UNIVERSIDAD FRANCISCO GAVIDIA

UNIVERSIDAD FRANCISCO GAVIDIA
FACULTAD DE CIENCIAS JURIDICAS
MONOGRAFIA
TEMA:
REQUISITOS Y PROCEDENCIA DEL PACTO DE RETROVENTA
PRESENTADO POR LOS EGRESADOS:
HERNANDEZ SANDOVAL, JELIN NADINA
JOVEL MARTINEZ, VILMA MARILYN
VARGAS ESCOBAR, CARLOS ROBERTO
PARA OPTAR AL GRADO ACADEMICO DE:
LICENCIADA (O) EN CIENCIAS JURIDICAS
ASESOR:
MANUEL DE JESUS TORRES GAVIDIA
MAYO 2007
SAN SALVADOR, EL SALVADOR, CENTROAMERICA
UNIVERSIDAD FRANCISCO GAVIDIA
FACULTAD DE JURISPRUDENCIA
AUTORIDADES
RECTOR:
ING. MARIO ANTONIO RUIZ RAMIREZ
VICERECTOR:
DRA. LETICIA ANDINO DE RIVERA
SECRETARIA GENERAL:
LIC. TERESA DE JESUS GONZALEZ DE MENDOZA
DECANO DE LA FACULTAD DE CIENCIAS JURIDICAS:
DRA. DELMY ESPERANZA CANTARERO
MAYO DE 2007
SANSALVADOR,
EL SALVADOR
CENTROAMERICA
AGRADECIMIENTOS
Dedico mi esfuerzo de estudiante, hasta mi envestidura como profesional en
derecho, a Dios todo poderoso que bendiciéndome en su eterna bondad permite mi
triunfo; a mi esposa Gladis Coralia Portillo de Vargas e Hijas que son la fuente de mi
inspiración como el lucero del amanecer que guía al marinero a tierra firme, así como
al regalo mas grande de la vida mi, madre Estebana Escobar Argueta que aunque
sencilla pero sabia en su amor para conmigo.
Carlos Roberto Vargas Escobar.
A Dios todo poderoso que está presente en mi vida y es mi fortaleza; a mi madre
Maria Elena Martínez, que ha sido un apoyo incondicional y siempre me ha apoyado
para cumplir mis metas; a mi hija Damaris Méndez y a mi esposo José Rosemberg
Méndez por su comprensión y apoyo moral que me han brindado para la culminación
de mi Carrera.
Vilma Marilyn Jovel Martínez.
Agradezco a Dios, a mis padres, esposo e hijos por haberme dado la oportunidad de
poder realizar mis estudios universitarios; por apoyarme y por darme fuerza para
seguir adelante y obtener así el triunfo que siempre he anhelado, coronar mi carrera
como profesional en ciencias jurídicas.
Jelin Nadina Hernández Sandoval
INDICE
Resumen
Introducción……………………………………………………………………………..……..I
CAPITULO I
1. EL CONTRATO DE COMPRAVENTA
1.1 Antecedentes……………………………………………………………………..…...1
1.2 El contrato de compraventa dentro de la clasificación general de
los contratos……………………………………………………………………..… 2
1.3 Elementos del contrato de compraventa………………………………….……….5
1.3.1 Requisitos de existencia………………………………………………..…....5
1.3.2 Requisitos de Validez…………………………………………………….…12
1.4 Obligaciones en el contrato de compraventa……………………………………14
1.5 Pactos accesorios a la compraventa……………………………………………..19
1.5.1 Pacto de Retracto o Resolución……………………………………………..19
1.5.2 Pacto de Retroenmendo……………………………………………………...20
1.5.3 Pacto Comisorio………………………………………………………………21
1.5.4 Pacto de Retroventa………………………………………………………….22
CAPITULO II
2. El PACTO DE RETROVENTA
2.1 Definición………………………………………………………………………………..23
2..2 Naturaleza jurídica del pacto de retroventa…………………………………………24
2.3 Partes que intervienen en el pacto de retroventa…………………………………...24
2.4 Clasificación general de la condición…………………………………………………25
2..5 Condición resolutoria del pacto de retroventa……………………………………..27
2.6 Efectos del pacto de retroventa………………………………………………………28
2.8 Requisitos del pacto de retroventa……………………………………………………29
CAPITULO III
3. PROCEDENCIA DEL PACTO DE RETROVENTA
3.1 Procedencia frente a terceros………………………………………………………..34
3.2 Procedencia del pacto de retroventa como fuente de crédito…………………….35
3.3 Procedencia en bienes muebles e inmuebles……………………………………….38
3.4 Cesión del derecho de retroventa…………………………………………………….38
CAPITULO IV
4.1 Resultados de la Investigación……………………………………………………..…40
4.2 Conclusiones y Recomendaciones……………………………………………...……48
BIBLIOGRAFIA…………………………………………………………………………...…52
ANEXOS
A Guía de Entrevista
B Plan de Trabajo
RESUMEN (ABSTRACT)
EL CONTRATO DE COMPRAVENTA: Antecedentes, clasificación general de
los contratos, elementos del contrato de compraventa, requisitos de existencia,
requisitos de validez, obligaciones en el contrato de compraventa.
Compraventa: es un contrato en que una de las partes se obliga a dar una cosa y la
otra a pagarla en dinero art. 1597 código civil.
PACTOS ACCESORIOS A LA COMPRAVENTA: Pacto de Retracto
o
Resolución, Pacto de Retroenmendo, Pacto Comisorio, Pacto de Retroventa.
El Código Civil Salvadoreño Civil en los capítulos X y XI, del titulo XXIII, Libro
Cuarto establece los pactos accesorios al contrato de compraventa.
PACTO DE RETROVENTA: definición, naturaleza jurídica, partes que
intervienen, clasificación general de la condición, estado de la condición resolutoria,
condición resolutoria del pacto de retroventa, efectos del pacto de retroventa,
requisitos del pacto de retroventa.
En el código civil salvadoreño esta regulado a partir del artículo 1679 hasta el 1683
señalando que es aquel por medio del cual el vendedor se reserva la facultad de
recobrar la cosa vendida, reembolsando al comprador la cantidad determinada que
se estipule y a falta de estipulación, lo que haya costado la compra.
PROCEDENCIA DEL PACTO DE RETROVENTA, frente a terceros, como
fuente de crédito, en bienes muebles e inmuebles, cesión del derecho de retroventa.
El pacto de retroventa es una institución donde las relaciones de coordinación se
manifiestan de acuerdo a la autonomía de la voluntad de las partes sin más
limitaciones que las que nos da la ley a través de la legislación civil.
INTRODUCCION
La presente monografía es el resultado de la investigación bibliográfica y práctica
sobre el tema Requisito y Procedencia del Pacto de Retroventa; siendo este, un
pacto accesorio que puede utilizarse en materia de compraventa, cuya naturaleza
jurídica es un contrato sujeto a un condición resolutoria meramente potestativa
expresada por parte del vendedor, mediante el cual se reserva la facultad de
recobrar la cosa vendida
reembolsándole al comprador
la cantidad que hayan
pactado o la que estipule la ley; siempre y cuando cumplan con los requisitos
establecidos y procedan apegado a derecho.
Esta investigación esta desarrollada en cuatro capítulos; en el primero desarrollamos
el contrato de compraventa de una forma general, para ubicar al lector en los
aspectos generales del mismo, puntualizamos sus características, requisitos,
elementos, obligaciones de las partes, así como los pactos accesorios a
dicho
contrato.
En el segundo capitulo explicamos el pacto de retroventa en cuanto a efectos,
naturaleza jurídica, requisitos legales a cumplir, y en el tercer capitulo la procedencia
y los efectos en relación a terceros, como una condición resolutoria, como cesión de
derecho, y como una fuente de crédito.
El cuarto capítulo esta basado en la investigación de campo realizada a través de
entrevistas a profesionales del derecho como Jueces en materia Civil, Notarios en el
ejercicio de la profesión
y Registradores del Registro de la Propiedad Raíz e
Hipotecas; para conocer el nivel de conocimiento que tienen sobre la aplicación de
la compraventa con pacto de retroventa
en su uso práctico. Asimismo se deja
constancia de una serie de conclusiones y recomendaciones concensuadas por el
equipo de trabajo, basadas en los resultados de la investigación bibliográfica y de
campo.
i
CAPITULO I
1. EL CONTRATO DE COMPRAVENTA
1.1 ANTECEDENTES
En principio los seres humanos utilizaron el “trueque” o intercambio para satisfacer
sus necesidades básicas; haciendo uso del
primer contrato en la historia de la
humanidad que fue la permuta o cambio, que consistía básicamente en intercambiar
una especie o cuerpo cierto por otra, lo que constituía el medio rudimentario al
alcance del hombre con el que obtenía los elementos necesarios para su existencia.
Con el surgimiento de la moneda y por ende del comercio, las relaciones comerciales
se intensifican y paralelamente surge el contrato de venta, consecuencia de ello la
permuta fue relegada a un segundo plano e incluso fue discutido por los tratadistas si
debía subsumirse al contrato de venta, situación que en muchos ordenamientos
jurídicos ocurrió. En la legislación civil salvadoreña el contrato de permuta es
brevemente regulado a partir del artículo 1687 al 1690 del código civil; sin embargo,
se hace relación en las mismas que son objeto de permuta aquellas cosas que lo son
de la venta, y que las personas hábiles para celebrar dicho contrato son aquellas que
pueden realizar ventas, en términos generales la legislación civil salvadoreña
establece que las disposiciones relativas a la compraventa tienen aplicación en el
contrato de permuta siempre que no se opongan a la naturaleza jurídica de dicho
contrato.
Como se ha señalado, cuando la humanidad siente la necesidad de tener un objeto
de medida de valores para determinar el precio de las cosas y facilitar su cambio, es
que surge la moneda, la que da nacimiento de una nueva figura jurídica en un inicio
conocida como venta y adoptada por los legisladores como compraventa; la cual se
ha convertido en una institución básica en materia contractual, su aparecimiento
1
supone un estudio avanzado de la civilización y el derecho, tal situación ha sido
retomada por Guillermo Cabanellas, al definir el contrato de compraventa en su
Diccionario Jurídico Elemental , señalando que “habrá compraventa cuando una de
las partes se obligue a transferir la propiedad de una cosa a la otra y esta se obliga a
recibirla y a pagar por ella un precio cierto en dinero.”1
El código civil salvadoreño retoma los elementos básicos de la anterior definición y
en su artículo 1597, literalmente dice: “La compraventa es un contrato en que una
de las partes se obliga a dar una cosa y la otra a pagarla en dinero. Aquélla se dice
vender y ésta comprar. El dinero que el comprador da por la cosa vendida se llama
precio.”
En la definición legal puede evidenciarse que al señalar que “una de las partes se
obliga a dar una cosa” esta negando que este contrato tenga carácter real y afirma
que es consensual, es decir, que el mismo se perfecciona por el simple
consentimiento de las partes involucradas; sin embargo, en atención al contenido del
artículo 1605 inciso segundo del código civil, debe entenderse que excepcionalmente
este contrato requiere para perfeccionarse observar ciertas formalidades, las que dan
al mismo el carácter de solemne.
1.2 EL CONTRATO DE COMPRAVENTA DENTRO DE LA
CLASIFICACION GENERAL DE LOS CONTRATOS
Existen muchos puntos de vista en cuanto a la clasificación de los contratos, por lo
que en primer lugar es importante estudiar la clasificación establecida en el código
civil a partir de los artículos 1310 al 1314, de la manera siguiente:
1
Cabanellas de Torres, Guillermo: Diccionario jurídico Elemental, 15ª. Ed., Heliastas, Argentina, 2001, Pág. 79
2
Atendiendo al número de partes que se obligan, los contratos de conformidad con el
artículo 1310 se clasifican en: unilaterales, es decir, aquellos en los que únicamente
una de las partes se obliga para con otra, que no contrae obligación alguna, y
bilaterales en los cuales ambas partes adquieren recíprocamente obligaciones, es
esta característica
que de conformidad a su definición aplica al contrato de
compraventa.
En atención a la utilidad que reportan los contratos de conformidad con el artículo
1311 del código civil se clasifica en gratuitos, que son aquellos contratos que solo
reportan utilidad a una de las partes contratantes, quien no da nada a cambio para
obtener dicho beneficio; y onerosos, aquellos en donde ambas partes contratantes se
benefician recíprocamente, es esta característica la que aplica para el contrato de
compraventa .Los contratos onerosos se pueden clasificar atendiendo a la
equivalencia de las prestaciones a las cuales las partes se obligan, todo de
conformidad a los regulado por el 1312 del código civil, en este sentido un contrato
podrá ser oneroso, conmutativos, cuando las
prestaciones se miran como
equivalentes, en ellas las partes pueden determinar desde el momento de contratar
los beneficios o pérdidas que el contrato les reportará; y aleatorios, que son aquellos
contratos en donde al momento de contratar, las partes no pueden establecer el
beneficio o perdida que dicho contrato les reportará ya que su existencia depende de
un acontecimiento futuro e incierto. En este marco de referencia el contrato de
compraventa será por regla general considerado como un contrato conmutativo; sin
embargo, por excepción, atendiendo al objeto del contrato puede ser considerado
aleatorio.
En atención a la forma como existen de conformidad con el artículo 1313 del código
civil, los contratos se clasifican en principales y accesorios, entendiendo por los
primeros aquellos que subsisten por si mismos y no necesitan de otro contrato para
nacer a la vida jurídica; en consecuencia los segundos son aquellos que para
subsistir necesitan la existencia previa de otro contrato de carácter principal , ya que
los mismos se constituyen para asegurar el cumplimiento de una obligación principal,
3
por lo que son conocidos como cauciones de las que hace referencia el artículo 44
del código civil.
Atendiendo al momento en que se perfeccionan los contratos de conformidad al
contenido del artículo 1314 del código civil se clasifican en consensuales, solemnes y
reales. Un contrato es consensual porque se perfecciona por el solo consentimiento
de las parte, sin la necesidad de observar solemnidades ni tener que hacer entrega
inmediata de la cosa objeto del contrato. En el marco de esta clasificación el contrato
de compraventa se perfecciona por el simple consentimiento de las partes, es decir,
que es un contrato consensual, lo cual es claramente señalado por el inciso primero
del artículo 1605 del código civil cuando dice “La venta se reputa perfecta, desde
que las partes han convenido en la cosa que es objeto de la venta y en el precio,
salvo las excepciones siguientes y las contenidas en las leyes especiales”. Esta
disposición de igual manera da la pauta para señalar que el contrato de venta
excepcionalmente será clasificado como solemne, al señalar que la venta de cosas
sujetas a leyes especiales no son perfectas mientras no se de cumplimiento a las
formalidades exigidas por las leyes especiales que las regulan , al igual que cuando
el objeto del contrato son bienes raíces, servidumbres y sucesiones hereditarias y la
venta no se ha realizado ante los oficios de un notario en la escritura matriz
correspondiente.
La doctrina amplía la clasificación general de los contratos, y señala que
considerando la denominación y regulación estos pueden ser nominados o
innominados, según se encuentren expresamente estipulados y regulados por la ley
o no, clasificación que otorga a la compraventa la característica de ser un contrato
nominado.
En atención a la forma como se cumplen los efectos de las obligaciones que
contienen, los contratos pueden clasificarse como de ejecución instantánea que son
aquellos en los cuales las obligaciones adquiridas por las partes se cumplen en un
solo acto, como es el caso del contrato de compraventa; sin embargo, dentro de esta
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clasificación los contratos pueden ser considerados también como de tracto
sucesivo, cuando las obligaciones derivadas del mismo entre las partes se cumplen
de una forma periódica, como el caso del contrato de arrendamiento.
1.3 ELEMENTOS DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA
En todo contrato tal como lo establece el artículo 1315 del código civil pueden
identificarse tres clases de elementos: 1) Esenciales, que son aquellos sin los
cuales no produce efecto alguno, o degenera en un contrato diferente; 2)
naturales, aquellos que sin ser esenciales le pertenecen al contrato sin necesidad
de que deban ser considerados en una cláusula especial; 3) Accidentales,
aquellos que no son ni de su esencia, ni de la naturaleza del contrato pero que
se incorporan al mismo por medio de cláusulas especiales establecidas por las
partes dentro del marco del principio de la autonomía de la voluntad.
Dentro de los elementos esenciales de los contratos antes mencionados se
identifican requisitos que dan existencia y validez al mismo, sin los cuales un
contrato no nace a la vida jurídica, en adelante se desarrolla en detalle cada uno
de los elementos de la esencia de los contratos en general y se hace relación al
contrato objeto de estudio de manera específica.
1.3.1 REQUISITOS DE EXISTENCIA
Estos requisitos los encontramos regulados taxativamente en el contenido del
artículo 1316 del código civil, siendo estos:
5
La capacidad
Que es la aptitud de una persona para adquirir derechos y contraer obligaciones y
así poderlas ejercer por si mismo; y en el caso de la compraventa interviene por
una parte el comprador, que es la persona que se obliga a dar el precio, y por otra
parte el vendedor que es quien se obliga a entregar la cosa, y de conformidad al
articulo 1599 relacionado con el 1317 ambos del código civil, son capaces para
celebrar el contrato de venta todas aquellas personas que la ley no ha declarado
incapaces o inhábiles para celebrarlo o para celebrar otro contrato.
En cuanto a la incapacidad a la que hace referencia el artículo 1318 del código
civil, ésta es considerada como una excepción a la regla general de que todas las
personas somos capaces. En este marco debe entenderse que la incapacidad
puede ser: absoluta y relativa y según el articulo anteriormente citado, son
absolutamente capaces, los dementes, impúberes y los sordos que no puedan
darse a entender de forma clara; y son relativamente incapaces los menores de
edad.
Asimismo existen incapacidades de carácter especial en el contrato de
compraventa entre las que podemos mencionar:
•
Incapacidad solo para vender, estipulados en los artículos 1601,
1604,1904 del código civil.
•
Incapacidades solo para comprar, señaladas en los artículos 1602, y 1603
del código civil.
•
Incapacidades para comprar y vender, reguladas en los artículos 1600 del
código civil relacionado con los artículos 206 y siguientes del código de
familia.
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El Consentimiento:
Este elemento esencial de los contratos, exigido por el artículo 1316
numeral
segundo del código civil requiere acuerdo de voluntades de las partes, expresando
en el texto del contrato; caso contrario quien no haya pactado su consentimiento para
generar el contrato no puede reclamar los derechos que este genera, ni resultar
afectado de las obligaciones que de el nace. En el caso del contrato de compraventa,
por tratarse de un contrato bilateral el acuerdo de voluntades es indispensable para
su existencia, el cual no debe de adolecer de vicios, entendidos estos como: error,
fuerza y dolo, regulados por el artículo 1322 del código civil.
Es necesario aclarar que existen dos clases de error: de hecho y de derecho, y que
el error sobre un punto de derecho, tal como lo regula el artículo 1323 del código
civil, no es capaz de viciar el consentimiento, por que, para efectos legales la
ignorancia es equivalente a error, aspecto que queda aclarado cuando en la primera
parte del artículo 8 del código civil salvadoreño se expresa “No podrá alegarse
ignorancia de la ley por ninguna persona…” ,es decir, que no se puede invocar esta
disposición para alegar la nulidad del consentimiento y está afirmando la presunción
de derecho.
El artículo 1324 del código civil
establece que el error de hecho vicia el
consentimiento, un ejemplo claro seria en el caso de la compraventa cuando el
vendedor entiende que esta vendiendo determinada cosa y el comprador que esta
comprando otra.
La fuerza según Somarriva, es la presión o consentimiento que se ejerce sobre una
persona por actos materiales o amenazas para inducir a consentir”; del contenido de
los artículos 1327 y 1328 del código civil, se desprende que la fuerza es la presión
que se ejerce sobre una persona sea moral o física, y que únicamente es capaz de
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viciar el consentimiento si es tal que genera una fuerte impresión en una persona de
sano juicio, considerando su edad, sexo y condición, la cual obliga a consentir en un
acto o contrato.
Por dolo,
según Claro Solar, se debe entender
“toda especie de maniobra
reprobada por la buena fe que uno emplea para hacer que otra incurra en un error
que la determine a contratar. La legislación civil salvadoreña establece en el inciso
final del artículo 42 que dolo, es la intención positiva de inferir injuria a la persona o
patrimonio de otro; sin embargo, debe tenerse en cuenta que no todo engaño es
capaz de viciar el consentimiento pues para que esto aplique debe haber sido
cometido de forma directa por una de las partes y haber sido suficiente y
determinante para obtener el consentimiento, tal como lo establece el artículo 1329
del código civil.
El objeto
El objeto de todo contrato es la obligación que genera la que consiste siempre en
una prestación; y esta recae sobre una cosa material, y en el caso de la compraventa
el objeto esta constituido por el precio que es el objeto de la obligación del
comprador; y por la otra la cosa vendida que es el objeto de la obligación del
vendedor.
La cosa vendida es el objeto del contrato de compraventa y es el objeto de la
obligación del vendedor; si falta la cosa vendida la obligación del vendedor carece de
objeto y como consecuencia la obligación del comprador carece de causa.
La Cosa vendida: En el entendido de que cosa es todo aquello susceptible de ser
vendido; el cual necesita de ciertos requisitos entre los que se pueden mencionar:
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•
Que la cosa pueda venderse; según la disposición del artículo 1614 del código
civil donde establece que pueden venderse todas las cosas corporales e
incorporales, siempre y cuando la enajenación no este prohibida por la ley,
entre los que podemos mencionar: los bienes de uso publico artículo 571 del
código civil, los derechos de uso y habitación, tal como lo señala el artículo
821 del código civil, los derechos que nacen del pacto de retroventa artículo
1682 del código civil.
•
Que la cosa exista o se espere que exista: de conformidad con el artículo
1332 del código civil, no solo las cosas que existen pueden ser objeto de una
declaración de voluntad; sino que también las que no existen, siempre y
cuando esta sea una cosa lícita y que sea comercial; aunque en el artículo
1617 del código civil de la compraventa de cosa futura que por regla general
sino existe la cosa vendida no hay compraventa y la venta es nula.
•
Que la cosa sea determinada: la cosa vendida debe ser específica; ya que no
se acepta que recaiga sobre la totalidad de todos los bienes
esto de
conformidad con el artículo 1615 del código civil; aunque hay que aclarar que
se acepta la venta de todos los bienes, siempre que se individualicen.
•
Venta de cosa ajena: en nuestra legislación es válida la venta de cosa ajena;
lo cual se desprende de la disposición del artículo 1619 inciso primero del
código civil, al decir que la venta de cosa ajena produce entre las partes las
obligaciones propias de la compraventa; contrario a lo que establece en el
inciso tercero que la venta de cosa propia no vale.
El precio: es uno de los elementos esenciales del contrato de compraventa: el cual
es el dinero que el comprador da por la cosa vendida, la omisión del precio trae por
una parte la falta de objeto de la obligación del comprador y consecuentemente la
falta de la causa de la obligación del vendedor.
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El precio tiene los siguientes requisitos:
•
Debe ser real: que se de efectivamente una cantidad en dinero por la cosa
vendida de modo que el vendedor tenga derecho a exigirla y el comprador a
entregar la cosa; caso contrario estamos frente a otra clase de contrato como
el de donación.
•
Debe fijarse en dinero: de conformidad con el artículo 1597 del código civil el
comprador se obliga a pagar en dinero el precio de la cosa; entendiendo como
dinero, la moneda de curso legal instituida por el Estado. No obstante en la
práctica las partes pueden estipular pagar el precio en dinero o en otra cosa
que no sea dinero de lo que encontramos su base en el artículo 1598 del
código civil donde establece “cuando el precio consiste parte en dinero y parte
en otra cosa, se entenderá permuta si la cosa vale mas que el dinero. Y venta
cuando el dinero sea igual o mayor que el valor de la cosa “.
•
Deberá ser determinado: debe ser señalada en forma exacta la cantidad que
se debe pagar por la cosa, de conformidad con los artículos 1612 y 1613
ambos del código civil, la determinación del precio puede hacerse por las
partes o un tercero.
Las arras: consisten en la suma de dinero o cosas muebles que una persona da
a otra en garantía de la celebración del contrato o bien como parte del precio; o
en señal de quedar convenidos. Las arras desempeñan tres funciones:
•
Representar la voluntad de las partes para retractarse: de conformidad con
el artículo 1607 relacionado al 1677 ambos del código civil, en el entendido
que se establecen dos casos; si el comprador se arrepiente de realizar la
compra pierde el derecho que el vendedor le devuelva las arras objeto de
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la compra; y si el vendedor se retracta tendrá que restituirle al comprador
las arras dadas mas una cantidad igual a la antes mencionada.
•
Pueden darse como parte del precio: de acuerdo a la disposición del
artículo 1609 del código civil cuando se da como parte del precio, las
partes no podrán bajo ningún aspecto retractarse; dado que la venta queda
perfeccionada sin incurrir en las solemnidades que se requiera para
realizar un contrato; por tales efectos las arras valdrán como prueba del
contrato concluido.
Causa
De acuerdo al articulo 1338 del código civil, podemos dilucidar que se entiende
por causa el motivo inmediato que induce a contraer la obligación y en el caso de
la compraventa el comprador como causa final contrae la obligación de pagar el
precio, la causa del contrato para él es obtener el goce y la disposición tranquila
de la cosa que adquiera; es decir que la causa final del contrato de compraventa
seria
la
misma
que
la
de
todos
los
contratos
de
compraventa
independientemente de lo que motivo a las partes para contratar.
Solemnidades
Las solemnidades constituyen otro requisito de los actos o declaración de
voluntad; pero no siempre resulta indispensable. El articulo 1605 inciso primero
del código civil, como ha sido señalado establece que por regla general la
compraventa es consensual y por excepción es un contrato solemne.
Las solemnidades del contrato de compraventa pueden ser: legales y voluntarias.
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•
Solemnidades voluntarias: son aquellas que la ley específica que
requerirán para su perfección establecerse en instrumento público, artículo
1605 inciso segundo del código civil, y dentro de estas solemnidades se
enmarcan las especiales las cuales pueden darse por las circunstancias en
que se celebra el contrato o por la calidad de las personas que intervienen,
ejemplos claros de ello la venta forzada, artículo 652 inciso tercero del
código civil y la venta de bienes pertenecientes a personas incapaces
artículos 230, 322 numeral segundo del código de familia.
•
Solemnidades voluntarias: de acuerdo al principio de autonomía de la
voluntad de los contratantes pueden estipular determinadas solemnidades
en el contrato de compraventa; los cuales se vuelven requisitos esenciales;
en el entendido que solo podrán hacerlo en los casos en que la ley no las
exija expresamente esto de conformidad con el artículo 1606 del código
civil
1.3.2 Requisitos de Validez
Son aquellos que no obstante se han cumplido en los requisitos de existencia son
necesarios dado que alteran los efectos jurídicos del contrato de compraventa entre
estos tenemos: consentimiento exento de vicio, objeto lícito, causa lícita y capacidad
de las partes.
•
Consentimiento exento de vicio: en el contrato de compraventa el acuerdo
dado entre comprador y vendedor no deberá estar viciado por error, fuerza y
dolo, artículo 1322 del código civil.
•
Objeto lícito: según claro solar dice que es aquel que se conforma con la ley,
es reconocido por ella y lo protege y ampara. Pero también es digno de
12
mencionar que existe objeto ilícito que son aquellos que generalmente en todo
acto o contrato son prohibidos por las leyes, lo cual esta estipulado en el
artículo 1333 del código civil y en el caso de la compraventa en el artículo
1614 del mismo cuerpo normativo, que establece que pueden ser objeto de
venta todas las cosas corporales e incorporales cuya enajenación no
contravenga las leyes Salvadoreñas.
•
Causa lícita: de conformidad al artículo 1338 del código civil no puede haber
obligación sin una causa lícita y en el caso de la compraventa, la obligación
del vendedor es entregar la cosa y transferir el dominio; la del comprador la de
pagar el precio las cuales no están prohibidas por la ley.
ELEMENTOS NATURALES
De conformidad con el artículo 1315 del código civil, como se ha expresado antes
son de la naturaleza de un contrato los elementos que no siendo esenciales en el se
entiende pertenecerle sin necesidad de una cláusula especial; es decir, que son los
que se producen de manera normal o natural en el acto jurídico celebrado; se
entienden en el acto jurídico sin necesidad de
estipularlos o mencionarlos; por
ejemplo en el contrato de compraventa una vez este perfeccionado lo normal es que
genere obligaciones para ambas partes como en el caso del artículo 1639 del código
civil el cual establece que no es necesario que se estipule la obligación de garantía
que tiene el vendedor, por ser un elemento natural.
Es de importancia establecer dos aspectos de los elementos del contrato de
compraventa que son:
¾ El vendedor debe proporcionarle al comprador la posesión pacifica de la cosa.
¾ Que la cosa vendida cumpla con la finalidad para la cual fue comprada.
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ELEMENTOS ACCIDENTALES
Son aquellos que ni esencialmente ni naturalmente pertenecen al acto jurídico y
por medio de pactos o cláusulas se encuentran dentro de los contratos jurídicos;
pueden ser por varias formas, según la intención de las partes como la condición,
plazo, modo, la alternabilidad y la solidaridad en las obligaciones: por tanto en el
contrato de compraventa el deudor puede entregar la cosa debida distinta de la
que prometió, siempre y cuando se haya pactado expresamente en el contrato.
Otro elemento accidental en la compraventa es la estipulación de un plazo para
que el vendedor entregue la cosa o estipulación de plazo para que el comprador
entregue el precio; también cuando en el contrato de compraventa se estipulan
pactos accesorios como el de retroventa, retroenmendo, retracto y comisorio.
1.4 OBLIGACIONES EN EL CONTRATO DE COMPRAVENTA
Las obligaciones en forma general en el contrato de compraventa se dividen en:
obligaciones del vendedor y obligaciones del comprador. De conformidad al artículo
1627 del código civil, las obligaciones del vendedor son la entrega de la cosa
vendida y el saneamiento de la cosa vendida, que serán detalladas posteriormente.
Pero además de las obligaciones antes mencionadas existen otras obligaciones que
debe cumplir, entre las cuales destacan:
¾ Conservar y custodiar diligentemente la cosa que se ha obligado a entregar. El
vendedor esta obligado en entregar la cosa en buen estado y custodiarla
como si fuera suya todavía porque de lo contrario estará obligado a
responderle al comprador por la perdidas o deterioros que ha experimentado
la cosa mientras este en su poder, pero si el deterioro o la perdida no fueren
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por culpa del vendedor y fueren por caso fortuitos el vendedor queda
exonerado de toda responsabilidad.
¾ Entregar al comprador la cosa vendida: Según el articulo 1627 del código civil
el vendedor esta obligado a la “entrega o tradición” de la cosa vendida; en
cuanto a la tradición aclaramos que la compraventa como titulo traslaticio de
dominio es el más típico y utilizado para hacer tradición de dominio, en
concordancia con lo estipulado por el artículo 656 y 665 numeral cinco, ambos
del código civil. Es decir, que la legislación civil salvadoreña establece que por
la sola compraventa no se adquiere el dominio, sino que de ella únicamente
nacen derechos personales y el comprador adquiere el dominio al hacérsele la
tradición de la cosa, por lo tanto, el dominio lo adquiere el comprador cuando
el vendedor le hace la tradición de la cosa vendida; antes de la tradición el
comprador no es dueño porque la compraventa no habilita para adquirir la
cosa criterio muy propio del Derecho romano en el cual hay titulo y modo de
adquirir.
Por lo tanto la tradición es un modo de adquirir el dominio de las cosas
artículos 651 del código civil y al referirse a bienes inmuebles y de derechos
constituidos sobre ellos de conformidad con el artículo 667 del código civil, se
debe efectuar en instrumento publico y posteriormente ser inscrito en el
Registro de la Propiedad respectivo para que pueda ser antepuesto frente a
terceros.
¾ Corresponde al vendedor entregar al comprador los títulos que acrediten la
propiedad de la cosa vendida para que se manifieste la buena fe con que
actuó el vendedor, pero si este no quiere entregar los documentos que
certifiquen la propiedad del comprador es porque el vendedor no esta
actuando de buena fe y quiere utilizarlo para una actuación ilegal
posteriormente.
15
¾ Otra obligación es lo estipulado en el articulo 1610 del código civil donde
establece que el vendedor tiene la obligación de pagar los impuesto fiscales y
municipales, el costo de la escritura y de otras circunstancia o solemnidades
que nazcan del contrato de compraventa, salvo pacto en contrario.
¾ El saneamiento de la cosa vendida es otra obligación principal del contrato
de compraventa en donde estudiaremos la evicción de la cosa vendida y el
saneamiento de vicios redhibitorios, que son en el contrato de compraventa
elementos de su naturaleza. La evicción según Rafael Rojina Villegas, se da
cuando el adquirente es privado total o parcialmente de la cosa, por virtud de
un derecho de terceros reconocido en sentencia ejecutoriada y anterior a la
enajenación. El código civil en el articulo 1640 dice “Hay evicción de la cosa
comprada,
cuando el comprador es privado de todo o parte de ella por
sentencia judicial”. Lo que busca el contrato de compraventa es que el
vendedor garantice al comprador el dominio y la posesión pacifica y útil de la
cosa ya que si perturbare la posesión y dominio total y parcial de la cosa
vendida el vendedor se ve en la obligación de indemnizar por daños y
perjuicios al comprador cuando ha tenido lugar la evicción.
La evicción puede darse en forma total o parcial; la evicción total es cuando
recae sobre toda la cosa comprada viéndose obligado el vendedor según los
artículos 1649 y 1652 del código civil que dice que teniendo en cuenta la
mala fe del vendedor se obliga a la restitución del precio, a pagar las costas
legales del contrato, a pagar el valor de los frutos que el comprador haya
sufrido por efecto de la demanda, al pago del aumento de valor de la cosa
evicta haya tenido en poder el comprador, rembólsale el valor de las mejoras
útiles y al final a pagar todo el aumento del valor debido a causa natural; el
vendedor queda sujeto
todo lo que establecen estos artículos siempre y
cuando este hubiere obrado de mala fe, sabiendo pero no le dijo al comprador.
Si se tratare de una evicción parcial tiene el
comprador
el derecho
de
resolver el contrato y exigir al vendedor que se le sane la evicción.
16
La otra fase de la obligación de saneamiento son los vicios redhibitorios siendo
aquellas circunstancias no manifiestas anteriores
a la venta que se hace
impropia a la cosa para los usos que debería destinarse y que de haberla
conocido hubiere determinado que el comprador no hubiere celebrado la venta o
hubiere pagado un precio menor.
Para que los vicios redhibitorios existan es necesario que concurran las
siguientes circunstancias artículo 1660 del código civil.
¾ Que la cosa adolezca de vicio.
¾ Que el vicio sea grave de manera tal que la imposibilite para su normal
utilización.
¾ Que el vicio sea oculto o sea que el vendedor no haya manifestado su
existencia y que el comprador haya podido ignorarla sin negligencia grave.
¾ Que el vicio sea anterior al contrato de venta.
Si se cumple con estas circunstancia estamos frente a un vicio redhibitorios de los
cuales el vendedor con las obligaciones que le nacen por haber actuado de mala fe y
conociendo los vicios ocultos y no los declaró; será obligado a la restitución de la
cosa, a la rebaja del precio y a pagar la indemnización por daños y perjuicios; pero si
el vendedor no conocía los vicios solamente esta obligado a la restitución del precio y
a la rebaja proporcional de este, de conformidad a lo establecido en el articulo 1663
del código civil. Cuando los vicios redhibitorios fueren de forma parcial y la cosa haya
sido vendida conjuntamente con otras, únicamente habrá acción redhibitoria en
relación a la cosa que tiene vicios ocultos y no sobre todo lo que se compro, tal como
establece el artículo 1666 del código civil.
17
OBLIGACIONES DEL COMPRADOR
La principal obligación que le nace al comprador en el contrato de compraventa es la
de pagar el precio en el lugar y tiempo estipulado por las partes en el contrato y el
tiempo y lugar de la entrega sino se hubiere estipulado en el contrato de no cumplir el
comprador con esto y cayere en mora al no pagar el precio, el vendedor tendrá el
derecho de exigir el precio o la resolución de la venta y si fuere necesario la
indemnización por daños y perjuicios, como lo regula el articulo 1675 del código civil;
caso contrario si fuese el vendedor quien no quiere recibirle al comprador el precio
de la cosa podrá este ir ante un juez depositando el precio y solo se obliga a pagarle
al vendedor cuando este haya afianzado los resultados del juicio, de conformidad con
el artículo 1674 inciso segundo del código civil.
Otra obligación es la de recibir la cosa comprada y si este no la recibiere se
constituye en mora quedando obligado a abonar al vendedor la renta de los
almacenes, graneros o vasija donde se encuentra la cosa vendida quedándole la
obligación al vendedor de conservar y custodiar la cosa, caso contrario se hará
responsable únicamente del dolo o culpa grave que se le aplicara sino conserva y
custodia la cosa vendida, de conformidad a lo estipulado en los artículos 42 y 1630
del código civil.
Una tercera obligación es el pago de transporte de la cosa, le corresponde al
comprador el pago de transporte del lugar donde esta la cosa vendida, hacia el lugar
donde la quiere el comprador, artículo 1628 del código civil.
Finalmente una obligación del contrato de compraventa que le corresponde al
comprador es la de pagar el testimonio de escritura publica, salvo que se haya
estipulado en el contrato otra cosa, artículo 1610 parte final código civil.
18
1.5 PACTOS ACCESORIOS A LA COMPRAVENTA
El Código Civil Salvadoreño Civil en los capítulos X y XI, del titulo XXIII, Libro
Cuarto establece los pactos accesorios al contrato de compraventa entre las que se
encuentran: El pacto de retroventa, objeto de estudio del presente trabajo, pacto de
retracto los cuales son estipulados de forma expresa en los artículos 1679 y 1684
respectivamente; asimismo, hay otros pactos basados en el contenido del artículo
1685 como son el pacto de retroenmendo, y pacto comisorio este último con intima
relación con la condición resolutoria tácita que para los contratos bilaterales
establece el artículo 1360.
1.5.1 PACTO DE RETRACTO O RESOLUCION
Conocido también por los romanos como PACTUM ADDICTION IN DIEN (pacto de
adicción en un día). Este pacto esta estipulado en el artículo 1684 del código civil
donde establece que es una mejora en el precio y que se trata de una venta pura
sujeta a condición resolutoria.
Este pacto de retracto es aquel en que se estipula que si se presenta un interesado
que ofrezca mayor precio que el pagado por el comprador dentro de un plazo no
mayor de un año se resuelve el contrato y queda desecha la venta y la cosa queda
como estaba cuando la vendió sin aumentos o mejoras ulteriores.
Un ejemplo claro podría ser el siguiente: “A” vende un vehículo a “B”, sujeto a pacto
de retracto en donde estipulan que si dentro de un plazo máximo de un año
encuentra otro interesado en la compra, que ofrezca un precio mayor que el
estipulado en la venta, se resuelve el contrato y “B” , estaría obligado a devolver el
vehículo pierde el derecho de comprar el carro a cambio se le devolverá el precio o
cualquier otra cantidad previamente estipulada, siempre que no haga uso del
19
derecho preferente de compra con la obligación de igualar el precio ofrecido por una
tercera persona.
En cuanto a los efectos del pacto de retracto con relación a terceros, el artículo 1684
del código civil, establece que son los mismos del pacto de retroventa y también
establece que resuelto el contrato con pacto de retracto tendrá lugar
a las
prestaciones mutuas como en el pacto de retroventa.
1.5.2 PACTO DE RETROENMENDO
Surgió como una figura en la edad antigua específicamente en el derecho romano,
este fue denominado por algunos juristas pacto de RETROENMENDO O
RETROVENDENDO, que era aquel por el cual el vendedor podía rescatar la cosa
vendida devolviendo el precio que pago el comprador; para otros juristas dicho pacto
era en donde el comprador podía resolver la compra exigiéndole la devolución del
precio.
Aunque el imperio romano desapareció, este pacto siguió vigente, el cual al pasar el
tiempo otras sociedades adquirieron o adoptaron esta figura jurídica para satisfacer
así una necesidad económica.
Como ha sido mencionado la legislación civil salvadoreña da cabida a este pacto
accesorio dentro del texto del artículo 1685 del código civil, que literalmente dice:
“Pueden agregarse al contrato de venta cualesquiera otros pactos accesorios lícitos;
y se regirán por las reglas generales de los contratos”.
20
1.5.3 PACTO COMISORIO
Este consiste en la condición resolutoria de no pagarse el precio que se establece
expresamente en el contrato, a virtud de la cual se pacta, que esta se resolverá por
el incumplimiento de la obligación, por lo tanto, en este va envuelta la condición
resolutoria de no cumplirse por uno de los contratantes lo pactado, pero en tal caso
podrá el otro contratante
pedir a su arbitrio la resolución o el cumplimiento del
contrato con indemnización de daños y perjuicios en uno y en otro caso.
El pacto comisorio se divide en dos grandes áreas pacto comisorio simple y pacto
comisorio calificado o con resolución IPSO FACTO. Por pacto comisorio simple,
comprende básicamente la condición resolutoria expresada, es decir, que de no
cumplir las partes o uno de ellos se resolverá el contrato, y por pacto comisorio
calificado o con resolución EPSO FACTO, comprende los términos del comisorio
simple, pero con el agregado que el contrato se resolverá inmediatamente.
Doctrinariamente existe controversias al abordar el pacto comisorio, algunos autores
señalan que por este pacto hay resolución por la sola circunstancia de no cumplir la
obligación; es decir, reviste al pacto comisorio calificado o casi a la condición
resolutota ordinaria; otros que el pacto comisorio no priva a los contratantes del
derecho de pedir el cumplimiento del contrato; pero no basta el de pactar siempre se
pide el cumplimiento no obstante estar establecido en el pacto comisorio.
Por lo tanto es necesario mencionar lo que establece el articulo 1360 del código civil,
que en todos los contratos bilaterales va envuelta la condición resolutoria que de no
cumplirse lo pactado por una de las partes, podrá el otro pedir a su arbitrio la
resolución o el cumplimiento del contrato con indemnización por daños y perjuicios.
La acción resolutoria es una acción personal, porque esta emana de un contrato de
los cuales de acuerdo a la autonomía de la voluntad solo nacen derechos y
21
obligaciones
personales, que por lo tanto, es de aclarar que solo pueden
establecerse entre las personas que han celebrado el contrato.
La condición resolutoria que se estipula expresamente que de no pagar el precio en
el tiempo convenido, se resolverá el contrato de venta entendiéndose siempre que
esta estipulación en el contrato de venta toma el nombre de pacto comisorio con
efecto de no privar al vendedor de la elección de acción que conduce al derecho para
exigir el precio en caso de mora o la resolución de la venta;2 este pacto no lo
establece expresamente el código Civil, pero lo permite de conformidad con el
artículo 1685 del código civil al establecer que pueden agregarse al contrato de
compraventa cualesquiera otros pactos accesorios siempre y cuando sean lícitos.
1.5.4 PACTO DE RETROVENTA
En el código civil salvadoreño esta regulado a partir del artículo 1679 hasta el 1683
señalando que es aquel por medio del cual el vendedor se reserva la facultad de
recobrar la cosa vendida, reembolsando al comprador la cantidad determinada que
se estipule y a falta de estipulación, lo que haya costado la compra. En los capítulos
siguientes se desarrollara de manera amplia y precisa el pacto de retroventa en
cuanto a sus requisitos y procedencia entre otros.
2 Rodríguez, Arturo Alessandri y Somarriva Undarraga, Manuel; Curso de Derecho civil, T. IV, Chile, Nacimiento, 1941, Pág. 413.
22
CAPITULO II
2. El PACTO DE RETROVENTA
El uso de la retroventa es muy antiguo, sus orígenes se remontan al derecho romano
donde se practicaba por medio del PACTUM DE RETRO VENDENDO, el cual
consistía en que el vendedor solamente tenia derecho de obligar a su comprador a
devolver la cosa, pues éste, solo era acreedor, y la propiedad no la adquiría de pleno
derecho.3
En la edad media represento uno de los instrumentos de crédito típicos en esa
época, pues permitía al dueño de la cosa desprenderse de ella con facultad de
recobrarla y sin necesidad de hipotecarla.
Esta figura jurídica tiene base en la constitución de la república, específicamente los
artículos 2, 11 y 22, que garantizan la propiedad como un derecho fundamental de la
persona,
a la cual le asigna la facultad de disponer libremente de sus bienes
conforme a la ley, no pudiendo ser privada de ellos, sin ser previamente oídos y
vencidos en juicio; en consecuencia es obligación del Estado velar por su
conservación y defensa. Asimismo el legislador civil salvadoreño en los artículos
1679 y siguientes, retoma dicho pacto accesorio señalando requisitos, procedencia,
efectos y consecuencias jurídicas del mismo.
2.1 DEFINICIONES:
Según la enciclopedia jurídica OMEBA tomo XXI, el pacto de retroventa consiste en
una cláusula que las partes pueden estipular, al celebrar el contrato de compraventa,
3
Planiol, Marcel y Ripert, Georges: Derecho Civil (parte B), Paris, Pedagógica Iberoamericana, 3ª. Ed., 1997,
Pág. 959.
23
que depende absolutamente de sus voluntades y que nunca se entiende
sobreentendida en la redacción del contrato.4
Por su parte el código civil salvadoreño establece literalmente en el artículo 1679
“Por el pacto de retroventa el vendedor se reserva la facultad de recobrar la cosa
vendida, reembolsando la cantidad determinada que se estipulare, o en defecto de
esta estipulación, lo que le haya costado la compra”
2.2 NATURALEZA JURIDICA DEL PACTO DE RETROVENTA
En cuanto a la naturaleza jurídica la doctrina ha establecido dos teorías
fundamentales, la que considera que existe una nueva venta del comprador al
vendedor con origen en el Derecho Romano en donde decían que no era sino un
nuevo contrato, en el cual el antiguo comprador se convertía en vendedor y
recíprocamente el que vendía se convertía en comprador; y la que considera que
existe venta subordinada a una condición resolutoria, en la que una vez cumplida; es
decir, ejercitado el derecho, retrotrae las cosas a su estado anterior sin necesidad de
una nueva venta, esta última teoría es aceptada por nuestra legislación Salvadoreña,
al considerar al pacto de retroventa como una compraventa sujeta a una condición
resolutoria potestativa del vendedor, en la cual el vendedor se obliga a la tradición
condicionada de la cosa y el comprador a la entrega del precio y posteriormente a
restituir la cosa según lo pactado.
2.3 PARTES QUE INTERVIENEN EN EL PACTO DE RETROVENTA
En la compraventa sujeta al pacto de retroventa intervienen dos partes: vendedor y
comprador; siendo el primero el titular original del derecho y el que tiene la facultad
4
Enciclopedia jurídica Ameba, Argentina , Driskill S. A., 1978, Pág. 254
24
de recobrar la cosa vendida, en el tiempo pactado, que según la legislación
salvadoreña no podrá exceder de cuatro años, de conformidad a lo estipulado en el
artículo 1683 del código civil. Este derecho del vendedor se trasmite por causa de
muerte a sus herederos quienes podrán hacer uso de la facultad que les nace del
pacto de retroventa, en el caso de que el titular fallezca durante el plazo estipulado,
con la obligación de comunicar al comprador con antelación que no puede ser menor
a seis meses para los bienes raíces; de quince días cuando el objeto de la venta sea
un bien mueble; y cuando la cosa fuere fructífera, y no diere frutos sino de tiempo en
tiempo y a consecuencias de trabajos e inversiones preparatorias, no podrá exigirse
la restitución demandada, sino después de la próxima percepción, todo de
conformidad al inciso segundo del artículo 1683 del código civil.
El comprador es la persona obligada a restituir la cosa con todas las accesiones
naturales; y en su caso si éste llegare a fallecer, los herederos que son los sucesores
de los derechos y obligaciones del comprador, deberán restituir la cosa al vendedor.
2.4 CLASIFICACION GENERAL DE LA CONDICION
Por condición debe entenderse el hecho futuro e incierto del cual depende el
nacimiento o la extinción de un derecho u obligación. En ningún caso la obligación
puede referirse a una cosa imposible, contraria a las buenas costumbres, o prohibida
por las leyes. Existen dos elementos indispensables y constitutivos de la condición:
1) Debe ser un acontecimiento futuro, y 2) Debe ser un acontecimiento incierto, es
decir, que puede suceder o no.
La legislación civil salvadoreña define la obligación condicional en el artículo 1344,
estipulando que es la que depende de una condición, esto es de un acontecimiento
futuro que puede suceder o no. De esto se puede aseverar que la condición puede
clasificarse de la manera siguiente:
25
¾ Por su naturaleza: la condición es positiva si consiste en que acontezca algo;
y negativa que consiste en que una cosa no acontezca, artículo 1345 código
civil.
¾ Por su forma: puede ser expresa si necesita cláusula o estipulación de las
partes o tácita, si la ley las presume o se desprende de la obligación, artículo
1360 código civil.
¾ Por su voluntad: Potestativas, la que depende de la voluntad del acreedor o
deudor, puede sub clasificarse en simplemente potestativa: que depende de
la voluntad del acreedor o deudor, considerando ciertas circunstancias de
carácter externo que pueden hacer la voluntad de las partes y meramente
potestativas, aquellas que dependen de la sola voluntad del acreedor y
deudor.
En esta clasificación también puede ser una condición causal: la que depende
de la voluntad de un tercero o de un acaso (incierto); y mixtas, las que
dependen de la voluntad del acreedor y en parte de la voluntad de un tercero o
de un acaso, artículo 1348 del código civil.
¾ Por su realización: posible física y moralmente, imposible física y moralmente.
Posible física y moralmente: aquellas en que el hecho es moral y físicamente
realizable. Imposible física y moralmente: la que consiste en un hecho
prohibido por las leyes, o es opuesta a las buenas costumbres o al orden
público (Art. 1346 C. Civil).
¾ Por sus efectos: suspensiva, que es aquella que mientras no se cumple el
hecho futuro e incierto, suspende la adquisición o el nacimiento de un
derecho, y resolutoria, que es aquel hecho futuro e incierto del que depende la
extinción de un derecho.
26
ESTADO DE LA CONDICION RESOLUTORIA
Para estudiar los efectos de las condiciones es necesario considerar las tres
situaciones en que pueden encontrarse: pendientes, cumplidas y fallidas.
a) Pendientes: la condición resolutoria pendiente no afecta el nacimiento ni la
eficacia de la obligación, sujeta a ella, solamente existe incertidumbre
respecto a su extinción, ya que no se sabe si la obligación subsistirá o si
dejará de existir por el cumplimiento de la obligación.
b) Cumplidas: una vez cumplida se extingue el derecho; el art. 1358 C. Civil,
establece el efecto de la condición resolutoria cuando esta se encuentra
cumplida, diciendo “deberá restituirse lo que hubiera recibido bajo condición”.
c) Fallidas: si la condición es resolutoria y falla, la situación, no varía; la
obligación se consolida y sigue produciendo normalmente sus efectos.5
Ya que si falla la cosa continúa tal como cuando estaba pendiente la
condición, con la única diferencia que las enajenaciones que hubiere hecho el
que tenía la cosa bajo condición resolutoria se consolida definitivamente y
pasa a ser propietario puro y simple.6
2.5 CONDICION RESOLUTORIA DEL PACTO DE RETROVENTA
Con lo antes expuesto se puede decir que la compraventa, puede estar sujeta a
modalidades, condición o plazo. De esto resulta que la compraventa sujeta a pacto
5
Ospina Fernández, Guillermo; Régimen General de las Obligaciones, Colombia, Temis, 7ª ed., 2001, Pág. 250.
6
Rodríguez, Arturo Alessandri y Somarriva Undarraga, Manuel; Curso de Derecho civil, T. III, Chile,
Nacimiento, 1941, Pág. 72.
27
de retroventa, no es más que una compraventa sujeta a una condición expresa
meramente potestativa del vendedor que en caso de cumplirse resuelve el contrato,
esto es así por que existe transferencia del dominio, desde el momento que las
partes contratantes cumplen las obligaciones propias de la compraventa, el vendedor
entregando la cosa y el comprador entregando el precio.
Entonces el pacto de retroventa significa la conclusión de una compraventa sujeta a
una condición resolutoria expresa positiva y meramente potestativa por parte del
vendedor; en donde la condición consiste en que el vendedor declara antes de
vencerse el plazo estipulado o el que establece la ley que resuelve hacer uso del
dominio que le trasfirió con el ofrecimiento de entregar el precio estipulado o el de la
compra.
Concretada una condición resolutoria extingue el dominio retroactivamente con
arreglo a los principios generales, por lo cual debe restituirse lo que se recibió bajo
dicha condición, como señala el artículo 1358 del código civil
Asimismo decimos que es una condición positiva cuando el vendedor hace uso de su
derecho de recuperar la cosa vendida; y es expresa porque al momento de que se
estipula en el contrato de compraventa con pacto de retroventa de acuerdo a las
formalidades establecidas por la ley.
2.6 EFECTOS DEL PACTO DE RETROVENTA
Al perfeccionarse la venta con pacto de retroventa de conformidad a lo establecido
por los artículos 1681 y 1682 del código civil, se generan los efectos siguientes:
¾ Si el vendedor hace uso de la facultad que le da la cláusula de retroventa
dentro del plazo estipulado o el legal, este tiene derecho a que se restituya el
bien con sus accesiones naturales.
28
¾ Si el vendedor no hace uso de la facultad que le da la cláusula de retroventa,
dejando pasar el plazo dentro del cual tiene derecho a ella, se consolida
definitivamente, el dominio del comprador; ya que de dueño condicional pasa
a ser dueño absoluto puro y simple.
¾ En cuanto a los deterioros que el bien haya sufrido, solo tiene derecho el
vendedor que el comprador lo indemnice por hecho o culpa suya.
¾ Con referencia a las mejoras que hubiera hecho en el bien, el comprador, solo
está obligado el vendedor a pagar las mejoras necesarias, indispensables
para que la cosa subsista y por regla general, no esta obligado a pagar las
volupturias; sino únicamente, cuando haya dado su consentimiento para que
las realizara.
¾ La facultad que le nace del pacto de retroventa, no puede cederse, es
personalísimo, pero los herederos del vendedor podrán hacer uso de la
facultad de ejercer la cláusula del pacto de
retroventa, dentro del plazo
estipulado, pagando el precio, artículo 1682 del código civil.
2.7 REQUISITOS DEL PACTO DE RETROVENTA
Para que el pacto de retroventa tenga validez y surta efectos jurídicos en el contrato
de compraventa es necesario que cumpla con ciertos requisitos, entre los que se
encuentran:
1. Que conste por escrito y que se encuentre estipulado al
momento de la compraventa.
29
Para que sea válida la compraventa con pacto de retroventa el código civil establece
en el artículo 1348, que debe estar sujeta a una condición potestativa, donde haya
acuerdo entre las partes y este acuerdo tiene que ser tomado al momento que se
realiza dicho contrato.
Con respecto a que debe realizarse por escrito, como establece la ley; y en el caso
de bienes inmuebles, el artículo 1605 Inciso segundo del código civil, especifica
expresamente la solemnidad, que consiste en que dicho contrato debe constar por
escrito, es decir; otorgarse ante los oficios de un notario y suscribirse la escritura
matriz correspondiente, en la cual el notario da fe del acto y las declaraciones de
voluntad que en el se plasman, esto de conformidad con el artículo 1 de la Ley del
Notariado, se da forma jurídica al consentimiento de las partes, ya que de lo contrario
no tendrá validez, y posteriormente para anteponer el derecho adquirido frente a
terceros debe ser inscrita en el Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas, todo de
conformidad a lo establecido en el artículo 667 del código civil.
En referencia a los bienes muebles es oportuno aclarar que igual que los bienes
inmuebles tienen que constar por escrito. Cuando determinada cosa mueble es
objeto de un precio mayor de doscientos colones, es decir a la cantidad de veintidós
punto ochenta y seis dólares de los estados unidos de América, según establece el
artículo 1580 del código civil, que establece la prueba de las obligaciones, por lo
que, este requisito comprende tanto la posibilidad de que se incorpore en
instrumento público o privado todo dentro del marco del principio de la autonomía de
la voluntad.
El pacto de retroventa debe ser estipulado en el momento de la celebración del
contrato de compraventa, formando un legítimo consentimiento de las partes; caso
contrario, de no pactarse al momento de la celebración del contrato, este valdrá
como una venta pura y simple; pero si fuera pactada después de dicho acto
degeneraría en otra clase de contrato.
30
2. Que se estipule un precio al momento de recuperar la
cosa
Al momento de estipular el precio en el pacto de Retroventa, las partes pueden
establecer, que este sea mayor, igual o menor al convenido en la compraventa. En
caso de no pactarse se entiende que el precio que deberá dar el vendedor al
comprador para la recuperación de la cosa, va ha ser el precio que costó la compra
de conformidad con el artículo 1679 del código civil.
Existe la posibilidad que cuando las partes estipulen el precio, aunque un requisito
del mismo sea que debe ser siempre en dinero, este en la práctica no sea siempre
en dinero; por aquello de las necesidades interpersonales sujetas a una realidad
económica para ambas partes en determinado momento. Por tanto es de hacer notar
que el precio puede ser convenido en dinero o en dinero y otra cosa, para lo cual la
cantidad a entregar en dinero tiene que ser igual o mayor que la cosa;
configurándose en ese momento como venta; caso contrario será Permuta, cuando
la cosa sea mayor que el dinero, todo de conformidad a lo regulado por el artículo
1598 del código civil.
Es de considerar que en el código civil en ninguno de sus libros existe alguna
disposición que regule expresamente, una cantidad mínimo y máxima, en relación al
precio estipulado en el pacto de retroventa; por lo que en el uso práctico el vendedor
queda al arbitrio del comprador, condicionando este la voluntad del vendedor a un
hecho que es considerado de usura por el aprovechamiento injusto del pacto
celebrado a consecuencia de los vacíos de ley que existen.
31
3. Estipulación del plazo para recuperar la cosa vendida
Este plazo es de carácter público, legalmente hablando, para evitar una situación de
incertidumbre e inseguridad jurídica en la propiedad; en el entendido que se limita la
libre circulación y disposición que se tiene de los bienes.
El plazo que da la ley de conformidad con el artículo 1683 inciso primero del código
civil, en referencia al pacto de retroventa, no podrá exceder de cuatro años contados
desde la fecha de celebración del contrato. Dentro de este plazo el vendedor puede
hacer uso de su derecho de recobrar la cosa que venda; no obstante lo anterior, las
partes pueden modificarlo o restringirlo pero bajo ningún concepto podrá superar los
cuatro años establecidos por la ley.
Este plazo es de caducidad y no prescripción porque caducidad es la extinción, “ipso
jure” de la facultad de ejercer un derecho o celebrar un acto por no haberse ejercido
o realizado dentro de un plazo de carácter fatal que la ley establece.7
Significa que expirado el plazo de cuatro años o el menor estipulado, se extinguirá
este de pleno derecho y con el, la facultad vendedor de recuperar la cosa; sin que se
requiera de declaración judicial no pudiendo ejercer con utilidad la facultad de
retroventa; la condición resolutoria que emanaba del derecho del vendedor se ha
desvanecido y en adelante es propietario irrevocable, esto de conformidad con el
artículo 1113 del código civil.
En todo caso el artículo 1683 inciso segundo del código civil, establece un tiempo
prudente para que el vendedor le comunique anticipadamente la decisión de
recuperar la cosa vendida al comprador, en donde si la cosa fuere bien inmueble la
noticia debe darse dentro del lapso de seis meses y si es bien mueble será de
7 Rodríguez, Arturo Alessandri y Somarriva Undarraga, Manuel; Curso de Derecho civil, T. III, Chile, Nacimiento, 1941, Pág. 457.
32
quince días; estos plazos para dar dicha
noticia no podrán ser menores a los
prescritos por la ley.
4. Que haya tradición condicionada de la cosa
De conformidad con el art. 651 C. Civil, la tradición es un modo de adquirir el dominio
de las cosas; la cual consiste, en la entrega que el dueño hace de ella a otro,
habiendo por una parte la facultad de transferir el dominio y por otra la capacidad e
intención de adquirirlo; de acuerdo a esta disposición es necesario que exista la
voluntad de las partes para que se realice la tradición de la cosa dada con pacto de
retroventa, esta tradición está condicionada a la voluntad del vendedor de poder
recuperar la cosa vendida al término del plazo estipulado.
La necesidad de que para que la tradición sea efectiva requiera de un título traslaticio
de dominio como la compraventa, como regula el artículo 656 del código civil; por lo
tanto, para que se transfiera la propiedad debe realizarse la tradición; de faltar este
requisito dentro del contrato de compraventa con pacto de retroventa no se podrá
hablar de recuperar la cosa vendida entregada al comprador; sino se da esta, no
habrá desprendimiento por parte del vendedor.
33
CAPITULO III
3. PROCEDENCIA DEL PACTO DE RETROVENTA
Procedencia en sentido general es el ajuste a la adecuación con la razón o la
legalidad; por tanto, el pacto de retroventa es una institución donde las relaciones de
coordinación se manifiestan de acuerdo a la autonomía de la voluntad de las partes
sin más limitaciones que las que nos da la ley a través de la legislación civil; y el caso
que nos ocupa lo establecen los artículos 1679 al 1683 del código civil.
3.1 PROCEDENCIA FRENTE A TERCEROS
Se entiende como tercero aquella persona futura, es decir, que no existe a la fecha
de celebrar la compraventa con pacto de retroventa, pero cabe la posibilidad que en
un acto futuro el comprador actuando de mala fe, con animo de dañar o de liberarse
de sus obligaciones que le nacen del pacto de retroventa, y a sabiendas que la cosa
adolece de vicio este vende a persona conocida como tercero.
La forma de proceder en el pacto de retroventa en relación a tercero esta regulada
por el artículo 1680 del código civil donde establece que el pacto de retroventa en su
efecto contra terceros se sujeta a lo dispuesto en los artículos 1361 y1362 del citado
cuerpo normativo.
En el caso de bienes inmuebles según el articlo1361 del código civil, cuando una
persona debe cosa mueble bajo condición resolutoria y posteriormente la enajena
este no tendrá derecho a recuperar la cosa contra aquella persona que adquirió
dentro del concepto de buena fe, es decir que una persona ajena al negocio viene a
ser parte de parte de ella; ignorando este los vicios que pudiere adolecer la cosa.
34
Por lo tanto, significara que el tercero adquirente de una cosa mueble que
desconozca la existencia del pacto de retroventa, siempre que actúe de buena fe no
puede el vendedor demandar al tercero para que le reivindique el bien; aunque el
vendedor haya hecho uso de la facultad de adquisición. A excepción que se trate de
bienes muebles que requieran por su naturaleza
ser inscrito en el registro
correspondiente; de estarlo así procederá de acuerdo a la oponibilidad frente a
tercero, como si se tratare de bienes inmuebles.
Para tal efecto citamos un ejemplo: La compraventa con pacto de retroventa de un
vehiculo automotor el cual para ejercer dominio la persona adquirente deberá estar
inscrito en SERTRACEN para que este surta efectos jurídicos contra terceros y por
ende puede el vendedor pedir judicialmente la reivindicación de la cosa de pleno
derecho.
En referencia a los bienes inmuebles establece el articulo 1362 del código civil, que
cuando una persona legalmente capaz debe un inmueble bajo condición resolutoria
potestativa es oponible frente a tercero siempre y cuando la condición conste en
escritura publica y esta a su vez deberá necesariamente estar inscrita en el registro
correspondiente para cada caso determinado, decimos esto por la pluralidad y uso
práctico del pacto de retroventa que tiene en nuestra legislación.
3.2 PROCEDENCIA DEL PACTO DE RETROVENTA COMO FUENTE
DE CREDITO
El pacto de retroventa nació como una cláusula que enmarca una operación de
crédito, la cual alcanzo mayor importancia en la edad media donde representó uno
de los instrumentos típicos
de esta época
pues permitía al dueño de la cosa
desprenderse de ella con la facultad de recobrarla y sin necesidad de hipotecarla;
en tanto que el prestamista que asumía el rol de comprador se favorecía por la
35
seguridad de la transacción y sin necesidad de intervención judicial; en caso de no
devolverle el dinero este quedaba como propietario irrevocable de la cosa al mero
vencimiento del plazo estipulado.8
La falta de los instrumento de crédito en la edad media permitió la utilización de la
compraventa con pacto de retroventa, disimulando esta los inconvenientes que
causaba su aplicación.
Posteriormente surge la creación de los bancos y con ellos otros instrumento de
crédito tales como mutuos ya sea con garantías personales o hipotecarias, todos
ellos configuran modernamente los contratos bancarios, y fue así que empezó a
decaer la aplicación del pacto de retroventa, por la cual diversas legislaciones
prohibieron su uso en atención a las críticas que ha recibido este pacto y a su
inconveniente práctico como el caso de la legislación Mexicana.
De acuerdo a la doctrina en la práctica el pacto de retroventa tiene aplicación como
una verdadera fuente de crédito, en la cual una persona para conseguir un crédito se
evita así trámites engorrosos al darlo en hipoteca o prenda los bienes de su
patrimonio; en cambio por medio del pacto de retroventa el comprador queda
suficientemente garantizado ya que si el vendedor no hace uso del pacto, pasa a ser
dueño de la cosa vendida sin mas tramite que la celebración del acto bilateral como
el de la compraventa.
La legislación salvadoreña expresamente en los artículos 1679 al 1683 del código
civil establece que el mismo constituye una cláusula accesoria al contrato de
compraventa, establecido como elemento accidental del contrato de compraventa y
no como fuente de crédito en esencia; al establecer que el vendedor se reserva la
facultad de recobrar la cosa vendida reembolsando al comprador la cantidad
8
Rodríguez, Arturo Alessandri y Somarriva Undarraga, Manuel; Curso de Derecho civil, T. III, Chile,
Nacimiento, 1941, Pág. 92.
36
determinada que hayan estipulado y en defecto de esta lo que haya constado la
compra, por tanto, dicho contrato no es mas que una compraventa sujeta a una
condición resolutoria meramente potestativa, ya que depende de la sola voluntad del
vendedor; sin embargo la misma tiene fijado por ley un plazo que no puede ser
superior a cuatro años y sus términos deben quedar definidos en el texto del
contrato de compraventa, este es el espíritu del legislador salvadoreño al permitir la
compraventa con pacto de retroventa; no obstante, en la práctica este tipo de pactos
es el medio que algunos han encontrado para garantizar créditos, por que, si bien es
cierto que la hipoteca da suficiente garantía al acreedor, no es menos cierto que
cuando el acreedor no paga la obligación garantizada este tiene que acudir a los
órganos jurisdiccionales requiriendo el pago de la obligación que garantiza el crédito
concedido, trabar embargo y posteriormente realizar lo embargado en pública
subasta, todo lo cual se evita al constituir la compraventa con pacto de retroventa
por que esta se resuelve de pleno derecho .
Debido a la situación crítica que se encuentra nuestro país en materia económica
muchas personas abusan del pacto accesorio de retroventa, valiéndose de la
necesidad urgente de dinero que tienen las personas y del desconocimiento de los
efectos jurídicos que produce el mismo, degenerándolo como una fuente de crédito
y por ende el mismo se vuelve de fácil manipulación en el ejercicio de la usura. en
sustitución de los contratos de créditos permitidos por la ley como en el caso del
mutuo hipotecarios, basándose en el principió de la autonomía de la voluntad de las
partes, por lo cual en caso de oscuridad en una cláusula del contrato se debe recurrir
a la intención de las partes, dando derecho a que una vez celebrado el contrato, solo
puede dejarse sin efecto por la voluntad de los contratantes y por causas legales
cuando se requiera de la intervención judicial donde tendrá que probarse la intención
de las partes al contratar, todo de conformidad a lo dispuesto en los artículos 22 de la
constitución de la república, y 12, 1316,1416 y 1431 del código civil.
37
3.3 PROCEDENCIA EN BIENES MUEBLES E INMUEBLES.
El código civil salvadoreño no delimito los bienes sobre los cuales se puede pactar la
retroventa, es decir que lo permita tanto para bienes muebles como para bienes
inmuebles, así se desprende del artículo 1683 del código civil, todo con el objeto que
no sea sorprendido el comprador en el ejercicio del derecho de retroventa,
ocasionándole problemas y dificultades; el artículo 1683 Inciso segundo del código
civil establece que en todo caso el comprador tendrá derecho a que se le de noticia
anticipada, que no bajara de seis meses para los bienes raíces ni de quince días
para las cosas muebles de que se hará uso del pacto accesorio de retroventa,
además como ha sido mencionado antes en caso de que el objeto del contrato sea
una cosa fructífera y no diere frutos sino de tiempo en tiempo y a consecuencia de
trabajos e inversiones preparatorias no podrá exigirse la restitución demandada, sino
después de la próxima percepción de frutos, por supuesto siempre que el vendedor
esté dentro del plazo convenido o el que establece la ley, y su derecho de resolver el
contrato restituyendo el precio recibido o la suma estipulada se encuentre vigente.
Un ejemplo de lo anterior sería cuando se pacta una compraventa de un bien
inmueble sujeta a pacto de retroventa, por el plazo de tres años, el vendedor tiene
obligación de avisar al comprador que hará uso del derecho, por lo menos seis
meses antes de la expiración del plazo, es decir, a los dos años seis meses como
máximo, y si la cosa vendida fuere un vehiculo automotor, dicho aviso deberá
realizarse por lo menos quince días antes al vencimiento del plazo.
3.4 CESION DEL DERECHO DE RETROVENTA
De acuerdo a lo establecido en el artículo 1682 del código civil, el derecho que nace
del pacto de retroventa no puede cederse; es considerado como un derecho
personalísimo, porque existe solamente con la persona del vendedor, es por eso que
38
no se transfiere por acto entre vivos, situación que confirma lo antes planteado de
que el pacto de retroventa no es un contrato en esencia, sino que es una cláusula
resolutoria sujeta a condición potestativa del vendedor de acuerdo a la autonomía de
la voluntad de las partes.
Es meritorio aclarar que el hecho de no trasferirse por acto entre vivos, no significa
que no se pueda transmitir por causa de muerte, ya que si los herederos representan
la persona del causante no hay razón para incluirla en esta prohibición; es decir, que
con la muerte del vendedor toda la masa sucesoral pasa a los llamados a suceder
conforme a la ley, por lo tanto, si entre el acervo bruto se encuentra el derecho de
resolución de una compraventa sujeta a pacto de retroventa, existe la posibilidad que
los herederos puedan solicitar el derecho de adquirir la cosa, todo en base a lo que
regula el artículo 1078 del código civil.
En similar circunstancia se encuentra los herederos del comprador, a los cuales
nace la obligación de sufrir el pacto de retroventa; ya que, cuando el vendedor hace
uso del pacto, estos necesariamente están obligados a restituir la cosa sujeta a
condición, no pudiendo retractarse al cumplimiento de las obligaciones del acto
celebrado por el causante, caso contrario de no hacer uso el vendedor de la facultad
de recobrar la cosa en el tiempo estipulado, los herederos adquieren la propiedad
con los efectos de una compraventa pura y simple.
39
CAPITULO IV
4.1 RESULTADOS DE LA INVESTIGACIÓN
Para saber el grado de conocimiento que tienen los profesionales del derecho sobre
el pacto accesorio de retroventa, se ha realizado una investigación de campo,
dirigida a abogados facultados para el ejercicio de la función notarial que
desempeñan el ejercicio libre de la profesión, asimismo a jueces con competencia en
materia civil y Registradores del Centro Nacional del Registro Raíz e Hipoteca de la
Primera Sección del Centro, ubicado en la ciudad de San Salvador.
Se tomo como muestra un total de diez profesionales a quienes se suministro una
cédula de entrevista en común, representando los notarios un 40%, los jueces un
30%,
y los Registradores el 30%, entrevista de la cual se han obtenido los
resultados comunes dependiendo el área de desempeño profesional de los mismos,
los cuales se detallan de forma independiente de acuerdo a la interrogante realizada,
y que constituyen una información valiosa que demuestra que los profesionales del
derecho conocen los requisitos, procedencia y efectos del pacto accesorio de
retroventa, y que si en la práctica algunos profesionales
lo utilizan como fuente de
crédito como fue utilizado en la edad media, lo hacen con pleno conocimiento de las
consecuencias jurídicas que pueden generarse.
La cédula de entrevista contenía un total de ocho interrogantes cuyos resultados se
presentan a continuación:
1.
Que entiende usted por pacto de retroventa?
El 30% de los notarios opinaron que es una figura jurídica, donde el vendedor se
reserva el derecho de recobrar la cosa vendida en el plazo y precio estipulado y el
40
10% de ellos dice que el pacto de retroventa es un crédito que se garantiza con una
venta.
El 30% de los jueces entrevistados coincidieron enmarcarlo en el precepto legal del
artículo 1679 del código civil, que establece que el vendedor se reserva la facultad de
recobrar la cosa vendida, reembolsando al comprador la cantidad determinada que
se estipulare, o en defecto de esta lo que haya costado la compra.
El 20% de los Registradores opino que es una modalidad, que constituye una
obligación condicional, incluido en un contrato principal, caso típico en la
compraventa; y el 10% de ellos estableció que es un acuerdo entre comprador y
vendedor, donde uno se reserva el derecho de recobrar la cosa vendida y el otro el
precio pactado.
Registradores
Notario
20%
30%
10%
10%
30%
Jueces
41
2.
A su criterio cuales son las ventajas al utilizar la compraventa
con pacto de retroventa?
El 30% de los notarios opinan que hay ventaja para el vendedor, porque no necesita
demandar ejecutivamente el cumplimiento de la obligación, el 10% restante dijo que
hay ventaja para el vendedor porque puede recobrar la cosa vendida dentro del plazo
estipulado y mediante el pago y para el comprador cuando se esta simulando un
crédito por que se evita entablar una acción ejecutiva para recupera el crédito.
El 20% de los Jueces opino que no hay ventajas al utilizar el pacto de retroventa y el
10% restante opinó que hay ventaja, porque, se evita entablar un proceso jurídico en
caso de incumplimiento.
El 20% de los Registradores opinaron que si se hace buen uso del pacto hay
ventajas para el vendedor; el cual no se desprende definitivamente de la cosa
vendida y
el 10% de ellos opina que el adquirente no deberá recurrir a juicio
ejecutivo para materializar el dominio sobre la cosa comprada vencido el plazo, ya
que la adquiere de pleno derecho.
Registradores
20%
10%
10%
30%
20%
Notario
10%
Jueces
42
3.
Considera usted que el uso de la compraventa con pacto de
retroventa esta siendo bien aplicada en la práctica?
El 100% de los entrevistados notarios, jueces y registradores coincidieron que en la
práctica no se hace buen uso del pacto accesorio de retroventa; ya que aquellas
personas que se dedican a la usura, simulan una compraventa sujeta a pacto de
retroventa para encubrir un crédito en el cual el deudor ofrece una garantía real,
incluso señalan que en los contratos que se suscriben se fijan intereses normales e
incluso moratorios por incumplimiento.
Registradores
Jueces
30%
30%
Notario
40%
4.
En que caso la estipulación del precio puede dar lugar a un
acto de usura en la compraventa con pacto de retroventa?
El 30% de los Notarios entrevistados opinaron que efectivamente hay un acto de
usura por parte del presunto comprador cuando se utiliza el pacto accesorio de
compraventa para garantizar un crédito, estableciendo cantidades de dinero altas
que incluyen los intereses fijados para que el vendedor pueda recobrar la cosa
vendida; asimismo el 10% restante opinó que hay usura porque el vendedor se
somete a la voluntad del comprador.
43
El 30% de los Jueces Entrevistados opinaron que hay usura cuando se presta dinero
con pacto de retroventa y el precio futuro pactado es el capital mas intereses de un
crédito.
El 30% de lo Registradores coincidió que no hay usura si utilizan el pacto de
retroventa como tal; pero cuando lo fusionan con elevados intereses, puede darse.
Registradores
30%
30%
Notario
30%
10%
Jueces
5.
Cuales son los mayores inconvenientes que se pueden enfrentar
al inscribir una compraventa con pacto de retroventa?
El 20% de los Notarios coincidieron que no hay inconvenientes al inscribir las
compraventas sujetas a pacto de retroventa, siempre que el contrato haya sido
otorgado conforme a derecho; el otro 20% dijo que puede haber inconveniente si el
comprador vende a un tercero antes del vencimiento del plazo, esto en los casos que
se utiliza como fuente de crédito y el vendedor no inscribe dicho pacto mientras no
se vence el plazo concedido para cumplir la obligación contraída.
El 20% de los Jueces coincidieron que no hay inconvenientes, si llena todas las
solemnidades del contrato y el otro 10% expreso
que se tiene inconveniente si
excede el plazo establecido por la ley.
44
El 30% de los Registradores dijeron que no hay inconveniente alguno; siempre y
cuando, cumpla con las formalidades legales establecidas en la ley.
Registradores
20%
30%
Notario
10%
20%
20%
Jueces
6. Se puede inscribir una compraventa con pacto de retroventa en
donde las partes han pactado intereses?
El 40% de los notarios coincidieron que no se puede inscribir, porque en caso
contrario, hablaríamos de un mutuo.
El 30% de los Jueces concluyeron que legalmente no es posible estipular intereses
en el pacto de retroventa.
El 30% de los registradores entrevistados fueron de la opinión que legalmente no
puede inscribirse: aunque en la práctica se denotan intereses creados que logran ese
cometido aunque denoten que la figura jurídica en estudio ha sido desvirtuada.
45
Jueces
Notario
30%
40%
30%
Registradores
7.
Es admisible una demanda reclamando el incumplimiento de
una
obligación adquirida en la compraventa con pacto de
retroventa?
El 40% de los Notarios fueron de la opinión que es admisible, en el caso que el
vendedor no quiera recibir el precio con la intención de no devolver el inmueble.
El 30% de lo Jueces coincidieron que si es admisible, aunque no es de uso
frecuente, este tipo de controversias; por tanto, a manera de ilustración se cita un
ejemplo ocurrido en los tribunales de lo civil de San Salvador, que tuvo que ser
llevado hasta conocimiento de una cámara de segunda instancia, tribunal que obligo
al comprador a recibir el dinero para que el vendedor recuperara la cosa vendida, sin
emitir resolución anulando el contrato de compraventa sujeta a pacto de retroventa.
El 30% de los Registradores son de la opinión que es obligación del comprador de
devolver el inmueble; siempre que el vendedor cumpla con los términos del contrato,
lo cual incluso puede dar lugar a cumplimiento forzoso.
46
Jueces
Notario
30%
40%
30%
Registradores
8. Es discutible judicialmente la subjetividad o
la intención del
pacto de retroventa:
El 40% de los Notarios coincidieron que no es discutible, porque si se ha plasmado
en el contrato la voluntad de las partes, no tendrá nada que reclamar: y de hacerlo
resolverá con base a las solemnidades del documento.
El 30% de los Jueces coincidieron que no es discutible el aspecto subjetivo o la
intención si se ha hecho constar las solemnidades, pues al momento de celebrar el
contrato el Notario explica los efectos del mismo a los comparecientes y al suscribir
el mismo queda manifestada su conformidad.
El 30% de los Registradores entrevistados coincidieron que no es discutible; es
decir, que no puede llegar reclamando o alegando que nunca fue su intención
transferir totalmente el inmueble dando en pacto de retroventa, sino más bien en
hipoteca.
Las respuestas recibidas por el 100% de los profesionales entrevistados, denotan en
claro desconocimiento de las formas de interpretar los contratos y el contenido del
47
artículo 1431 y siguientes del código civil, y dejan clara una posición práctica que va
en detrimento de aquellas personas que por necesidades económicas se someten a
prácticas de usura que simulan un contrato de compraventa sujeto a pacto de
retroventa
cuando en realidad deberían hacer uso de los contratos de crédito
regulados en la legislación civil salvadoreña.
Jueces
Notario
30%
40%
30%
Registradores
4.2 CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES
Conclusiones:
¾ Debido a la situación critica que se encuentra nuestro país en materia
económica, muchas personas están abusando de la compraventa con pacto
de retroventa, al valerse de la necesidad urgente de dinero que puede tener
otra persona; esto se realiza haciendo uso inadecuado del principio de la
autonomía de la voluntad, ya que el comprador que en realidad es un
acreedor al ver la necesidad del vendedor que hace las veces de deudor,
para satisfacer necesidades económicas urgentes que pueda tener en
determinado momento; se aprovecha al estipular el precio para que el
vendedor pueda recuperar la cosa vendida. Por lo dicho anteriormente se
pone en duda si la voluntad no se somete o se adhiere a la voluntad del
comprador y en consecuencia, si el principio de la autonomía de la voluntad se
48
cumple y si hay realmente libre disposiciones de los bienes de parte del
vendedor, o lo hace porque de otra manera no conseguiría el dinero que
necesita.
¾ Ha quedado demostrado que existe desconocimiento del pacto de retroventa y
de los efectos que esta produce, por parte de un porcentaje importante de
profesionales del derecho y que aquellos que los conocen aceptan una mala
aplicación del mismo; en consecuencia se dan las condiciones para que se
degenere el espíritu del legislador al permitir la aplicación de este pacto
accesorio al contrato de venta en la legislación salvadoreña. Debido a este
desconocimiento, consecuentemente se utiliza para simular un crédito,
dándose el caso que una de las partes entienda que esta celebrando contrato
diferente, mediante el cual el comprador que en realidad es un acreedor se
verá beneficiado al vencimiento del plazo; quedando dueño absoluto de la
cosa objeto del contrato de pleno derecho.
¾ El verdadero objetivo por el cual el legislador creó el pacto de retroventa fue
permitir que una persona que por cualquier motivo tuviese que desprenderse
de una cosa que le pertenece tenga la oportunidad de poderla recuperar con
posterioridad al cambiar su situación y condición económica; sin embargo, en
la práctica este tipo de pactos accesorios del contrato venta, constituye el
medio que algunas personas han encontrado para otorgar créditos, aunque
dicha situación sea contraria a la ley, ya que en la misma están estipulados y
regulados los contratos por medio de los cuales se pueden y deben otorgar y
garantizar créditos concedidos a terceros.
¾ Que existen personas naturales y jurídicas que utilizan el pacto de retroventa
para simular créditos, tanto de bienes muebles como inmuebles, con
fundamento en la definición siguiente: “la venta con opción de compra es un
contrato de compraventa por medio del cual, usted nos vende sus joyas y
49
otros bienes, quedando a opción suya la oportunidad de comprarla en el
plazo y mediante el pago del precio que se haya pactado”; la anterior
definición no menciona claramente que sea un pacto de retroventa; aunque
cuando se celebra el contrato,
ya le incluyen la cláusula
de pacto de
retroventa; y además se estipula el precio de la venta mas un porcentaje
modificable de intereses elevados dependiendo del bien que se venda, que
deberán ser pagados mensualmente, constituyendo así un acto de usura; ya
que lo que le prestan al vendedor es una cantidad inferior al valor del bien que
vende, estableciendo plazos muy corto para recuperar la cosa vendida. Es de
esta forma que opera en la práctica en la cual se ve muy claro que degeneran
el fin con el que fue creado el pacto de retroventa.
Recomendaciones:
¾ En cuanto a la estipulación del precio, en los contratos de venta sujeta a pacto
de retroventa según el articulo 1679 del código civil, se establece que el
vendedor para recobrar la cosa vendida
reembolsará
al comprador
la
cantidad determinada que se estipulare dejando al arbitrio de las partes el
monto de esa cantidad; por lo tanto, seria de vital importancia que exista una
regulación expresa donde hayan parámetros de un mínimo y un máximo en
cuanto a la cantidad que el vendedor tendrá que rembolsar al comprador para
recuperar la cosa vendida con pacto de retroventa para evitar de esta forma el
aprovechamiento
del
comprador
al
exigirle
al
vendedor
cantidades
exorbitantes que incurran en usura. Por esta razón es importante reformar lo
concerniente al precio
al que se refiere el artículo 1679 del código civil,
función que compete a la honorable Asamblea Legislativa y así salvaguardar
los derechos de toda persona al contratar.
50
¾ Es de gran importancia la observancia y el cuidado que deben tener los jueces
de lo civil a la hora de resolver una demanda donde exista controversia entre
las partes contratantes, por una compraventa sujeta al pacto de retroventa; ya
que debe anteponerse el criterio establecido por el legislador y verificar que no
nos encontremos ante una simulación de contrato, que realmente lo que busca
es garantizar un préstamo contratado en condiciones ilegitimas disfrazado de
legalidad, para tal situación, debe anteponerse la interpretación subjetiva de
los contratos, con base a lo planteado en el artículo 1431 del código civil que
literalmente dice “”” Conocida claramente la intención de los contratantes,
debe estarse a ella más que a lo literal de las palabras”””.
¾ Que tanto los profesionales del derecho como los estudiosos del mismo den la
importancia que merece el conocimiento de los pactos accesorios en materia
de venta y la aplicación práctica del mismo; a efecto de construir las
herramientas legales necesarias que permitan que el mismo tenga
procedencia, aplicación práctica con base a la ley, todo con base a la
evidencia que se ha obtenido en la presente investigación de que dicho pacto
es utilizado como un medio para satisfacer necesidades meramente
económicas entre los contratantes.
51
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CONTRATOS, COLOMBIA, EDITORIAL TEMIS 3ª. EDICIÓN.1970, ISBN
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NICARAGUA, 3ª ED; HÍSPAMER, 2001. ISBN: 99924-33-83-3
•
COLIN, ANBROISE Y CAPITANT, HENRY; DERECHO CIVIL:
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•
ARIAS, JOSÉ; CONTRATOS CIVILES; TEORÍA Y PRACTICA, T. 1,
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1939.
52
•
ENCICLOPEDIA JURÍDICA AMEBA, TOMO XXI, BUENOS AIRES,
ARGENTINA, DRIS KILL S. A., 1978. ISBN: 950-9103-18-7
•
OSPINA FERNÁNDEZ, GUILLERMO; RÉGIMEN GENERAL DE LAS
OBLIGACIONES, BOGOTA, COLOMBIA, TEMIS, 7ª.ED. 2001. ISBN:
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•
ALESSANDRI RODRIGUES, ARTURO Y SOMARRIVA UNDARRAGA,
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•
GÓMEZ ESTRADA, CESAR; DE LOS PRINCIPALES CONTRATOS
CIVILES, SANTA FE DE BOGOTA, COLOMBIA, 3ª. ED., 1996.
53
ANEXOS
UNIVERSIDAD FRANCISCO GAVIDIA
FACULTAD DE CIENCIAS JURIDICAS
GUIA DE ENTREVISTA A PROFESIONALES DE DERECHO
1. Que entiende usted por pacto de retroventa?
2. A su criterio cuales son las ventajas al utilizar la compraventa con pacto de
retroventa?
3. Considera usted que el uso de la compraventa con pacto de retroventa esta
siendo bien aplicada en la práctica?
4. En que caso la estipulación del precio puede dar lugar a un acto de usura
en la compraventa con pacto de retroventa?
5. Cuales son los mayores inconvenientes que se pueden enfrentar al inscribir
una compraventa con pacto de retroventa?
6. Se puede inscribir una compraventa con pacto de retroventa en donde las
partes han pactado intereses?
7. Es admisible
una demanda reclamando el incumplimiento de una
obligación adquirida en la compraventa con pacto de retroventa?
8. Es discutible judicialmente la subjetividad o
retroventa?
la intención del pacto de
UNIVERSIDAD FRANCISCO GAVIDIA
FACULTAD DE CIENCIAS JURIDICAS
PLAN DE TRABAJO
TEMA:
REQUISITOS Y PROCEDENCIA DEL PACTO DE RETROVENTA
PRESENTADO POR:
HERNANDEZ SANDOVAL, JELIN NADINA
JOVEL MARTINEZ, VILMA MARILYN
VARGAS ESCOBAR, CARLOS ROBERTO
PARA OPTAR AL GRADO ACADEMICO DE:
LICENCIADA (O) EN CIENCIAS JURIDICAS
ASESOR:
MANUEL DE JESUS TORRES GAVIDIA
SAN SALVADOR, 09 DE MARZO
INTRODUCCIÓN
Nuestra investigación se centrará en el saber y conocer los requisitos y procedencia
de la retroventa como pacto accesorio del contrato de compraventa en su contexto
teórico y practico; así como en el entendido analítico estructural de aplicación en
nuestro país.
La labor de investigación inicia el día 26 de febrero del presente año, con la
asignación del tema objeto de estudio que debe ser desarrollado en la monografía y
el nombramiento del asesor por parte de las autoridades de la facultad de ciencias
jurídicas.
El desarrollo de la investigación tendrá base en la recopilación de información
bibliográfica sobre la temática en estudio y los aspectos normativos contenidos en el
Código Civil; asimismo realizaremos un acercamiento con profesionales del derecho
considerados actores claves para facilitar sus experiencias en su desempeño
profesional independiente o el ejercicio de cargos públicos como judicaturas o
registradores.
La conformación del equipo de trabajo ha estado fundamentada en el consenso y
_definición de un a visión conjunta del desarrollo de la investigación, con un alto nivel
de compromiso y objetividad como aspectos relevantes que deben ser considerados
de forma individual y conjunta cada uno de los integrantes. Lo relevante e interesante
de esta investigación en particular lo constituye la comprensión y aplicación del pacto
accesorio de retroventa y la definición de ventajas y desventajas del mismo en el
ámbito teórico y práctico.
El presente Plan de Trabajo representa una herramienta indispensable para una
clara definición y desarrollo del contenido de la monografía, para lo cual, se ha
diseñado un cronograma que permitirá definir plazos y responsables de actividades
encaminadas a desarrollar adecuadamente nuestra investigación en los plazos
establecidos por las autoridades universitarias.
ÍNDICE
CONTENIDO
PAGINAS
Introducción……………………………………………………….i
1. Diagnóstico………………………………………………………..1
2. Objetivos……………………………………………………….…..2
General
Específico
3. Metas……………………………………………………….………3
4. Políticas……………………………………………………….……3
5. Estrategias…………………………………………………………3
6. Organigrama funcional……………………………………………4
7. Organigrama jerárquico…………………………………………..5
8. Recursos……………………………………………………………6
Humanos…………………………………………………………..6
Materiales………………………………………………………….6
Financieros…………………………………………………......…7
9. Evaluación y Seguimiento……………………………………..…8
Evaluación Grupal
Evaluación del Asesor
Evaluación de la Facultad
10. Cronograma de Actividades…………………………………......9
Referencias Bibliográficas…………………………………….…….10
1. DIAGNOSTICO
El contrato de compraventa nace al introducirse la moneda como medida de valores,
su surgimiento supone un estudio avanzado de la civilización, del comercio y del
derecho. Bajo esta premisa el Código Civil Salvadoreño establece en su articulo
1597, lo define como un contrato en el que una de las partes se obliga a dar una
cosa y la otra a pagarla en dinero”; dicho contrato permite que como elemento
accidental del mismo, las partes acuerden pactos accesorios
verdaderas condiciones resolutorias
que constituyen
tales como: retracto regulado en el artículo
1684 del Código Civil, retroenmendo , regulado por el artículo 1685 del Código Civil,
y retroventa, cuya regulación comprende del artículo 1679 al 1683 del Código Civil,
el cual será objeto de estudio en el desarrollo de la monografía, mediante el cual el
vendedor se reserva la facultad de recobrar la cosa vendida en el precio y plazo
estipulado dentro del marco del principio de la autonomía de la voluntad o a falta de
este de conformidad a lo establecido por la Ley.
Asimismo en el quehacer práctico la utilización de la figura jurídica de retroventa,
tiende a desnaturalizarse, ya que en ocasiones dicho pacto accesorio del contrato de
compraventa, es utilizado como garantía de contratos de mutuo, llegando al extremo
de estipular como parte del mismo el cobro de intereses corrientes o incluso
moratorios, situación que denota una clara simulación de un contrato y se evidencia
además el uso de cláusulas abusivas , que vulneran la presunción de buena fe como
efecto de todo contrato.
Es evidente la importancia de la temática objeto de estudio, por lo que, como equipo
de trabajo adquirimos el compromiso de que la investigación constituya un valioso
aporte que comprenda además de aspectos de carácter doctrinario y el análisis de la
normativa aplicable, una clara definición de puntos de vista propios que enriquezcan
la misma y permitan entregar a
la comunidad universitaria una monografía que
constituya una verdadera herramienta de consulta hacia el interior y exterior de
nuestra universidad por las nuevas generaciones de estudiantes de la Licenciatura
en Ciencias Jurídicas.
1
2. OBJETIVOS
2.1 OBJETIVO GENERAL
•
Analizar los requisitos legales de la retroventa como pacto accesorio del
contrato de compraventa.
2.2 OBJETIVOS ESPECIFICOS
•
Determinar la aplicación que tiene el pacto de retroventa en el ordenamiento
jurídico salvadoreño.
•
Identificar y analizar los requisitos de procedencia del pacto de retroventa.
•
Conocer los efectos jurídicos que tiene el pacto de retroventa.
2
3. METAS
La primera de las metas fijadas por el equipo de trabajo, la constituye la entrega del
presente plan de trabajo en el plazo y bajo los parámetros exigidos por las
autoridades de la universidad, para que sea aprobado sin ninguna observación e
inmediatamente dar inicio al desarrollo de la temática que contendrá nuestra
monografía y entregar la misma en la fecha establecida; acto seguido someternos a
la defensa oral correspondiente.
4. POLITICAS
•
Desarrollar una investigación con amplio criterio objetivo y profesional, que
constituya un verdadero aporte para los lectores interesados en la materia
que nos ocupa.
•
Ser un equipo de trabajo eficiente que como resultado de la investigación
entregue un aporte intelectual de importancia para las futuras generaciones.
5. ESTRATEGIAS
El trabajo de investigación será fundamentado y desarrollado con el auxilio
de
información documental, electrónica, EBSCO HOST, y entrevistas con actores claves
como profesionales del derecho en ejercicio, jueces con competencia en el área civil
del área metropolitana de San Salvador y personal del Centro Nacional de Registro.
Para el logro de estos propósitos será necesario asignar los recurso materiales y
económicos necesarios, los cuales serán sufragados de manera proporcional,
racional y adecuada entre los miembros del equipo de trabajo, a efecto de garantizar
el adecuado uso de los mismos.
Por otra parte se ha diseñado un cronograma de trabajo, en el que se detallará las
diferentes actividades que se realizarán
en el desarrollo de la investigación,
3
estableciendo plazos y responsables, con el fin de adecuar ordenadamente el
desarrollo de la investigación y garantizar orden, aportación y colaboración de cada
uno de los integrantes del equipo de trabajo.
6. ORGANIGRAMA FUNCIONAL
COORDINADOR
VILMA MARILYN JOVEL MARTINEZ
↓
ORGANIZAR Y DISTRIBUIR FUNCIONES
ENLACE CON ASESOR
ADMINISTRADOR
ENCARGADO
DE RECURSOS
DE LOGISTICA
JELIN NADINA HERNANDEZ SANDOVAL
↓
CARLOS ROBERTO VARGAS ESCOBAR
↓
•
TIEMPO
INVESTIGACION DEL
•
MATERIAL
DESARROLLO Y DEFENSA
•
FINANCIERO
DE LA MONOGRAFIA
4
7. ORGANIZACIÓN JERARQUICA
COORDINADORA
VILMA MARILYN JOVEL MARTINEZ
↓
↓
↓
ADMINISTRADOR
ENCARGADO DE
RECURSOS
LOGISTICA
JELIN NADINA HERNANDEZ SANDOVAL
CARLOS ROBERTO VARGAS ESCOBAR
5
8. RECURSOS
8.1 RECURSOS HUMANOS
Para el desarrollo de esta investigación el equipo de trabajo ha sido integrado por
tres miembros de los cuales adquirimos responsabilidad solidaria en el cumplimiento
de objetivos y metas para el desarrollo de la monografía; sin embargo, de forma
individual se ha designado de común acuerdo responsables de ciertas actividades de
la manera siguiente: Vilma Marilyn Jovel Martínez, será la encargada de coordinar el
equipo de trabajo, definiendo funciones especificas a cada miembro y será el enlace
directo con el asesor designado; Carlos Roberto Vargas Escobar, se encargara de
gestionar los medios necesarios para la investigación, desarrollo y defensa de la
monografía; al mismo tiempo coordinara la investigación de campo; y por su parte
Jelin Nadina Hernández Sandoval, ha sido designada como administradora de los
recursos, es decir, que tendrá la responsabilidad de proveer y organizar los puntos
de investigación, llevar la agenda que se debe cubrir en cuanto a reuniones con el
asesor designado y de presentar informe y administrar los recursos que serán
utilizados.
8.2 RECURSOS MATERIALES
En lo que respecta a estos recursos se requerirá equipos como: computadora,
impresora, memoria USB, papelería considerando como tal: fotocopias, impresiones,
empastados, libros entre otros; así como los recursos materiales de servicio entre los
que destacan vehiculo y transporte, teléfono, digitación, biblioteca, todo lo cual
consta en el detalle siguiente:
6
Material
Costo
Transporte
Unidad
Costo Total
$ 100.00
3
$ 300.00
$ 5.00
3
$ 15.00
Impresiones
$ 0.10
600
$ 60.00
Copias
$ 0.03
600
$ 18.00
Papel Bond
$ 4.00
2
$ 8.00
$ 10.00
2
$ 20.00
$ 1.25.00
2
$ 2.50
Carné
de
Egresado
Tinta
CD
Internet
$ 1.00
15 Horas
$ 15.00
Teléfono
$ 50.00
3 Integrantes
$ 150.00
$ 100.00
3
$ 300.00
Energía Eléctrica
$ 30.00
2
$ 60.00
Memoria USB
$ 25.00
2
$ 50.00
Empastado
$ 10.00
4
$ 40.00
Alimentación
TOTAL
$ 1,098.50
8.3 RECURSO FINANCIERO
El recurso constituye un rubro importante para el desarrollo de la investigación y las
fuentes del
mismo serán principal salarios, aportaciones familiares y de ser
necesario prestamos de carácter personal.
El monto total de la inversión no es factible especificarla; no obstante, se ha estimado
cantidades aproximadas en cada uno de los rubros a considerar.
7
9. EVALUACION Y SEGUIMIENTO
9.1 EVALUCIÓN GRUPAL
Será realizada por los integrantes del equipo de trabajo, mediante una autoevaluación objetiva, que permita identificar oportunamente fallas que puedan
perjudicar el resultado final de nuestra investigación.
9.2 EVALUACION DEL ASESOR
Seremos objeto de evaluación por parte de un asesor, designado por las autoridades
de la Universidad, quien compartirá con el equipo de trabajo sus experiencias y
guiara el desarrollo de la investigación, actuando de cómo maestro y de quien se
tendrá una
critica objetiva y constructiva, que permita que nuestra monografía
constituya una verdadera herramienta de consulta por parte de la comunidad
universitaria.
9.3 EVALUACION DE LA FACULTAD
Las autoridades de la universidad, a través de la Facultad de Ciencias Jurídicas,
designará a los profesionales idóneos para que previa revisión del trabajo final de
investigación emitan opinión de carácter técnico validando u observando el contenido
de nuestra investigación, quienes además de forma conjunta con el asesor
constituirán el jurado calificador en la defensa oral que cada uno de los integrantes
del equipo de trabajo debemos realizar como parte de nuestro proceso de
graduación.
8
10. CRONOGRAMA DE ACTIVIDADES
Marzo
RESPONSABLES
Actividades
2007
1ª
1. Elaboración
2.
3.
Semana
y entrega del
Recolección
Reunión
Días
Plan
de
Asesor
Observaciones
7.
8. Entrevistas
5-
de
Primera
con
4. Evacuación
de
las
11
Trabajo
2ª
5.
Semana
Estructuración
con
Días 12-
del
Asesor
y dos
12
uno y dos
3ª
9.
10
11.
Semana
Estructuración
Tabulación
con el Asesor
Días 19-
del
de
24
tres y cuatro
Entrevistas
4ª
13
14. Reunión
15. Evacuación
16. Entrega de
Semana
Estructuración
con
de
Monografía
Días 26-
del
Asesor para
31
cinco
Información
Análisis
y
capitulo
capitulo
Capitulo
6.
la
Reunión
el
Corrección
de capitulo uno
Reunión
12. Evacuación
de
las
Observaciones
el
Ultima
revisión
las
Observaciones
1. Vilma Marilyn Jovel
Martínez
2. Carlos Roberto
Escobar
3. Vilma Marilyn Jovel
Martínez
4.Jelin Nadina
Hernández Sandoval
5. Vilma Marilyn Jovel
Martínez
6 Vilma Marilyn Jovel
Martínez
7. Jelin Nadina
Hernández Sandoval
8. Carlos Roberto
Escobar
9. Jelin Nadina
Hernández
10. Carlos Roberto
Escobar
11. Vilma Marilyn
Jovel Martínez
12. Vilma Marilyn
Jovel Martínez
13. Carlos Roberto
Escobar
14 Vilma Marilyn
Jovel Martínez
15. Jelin Nadina
Hernández
16. Vilma Marilyn
Jovel Martínez
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REFERENCIAS BILBLIOGRAFICAS
•
VALENCIA ZEA, ARTURO; DERECHO CIVIL TOMO IV DE LOS
CONTRATOS, COLOMBIA, EDITORIAL TEMIS 3ª. EDICIÓN.1970.
•
MEZA BARROS, RAMÓN:”MANUAL DE DERECHO CIVIL; DE LAS
FUENTES DE LAS OBLIGACIONES”, CHILE, EDITORIAL JURÍDICA,
1976.
ALESSANDRI RODRÍGUEZ, ARTURO Y SOMARRIVA UNDARRAGA,
MANUEL; FUENTES DE LAS OBLIGACIONES. TOMO IV, CHILE,
EDITORIAL NACIMIENTO, 1976.
•
•
CLARO SOLAR, LUIS
DERECHO CIVIL CHILENO. OCHO TOMOS. EDITORIAL TEMIS,
SANTIAGO DE CHILE, 1996.
•
OSPINA FERNANDEZ, GUILLERMO
TEORIA GENERAL DE LOS CONTRATOS Y DE LOS DEMÁS ACTOS O
NEGOCIOS JURÍDICOS. EDITORIAL TEMIS, S.A. CUARTA EDICION
ACTUALIZADA-1994. CONSULTA.
•
CONSTITUCIÓN DE LA REPUBLICA: EL SALVADOR, EDITORIAL
JURÍDICA SALVADOREÑA, 2004
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