Valuación de activos fijos

Valuación de
activos fijos
Simplificamos lo complejo para
identificar el valor de su negocio
KPMG en México
2
Valuación de activos tangibles
Contenido
¿Cuál es el valor
de los activos de
su empresa?
Conocer a
fondo para
tomar mejores
decisiones
Los beneficios
de un avalúo
profesional
Conclusiones
Nuestros servicios
4
Valuación de activos tangibles
¿Cuál es el valor de los
activos de su empresa?
Valuación de activos tangibles
Cada vez más empresas requieren
servicios integrales para identificar
y conocer el verdadero valor de sus
activos tangibles o fijos. Es una
exigencia para respaldar informes
financieros, contables, fiscales y de
seguros, así como para la toma de
decisiones en caso de actualización
tecnológica, compra, venta y fusión de
negocios. Ponerles precio a estos bienes,
desde inmuebles hasta maquinaria y
equipo, requiere de conocer el estado
de la industria en la que se desempeña
la compañía y los mercados.
de compra, cotizar seguros o hacer
informes financieros. Valuar los
activos intangibles implica técnicas y
procedimientos estandarizados. Sin
embargo, los activos fijos, conocidos
coloquialmente como “los fierros” de
la compañía, son un tema complejo.
Es muy común que no se tenga
precisión sobre el valor de mercado
de los activos de un negocio, ya sean
los intangibles (marcas, patentes,
clientela y sistemas informáticos), o
los tangibles (inmuebles, mobiliario,
vehículos, maquinaria y equipo).
¿Cuánto vale una planta industrial
con su terreno y equipo, cerca de una
vía de ferrocarril o un libramiento?
¿Qué vida útil tiene antes de alcanzar
su obsolescencia? ¿Las máquinas
cuentan mejor como piezas sueltas
o integradas como línea productiva?
¿Sería más económico liquidarlas y
sustituirlas por otras más modernas?
Estas no son preguntas fáciles de
responder, porque, incluso, hay
ocasiones en que la empresa carece
de un registro de activos o inventario
que permita hacer una estimación.
Es posible que se tenga un
valor aproximado basado en las
inversiones, los precios de los
componentes nuevos, anuncios
publicitarios o resultados de
subastas, pero poner un precio justo
y actualizado implica otros elementos
necesarios para determinar ofertas
La actualización de los valores de
activos tangibles por índices de
precios y tasas de depreciación, no
siempre refleja la razonabilidad de
valor de estos, por lo que es necesario
un avalúo que ayude a simplificar lo
complejo y permita conocer el valor
real del activo tangible.
5
Valuar los activos
intangibles requiere
de técnicas y
procedimientos
estandarizados.
Sin embargo, los
activos fijos, conocidos
coloquialmente como “los
fierros” de la compañía,
son un tema complejo
6
Valuación de activos tangibles
Conocer a fondo para
tomar mejores decisiones
El avalúo profesional de activos
tangibles no es, como podría
creerse, una especie de inventario
con precios estimativos, sino un
ejercicio de alto nivel que, de
acuerdo con las necesidades
y alcances del proyecto, puede
tener un elevado grado de
sofisticación y detalle.
Estos avalúos consideran lo que
indica el mercado a través de un
trabajo de investigación en el que
se utilizan técnicas y procedimientos
aceptados en la industria, válidos
para los fines de una auditoría o due
diligence. Por definición, un avalúo
–conocido en inglés como Fair
Market Value (FMV)– es el precio
más probable estimado que podría
tener un activo en un mercado
abierto para, si así fuera el caso,
venderlo en un plazo razonable.
Categorías de activos tangibles
En cada proceso de valuación, se
deben considerar los principales
elementos de los activos tangibles,
lo que permite emitir un reporte de
avalúo con el detalle necesario para
cada categoría.
En general existen cuatro categorías
de activos tangibles que se enumeran
a continuación:
Propiedad personal
Maquinaria y equipo
Inmuebles
Bienes agropecuarios
Enfoques de valuación
La situación de cada negocio debe
analizarse individualmente para
determinar el valor de sus bienes para,
Los avalúos profesionales consideran
lo que indica el mercado a través de
un trabajo de investigación en el que
se utilizan técnicas y procedimientos
aceptados en la industria, válidos para los
fines de una auditoría o due diligence
de esta manera, aplicar los enfoques
que mejor se adapten a cada necesidad.
Enfoque de ingresos
Determinación de valor de los activos
tangibles, a través de la estimación de
las principales variables relativas a la
renta de estos.
Enfoque de mercado
Determinación de valor de los activos
tangibles mediante la comparación de
ventas de mercado recientes u ofertas
de activos equiparables.
Enfoque de costos
Determinación de valor de los activos
tangibles con base en su vida útil
remanente, estado de conservación y
grado de obsolescencia.
Valuación de activos tangibles
PROPIEDAD PERSONAL
Mobiliario de lujo
Obras de arte
INMUEBLES
MAQUINARIA Y EQUIPO
Maquinaria y equipo industrial
Embarcaciones y aeronaves
Maquinaria y equipo
especializado para la industria
automotriz, alimenticia, de
bebidas, farmacéutica,
petroquímica, energética, textil,
vidrio, metal, papel, construcción
y entretenimiento, entre otras
Vehículos de pasajeros,
transporte y carga
Equipo de oficina
Equipo de telecomunicaciones
Equipo de cómputo
Equipo médico y laboratorio
Mobiliario y de equipo comercial
para restaurantes, cafeterías,
farmacias y tiendas, entre otros
ACTIVOS
TANGIBLES
Terrenos
Plantas industriales
Oficinas
Hoteles
Desarrollos turísticos
Centros comerciales
Hospitales y centros de salud
Construcciones especializadas
CUATRO CATEGORÍAS
GENERALES
BIENES
AGROPECUARIOS
Terrenos rústicos
Agostaderos
Agrícola de riego y temporal
Invernaderos, viveros y floricultura
Cultivos de granos, semillas, hortalizas y
frutales, entre otros
Explotación de bovinos, porcinos, aves,
ovinos y caprinos, entre otros
7
8
Valuación de activos tangibles
Los beneficios de un
avalúo profesional
Valuación de activos tangibles
Los servicios de avalúos contribuyen
a generar información y directrices
en diversas empresas. Por ejemplo,
ayudan a identificar beneficios fiscales
respecto de la maquinaria y equipo,
o bien, confirman que los datos
son compatibles con las normas
internacionales de valuación, y son
respaldados por la operación de los
órganos administrativos o de gobierno.
De este modo, se determina de
manera nítida el valor de los activos
ante autoridades de comercio exterior,
en relación con la radicación de
maquinaria introducida al país bajo el
régimen de importaciones temporales
(para el caso de las maquiladoras),
con el propósito de que los impuestos
aduaneros sean calculados a partir del
valor actual, no del valor original.
Adicionalmente, un avalúo permite
identificar cada activo, su estado de
conservación o vida útil remanente.
De hecho, en numerosas ocasiones,
un avalúo permite orientar acerca
de los precios de venta de plantas
industriales, otorgando importantes
elementos de negociación.
Conocer el valor de los activos fijos
–como automóviles y vehículos de
carga y transporte– es importante para
evitar abusos cuando se venden o
liquidan durante procesos periódicos
de reposición. También cuando se
liquidan propiedades inmuebles,
operaciones en las cuales existe el
riesgo de que personas interesadas,
dentro o fuera de la empresa, ofrezcan
o acepten valores más bajos en
perjuicio del negocio. Igualmente,
es útil determinar el precio justo de
saldos, materias primas o excedentes
de inventario, cuyo valor no siempre
es tomado en cuenta y que corren el
riesgo de ser malbaratados.
Conocer el precio real
de edificios, maquinaria,
procesos, flotillas y
equipo industrial es
muy importante cuando
existe la posibilidad
de venderlos, para
evaluar un gasto mayor
en mantenimiento y
para otras actividades
comerciales y
administrativas
9
10
Valuación de activos tangibles
Historia de éxito
Una firma especializada participó en
la valuación de los activos fijos de
una empresa. Paralelamente, su área
de valuadores específica calculó el
valor del negocio considerando sus
intangibles, como marcas, patentes y
derechos de autor sobre determinados
productos y eslogans, bases de datos
de clientes, prácticas comerciales
y manuales de procedimientos de uso
exclusivo. El cliente era un empresario
mediano que había recibido ofertas
de algunos fondos de inversión para
adquirir una parte del negocio, con
opción al 100%.
El interés de los posibles socios
estaba puesto en el crédito mercantil
–en inglés, goodwill– y la posibilidad
de explotar de manera masiva sus
fortalezas, los procesos de innovación
y el talento humano. Antes de que se
involucrara la firma valuadora no se
había puesto mucho énfasis en el
valor de los activos fijos, incluyendo
inmuebles, maquinaria e inventario de
materias primas. En la práctica, podría
haberse aceptado una transacción
sobre los intangibles y alguna parte
mínima de los procesos industriales,
dejando al empresario la opción de
liquidar los activos fijos por su cuenta,
según su conveniencia.
Como parte del due diligence
de los valuadores, se realizó un
levantamiento de estos activos fijos
y el cliente se llevó una considerable
sorpresa al contar con una valuación
de mercado que superaba en
mucho sus cálculos previos, y que
contrastaba con el valor negociado.
En definitiva, los activos fijos
conservaron su valor, se mantuvieron
dentro de la operación, y el empresario
conservó la integridad de las
propiedades para obtener un mejor
precio por la participación accionaria.
Los inmuebles, algunos de ellos
subvaluados en estudios anteriores,
habían alcanzado una importante
plusvalía. El avalúo profesional
permitió mejorar el balance y
aumentar el precio para el vendedor.
A la luz de la nueva información se
planteó la posibilidad de que el nuevo
socio no solo aumentara la oferta,
sino que cancelara otras inversiones
en maquinaria y trasladara parte de
sus operaciones industriales a las
instalaciones del cliente, que se
encontraban mejor ubicadas. En
definitiva, los activos fijos conservaron
su valor, se mantuvieron dentro de la
operación, y el empresario conservó
la integridad de las propiedades
para obtener un mejor precio por la
participación accionaria.
ACTIVOS FIJOS:
VALOR DE MERCADO
Tomar buenas decisiones financieras, contables, fiscales
y de seguros implica identificar y conocer el valor de mercado
de los activos fijos de una empresa mediante servicios
integrados de avalúo, ofrecidos por profesionales que conozcan
la industria y los mercados.
Valuación de activos tangibles
CARACTERÍSTICAS
DEL AVALÚO DE
ACTIVOS FIJOS
»Dictamen técnico que indica el precio del bien
»Determina el valor medio analizando
el mercado según alcances del cliente
»Recurre a fuentes públicas, privadas y
especialistas internacionales
»Identifica activos con información del cliente
»Aplica métodos de valuación probados
»Considera posibles variaciones en
la duración del estudio
»Investiga lo que desea saber el cliente
»Toma en cuenta el uso que tendrán los resultados
VENTAJAS DEL
AVALÚO PROFESIONAL
DECISIONES BIEN INFORMADAS
»Conocer el precio de mercado resulta determinante
»Entender que la actualización del valor afecta las
finanzas, seguros y mantenimiento
»Contratar valuadores certificados para
determinar los importes vigentes
PRECIO JUSTO
Y RAZONABLE
»Un avalúo es la
herramienta ideal para
estimar el precio más
probable de un activo
tangible en el mercado
abierto, calculado en una
investigación mediante
técnicas aceptadas en
la industria y válidas ante
una auditoría
ESPECIALIZACIÓN
» Hacer conciencia
de que se necesitarán
especialistas diferentes
para cada categoría en
particular como:
inmuebles, maquinaria
industrial, vehículos,
equipos de oficina,
médicos, obras de arte,
entre otros
»Conclusiones emitidas por
expertos neutrales
»Da certeza al cliente y
a terceros interesados
»Establece valor fidedigno
fundado en datos verificables
INFORME DE
VALUACIÓN
»Documento que contiene y
explica todo el procedimiento
»Incluye informe ejecutivo para
el usuario final
»Incorpora bases de datos,
metodología y anexos
»Resume argumentos que
fundamentan la valuación
de los activos
VERIFICACIÓN
DE RESULTADOS
»Confirma o corrige valuaciones
»Emite documento explicativo
»Comprueba que se cumpla con
normas locales e internacionales
BENEFICIOS
DEL AVALÚO
»Genera información y
directrices de operación
»Respalda operación ante órganos
administrativos y de gobierno
»Identifica activos, estado de
conservación y vida útil
»Sugiere precios de venta y
otorga elementos para negociar
»Evita pérdidas en liquidaciones
y ajustes de inventario
Valuar los activos físicos es un requisito importante para la toma de desiciones ya que permite conocer su
valor en el mercado. Un buen avalúo es exhaustivo y debe ser realizado por un profesional certificado y con
experiencia, quien entrega un reporte convincente que permite cumplir con reglas financieras, requisitos de
aseguradoras y expectativas de compradores potenciales.
11
12
Valuación de activos tangibles
Conclusiones
Valuación de activos tangibles
El avalúo es un
documento que incluye
un informe ejecutivo
para el usuario, bases de
datos, procedimientos,
metodología y anexos,
y los argumentos que
fundamentan la valuación
La valuación de los activos tangibles
de las empresas –edificios, maquinaria
y equipo, vehículos, mobiliario y
otras propiedades–, es un requisito
para tomar importantes decisiones
como contratar seguros, incorporar
fondos privados o socios, incluso
para poner en venta las instalaciones,
en conjunto o de manera individual.
Pocas empresas conocen el valor de
mercado de estos bienes, que no solo
depende de su antigüedad y estado
de conservación, sino también de la
posibilidad de sustituirse por otros más
modernos, eficientes o productivos.
Hacer un avalúo es un ejercicio que
debe ser realizado de manera prolija y
exhaustiva por profesionales
con experiencia en la materia,
que conozcan las diferentes
industrias y puedan consultar
fuentes públicas y privadas en el
país donde se ubica el cliente a
quien se brinda el servicio.
Los valuadores certificados son
los que tienen la experiencia y las
herramientas para definir el valor
de los activos fijos y entregar un
reporte convincente, que lo mismo
permita cumplir con las reglas de
información financiera, con los
requisitos de las aseguradoras
y con las expectativas de los
posibles compradores.
13
14
Valuación de activos tangibles
Nuestros servicios
Valuación de activos tangibles
Los profesionales de KPMG
contamos con amplia experiencia
en valuación de activos tangibles y
certificaciones en México y en el
extranjero, que nos permite tener un
mejor proceso metodológico para
establecer los valores de cada activo,
considerando procedimientos y
estándares que otorgan transparencia
en la determinación de valores.
Estamos listos para ayudarlo a
simplificar lo complejo en:
Compra, venta y arrendamiento
de activos tangibles
Normas contables: incluyendo
la valuación de los activos en
diversos requerimientos, ya
sea de análisis de deterioro
(NIF C-15), de asignación de
precio de compra (NIF B-7),
en la determinación de valores
residuales y componentes de
sus activos (NIF C-6), o en la
instauración y convergencia
hacia Normas Internacionales de
Información Financiera (Fair ValueIFRS)
Fusiones y adquisiciones:
asignación del precio de
compra de los activos (Price
Purchase Allocation)
Seguros y fianzas: determinación
de valores asegurables para el
pago de primas de seguro, así
como valores para afianzadoras
Comercio exterior: valuación de
activos para respaldar su valor en
operaciones de comercio exterior
entre compañías
Reestructuración de
deuda y daciones de pago:
valuación de activos para
negociación de garantías y bienes
sujetos a intercambio
Liquidaciones, remates y desuso
de activos: valuación de activos
con la finalidad de disponer de estos
15
El avalúo es un
documento que incluye
un informe ejecutivo
para el usuario, bases de
datos, procedimientos,
metodología y anexos,
y los argumentos que
fundamentan la valuación
kpmg.com.mx
01 800 292 KPMG
@KPMGMEXICO
KPMG MÉXICO
Contactos:
Federico Hernández
Socio, Corporate Finance
+52 55 5246 8620
fhernandez @kpmg.com.mx
Rubén Luengas
Gerente Senior, Corporate Finance
+52 55 5246 8627
[email protected]
La información aquí contenida es de naturaleza general y no tiene el propósito de abordar las circunstancias de ningún individuo o entidad
en particular. Aunque procuramos proveer información correcta y oportuna, no puede haber garantía de que dicha información sea
correcta en la fecha que se reciba o que continuará siendo correcta en el futuro. Nadie debe tomar medidas basado en dicha información
sin la debida asesoría profesional después de un estudio detallado de la situación en particular.
“D.R.” © 2014 KPMG Cárdenas Dosal, S.C. la firma mexicana miembro de la red de firmas miembro de KPMG afiliadas a KPMG
International Cooperative (“KPMG International”), una entidad suiza. Blvd. Manuel Ávila Camacho 176 P1, México, 11650. El nombre
y logo de KPMG, así como “cutting through complexity” son marcas registradas o marcas de KPMG International Cooperative (“KPMG
International”), una entidad suiza. Todos los derechos reservados.
KPMGMX