Zonas libres de segunda vivienda Zonas libres de segunda

Boletín N° 87 • Zonas libres de segunda vivienda • enero de 2008
Con el apoyo de la fundación
Objetivo del
Observatorio Legislativo
En el Instituto de Ciencia Política se considera que la efectiva participación ciudadana tiene como requisito esencial el
acceso a una información adecuada y
oportuna. Por este motivo, el Observatorio Legislativo busca: i) generar espacios donde diversos sectores puedan
debatir y reflexionar sobre el contenido
de los proyectos; ii) brindar información
acerca del trámite de los principales proyectos que se discuten en el Congreso,
y iii) contribuir con el debate generando
propuestas que desde la sociedad civil
enriquezcan los proyectos.
El Observatorio Legislativo es un proyecto
del Instituto de Ciencia Política apoyado
económicamente por la Comunidad de Madrid,
en su interés por promover proyectos que
permitan el fortalecimiento institucional.
Hoja de vida
del proyecto
Nombre del proyecto: "por el cual
se crean las zonas libres de segunda
vivienda para estimular la inversión".
Número del Proyecto: 148 de 2007
de Cámara, y 201 de 2007 de Senado.
Autor: ministro de Hacienda, Oscar
Iván Zuluaga; ministro de Comercio, Industria y Turismo, Luís Guillermo Plata;
ministro de Ambiente, Vivienda y Des a r r o l l o Te r r i t o r i a l , J u a n L o z a n o
Ramírez.
Ponentes: por Cámara, Luís Salas,
Fernando Tamayo, Felipe Orozco, Jairo
Llanos, Ángel Cabrera y Luis Vanegas.
Por Senado, Omar Yepes, Aur e lio
Iragorri y Antonio de la Espriella.
Gaceta del Congreso: 479, 603 y
659 de 2007.
Estado actual: aprobado en primer
debate en sesión conjunta terceras de
Cámara y Senado, el día 5 de diciembre de 2007 y presentado en ponencia
para segundo debate.
www.icpcolombia.org
Zonas libres
de segunda vivienda
Contexto
C
olombia se ha convertido en un destino atractivo para los turistas y jubilados extranjeros
gracias a su ubicación geográfica estratégica,
la competitividad del sector inmobiliario, la adecuada oferta de servicios, la cercanía a los
mercados de Estados Unidos y Canadá, y los
avances en la política de seguridad democrática, entre otros factores. Aprovechando estas
circunstancias, y dentro del marco de una política de estímulo a la inversión extranjera en el
país, el Consejo Nacional de Política Económica y Social (Conpes) en el documento 3486 del
27 de agosto de 2007, llegó a la conclusión de
que Colombia tiene un importante potencial
para desarrollar zonas libres de segunda vivienda que es aquella adquirida con el objeto
de residir en ella temporal o permanentemente con fines de descanso.
Sin embargo, según el Conpes, para la creación
de estas zonas libres, el país necesita un marco
jurídico que lo haga atractivo a los inversionistas desarrolladores en una primera etapa, para
posteriormente atraer a personas jubiladas y
a rentistas de capital en el exterior con alto
poder adquisitivo, es decir, demandantes de
servicios que generen desarrollo económico en
el país. Para esto, el Conpes dispuso que el
gobierno nacional presentara a consideración
del Congreso de la República un proyecto de
ley en el que se establecieran las normas pertinentes para que sea efectivo el mercado de la
segunda vivienda como ha sido aplicado en
destinos como República Dominicana, Costa
Rica y Panamá, países que han venido otorgando una serie de beneficios tributarios a los
pensionados extranjeros logrando atraer importantes flujos de inversión extranjera.
En ese contexto, los ministros de Hacienda,
Oscar Iván Zuluaga; de Comercio, Industria
y Turismo, Luís Guillermo Plata, y de Ambiente, Vivienda y Desarrollo Territorial, Juan Lozano Ramírez, radicaron en el Congreso un
proyecto de ley que crea las denominadas
zonas libres de segunda vivienda, como un
instrumento para la generación y estímulo de
inversión privada en diferentes zonas del país,
a través de incentivos tributarios.
Este proyecto está dirigido a los inversionistas
que desarrollen las zonas libres de segunda
vivienda y a los llamados baby boomers, población compuesta por personas generalmente jubiladas o cercanas a esta edad, las cuales
representan cerca del 27% del total de la población de Estados Unidos con un ingreso anual
promedio per cápita de US$58.000. Adicionalmente, el proyecto otorga beneficios para los
nacionales residentes en el extranjero, que al
igual que los jubilados, representan un potencial para el mercado de segunda vivienda, más
aún cuando los envíos de remesas destinados
a la compra de vivienda en Colombia han aumentado en los últimos años. Para el 2006,
crecieron en un 62% con respecto al año an1
terior, lo que equivale a US$104 millones .
El proyecto será estudiado en las sesiones
extraordinarias del Congreso a iniciar el 6 de
febrero. Sin embargo, aunque el gobierno nacional afirma que la inversión captada por este
mecanismo generará empleo, desarrollo de
áreas geográficas, y en general contribuirá
al desarrollo social y económico del país; algunos senadores creen que la propuesta debe
ser presentada en dos proyectos de ley diferentes: uno para pensionados rentistas con
residencia temporal en el país, y otro para los
inversionistas o desarrolladores de los proyectos. Más allá de esta discusión cabe preguntarse si realmente el proyecto traerá
verdaderas ventajas al desarrollo del país y
cuáles serán los mecanismos para que la
medidad no se convierta en sólo una excención
más de impuestos, si no que genere desarrollo
real e integral en las zonas de construcción y
en toda la población colombiana.
1 Exposición de motivos.
Los grandes temas del proyecto
1.
superior a US$200 millones. Sin embargo, las comisiones terceras de Senado
y Cámara consideraron que se trataba
de un monto alto que podría llegar a
concentrar los beneficios de la ley en
unas determinadas zonas del país, por
lo que se decidió aprobar un monto de
1
inversión escalonado .
Objetivo
E El proyecto de ley tiene como propósito
establecer una normatividad tributaria y
aduanera especial en materia de inversión, creando las zonas libre de segunda
vivienda en Colombia.
E Está destinado a fomentar la localización
en el país de personas naturales nacionales o extranjeras no residentes en
Colombia, pensionadas en el exterior o
rentistas de capital en el exterior, con el
objeto de establecer un instrumento
efectivo de recepción de esta modalidad
de inversión y su integración en la economía nacional con fines de generación
de empleo, desarrollo de las áreas geográficas en las cuales se establezcan,
mejoramiento de la infraestructura, demanda de bienes y servicios en el territorio colombiano, y en general contribuir al
desarrollo económico y social del país.
2.
Zona libre
de segunda vivienda
E La zona libre de segunda vivienda es un
área geográfica continua, determinada
y delimitada dentro del territorio nacional, apta para servicios públicos e infraestructura. En ella, tanto personas
naturales y jurídicas nacionales no residentes en Colombia, como sociedades extranjeras con sucursales en el país,
podrán desarrollar proyectos de construcción o de desarrollo de infraestructura. Así mismo, la zona podrá ser
destinada para vivienda turística internacional de personas no residentes en
Colombia, jubiladas fuera del país o rentistas de capital en el exterior, que lo utilicen para su habitación personal en forma
permanente o transitoria.
E La inversión a realizar por el inversionista desarrollador dentro de la zona en
cada uno de los proyectos, deberá hacerse de la siguiente manera:
Z Para los proyectos iniciados entre el
año 2008 y hasta el 2012 la inversión
deberá ser igual o superior a US$70
millones.
E El inversionista desarrollador autorizado
deberá acreditar disponibilidad o acceso
al monto total de la inversión y garantizar que los recursos dispuestos para la
realización de cada uno de los proyectos
se utilizarán en los términos y condiciones previstos en el proyecto de obra.
E La unidad administrativa especial de la
Dirección de Impuestos y Aduanas Nacionales (DIAN) será la encargada de declarar las zonas libres de segunda
vivienda, mediante resolución, por un término de 20 años prorrogables por el mismo término. Previo a ello, deberá demostrarse que el área es apta para ser dotada de servicios públicos e infraestructura con una certificación expedida por las
autoridades competentes del nivel local,
y el concepto sobre la conveniencia, viabilidad e incidencia de la inversión en el
sector turístico por parte del ministerio
de Comercio, Industria y Turismo.
3.
Inversionistas en zonas
libres de segunda
vivienda en Colombia
De acuerdo con el proyecto de ley, son inversionistas en zonas libres de segunda vivienda:
E Inversionista jubilado o rentista de
capital: persona natural nacional o extranjera sin residencia en Colombia, que
tenga la condición de jubilado o rentista
de capital en el exterior, y adquiera un
apartamento o una casa ubicada en una
zona libre de segunda vivienda, que deberá ser destinada a su vivienda personal de manera permanente o transitoria,
teniendo la posibilidad de arrendarla a
turistas no residentes en Colombia.
Z Para los proyectos que inicien a partir
del año 2013 la inversión deberá ser
igual o superior a US$120 millones.
Z El proyecto presentado a primer debate establecía que la inversión a realizar dentro de la zona para cada uno
de los proyectos, debería ser igual o
Observatorio Legislativo del Instituto de Ciencia Política Boletín No. 87
E Inversionista desarrollador : persona natural o jurídica nacional, o sociedad
extranjera con sucursal en Colombia cuyo
objeto social principal sea la construcción,
desarrollo y venta de los inmuebles construidos en zonas libres de segunda vivienda, que esté debidamente autorizada
por la unidad administrativa especial de
la DIAN. Igualmente deberá estar instalada y desarrollar toda su actividad económica única y exclusivamente en la zona
que se le haya autorizado.
E Administrador de zona libre de segunda vivienda en Colombia: persona jurídica nacional o sociedad extranjera
con sucursal en Colombia, cuyo objeto
social principal sea la dirección, administración y supervisión de una o varias zonas libres de segunda vivienda en
Colombia. La calidad de administrador se
adquiere cuando la unidad administrativa especial de la DIAN expida el acto de
autorización para actuar como tal.
El administrador de una zona libre de segunda vivienda podrá ostentar simultáneamente la calidad de inversionista
desarrollador.
4.
Régimen trinutario
y aduanero
E La esencia de este proyecto de ley se
encuentra en los beneficios tributarios
que se otorgarán a los inversionistas que
adquieran un inmueble o que desarrollen
las zonas libres de segunda vivienda.
E Para el inversionista jubilado o rentista
de capital, extranjero y no residente en
Colombia, los beneficios serán:
Z Están excluidos de renta presuntiva y
no estarán obligados a presentar declaración de renta: el inmueble ubicado en la zona libre de segunda vivienda,
el menaje destinado a la primera dotación de la vivienda, un vehículo, una
nave o aeronave de uso personal que
sean provenientes del exterior. Estos
bienes no deberán pagar impuesto al
patrimonio.
Z Quedan exentos del impuesto sobre
la renta y complementarios de ganancias ocasionales y de remesas, los ingresos por concepto de pensiones de
jubilación o rentas de capital obtenidas en el exterior. De esta forma, el
inversionista que tras haber adquirido
1 Gaceta del Congreso 479 de 2007. Publicada el
27 de septiembre de 2007.
•2
Atracción de la inversión privada
1
Posición de Colombia
la vivienda
en la zona libre de segunda vivienda, adquiera o
no la calidad de
residente en el
país (inciso 2° del
artículo 9° del Estatuto
Tributario), no deberá tributar por estos conceptos.
En un estudio realizado por el Foro Económico Mundial 2007 se cataloga a
Colombia como el tercer país que más atrae la inversión privada para el
desarrollo de proyectos de infraestructura.
Ranking de países más atractivos para invertir
RANKING
PAÍS
PUNTAJE
1
Chile
5.4
2
Brasil
4.4
Z Los ingresos percibidos por los inversionistas jubilados o rentistas de capital o su cónyuge, por concepto de
enajenación o arrendamiento temporal del apartamento o casa de habitación que posean en la zona libre de
segunda vivienda en Colombia, no
constituirán renta ni ganancia ocasional, siempre y cuando quienes efectúen los pagos por dicho concepto
tengan la condición de turistas no residentes en Colombia.
Z Cuando reciban ingresos o rentas de
fuente nacional y de naturaleza distinta a la mencionada anteriormente o posean bienes distintos de los citados,
dentro o fuera de la zona libre de segunda vivienda en Colombia, deberán
cumplir las obligaciones principales y
accesorias respecto del impuesto sobre la renta y de patrimonio, en los
términos previstos en el Estatuto Tributario.
E Los inversionistas desarrolladores de una
zona libre de segunda vivienda en Colombia, tendrán el siguiente tratamiento
tributario:
Z Están exentos del impuesto sobre la
renta y complementarios los ingresos
provenientes de la venta de inmuebles
que hayan construido en la zona libre
de segunda vivienda en Colombia, siempre y cuando los compradores sean inversionistas jubilados o rentistas de
capital de fuente extranjera.
Z Quedan exentos del impuesto sobre la
renta y complementarios los ingresos
provenientes del arrendamiento a turistas no residentes en Colombia de los
inmuebles por ella construidos, que
perciban dentro de los 10 años contados a partir de la ejecutoria del acto
administrativo mediante el cual se declaró como zona libre de segunda vivienda.
Z La maquinaria y los equipos de construcción no se encuentran contemplados dentro de los beneficios que brinda
esta ley.
DISPONIBILIDAD DEL GOBIERNO PARA PRIVATIZAR
0
3
4
5
6
Perú
Colombia
4.3
4
Perú
4.2
5
México
4.0
6
Uruguay
4.0
7
El Salvador
4.0
Bolivia
8
Guatemala
3.6
Rep. Dominicana
9
Argentina
3.4
México
10
Venezuela
3.4
Guatemala
11
Bolivia
3.3
Venezuela
3.3
Argentina
Rep. Dominicana
2
Colombia
3
12
1
Chile
Uruguay
El Salvador
Brasil
1 Evolución de la inversión extranjera en Colombia y situación económica: "el cuarto de hora de la
infraestructura". Juan Martín Caicedo Ferrer. Presidente ejecutivo Cámara Colombiana de la Infraestructura. Octubre 10 de 2007. Consultado el 12 de enero de 2008. En: http://www.anif.org/
includes/scripts/open.asp?ruta=/images/dynamic/articles/2211/Caicedo1.pdf
5.
Control y vigilancia
E El gobierno nacional deberá reglamentar los siguientes asuntos: i) delimitación, requisitos, autorización, funcionamiento y administración de la zona libre de segunda vivienda en Colombia;
ii) mecanismos para verificar, por parte
del vendedor, el cumplimiento de los requisitos y condiciones para calificar a los
inversionistas jubilados o rentistas de
capital como beneficiarios del tratamiento
consagrado en la ley respecto de la adquisición inicial efectuada al inversionista desarrollador, así como de los cambios
de la titularidad de tales inversiones, y
iii) mecanismos para verificar el cumplimiento de los requisitos y condiciones
para autorizar a los inversionistas desarrolladores, como beneficiarios de los tratamientos consagrados en la ley.
E A su vez, se faculta al gobierno para dictar normas de calidad con el fin de velar
por la calidad de las estructuras físicas y
demás sistemas inherentes al inmueble
en sus formas técnica y objetiva.
E Asimismo, para efectos de la aplicación
del régimen aduanero a la zona libre de
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segunda vivienda en Colombia, el gobierno nacional deberá:
Z Establecer controles para evitar que
los bienes introducidos temporalmente
en la zona libre de segunda vivienda
en Colombia ingresen al resto del territorio nacional sin el cumplimiento de las
disposiciones legales.
Z Determinar las condiciones con las cuales los bienes ingresados en la zona
libre de segunda vivienda en Colombia, pueden ingresar temporalmente al
resto del territorio nacional.
Z Fijar las normas que regulen el régimen
de introducción y salida de bienes del
exterior a zona libre de segunda vivienda en Colombia o de zona libre de segunda vivienda en Colombia al exterior.
•3
ABC
del proyecto
Histórico inversión extranjera directa en construcción
millones de dólares
190,00
Ganancias ocasionales: ingresos
que se generan en actividades esporádicas o extraordinarias. Se obtienen
por el acaecimiento de determinados
hechos que no hacen parte de la actividad cotidiana o regular del contribuyente, por el azar o por la mera
liberalidad de las personas, salvo cuando hayan sido taxativamente señalados como no constitutivos de renta ni
1
de ganancia ocasional .
140,00
90,00
124
64
156
2005
2006
-74
20
-10,00
-60,00
-52
1996
1997
1998
-1
-21
1999
2000
2001
-4
-6
2002
2003
2004
1 http://muisca.dian.gov.co/dian/15servicios.nsf/
pages/Impuestos_internos?OpenDocument&
Click=#11.%20%C2%BFQu%C3%A9%20
son%20las%20ganancias%20ocasio
Fuente: Banco de la República.
Experiencias internacionales
D esde
1970, los países centroamericanos implementaron
políticas para promover el mercado de segunda vivienda y ofrecieron incentivos como exenciones tributarias
para atraer a los pensionados y rentistas extranjeros. El
primero fue Costa Rica y le siguieron Nicaragua, Panamá,
Honduras y República Dominicana, lo que convirtió a esta
región en uno de los destinos más atractivos para los extranjeros. Entre los requisitos que exigen estos países para
acceder a los beneficios se encuentran demostrar un nivel de ingresos alto, no ejercer actividades remuneradas
y permanecer en el país un determinado período de tiempo al año.
República Dominicana
Costa Rica
4000
1.800.000
3500
3.500.000
3000
3.000.000
1.600.000
1200
1.400.000
1000
1.200.000
800
1.000.000
600
800.000
600.000
400
400.000
200
0
200.000
1990
1995
2000
Turistas Extranjeros
2002
2003
2004
Área Licenciada
Fuente: Inec, One, OMT.
Turistass
Turistas Extranjeros
1400
*Miles de turistas
2.000.000
Área Licenciada (M2 )
*Miles de turistas
1600
1
4.000.000
2500
2.500.000
2000
2.000.000
1500
1.500.000
1000
1.000.000
500
0
Área Licenciada (M2 )
40,00
146
500.000
1990
1995
2000
Turistas extranjeros
2002
2003
2004
Área Licenciada
Fuente: Inec, One, OMT.
La implementación de este tipo de beneficios tributarios ha
permitido a países como Costa Rica y República Dominicana experimentar un incremento en el flujo de inversión extranjera dirigida a la construcción de segunda vivienda, lo
cual ha impactado positivamente el sector inmobiliario y a
sus sectores conexos.
Otros países como México, Uruguay y España también cubren gran parte de este mercado, pero no tienen leyes que
otorguen incentivos. México, por ser un país que comparte
frontera con Estados Unidos, cuenta con la principal ventaja comparativa para atraer pensionados y rentistas de este
país. Por otra parte, en Uruguay, las ventajas que se señalan para establecerse en este país son la frontera con Argentina, el clima, la seguridad, los altos estándares de
calidad de vida y los precios de los inmuebles.
Así mismo, España se ha convertido en la primera opción de
los pensionados o rentistas europeos para establecer una segunda vivienda. Otros tipos de beneficios diferentes de los
tributarios han llamado la atención de esta población en Europa, tales como el clima, el acceso a vivienda de calidad y
costos asequibles, la cercanía a sus lugares de origen y la disponibilidad de servicios de infraestructura y salud de calidad.
1 Tomado del documento Conpes 3486, Departamento Nacional de Planeación (DNP). Política de promoción del mercado de segunda vivienda. Publicado de 27
de Agosto de 2007. Consultado el 15 de enero de 2008.
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• Edición general Beatriz Torres • Redacción Dayi Sedano • Revisión de contenido Eduardo Sánchez • Diagramación Victoria Eugenia Pérez
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