Antecedentes vinculados a la informalidad predial urbana

Antecedentes vinculados a la
informalidad predial urbana
Miguel Cavero Velaochaga
Abogado
[email protected]
Contenido Temático
1. Teoría General de los asentamientos
informales y los mercados de tierras.
2. Marco Conceptual de la Formalización
de la Propiedad Informal.
3. Aspectos vinculados a la demanda de
inmuebles para fines de vivienda en el
Perú.
ASPECTOS TEÓRICOS Y
DEFINICIONES BÁSICAS
VINCULANTES.
Inscripción en la carretera de Lima a Paracas – Perú.
EL ACCESO AL SUELO
Teorías del acceso al suelo (*)
La forma en que se accedelos pobres
acceden al suelo urbano se puede
entender a partir de 3 grandes lógicas de
acción social:
1. Lógica del Estado.
2. Lógica del Mercado.
3. Lógica de la necesidad.
(*)
Según Pedro Abramo, en “La teoría económica de la favela: cuatro notas sobre la localización
residencial de los pobres y el mercado inmobiliario informal”, Río de Janeiro, 2001. Texto Completo: .
http://habitat.aq.upm.es/boletin/n29/apabr.html.
LAS DEFINICIONES BÁSICAS
VINCULANTES
• “Un masivo crecimiento demográfico y un
crecimiento físico sin controles, han producido a la
vez dos ciudades paralelas: la legal y la ilegal”
(Jorge Hardoy, historiador y urbanista argentino ).
• Callampas en Chile, pueblos jóvenes en Perú,
favelas en Brasil, villas miseria en Argentina,
vecindades o colonias populares en México, tugurios
en Costa Rica, ranchos en Venezuela y Guatemala),
bohíos o cuaterías en Cuba, chaws/chalis en
Mumbai, India, mabanda en Tanzania.
Mumbai, India
La Paz,
Bolivia
Definiciones I (*)
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(*) Según Isabel Viana, en “Informalidad, Regularización y Derecho de Propiedad”,
publicado en el libro “Perspectivas Urbanas” (Editado por Martim Smolka y Laura
Mullahy, Lincoln Institute of Land Policy, 2007).
Definiciones II (*)
a) Urbano: Los asentamientos o localidades definidos como urbanos
por los organismos nacionales de estadística.
b) Urbanización : Proceso de transición desde una sociedad rural
hacia una sociedad más concentrada en las ciudades.
Estadísticamente la urbanización refleja la creciente proporción de
población que reside en asentamientos definidos como urbanos,
debido principalmente a un saldo neto positivo de la migración del
campo a la ciudad. El nivel de urbanización es el porcentaje del
total de la población que reside en ciudades, mientras que la tasa
de urbanización es la tasa con que crece dicha población.
c) Crecimiento urbano: Aumento del número de persona que reside
en ciudades, medido en términos absolutos o relativos.
d) Crecimiento natural o vegetativo: Diferencia entre el número de
nacimientos y el número de defunciones en una población dada.
e) Transición urbana: transformación de una sociedad, desde
predominantemente rural hacia predominantemente urbana.
•
(*) Según el informe “Estado de la población mundial 2007: Liberar el potencial del crecimiento urbano. Fondo
de Población de las Naciones Unidas”.
Algunas definiciones contenidas
en la legislación de COFOPRI
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¿INVASION Y
ASENTAMIENTO
INFORMAL SON LO
MISMO?
Aspectos conceptuales y
jurídicos de las invasiones
• La invasión es repentina.
• Las llamadas “invasiones” no son otra cosa que
ocupaciones ilegales de predios de propiedad
privada, estatal, municipal o reservados por
entidades públicas o privadas para diversos fines.
• En términos jurídicos, la “invasión” de terrenos o de
bienes inmuebles en general constituye delito de
usurpación, previsto y penado en sus distintas
modalidades y agravantes en el Código Penal, en
su Capítulo VIII, artículos 202ºal 204º.
Fuente: Julio Calderón Cockburn, “Los Barrios Marginales en Lima”,
publicado en Ciudad y Territorios, Estudios Territoriales, XXXV (136-137)
2003.
Las cifras de las invasiones en el Perú.
COSTOS DE OCUPACION INFORMAL DESDE DIA 1
HASTA DIA 30 (*)
Pago único e inicial por concepto de inscripción en el grupo e instalación “igloo” : S/. 100.00
Pago mensual por concepto de seguridad interna y externa, osea “anti desalojo” S/. 24.00
Pago mensual por concepto de “gestiones” de los dirigentes del grupo:
S/. 20.00
Pago mensual por agua no potable, proveída diariamente desde camión cisterna,
diariamente se paga 6 SOLES por 30 días = 180.00 SOLES
S/. 180.00
Instalación de módulo básico, palos de madera y esteras, conocido como “choza”
aquí en el Perú, señal de demarcación territorial, suple a los hitos
S/. 60.00
____________
S/.384 .00
•
•
•
Si se le resta los 100 SOLES de ocupación inicial y los 60 SOLES de instalación de
módulo, se tiene un “costo de permanencia” que es de: S/. 224, 00.
El ingreso mínimo legal es de S/. 550.00, por lo que los S/. 224,00 representan
aproximadamente el 40% del ingreso mínimo legal.
Asignando un lote de 60 m2 tenemos lo que podría ser un costo mensual por el lote de: S/.
224.00 / 60m2 = S/. 3.73 x m2.
(*) Fuente : Investigaciones propias de Miguel Cavero Velaochaga.
Concepto de Asentamiento Informal.
• Apenas existe una definición clara. Muchos sinónimos
son usados para referirse a los asentamientos
informales:
“espontáneos”,
“irregulares”,
“no
planificados”, “marginales”.(LAMBA 2005)
• “Barrios surgidos de manera informal o asentamientos
irregulares” (DURAND –LASSERVE 1996)
• Los estudios de las Naciones Unidas (UN Habitat - “The
Challege of Slums”), señalan 2 Categorías: “ocupaciones
establecidas” y desarrollos ilegales sobre la tierra”.
• “Slums”: Ex barrios residenciales degradados y
altamente tugurizados.
• La Meta 11 de los “Objetivos del Milenio”: Para el año
2020 se debe haber mejorado de forma significativa la
vida de al menos 100 millones de habitantes de tugurios.
Características
de
los
asentamientos
informales
informales..
Son diversas:
• No existen permisos para la modificación de áreas de
uso agrícola o sin uso en áreas urbanas.
• La construcción de viviendas y su consolidación
(construcción de varios pisos, remodelaciones, etc.) se
han dado sin el respectivo permiso municipal.
• Las conexiones de luz o agua son clandestinas.
• La adquisición o transferencia de derechos no obra en
documentos formales o no se ha inscrito en los registros
públicos.
Algunos efectos de la
informalidad predial urbana
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
Inseguridad jurídica.
La inversión en la construcción no tiene seguridad.
Peligro de despojo por no poder acreditar titularidad.
Las propiedades no pueden ser utilizadas como garantía para
créditos.
Urbano-ambientales: Debido a la ocupación de suelo no apto para
vivienda.
Sociales: Exclusión, “estigmatización”.
Imposibilidad de acreditar domicilio cierto.
Políticos: “Clientelismo”.
No existe información acerca de potenciales clientes de créditos, o
personas que necesitan servicios públicos.
No es posible arrendar todo o parte de las viviendas.
No se puede generar un mercado inmobiliario popular.
MARCO CONCEPTUAL DE
LA FORMALIZACION DE LA
PROPIEDAD INFORMAL
INFORMALIDAD, POBREZA Y ACCESO A
LA PROPIEDAD FORMAL
Informalidad y Pobreza
• La informalidad urbana se debe a la ausencia de oferta
de tierra urbanizada para sectores de menores recursos.
• La informalidad es costosa y exacerba las penurias de
vivir en pobreza (Smolka 2003) .
• Las investigaciones sobre las fechas de llegadas de los
habitantes de los asentamientos informales sugieren
que en muchos casos la mayoría de las personas se
mudaron justo cuando se anunció o implementó un
programa de regularización (Mena Barreto 2000).
• Ente el 40 y el 70% de la población de las principales
ciudades de países subdesarrollados está, de uno u otro
modo, al margen de la ley, y ese número no está
limitado a la población de bajos recursos. (Edésio
Fernandes 1999).
Marco conceptual vinculado a la propiedad Informal:
Propiedad Informal
Informal:: Aquella que no logra acceder al registro y por
tanto, pierde parcial o totalmente su valor de uso y principalmente
de intercambio.
intercambio.
Modos de Adquisición de la propiedad:
• Adquisición originaria
originaria:: La tenencia surgió de un proceso
espontáneo de ocupación ilegal o de hecho (invasión).
(invasión). Ejemplo
Ejemplo::
Asentamiento informal.
informal.
• Adquisición derivativa:
derivativa: Es legal, pero ha devenido en informal
informal..
No se adecúa a las normas legales (obtención de licencias y
permisos municipales) Ejemplos:
Ejemplos: Construcciones y subdivisiones
de terrenos sin permiso.
permiso.
Efectos:
• Inseguridad jurídica.
• Peligro de despojo por no acreditar titularidad.
• Imposibilidad de acceder a servicios públicos básicos.
¿Qué es formalización
de la propiedad?
Julio Calderón Cockburn2, entiende por formalización
de la propiedad una política social a favor de los pobres
urbanos que a través de la posesión de un título de
propiedad registrado les permita mejorar su economía
y, por este camino, la de la economía urbana en
general.
Sin embargo, el autor añade que, “ni la informalidad ni
su solución pueden ser restringidas al abordaje del
derecho pues los subsistemas económicos y socio
culturales también son importantes.”
•
2 Julio Calderón Cockburn – Propiedad y Crédito: La Formalización de la Propiedad en el Perú – Reporte de
investigación LP02Z05, Lincoln Institute of Land Policy, 2002.
Algunos estudios que justifican la formalización
de la tenencia informal de tierras.
•
“La tierra es el activo clave para los pobres tanto campesinos como urbanos”. “La
seguridad en la tenencia de la tierra fomenta la inversión, mejora el acceso al crédito
y permite una mayor estabilidad de la sociedad civil”. (Klaus Deininger, “Políticas de
tierras para el crecimiento y reducción de la pobreza”. Publicación del Banco
Mundial, 2003.)
•
“La pobreza se concentra en las áreas rurales, pero el número de pobres es mayor
en las ciudades”. (The Challenge of Ending Rural Poverty - International Fund for
Agriculture - IFAD, 2001).
•
“La seguridad en la tenencia de la tierra es una alternativa para disminuir la pobreza”.
(UNDP, UNEP “The wealth of the poor: Managing Ecosystems to fight poverty, 2004)
•
“La propiedad formal es una exigencia para el mejoramiento de los estándares de
vida de los países en desarrollo”. (Frank Vogelgesank, “Pavimentando el otro
sendero: tierras rurales, el mercado y el Estado en América latina”, Serie Desarrollo
Productivo, Nº74, CEPAL, marzo 2000).
LA TITULACIÓN DE LA
PROPIEDAD INFORMAL EN
EL PERÚ
Antecedentes de la
reforma del sistema
de titulación de la
propiedad predial en
el Perú y de la
creación de COFOPRI.
“El Otro Sendero” puso en la agenda nacional la
necesidad fortalecer los derechos de propiedad de los
pobres mediante la titulación de la propiedad.
Antecedentes Generales
• En 1986 Hernando de Soto con “El Otro Sendero” pone en
agenda mundial la importancia de fortalecer los derechos de
propiedad mediante la titulación.
• A finales de los ochentas, los Decretos Legislativos 495 y 496
aprobaron reformas iniciales en el Perú respecto al sistema de
derechos de propiedad: Registro de Pueblos Jóvenes y
Urbanizaciones Populares (actualmente Registro de Predios),
Sistema Simplificado de Garantía Hipotecaria (“Hipoteca
Popular”), Seguro de Crédito.
• En 1996, durante la Conferencia HABITAT II, de Estambul, los
gobiernos acordaron que la Seguridad de la Tenencia sea
considerada como política básica a desarrollar a nivel mundial.
• Desde la creación de COFOPRI en 1996, la formalización de la
propiedad predial constituye política prioritaria en el Perú.
Análisis del impacto
de la Formalización
de la propiedad en el
Perú.
Gobierno Central
Municipios
Municipios
COFOPR
Gobierno Central
1945
1981
1986
1989
1996
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La Reforma del Acceso a la
Propiedad Formal en el Perú
•
1996
1996:: Decreto Legislativo Nº 803 - Ley de
Promoción del Acceso a la Propiedad Formal,
crea COFOPRI como organismo rector
máximo para el saneamiento físico legal de
asentamientos humanos en el Perú
Perú..
• Sistema de acceso a la propiedad formal
formal::
a) La formalización de la propiedad informal
b) El fomento del acceso al registro inmobiliario
La Reforma del Acceso a la
Propiedad Formal en el Perú
Objetivos de la reforma
• Que el Estado otorgue protección legal (seguridad
jurídica) a los pobres y emprendedores.
emprendedores.
• Incorporar el patrimonio inmobiliario del sector informal
al mercado y dotarlo del máximo valor de uso e
intercambio
intercambio..
• Lograr beneficios socioeconómicos
socioeconómicos..
• Consolidar un sistema de derechos de propiedad que
sean legalmente definibles, defendibles y enajenables
(Anderson y Hill, 1988).
Impacto específico de las reformas con motivo de la creación de
COFOPRI
•
•
•
•
•
•
Mejores condiciones para la realización de actos posteriores de
disposición de la propiedad (hipotecas, transferencias por herencia
o independizaciones).
Se incrementó el valor de los lotes formalizados en
aproximadamente US $925 (25% en promedio).
Acceso a servicios públicos y mayor inversión en mejoras a la
propiedad formalizada.
El monto de créditos otorgados por instituciones financieras
formales se incrementó de US$ 249 millones a US$ 367 millones, y
el monto de créditos hipotecarios se incrementó de US$66 millones
a US$ 465 millones.
La formalización contribuyó al empoderamiento de la mujer.
Aproximadamente 750,000 mujeres pobres obtuvieron titularidad
sobre sus predios.
Impacto económico e institucional de las
reformas con motivo de la creación de
COFOPRI
CUADRO COMPARATIVO
¿Cómo se redujo las barreras del acceso a la formalidad?
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BE57
Metodología del
Proceso de Formalización a cargo de COFOPRI
(zonas urbanas).
1.
2.
3.
4.
Diagnóstico de la Informalidad.
Informalidad.
Formalización Integral – Elaboración de Planos y
saneamiento a nivel matriz
matriz..
Formalización Individual – Calificación del
poseedor – Titulación Individual.
Individual.
Inscripción del Derecho de Propiedad (Título) en
Registro Inmobiliario
Inmobiliario..
Balance y análisis de la formalización de la
propiedad en el Perú desde 1996 a 2009.
• Logros
cuatitativos : más de 1’850
850,,696 lotes urbanos
regularizados jurídicamente.
jurídicamente.
• Sistema rápido, desburocratizado:
desburocratizado: sólo 2 instituciones
involucradas, ordenado, técnicamente sobresaliente y recurso
humano comprometido con los pobres
pobres..
• El título es el comienzo, no es igual a crédito, servicios o
capital, no es todo
todo..
• Falta dinamización del impacto socioeconómico de la
titulación.
titulación.
• Se contribuyó a la ocupación informal de tierras por la
ampliación de plazos para regularizar.
regularizar.
• No se contribuyó al acceso ordenado al suelo, al crecimiento
ordenado de la ciudad.
ciudad.
• Es necesario que la titulación sea parte de una política integral
de fomento del acceso a la vivienda digna
digna..
LA FORMALIZACIÓN DE LA
PROPIEDAD EN EL PERÚ Y EL
CONTEXTO INTERNACIONAL
VINCULADO AL TEMA
EL DERECHO A LA CIUDAD, EL
DERECHO A LA PROPIEDAD Y EL
DERECHO A LA VIVIENDA.
Diapositiva tomada de exposición realizada por el Sr. Sr. Erik Vittrup, Oficial Senior de la Oficina
Regional de Naciones Unidas para el Hábitat en América Latina ante Comisión Multisectorial R.S.Nº
006-2008-VIVIENDA, el 10.03.2009
Carta Mundial por el Derecho a la
Ciudad.- UN HABITAT
http://onuhabitat.org/index.php?option=com_docman&task=doc_det
ails&gid=50&Itemid=18
• “…2.3 Las ciudades deben promulgar la legislación adecuada
y establecer mecanismos y sanciones destinados a garantizar
el pleno aprovechamiento del suelo urbano y de los
inmuebles públicos y privados no edificados, no utilizados,
subutilizados o no ocupados, para el cumplimiento de la
función social de la propiedad.
• 2.4 En la formulación e implementación de las políticas
urbanas debe prevalecer el interés social y cultural colectivo
por encima del derecho individual de propiedad y los
intereses especulativos...”
La Teoría de la Función Social del
Derecho de Propiedad.
• Los intereses del propietario deben concordar con los de
la sociedad.
• “La propiedad supone derechos y deberes del
propietario”. (León Duguit).
• El ejercicio del derecho no debe menoscabar o afectar
en forma alguna el bien común.
• Obligación de hacer uso de la propiedad de manera
conveniente al interés social.
• La función social se relaciona con los principios y
fundamentos del derecho urbanístico.
El derecho a la propiedad, de manera individual o colectiva,
constituye uno de los derechos humanos fundamentales previstos
en el artículo 17 inciso 1) de la Declaración Universal de los
Derechos Humanos
Humanos.. (Fotografía:
(Fotografía: Daravi,
Daravi, Mumbai, India)
ASPECTOS VINCULADOS A
LA DEMANDA DE
INMUEBLES EN EL PERÚ
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Antecedentes Generales
• El 75% de la población de América Latina vive en áreas
urbanas.
• Los bajos ingresos obligan a optar por la opción de adquirir un
lote.
• Las ocupaciones informales o ilegales están conformadas
principalmente por jóvenes entre 25 y 29 años.
• A pesar de los programas de regularización, “la tasa de
desarrollo de nuevos asentamientos informales en América
Latina ha sido 2 a 3 veces superior a la de crecimiento de la
población urbana” (Fernandes y Smolka 2004).
• El “costo de permanencia” en una
aproximadamente de S/. 224,00 mensuales.
invasión
es
El camino hacia la propiedad formal en los
sectores de menores recursos
•
Sobre la base de lo que señala en sus estudios, Paul Baross[1], una
secuencia de lo que se podría denominar “desarrollo urbano legal” consiste
en hacer lo siguiente: 1) Planeamiento; 2) Dotación de servicios; 3)
Construcción; 4) Ocupación.
•
En la mayoría de las ciudades de Latinoamérica la secuencia del proceso
de desarrollo urbano no es objeto de planeación y por tanto el orden de
dicha secuencia es modificado de la siguiente forma: 1) Ocupación; 2)
Construcción, 3) Dotación de servicios; 4) Planeación.
•
En términos generales, se puede decir que un proceso de urbanización
convencional (aplicando mecanismos formales) consiste en: 1) Obtener un
terreno; 2) Urbanizarlo y 3) Edificar la vivienda.
•
[1] Baross, Paul (1998) “Secuenciando el desarrollo del suelo: Las implicaciones en el precio del crecimiento de asentamientos legales
e ilegales”. En Jiménez, Edith. Análisis del suelo urbano.Instituto Cultural de Aguas Calientes. México
Proceso de acceso a la propiedad en los
sectores de menores recursos en el Perú.
1.
Toma de tierras – ocupación informal – “invasiones”,
debido a ausencia de programas de acceso al suelo
para pobres
pobres..
2.
Autoconstrucción – inversión en fierro y ladrillo
ladrillo..
3.
Convalidación de la ocupación por el Estado –
Programas de Titulación (del terreno).
terreno).
Evolución del crecimiento de barrios marginales en Lima
Fuente: Julio Calderón Cockburn, “Los Barrios Marginales en
Lima”, publicado en Ciudad y Territorios, Estudios Territoriales,
XXXV (136-137) 2003.
Dimensión de la Marginalidad Urbana (*)
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Diapositiva tomada de exposición realizada por el Ingº Guida Valdivia ante Comisión
Multisectorial R.S.Nº006-2008-VIVIENDA, el 10.03.2009
Conclusiones I:
• El derecho de propiedad no es un derecho
absoluto. Hoy en día es un derecho social y
por tanto es una obligación revisar la teoría de la
función social del derecho de propiedad para
comprender en su real dimensión cualquier
intervención del Estado que sea vinculada al
mencionado derecho real y reflexionar acerca de
las mejoras o reformas que sean necesarias
para lograr que la propiedad predial cumpla un
rol social en el país.
• “
Conclusiones II:
1.
“Invasión” y asentamiento informal no son lo mismo.
2.
La titulación debe ser el primer paso de una política urbana integral.
3.
Una política urbana integral y justa, debe incluir: a) política de tierras
que promueva el acceso legal y ordenado al suelo urbano, evitando
las ocupaciones ilegales; b) formalización de la tenencia informal, no
sólo mediante la titulación que otorga derechos de propiedad, sino
también haciendo “formalización intermedia”, reconociendo otro tipo
de derechos a la población, que les quite la condición de
”informales”, y les permita tener un domicilio cierto para acceder a un
empleo o formar un negocio. Por ejemplo, reconocer el derecho real
de uso; c) provisión de vivienda; y, d) Adecuada provisión de
servicios públicos e infraestructura, para lograr ciudades sostenibles.
4.
“"La misión del urbanismo es redistribuir riqueza y enfrentar la
exclusión" (Raquel Rolnik, en: Revista “Café de las ciudades”,
Argentina. Año 1 - número 1 - noviembre 2002.
http://www.cafedelasciudades.com.ar/numero_uno.htm
MUCHAS GRACIAS
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www.inmobilex.com