TEMA 2 NAVAS

TEMA 2
COORDINADORES: Dra. Eleonora CASABE, Dra. Nora MAURO y Dr. Raúl
NAVAS
SECRETARIOS: Escribana María Cristina PALACIOS y Dr. Horacio
VACCARELLI
RELATOR: Dr. Raúl NAVAS
CONCLUSIONES
Declara:
La ley Nacional 17.801, anexa al Código Civil, es ley suprema de la Nación y
está amparada por las previsiones del art. 31 de la Constitución Nacional.
Esta supremacía no puede ser desconocida por las normativas locales, con
independencia de las particularidades propias del funcionamiento de cada uno
de los Registros.
Principio de Prioridad y Certificados Registrales. Dispensa del pedido de
certificación:
El pedido de certificados, previsto por el art. 23 de la Ley 17.801, hace a la
protección del negocio en gestación y a su oponibilidad, fundamento y efecto
de dicha norma.
Sin perjuicio de ello, la dispensa de certificaciones es posible siempre que
dicha excepción resulte fundada atendiendo las particularidades del caso
concreto, lo que el Escribano debe calificar, previo asesoramiento debido a las
partes.
En virtud de ello:
El pedido de certificados previo al otorgamiento de la escritura es necesario
pero no obligatorio.
El certificado con reserva de prioridad protege al acto no al adquirente o al
enajenante.
La dispensa del pedido de certificados debe ser formulada por los sujetos
negociales otorgantes del acto, quienes también podrán eventualmente, desistir
de la solicitud de inscripción.
La falta de solicitud de certificaciones previas al otorgamiento del acto, no
acarrea la nulidad. Solo la perdida de la reserva de prioridad.
La calificación de la procedencia de la dispensa solo puede ser realizada por el
notario interviniente excediendo notablemente el ámbito de calificación del
registrador.
Cada Registro puede tener su modalidad específica para verificar si existen
otros documentos que hayan ganado prioridad u obsten a la inscripción por
prioridad directa de la escritura autorizada sin pedido previo de certificados.
Cómputo del plazo de vigencia de los certificados
El servicio público registral debe ser prestado por los Estados locales en forma
eficiente. Para ello deben asignar los medios y recursos necesarios a este
efecto.
La Provincia de Jujuy es un buen ejemplo de la posibilidad de obtener, en
breve lapso, un Registro de alta excelencia.
La ley nacional 17.801.- establece con claridad los plazos de vigencia de las
certificaciones.
Las demarcaciones cuyos registros por problemas técnicos, operativos, u otros
no pueden despachar en tiempos razonables los certificados con reserva de
propiedad, deben prorrogar sus plazos de vigencia ejerciendo la facultad que
les asigna el periodo final del artículo 24 de la Ley 17.801: “Queda reservada a
la reglamentación local determinar la forma en que se ha de solicitar y producir
esta certificación y qué funcionarios podrán requerirlas. Asimismo, cuando las
circunstancias locales lo aconsejen, podrá establecer plazos más amplios de
validez para las certificaciones que soliciten los escribanos o funcionarios
públicos del interior de la provincia o territorio.
Supuestos especiales
a) Renuncia de usufructo
Por definición el derecho real de usufructo no es embargable. Si lo son los
frutos de la cosa fructífera, a los cuales debe dirigirse la medida cautelar.
Sin perjuicio de ello y dado que en la practica, los jueces ordenan la traba de
embargo sobre el derecho real de usufructo y los Registros de la Propiedad lo
inscriben, es conveniente que concedan la posibilidad de emitir certificados con
reserva de prioridad para la renuncia de usufructo.
b) Inscripción de Reglamento de Copropiedad y Administración
La inscripción de un Reglamento de Copropiedad y Administración por si
misma no altera el derecho de dominio o condominio preexistente sobre el
inmueble.
Esta inscripción, al igual que todas las otras, no reviste el carácter de
constitutiva.
Siendo la afectación al Régimen de Propiedad Horizontal un acto de
administración no es necesario el pedido de certificados con reserva de
prioridad para su otorgamiento.
Tampoco es necesario el consentimiento del acreedor hipotecario.
c) Actos Declarativos
Revisten el carácter de actos declarativos, entre otros: la división de
condominio, la partición de la herencia y la cesación del estado de indivisión
post comunitaria del patrimonio matrimonial ganancial, producido por el divorcio
o la separación personal.
Para aquellos supuestos en que el funcionario autorizante del acto entendiere
que éste comporta una modificación del derecho real deberá solicitar
certificado con reserva de prioridad.
En todo supuesto (con o sin pedido de certificados) el registrador debe
proceder a la inscripción del documento que instrumenta el acto partitivo.
d) Escrituras Simultáneas y Sucesivas.
Se reitera que la simultaneidad a la que alude la ley 17.801 esta vinculada a la
realización de mas de un acto en un mismo momento jurídico y no en un mismo
momento fáctico.
Se ha considerado la posibilidad de someter a estudio, en todas sus
implicancias, la instrumentación sucesiva en diferentes días, dentro del plazo
de vigencia del certificado, de varios actos amparados en la misma reserva de
prioridad del certificado solicitado para el primero. A modo de ejemplo: solicitud
de certificación para sometimiento a propiedad horizontal y venta o
adjudicación de unidades funcionales; donación con cargo de someter a
usufructo y constitución de este derecho real en cumplimiento del cargo.
e) Medidas cautelares y reserva de prioridad
Ninguna medida cautelar cualquiera fuere su naturaleza, podrá enervar los
efectos de la reserva de prioridad.
Sin perjuicio de que el presente despacho no analiza los alcances de la
inhibición general de bienes, dado el carácter personal de la misma es
innecesario proceder a la solicitud de la certificación respectiva con relación al
causante en los supuestos de instrumentaciones bajo la modalidad del tracto
abreviado.
f) Responsabilidad
El estado deberá responder por fugas registrales salvo cuando exista mala fe o
fraude comprobado.
ADENDA
Los registradores de las provincias de Buenos Aires y Santa Fe dejan a salvo la
posición sustentada en sus respectivas normativas vigentes respecto de
propiedad horizontal, actos declarativos y medidas cautelares. Criterios
similares se aplican en Tucumán, San Juan, Chaco, Catamarca y Salta.