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2º trimestre 2009
2nd Quarter 2009
Informe del Mercado de Oficinas de Madrid y Barcelona / Madrid and Barcelona Office Market Report
Informe del Mercado de Oficinas
Madrid y Barcelona
2º trimestre 2009
Office Market Report
Madrid & Barcelona
2nd Quarter 2009
On·Point
Informe del Mercado de Oficinas de Madrid y Barcelona
Contexto Económico
PIB
3,1
3,6
4,0
3,8
3,7
3,6
3,8 3,5
2,7
1,8
0,9
2,1 1,8
Q2
04
Q3
04
1,6
Q4
04
1,3
1,4
Q1
05
1,7
Q2
05
Q3
05
1,9
Q4
05
2,4
Q1
06
2,9 2,8
Q2
06
Q3
06
3,3 3,2
Q4
06
Q1
07
España
Contexto Económico
Las previsiones del Fondo Monetario
Internacional (FMI) para España son las
menos halagüeñas de todos los grandes
países. El FMI pronostica que el Producto
Interior Bruto (PIB) caerá un 4% en
2009 y una caída de un 0,8% en 2010.
Todas las “economías avanzadas” que
señala el Fondo mejoran, menos España
y Francia que se mantienen igual.
La segunda de las grandes potencias
que más acusará la crisis el año que
viene será Alemania (-0,6%, cuatro décimas mejor que en las previsiones de
abril). Le seguirá Italia, con una caída del
0,1%, recuperando tres décimas.
Precisamente Alemania e Italia también
experimentarán en 2009 recesiones más
profundas de lo previsto, con recortes del
PIB del 5,1% y el 6,2%, respectivamente. Pero suavizarán la caída en 2010.
2,5 2,6
Q2
07
2,7
Q3
07
Q4
07
1,4
2,1
Q1
08
Q2
08
0,6
Q3
08
-0,7
-1 -1,9
-1,5
-3
-4,6
Q4
08
Q1
09
Q2
09
F uente: INE Juni o 2009
Zon a Euro
décima menos que la registrada en
mayo. La variación mensual del índice
general es del 0,4% mientras que el Índice de Precios de Consumo Armonizado
(IPCA) sitúa su tasa anual en el –1,0%,
con lo que disminuye una décima respecto al mes anterior.
Al contrario que pasa con España, el
mensaje del FMI para el resto del mundo
es, en general, positivo. La crisis se
comerá este año un 1,4% del PIB del
planeta, pero el año que viene se prevé
un crecimiento del 2,5%.
El FMI también pone el foco en América
Latina opinando que la recesión será
más profunda este año que lo anticipado, principalmente por la caída del
comercio internacional, lo que hará que
el PIB de la región se reduzca un 2,6%.
Respecto al Euríbor, el indicador más utilizado en España para el cálculo de hipotecas, registró a mediados de Julio un
mínimo histórico intradía al cotizar en el
1,395%, lo que sitúa la media mensual
en el 1,4%, la más baja de sus diez
años de historia.
La recesión eliminará un 2,6% del PIB
de Estados Unidos este año, pero para
2010, en lugar de mantenerse en la
cuerda floja con un crecimiento nulo, el
PIB de EEUU se alzará un 0,8%.
Con este descenso, el Euríbor suma ya
28 sesiones consecutivas de rebajas. De
hecho, en los últimos doce meses, el
indicador ha perdido casi cuatro puntos
porcentuales, al pasar del máximo que
alcanzó en julio del año pasado, con un
5,393%, al 1,441% actual.
Respecto al IPC en España, la tasa de
variación interanual del mes de junio disminuye una décima y se sitúa en el
–1,0%, mientras que la tasa anual de la
inflación subyacente es del 0,8%, una
IPC y Tipos de Interés
4, 79
6
5, 28
4, 37
4,18
5
3,73
3,7
3,6
3,1
4
2, 83
2
4, 2
2,9
2,6
3
4,6
2, 89
2, 99
2, 53
2,09
2,40
1,41
2, 14
1
1,4
1,30
-0, 1
0
Q4 02
Q1 04
Q2 05
EURIBOR 3 Meses
Q3 06
Q4 07
IPC
Q1 09
F uente: INE Juni o 2009
4
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Informe del Mercado de Oficinas de Madrid y Barcelona
Oficinas Madrid
Madrid por Zonas
Madrid por Zonas
1er trimestre
2º trimestre
22,57%
€ /m²/ mes
CBD
S ecundaria
P eri feria
S atelit e
22,00 - 34,00
15,00 - 24,00
€ /m²/ mes
20,00 - 31,50
13,50 - 22,00
8,88%
11,00 - 22,00
10,00 - 20,00
8,00 - 13,50
7,50 - 12,50
5,97%
Stock Total
14.256.845 m²
Stock Total
14.278.726 m²
3,01%
Rivas
Va ciamadri d
Tasa de Disponibilidad
6,38 %
Los precios
La oferta
La demanda
Fruto del desequilibrio existente entre
oferta y demanda, la presión sobre los
precios continúa en una línea similar a la
de anteriores trimestres. Como podemos
comprobar por los datos mostrados en
este informe, los precios bajan prácticamente en todas las áreas, tanto los
máximos como los mínimos establecidos,
si bien el descenso del CBD es algo
menor que el que percibimos en el primer trimestre del año. Asimismo, los
propietarios siguen ofreciendo grandes
ventajas a los arrendatarios en periodos
de carencia de rentas u otro tipo de ayudas para favorecer la contratación.
En este trimestre hemos notado un fuerte incremento de la oferta disponible (en
torno al 14%) y desafortunadamente,
gran parte de este aumento corresponde
a la reducción de espacio que han efectuado muchas compañías en los edificios
que ocupan. Entendemos que esta tendencia se mantendrá como hemos
advertido en anteriores informes durante
unos meses más, fundamentalmente por
la nueva oferta que se va incorporando
al mercado y que no descenderá de
forma consistente hasta el próximo año.
Sigue habiendo una ausencia notable de
demanda de gran tamaño, si bien estamos empezando a notar una ligera mejoría en este aspecto, aunque esta tipología de demanda se esta caracterizando
por tardar mucho tiempo en establecer
acuerdos para sus nuevos arrendamientos.
Contratación por trimestres
En ´000 m²
En '000 m²
1.000
350
900
846
841
300
800
700
250
600
500
200
457
435
150
400
300
Las demandas pequeñas y medianas se
mantienen estables y siguen representando la parte mayoritaria del total del
mercado.
Estamos notando no obstante, que
muchos proyectos se están ralentizando
e incluso desarrollando por fases, por lo
que determinar la oferta futura que
puede salir en los próximos trimestres al
mercado es muy complejo, y se pueden
notar diferencias importantes entre las
cifras previstas entre un trimestre y otro.
Contratación por años
220
100
200
115
100
53
61
50
0
0
1991
Alquiler
1993
1995
1997
Pre-alquiler
1999
2001
2003
Ocupacion Propia
2005
2007
2009 Acc
High-Tech
Fuente: Jones Lang LaS alle 2ºt rim 2009
5
Tasa de Disponibilidad
7,56%
4Q2006 1Q 2007 2Q 2007 3Q2007 4Q2007 1Q2008 2Q 2008 3Q2008 4Q2008 1Q2009 2Q2009
Alqui ler
Pre-alquiler
Ocupacion Propia
High-Tech
Fuent e: Jones Lang LaS alle 2ºt ri m 2009
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Informe del Mercado de Oficinas de Madrid y Barcelona
Oferta Futura
Renta Prime y disponiblidad
En '00 0 m²
1.800
€ / m²/me s
3 0,6 5
15 ,03
3 9,07
24,7 5
34 ,5
En ´000 m²
45
40
34
31,5
500
107 9,563
91 0
78 5
5 00
586
618
874
10
200
1.141
400
1.067
15
632
20
600
300
800
250
160
300
224
350
25
298
30
1.000
1.208
1.200
1.222
400
1.552
35
1.41 1
1.400
71 9
40
4 09
1.600
0
450
363
301
200
167
159
150
78
100
5
50
0
0
4Q1991 4Q1993 4Q1995 4Q1997 4Q1999 4Q2001 4Q2003 4Q2005 4Q2007 1Q2009
Disp onibilid ad
276
6
Ren ta Prime
F uent e: Jones Lang LaS al le 2ºtrim 2009
7
8
9
Terminaciones
Especu lativo
Pre- alqu iler
L lave en Mano
10
11
Ocup acion Prop ia
High-Tech
F uent e: Jones Lang LaS alle 2ºt ri m 2009
La contratación
Tendencias
Ha mejorado ligeramente con respecto al
primer trimestre del año con un 10% de
contratación adicional.
Es obvio que se seguirá manteniendo el
ajuste en las rentas en los próximos
meses, si bien este será diferente en
función de la disponibilidad de cada zona
y de la tipología de los edificios.
El volumen de operaciones ha crecido
ligeramente, asimismo la operación de
mayor tamaño ha aumentado respecto al
trimestre anterior.
Pese a ello, todavía seguimos lejos de
las cifras de los años precedentes para
este mismo periodo del año, y aun resulta algo prematuro confirmar si esto es un
cambio de tendencia que se debería
consolidar en los próximos trimestres o
se trata de un hecho coyuntural.
Operaciones en Madrid del último trimestre
La contratación es muy probable que se
mantenga estable con una cierta mejoría
en la última parte del año, aunque creemos que no evolucionará de manera
decididamente positiva hasta el 2010.
Alcañiz, 26
4.750 m²
Como indicamos en el anterior informe,
la desocupación seguirá creciendo por lo
menos hasta el primer trimestre de
2010, donde entendemos que se pueda
empezar una tendencia de estabilización.
Santa Leonor, 65
3.820 m²
Disponibilidad y Contratación por Zonas
High-T ech
22%
High-T ech
19%
CBD
20%
CBD
28%
Secundaria
8%
Operación asesorada por JLL.
Pantoja, 14 - 2.500 m²
Satelite
6%
Sat elite
20%
Perif eria
30%
Secun daria
17%
Periferia
30%
Total: 61.139 m²
Total: 1.376.941 m²
Fuent e: Jones Lang LaS alle 2ºt ri m 2009
Fuente: Jones Lang LaSall e 2ºtrim 2009
P.E. Cerro de los Gamos
2.556 m²
10
6
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Informe del Mercado de Oficinas de Madrid y Barcelona
Inversión Madrid
Demanda
Rentabilidad Prime en ciudades europeas
La mayoría de los inversores continúan
demandando productos ubicados en las
mejores zonas de Madrid y del CBD.
Todos ellos ven que existe producto de
cierta calidad que, en otros momentos
de mercado, no tendrían opción de
adquirir y por tanto están dispuestos a
hacer ofertas a rentabilidades más ajustadas. En cualquier caso, esta situación
se da principalmente con los inversores
privados. No obstante, se observa como
ciertos inversores institucionales, tanto
nacionales como internacionales, están
mucho más activos e incluso interesándose por edificios de mayor volumen ubicados en periferia y carteras de varios
activos, por lo que no descartamos que
se cierren varias operaciones de este
tipo antes de final de año.
Además, varios de los fondos extranjeros
que han permanecido cerrados en los
últimos meses vuelven a estar activos,
mirando oportunidades e incluso haciendo ofertas, por lo que la última parte del
año puede llegar a ser muy dinámica si
los vendedores aceptan los precios que
se corresponden con las condiciones
actuales de mercado.
Oferta
Durante los últimos meses hemos visto
como la oferta de edificios de oficinas en
el mercado ha aumentado considerablemente. Además muchos de estos productos se están comercializando a través
de consultoras, lo que está ayudando de
manera muy significativa a que las posibilidades de cerrar la operación aumenten. Los sale & leaseback siguen siendo
protagonistas del mercado, tal y como
hemos visto en los casos del Banco
Pastor y Caixa Catalunya, que han vendido sus respectivas sedes en la calle
M a dr id
6 ,2 5
Barc elo n a
6 ,2 5
6 ,7 0
Ro tt e rd am
6 ,3 0
Am st e rd am
F ran kf u rt
6 ,0 0
London
6 ,0 0
6 ,1 0
Ham b u rg
6 ,2 5
Pa ris
5 ,3 5
M ila n
0
1
Recoletos. Asimismo, y de forma regular,
continúan apareciendo en el mercado
oportunidades de edificios de gran calidad situados en las mejores zonas de
Madrid, como ha sido el caso de Serrano
73, y que continúan despertando el interés de un número razonable de inversores y que previsiblemente se seguirán
vendiendo, siempre y cuando los precios
y la situación arrendaticia sean atractivos. Además en este trimestre hemos
visto como algunos fondos y grandes
corporaciones han puesto a la venta carteras de activos.
Rentabilidades
Por primera vez desde 2007 las rentabilidades en Prime no han aumentado en
este trimestre por lo que se mantienen
estables en el 6,25%.
Los motivos que nos llevan a mantener las rentabilidades son:
que los inversores se están centrando
en activos situados en las principales
calles del CBD de Madrid - Serrano,
Paseo de la Castellana y Paseo de
Madrid
Barcelona
4.500
4. 064
4.000
3.685
3.457
3.500
3.000
2.579
2.753
2.500
2.000
2.115
1.853
1.500
892
1.000
500
0
02
03
04
05
06
07
08
09 Ac
Fuent e: Jones Lang LaSal le 2ºtrim 2009
7
3
4
5
6
7
8
Fuente: Jones Lang LaSalle 2ºtrim 2009
Volumen de Inversión total
En mill €
2
En %
Recoletos – y en los que están dispuestos a comprar a precios más
ajustados con el objetivo de adquirir
activos que en otros momentos de
mercado no estarán en el mercado
que la mayoría de las operaciones se
hayan cerrado en inmuebles situados
en el CBD, en edificios representativos y con contratos de arrendamiento
a largo plazo
que los edificios que se han vendido
han despertado mucho interés en el
mercado y han recibido varias ofertas
de inversores, lo que está produciendo, de momento, una presión de los
precios a la baja.
En cualquier caso somos conscientes de
que esta situación se da exclusivamente
en las mejores oportunidades de la zona
prime y con operaciones inferiores a 50
millones de euros y que podría no durar
demasiado tiempo.
No obstante, consideramos que esta
situación está más enfocada a los requerimientos de los inversores institucionales
y que, los grandes protagonistas de lo
que va de año, los inversores privados,
están en disposición de asumir rentabilidades más ajustadas – hemos visto alguna operación por debajo del 6% - para
transacciones de volúmenes inferiores
40 millones de euros.
En cambio la situación de las rentabilidades en ciertas zonas periféricas es bastante diferente y, aunque no hay muchas
operaciones que sirvan como referencia,
los inversores dispuestos a entrar en
estos mercados van a exigir retornos muy
altos – no inferiores al 7,5% - debido a
la continua bajada de rentas, el aumento
de la disponibilidad y la escasa contratación existente.
On·Point
Informe del Mercado de Oficinas de Madrid y Barcelona
Volumen de inversión acumulada
Rentabilidad
Madrid
Prime
por
enorigen
ciudades
deleuropeas
vendedor y origen del comprador
Selección de Operadores
17%
20%
80%
Extranjero
Mixto
83%
Nacional
Total general
Extranjero
Nacional
Mixto
Total : 405 Millones €
Total : 405 Millones €
F uent e: Jones Lang LaS alle 2ºt ri m 2009
Fuente: Jones Lang LaS alle 2ºt rim 2009
Edificio Serrano 73
4.242m² + 89 plazas
Transacciones
Continúa la tendencia del trimestre pasado y se mantiene el ritmo de compraventas cerradas. En este contexto, pensamos que los inversores se han dado
cuenta que hay oportunidades muy interesantes en el mercado –teniendo en
consideración su ubicación, calidad del
inmueble y situación arrendaticia– y que
en otros momentos de mercado no
podrían llegar a adquirir.
Sin duda que dos de las operaciones
más representativas del mercado han
sido:
la
venta que ha realizado Standard
Life del edificio Serrano 73 a un inversor privado español y en la que Jones
Lang LaSalle ha asesorado al comprador. Se trata de un edificio muy representativo, moderno, con una superficie construida de 6.773 m2 y que
actualmente está ocupado por Fortis
Bank con un contrato a largo plazo.
Las principales razones que nos llevan a pensar esto son:
tenemos
conocimiento de varias operaciones de edificios que se cerrarán
en las próximas semanas, antes del
mes de Agosto, y alguna otra que lo
hará nada más volver de vacaciones
Edificio Hewlett-Packard
C/ Vicente Aleixandre 1
P. E. Las Rozas 9.500 m2 + 400 plazas
hay
algunas carteras de activos, propiedad de fondos o grandes corporaciones, que previsiblemente se cerrarán después de verano ya sea en su
totalidad o al menos en una parte
importante
los
fondos extranjeros cada vez están
más activos en el mercado y poco a
poco ven que los vendedores se acercan a los retornos y precios que esperan por sus inversiones.
Además ciertos fondos que llevan
meses cerrados estarán en condiciones de analizar oportunidades de
invertir a partir de Septiembre.
la
venta, en sale & leaseback, que
Banco Pastor ha realizado de su sede
en el Paseo de Recoletos 19 a la
familia Garcia Baquero. El volumen de
la operación, más de 50 millones de
euros, la ha situado como la mayor
del trimestre y la rentabilidad ha
supuesto un 6,25%.
También cabe destacar la compraventa
que ha realizado el fondo Orion Capital
Managers en el edificio Hewlett-Packard
de Las Rozas. El vendedor ha sido el
fondo nacional Banif, y supone la primera operación que se realiza en todo el
año en un edificio situado en la periferia
de Madrid.
Edificio Banco Pastor
Paseo de Recoletos 19
7.713 m² + 95 plazas
Ciclo de rentas a corto plazo
Stuttgart
Dusseldorf, R ome
Buda pes t, Luxembourg
Edinbur gh, Lisbon, Prague
Amster dam , Hambur g
Barc elona , Bucha rest, Copenhagen, Istanbul,
Milan, Munich
Athe ns, Fra nkfurt, Helsink i, Lyon, Ma drid
Oslo, Stockholm
B erlin, Dublin
Rental Growth
Slowing
Rents
Fall ing
Paris
Brussels, St. Peter sburg
London West End, London City , Mos cow
Kiev
Tendencias
Tal y como vemos el mercado de inversión, pensamos que de aquí a final de
año continuarán cerrándose transacciones y que incluso el volumen de inversión podría crecer en los próximos
meses.
Rental Growth
Accelerati ng
Rents
Bottoming Out
War saw
Not e
• This diag ram illustr ate s whe re Jone s La ng L aSalle
e stima te each pr im e office ma rke t is with in its
in dividu al r enta l cycle as a t en d o f Jun e 20 09
• M ar kets c an m ove ar oun d th e clo ck at diffe ren t
sp eed s an d d irectio ns
• The diag ram is a con venie nt m et hod of co mp arin g
t he r elat ive p osition of ma rkets in th eir ren tal cyc le
Source: Jones Lang LaSalle IP, July 2009
• The ir po sition is no t ne cessa rily r epr esen tative of
in vestm en t or de velop men t m arke t p rosp ects.
• The ir po sition re fers to Pr ime Fa ce Re ntal Va lues
8
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Informe del Mercado de Oficinas de Madrid y Barcelona
Oficinas Barcelona
Barcelona por Zonas
1er trimestre
2º trimestre
€/m²/ mes
€/m²/ mes
16,00 - 22,50
16,00 - 23,50
16,32%
13,50 - 18,50
S ant Just Desvern
S ant Joan Despi
14,00 - 19,50
11,00 - 20,50
11,00 - 20,00
A v d a. D
i a go n al
- 13,50
8,00
- 14,00
8,50
Baricentro
P.T. Vallés
Sant Cugat
5,28%
Ronda
de Dalt
Stock Total
5.473.135 m²
Stock Total
5.533.962 m²
4,33%
Mas Blau
10,58%
Tasa de Disponibilidad
8,50%
Zona Franca
Tasa de Disponibilidad
8,95%
P rime
CBD
Secundaria
Periferia
Fuent e: Jones Lang LaSal le 2º Trim 2009
Los precios
Como ya se preveía y como consecuencia de la situación general de la economía, las rentas de oficinas en Barcelona
continúan su descenso por cuarto trimestre consecutivo desde verano del
2008. La presión del crecimiento de la
oferta y una demanda que, pese a
aumentar este trimestre respecto al
anterior, continúa mostrando menor actividad que la media de los últimos años,
contribuyen a esta tendencia descendente en las rentas.
Este segundo trimestre de 2009 el descenso medio ha sido de 3,85%, en línea
con los trimestres anteriores. En la zona
Prime la bajada ha sido del 4,26%, acumulando un descenso en lo que llevamos de año de 10,26%, situando la
renta Prime en 22,5 €/m²/mes.
La oferta
La tasa media de disponibilidad ha
aumentado este trimestre del 8,51% al
8,95%. En todas las zonas ha ascendido
ligeramente menos en la zona Prime
Contratación por años
Durante este segundo trimestre del año
se han producido 75 operaciones aproximadamente, un 50% más que el trimestre anterior. Cabe destacar que de éstas,
21 operaciones han sido mayor de
1.000 m², muy por encima de la media
de los últimos trimestres, tal vez provocado por la flexibilidad que muchos propietarios han empezado a mostrar.
Además, desde hace un año no se producía en Barcelona ningún pre-alquiler y
este trimestre hemos visto de nuevo una
operación de este tipo, concretamente
un llaves en mano para la empresa de
publicidad Bassat Ogilvy en 22@ de
5.458 m².
En cuanto al tipo de operaciones, el 77%
de la superficie contratada ha sido en
alquiler y el 23% en venta. La zona de
Periferia ha sido donde mayor contratación se ha producido, con un 30% de la
superficie contratada, seguida de
Secundaria con un 28%.
Contratación por trimestres
En ´00 0 m²
En ´000 m²
500
150
413
400
389
408
358
314
300
La demanda
donde ha descendido medio punto hasta
situarse en el 4,33%, debido principalmente a la contratación de espacios en
edificios como Diagonal 640 o Diagonal
579-587. Este trimestre se han entregado en Barcelona 60.827 m² de oficinas,
el 27% destinado a ocupación propia
(como la sede de ECA y JOMAS en Sant
Cugat) y el 73% en comercialización
(Avda. Diagonal 67- UA13 o el edificio
Europa en Sant Cugat). A partir de este
momento, quedan por entregar en el
2009 más de 180.000 m² de oficinas
en Barcelona, el 50% en la nueva zona
de negocios de Gran Via Sur, el 16% en
la zona del 22@, el 31% en Periferia
(mayoritariamente Sant Cugat) y sólo el
3% en centro ciudad. Proyectos tan
emblemáticos como Torre Realia BCN en
Plaza Europa y propiedad de Realia o
Distrito 38 en el Paseo de la Zona
Franca propiedad de Gesmadrid verán la
luz el próximo trimestre, aunque muchas
empresas ya han empezado a interesarse por ambos proyectos.
100
281
238
61
200
50
96
100
0
0
02
03
Alquiler
04
05
06
Pre-alquiler
07
08
09
(Acumulado)
Venta
Fuente: Jones Lang LaSalle 2º Trim 2009
9
Q3 06
Q 4 06
Q 1 07
Q2 07
Alquiler
Q 3 07
Q4 07
Q 1 08
Pre-alquiler
Q2 08
Q 3 08
Q4 08
Q1 09
Q2 09
Venta
Fuente: Jones Lang LaSall e 2º Trim 2009
On·Point
Informe del Mercado de Oficinas de Madrid y Barcelona
Oferta Futura
Renta Prime y disponiblidad
En '000 m²
€ / m²/mes
600
27
500
26
25
400
24
300
En ´000 m²
250
230
183
200
150
176
133
128
118
23
100
200
22
100
0
21
50
20
0
Q1 06 Q2 06 Q3 06 Q4 06 Q1 07 Q2 07 Q3 07 Q4 07 Q1 08 Q2 08 Q3 08 Q4 08 Q1 09 Q2 09
Disponibilidad
2.006
2. 007
2.008
2.009
2.010
2011
Renta Prime
Terminaciones
Fuente: Jones Lang LaSalle 2º T rim 2009
Especulativo
Ocupacion Propia
Fuente: Jones Lang LaS alle 2º Trim 2009
La Contratación
El volumen de contratación alcanzado
durante este segundo trimestre de 2009
ha sido de 61.400 m², un 75% más que
el trimestre anterior y un 22% menos
que el mismo trimestre del año anterior.
En lo que llevamos de año, el volumen
de contratación acumulado asciende a
95.500 m², un 44% menos que el primer semestre de 2008.
Entre las operaciones más destacadas
de este trimestre se encuentran, además
del pre-alquiler de Bassat Ogilvy de
5.458 m² en 22@, el alquiler de 2.018
m² en Enric Granados 33 por parte de la
Generalitat de Cataluña o el alquiler de
1.000 m² en el edificio Interface en
22@ por parte de la Agencia Catalana
de Consumo, las tres operaciones intermediadas por Jones Lang LaSalle.
Tendencias
actual. Sin duda, durante este segundo
trimestre del año, han aumentado las
concesiones por parte del propietario,
sobre todo carencias o soluciones imaginativas que contribuyen a aligerar la
renta, tanto para nuevos inquilinos como
para las renegociaciones en curso.
Todas estas medidas han hecho que
muchas compañías se planteen un traslado, ya sea para ampliar o reducir espacio, ya que ven una oportunidad de ahorro de costes además de mejora de sus
instalaciones actuales.
Operaciones en Barcelona del último trimestre
5.458 m² (Alquiler). 22@Business Park
Operación asesorada
por Jones Lang LaSalle
Para muchas de ellas, es la oportunidad
de situarse en un inmueble de oficinas
representativo con plantas mucho más
eficientes a unas rentas atractivas.
De esta manera, se están cerrando y se
cerrarán en un futuro negociaciones
satisfactorias para ambas partes, tanto
para el propietario como para el inquilino.
2.018 m² (Alquiler)
Enric Granados 33
Operación asesorada
por Jones Lang LaSalle
Parece que los propietarios se están
mostrando más flexibles, tal y como
pedían las compañías para poder estudiar un traslado en un momento como el
Disponibilidad y Contratación por Zonas
Prime
7%
Prim e
20%
CBD
23%
CBD
22%
Periferia
40%
Secundaria
31%
Periphe ry
30%
Secon dary
27%
Total: 495.051 m²
Total: 61.346 m²
Fuente: Jones Lang LaSalle 2º T ri m 2009
Fuent e: Jones Lang LaSall e 2º Trim 2009
1.000 m² (Alquiler)
Interface Building (22@)
Operación asesorada
por Jones Lang LaSalle
10
On·Point
Informe del Mercado de Oficinas de Madrid y Barcelona
Inversión Barcelona
La demanda
Este trimestre los inversores privados han
sido los grandes protagonistas. El 100%
de las operaciones realizadas han sido
compras por parte de inversores privados
y familiy offices. El parámetro clave para
estos compradores ha sido la repercusión a la que han adquirido los inmuebles. La repercusión de compra en activos de menor volumen y muy bien ubicados está primando más que la rentabilidad.
Rentabilidades mínimas
En %
7
6
5
4
3
2
1
0
La prioridad por parte de los inversores
sigue siendo la compra de activos en
rentabilidad, con inquilinos solventes y
de primer nivel y con contratos de larga
duración, aunque en ubicaciones muy
céntricas los inversores locales están dispuestos a asumir parte del riesgo de
comercialización, siempre y cuando el
precio del activo sea el adecuado. En
este sentido los inversores están reflejando en sus ofertas precios que tienen
presente las correcciones de renta de los
próximos trimestres.
La mayoría de fondos internacionales
siguen estando activos y prevemos que
los fondos de mayor volumen que cerraron en 2008 empiecen a abrir a partir
del próximo trimestre. Por el contrario,
los fondos nacionales continúan estando
inactivos y sin previsión de apertura.
Hay que destacar que los fondos core
están centrados en la búsqueda de activos en centro ciudad, mientras que los
fondos oportunistas están analizando
operaciones fuera de Barcelona, únicas
ubicaciones en que los retornos cumplen
los parámetros de este tipo de fondos.
01
02
03
04
Mad rid
05
06
2T 08 3T 08 4T 08 1T 09 2T 09
Bo no s a 10 año s
Fuent e: Jones Lang LaSal le 2ºtrim 2009 y B anco de España
* Bono a 10 años: Juni o 2009
La oferta
Las transacciones
Pese al incremento de activos en rentabilidad en el mercado de Barcelona, la
mayoría de éstos continúan teniendo
precios alejados de las rentabilidades
que están dispuestos a pagar los inversores. Si el objetivo es la venta, los precios sin duda deberán ajustarse.
El volumen de inversión en edificios de
oficinas en Barcelona alcanzó este
segundo trimestre del año los 121 millones de euros. La cifra acumulada para
el primer semestre del año asciende a
303 mill de euros, un 25% menos que el
primer semestre del año anterior. De
este volumen, el 43% corresponde a
operaciones sale & leaseback, el 32% a
adjudicaciones por parte de entidades
financieras y el 25% restante a operaciones de inversión tradicional.
Entre la oferta disponible actualmente
existe un número importante de edificios
vacíos en venta, aunque la mayoría de
ellos se encuentran ubicados en zonas
secundaria y Periferia.
Por el momento, en Barcelona no se ha
puesto en venta la oportunidad de inversión que cumpla con todos los requisitos
que los inversores están solicitando, es
decir, inmueble en centro ciudad, de
reciente construcción y excelente calidad, arrendado a empresas solventes y
con contratos mínimos de 5 años de
obligado cumplimiento.
Por otro lado, hay que destacar que
hasta la fecha las oportunidades de
inversión de sale & leaseback están siendo la mayoría en periferia.
Respecto al suelo terciario, estamos
observando un importante descenso en
precios debido a la falta de financiación
para su compra. Ciertamente, aquellos
propietarios con disponibilidad de liquidez
están encontrando ofertas realmente
interesantes en ubicaciones que hace
dos años tenían precios mucho más elevados.
11
07
Barc elon a
Concretamente este trimestre se han
realizado un total de 7 operaciones cuyo
importe medio es inferior a los 20 millones de euros, aunque hay que tener en
cuenta que dos de estos activos formaban parte de un único paquete.
Las operaciones más significativas de
este segundo trimestre han sido la venta
de Paseo de Gracia 28 y Fontanella 5
por parte de Caixa Catalunya a Caboel y
la venta de Josep Tarradellas 38 a la
Familia Fossati.
On·Point
Informe del Mercado de Oficinas de Madrid y Barcelona
Volumen de inversión acumulada Madrid por origen del vendedor y origen del comprador
10%
27%
73%
90%
Extranjero
Nacional
M ixto
Extranjero
Nacional
Total : 303,5 Millones €
Total : 184,5 Millones €
Fuente: Jones Lang LaSalle 2ºt rim 2009
Fuent e: Jones Lang LaSal le 2ºtrim 2009
Mixto
Las rentabilidades
Tendencias
Las rentabilidades para los edificios de
oficinas en Barcelona se han mantenido
estables este trimestre, a excepción de
la Periferia, donde han aumentado ligeramente. Las rentabilidades mínimas de
los edificios en Prime se sitúan en el
6,25% para los mejores edificios. En el
CBD las rentabilidades se encuentran
entre el 6,50%-7,00% y en la zona
Secundaria oscilan entre 6,75%-7,25%.
Periferia continúa una tendencia alcista
situándose en 7,50%-8,25%.
En lo que llevamos de año se han cerrado en Barcelona un total de 10 operaciones de inversión en edificios de oficinas. En este sentido, se confirma el interés por operar en este mercado pese a
que los volumenes transaccionados han
sido inferiores a los de años anteriores.
De todos modos, actualmente varias
operaciones en rentabilidad de importante volumen están siendo analizadas por
los inversores y prevemos que contribuirán a ampliar de forma sustancial la cifra
de inversión de este último trimestre y
animarán el mercado en la segunda
mitad del año.
Hay que destacar que para volúmenes
inferiores a 30 millones de euros, las
rentabilidades Prime se sitúan en cifras
inferiores al 6%. La explicación reside en
que los inversores que analizan estas
oportunidades son privados locales, que
conocen muy bien el mercado de
Barcelona y que no sólo analizan la rentabilidad en su toma de decisiones sino
que toman sus decisiones teniendo muy
presente la repercusión. En este sentido
hay unos niveles de repercusión mínimos
para el prime de Barcelona, que los
inversores locales tienen bien identificados.
Selección de Operadores
Plaza Cataluña 5
DEKA compra a BBVA
Por otro lado, para operaciones con volúmenes superiores a 80 millones de
euros las rentabilidades se ajustarían
ligeramente a la alza debido al descuento por volumen que solicitarían los fondos que pueden estudiar este tipo de
operaciones.
12
On·Point
Madrid and Barcelona Offices Market Report. 2ºTrim/Q. 2009
Economic context
GDP. Gross Domestic Product
3.6
3.1
2.1 1.8
Q2
04
Q3
04
1.6
Q4
04
1.3
1.4
Q1
05
Q2
05
1.7
Q3
05
1.9
Q4
05
4.0
3.8
3.7
3.6
2.4
Q1
06
2.9 2.8
Q2
06
Q3
06
3.3 3.2
Q4
06
Economic Context
2.5 2.6
Q1
07
Spain
3.8 3.5
Q2
07
2.7
2.7
Q3
07
2.1
Q4
07
Q1
08
1.8
0.9
1.4 0.6 -0.7
Q2
08
Q3
08
-4.6
Q4
08
Q1
09
Q2
09
annual rate of the harmonised index of
consumer prices (HIPC) was at -1.0%,
one-tenth lower than the previous month.
The Euribor, which is the most widelyused index in Spain for calculating mortgages, hit a record mid-session low in
mid-July, trading at 1.395%. This drove
the monthly average to 1.4%, the lowest
of its ten-year history. As a result, the
Euribor has now closed down for 28 consecutive sessions. In fact, over the last
12 months, the index has lost almost
four percentage points, falling from a
high of 5.393% last July to its current
1.441%.
The IMF also focuses its attention on
Latin America. It is expected that the
recession will be deeper than expected in
the region this year, mainly due to the
drop in international trade, which will
cause GDP to fall by 2.6%.
The recession will also cause a 2.6%
decline in GDP in the US. In 2010,
however, rather than just holding out with
0% growth, the US's GDP will increase by
0.8%.
Germany will be the second major power
most affected by the crisis next year (0.6%, which is 0.4 percentage points
better than was forecast in April). Italy
follows, falling 0.1%, an improvement of
0.3 percentage points. It will also be
Germany and Italy who suffer more severe recessions than expected in 2009,
with GDP shrinking 5.1% and 6.2% respectively. The decline in 2010, however,
will not be as steep for these two.
-3
S ource: I NE June 2009
Eu ro Z one
Unlike its forecast for Spain, the IMF has
given a generally positive outlook for the
rest of the world. The crisis will cause a
decline in global GDP of 1.4% this year,
but growth of 2.5% is expected next year.
The IMF's economic outlook for Spain is
the least encouraging of the forecasts for
any of the world's major countries. The
IMF forecasts that the Gross Domestic
Product (GDP) will drop 4% in 2009 and
0.8% in 2010. All the “advanced economies” mentioned by the IMF are expected to grow with the exception of Spain
and France, where the latter is expected
to remain stable.
-1 -1.9
-1.5
With regard to the Spanish RPI, the yearon-year rate for June fell one-tenth to 1.0%, while underlying inflation was
0.8%, one-tenth less than reported in
May. The index's monthly percentage
change was 0.4% in June, whilst the
Interest Rates vs. CPI
4. 79
6
5. 28
4. 37
4.18
5
3.73
3.7
3.6
3.1
4
3
2. 83
2
4. 2
2.9
2.6
4.6
2. 89
2. 99
2. 53
2.09
2.40
1.41
2. 14
1
1.4
1.30
-0. 1
0
Q4 02
Q1 04
Q2 05
EURIBOR 3 Meses
Q3 06
Q4 07
CPI
Q1 09
Sou rce: INE June 2009
14
On·Point
Madrid and Barcelona Offices Market Report. 2ºTrim/Q. 2009
Madrid Offices
Madrid Office
Submarkets
Madrid
Office Submarkets
2nd Q
1 Q
st
22,57%
CBD
€ /sqm/ month
€ /sqm/ month
S econdary
P eri phery
S atellit e
22,00 - 34,00
15,00 - 24,00
20,00 - 31,50
13,50 - 22,00
8,88%
11,00 - 22,00
10,00 - 20,00
8,00 - 13,50
7,50 - 12,50
5,97%
Total Stock
14.256.845 sqm
Total Stock
14.278.726 sqm
3,01%
Rivas
Va ciamadri d
Vacancy Rate
6,38 %
Rental levels
Supply
Demand
As a consequence of the current imbalance between supply and demand, pressure on rentals has continued in line with
previous quarters. As this report shows,
maximum and minimum rental levels
have fallen in practically all areas,
although the decrease in the CBD has
been slightly less significant than in the
first quarter. Owners are continuing to
offer significant incentives to tenants
through rent-free periods and other solutions to try and promote take-up.
This quarter we have noticed a significant
increase in available space (around 14%)
which unfortunately is mainly attributable
to the office downsizing effected by many
companies.
There is still a notable lack of demand for
large spaces, although we are beginning
to see a slight improvement. However,
this kind of demand is presently characterised by the fact that establishing agreements for new rentals takes a long
time. Demand for small and mediumsized spaces has remained stable and
continues to represent the main part of
the total market value.
As we have indicated in previous reports,
it is our understanding that this upward
trend in vacancy rates will continue for a
few more months. This is principally due
to newly built office space coming on to
the market, which will not show a consistent decrease until next year. We are
noticing, however, that many projects are
being postponed and even developed in
phases, which makes it very difficult to
determine the supply that may come
onto the market in the coming quarters.
Take up by years
Take up by Quarters
En ´000 m²
En '000 m²
1,000
350
900
846
841
300
800
700
250
600
500
200
457
435
150
400
300
220
100
200
115
100
53
61
50
0
0
1991
Letting
1993
1995
1997
Pre-letting
1999
2001
2003
2005
Own occupation
2007
2009 Acc
High-Tech
S ource: Jones Lang LaSalle 2 Q 2009
15
Vacancy Rate
7,56%
4Q2006 1Q 2007 2Q 2007 3Q2007 4Q2007 1Q2008 2Q 2008 3Q2008 4Q2008 1Q2009 2Q2009
Letti ng
Pre-letting
Own occupation
High-Tech
Source: Jones Lang LaSalle 2Q 2009
On·Point
Madrid and Barcelona Offices Market Report. 2ºTrim/Q. 2009
Prime Rent and Vacancy
me Rent and Vacancy
Future Supply
En '00 0 m²
1,800
€ / m²/me s
3 0.6 5
15 .03
3 9.07
24,7 5
34 .5
45
40
34
31.5
En ´000 m²
500
1,600
40
1,400
35
400
1,200
30
350
1,000
25
300
450
363
301
800
20
600
15
400
10
100
5
50
0
0
107 9.563
91 0
78 5
5 00
586
874
1,141
1,067
632
300
160
224
298
618
1,208
1,222
1,552
1,41 1
71 9
4 09
200
200
0
167
159
150
78
6
4Q1991 4Q1993 4Q1995 4Q1997 4Q1999 4Q2001 4Q2003 4Q2005 4Q2007 1Q2009
Vacancy
276
250
Prime yield
Co mplet io ns
7
Specu lative
8
9
Ow n occu pation
10
Pre- letting
11
Key
High-Tech
S ource: Jones Lang LaS alle 2ºt rim 2009
Take-up
Trends
Take-up has improved slightly quarter on
quarter, showing an increase of just over
10%. The volume of transactions has
grown slightly and the quarter's largest
transaction was greater than the largest
transaction in Q1. Despite this, we are a
long way off the figures achieved in previous years for this period and it is still
too early to say whether this is a change
in trend which will continue over coming
quarters, or whether it is merely circumstancial.
Clearly, there will continue to be adjustments in rental levels over the coming
months, although these will vary according to availability in the different areas
and to the type of building. It is very
likely that take-up will remain stable with
some improvement at the end of the
year, although we don't expect any
serious progress to take place until
2010. As we indicated in our previous
report, the vacancy rate will continue to
grow at least until the first quarter of
2010, at which point we expect a period
of stabilisation to begin.
Main Transactions in Madrid
Alcañiz, 26
4.750 sqm
Santa Leonor, 65
3.820 sqm
Vacancy and Take up by Submarkets
High-T ech
22%
High-T ech
19%
CBD
20%
CBD
28%
Secondary
8%
Transaction asset by JLL.
Pantoja, 14 - 2.500 sqm
Satellite
6%
satellite
20%
Perip hery
30%
Secon dary
17%
Periphery
30%
Total: 1.376.941 sqm
S ource: Jones Lang LaSalle 2ºtrim 2009
Total: 61.139 sqm
Fuente: Jones Lang LaS alle 2ºt rim 2009
P.E. Cerro de los Gamos
2.556 sqm
16
On·Point
Madrid and Barcelona Offices Market Report. 2ºTrim/Q. 2009
Madrid Investment
Demand
Prime Yields in major european cities
The majority of investors are still looking
for properties located in the best parts of
Madrid and in the CBD. They are all
aware that quality properties are available which would not usually be on the
market and are therefore prepared to
make offers at more adjusted yields. This
is the current situation with private investors, in any case.
M a dr id
6 .2 5
Barc elo n a
6 .2 5
6 .7 0
Ro tt e rd am
6 .3 0
Am st e rd am
F ran kf u rt
6 .0 0
London
6 .0 0
6 .1 0
Ham b u rg
Nonetheless, it is clear that certain national and international institutional investors are far more active, even showing
interest in larger buildings in peripheral
areas and portfolios of multiple assets,
so there is a chance that several transactions of this type could take place
before the end of the year.
Additionally, many of the foreign investment funds which have been inactive in
recent months have become active
again, investigating opportunities and
even making offers, so the last part of
this year could turn out to be very dynamic if sellers accept prices which are in
line with current market conditions.
6 .2 5
Pa ris
5 .3 5
M ila n
0
1
2
attract the attention of a reasonable
number of investors. Provided that rental
levels and the rental situation are attractive, these are likely to continue to sell.
Some funds and large corporations have
also put property portfolios up for sale
this quarter.
Yield levels
Supply
The supply of office buildings on the market has increased considerably over
recent months. Many of these spaces
are being marketed by consultancy firms,
which is significantly increasing chances
of closing transactions.
Sale & leaseback deals are still playing a
major role in the market, as demonstrated in the cases of Banco Pastor and
Caixa Catalunya, both of which have sold
their headquarters in Calle Recoletos.
Opportunities for high-quality buildings
have also continued to come up in the
best areas of Madrid, as was the case
with Serrano 73, and these continue to
This quarter, for the first time since
2007, prime yield levels have not risen,
instead remaining stable at 6.25%
The reasons for which yield levels
have remained stable are as follows:
investors
are focusing on assets in the
main streets of the Madrid CBD Serrano, Paseo de la Castellana and
Paseo de Recoletos - and on those for
which they are prepared to pay adjusted prices in order to acquire properties which would not be on the market
at any other time
the
fact that most transactions have
taken place for noteworthy buildings
located in the CBD on long-term leases
Total Investment Volume
Madrid
In mill €
3,685
3,457
3,500
2,579
2,753
2,500
2,000
2,115
1,853
1,500
892
1,000
500
0
02
17
03
04
05
06
07
08
5
6
7
8
the
buildings which have sold have
provoked significant interest in the
market and various offers have been
received from investors, which, for the
moment, is pushing down sale prices
We are aware that this is only the case
for the best opportunities in the prime
area and for transactions under €50
million and that the situation may not
last long.
Nonetheless, we feel that this situation
applies mostly to the requirements of
institutional investors and that private
investors, who have been the main players this year, are prepared to take on
more adjusted yield levels - we have
seen some levels at less than 6% for
transactions involving less than €40
million.
Yield levels in certain peripheral zones,
however, are somewhat different and
although there are not many transaction
to use as points of reference, the investors who are prepared to enter these
markets will expect very high returns - no
less than 7.5% - given the continued
drop in rental levels, the increase in the
vacancy rate and the very low take-up
rate.
There has been no change in the trend
from last quarter, with sales maintaining
an even pace.
4, 064
4,000
4
Transactions
Barcelona
4,500
3,000
3
In %
09 Ac
We believe that investors have realised
that there are very interesting opportunities on the market - bearing in mind
location, property quality and rental
situation - which could not be found at
any other time.
On·Point
Madrid and Barcelona Offices Market Report. 2ºTrim/Q. 2009
Madrid accumulated investment volume by vendor and purchaser origin
Main transactions
17%
20%
80%
83%
Foreigner
National
Mixed
Total
Foreigner
Total : 405 Mill. €
The
sale of Serrano 73 by Standard
Life to a private Spanish investor, in
which Jones Lang LaSalle advised the
buyer. This is a modern, landmark building with 6,773 m2 of built floor space
which is currently occupied by Fortis
Bank on a long-term lease.
Mixed
Serrano 73
4.242 m² + 89 parking spaces
Total : 405 Mill. €
S ource: Jones Lang LaS alle 2ºt ri m 2009
S ource: Jones Lang LaSalle 2ºt rim 2009
Two of the transactions which best
exemplify the market are the following:
National
foreign
funds are becoming more and
more active in the market and sellers
are beginning to get closer to the
returns and prices they expect on their
investments. Additionally, some funds
which have been closed for months will
be in a position to analyse opportunities and invest as of September.
Hewlett-Packard. Vicente Aleixandre, 1
P. E. Las Rozas 9.500 m2
+ 400 parking spaces
The
sale & leaseback of Banco Pastor's
headquarters at Paseo de Recoletos
19 to the Garcia Baquero family. At
more than €50 million, this was the
quarter's largest transaction, and yield
levels were 6.25%.
It is also worth mentioning the transaction carried out by the Orion Capital
Managers fund for the Hewlett-Packard
building in Las Rozas.
The seller was the domestic fund Banif
and it was the only transaction so far this
year to take place for a building in
Madrid's peripheral area.
Banco Pastor building
Paseo de Recoletos 19
7.713 sqm + 95 parking spaces
Trends
Based on our view of the investments
market, we expect deal completions to
continue until the end of the year. Over
the next few months we may even see
an increase in investment volume.
Short term rental cycle
Stuttgart
Dusseldorf, R ome
Buda pes t, Luxembourg
Edinbur gh, Lisbon, Prague
Amster dam , Hambur g
Barc elona , Bucha rest, Copenhagen, Istanbul,
Milan, Munich
The main reasons for these expectations are as follows:
we
know of a number of transactions
which are due to close over the next
few weeks (before August) and another
which will close immediately after the
summer holidays
there
are certain asset portfolios,
belonging to funds or large corporations, which may be transacted before
the summer, either in full or for the
main part
Athe ns, Fra nkfurt, Helsink i, Lyon, Ma drid
Oslo, Stockholm
B erlin, Dublin
Rental Growth
Slowing
Rents
Fall ing
Paris
Brussels, St. Peter sburg
London West End, London City , Mos cow
Kiev
Rental Growth
Accelerati ng
Rents
Bottoming Out
War saw
Not e
• This diag ram illustr ate s whe re Jone s La ng L aSalle
e stima te each pr im e office ma rke t is with in its
in dividu al r enta l cycle as a t en d o f Jun e 20 09
• M ar kets c an m ove ar oun d th e clo ck at diffe ren t
sp eed s an d d irectio ns
• The diag ram is a con venie nt m et hod of co mp arin g
t he r elat ive p osition of ma rkets in th eir ren tal cyc le
Source: Jones Lang LaSalle IP, July 2009
• The ir po sition is no t ne cessa rily r epr esen tative of
in vestm en t or de velop men t m arke t p rosp ects.
• The ir po sition re fers to Pr ime Fa ce Re ntal Va lues
18
On·Point
Madrid and Barcelona Offices Market Report. 2ºTrim/Q. 2009
Barcelona Offices
Barcelona Office
Barcelona Submarkets
Office Submarkets
2nd Q
1st Q
€ /sqm/ month
Baricentro
P.T. Vallés
Sant Cugat
€/sqm/ month
16,00 - 22,50
16,00 - 23,50
16,32%
13,50 - 18,50
S ant Just Desvern
S ant Joan Despi
14,00 - 19,50
11,00 - 20,50
11,00 - 20,00
A v d a. D
i a go n al
8,00 - 13,50
8,50 - 14,00
5,28%
Ronda
de Dalt
Total Stock
5.473.135 sqm
Total Stock
5.533.962 sqm
4,33%
Mas Blau
10,58%
Vacancy rate
8,50%
Zona Franca
Vacancy rate
8,95%
P rime
CBD
Secondary
Periphery
Source: Jones Lang LaSal le 2º Q 2009
Rental levels
Demand
to 4.33%. This is mainly due to the takeup of office space in buildings such as
Diagonal 640 and Diagonal 579-587.
As predicted, as a consequence of the
general economic situation, office rental
levels in Barcelona have fallen for the
fourth consecutive quarter since summer
2008. The pressure caused by an increase in supply and a level of demand
which, despite having increased quarter
on quarter, continues to reflect less activity than the average for recent years,
have contributed to this downward trend
in rental levels.
Approximately 75 transactions have
taken place this quarter, up 50% compared to the previous quarter. It is worth
highlighting that of these transactions,
21 involved surfaces greater than 1,000
m², far higher than the average for
recent quarters, which may have been
caused by the recent increase in owner
flexibility.
60,827 m² of office space has been
handed over in Barcelona this quarter,
27% of which was for owner-occupancy
(such as the ECA and JOMAS headquarters in Sant Cugat) and 73% intermediated (such as Avda. Diagonal 67- UA13 or
the Europa building in Sant Cugat)
There is 180,000 m² of office space in
Barcelona still to be handed over in
2009, 50% of which is in the new business area in Gran Via Sur, 16% in the
22@ district, 31% in the peripheral area
(mainly Sant Cugat) and just 3% in the
city centre. Landmark projects such as
the Torre Realia BCN in Plaza Europa
(owned by Realia) and Distrito 38 in
Paseo de la Zona Franca (owned by
Gesmadrid) will be completed in the
coming quarter, although a number of
companies have already shown an interest in both projects.
Rental levels fell by 3.85% on average
this quarter, which is in line with previous
quarters. In the prime area rental levels
fell by 4.26%, bringing the total decline
for the year to date to 10.26% and
situating prime rents at
€22.50/m²/month.
Supply
The average vacancy rate has grown this
quarter from 8.51% to 8.95%. The rate
rose slightly everywhere except in the
prime area, where it dropped half a point
This quarter has also seen the first prelet deal in Barcelona since a year ago,
namely a 5,458 m² turnkey transaction
for the advertising company Bassat Ogilvy
in 22@.
With regard to transaction types, 77%
were rentals and 23% sales. Most transactions were concentrated in the periphery, with 30% of the take-up, followed
by the secondary area with 28%.
Take up by years
Take up by Quarters
En ´00 0 m²
En ´000 m²
500
150
413
400
389
408
358
314
300
100
281
238
61
200
50
96
100
0
0
02
03
Letting
19
04
05
Pre-letting
06
07
08
Sale
09
(Accumulated)
Q3 06
Q 4 06
Q1 07
Q2 07
Letting
Q 3 07
Q4 07
Q 1 08
Pre-let ting
Q2 08
Q 3 08
Q4 08
Q1 09
Q 2 09
Sale
Source: Jones Lang LaS al le 2º Q 2009
On·Point
Madrid and Barcelona Offices Market Report. 2ºTrim/Q. 2009
Future Supply
Prime Rent and Vacancy
En '000 m²
€ / m² /mes
En ´000 m²
600
27
500
26
250
400
25
200
24
150
230
183
118
300
23
200
176
133
128
100
22
100
21
0
50
0
20
2,006
Q1 06 Q2 06 Q3 06 Q4 06 Q1 07 Q2 07 Q3 07 Q4 07 Q1 08 Q2 08 Q3 08 Q4 08 Q1 09 Q2 09
Vacancy
Prime Yield
Completions
Source: Jones Lang LaS al le 2º Q 2009
2, 007
2,008
2,009
Speculative
2,010
2011
Own Occupation
Source: Jones Lang LaSall e 2º Q 2009
Take-up
Trends
Take-up totalled 61,400 m² during the
second quarter of 2009, up 75% quarter
on quarter and down 22% year on year.
In the year to date, accumulated take-up
totals 95,500 m², which is 44% less
than in the first half of 2008.
Property owners are proving to be more
flexible, as requested by companies, in
order to allow them to consider relocation even in times like these. Owners
have undoubtedly made more concessions this quarter, mostly using rent-free
periods or other imaginative solutions to
make rents more flexible, both for new
tenants and for contracts under renegotiation.
Aside from the pre-let of 5,458 m² by
Bassat Ogilvy in 22@, noteworthy transactions this quarter include the rental of
2,018 m² in Enric Granados 33 by the
Generalitat de Cataluña (Catalan regional
government) and the rental of 1,000 m²
in the Interface building in 22@ by the
Catalan Consumer Agency, all advised by
Jones Lang LaSalle.
Main transactions in Barcelona
5.458 sqm (Lease)
22@Business Park
Advised by Jones Lang LaSalle
This has encouraged many companies to
consider relocation, whether that be to
larger or smaller premises, as they see
an opportunity to cut costs at the same
time as improving facilities. For many
companies this is an opportunity to move
to more efficient office space in landmark buildings at very attractive rental
levels.
As a result, satisfactory deals both for
owners and tenants are being completed,
and will continue to be completed in the
future.
2.018 sqm (Lease)
Enric Granados 33
Advised by Jones Lang LaSalle
Vacancy and Take up by Submarkets
Prime
7%
Prim e
20%
CBD
23%
CBD
22%
Periphery
40%
Secondary
31%
Periphe ry
30%
Secon dary
27%
Total: 495.051 sqm
Total: 61.346 m²
S ource: Jones Lang LaS alle 2º Q 2009
Fuente: Jones Lang LaSalle 2º T ri m 2009
1.000 sqm (Lease)
Interface Building (22@)
Advised by Jones Lang LaSalle
20
On·Point
Madrid and Barcelona Offices Market Report. 2ºTrim/Q. 2009
Barcelona Investment
Demand
Prime Yields
Private investors have been the main players this quarter. 100% of the transactions have been carried out by private
investors and family offices. The key
parameter for these buyers was the price
per m² at which they bought the properties. The price per m² of smaller, very
well-located assets is becoming more of
a priority than yield levels.
Investors are still focusing on rental asset
purchases, with high-quality, creditworthy
tenants on long-term leases, although in
very central areas local investors are prepared to take on some marketing risk,
provided the asset price is appropriate.
Investors are, in this respect, making
offers with prices which take into account
the likely rent corrections over the
coming quarters.
The majority of international funds are
still active, and we expect large funds
which closed in 2008 will begin to reopen as of next quarter. Domestic investment funds, on the other hand, remain
inactive and are not predicted to reopen.
It is worth mentioning that core funds are
focusing on finding assets in the city
centre, whilst opportunity funds are reviewing potential deals outside of
Barcelona, the only locations where
returns fulfil the requirements of these
funds.
In %
7
6
5
4
3
2
1
0
01
02
03
04
Madrid
05
06
2T 08 3T 08 4T 08 1T 09 2T 09
10 years b on d yield s
Source: Jones Lang LaSalle 2ºQ 2009 and B anco de España
*Ten year bonds: June 2009
Supply
Transactions
Despite the increase in rental assets in
the Barcelona market, the prices of the
majority of these are still a long way from
the yield levels investors are prepared to
pay. If the aim is to sell, there will,
without doubt, have to be an adjustment
in price levels.
The investment volume for office buildings in Barcelona reached €121 million
in the second quarter. The total investment volume for the first half of the year
is €303 million, a fall of 25% year on
year. Of this volume, 43% corresponds to
sale & leaseback transactions, 32% to
allocations by financial institutions and
the remaining 25% to traditional investment.
There are currently a significant number
of vacant buildings for sale, although the
majority of these are in secondary and
peripheral areas.
Up to now no investment opportunity fulfilling all of the investors' requirements
has been put up for sale. Investors want
properties in the city centre, recently
built and of excellent quality, leased to
creditworthy businesses with obligatory
leases of at least 5 years.
It ought to be noted, however, that up to
now sale & leaseback investment opportunities have been found mainly in peripheral areas.
With regard to commercial land, there
has been a significant fall in prices, due
to the lack of financing available for purchase. Those owners who do have available liquidity are finding very interesting
opportunities in areas which, two years
ago, would have been much more expensive.
21
07
Barcelo na
A total of 7 transactions with an average
value of less than €20 million have taken
place this quarter, although it should be
borne in mind that two of these assets
were part of the same package.
The second quarter's most notable transactions were the sale of Paseo de Gracia
28 and Fontanella 5 by Caixa Catalunya
to Caboel and of Josep Tarradellas 38 to
the Fossati family.
On·Point
Madrid and Barcelona Offices Market Report. 2ºTrim/Q. 2009
Barcelona Accumulated Investment Volume by Vendor and Purchaser Origin
10%
27%
73%
90%
Foreigner
National
Mixed
Foreigner
National
Mixed
Total : 184,5 Mill. €
Total : 303,5 Mill. €
S ource: Jones Lang LaSalle 2º Q 2009
25
Yield levels
Trends
Yield levels for office buildings in
Barcelona remained stable this quarter,
except in peripheral areas where they
rose slightly. Minimum yield levels for
buildings in the prime area are currently
at around 6.25% for the best buildings.
In the CBD, yield levels are between
6.5% and 7% and in the secondary area
they fluctuate between 6.75% and
7.25%. Yields in peripheral areas are
showing an upward trend and currently
lie at 7.5%-8.25%.
So far this year 10 office building investment transactions have been finalised in
Barcelona. It is therefore clear that, despite there having been fewer transactions
than in previous years, there is still interest in operating in this market. In any
case, investors are currently reviewing a
number of sizeable income property
transactions and we expect that these
will help to substantially increase investment figures relative to this quarter and
stimulate the market in the second half
of the year.
It should be noted that for investments of
less than €30 million, prime yield levels
are lower than 6%. The reason for this is
that the investors who analyse these
opportunities are private local investors,
who know the Barcelona market very well
and who not only analyse yields when
making decisions but also take into
account the price per m². There are minimum price per m² levels for Barcelona's
prime area, which local investors have
clearly identified.
Main Transactions
Plaza Cataluña 5
DEKA buying to BBVA
Yield levels for transactions of over 80
million, on the other hand, would be
slightly higher, due to the high-volume
discount requested by the funds interested in this kind of transaction.
22
On·Point
Informe del Mercado de Oficinas de Madrid y Barcelona
E
D I F I C I O S
E M B L E M Á T I C O S
E N
C O M E R C I A L I Z A C I Ó N
Madrid
Barcelona
Avenida de América 115
Parque Empresarial fachada A-2
50.682 m² de oficinas distribuidos en 5 edificios
Plantas diáfanas y modulables a partir de 2.000 m²
Torre Realia BCN
Edificio emblemático en Plaza Europa.
Casi 30.000 m² de oficinas en 22 plantas
Plantas diáfanas y modulables de más de 1.300 m²
Tripark Business Sense
José Echegaray 6, Parque Empresarial de las Rozas
32.427 m² de oficinas distribuidos en 3 edifcios
Plantas diáfanas y modulables a partir de 2.460 m²
Edificio Meridian
Edificio de oficinas situado junto Av. Meridiana
24.000 m² de oficinas en 18 plantas
Plantas diáfanas y modulables de 1.350 m²
Torre Sacyr - Paseo de la Castellana, 259
Única torre con hotel en el 4 Torres Business Area
21.389 m² de oficinas en las 17 plantas superiores
Plantas diáfanas y modulables de 1.258 m² cada una
Distrito 38
Parque empresarial urbano en Paseo de la Zona Franca
Dos inmuebles de 16.300 m² y 10.300 m²
Plantas diáfanas hasta 3.500 m²
23
M
Á S
P R O D U C T O
D I S P O N I B L E
E N
W W W
.
J O N E S L A N G L A S A L L E
.
E S
OFICINAS
INVERSION
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Con unos ingresos mundiales de 2.700 millones de dólares en 2008, Jones Lang LaSalle atiende las necesidades de sus clientes en
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