aplicación del iva superreducido del 4% en la adquisición de

habitatge i futur
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Aunque la medida es temporal hasta el 31 de diciembre de este año
APLICACIÓN DEL IVA SUPERREDUCIDO DEL 4%
EN LA ADQUISICIÓN DE VIVIENDAS
de 31 de diciembre, el tipo impositivo aplicable será el 4%.
ANTONIO GIL
Abogado. Socio de Cuatrecasas,
Gonçalves Pereira
En cualquier caso, si en la escritura de venta existiera algún tipo de
condición suspensiva o cláusula
similar, la transmisión de la propiedad se trasladaría en el tiempo
al momento en que se cumpliera la
condición, y si este hecho se produjera en 2012, el IVA que se devengaría sería el reducido del 8%.
El pasado 20 de agosto se publicó
en el Boletín Oficial del Estado el
Real Decreto-ley 9/2011, de 19 de
agosto, de medidas para la mejora
de la calidad y cohesión del sistema
nacional de salud, de contribución
a la consolidación fiscal, y de elevación del importe máximo de los
avales del Estado para 2011.
Debemos señalar que la normativa
comunitaria que regula el Impuesto es fundamentalmente la Directiva 2006/112/CE del Consejo, de 28
de noviembre de 2006, relativa al
sistema común de IVA. El artículo
114 de dicha norma establece la posibilidad para España de aplicar un
tipo superreducido a la vivienda.
Vaya por delante felicitar al Gobierno por haber tomado una medida de esta índole, puesto que la
reducción del impuesto en un 4%,
es una muy buena noticia que va a
animar, sin duda, a todos aquéllos
que se estén planteando la posibilidad de adquirir una vivienda, ya
que una reducción del 50% del impuesto es una oportunidad que no
es conveniente dejar pasar, pues el
ahorro directo puede ser considerable, (12.000 € en una operación
de 300.000 €).
Los pagos a cuenta producidos en
el periodo comprendido entre el
20 de agosto y el 31 de diciembre,
cuando la entrega de la vivienda se
producía con posterioridad, ha sido uno de los temas que más polémica ha desatado. La causa ha sido
la descoordinación entre las oficinas de información al contribuyente de la AEAT y la DGT.
La norma, ante la falta de un mayor desarrollo, plantea dudas que
conviene aclarar.
Respecto a los pagos a cuenta realizados antes del 20 de agosto, éstos soportaron un IVA equivalente
al tipo del 7% u 8%, y conforme
a la redacción de la norma y a la
opinión de la doctrina consolidada establecida por la Dirección
General de Tributos, (en adelante
DGT), el devengo en el IVA relativo a los pagos anticipados se produce en el momento en que éstos
se realizan, de tal forma que el tipo
impositivo que hay que repercutir
es el del momento del pago y no el
de la entrega de la vivienda que se
producirá posteriormente, salvo,
obviamente, que la entrega de la
vivienda sea previa, en cuyo caso el
IVA se devengará totalmente con
la entrega del bien y con independencia de que el pago se haya o no
producido.
Así pues, en un supuesto práctico,
los pagos anticipados anteriores al
20 de agosto habrán soportado un
IVA que debe considerarse como
definitivo al tipo del 8% y en el momento de la entrega de la vivienda,
antes de final de año, se devengará
el resto del IVA pendiente de repercutir al tipo del 4%.
La transmisión de la vivienda se
entenderá producida, según la
normativa del IVA, cuando ésta se
pone a disposición del comprador,
hecho que suele ocurrir cuando se
escritura la compraventa ante notario o existen pruebas materiales
de que se ha producido la transmisión efectiva mediante, por ejemplo, la entrega de las llaves. Así, si
esta transmisión se produce antes
En la opción de compra ¿se pueden
girar los recibos al 4% en vez del 8%?
La respuesta a este punto es: No. Ya que el tipo superreducido sólo es aplicable a la adquisición de
viviendas y el alquiler con opción de compra no
es, en ningún momento, una adquisición, y lo que
se paga, aunque pueda ir parcialmente a cuenta
del precio, no tiene la consideración de pago a
cuenta desde un punto de vista fiscal.
Tema distinto es qué ocurre si el inquilino que
tiene derecho a ejercer la opción de compra, la
ejercita antes de final de año, ¿Cuál sería su fiscalidad?. Hay una parte de esta fiscalidad que resulta a todas luces pacífica. La parte que estaba
pendiente de pago en el momento de ejercer la
opción, ésta irá siempre al 4% de IVA, si estamos,
obviamente, en presencia de una primera transmisión de vivienda.
Pero qué ocurre con las cuotas que se soportaron
a tipos del 16%, 7% y 8% como consecuencia de
los cambios de la norma y de los criterios de la
DGT producidos a lo largo de los años 2009 y
2010. Tiene sentido pensar que, si se siguen manteniendo los criterios que en su momento fueron
emitidos por la DGT, correspondería realizar una
modificación en la base imponible del IVA, rectificando los IVAs soportados por el inquilino al 16, 7
u 8 por ciento, y que por la parte del alquiler que
va a rebajar el precio de compra se acabe repercutiendo el 4% al comprador de la vivienda. Lo que
significa que el promotor satisface al comprador
una cantidad dineraria, que luego éste recuperará
de la administración tributaria cuando realice su
correspondiente declaración de IVA.
Ésta parece la consecuencia lógica de aplicar el
criterio, que no nos consta haya sido modificado
expresamente por la DGT. No obstante lo cual, es
cierto que a lo largo del año 2011 han aparecido
algunas consultas cuya resolución puede dar lugar
a interpretaciones dudosas sobre el criterio vigente, en el sentido de que se establece que cuando
se ejerce la opción de compra, no parece que haya
lugar a la rectificación de la factura por la parte
del precio que se pagó por el alquiler, ya que la
opinión actual considera que la base imponible la
constituye el importe de lo efectivamente pagado en la compraventa, es decir, sin compensar ni
rectificar los IVA soportados a tipos impositivos
superiores.
Esta problemática no tiene ningún efecto cuando
coinciden los tipos de IVA que se soportan en el
alquiler con opción de compra con el que se soporta en la compra del inmueble, pero sí que inciden
cuando los tipos cambian, como es el caso actual.
Nos gustaría pensar que no se ha producido un
cambio de criterio en estas últimas resoluciones,
dado que si existe tal modificación, ésta debería
ser clara y contundente, señalando que se rectifica el anterior criterio mantenido por la DGT,
tanto más, considerando el importante volumen
de consultas que abogan por la rectificación de la
base imponible.
Técnicamente y siguiendo la doctrina de la DGT, los pagos a cuenta
deben llevar el IVA aplicable en el
momento en que se produce el pago efectivo, ya que el devengo del
impuesto y su exigibilidad se produce en ese preciso instante. No
obstante, cuando algún adquirente
de una viviendas estaba interesado en anticipar pagos a cuenta del
inmueble que iba a adquirir cada
AEAT contestaba diferente.
Algunas, como la de Navarra,
consideraba que el IVA era el del
momento del pago, es decir el 4%
y que cuando se realizase la entrega en 2012 la diferencia iría al
8%. Si el comprador consultaba a
la AEAT de Catalunya, se le decía
que el asunto no estaba claro y que
la DGT aún no había establecido
criterio al respecto. En Castilla La
Mancha si la entrega de la vivienda no se producía antes de 31/12 el
tipo del IVA aplicable iba a ser en
cualquier caso del 8%.
Este desorden informativo no se
solventó hasta que la Asociación de
Promotores de Barcelona (APCE)
transmitió a la DGT las descoordinaciones en la comunicación de la
AEAT, presentando a su vez una
consulta vinculante sobre el particular. La DGT actuó de forma eficaz
y al poco tiempo, en la página informativa de la AEAT apareció el criterio de la DGT, avalado por multitud
de consultas y conforme al cual el
tipo aplicable a cualquier tipo de
pago anticipado realizado entre el
20 de agosto y el 31 de diciembre
iba a tributar al 4%.