Derecho Civil EVICCION § 1. - De la evicción en general 1554

Derecho Civil
EVICCION
§ 1. - De la evicción en general
1554. Concepto. - Quien transmite una cosa por título oneroso (vendedor, cedente,
etc.), está obligado a garantizar la legitimidad del derecho que transmite; debe
asegurar al adquirente que su título es bueno y que nadie podrá perturbarlo
alegando un mejor derecho. Esta es la llamada garantía de evicción, que nuestro
Código define así: Habrá evicción, en virtud de una sentencia y por causa anterior o
contemporánea a la adquisición, si el adquirente por título oneroso fue privado en
todo, o en parte del derecho que adquirió, o sufriese una turbación de derecho en
la propiedad, goce, o posesión de la cosa (art. 2091).
De esta definición se desprende que para que funcione esta garantía es
indispensable que se reúnan los siguientes recaudos: a) que se trate de una
turbación de derecho, de la cual resulte una pérdida total o parcial de la propiedad
o posesión; b) que el tercero invoque un título anterior o contemporáneo a la
adquisición.
1555. a) Turbación de derecho. - En primer lugar, es indispensable que se trate de
una perturbación de derecho, es decir, fundada en una causa jurídica; el
enajenante no garantiza jamás contra las turbaciones de hecho de los terceros (art.
2091). Contra ellas, el adquirente tiene a su disposición remedios policiales y
judiciales (interdictos, querellas criminales); pero el enajenante no puede asumir el
papel de defensor del nuevo propietario contra las agresiones de hecho de que sea
víctima.
La turbación de derecho queda típicamente configurada por toda pretensión,
excepción o defensa deducida en juicio por un tercero y que de prosperar
determinaría la pérdida total o parcial del derecho adquirido; excepcionalmente, se
admite evicción sin sentencia ni procedimiento judicial (véase nro. 1558). Pero el
simple temor de sufrir el reclamo de un tercero, por fundado que sea, no da origen
a la evicción.
La turbación puede fundarse en un derecho real (propiedad, condominio, usufructo,
servidumbre, uso o habitación, hipoteca, prenda) o personal (arrendamiento) que
pretenda un tercero sobre la cosa.
1556. - El Código ha creído conveniente enumerar algunas hipótesis en que la
procedencia de la evicción podría aparecer dudosa, estableciendo que hay lugar a
ella en los siguientes casos:
1. Cuando la persona a la cual se transmite un derecho, lo hubiera adquirido
realmente por un título distinto de aquel acto de enajenación; en tal caso,
aunque no haya decisión judicial, el comprador tendrá derecho a la evicción
que se concede al que fuese vencido (art. 2092).
2) Cuando el que por título oneroso transmitió inmuebles hipotecados, 0 1os dividió
con otros, si el adquirente o copartícipe no puede conservarlos sin pagar a1
acreedor hipotecario (art. 2090). Naturalmente la responsabilidad deberá cubrir
todos los daños sufridos por el comprador, vale decir, los desembolsos que haya
debido hacer en concepto de capital, intereses y costas. Igual solución habrá de
admitirse en el caso a todas luces análogo de la prenda.
3) Cuando un acto del Poder Legislativo, o del Poder Ejecutivo, privase al
adquirente en virtud de un derecho preexistente (art. 2094). Esta es una
disposición anacrónica, sólo explicable cuando el príncipe actuaba per se,
haciéndose justicia por su propia mano. Como lo hace notar Machado, en nuestra
organización constitucional los Poyres Legislativo o Ejecutivo no pueden privar a los
particulares de propiedad en virtud de un derecho preexistente sino reclamándolo
por vía judicial y, por tanto, están en un perfecto pie de igualdad con cualquier otra
persona que alegara un derecho sobre la cosa. Agrega nuestro artículo, que no
habrá lugar a la evicción si el acto que trae la privación del derecho no fuese
fundado sobre un derecho preexistente o sobre una prohibición anterior, que
pertenece al soberano declarar o hacer respetar. Tal sería, por ejemplo, el caso de
una expropiación por causa de utilidad pública o la modificación de la línea de
edificación que prive al comprador de una parte del terreno adquirido.
. - Pero no habrá lugar a evicción, dice el artículo 2091, en razón de las turbaciones
de derecho, procedentes de la ley, o establecidas de una manera aparente, por el
hecho del hombre, o de pretensiones formadas en virtud de un derecho real o
personal de goce, cuya existencia era conocida al tiempo de la enajenación.
1558. Requisito de la sentencia judicial. - El artículo 2091 dice que para que haya
evicción es necesario que la turbación de derecho emane de una sentencia judicial.
Este requisito de la sentencia parecía prudente para evitar que el enajenante
pudiera ser llamado a cada paso a defender los derechos del adquirente ante una
simple amenaza o peligro de turbación de su derecho. Pero si la exigencia de la
sentencia, como regla general, parece prudente, no puede hacerse de ella un
requisito sine qua non, cualquiera que sea la evidencia del derecho invocado por el
tercero. El propio Código menciona expresamente un caso en que funciona la
evicción sin sentencia (art. 2092) y la nota al artículo 2091 habla de "demanda
judicial o extrajudicial". Nuestros tribunales aceptan hoy sin discrepancias que
cuando el derecho del tercero fuera indiscutible, el comprador puede hacer
abandono de la cosa y reclamar la garantía de evicción.
1559. b) Título anterior o contemporáneo a la adquisición. - El adquirente no podrá
invocar la garantía de evicción sino en el caso de que el tercero que pretenda
derecho sobre la cosa, ostente un título anterior o contemporáneo a la adquisición
(art. 2091). El enajenante, en efecto, sólo puede garantizar la bondad del derecho
que ha transmitido; pero no asegura al adquirente contra la eventualidad de que
alguien con posterioridad adquiera un derecho mejor, como ocurriría si lo adquiere
por prescripción.
1560. - Una cuestión interesante se plantea con motivo de la venta de inmuebles
que, al tiempo de celebrarse el contrato, están en posesión de un tercero, quien al
cabo de algunos años los adquiere por usurpación haciendo valer el tiempo de
posesión anterior y posterior a / la venta. Como el problema había dado lugar a
dificultades en la doctrina francesa, el codificador las zanjó con una disposición
expresa, según la cual cuando el derecho que ha causado la evicción es adquirido
posteriormente a la transmisión de la cosa, pero cuyo origen era anterior, los
jueces están autorizados para apreciar todas las circunstancias, y resolver la
cuestión (art. 2095). Se ha dado pues, un amplio campo de acción al arbitrio
judicial y al propio tiempo se repudia la tesis, demasiado rigurosa, de que el
vendedor era responsable siempre, porque, según la expresión de Pothier, la causa
de la evicción está en germen con anterioridad a la venta.
Por nuestra parte, entendemos que, en principio, el comprador no tendrá derecho a
citar de evicción al vendedor, pues si la usucapión se ha cumplido, ha sido por su
negligencia, ya que pudiendo evitar que aquélla se operara, no lo ha hecho y no es
admisible que esa negligencia se haga pesar sobre el vendedor; sólo debe
exceptuarse la hipótesis de que la venta haya sido tan próxima al instante de la
adquisición por prescripción, que el comprador no haya tenido ocasión de conocerla
o interrumpirla.
1561. La evicción tiene lugar de pleno derecho. - La garantía de evicción funciona
de pleno derecho y sin necesidad de convenio alguno de las partes (art. 209?), pero
éstas pueden modificar sus efectos y aun renunciarlos (art. 2098; véase n° 1572),
pues no es una institución de orden público. Son soluciones universalmente
admitidas.
1562. Quiénes tienen la acción de evicción y contra quiénes. - Titular de la acción
de evicción es el adquirente y sus sucesores universales, quienes pueden ejercerla
contra el vendedor y sus sucesores universales, no así entre los legatarios
particulares, que sólo responden en caso de que la sucesión sea insolvente (arts.
37% y 3797).
Pero la evicción puede ser también invocada por los sucesores singulares del
adquirente en el dominio de la cosa enajenada. Los actuales adquirentes pueden
dirigir su acción ya sea contra el anterior vendedor, ya sea contra cualquiera de sus
antecesores en el dominio que la hubieran enajenado por título oneroso (art.
2096). Esta acción puede dirigirse omisso medio, vale decir, sin necesidad de
demandar primeramente al enajenante inmediato (art. 2109). Ejemplo: A vende a
B; B a C; C a D. Este último puede dirigir su acción de áarant;a contra cualquiera
de los anteriores vendedores.
Esta acción contra el anterior transmitente del dominio puede ejercerse aun en el
caso de que el actual adquirente no tuviera derecho a citar de evicción a la persona
de la cual él tiene la cosa (art. 20%).
El supuesto legal es el siguiente: A vende la cosa a B; éste a su vez la dona a C o
se la vende con una cláusula por la cual C renuncia a la garantía de evicción. En tal
caso, C no tiene acción de evicción contra B, pero sí la tiene contra A. El derecho
del donatario a reclamar la evicción del antecesor no inmediato se justifica
plenamente, pues debe reputarse que él ha recibido del donante todas las acciones
vinculadas con la cosa que le ha transmitido; de lo contrario, el que enajenó a título
oneroso una cosa sujeta a evicción, vendría a quedar exento de responsabilidad por
la circunstancia de que ulteriormente el comprador la haya donado a un tercero, lo
que importa una consecuencia a todas luces inadmisihle,
A. - EFECTOS
1563. Enumeración. - La demanda entablada por un tercero contra el adquirente,
tiene los siguientes efectos respecto del enajenante: a) en primer término, tiene
participación en el juicio, al que debe ser citado; b) en segundo lugar, si el
adquirente fuere vencido, deberá indemnizarle todos los daños y perjuicios sufridos.
1564. Defensa en juicio. - Dispone el artículo 2108 que el enajenante, citado por el
comprador, debe salir en su defensa en los juicios que le promuevan los terceros
con relación a la propiedad o posesión de la cosa transmitida. Nuestro Código sigue
así la opinión común de que la defensa enjuicio es uno de los efectos de la garantía
debida por el enajenante. Esta es, decimos, la opinión corriente entre los autores
que se ocupan del tema, quienes no han advertido la trascendencia de la
transformación operada en esta institución desde el derecho romano, en el cual el
vendedor estaba obligado a salir en defensa del comprador, en tanto que en el
derecho moderno esa intervención es sólo facultativa. En nuestros días, la
intervención del vendedor en el juicio se dirige sobre todo a amparar al propio
vendedor, a quien le interesa de manera primordial el triunfo en el pleito, cuyo
resultado desfavorable vendría a pesar sobre él. Sólo concebido como
procedimiento tutelar del vendedor se explica que el comprador esté obligado a
citarlo a juicio (arts. 2110 y 2111) y que, citado, su comparecencia a juicio sea
meramente facultativa y no obligatoria.
1565. Citación a juicio. - El vendedor debe ser citado a juicio por el comprador,
bajo pena de eximir de responsabilidad al primero, si no lo hiciere. Esta citación
importa una verdadera excepción dilatoria y, por tanto, se aplican las normas
procesales relativas a tales defensas. Si el vendedor no se presenta a juicio, no
puede ser compelido á ello ni tampoco a manifestar si intervendrá o no; el tercero
deberá en tal caso intimar al comprador a que conteste directamente la demanda.
La citación del vendedor no significa eximir al comprador del proceso; por el
contrario, sigue siendo el demandado y tiene todos los derechos de parte (contestar
demanda, producir prueba, etc.), sin perjuicio de su facultad de abandonar la
defensa de sus derechos en el vendedor y de pedir que en atención a ello se lo
excluya del proceso.
1566. Caso de enajenaciones sucesivas. - E1 comprador de cosa no está obligado a
citar de evicción a su antecesor inmediato en el dominio, sino que puede hacer citar
a cualquiera de los anteriores (art. 2109). Se explica que así sea porque todos ellos
son responsables de la evicción (véase nQ 1562),
156'7. Caso de obligados simultáneos por la evicción. - El artículo 2107 dispone que
la obligación que produce la evicción es indivisible, y puede demandarse y oponerse
a cualquiera de los herederos del enajenante; pero la condenación hecha a los
herederos del enajenante sobre restitución del precio de la cosa o de 1os daños e
intereses causados por la evicción, es divisible entre ellos. Una cosa es clara en
este precepto: que la obligación de indemnizar se divide entre los he
3. - EXTINCION DE LA RESPONSABILIDAD POR EVICCION
1570-1571. Distintas causas. - La garantía por evicción se extingue: a) por
conocimiento que tenga el adquirente del peligro de evicción; b) por la omisión de
la citación a juicio del enajenante; c) por el allanamiento a la demanda; d) por la
omisión por parte del adquirente de defensas o recursos en el juicio que le ha
promovido el tercero; e) por haber sometido el adquirente el pleito a árbitros.
a) Conocimiento de1 peligro de la evicción. - Según el artículo 2106 cuando el
adquirente de cualquier modo conocía e1 peligro de 1a evicción antes de la
adquisición, nada puede reclamar del enajenante por los efectos de la evicción que
suceda, a no ser que ésta hubiera sido expresamente convenida.
A pesar de que el texto está redactado en términos que parecen excluir toda
responsabilidad, debe ser entendido solamente en el sentido de que el enajenante
no debe la indemnización de daños y perjuicios, pero se mantiene siempre la de
devolver el precio. En efecto, el enajenante no podría invocar ningún título legítimo
para retenerlo, desde que el triunfo del tercero ha demostrado que el precio pagado
carecía de causa.
La responsabilidad del enajenante por los daños y perjuicios cesa cualquiera sea el
modo por el cual el comprador conocía el peligro de la evicción (art. 2106). No
interesa, por tanto, que sea el propio vendedor quien le ha hecho conocer el
peligro; aunque él lo hubiera ocultado, inclusive de mala fe, no habrá lugar a la
evicción si por cualquier otro conducto supo el comprador la verdadera situación
jurídica del bien que adquiría.
Es claro que nada se opone a que las partes, teniendo conocimiento del peligro que
se cierne sobre los derechos del adquirente, estipulen expresamente que el
enajenante responderá por la evicción (art. 2106). Puede ocurrir que no obstante
conocer las deficiencias del título del vendedor, tanto éste como el comprador
consideren poco probable una acción reivindicatoria del dueño. E1 enajenante no
tendrá por tanto mayor inconveniente en asumir la garantía de evicción y el
comprador queda así asegurado contra todo riesgo.
b) Omisión de la citación a juicio del enajenante. - La omisión de la citación a juicio
en tiempo oportuno del vendedor extingue la garantía de evicción, a menos que el
comprador probare que era inútil citarlo por no haber oposición justa que hacer al
derecho del accionante (arts. 2110 y 2111). Hemos estudiado este punto en otro
lugar, al que remitimos (nro. 1568).
c) Allanamiento a la demanda. - El mismo efecto producirá el allanamiento judicial
o extrajudicial del comprador a la demanda del tercero (art. 2111), salvo que el
comprador demuestre que no tenía defensas legítimas que oponer (artículo citado).
d) Omisión de defensas. - También se extingue la garantía de evicción si el
adquirente que ha asumido la defensa en el pleito dejó de oponer, por dolo o
negligencia, las defensas pertinentes o si no apeló y la sentencia de primera
instancia o si no prosiguió la apelación (art. 2112). Esta hipótesis legal supone que
el vendedor ha sido citado al juicio y no ha comparecido, pues si no hubiera sido
citado basta con lo dispuesto por el artículo 2110 para extinguir la garantía y si
hubiera comparecido, será él quien deba oponer las defensas del caso.
e) Sometimiento del pleito a árbitros. - Cesa igualmente la obligación por la
evicción cuando el adquirente, sin consentimiento del enajenante, comprometiese
el negocio en árbitros y éstos laudasen contra el comprador (art. 2113). La solución
es razonable. Cuando el comprador, sin que nada lo obligue a ello, saca la
dilucidación del pleito de sus jueces naturales y lo somete a árbitros, sin
autorización del vendedor, debe entenderse que ha asumido el riesgo de la
decisión; y el vendedor no podría ser obligado a indemnizar porque la sentencia no
ha sido dictada por los jueces de la ley, únicos que para él constituyen una garantía
de ecuanimidad.
Es claro que si el propio vendedor da su consentimiento para el sometimiento del
asunto a árbitros, deberá acatar su decisión.
C. - MODIFICACION CONVENCIONAL DE LA CARANTIA DE EVICCION 1572. Regla
general. - La garantía de evicción no es de orden público. Las partes pueden por
tanto aumentar, disminuir o suprimir la obligación que nace de la evicción (art.
2098). Sólo en un caso será nula tal estipulación: cuando se libere al enajenante de
la responsabilidad emergente de su mala fe (art. 2099), pues tales cláusulas serían
contrarias al principio de moral que debe regir las relaciones contractuales. Para
que haya mala fe del vendedor no bastará con que él sepa que la cosa pertenecía á
un tercero, si ha puesto en conocimiento del comprador esa circunstancia; no basta
tampoco con que se transmita con plena conciencia un título imperfecto de
dominio, pues el título debe ser exhibido al comprador que celebra el contrato. Para
que haya mala fe del enajenante será necesario que oculte al adquirente la
existencia de un mejor derecho de un tercero sobre la cosa que transmite.
1573. - Según el artículo 2102, la renuncia de la responsabilidad de evicción deja
subsistente la obligación del enajenante por la evicción que proviniere de un hecho
suyo, anterior o posterior al contrato. Advertimos que la ley ha calificado
erróneamente esta hipótesis como un caso de evicción. Se trata en verdad, de la
garantía contra los hechos propios del enajenante, cuya naturaleza es distinta de la
evicción. Y naturalmente, sería nula toda cláusula que eximiese de responsabilidad
al enajenante contra sus hechos personales, pues ello importaría autorizarlo a
perturbar dolosamente 1a posesión que ha transmitido.
1574. Cláusulas que aumentan la responsabilidad. - Ningún inconveniente hay en
que las partes acuerden una garantía más amplia para el caso de evicción. Pero
tales cláusulas son muy poco comunes en la práctica, pues el sistema legal cubre
suficientemente los eventuales perjuicios que pueden resultar de la derrota en el
pleito. En verdad, más que una garantía contra los juicios posibles, sería una
verdadera cláusula penal.
1575. Cláusulas que suprimen la garantía o la disminuyen. - Hemos dicho ya que
tales cláusulas son perfectamente legítimas (art. 2098). Y naturalmente habrá que
estar a lo que las partes dispongan en el contrato. Pero como esas estipulaciones
pueden ser de significado dudoso, hay que aceptar como principio general que toda
cláusula que limite las obligaciones legales derivadas de la evicción, es de
interpretación estricta, como que comporta la renuncia de un derecho. El
codificador ha establecido, además, algunas normas interpretativas especiales,
destinadas a evitar posibles costumbres acerca de la verdadera voluntad de las
partes.
a. La cláusula que de una manera general exime de toda responsabilidad al
enajenante, debe entenderse en el sentido de que queda exento únicamente
de la obligación de pagar daños y perjuicios, pero no de la de devolver el
precio.
b) Se considerará que el enajenante queda eximido también de la obligación
de restituir el precio: 1) cuando las partes se refirieron expresamente al
precio, excluyendo la responsabilidad del enajenante (art. 2101, inc. 1°); en
tal caso, la venta se reputará aleatoria. Como se trata del interés particular
de las partes exclusivamente, no habría por qué prohibir tales cláusulas, que
inclusive pueden interesar al propio adquirente que a cambio de asumir el
riesgo obtendrá seguramente una disminución del precio; 2) cuando se
declara que la compra es a riesgo del adquirente (art. 2101, inc. 2Q),
porque también aquí es claro el carácter aleatorio del contrato; 3) cuando el
adquirente renunció a la garantía de evicción, no obstante que sabía o debía
saber el peligro que se cernía sobre su derecho (art. 2101, inc. 3Q). En
otras palabras: la renuncia a la responsabilidad del enajenante no importa
renunciar a la restitución del precio (art. 2101), a menos que el adquirente
tenga conocimiento del peligro de evicción. En tal caso, 1a ley supone que
éste ha asumido todos los riesgos del contrato.
1576. Cláusulas de exclusión de garantía por cargas ocultas. - Con
frecuencia los contratos de compraventa contienen cláusulas según las
cuales la venta se hace "sin garantía de servidumbres aparentes u ocultas".
Tales cláusulas son indudablemente válidas y al vendedor queda exento de
toda responsabilidad por ellas; pero naturalmente debe hacerse la excepción
de las cargas o servidumbres ocultas que el vendedor conocía y no declaró.
La lealtad que debe eximirse en los contratos lo obliga a declarar las cargas
ocultas que él conozca, sin que pueda más tarde escudarse, para eludir su
responsabilidad, en una cláusula introducida de mala fe en el contrato.
1577. Hipoteca y otras cargas reales. - Si la venta se hace sin declaración de
la hipoteca que grava la cosa, el enajenante es naturalmente responsable de
todos los daños que tal gravamen le signifique al adquirente. Si, en cambio,
lo declara, tal declaración importa una estipulación de no prestar
indemnización alguna por la hipoteca, a menos que el contrato mantenga
expresamente la responsabilidad por la evicción (art. 2105). Cabe agregar
que en la práctica de los negocios, las ventas de inmuebles hipotecados se
hacen siempre o casi siempre asumiendo el adquirente la obligación
hipotecaria, cuyo importe se deduce del precio; pero para que el vendedor
quede exento de la obligación de garantía no es indispensable esa asunción
de deuda; basta, según se dijo, con la mención de la hipoteca en el
contrato. Lo que el artículo 2105 dispone sobre la hipoteca es aplicable
desde luego a otros derechos reales de garantía prenda, anticresis,
warrants, debentures.
2. - De la evicción en la compraventa
1578. Indemnización debida al comprador influencia, de la buena o mala fe.
- Producida la evicción, el vendedor debe indemnizar los perjuicios sufridos
por el comprador. El Código fija prolijamente las reglas a que ha de
ejecutarse la indemnización, distinguiendo entre evicción parcial y total.
Pero antes de entrar en el estudio de esas disposiciones, es conveniente
poner de relieve cuál es la influencia de la buena o mala fe de las partes en
este punto.
La buena o mala fe del enajenante es en principio indiferente en lo que
atañe a la obligación de indemnizar, que no depende de su conocimiento de
que la cosa pertenecía a un tercero y de la que no está exento aunque su
ignorancia respecto de los defectos de los títulos sea razonable; la obligación
de garantía no nace de la mala fe del vendedor, sino de la obligación de
asegurar al comprador la bondad de los derechos que le ha transmitido. Por
excepción, la mala fe del enajenante agrava su responsabilidad en los
siguientes casos: a) respecto de las mejoras voluntarias introducidas en la
cosa por el comprador, de las que no responde el enajenante de buena fe;
b) si además de mala fe hay dolo, es decir, intención de perjudicar al
adquirente con la venta de una cosa ajena, la responsabilidad deja de ser
contractual y se ensancha hasta los límites de la responsabilidad por hechos
ilícitos.
En cambio la buena fe del comprador tiene una importancia decisiva y
constante. Sólo el que ha actuado en la ignorancia de que compraba una
cosa que no pertenecía al vendedor puede exigir una reparación integral,
que comprenda la restitución del precio y los restantes daños y perjuicios;
en cambio, quien adquiere una cosa sabiendo que pertenece a un tercero,
sólo tiene derecho a pedir la restitución del precio pero no de los restantes
daños y perjuicios, pues la celebración del contrato no obstante el
conocimiento del peligro que se cierne sobre su derecho importa aceptar el
riesgo, de cuyo acaecimiento no podrá luego quejarse (art. 2106j
1579. Evicción total; rubros que abarca la indemnización. - Cuando, como
consecuencia de la evicción, el comprador ha sido privado de la propiedad
de la cosa por quien tenía mejor derecho a ella, la obligación debida por el
vendedor comprende los siguientes rubros:
1580. a) El precio. - En primer término, estará obligado a restituir el precio
(art. 2118). Esta es una medida mínima de la indemnización, con la cual
puede contar el comprador en todo caso, aunque la cosa se haya
deteriorado sea por caso fortuito o aun por culpa del mismo comprador (art.
2118). Está bien que así sea; la culpa del comprador en el cuidado de la
cosa, culpa de la cual han resultado deterioros, no exime al vendedor de la
obligación de devolverle todo el precio, pues el triunfo del tercero en el juicio
revela que aquél no tenía derecho a transmitir el derecho que transmitió. La
retención del precio por el vendedor equivaldría a convalidar un pago sin
causa.
Tampoco importa que el comprador haya sido de mala fe, es decir, que haya
tenido conocimiento de que la cosa pertenecía a un tercero, porque aun en
esa hipótesis el precio pagado importaría un pago sin causa y por tanto
repetible.
Pero el vendedor no deberá restituir totalmente el precio si la cosa ha
sufrido por acción del comprador, un deterioro o disminución del cual éste
ha aprovechado (art. 2124). En tal caso el comprador no podría reclamar
ese valor, pues de lo contrario se enriquecería sin causa a costa de otro. Por
consiguiente, deberá deducirse del precio el monto del aprovechamiento en
que se benefició el comprador con el deterioro.
El precio debe restituirse sin intereses (art. 2118), porque ellos deben
considerarse compensados con el uso y goce de la cosa mientras el
comprador la tuvo en su poder.
1581. b) Los frutos. - Debe también reintegrarle el valor de los frutos que el
comprador deba restituir a su verdadero dueño (art. 2119), a menos que el
comprador fuera de mala fe, es decir, que al momento de comprar la cosa
conociera el peligro de evicción.
1582. c) Mejoras y aumentos. - En materia de mejoras, el artículo 2120
establece que el vendedor debe también al comprador los gastos hechos en
reparaciones o mejoras que no sean necesarias cuando él no recibiese del
que lo ha vencido, ninguna indemnización, o sólo obtuviese una
indemnización incompleta. Una cosa es clara en este texto: que en tanto el
comprador pueda reclamar el importe de las mejoras del verdadero dueño,
que es quien se ha de beneficiar con ellas, es contra él que debe dirigirse su
acción.
Lo que no se explica es que este texto se refiera sólo a las mejoras que no
son necesarias. ¿Significa esto que el comprador no puede reclamar del
vendedor las mejoras necesarias? E1 pensamiento de Vélez ha sido sin duda
éste: como el poseedor, sea de buena o mala fe, puede siempre reclamar
las mejoran necesarias del dueño (arts. 2427 y 2440) ~ inútil concederle
acción contra el vendedor. A lo que cabe observar: a) que no siempre es así,
porque si el reivindicante resultara insolvente y el comprador no pudiera
hacer efectivo su crédito contra él, podrá reclamarlo del vendedor; b) que en
lo que atañe a nuestro problema no hay diferencias entre las mejoras útiles
y las necesarias, porque ambas son debidas al poseedor de buena fe y la
diferencia de responsabilidad en cuanto al poseedor de mala fe no interesa,
porque éste nunca tiene acción de daños y perjuicios contra el vendedor.
Finalmente, y no obstante los términos generales del artículo 2120 que
parecen comprender toda clase de mejoras, inclusive las voluntarias, éstas
sólo son debidas por el vendedor de mala fe (art. 2123).
1583. - Por su parte, el artículo 2121 dispone que el importe de los daños y
perjuicios sufridos por la evicción se determinará por la diferencia entre el
precio de venta con el valor de la cosa al día de la evicción, si su aumento
no nació de causas extraordinarias. Esta es la disposición capital en materia
de indemnización de los daños derivados de un aumento de valor, sea como
consecuencia de la acción del propio comprador (mejoras) o de un hecho
extraño. Porque éste es el verdadero perjuicio sufrido por el comprador al
ser privado de la cosa, y por tanto, debe ser la medida de la indemnización.
Supongamos que como consecuencia de las mejoras, la cosa ha aumentado
de valor pero no en la medida de los gastos realizados. En tal caso hay que
distinguir dos hipótesis: a) si el vendedor era de buena fe debe el mayor
valor existente al tiempo de la evicción, cualquiera que haya sido el costo de
las mejoras. La solución es lógica: ese es el único perjuicio que la evicción le
ocasiona al comprador, puesto que la diferencia la tenía ya perdida en ese
momento; b) pero si el vendedor era de mala fe, la ley le concede una
opción al comprador: puede reclamar el importe del mayor valor de la cosa
o la restitución de todas las sumas desembolsadas por el comprador,
aunque fueren gastos de lujo o de mero placer (art. 2123). Es claro que esta
acción sólo la tiene el comprador de buena fe, pues ya se ha dicho que el de
mala fe carece de toda acción por indemnización de daños, aunque el
vendedor también fuera de mala fe, limitándose su derecho a repetir el
precio.
1584. - Según el artículo 2121, el vendedor no está obligado a indemnizar al
comprador si el aumento de valor ha nacido de causas extraordinarias. El
codificador decidió así una controversia suscitada sobre el punto en la
doctrina francesa, controversia en la cual la mayor parte de loa autores se
han inclinado por la solución contraria a la que acepta Vélez. La valoración
de lo que es una causa extraordinaria, queda librada a la apreciación de loe
tribunales. Evidentemente no lo es el aumento general de valores
experimentado como consecuencia del enriquecimiento del país o aun como
consecuencia de la inflación. En cambio la será el descubrimiento de una
nueva fuente de riqueza (petróleo, uranio, etc.) que valorice
extraordinariamente una propiedad.
1585. d) Gastos del contrato y procesales. - El vendedor deberá reintegrar
al comprador los gastos del contrato de compraventa, tales como el sellado,
los honorarios del escribano, impuestos, etcétera (art. 2119), como también
las costas y honorarios que haya debido afrontar con motivo del juicio en el
que fue vencido
1586. e) Otros daños. - En fin, el vendedor deberá reintegrar al comprador
todo otro daño que la ejecución le causare (art. 2119). Se aplican aquí las
reglas generales relativas al incumplimiento de los contratos, es decir, el
vendedor responderá de todos los perjuicios, surgidos directamente de la
evicción (art. 520), como, por ejemplo, la comisión que hubiera pagado al
intermediario en la operación. No computamos el mayor precio que hoy
tenga que pagar por una cosa análoga, porque este rubro está comprendido
en el concepto de mayor valor adquirido por la cosa, del cual ya hemos
tratado: pero el, adquirente que compra otra cosa para sustituir a la que
perdió, no sólo estará obligado a pagar el precio, sino también nuevas
comisiones, honorarios del escribano, sellados etcétera, todo lo cual deberá
serle indemnizado por el vendedor.
1587. - Si la conducta del vendedor fuera dolosa, es decir, si vendiera una
cosa ajena para perjudicar al comprador, sabiendo que el verdadero dueño
la reivindicará, el círculo de su responsabilidad se ensancha notablemente.
Regirá aquí el principio de la reparación integral, propia de los hechos
ilícitos.
1588. Importes que deben deducirse de la indemnización a pagar al
comprador. - De la indemnización debida al comprador, el vendedor está
autorizado a compensar los siguientes importes:
a) La suma que el comprador hubiere recibido del que lo ha vencido, por
mejoras hechas por el vendedor antes de la venta (art. 2124). El supuesto
de la ley es el siguiente: antes de vender la cosa, el vendedor ha hecho
mejoras que tiene derecho a reclamar del verdadero dueño; si éste se las
paga al comprador (en vez de pagarlas a quien las hizo) es indudable el
derecho del vendedor de descontar su importe del monto de la
indemnización que debe afrontar, pues de lo contrario habría un
enriquecimiento sin causa del comprador.
b) Por la misma razón, el vendedor puede descontar el provecho que
hubiere obtenido el comprador de las destrucciones parciales de la cosa (art.
2124).
1589. Evicción parcial: derechos del comprador. - La evicción parcial ocurre
cuando el comprador ha sido privado de una parte de la cosa comprada (ya
sea una parte alícuota o una parte material) o se ha afectado el contenido
de su derecho; así por ejemplo, si debe reconocer en favor de otro un
derecho de usufructo, uso o habitación, servidumbre, etcétera. Para que las
cargas que gravan la cosa den derecho a reclamar la evicción deben ser
ocultas; si por el contrario fueran aparentes o el vendedor las hubiera
declarado en el contrato, no hay responsabilidad alguna de su parte (arts.
2103 y 2104).
Cuando tiene lugar la evicción parcial, los derechos del comprador deben
considerarse en relación a dos supuestos: que la parte que se le ha quitado
de la cosa o del derecho sea de tal importancia respecto del todo, que sin
ella no hubiera comprado la cosa, o que no tenga tanta importancia, y deba
presumirse que aun sin ella igualmente la hubiera comprado. En el primer
caso, la ley reconoce al comprador la siguiente opción: o bien pedir la
rescisión del contrato con la consiguiente indemnización de daños, o bien
mantener la validez del acto y demandar solamente la indemnización de los
daños (art. 2125).
El problema de si la parte perdida de la cosa o del derecho tiene tal
importancia que sin ella el comprador no la hubiera adquirido es una
cuestión de hecho, que debe ser apreciada por los jueces de acuerdo con las
circunstancias del caso. Así por ejemplo, si se compra una casa para
habitarla, la circunstancia de que un tercero obtenga el reconocimiento de
un derecho de habitación sobre el inmueble, es causa suficiente para pedir
la rescisión; pero no lo sería si el derecho de habitación recae solamente
sobre una de las varias casas o puestos de una estancia.
1590. - Los mismos principios son aplicables al caso de que se hubieran
comprado dos o más cosas conjuntamente, si apareciese que el comprador
no habría comprado la una sin la otra (art. 2126). Ejemplo: una empresa
adquiere dos departamentos contiguos para unirlos y establecer en ellos sus
oficinas; si luego es despojada de uno de ellos por un tercero con mejor
derecho, puede rescindir la compra del otro.
1591. Normas para fijar el monto de la indemnización. Cuando el comprador
haya optado por la rescisión de la venta, los daños y perjuicios se estimarán
aplicando las reglas de la evicción total. La diferencia respecto del vendedor
consiste en que él recupera el sobrante de la cosa.
Cuando el comprador ha optado por el mantenimiento del contrato, la
indemnización se calcula de acuerdo con la siguiente regla, establecida en el
artículo 2127: si el valor de la parte de la cual ha sido privado el comprador
es de mayor valor que la parte proporcional del precio, el vendedor debe ese
mayor valor; si es de menor valor, se devolverá la parte proporcional del
precio. Ejemplo: A vende a B un inmueble en $ 100.000 y B es vencido por
un tercero en la propiedad de una quinta parte. Si esa quinta parte, al
tiempo de la evicción, valía más de $ 20.000, el vendedor debe pagar lo que
esa parte valía (por ejemplo $ 30.000). Si en cambio, la propiedad se ha
desvalorizado, el vendedor deberá siempre $ 20.000. Es una solución de
justicia discutible, pues nadie puede pretender una indemnización mayor
que los daños sufridos; por consiguiente, el valor que tenga la parte perdida
por la acción de un tercero, debería dar la medida de la indemnización, sea
que esa parte haya aumentado de valor o se haya desvalorizado. Esa es la
solución propiciada por el Anteproyecto de 1954 (art. 1114), en tanto que
Bibiloni (art. 2236) y el Proyecto de 1936 (art. 1371) mantienen el sistema
del Código.
1592. - Además, el comprador tendrá derecho a que el vendedor le
indemnice los gastos del juicio, a que le devuelva los gastos de escritura y
los honorarios del escribano en proporción a la parte de que fue privado,
etcétera.
1593. Ventas judiciales de carácter forzado. - En este supuesto, el vendedor
no está obligado por la evicción sino sólo a restituir el precio que produjo la
venta (art. 2122). La solución es irreprochable, pues no se puede obligar s
garantizar la bondad del título a quien no ha querido vender y ha sido
obligado a ello por la fuerza pública. Pero siempre está obligado a devolver
el precio que hubiere recibido, por que de lo contrario habría un
enriquecimiento sin causa.
. - De la evicción en la permuta
1594. Evicción total. - El caso de evicción total está previsto en los artículos
1489, 2128 y 2129. El primero dispone que el permutante que ha sufrido la
evicción puede reclamar la restitución de la propia cosa o el valor de la que
se le hubiese dado en cambio; el artículo 2128 tratando el mismo punto,
dispone que el permutante vencido puede reclamar la cosa que dio en
cambio o que se le pague el valor de ella. El vicio de técnica legislativa que
supone tratar el mismo problema en dos disposiciones diferentes, trae
consigo estos defectos de concordancia. Sin embargo, es posible armonizar
estas disposiciones, admitiendo que el copermutante que ha sufrido la
evicción tiene a su disposición estas tres posibilidades: a) reclamar la
restitución de la cosa que entregó; b) reclamar su valor; c) demandar el
valor de la cosa que se le dio. En cualquier caso, puede reclamar también
daños y perjuicios.
Si optase por la restitución de la cosa que dio, el copermutante debe
devolverla en el estado en que se halla, como poseedor de buena fe (art.
2129).
Pero puede ocurrir que el copermutante haya enajenado a un tercero la cosa
que recibió. En tal caso hay que distinguir: si el tercero la adquirió por título
oneroso, no puede ser obligado a devolverla; pero si la adquirió a título
gratuito, el copermutante vencido en la evicción puede exigirle la restitución
de la cosa o su valor (art. 2130).
1595. Evicción parcial. - Si la evicción es parcial, se aplican las reglas de la
compraventa (art. 2131).
4. - De la evicción entre socios
1596. Reglas particulares. - En caso de que la cosa aportada sufra evicción,
el aportante responderá por los daños e intereses que resulten para la
sociedad y para los otros socios (art. 2132). Las consecuencias de la
evicción deben considerarse con relación a distintos supuestos: que el
aporte consista en cosa ciertas, o en el usufructo, o en el uso, o finalmente,
en créditos.
1597. a) Aporte de cosas ciertas. - Ocurrida la evicción total, los restantes
socios tienen los siguientes derechos: 1) continuar la sociedad con exclusión
del aportante, a menos que se tratare de cosas destinadas a ser vendidas y
el aportante ofreciere sustituirlas por otras exactamente semejantes (art.
2135); 2) disolver la sociedad, a menos que el aportante sustituyese la cosa
por otra igual; este derecho a disolver la sociedad se desprende claramente
del artículo 2133 y se conforma con la solución admitida para el caso
evidentemente análogo de que no se hagan los aportes; 3) en cualquier
caso tienen derecho a reclamar los daños y perjuicios que resultaren a la
sociedad y a ellos personalmente (art. 2132). Pero los socios no tienen
derecho a obligar al socio responsable a sustituir los bienes que sufrieron la
evicción por otros exactamente semejantes (art. 2134); en cambio, pueden
oponerse a la pretendida sustitución aunque se trate de bienes exactamente
semejantes, si la cosa de que la sociedad ha sido privada está afectada a un
destino especial por el contrato (art. 2136). La ley supone que en este caso,
la sustitución de un bien por otro, aunque sea semejante, no resulta ya
indiferente para la sociedad, y no se la puede obligar a que lo reciba. Pero
no debe extremarse el rigor en la aplicación de esta regla: si se demostrara
que la sociedad no experimenta ningún perjuicio con la sustitución, debe
admitirse el derecho en hacerla; la negativa de la sociedad sería en ese caso
abusiva.
Si la evicción fuere parcial, los restantes socios sólo podrán disolver la
sociedad cuando la importancia de la parte que sufrió la evicción respecto
del todo fuere tal que dificultase el cumplimiento del objeto de la entidad.
1598. - En caso de disolución por evicción total o parcial, el socio
responsable pagará las indemnizaciones debidas a la sociedad por todas las
pérdidas que la disolución le ocasionare (art. 2133). Esta reparación es
comprensiva de todos los daños que hayan resultado a los socios de la
privación de la cosa y la subsiguiente disolución de la entidad.
1599. b) Aporte de usufructo. - Si la prestación fuere el usufructo de un
inmueble, la evicción obliga al aportante como al vendedor de frutos y
pagará a la sociedad lo que se juzgue valía el derecho de usufructo (art.
2137), además de las indemnizaciones complementarias a que nos hemos
referido en el número anterior.
1600. c) Aporte de uso. - El artículo 2138 contiene sobre el punto una
disposición confusa: Si la prestación consistía en e1 uso de una cosa, el
socio que lo concedió no es responsable de la evicción, sino cuando al
momento del contrato sabía que no tenía derecho a conceder el uso de ella
Debe sin embargo, ser considerado como el socio que ha dejado de aportar
la cosa que se obligó. Pero si se lo considera como tal, es responsable.
¿Cómo conciliar proposiciones tan contradictorias? Los primeros
comentaristas de nuestro Código advirtieron que los autores citados por
Vélez al pie de la nota, aludían al préstamo gratuito, que no es precisamente
el caso del aporte de un socio. Si queremos eliminar la contradicción,
habremos de admitir que la primera parte de este artículo se refiere al
préstamo de una cosa hecha por el socio a la sociedad, no a título de aporte,
sino con ánimo liberal; si en cambio, el goce de la cosa fue su aporte o parte
de él, se aplica el último párrafo, según el cual el socio debe responder por
la evicción aunque no supiera que carecía de derecho para conceder el uso
de la cosa
1601. d) Aporte de crédito. - Es también poco feliz el artículo 2139, que dice
que si la prestación fue de créditos, el socio responsable está obligado a la
sociedad por la evicción, como si él hubiese recibido el valor de los créditos.
Expresada en términos tan generales y absolutos, esta disposición parece
indicar que el aportante responde inclusive por la solvencia del deudor. No
es ésta, sin embargo, la solución del artículo 1707, que sólo pone a cargo
del aportante la responsabilidad de la solvencia del deudor en caso de que
se hubiese acordado que la cobranza estaba a su cargo. Si esto no se
hubiera estipulado, ni el cedente hubiera garantido la solvencia del deudor,
no responde por evicción. El artículo 2139 debe, por tanto, considerarse
referido a la hipótesis de que la incobrabilidad del crédito se deba a su
inexistencia o ilegitimidad y no a la insolvencia del deudor.
5. - De la evicción entre copartícipes
1612. Principio general. - La garantía de evicción juega también entre
copartícipes o condóminos que hacen entre sí la división de los bienes
comunes (art. 2140). La solución es justa. Supóngase que se divide una
comunidad hereditaria entre tres hijos, adjudicándose al primero una casa,
al segundo un campo y al tercero títulos, todos de valor equivalente. Luego
resulta que la casa es reivindicada por un tercero, quien demuestra poseer
mejor título que el del causante. Sería muy injusto que el hijo a quien se
adjudicó la casa quede sin recibir parte alguna de la herencia paterna. Los
otros dos tienen que responder por la evicción: cada uno de ellos responderá
en proporción de su cuota, soportando el copartícipe vencido, la parte que le
tocare (art. 2141). En el ejemplo propuesto, el hermano que sufrió la
evicción recibirá de los otros las dos terceras partes del valor de la casa que
se le adjudicara (no el total), pues el tercio restante lo soporta el vencido.
1603. Insolvencia de uno de los copartícipes. - Si uno de los copartícipes
que debe responder por evicción resultara insolvente, su parte en la
indemnización se dividirá entre todos los restantes (art. 2142 ).
1604. Pérdida por caso fortuito. - Puede ocurrir que luego de hecha la
división, uno de los copartícipes perdiera su parte en los bienes, sea por
culpa propia, o de un tercero, o por caso fortuito. Ello no lo exime de su
responsabilidad por la evicción que ha sufrido uno de sus coparticipes (art
2143).
1605. Modo de fijar el valor por el que debe responderse. - ¿En qué
momento se fija el valor de los bienes por los que ha de responderse? ¿En el
de la partición o en el que se produjo la evicción? E1 Código distingue dos
supuestos
a) Si se trata de bienes que no fueran créditos, se tomará en cuenta el valor
que tenían en el tiempo de la evicción (art. 2144).
b) Si fueran créditos, se tomará en consideración el valor nominal en el
momento de la partición (artículo citado).
Es importante advertir que en este caso los copartícipes no responden
solamente de la legitimidad del crédito, sino también de la insolvencia del
deudor; pero debe tratarse de una insolvencia anterior al momento de la
partición. La que sobreviniere después no permite hacer valer la garantía de
evicción (art. 2144), solución perfectamente equitativa porque los riesgos
futuros del crédito deben correr a cargo del adjudicatario.
6. - De la evicción en 1a donación
1606. Principio y excepciones. - En principio, el donante no debe la garantía
por evicción ni por vicios redhibitorios (art. 1835); no es razonable
imponerla a quien da algo a título gratuito. Por excepción, la debe en los
siguientes casos (art. 2146):
1) Cuando el donante ha prometido expresamente la garantía de evicción,
puesto que no siendo ésta una materia que interese al orden público, la
convención de las partes es la luz del contrato.
2) Cuando la donación fue hecha de mala fe, sabiendo el donante que la
cosa era ajena; la ley castiga así la mala fe de quien obró con ánimo de
perjudicar al propietario o de hacer concebir falsas ilusiones al donatario.
3) Cuando la donación fuere con cargo. En lo que atañe a la evicción, si el
donatario no ha cumplido todavía los cargos cuando fue vencido en juicio
por un tercero, no podrá pretender indemnización alguna; si ya había
cumplido con ellos, la garantía le es debida en la medida del cargo.
4) Cuando la donación fuese remuneratoria, porque aquí hay esencialmente
un acto oneroso.
5) Cuando la evicción tiene por causa la inejecución de alguna obligación
que el donante ha tomado sobre sí en el acto de 1a donación, como ocurre
cuando dejó de pagar la deuda hipotecaria sobre el inmueble donado,
habiendo exonerado del n~ ;o al donatario (art. 2151).
1609. Extensión de la responsabilidad por evicción.- Aun en los casos en que
el donante deba la garantía de evicción, su responsabilidad no es igual a la
del que transmitió la cosa por título oneroso. El Código ha establecido reglas
especiales para cada una de las hipótesis contempladas en el artículo 2146,
con excepción de la primera, sin duda porque juzgó que ei la garantía se
funda en la estipulación contenida en el contrato, ella será la que fija la
extensión de la
responsabilidad. Veamos ahora las reglas del Código sobre los restantes
casos:
1608. a) Donación de mala fe. - Cuando la donación haya sido hecha de
mala fe, el donante debe indemnizar al donatario de todos los gastos que la
donación le hubiere ocasionado (art. 2147). La responsabilidad se limita a
los gastos; no se debe el valor de la cosa, como ocurre en la evicción en los
contratos onerosos. Entre los gastos deben incluirse los honorarios del
escribano que otorgó el acto, los impuestos pagados, los gastos por mejoras
hechas en la cosa, sean necesarias o simplemente voluntarias. Pero el
donante no deberá indemnización alguna si el donatario sabía que la cosa
era ajena (art. 2148), pues entonces él ha recibido la donación a su riesgo.
1609. b) Donación con cargo. - Según el artículo 2149 el donante
responderá de la evicción de la cosa en proporción del importe de los cargos
y del valor de los bienes donados, sea que los cargos estén establecidos en
interés del mismo donante o que ellos sean a beneficio de un tercero, sea la
evicción total o parcial. Hay que advertir ante todo, que esta disposición sólo
se aplica al caso de que el donatario hubiera ya cumplido con los cargos,
pues su fundamento es que la evicción procede en la medida de la
onerosidad del acto; y si el donatario no ha hecho desembolsos, no tiene
derecho a la garantía.
1610. c) Donación remuneratoria. - Según el artículo 2150 el donante
responde de la evicción en proporción al valor de los servicios recibidos y al
de los bienes donados.
1611. d) Inejecución de las obligaciones contraídas en e1 acto de la
donación. - Si el donante no pagó la deuda hipotecaria con que estaba
gravado el inmueble donado y cuyo pago se comprometió a hacer, responde
por la evicción (art. 2151). En tal caso el donatario podrá exigir al donante
que libere el inmueble; o bien pagar al acreedor y subrogarse en ese
derechos contra el donante.
1612. Evicción en la donación de varias cosas. - Cuando la donación ha
tenido por objeto dos o más cosas de la misma especie, bajo una.
alternativa, o una cosa que el donatario debe tomar entre varias de 1a
misma especie, y le fuese quitada por sentencia la cosa que se le había
entregado, el donatario tiene derecho a pedir que la donación se cumpla en
las otras cosas (art. 2152). El donatario de una cosa determinada sólo en
cuanto a su especie, y que se encuentra desposeído de ella por sentencia,
tiene derecho a que se le entregue otra de 1a misma especie (art. 2153).
La justicia de estas soluciones es muy discutible si se piensa que la donación
es un acto gratuito; ello ha inducido a Salvat a sostener que tales
disposiciones sólo rigen en caso de que el donante se haya obligado
contractualmente por evicción. Empero, predomina la opinión de que los
artículos citados se aplican aun en ausencia de toda convención sobre la
garantía (Acuña Anzorena, Machado. Llerena).
1612 bis. Acción del donatario contra 1a persona de quien el donante hubo
la cosa por título oneroso. - Si bien el donatario no tiene contra el donante
acción por evicción (salvo los casos del art. 2146), en cambio la tiene contra
quien le enajenó a éste la cosa por título oneroso. También la tiene contra el
que la donó al donante, si está comprendido en alguna de las hipótesis del
artículo 2146. En otras palabras: el primer enajenante responde ante el
donatario en la medida que era responsable ante el donante.
§ '7. - De la evicción en la cesión de derechos
A. - ALCANCE Y LíMITES DE LA GARANTIA
1613. Principio: cuándo existe la garantía de evicción. El cedente debe al
cesionario la garantía de evicción cuando la cesión fuese onerosa (arts. 1474
y 1476); no la debe, en cambio, si fuere gratuita (art. 1484). Si se tratare
de una cesión hecha como retribución de servicios o con cargos, se aplicará
lo dispuesto con respecto a las donaciones de esta naturaleza (art. 2157), es
decir, en el primer caso el cedente responderá en proporción al valor de los
servicios recibidos y de los bienes cedidos (art. 2150); y en el segundo,
responderá en proporción del importe de los cargos y de los bienes cedidos
(art. 2149). En otras palabras, la garantía de evicción se debe en la medida
de la onerosidad de la cesión.
La garantía de evicción no es de orden público; puede por tanto ser
renunciada por el cesionario, ya sea en forma expresa o tácita; caso típico
de esta última son loe derechos que se ceden como dudosa, en cuyo caso e1
cedente no contrae responsabilidad alguna (art. 1476).
1614. Alcance de la garantía. - El cedente, sea de buena o mala fe, está
obligado a responder por la existencia y legitimidad del crédito (art. 1476).
Se trata de una garantía de derecho; se asegura la bondad del título, no la
honestidad ni la solvencia del deudor cedido, salvo las hipótesis de
excepción a que aludiremos más adelante.
Se considera que está comprometida la existencia y legitimidad del crédito
(art. 1476) en los siguientes casos: 1) Cuando el crédito no pertenece al
cedente. 2) Cuando el crédito estaba ya extinguido por cualquier motivo
legítimo (pago, compensación, novación, prescripción, remisión de deuda,
etc.). 3) Cuando el crédito o derecho cedido emanara de un título nulo; tal
ocurriría si el deudor venciera enjuicio demostrando que el acto adolecía de
vicios de dolo, violencia, lesión, simulación, falta de capacidad, etcétera.
1615. Extensión de la garantía: los accesorios. - En la garantía de evicción
no sólo está comprendido el crédito cedido en sí mismo, sino también sus
accesorios, tales como los derechos reales de garantía (hipoteca, prenda,
warrants, debentures, anticresis), los privilegios, las fianzas. El cedente
responde sólo de la existencia y legitimidad de tales accesorios, pero no de
su eficacia práctica; así por ejemplo, no responde de que su privilegio le
baste para cobrar el crédito en caso de insolvencia del deudor, ni tampoco
responde de la solvencia del fiador (art. 1476).
1616. Garantía de la insolvencia. - Hemos dicho que en principio el cedente
no garantiza la solvencia del deudor; pero esta regla tiene dos excepciones:
a) Cuando 1a insolvencia del deudor fuera anterior y pública (art. 1476); en
tal caso la ley presume que el cedente ha obrado de mala fe; eximirlo de la
garantía sería un premio a su conducta dolosa.
Equivale a la insolvencia notoria y pública aquella que no tenía ese carácter
pero era conocida por el cedente, ya que también en este caso su conducta
ha sido dolosa y no puede ser protegida por la ley.
b. Cuando el cedente ha asumido la garantía de la solvencia del deudor. Puesto
que en materia contractual rige el principio de la libertad de las
convenciones (art. 1197), no hay inconveniente alguno en que las partes
convengan también en esta garantía. En estos casos no estamos ya en
presencia de una garantía de derecho (evicción propiamente dicha), sino de
una garantía de hecho, como que lo que está en juego no es la legitimidad
del derecho transmitido, sin su eficacia económica.
B. - OBLICACIONES QUE NACEN DE LA CARANTIA
1. - Inexistencia o ilegitimidad de1 crédito
1617. Derechos del cesionario y responsabilidad del cedente. - Si el crédito no
existía al tiempo de la cesión, el cesionario tendrá derecho a la restitución del
precio pagado, con indemnización de pérdidas e intereses (art. 14?7). Este es el
principio de carácter general, pero la extensión de la responsabilidad difiere según
sea el cedente de buena o mala fe:
a) El cedente de buena fe responde por los perjuicios directos, con exclusión de la
diferencia entre el valor nominal del crédito cedido y el precio de la cesión (art.
1477). En dicha indemnización estarán comprendidos: el precio de la cesión (art.
1477), los gastos del contrato y de la defensa en juicio, etcétera. Pero no la
ganancia que el cesionario esperaba obtener del contrato; así, por ejemplo, si el
crédito tiene valor nominal de $ 10.000 y la cesión se ha hecho por $ 7.000, el
cesionario no podrá pretender que se le indemnice también la diferencia de $ 3.000
que esperaba ganar en la operación.
b) Pero si el cedente fuera de mala fe, su responsabilidad es amplia y se extiende
inclusive a la diferencia entre el valor nominal del crédito cedido y el precio pagado
(art. 14?8).
La buena fe del cedente se presume; está a cargo del cesionario que la invoca la
prueba de la mala fe
2. - Insolvencia del deudor
1618. Derechos del cesionario y obligaciones del cedente. - Ya hemos dicho que, en
principio, el cesionario no responde por la insolvencia del deudor, a menos que ella
fuera anterior y pública o que el cedente hubiera asumido expresamente eea
responsabilidad en el contrato de cesión. Consideraremos ahora estos supuestos:
a) Si el cediente es de buena fe, su responsabilidad se limita a la restitución del
precio y al pago de los gastos (art. 1479).
b) Pero si el cedente fuera de mala fe, su responsabilidad alcanza también a la
diferencia entre el valor nominal del crédito cedido y el precio pagado (art. 1480).
La existencia de una insolvencia pública y anterior a la cesión hace presumir la
mala fe del cedente.
Si la insolvencia no es pública, y el cedente es responsable en virtud de un
compromiso asumido en el contrato, los principios generales sobre buena y mala fe
retoman su vigencia ordinaria: quien invoca la mala fe del deudor debe probarla,
porque la buena fe se presume.
1619. Requisito previo de la ejecución del deudor. - El cesionario no puede dirigir
su acción contra el cedente por la garantía de hecho sin antes haber excutido los
bienes del deudor cedido, así como también las fianzas y garantías reales
establecidas para seguridad del crédito (art. 1481). En otras palabras, esta acción
tiene carácter subsidiario y sólo es viable cuando se ha manifestado inoperante la
acción entablada contra el deudor cedido y sus fiadores. Pero esta demanda previa
no sería indispensable si el deudor hubiera sido declarado en estado de quiebra o
concurso; más aún, pensamos que en tal caso ya no estaría obligado el deudor a
esperar el resultado de la liquidación de los bienes del deudor para reclamar al
cedente la parte de su crédito que le hubiese quedado insatisfecha. A nuestro
juicio, basta con la comprobación objetiva del estado de insolvencia puesto de
manifiesto por el auto declarativo de la quiebra o concurso, para que el cesionario
pueda reclamar al cedente el cumplimiento de la garantía.
1620. Cesación de la garantía de hecho. - La garantía por la solvencia del deudor
cesa en los siguientes casos:
a) Cuando por no haber adoptado medidas precautorias o por otra culpa del
cesionario, hubiera perecido el crédito o lss seguridad que lo garantizaban (art.
1482)
b) Cuando el cesionario hubiera dado prórroga al deudor para el pago y éste cayera
en insolvencia luego de vencido el plazo primitivo de la obligación (art. 1483).
1621. Renuncia expresa o tácita, total o parcial. - Puesto que las disposiciones
legales relativas a la garantía de evicción no son de orden público, ella puede ser
renunciada por el cesionario con carácter total o parcial. Puede pactarse, por
ejemplo, que la responsabilidad del cedente se limitará a tal suma, o que no se
incluye en ella la existencia o legitimidad de las garantías accesorias.
La renuncia puede ser expresa o tácita, La cesión de los créditos dudosos, de que
nos ocuparemos en el párrafo siguiente, es un caso típico de renuncia tácita. Pero
la renuncia a la garantía, aun expresa, no impide la responsabilidad del cedente por
las consecuencias de sus hechos personales; tal como ocurriría si el crédito ha
quedado extinguido por la recepción del pago o la remisión de deuda hecha por el
cedente o si éste ha cedido el mismo crédito a terceros.
1622. Créditos cedidos como dudosos. - Dispone el artículo 1476 que no se debe la
garantía de evicción cuando un crédito ha sido cedido como dudoso. La disposición
es razonable, porque esa manifestación formulada en el acuerdo de voluntades
pone de manifiesto que se trata de un contrato aleatorio, en el que el cesionario
asume voluntariamente los riesgos que se ciernen sobre el derecho que se
transmite, especulando con ellos para lograr que el cedente le ofrezca o acepte un
precio menor. Pero si el cedente cede como dudoso un crédito cuya inexistencia o
ilegitimidad le constaba, responde por la evicción, porque la ley no puede amparar
una conducta dolosa.
¿La cesión de derechos litigiosos equivale a la de dudosos? Un viejo fallo de la
antigua Cámara Civil de la Capital resolvió que no y que el cedente no se libra de la
responsabilidad, por más que en la cesión conste que se trata de derechos
litigiosos, si no se hace constar también que su existencia es dudosa, lo que ha
merecido la aprobación de Colmo. Por nuestra parte, pensamos que cuando se trata
de una cesión de derechos que están controvertidos en juicio, en el que el
demandado ha contestado la existencia, legitimidad o extensión del crédito, es
claro que se trata de derechos dudosos; la distinción resulta así artificiosa. Pero
debe hacerse la excepción de los juicios ejecutivos, sobre todo cuando la
ilegitimidad del crédito derive de motivos que no pueden hacerse valer en ese
proceso, cuya mera traba no tiene por qué echar dudas sobre !a existencia o
legitimidad del crédito.
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