la investigación realizada para
presentar el informe de pasantías como requisito parcial para obtener el título de
Abogado, en la Universidad José Antonio Páez
27
Fase II..Determinar la normativa jurídica que regulan los contratos de opción a compra
venta en el área de vivienda y en otras áreas distintas a ella dentro de la legislación
venezolana.
A través de la revisión bibliográfica y el análisis de contenido se le dará respuesta a esta
fase. Se clasificará toda la información recabada realizándole los ajustes y
actualizaciones de conformidad con el ordenamiento jurídico venezolano vigente, y
empleándose los instrumentos de recolección apropiada
Fase III.Comparar los contratos de venta y los contratos de opción a compra venta.
Esta fase permitirá crear estrategias de información sobre los Procedimientos
Judiciales derivados de las Relaciones Arrendaticias de acuerdo a la NormativaLegal
Vigente, mediante la elaboracion de un triptico
28
CAPITULO V
RESULTADOS CONCLUSIONES RECOMENDACIONES
RESULTADOS
I Fase1- Precisar las nociones teóricas de los contratos de opción de compra venta.
El contrato de opción de compra venta, consiste en la facultad básicade decidir o no la
celebración de una compraventa, se concede a una de las partes la “opción” de decidir la
celebración o no de un determinado contrato cuyos elementos quedan determinados en
un momento anterior a dicha celebración.Sin embargo, no faltan autores que entienden
la opción de compra como un ejemplo de la promesa de venta que regula el Código
Civil en su artículo 1451.
Aplicado al contrato de opción de compra, la facultad de exigir el cumplimiento la
tendría tan solo una de las partes, la titular del derecho de opción, y siempre que la
ejercite en el plazo establecido. Nos encontramos con una compraventa perfecta y eficaz
cuyo cumplimiento se deja al arbitrio de una de las partes. Pero habitualmente nos
referimos al contrato de opción de compra como un contrato distinto de la compraventa,
en el que se determinan los elementos de la misma y se deja a una de las partes la
decisión de la celebración o no de dicha compraventa. Se trata pues de un pre contrato.
II Fase Determinar la normativa jurídica que regulan los contratos de opción a compra
venta en el área de vivienda y en otras áreas distintas a ella dentro de la legislación
venezolana.
.Se debe tener presente, el art. 1262.2 del Código Civil, es decir, el concedente debe
tener conocimiento del ejercicio de la opción dentro del plazo concedido para el
29
ejercicio de la misma. Es aconsejable que se utilice un medio de comunicación que
permita acreditar que la parte concedente tuvo conocimiento del ejercicio de la opción
dentro del plazo señalado.
Una vez ejecutado a cabalidad el contrato de opción a compra venta se le da paso al
contrato de compra venta, donde finalmente se trasmite la propiedad, y las partes
involucradas, tanto el vendedor como el comprador deben cumplir con sus obligaciones
contempladas en el Código Civil Venezolano vigente, las cuales son las siguientes:
OBLIGACIONES DEL VENDEDOR:
Según lo establecido en el artículo número 1486 del Código Civil Venezolano son las
siguientes:
-Entregar la cosa.
-La tradición de la cosa.
- Saneamiento de la cosa vendida.
OBLIGACON DEL COMPRADOR:
-Pagar el precio de la cosa
-Recibir la cosa
III Fase Comparar los contratos de venta y los contratos de opción a compra venta.
. CONTRATO VENTA
El contrato de venta se establece en virtud dela cual una de las partes se obliga a dar
una cosa y la otra a pagarla en dinero. Aquélla se dice vendedor y ésta comprador. El
dinero que el comprador da por la cosa vendida, se llama precio, por lo tanto para que
exista una compra debe cancelarse un precio.
CONTRATOS DE OPCIÓN A COMPRA VENTA.
El contrato de opción de compra venta, consiste en la facultad básicade decidir o no la
celebración de una compraventa, se concede a una de las partes la “opción” de decidir la
30
celebración o no de un determinado contrato cuyos elementos quedan determinados en
un momento anterior a dicha celebración
CONCLUSIONES
I Fase Precisar las nociones teóricas de los contratos de opción de compra venta.
Elementos fundamentales del contrato de opción compra venta:
a)-La opción que se concede a una de las partes para que decida sobre la celebración del
contrato de compraventa;
b)- el plazo en el que debe ejercitarse la opción;
c) la cosa objeto de compra, y el precio de la misma
Junto a estos elementos esenciales o propios de un contrato de opción de compra típico,
estarían otros como por el ejemplo el pago de una prima por parte del beneficiario de la
opción.
Los elementos esenciales que antes se ha hecho referencia (opción, plazo, precio-objeto
de la compra) configuran al contrato de opción a compra venta como un contrato
consensual y unilateral, sin embargo muchos autores entienden que la existencia de una
prima a pagar por el beneficiario al concedente, al establecer obligaciones para ambas
partes, configura la opción como un contrato bilateral.
.
II Fase Determinar la normativa jurídica que regulan los contratos de opción a
compra venta en el área de vivienda y en otras áreas distintas a ella dentro de la
legislación venezolana.
CONSTITUCIÓN DE LA REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA de
1999.
CODIGO CIVIL VENEZOLANO Gaceta Nº 2.990 Extraordinaria del 26 de Julio
de 1982
31
III Fase Comparar los contratos de venta y los contratos de opción a compra venta.
La conclusión más importante entre los contratos de compraventa y los de opción
compraventa, se establece en que los contratos de compraventa se realiza la operación,
en cuanto que en los contratos de opción compraventa como su nombre lo indica es una
opción la realización del mismo sepuede realizar o no.
RECOMENDACIONES
I Fase1- Precisar las nociones teóricas de los contratos de opción de compra venta.
. Una vez concertado el contrato de opción se producen los siguientes efectos para las
partes:
1-El concedente de la opción, mientras el beneficiario-optante no la ejercita, está
obligado a no disponer de la cosa sobre la que recae la opción. Si se ha convenido el
pago de una prima, tiene derecho a que se le abone, como también puede exigir del
beneficiario-optante el cumplimiento de cualesquiera otras estipulaciones que se
hubiesen pactado. Una vez se ejercita la opción, está obligado a formalizar la
compraventa de la cosa, por el precio y condiciones pactados en la opción. Si se negara,
el Juez podría decretar el cumplimiento forzoso de dicha venta
2.- Por otro lado, el beneficiario de la opción, tiene en su haber el derecho a decidir la
celebración o no de la compra, y debe abonar en su caso la prima pactada y cumplir las
condiciones establecidas en el contrato de opción. El ejercicio de la opción debe
realizarse dentro del plazo pactado, siendo el plazo de caducidad. Es importante
destacar, que el ejercicio de la opción deberá ponerse en conocimiento del concedente
dentro del plazo fijado en la opción, siendo aplicable el art. 1262.2 del Código Civil, es
decir, el concedente debe tener conocimiento del ejercicio de la opción dentro del plazo
concedido para el ejercicio de la misma. Es aconsejable que se utilice un medio de
comunicación que permita acreditar que la parte concedente tuvo conocimiento del
ejercicio de la opción dentro del plazo señalado.
Una vez ejecutado a cabalidad el contrato de opción a compra venta se le da paso al
contrato de compra venta, donde finalmente se trasmite la propiedad, y las partes
32
involucradas, tanto el vendedor como el comprador deben cumplir con sus obligaciones
contempladas en el Código Civil Venezolano vigente,
.
II Fase Determinar la normativa jurídica que regulan los contratos de opción a
compra venta en el área de vivienda y en otras áreas distintas a ella dentro de la
legislación venezolana.
Una vez determinada la normativa jurídica establecida en el Código Civil se
recomienda, la sistematización para manejar una base de datos que se interconecte con
el SAREN, sobre las operaciones de bienes muebles, oficios, otros documentos
cotidianos, que sean manejables es un sistema que incorpore de forma ágil y efectiva,
las nuevas tecnologías de la informática, brindando mayor participación a los notarios
sobre la consulta previas de posibles contratos que se presentan para su autenticación en
estas oficinas, lo cual fortalece la fe pública y certificación de los actos de negocio.
III FaseComparar los contratos de venta y los contratos de opción compra venta.
El Contrato de venta ante el incumplimiento por alguna de unas de las partes se
ejerce, a través del procedimientos de demanda, la recuperación del bien, de los daños
ocasionados por la inobservancia de lo convenido, lo cual da suficiente garantía a los
usuarios de este sistema legal de negociación sobre bienes muebles. En cambio enel
contrato de opción de compra venta, se establece la facultad básicade decidir o no la
celebración de una compraventa, a una de las partes la “opción” de decidir la
celebración o no de un determinado contrato cuyos elementos quedan determinados en
un momento anterior a dicha celebraciónSe recomienda un servicio general de
orientación jurídica para los usuarios donde de forma uniforme, se pueda brindar
atención a los usuarios
.
33
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Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia. Sentencia Nº 00157
Expediente Nº 15777 de fecha 05/02/2002, en http//www.tsj.gov.ve, Caracas, 2002.
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