principios registrales - Curso Derecho Registral I

PRINCIPIOS
REGISTRALES
Conclusiones Foro 4
NATURALEZA Y ENUMERACIÓN
Son una exégesis de los preceptos legales sobre el registro
público.
Sirven de guía, economizan preceptos, facilitan la
comprensión de la materia y convierten la investigación
jurídica en científica.
BERNARDO PÉREZ
FERNÁNDEZ DEL CASTILLO
 Explican el contenido y función del registro público de la
propiedad… están totalmente entrelazados de tal manera que
no existen independientemente…
 Su nombre se refiere a la constitución de una técnica y
elaboración del estudio del registro público de la propiedad
ROCA SASTRE
 “… son orientaciones capitales, las líneas directrices del
sistema, la serie sistemática de bases fundamentales, y el
resultado de la sintetización del ordenamiento jurídico
registral”.
 Los principios son pautas que dirigen el estudio, la técnica y
sistemática del registro. Algunos son propios sólo de unos
registros y otros son aplicables a todos.
P.e.
Declarativo o
Constitutivo
PRINCIPIO DE PUBLICIDAD
El derecho sustantivo exige que los derechos reales
produzcan efectos erga omnes, frente a toda la comunidad.
La forma como esto se cumple es por medio del registro.
Consiste no solo en dar a conocer a todos lo que conste en el
Registro, sino el hecho de que sólo perjudica a tercero
lo que conste en el registro.
Art. 829 2p, 1148 Código Civil
Art. 30 de la Constitución Política de la República de
Guatemala
PRINCIPIO DE PUBLICIDAD
PUBLICIDAD MATERIAL:
Los efectos que producen los actos registrales: la presunción de
su apariencia jurídica y la oponibilidad frente a terceros.
Art. 1148 c.c.
PUBLICIDAD FORMAL:
Posibilidad de obtener constancias y certificaciones y de
consultar los asientos del registro.
Art. 1124, 1179, 1180 c.c.
TERCERO:
Art. 1148 c.c.
PRINCIPIO DE INSCRIPCIÓN
Todo asiento hecho en el registro, el acto mismo de inscribir.
Los actos nacidos extrarregistralmente adquieren mayor fijeza
al inscribirse por la presunción de exactitud de que son
Investidos y por la fuerza probatoria que otorga el registro.
 PRINCIPIO DE
INSCRIPCIÓN
Determina la influencia que
el acto registral ejerce sobre
la realidad extrarregistral y
decide si es o no necesaria
para que el acto o negocio
jurídico produzca sus efectos
Art. 1127 del Código Civil
 Establece que la inscripción puede pedirse por cualquier
persona que tenga interés en asegurar un derecho
presentando para el efecto el título respectivo. No señala
plazo para realizarla ni sanción por su omisión.
¿Cuál es en todo caso la consecuencia de la no inscripción?
Art. 1148, 1129 c.c.
PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD O
DETERMINACIÓN
 El artículo 1131 del Código Civil establece los requisitos para
la inscripción entre ellos nombre del titular, individualización
del bien, cargas, condiciones, extensión de las mismas. Esto
es así porque el principio de publicidad exige que el bien
objeto de registro sea individualizado.
De ahí que en la redacción de los instrumentos públicos es
notario debe ser cuidadoso de identificar correctamente los
bienes para que el registro pueda efectuar la operación.
PRINCIPIO DE
CONSENTIMIENTO
 Ningún acto registral se lleva a cabo si no consta el
consentimiento del titular. El registro se basa en el acuerdo de
voluntades entre el transferente y el adquirente. Tal
consentimiento es indispensable hasta para proceder a
rectificar los asientos.
Art. 1127 y 1244 c.c.
Esto explica por qué razón cuando se demuestra en juicio que
los documentos en base a los cuales se procedió a efectuar
algún acto registral, son falsos; el registro deba proceder a
dejar sin efecto dicho acto.
PRINCIPIO DE TRACTO
SUCESIVO
 La primera inscripción será la del título de propiedad o de
posesión y sin ese requisito no podrá inscribirse otro título o
derecho relativo al mismo bien.
Art. 1130 c.c.
Todo asiento debe tener su base en el anterior.
El transferente de hoy, es el adquirente de ayer, y el titular
inscrito es el transferente de mañana.
PRINCIPIO DE TRACTO BREVE
 En las inscripciones relativas a un bien anteriormente
inscrito, se omitirán aquellas circunstancias que respecto de él
consten ya en el registro. Art. 1134 c.c.
P.e.
El registro cumple con este principio cuando en el caso de que
una persona esté adquiriendo del mismo transferente dos o
más inmuebles. El registro procede a efectuar la operación
(acto registral) con todos sus datos en la primera finca (bien) y
en los restantes se limita a decir: “… tal como se expresa en la
inscripción número xxx de la finca xxx”
PRINCIPIO DE ROGACIÓN
 El registrador está impedido de actuar de oficio aunque
tenga conocimiento de los actos o negocios jurídicos que
deban registrarse.
Consiste en la petición que formula el interesado contenida en
el título inscribible de que se proceda a efectuar algún acto
registral.
¿Es necesario que el notario consigne en el instrumento
público una cláusula denominada PETICIONES AL
REGISTRADOR?
EXCEPCIONES:
 Si alguno de los legatarios fuere persona incierta, la
anotación de su legado se hará de oficio…
 La anotación a favor del acreedor de la herencia o del
legatario que no lo fuere de especie, ni de rentas o derechos
reales constituidos sobre un inmueble determinado caducará
al año de su fecha y cancelarse de oficio…
 Cuando se presente título traslativo de dominio o derecho
real, otorgado en virtud de remate por ejecución judicial, se
cancelará de oficio todo embargo anotación o inscripción
posterior …
EXCEPCIONES:
 Se cancelará de oficio la anotación de inmovilización de una
finca si se hizo por el plazo máximo de tres años.
 La anotación preventiva del título cuya inscripción no puede
hacerse definitivamente por faltas subsanables en el término
de 30 días se tendrá por cancelada de hecho. Art. 1149 num
5º. C.c.
PRINCIPIO DE PRIORIDAD
 La fecha de presentación de un título al registro determina la
preferencia y rango del mismo frente a otros ingresados
posteriormente, en atención al aforismo jurídico prior tempore
potior jure.
 Art. 1141 y 1142 c.c.
 ¿Cuáles son los alcances de este principio?
 ¿Qué está preferenciando la ley?
 ¿la seguridad del derecho o su constitución?
PRINCIPIO DE LEGALIDAD O
CALIFICACIÓN
 Si el documento presentado no fuere inscribible o careciere
de los requisitos legales necesarios, el registrador lo hará
constar en el libro y en el propio documento el cual devolverá
al interesado expresando la hora y fecha de recepción en el
registro y la ley en que se funda para denegar o suspender…
 Art. 1128 c.c.
 El registrador no puede fundamentarse para denegar o
suspender en que el acto, negocio o instrumento son nulos.
No es facultad suya declarar la nulidad de estos. Solo se
limita a denegar o suspender.
PRINCIPIO DE LEGALIDAD O
CALIFICACIÓN
 DENIEGA: Cuando el acto o negocio jurídico contenido en
el título no es objeto de inscripción en el registro o debe
cumplir con alguna resolución judicial.
 P.e.
 Se pretende inscribir un mandato o una sociedad anónima (a
parte de la aportación no dineraria)
 O cuando en la división de la cosa común comparecen
menores de edad; en este caso la partición es judicial.
PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN
 LEGÍTIMO: “ Es lo que está conforme a las leyes, es genuino
…” (Luis Carral y De Teresa)
 LEGITIMADO: “Lo que ha sido completado o beneficiado con
una presunción de existencia, integridad, exactitud que le
concede mayor eficacia jurídica”
 LEGITIMACIÓN es el reconocimiento hecho por la norma
jurídica de poder realizar un acto con eficacia.
CLASES:
 ORDINARIA:
 Considera los actos que respetan la esfera jurídica donde
inciden.
 DIRECTA: el acto es ejecutado por el autor, el titular de la
esfera jurídica en que el acto produce sus efectos. Hay
identidad entre autor y titular:
DOMINGO SALAS COMAS es el titular
DOMINGO SALAS COMAS es el autor, quien dispone.
CLASES:
 ORDINARIA:
 INDIRECTA:
El acto es ejecutado en nombre propio o ajeno, eficaz y
lícitamente, pero sobre esfera jurídica ajena, sólo que
respetando esta titularidad.
DOMINGO SALAS COMAS titular
ZOILA SALAS COMAS en representación de DOMINGO
SALAS COMAS
CLASES:
 EXTRAORDINARIA:
El acto es eficaz sobre la esfera jurídica ajena, que no
respecta y que se ejecuta en nombre propio basado en una
“apariencia de titularidad”. La ley legitima al que parece ser
titular, al titular aparente.
Art. 1146 c.c.
CLASES:
 EXTRAORDINARIA DE GOCE Y CONSERVACIÓN:
Corresponde el principio de legitimación y otorga una
presunción iuris tantum.
 EXTRAORDINARIA DE DISPOSICIÓN:
Eficacia ofensiva de la inscripción, ámbito de la fe pública y
otorga una presunción iuris et de iure.
ÁMBITO DEL PRINCIPIO DE
LEGITIMACIÓN
 Abarca la existencia, titularidad, extensión y aún la
inexistencia del derecho real inscrito; pero no abarca los
datos de carácter físico.
 Tampoco autoriza a presumir que el derecho real inscrito no
existe, ni a presumir que ha existido un derecho real no
inscrito cuya inscripción ha sido cancelada.
 Aunque la ley protege el tráfico y al titular, la ley afirma que
el único dueño es el de la realidad jurídica, porque reconoce
que el derecho se constituyó en extrarregistralmente sin
necesidad de la inscripción.
ÁMBITO DEL PRINCIPIO DE
LEGITIMACIÓN
 La legitimalción presume que el derecho registrado existe y
corresponde a la realidad jurídica.
 Que pertenece al titular inscrito
 Que el titular tiene la posesión
 Protege al titular inscrito contra el real dentro de la esfera
jurídica hasta que no se demuestre la inexactitud registral.
 El asiento registral aparente impide toda inscripción
incompatible con él.
 Si reconoce al titular registral es por seguridad del tráfico
aunque su derecho esté viciado porque no se convalidad con
la inscripción.
FE PÚBLICA
 El acto nace extrarregistralmente, la inscripción sólo lo
declara públicamente y los actos ineficaces no se convalidan
por el registro.
 Art. 1146 c.c. No obstante no aplica si se ejecutó violando
normas prohibitivas o de interés público (orden)
DIFERENCIAS CON EL
REGISTRO MERCANTIL
 Por la materia, se inscriben actos de comercio.
 Es constitutivo, en relación a la sociedad mercantil, pues una
vez inscrita adquiere personalidad jurídica. Art. 14 c.c.g
 Para efectuar algún acto registral no es necesario la
escritura pública, puede realizarse mediante formulario
acompañando acta notarial (nombramientos en la que se
transcriba el punto de la asamblea)
 Sistema de folio real, para el caso de comerciantes.