suelo ajeno

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446
—
Dominio de las construcciones realizadas
en suelo ajeno
Versión completa de la exposición formulada
la mesa re
por el Bsc. J. A-ntonio Prunell en
donda realizada eri la Asociación de Escriba
nos sobre dicho tema.
Ha sido una gentileza 'de la Asociación de Escribanos, las que nos conun
ficre el honor de reunimos en esta mesa redonda a cambiar ideas sobre
cual es la construcció-n de edificios en suelo ajeno.
tan
interesante,
problema
Antes de comenzar -mi 'disertación, quiero exteriorizar mis plácemes por
preocupación que tienen los directivos, en traer al tapete estos
problemas jurídicos de aplicación muy práctica y cotidiana, lo que a la pos
tre, permitirá a nuestro gremio unificar criterios en el estudio de la titulación
y en la contratación general.
He expresado que ha sido una gentileza de la Asociación de Escribanos,
la propia
porque estoy seguro de que este problema hubiera sido resuelto por
Comisión Directiva, con mucho más acierto con que puede ser encarado en
esta mesa redonda. De cualquier manera, agradecemos muy mucho el honor
esta constante
ha conferido.
En este -tema muy poco podemos agregar nosotros, a lo que ya han
tratado de él en sus textos, los distinguidos civilistas, Dr. Federico Cibils
que
se nos
,
Hamilton y Esc. Saúl D. CestauEs muy difícil hablar sobre temas que han trillado gente de la capacidad,
de la altura intelectual de estos dos civilistas, y es por ello que sólo me li
mitaré a una relación de este asunto a manera de repaso, para ver si de este re
paso
puede surgir alguna pequeña
luz que
I
—
permita ponernos más a tono
posiblemente p-odrán -decir, con
nos
lo que los otros integrantes de esta Mesa
mucha más autoridad.
con
etimología
;De todo el tema de esta relación, recordaré
etimología de la palabra accesión
bre la
.
en
primer término, algo
so
—
447
—
La palabra accesión nos viene de latín "accesio" que significa aumento
acrecentamiento. La idea contraria es la de "deccesio" que significa dismi
nución. El hecho natural de la accesión significa en el sentido lato toda agre
o
o fusión de una cosa con otra, ya se trate de cosas muebles o de cosas
inmuebles. Por extensión, según la corriente doctrinaria más admitida, in
cluso por el artículo 733 de nuestro Código Civil, se aplica a los frutos que
gación
produzca
un-a
cosa.
II
En cuanto
su
a
CONCEPTO
—-
concepto jurídico, .-podemos decir que
este
concepto tie
sentido técnico que contempla dos supuestos diferenciados por la doc
trina. En el primer supuesto, la accesión significa en este caso, el derecho del
propietario a las cosas accesorias de su prqpiedad principal. Se dice que se
es propietario a título de accesión cuando se es propietario simultáneamente
de los accesorios que se encuentran unidos a la cosa principal. Por ejemiplo,
un
ne
nos encontramos con
Civil relativos al
las
disposiciones
dominio,
que
deran inmuebles por accesión
En
dad de
un
una
principal
de los artículos 464 y 465 del Código
son los bienes que se consi
dicen cuáles
nos
.
segundo supuesto, la accesión es el modo de adquirir
cosa ajena, que viene a incorporarse económicamente
la
a
propie
la
cosa
.
El concepto
jurídico
integra
se
con
el sentido que
se
le da al hecho
na
tural de la accesión en los dos supuestos señalados y que comprenden supues
tos en que actúa el derecho de propiedad de la cosa princijpal, cuando existe
colisión
con
el derecho
Pero para
a
la
cosa
precisar más
accesoria.
estos
conceptos de la accesión,
fundamental, sin cuya circunstancia no podemos
de este instituto, remontarnos al Derecho Romano.
es
III
—
accesión,
tal
como
se
y en
Pero-
indispensable,
idea adecuada
conceipto claro- y
sobre
no
se
tuvo
entiende
en
el derecho actual. De ahí las discusiones
un
sobre la identidad del contenido de la institución
nas
es
una
DOCTRINA DEL DERECHO ROMANO
En el Derecho Romano
la
tener
en
aquel sistema jurídico.
podemos afirmar, como punto de partida,
surgía del hecho de considerar
derecho de la propiedad quiritaria. En
accesión
las
concreto
legislaciones
que el
moder
concepto de la
desde el punto de vista
especial,
el
sentido, significaba aumento del
artificiales, que originaban la unión ma
ese
por hechos naturales y
terial de dos cosas de distintos dueños.
patrimonio
Por imperio y práctica dd
principio "accesio cedit principali",
pietario de la cosa principal, -adquiría las cosas accesorias a título de
to o producción de su dominio.
d pro
aumen
—
448
—
Es decir, que bajo el concepto riguroso y absoluto de la
propiedad
ro
mana, la accesión significaba la atracción de una cosa a la esfera de otra,
considerada principal, de tal modo que la cosa accesoria perdía su individua
lidad física -y su indeipendencia jurídica, para formar un todo de valor eco
nómico, distinto al valor individual de
las partes unidas.
Se sostiene que
en
Primero ; cuando un inmueble se unía a
mueble se unía a un inmueble; y Tercero, cuando
Derecho Romano había accesión
:
otro; Segundo; cuando un
se unían muebles entre sí. Pero d'e estos tres conceptos de la accesión, sin discu
sión de ninguna especie, existió accesión en la hipótesis de la agregación de la
cosa mueble a un fundo. En este caso, siempre se consideró como cosa prin
al fundo.
cipal
turali
Por
superficies
es
eso
solo
imperaban
que
cedit",
los
principios
"aedificium solo cedit"
o
u
"natura
"omne
o jure naquod inae-
dificatur solo cedit"
De estos
minio de la
adagios resulta
principal.
con
De tal
manera
rigurosidad
.
—
suelo, (como las
,
princiipios fué atemperada por la doctrina de
equidad, a que se refieren más ampliamente
de estos
los actos emulativos y de la
los tratadistas Spota y Stolfi.
IV
del 'do
preponderancia
que todo lo vinculado materialmente al
accede a ese suelo.
etc )
construcciones, plantaciones,
La
carácter absoluto la
cosa
DOCTRINA DE LA LEGISLACIÓN COMPARADA
se han llegado a distinguir estas dos situacior
titulo de accesión y la del propietario por efectos de
En el derecho moderno
la del
nes :
propietario
a
la accesión.
Los autores franceses han hecho notar esta diferencia co-mo reacción
doctrinaria por la deficiencia legislativa del Código de Napoleón, que sólo
considera el supuesto de la accesión al definir el derecho de propiedad (Art.
546 del
Código de Napoleón)
De ahí que en la doctrina actual y en el 'derecho uruguayo particular
mente, algunos autores consideran relevante el hecho que pueda diferenciar
se los "accesorios de la cosa", con las "accesiones con que aumenta la cosa"
En el primer sentido, la accesión es una expansión del derecho de pro
piedad.
suelo,
trina
.
El derecho del
como
supuestos
se
extiende
a
lo que
adoptado
segundo sentido, propiamente técnico,
en
efecto de
que las
una
es
producido
por Mesineo
.por el
doc
en
Ruggiero,
como
mera
la accesión
contempla
aumentan, agregan o incrementan
adquisición, tal es la teoría de Stolfi.
cosas
se
a
otras,
los
co
concepción ampha, y que según algunos autores como De
se
puede reunir bajo la fórmula única de la acce
los
siguientes supuestos : aluvión, avulsión, cauce
incorporación,
Dentro de
sión
propietario
los frutos naturales, criterio
.
En el
mo
ser
es
una
inadecuada,
—
449
—
de río abandonado, emigración de animales, edificación, siembra y plantacio
adjunción mezcla y confusión; y los frutos de una cosa.
Considerados los puntos de vista etimológicos del 'derecho romano y de
nes;
legisla:ción 'comparada,
vamos
ver
a
lo que,
nuestro
a
juicio, sucede
en
el
Derecho Civil uruguayo.
V
—
DERECHO CIVIL URUGUAYO
El codificador uruguayo ha distinguido bien el principio de la accesión
al deredio de dominio y al modo de adquirir este último.
aplicado
el concepto romanístico -de la accesión, salvo en lo que
adquisición de los materiales que en nuestro derecho es definitiva
Concuerda
respecta
la
a
con
se separen posteriormente
El art. 749 C.C. establece
aunque
esos
materiales.
presunciones
muy racionales.
iSe conside
hechas por el propietario y a su costa, y que le pertenecen, todas las
obras, siembras y iplántaciones que están en un terreno.
El conflicto surge, cuando las presunciones del art. 749 'C.C. no están
ran
de acuerdo
con
realizado
sus
a
los
hechos,
es
decir, cuando
expensas las construcciones
Pero .antes de entrar
a
tercero
un
prueba
que él ha
.
considerar este supuesto,
no
decenios olvidar los
hechos que lo originan, que no son otros que los realizados por el tercero,
edificando, sembrando o plantando en terreno -que no' es suvo.
No
igual el gasto realizado con los materiales, que el hecho de la
incorporación, y que el resultado de una modificación en el terreno edificado.
Tampoco nos es dado admitir que la propiedad pueda Ser considerada
como separación abstracta,
(por un lado el terreno y por el otro el edificio),
es
puesto que
rece
nuestro
derecho
no
es
conocida la "communio 'pro diviso"
edificó,
nos
pa
El dueño, no puede íperder la propiedad de su terreno, cualquiera que
las novedades de incorporación que éste haya recibido por hechos ajenos.
Tampoco bastaría el derecho que se reconociera al propietario, de ad
sean
quirir
al
en
La situación del dueño del terreno y la del tercero que
clara.
lo edificado.
propietario
edificó,
tercero que
quisición
de
incorporar
derecho de
un
Tampoco
Decimos que no bastaría reconocer ese reducido derecho
suyo" el edificio, por que ello sería reconocer el del
el derecho a invocar el hecho propio, como causa de ad
de "hacer
ese
hecho
el edificio al
propiedad.
propio no es
terreno ajeno,
causa
de
adquisición
del derecho de
porque la incorporación es cosa dis
tinta dd costo de los materiales y aún de los gastos que se ocasionan para
incorporar éstos al terreno. Estos rubros; materiales y gastos de incorpora
ción,
son
cosas
muy -distintas al resultado que ya
incorporados
ofrecen di
chos materiales.
Los hechos -del tercero tienen
su solución de
justicia; en la indemnización
el derecho de retención qué consagran los ''artículos 751, 698 y 699
del Código Civil.
y
en
—
450
—
Para que este derecho del dueño del terreno, derecho de propiedad a lo
incorporado., no le resulte una carga forzosa, era natural que este aspecto
estuviera referido por una esfera de voluntad y hasta a cierta condición fa
cultativa del dueño del terreno, que es todo lo que puede significar el art.
751 del Código Civil, en el pasaje "tendrá derecho a hacer suyo", así co
mo
no.
el alternativo de
Con
su
obligar
al que
construyó,
derecho, el propietario priva al
a
que
pagarle el precio del terre
construyó, a hacer uso del
derecho de retención.
Para terminar
que, de acuerdo
ba en contrario.
con
con
el
esta cuestión del derecho
precitado
art.
749,
¿Cuál es la eficacia de esa prueba
Lo mejor de la .doctrina entiende
grados de eficacia.
en
que
estas
positivo uruguayo, diremos
presunciones admiten prue
contrario?
esa
prueba puede
tener
diversos
1°) Por regla general, sirve para acreditar el derecho personal que
produce una acción del mismo tipo, que sólo puede ejercitarse contra el pro
pietario que recibió el beneficio de las construcciones en el momento de ser
éstas verificadas. El que construyó no estaría legitimado para accionar con
tra terceros adquirentes del terreno.
2*?) Excepcionalmente, la prueba en contrario puede consistir en jus
tificar por parte del que construyó, que celebró un acto jurídico constitutivo
de un derecho de sujperficie, que configura la consideración del terreno y del
.
edificio
como
dos
cosas
diferentes
.
La constitución de tal derecho
puede encararse como servidumbre o co
división, según las teorías más admitidas y por ende, en muchos casos
se requerirá la escritura
p'ública para su validez y la inscripción en el Re
gistro de Traslaciones -de Do-minio, para que produzca efectos contra terce
ros esa constitución del derecho de
superficie.
En estos casos, la prueba en contrario
permitiría acreditar que el te
mo
rreno es
que
una cosa
y el edificio
es
otra.
2>°) Pero nosotros entendemos que existe todavía un tercer supuesto,
permite afirmar la existencia de un derecho de superficie oponible a ter
Sería la situación prevista
.en los artículos 4*? inc.
g) y art. 25 de
junio de 1931.
Las partes pueden convenir en este contrato que los
edificios que se
construyan serán de propiedad del futuro dueño. No es extravagante soste
ner que desde
que la ley faculta a las partes para otorgar en instrumento
privado inscripto, un derecho real, esas mismas partes no puedan conferirse
un derecho de
superficie en ese mismo contato, complementando ese título
con la
correspondiente tradición, que puede ser realPero esta solución es sólo
para la promesa de la ley de 17 de junio de
1931, únicajmente cuando, se establece que la propiedad de los edificios serán
dd futuro dueño- Si es así, se está constituyendo un derecho de
superficie
ceros.
la
ley
de 17 de
—
451
—
promisario adquirente, sujeto a condición resolutoria de que se
cumpla
obligaciones pactadas en el contrato.
Si no se cumple el contrato, se resolverá su derecho con efecto retroac
tivo y por ende queda anulado el derecho de superficie, se considera al pro
metiente vendedor como sí siempre hubiera sido dueño y al prometiente com
prador como poseedor que debe restituir la cosa.
La prueba en contrario, a los efectos de considerar como cosa distin
ta -al terreno del edificio, quedaría reducida a estos excepcionales casos, de
constitución de un derecho de superficie.
en
favor del
las
con
VI
—
CASUÍSTICA
principios enunciados nos permiten entrar un poco en la casuística,
general y breve.
generales, donde se aplica la teoría de la acce
sión, el que, construyó un edificio en terreno ajeno, sólo tiene una acción
personal contra quien era dueño del terreno, en la época en que se hizo la
Los
la que trataremos en forma
Primero : En los casos
construcción
.
Es titular de
un
derecho de crédito, y
como
tal, puede cederlo. Esta
rige por los principios
prueba.
generales
Segundo : En los casos excepcionales donde la constitución de un dere
cho 'de superficie permite considerar como cosa distinta el edificio del terre
no, quien construyó en terreno ajeno tiene la propiedad del edificio, sujeta
a las mismas contingencias que su derecho de superficie.
Si se resuelve este derecho, queda resuelto el derecho de propiedad del
que construyó el edificio en beneficio del dueño del terreno, al c[ue se con
siderará como propietario del edificio desde su construcción (art. 1421 del
Código Civil), sin perjuicio de las eventuales indemnizaciones que deba sa
cesión de
su
en
tisfacer
derecho de crédito
conseñsual y
se
materia de
.
Por tanto, cuando
de
es
hay derecho
de
superficie c[uien haya construido,
pue^
propiedad resoluble sobre el edificio, para lo que será nece
sario escritura pública e incripción en el Registro de Traslaciones de Domi
nio, pues se trata de la venta de un bien raíz (art. 1664 del Código Civil).
enajenar
su
También
puede hipotecarse en las condiciones dd art. 2329 del Código Ci
hipoteca sobre bienes cuyo dominio es resoluble.
Finalmente, para terminar estas palabras, acotamos que estas soluciones,
a nuestro juicio, no son aplicables a la situación
prevista en el artículo 1955
numeral 5<? inc. 2'? del Código Civil sobre construcciones verificadas en sue
lo propio de uno de los cónyuges, pues estimamos
que allí se invierte el
principio de la accesión, tratándose de propiedades urbanas.
Pero esto último, ya está excediendo de los límites de mi
disertación.
vil,
por tratarse -de
Muchas
gracias.