Preguntas frecuentes 1

Preguntas frecuentes 1 ¿Qué es en esencia el sistema de promoción en régimen de Comunidad? El desarrollo de una promoción a través de una Comunidad de bienes, es una fórmula de promoción inmobiliaria en régimen de autopromoción en Comunidad, formada por personas que buscan una vivienda más económica que la adquirida directamente a una empresa promotora, regulada por el Código Civil, que se rige por unos Estatutos y se gobierna a través del otorgamiento de poderes a una gestora, desarrollando un proyecto inmobiliario sobre un solar elegido. 2 ¿Es lo mismo Comunidades de bienes que Comunidad de propietarios? Son distintas. La Comunidad de bienes está regulada por el Código Civil y puede desarrollar un sistema de autopromoción con las siguientes características: Carece de personalidad jurídica propia. La representación y gestión esta delegada en un Gestora. Cada comunero adquiere una cuota de participación indivisa. Tiene una consideración fiscal independiente de sus socios. La Comunidad de Propietarios está regulada por la Ley de Propiedad Horizontal y también puede desarrollar un sistema de autopromoción con las siguientes características: Es un tipo de Comunidad de bienes especial recogida en el artículo 396 del Código Civil. La representación y gestión está delegada en el presidente de la comunidad. Cada comunero adquiere una finca dentro de un edificio contribuyendo a los gastos de los elementos comunes mediante una cuota de participación. Tiene una consideración fiscal independiente de sus socios. 3 ¿Es lo mismo una Comunidad de bienes que una Cooperativa? Son distintas. La Comunidad de bienes está regulada por el Código Civil y puede desarrollar un sistema de autopromoción con las siguientes características:. Carece de personalidad jurídica propia. La representación y gestión está delegada en un Gestora. Cada comunero adquiere una cuota de participación indivisa. Tiene una consideración fiscal independiente de sus socios. La Cooperativa está regulada por la Ley de Cooperativas y también puede desarrollar un sistema de autopromoción con las siguientes características: Tiene personalidad jurídica. La representación y gestión está delegada en la Asamblea General, teniendo además otros dos órganos gestores delegados: el consejo rector y el presidente. Cada cooperativista es socio de la Cooperativa y es adjudicatario de una finca dentro de un edificio contribuyendo a los gastos en función de las condiciones establecidas por la Asamblea General. Tiene una consideración fiscal independiente de sus socios. 4 ¿Por qué es más barata la vivienda que la realizada por una inmobiliaria? La vivienda es más barata porque la fórmula de desarrollo en régimen de Comunidad no busca beneficios como lo hace una empresa promotora, limitando los honorarios de los profesionales intervinientes, y no incurre en gastos de constitución (como las sociedades o cooperativas), ni está sujeta a impuestos de sociedades, etc. 5 ¿Quién gestionará la Comunidad? Cada uno de los Comuneros otorgará un poder de representación a la Gestora con las suficientes facultades para realizar la completa gestión de la promoción, en nuestro caso WOSS, cuya función será impulsar y controlar el desarrollo de la promoción así como representar al conjunto de los comuneros, evitando así la necesidad de requerir su presencia en cada operación jurídica de la Comunidad. 6 ¿Cómo se regulan los poderes de la Gestora? En el momento de la adhesión a la Comunidad, los comuneros otorgan mediante documento notarial poderes a la Gestora para que pueda representarles en todo arrendamiento, encargándose del desarrollo de la promoción (contratación de técnicos, proyectos, financiación, etc.). 7 ¿Quién ostenta la figura de promotor a efectos de la responsabilidad que atribuye la Ley de Ordenación de la Edificación? La Ley 38/19999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación (BOE núm. 266, de 6‐11‐
1999), que es el marco legal específico en la ejecución de cualquier promoción de viviendas, determina en su Artículo 9: “Será considerado promotor cualquier persona, física o jurídica, pública o privada, que, individual o colectivamente, decide, impulsa, programa y financia, con recursos propios o ajenos, las obras de edificación para sí o para su posterior enajenación, entrega o cesión a terceros bajo cualquier título”, recayendo por tanto la responsabilidad atribuida al promotor en la Gestora de la Comunidad, manteniendo los comuneros todas las garantías de una promoción directa que pudiera desarrollar una sociedad promotora. 8 ¿Existen vacios de responsabilidad en el régimen de Comunidad? No. Al igual que sucede con la figura del promotor, el resto de agentes que intervienen en la edificación (proyectistas, director de obra, director de ejecución de las obras, organismos de control de calidad, etc.) tienen las mismas responsabilidades atribuidas por la Ley de Ordenación de la Edificación, sin que puedan existir vacíos de responsabilidad en el desarrollo de las viviendas en régimen de Comunidad. 9 ¿Qué régimen jurídico tiene una Comunidad? La comunidad de bienes se regirá por los Estatutos, que es la norma que los comuneros han dispuesto para autorregularse, y donde queda determinada la organización de la Comunidad, los procesos de toma de decisiones, el órgano de gestión, las distintas cuotas de participación de los comuneros y la obligación del pago de las mismas, el sistema de adjudicación de las viviendas, garajes y trasteros, las normas de transmisiones de cuotas, etc. Cualquier asunto que no quedara recogido por los Estatutos, será regulado por los artículos 392 al 406 del Código Civil relativos a las Comunidades de Bienes. Una vez extinguida la Comunidad de Bienes con la entrega de las viviendas a sus comuneros, nacerá la Comunidad de Propietarios, que se regulará por sus Estatutos, las normas de régimen interior, y por la Ley de Propiedad Horizontal. 10 ¿Cómo informará la Gestora del desarrollo de la promoción? La Gestora actualizará la información del desarrollo de la Comunidad con una periodicidad trimestral, enviando a cada comunero dicha información y posibilitando la consulta de la misma a través de la página Web de la Gestora. 11 ¿Tendré acceso a la documentación de la Comunidad? Toda la documentación de la Comunidad (proyectos, licencias, documentación administrativa, etc.) se encontrará permanentemente a disposición de los comuneros, pudiendo ser consultada en las oficinas de la Gestora, quién será la encargada de su custodia. Tan solo existirán las restricciones propias impuestas por la Ley de protección de datos referentes a los integrantes de la Comunidad. 12 ¿Cómo se asignan las cuotas de participación en la Comunidad de cada comunero? El proyecto de Arquitectura define las distintas viviendas, garajes y trasteros que integrarán la Comunidad. A partir de dicho proyecto, y en base a la superficie de cada vivienda, plaza de garaje y trastero, se determinarán los coeficientes de participación de cada uno de los inmuebles, y por tanto el coeficiente de participación de cada comunero en la Comunidad. 13 ¿Cómo se asignan el precio de la vivienda, garaje y trastero? El precio que los comuneros pagan por las viviendas, garajes y trasteros, ha sido determinado al inicio de la Constitución de la Comunidad mediante el presupuesto económico de los costes a soportar en su realización, y que en líneas generales son; el coste del solar, los honorarios de los técnicos y la Gestora, los de ejecución de las obras, los correspondientes a las tasas e impuestos, Notaría y Registro, los de financiación, y los que pudieran producirse durante la postventa, no incurriendo en los gastos por publicidad ni el margen o beneficio que una empresa promotora cargaría en la vivienda. Con anterioridad a la adhesión de los comuneros a la Comunidad, el presupuesto de costes se ha dividido entre las distintas viviendas, garajes y trasteros, con los criterios marcados por la Gestora, determinando así el precio de venta desde el inicio. 14 ¿Puede variar el precio final de la vivienda? El precio de la venta es cerrado no pudiendo variar, a excepción de la posible modificación del importe del I.V.A. (impuesto del valor añadido) que depende del Ministerio de Economía y Hacienda. 15 ¿Estará la operación sujeta al Impuesto del Valor Añadido (I.V.A.)? Sí. La adquisición de la vivienda en régimen de Comunidad está sujeta al impuesto del Valor Añadido al tipo vigente en cada momento, devengándose el IVA en los anticipos de los comuneros, que tendrán el tratamiento de anticipos a cuenta del precio final de la entrega de la vivienda. 16 ¿Y qué pasa si finalmente hay mayores gastos que los inicialmente previstos? Los comuneros tienen la garantía de que el precio de la vivienda, garaje y trastero es cerrado, pudiendo incrementarse únicamente por la modificación que pudiera sufrir el impuesto I.V.A. Al margen de este concepto, cualquier otra desviación económica sería asumida por la Gestora y nunca repercutidos a los comuneros, manteniéndose en el saldo final los importes inicialmente fijados. 17 Al revés, si los gastos son menores, ¿supondrá un menor precio final de la vivienda? El carácter de precio cerrado se ha obtenido de la aprobación del Estudio de viabilidad económica de la promoción propuesto por la Gestora de la Comunidad, por lo que el precio de la vivienda y sus anejos será siempre el estipulado en el contrato de adhesión de los comuneros, repercutiendo el saldo final a la Gestora, tanto si es negativo como si es positivo. 18 Las cantidades que iré pagando ¿están garantizadas? Sí. De acuerdo con la Ley 57/1968, de 27 de julio, (BOE núm. 181, de 29‐07‐1968) reguladora de las percepciones de cantidades anticipadas en la construcción y venta de vivienda, todas las cantidades entregadas estarán garantizadas (frente a la no iniciación de obras o no obtención de la licencia de primera ocupación) y se depositarán en la cuenta especial de la Comunidad para abonar los costes necesarios para el desarrollo de la promoción. 19 ¿Puedo cambiar la forma de pago establecida? Sí. En el momento de la adhesión a la Comunidad se podrá establecer una forma de pago distinta al programa de pagos estándar, siempre que la nueva propuesta tenga por objeto adelantar pagos (retrasarlos sería un perjuicio para el resto de comuneros), recalculándose el valor de la vivienda mediante la estimación del ahorro costes financieros, el mayor coste de afianzamiento de las cantidades adelantadas y cualquier otro concepto que pudiera influir en aquel. 20 ¿Cuáles son los pasos a dar si decido incorporarme a la promoción a) Formalización de la solicitud de adhesión a la Comunidad y reserva de la vivienda, garaje y trastero mediante la firma del documento y el pago de la señal requerida. Con dicho acto el futuro comunero se reserva la vivienda, garaje y trastero elegidos para su adjudicación al final de la construcción. b) Entrega de la documentación requerida para su estudio por la entidad financiera de la contratación del préstamo hipotecario para la financiación de la promoción. c) Una vez obtenida la aprobación por la entidad financiera, se producirá la adhesión a la Comunidad de bienes, mediante la firma de los documentos de Adhesión a la Comunidad, Estatutos, Contrato de arrendamiento de servicios con la Gestora y otorgamiento de poderes a ésta última. 21 ¿Quién garantiza que las viviendas se terminen? En el régimen de autopromoción es la propia Comunidad quien promueve las edificaciones, no existiendo otro riesgo de no acabar las viviendas que el desistimiento o interrupción de los pagos por los comuneros, eliminándose el riesgo de quiebra del promotor que existe en la compra de viviendas a una empresa inmobiliaria. A este respecto, conviene recordar que todas las cantidades entregadas están garantizadas frente a la terminación de las viviendas y obtención de la Licencia de primera ocupación de las mismas. 23 ¿Existe una empresa constructora seleccionada de antemano? No. Se seleccionarán empresas constructoras de primer orden a nivel nacional, invitando al proceso de licitación a varias empresas, de tamaño grande, mediano y pequeño, prevaleciendo en la adjudicación de las obras únicamente el interés general de la Comunidad de buscar la mejor calidad al mejor precio. Es muy importante destacar que no existe compromiso u obligación con ninguna constructora, como sucede por lo general con determinadas inmobiliarias y muchas Gestoras en que las obras son adjudicadas a constructoras de su mismo grupo. 24 ¿Pueden variarse las calidades contratadas por otras menores? No. Las calidades definidas en el Proyecto Básico y de Ejecución están a su vez incluidas en los proyectos técnicos, el contrato de ejecución de obras con la empresa constructora que resulte seleccionada y en la memoria de calidades que se firme junto con el Contrato de adhesión, no pudiendo variarse. Las únicas modificaciones de calidades posibles serán las determinadas por los proyectistas y/o directores de obra cuando fuera posible ejecutar las previstas, y nunca representarían una minoración de lo estipulado. 25 ¿Podré ver una muestra de los materiales que se emplearán en la promoción? Sí. Las calidades elegidas han sido expuestas en el piso piloto realizado junto al solar. 26 ¿Cómo se financiará la promoción? Se financiará con los fondos propios de los comuneros y/o el préstamo hipotecario suscrito con una entidad financiera. 27 Si pago más cantidades en menos plazos ¿podré tener un ahorro en el precio final de la vivienda por el efecto financiero? Si, el adelanto de cantidades supone una reducción en la cantidad a solicitar para el préstamo hipotecario, produciéndose un ahorro en los gastos financieros si bien también un incremento del coste del aval por las cantidades anticipadas, conceptos estos y cualquier otro con el que se re calculará el valor final de la vivienda. 28 Si tengo dinero y no quiero financiar la adquisición ¿puedo adherirme a la Comunidad sin subrogarme al préstamo hipotecario? Sí. Para ello deberá abonar las cantidades que figuran en el plan económico de financiación (por hitos), a medida que sea necesario afrontar los costes de la promoción. 29 Al final de la promoción, ¿habré pagado el mismo I.V.A. que si fuera promoción directa? Sí. Con la entrega de llaves se habrá de completar el pago del tipo de IVA vigente del importe pagado en la vivienda, garaje y trastero, igual que en una promoción realizada por una empresa promotora. 30 ¿Cómo se producirá la entrega de la vivienda? A la finalización de la construcción, se solicitarán los permisos y licencias de primera ocupación y, una vez obtenidos, se otorgará la escritura de especificación de derechos por la que cada comunero materializará su cuota de participación indivisa de la Comunidad de bienes en una vivienda, garaje y trastero integrados en una Comunidad de Propietarios de división horizontal, recibiendo las correspondientes llaves. 31 ¿Están incluidos los gastos de Notaría, Registro e impuestos en el precio de la vivienda? Sí. Todos los gastos están incluidos en el precio, lo que supone una ventaja frente a la promoción directa. 32 ¿Qué documentos acompañarán a la entrega de la vivienda? Junto con la entrega de llaves se entregará la siguiente documentación: -
Escritura de especificación de derechos y división del préstamo hipotecario. -
Estatutos y normas de régimen interior de la Comunidad de Propietarios. -
Planos de la vivienda realmente ejecutada (distribución y trazados de instalaciones) -
Manual de uso y mantenimiento de la vivienda. -
Listado de empresas intervinientes en las obras de ejecución. -
Licencia de primera ocupación. -
Boletines de electricidad (copia para el usuario). -
Guía para la contratación de suministros de energía y agua. -
Garantías de los distintos fabricantes de los equipos instalados en la vivienda. -
Etc... 33 ¿Tendrá la vivienda las mismas garantías que si fuera una promoción de una empresa inmobiliaria? Si. Las garantías están determinadas por la Ley de Ordenación de la Edificación, y son las mismas que si la vivienda hubiera sido comprada a una empresa inmobiliaria. 34 ¿Cuándo se disuelve la Comunidad de bienes? La división y consiguiente disolución de la Comunidad de bienes se producirá con la adjudicación y entrega de las viviendas, garajes y trasteros en régimen de propiedad horizontal. 35 ¿Y a partir de dicho momento cuál será el régimen jurídico de aplicación? Una vez disuelta y extinguida la Comunidad de Bienes, el régimen jurídico será el propio de la Comunidad de propietarios, regulado por la Ley de Propiedad Horizontal, los Estatutos y las normas de régimen interno de ésta. 36 Si una vez entregadas las llaves quiero vender mi vivienda, ¿tendrá esta laguna limitación legal por el hecho de tratarse de una Comunidad? No, ninguna. Al cerrar el régimen de proindivisión con la adjudicación, esa copropiedad se individualizará siendo cada propiedad independiente de cada propietario de las fincas adjudicadas, sin ninguna limitación, al tratarse de viviendas libres no sujetas a protección oficial.