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CAPÍTULO IV
Procesos arrendaticios. Retracto. Desahucio
Guillermo Sacristán Represa
Magistrado de la Sección 1.ª
Audiencia Provincial de Oviedo
Introducción
1. Los procesos arrendaticios constituyen un conjunto de mecanismos judiciales (como todo procedimiento) en los que, a través de unas determinadas
reglas de juego legalmente establecidas, quienes han celebrado un contrato de
aquella naturaleza, pueden ejercitar un conjunto de derechos vinculados todos
ellos con el negocio jurídico en cuestión.
Los contratos a los que se van a referir las siguientes líneas son aquellos en
los que una de las partes se obliga a dar a la otra el goce o uso de una cosa por
tiempo determinado y precio cierto (art. 1543 del Código Civil –CC–), y la
“cosa” a la que se refiere el precepto será una finca urbana o una finca rústica.
El ejercicio de aquellos derechos subjetivos corresponderá a cualquiera de
los contratantes (arrendador o arrendatario) dependiendo de las situaciones.
Por su parte, el contenido de las acciones puede referirse: a) A la situación
posesoria (recuperación del objeto contractual por parte del arrendador como
consecuencia de incumplimientos diversos en que ha podido incurrir el arrendatario: de desahucio o de resolución del contrato a instancia del arrendador o,
en su caso, del arrendatario); b) A la indemnización de daños y perjuicios como
consecuencia de omisiones de quien arrienda que no realiza las obras que debía
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haber ejecutado para permitir el uso del objeto conforme a lo contratado, o del
arrendatario que en el uso ordinario de la finca incurre en el abandono de instalaciones; c) A modificaciones de algunos de los términos del contrato, como
actualización de las rentas o subrogaciones; d) A reclamación de cantidades que
pagó el usuario de la finca, que hayan supuesto mejoras del objeto que van a
quedar en beneficio del arrendador; e) O a la adquisición de la propiedad del
objeto por el arrendatario en supuestos de venta a terceros proyectadas (tanteo)
o ya realizadas (retracto); etcétera.
2. Esta variedad de acciones plantea una inicial complejidad pero que no
es la única ni siquiera la de mayor entidad, pues debe tenerse en cuenta que
las relaciones jurídicas de tracto sucesivo, en materias como viviendas, locales
de negocio o fincas rústicas exigen un tratamiento normativo cuidadoso, no
siempre fácil de establecer. Si a ello se une el afán modificador del legislador
nacional, acentuado en los últimos tiempos, el panorama a enfrentar presenta
caracteres de confusión creciente.
3. Pero, puesto que el campo de observación se refiere tanto a fincas urbanas como rústicas, ésta deberá ser la primera separación que se establezca en el
examen inicial de la normativa a tener en cuenta:
A) En el marco de los arrendamientos urbanos, la Ley 29/1994, de 24 de
noviembre es la vigente desde el primero de enero de 1995 (Disposición Final Segunda). Pero no puede olvidarse su Disposición Derogatoria, en la que
establece la expresa del Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre, por el que se
aprobaba el Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964,
con el siguiente añadido:“sin perjuicio de lo previsto en las Disposiciones Transitorias de la presente Ley”. En las mismas (en número de seis y algunas de ellas
de una prolija extensión) se recoge una constante referencia al mantenimiento
de algunas de sus normas, entre las que se fijan disposiciones diferentes para los
contratos celebrados a partir del 9 de mayo de 1985 (Primera); con anterioridad al 9 de mayo de 1985, según se trate de vivienda (D.T. Segunda); de local
de negocio (D.T. Tercera); asimilado a los de inquilinato (D.T. Cuarta), o de
viviendas de protección oficial (Quinta), en todo caso siempre en relación con
los contratos subsistentes a la entrada en vigor de dicha Ley de 1994.
La fecha que sirve de franja temporal, es decir, el 9 de mayo de 1985 hace
referencia a la publicación en el Boletín Oficial del Estado del Real DecretoLey 2/1985, de 30 de abril, sobre Medidas de Política Económica, que modificaba la Ley de 1964 en dos extremos de importantes dimensiones: la libertad
para transformar viviendas en locales de negocio y, sobre todo, la supresión de
la prórroga forzosa en todos los contratos de arrendamientos urbanos.
La ley especial arrendaticia urbana, la de 1994, dedicaba su Título V, en tres
artículos, los 38 a 40, a los “procesos arrendaticios”; el 38 sobre competencia, el
39, con seis apartados, sobre procedimiento; y el último acerca de la acumula-
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ción de acciones. En el apartado 2 de este Art. 40, se fijaba una norma especial
que autorizaba acumular la acción de resolución contractual con la reclamación
de cantidades adeudadas, sin límite cuantitativo, y remitía al procedimiento de
cognición, vigente la Ley de Enjuiciamiento Civil de 1881 (LEC 1881).
Ahora bien, esa ley procesal fue sustituida, y derogada por lo que hace a
estos preceptos, por la Ley de Enjuiciamiento Civil de 2000 (L 1/2000, de 7
de enero, que entró en vigor al año de su publicación en el Boletín Oficial del
Estado, el número 7, de 8 de enero de 2000). A través del apartado 2, 6.º de su
Disposición derogatoria única, como era lógico, también dejó fuera el Título
V de la Ley de 1994 (artículos 38 a 40), por lo que, para los contratos suscritos
con posterioridad a su entrada en vigor, deberán tenerse en cuenta los arts. 249,
250, 438.3.3.ª (en redacción dada por la L 23/2003, de Garantía en la Venta de
Bienes de Consumo, en su Disposición final tercera), 439.3, 440.3 (L 23/2003),
444.1, 447.1 y 2 (este segundo modificado por la reseñada Ley), 449, 661, 675,
691, 703.1, 2, 3 y 4 (los tres primeros con redacción original y el último reformado por la L 23/2003), 704 y 22.4 (con redacción dada también por esta Ley
23/2003), todos los cuales serán considerados a continuación.
Con esta derogación se producía la eliminación de la norma especial en materia
de acumulación de acciones, que recogía el art. 40.2, consecuencia de lo cual fue
nuevamente la imposibilidad de ejercitar conjuntamente la acción de desahucio por
falta de pago y de reclamación de rentas por el cauce único de un determinado procedimiento cuando la segunda acción superase determinada cuantía, en concreto la
que deslindaba el procedimiento verbal del ordinario (entonces, 500.000 pts.), de
acuerdo con el art. 438.3. Ahora bien, nuevamente la Ley 23/2003, modificó este
apartado del 438 permitiendo la acumulación de ambas acciones con independencia de la cuantía de las cantidades que se reclamarán, a tramitar en el procedimiento
verbal. Es decir, de nuevo una modificación legislativa que volvía a colocar las cosas
como estaban en el año 1994, pero nueve años más tarde.
Sin embargo, no terminan aquí las reformas: La Ley Orgánica 1/2009, de 3
de noviembre, complementaria de la Ley de reforma de la legislación procesal
para la implantación de la nueva Oficina judicial, por la que se modifica la Ley
Orgánica 6/1985, de 1 de julio, del Poder Judicial, que entró en vigor el día 5
de noviembre, siguiente a su publicación en el BOE del día 4; la Ley 13/2009,
de 3 de noviembre, de reforma de la legislación procesal para la implantación
de la nueva Oficina judicial, que entró en vigor a los seis meses de su publicación en el BOE, que fue el del 4 de noviembre, es decir en el mes de mayo de
2010; y la L 19/2009, de 23 de noviembre, de medidas de fomento y agilización
procesal de alquiler y de la eficiencia energética de los edificios (publicada en el
BOE de 24 de noviembre, y que entró en vigor al mes de dicha publicación).
Y la Ley 37/2011, de 10 de octubre de “medidas de agilización procesal”, publicada en el BOE del 11 de octubre, que, entre otras leyes procesales, modifica
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la Ley de Enjuiciamiento Civil que, en materia arrendaticia, altera los arts. 22.4,
440.3, introduciendo un nuevo apartado 4, 449, 455.1, 457 y 477.2, y con entrada en vigor a los 20 días de su publicación.
Normas de importancia en esta materia de cada uno de los textos legales son:
– De la LO 1/2009, la incorporación en la disposición adicional decimoquinta de un depósito para recurrir en todos los órdenes jurisdiccionales –reducido para el penal–, y genérico, en el caso del civil, de pequeña cuantía en
todos los supuestos, que se constituye como requisito de admisión a trámite de
cualquier recurso, con independencia del tipo de acción ejercitada o de la clase
de procedimiento en el que se plantee141.
– De la L 13/2009, la modificación del apartado 4 del art. 22 LEC, en el que
(en el marco del nuevo diseño de funciones entre Juez y Secretario) introduce
un supuesto de resolución de este último mediante decreto cuando, antes de la
celebración de la vista del desahucio por impago en arrendamientos urbanos y
rústicos, el arrendatario paga o pone a disposición del actor las cantidades con
eficacia enervadora de dicho desahucio; y de la disposición adicional quinta, introducida por la LO 19/2003, identificando a estos efectos a los desahucios por
falta de pago los de expiración del tiempo legal o contractual, y manteniendo
las reclamaciones de rentas cuando se acumulan tales acciones.
– La Ley 19/2009 tenía el objetivo, según su exposición de motivos, de “impulsar el desarrollo del mercado del alquiler”, en el marco del cual se pretende
mejorar y agilizar los procesos de desahucio, salvaguardando en todo caso los
derechos y garantías que protegen al inquilino de buena fe; se da el mismo tratamiento a los desahucios por falta de pago y por expiración del plazo contractual; se amplía el ámbito del procedimiento verbal, permitiendo que sea éste el
de todas las reclamaciones de rentas o cantidades debidas, con independencia de
la cuantía y sin necesidad de acumularlo al de desahucio, llevando estos trámites
más sencillos –los del procedimiento verbal– cuando la reclamación se lleve al
monitorio y se plantee oposición por el arrendatario, también sin depender de
la cuantía de lo reclamado; por último, se simplifican determinados trámites
y se reducen plazos. Los artículos de la LEC que se modifican de nuevo son
141. El Gobierno publica la Ley de Tasas Judiciales, tras un fulgurante debate en el Parlamento, apenas existente, cuando se redactan estas líneas (en concreto en el Boletín Oficial del
Estado número 280, del 21 de noviembre de 2.012). En él se incrementa en forma desmesurada
el pago de dichos tributos para interponer demandas y recursos, estableciendo el abono de una
cuota fija cuya cuantía varía en función del tipo de procedimiento, a lo que se añade también
una cantidad variable en función del importe del procedimiento, suponiendo una subida de
entre 50 y 750 euros, para poder recurrir una resolución en los tribunales, lo que con palabras
del Presidente del Consejo General de la Abogacía Española, “deja gravemente herido al Estado
de Derecho al limitar e incluso imposibilitar el acceso de la ciudadanía al derecho a la justicia”.
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