Parque Patricios

Distrito Tecnológico de Buenos Aires
Parque Patricios
Hace ya 3 años que la Ciudad de Buenos Aires encaró el
ambicioso plan de transformar los barrios de Parque
Patricios, Nueva Pompeya y Boedo en un distrito especial
para empresas de tecnología y comunicaciones. El proceso
se ha estructurado a través de beneficios fiscales en
conjunto con incentivos para la educación, infraestructura y
seguridad. La recuperación de zonas así como la puesta en
valor de inmuebles ha despertado un nuevo mercado
inmobiliario para usuarios e inversores.
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Resumen ejecutivo
• En el año 2009, la Legislatura de la Ciudad de Buenos Aires sancionó la
creación del Distrito Especial a través de las leyes 2.972 y 2.995. El programa
se apoya sobre 3 ejes principales: beneficios fiscales (de la jurisdicción de
Buenos Aires), incentivos para el desarrollo social y cuestiones
administrativas relativas al registro y control.
• Parque Patricios como barrio de tradición industrial y logística no tiene historia
como mercado de oficinas. De hecho antes de la sanción de la leyes de
promoción, no existían edificios comerciales con estándares internacionales.
• La actividad económica del Distrito, proveniente de la propia economía barrial
y potenciada por la presencia de empresas TIC, no se desarrolla en todos los
sectores con la misma intensidad. La disparidad entre el norte y el sur se
manifiesta en la densidad poblacional, cantidad y escala de comercios y,
fundamentalmente, en el número de empresas ya instaladas.
• Actualmente, la oferta de oficinas de calidad listas para ser ocupadas es muy
escasa. El Distrito posee un mercado informal y aún poco sofisticado,
partiendo del hecho que la zona surge como una transformación de áreas
residenciales e industriales hacia un uso mayormente corporativo.
• Una oficina TIC, a diferencia de cualquier otra típica oficina, se caracteriza por
poseer especificaciones técnicas particulares. En los procesos de BPO, KPO,
e-learning, e-commerce, entre otros, los servicios de transporte de datos
resultan fundamentales y generalmente, la existencia de varios proveedores
de soporte es también crucial.
• Los precios de alquiler mensual para oficinas se encuentran en el rango de
US$ 13 a US$ 18 por m²/mes. El rango de precios para la venta se ubica
entre US$ 2.000 a US$ 3.000 por m².
• El mercado de oficinas es un mercado pasivo que responde únicamente a una
demanda concreta. Hemos detectado que la forma más común de desarrollos
es mediante “built-to-suit”.
• El mercado residencial se compone principalmente por viviendas de 1 a 3
ambientes, baja altura y algunos con amenities localizados hacia el oeste del
Distrito, esto es Av. Sáenz, Av. Almafuerte o Av. Boedo.
Parque sobre calle Uspallata
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Estación de Subte Parque Patricios Línea H
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Ubicación
El Distrito Tecnológico se ubica en el
sur de la Ciudad de Buenos Aires,
comprendiendo los barrios de Parque
Patricios, Nueva Pompeya y Boedo. El
Distrito se encuentra delimitado por las
calles Alberti, Manuel García, avenidas
Amancio Alcorta, Sáenz, Boedo,
Chiclana, Sánchez Loria y Brasil. El
polígono que integra a la Comuna 4,
incluye el parque homónimo en el
corazón del Distrito, escuelas,
hospitales públicos, zonas residenciales
y antiguas industrias de bajo impacto.
Tecnología, información y
comunicación
El Distrito fue diseñado para nuclear
empresas de tecnología, información y
comunicaciones (en adelante TIC)
creando un centro tecnológico
competitivo a nivel mundial para proveer
servicios de alta calidad y desarrollar
productos innovadores.
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Dichas empresas deben cumplimentar
con los obligaciones que impone la Ley
que crea el régimen que rigen tanto la
actividad de las empresas como la
inscripción a un Registro Especial de
Empresas TIC.
Beneficios impositivos e incentivos
En 2009, la Legislatura de la Ciudad
sanciona la creación del Distrito
especial a través de las leyes 2.972 y
2.995, sumado a la modificación del
Código de Planeamiento Urbano. El
programa se apoya en 3 ejes:
beneficios fiscales (de la jurisdicción de
Buenos Aires), incentivos para el
desarrollo social y cuestiones
administrativas relativas al Registro y
control.
El plan de incentivos fiscales alcanza a
4 gravámenes: impuesto a los ingresos
brutos, impuesto a los sellos,
contribución al alumbrado, barrido y
limpieza e impuesto a la construcción y
delineación.
La exención sobre el Impuesto a los
Ingresos Brutos es de carácter temporal
por el término de 15 años para
empresas locales y de 10 años para
multinacionales a partir de la entrada en
vigencia de la ley; asimismo la Ley
prevé un diferimiento de la obligación de
pago de hasta 2 años hasta que la
inscripción definitiva sea otorgada,
mientras se encuentren inscriptos en el
registro provisorio. Dicho diferimiento
así como la propia exención poseen
ciertos requerimientos en temas
documentales y operativos.
En cuanto a la exención sobre el
impuesto a los sellos, la Ley otorga 3
meses para abonar el impuesto
resultante de la escritura del inmueble
adquirido o el contrato de locación
respectivo, estableciendo reducciones a
esta exención a lo largo del tiempo de
vigencia de la norma.
Tanto el impuesto sobre Construcción y
Delineación como la Contribución al
ABL quedan completamente exentos.
Esta exención es aplicable a los
trabajadores en relación de
dependencia con empresas TIC que
vivan y trabajen dentro del Distrito.
Respecto de los incentivos, la Ley
estimula la construcción sustentable
subsidiando hasta la mitad de la
diferencia del costo de construcción
entre métodos tradicionales y
sustentables. Este subsidio también es
extensible para la adquisición de
equipos ahorro energético.
El régimen también fomenta la
educación y formación de trabajadores
de empresas TIC. Se prevé la exención
impositiva para universidades e
institutos con programas orientados a
las necesidades de estas empresas; así
como becas para alumnos.
Estaciones Subte Línea H
Estaciones de Subte Futuras
Futura sede del Banco Ciudad
Policía Metropolitana Comuna 4
Estaciones de Subte Futuras
Zonas comerciales
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En términos de infraestructura, la Ley
ordena la instalación de redes Wifi
gratuitas en los espacios públicos del
Distrito. La Ley que crea al Distrito junto
con otra norma posterior ponen en
relieve la importancia del tendido de
fibra óptica en la zona otorgando
financiamiento para empresas de
telecomunicaciones que quieran
construir en el área.
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Aspectos Sociales
La población de la Comuna 4 (Parque
Patricios, La Boca, Nueva Pompeya y
Barracas) representa el 7,6% de la
población total de la Ciudad, con una
densidad baja poblacional de 11,351
habitantes por kilometro cuadrado y
reducida cantidad de viviendas.
Cabe destacar que esta comuna cuenta
con grandes superficies dedicadas al
equipamiento urbano como espacios
verdes, hospitales y escuelas. Esto
conlleva a una baja densidad
poblacional y un alto índice de espacio
verde por habitante (3,2 m²/hab)
De acuerdo al relevamiento de 2006 de
la Subsecretaria de Planeamiento del
Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires,
la tasa de desempleo de la Comuna 4
se sitúa en 11,4%, por arriba del total de
la Ciudad en (ubicandose en 5,9%);
asimismo, el ingreso promedio por
habitante es significativamente inferior
al promedio de la Ciudad.
En términos de composición
poblacional, la mayoría de la población
se sitúa en el rango etáreo de 20 a 35
años; seguido por el rango de 0 a 10
años.
De acuerdo al relevamiento de empleo
de la Ciudad de 2009, el 68,8% de los
empleados trabajan en servicios, 17,0%
en industrias y construcción y 14,2% en
comercios. La Comuna 4, por otro lado,
muestra una mayor partipación en
industria y construcción, alcanzando el
56,3%, seguido por servicios en 37,6%
comercios con 6,1%.
Nueva Comisaría – Policía Metropolitana Comuna 4
Estación de Subte Parque Patricios Línea H
Superficie
Población - 2010
Desempleo - 2006
Densidad - 2010
Buenos Aires
Comuna 4
203,2 km²
21,6 km²
3.058.309 habs
245.186 habs
7,0%
11,4%
15.051 habs/km²
11.351 habs/km²
Fuente: Jones Lang LaSalle en base a datos de la Subsecretaría de Planeamiento, Dirección General de
Estadísticas y Censos, GCBA.
Desarrollo económico
El Distrito ya es una zona consolidada, urbanizada con áreas residenciales (de
media y baja densidad), comerciales de escala barrial e industriales, que a raíz de
la presente iniciativa, son cada vez más reducidas. A las zonas preexistentes se les
adicionan los desarrollos de oficinas para albergar a las empresas que migran al
Distrito.
La actividad económica del Distrito, proveniente de la propia economía barrial y
potenciada por la presencia de empresas TIC, no se desarrolla en todos los
sectores del Distrito con la misma intensidad. La disparidad entre el norte y el sur
se manifiesta en la densidad poblacional, cantidad y escala de comercios y,
fundamentalmente, en el número de empresas instaladas. No obstante, esta
asimetría que crea zonas atractivas, con poca disponibilidad y altos precios en
contraste con zonas menos pobladas y hasta cierto grado carentes, dejan entrever
una oportunidad para quienes se sitúen más hacia el sur; apostando al futuro
desarrollo de la zona.
El desarrollo económico del Distrito va de la mano con la disponibildad de servicios
de transporte y comunicación. Uno de los ejes del plan gubernamental para
fomentar el atractivo de Parque Patricios es la llegada de la Línea H del Subte.
Actualmente, Parque Patricios, con la estación homónima, es la cabecera de dicha
línea que conecta el Distrito con la Línea B en Corrientes y Av. Pueyrredón. Se
proyecta que el trazado de la Línea H conecte a Av. Saénz (en el extremo sur del
Distrito) con Plaza Francia, en el barrio de Recoleta, de esta forma combinando
con otras líneas de subte (A, B, D y E), conectando al Distrito con la zona norte, sur
y oeste. La estación Hospitales esta próxima a inaugurarse, mientras que otras 6
estaciones más se encuentran en proceso de licitación o construcción.
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Los locales comerciales en el Distrito se sitúan en los ejes de
Av. Jujuy, Av. Saénz, Av. Almafuerte, Av. Caseros y
particularmente el nodo comercial formado por su cruce con
la calle La Rioja. Estas zonas comerciales demarcadas por la
zonificación cuentan con comercios de distintos ramos, la
presencia de los principales bancos, cadenas de restaurantes
y farmacias.
Actualmente la oferta de bienes y servicios para la zona es
variada y consistente con el mercado local. Asimismo, se
reitera el patrón de mayor concentración comercial hacia
avenidas, especialmente en el extremo norte del Distrito. Muy
pocos locales se sitúan fuera de estos ejes, sin embargo, la
inmigración de trabajadores TIC sumado al cambio de la línea
de horizonte urbano crearía la demanda necesaria para que
la actividad comercial se derrame hacia el centro del Distrito.
Comercios
Norte
Bancos
10
Gastronomía
35
Farmacias
13
Indumentaria
19
Supermercados
Otros
Centro
Oeste
Sur
5
2
6
4
9
4
50
Fuente: Jones Lang LaSalle
Los principales ejes comerciales también coinciden con la
circulación de las líneas de omnibus. Existen 37 líneas de
omnibus atravesando el Distrito: entre 25 y 30 líneas circulan
por las avenidas Saénz, Almafuerte y Brasil seguidas por las
avenidas Caseros, Jujuy y Chiclana con alrededor de 20
líneas cada una.
El Distrito cuenta con 10 instituciones educativas públicas
entre jardines de infantes, primarias y centros de
capacitación, sumado a 7 institutos privados de educación
primaria y secundaria.
Dinámica del Mercado de oficinas
Con relación el resto del mercado de oficinas de Buenos
Aires, el Distrito posee un mercado informal y poco
sofisticado. Partiendo del hecho que la zona surge como una
transformación de áreas residenciales e industriales hacia un
uso corporativo, la oferta de oficinas listas para ser ocupadas
es muy escasa.
A más de 3 años de la sanción de la Ley, el mercado sigue en
estado embrionario aunque cada vez más desarrolladores se
acercan a la zona para realizar sus proyectos. La demanda
de espacio de oficinas (absorción) ha sido el principal
indicador de mercado, marcando el paso de la producción y la
vacancia; en el Distrito la demanda es determinante. Ante la
incertidumbre de construir oficinas para inversión sin un flujo
de renta asegurado sumado a las limitaciones para obtener
financiamiento para construir, los desarrolladores y
propietaros han optado por hacer productos a medida
(built-to-suit), mitigando estos riesgos.
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Ante esta situación, las empresas que quieran entrar al
Distrito pueden encontrarse con distintos escenarios
financieros: el primero sería alquilar un espacio para lo cual la
oferta debe preexistir, alternativa que no es muy habitual. El
segundo caso es comprar un espacio dentro un proyecto de
oficinas, que puede tener distinto grados de adaptabilidad,
aunque requiere allanarse a las condiciones del desarrollador
y el propietario del inmueble. De esta forma el mismo usuario
final financia y afronta los riesgos del proyecto; si bien varias
propuestas interesantes se encuentran en esta categoría, su
realización queda sujeta a las expectativas de precios de la
negociación.
Por último, los futuros ocupantes pueden ser compradores de
tierra y construir su propio edificio. Este esquema, de acuerdo
a cada caso, puede resultar muy factible en términos
financieros ya que la Ley prevé el diferimiento de la obligación
de pago del Impuesto a los Ingresos Brutos, pudiendo redirigir
esos fondos para la construcción del nuevo edificio.
Stock actual
Stock de oficinas establecidas
Trabajadores establecidos
Inversión estimada
120.000 m² aprox.
8.500 aprox.
US$ 130,2 millones
Fuente: Centro de Atención al Inversor, GCBA. Datos a Septiembre 2012.
Oferta futura
Desarrollos proyectados
Superficies a desarrollar
25
40.000 m² aprox.
Fuente: Centro de Atención al Inversor, GCBA. Datos a Septiembre 2012.
Aspectos urbanísticos
La oferta de tierra para nuevos desarrollos, como se
menciona anteriormente, no fue concebida originalmente para
oficinas, por lo que las dimensiones y morfología de los lotes
no es siempre la más adecuada. Por lo tanto, los pocos lotes
de grandes dimensiones y buena ubicación suelen tener
precios elevados si es que no fueron retirados del mercado.
La reforma al Código de Planeamiento Urbano ha permitido
ampliar la superficie edificable para los lotes comprometidos
por el Distrito y extender el uso comercial a zonas
residenciales, aun así, su subyacente zonificación residencial
crea limitaciones haciendo que algunos lotes carezcan de
atractivo. Este problema ha sido resuelto en varios inmuebles
respetando los estructuras preexistentes que pueden, en
términos de superficies computables, ser superiores a las
superficies construibles bajo la norma actual.
Esta estrategia de respeto por el tejido urbano preexistente ha
dado lugar a pintorescos edificios, antiguamente fábricas,
cuyas fachadas fueron refaccionadas, y sus interiores
replanteados para poder acoger a los nuevos usuarios y
resolver sus necesidades.
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Caracterízación de la demanda
Precios de alquiler y venta
Una oficina TIC, a diferencia de una oficina en cualquier otro
punto de la Ciudad, posee especificaciones técnicas
particulares. En los procesos de Business Process
Outsourcing, Knowledge Porcess Outsourcing, e-learning,
e-commerce, entre otros, los servicios de transporte de datos
son fundamentales, y generalmente, la existencia de varios
proveedores de soporte es también crucial. Esto se relaciona
con el fomento a la construcción de fibra óptica en el Distrito
como región prioritaria en la Ciudad, donde el Gobierno
subsidia a las empresas prestadoras.
Los precios de alquiler mensual para oficinas se encuentran
en el rango de US$ 13 a US$ 18 por metro cuadrado.
El Distrito detenta precios de alquiler inferiores a otras zonas
de la Ciudad donde se actualmente se ubican algunas
empresas TIC:
En la actualidad, hay 2 proveedores con cobertura parcial en
el Distrito. Existen planes de extender este trazado y ampliar
la gama de servicios de datos ofrecida. Asimismo, se espera
el ingreso de otro proveedor más, aumentando la
redundancia de sistema.
US$/m²/mes
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Precios de alquiler de Oficinas
$ 35.0
$ 30.0
$ 25.0
$ 20.0
$ 15.0
$ 10.0
$ 5.0
$-
Empresas instaladas
De acuerdo al Centro de Atención al Inversor del Ministerio de
Desarrollo Económico GCBA, existen 121 empresas
radicadas en el Distrito, de las cuales 74 ya se encuentran en
funcionamiento.
Evolución de Empresas Radicadas
45
33.1%
40
28.9%
35
30
25
19.8%
18.2%
20
15
10
5
0
2009
2010
2011
Construcción
2012
Operativas
Fuente: Jones Lang LaSalle en base a datos del CAI, GCBA
Software y BPO son las 2 actividades con la mayor
concentración de empresas radicadas, representando casi el
90% del total.
Respecto del origen de las empresas radicadas, 110 de las
121 compañías son nacionales, representando más del 90%.
Las empresas nacionales cuentan con un plazo de exención
mayor.
Actividades de Empresas Radicadas
BPO
32%
Software
56%
Fuente: Jones Lang LaSalle en base a datos del CAI, GCBA
Data Center
2%
e-commerce
2%
e-learning
1%
Hardware
7%
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Fuente: Jones Lang LaSalle
Los precios de alquiler comparados se basan en edificios
Clase AB con disponibilidad. En lo últimos 2 años los
submercados de Zona Norte han captado gran cantidad de
empresas gracias a precios más bajos que los del Distrito
Central de Negocios de la Ciudad y a una oferta de edificios
nuevos con mejores especificaciones técnicas.
Respecto de precios de venta de oficinas terminadas, el
Distrito se encuentra en línea con lo pedido en otros
submercados, cabe mencionar que cada proyecto posee
determinadas especificaciones técnicas que pueden afectar
sensiblemente el precio; este factor no considera en la
evaluación de oficinas tradicionales.
Precios de venta de oficinas
Distrito Central de Negocios
Zona Norte CABA y GBA
Distrito Tecnológico
US$/m² 2.000 – 3.000
US$/m² 1.800 – 2.700
US$/m² 1.800 – 2.500
Mercado residencial
La oferta de productos residenciales tiene el efecto colateral
en este caso y hasta cierto punto se ve empujada por el
movimiento de personas causado por la nueva actividad
económica.
Se observan viviendas multifamiliares de 1 a 3 ambientes,
baja altura y algunos con amenities localizados más que nada
hacia el oeste del distrito, esto es Av. Sáenz, Av. Almafuerte
o Av. Boedo. En términos de comunicación, estas zonas se
ven más influenciadas por los barrios de Boedo y Nueva
Pompeya, como apéndices que entran hacia el Distrito.
A futuro, la consolidación de las oficinas sumado al arribo de
nuevas instituciones educativas debería crear la necesidad
de viviendas para acoger a estudiantes y jóvenes
profesionales.
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