CONSULTA GENÉRICA FISCAL

CONSULTA GENÉRICA FISCAL
CONSULTA SOBRE REINVERSIÓN EN VIVIENDA HABITUAL
Compra primera vivienda en 2.001 sigue pagando préstamo hipotecario en abril de
2.009 compra solar con vivienda, por importe de 1.000.000.
Forma de pago: aportación propia 400.000 (importe que supera la compra de su
primera vivienda)
Financiación ajena 350.000 pago aplazado hasta noviembre de 2.011 350.000 en el
ejercicio 2.010, tira la vivienda y comienza la construcción de la que va a ser su
vivienda habitual.
En el ejercicio 2.011: vende su primera vivienda habitual por importe de 500.000
euros sigue con la construcción de la que será su vivienda habitual
En el ejercicio 2.012: finalizara su nueva vivienda habitual previsto el costo de
construcción en 600.000
Cuestiones:
Ejercicio 2.010:
1.- como ha invertido en la que va a ser su vivienda habitual 400.000.- importe que
supera el importe de su primera vivienda habitual de la que sigue pagando
préstamo ¿puede desgravarse el préstamo de la antigua y el préstamo de la nueva?
2.- ¿se amplía el plazo de dos años para hacer la reinversión a 4 años si lo que
haces es construir una vivienda?
3.- la fecha del pago aplazado de 250.000 que va a pagar en noviembre de 2.011,
puede considerarse como exención por reinversión, aunque no pueda considerarse
los 400.000 pagados en 2.009.
4.- podemos adjudicar en todo caso el siguiente cuadro a la exención por
reinversión:
A- coste de la casa nueva 600.000
B- venta de su primera casa 500.000
C-adjudicación al pago aplazado de 250.000 del solar como exención por
reinversión con cargo a los 500.000 de la venta
D- el resto del importe de la venta, 250.000 los invertiría en la construcción
600.000 quedándose con una inversión con financiación ajena de 350.000,
aunque la declaración de obra nueva se lleve a cabo después del
31/12/2010 para cualquier aclaración el mejor horario es de 10 a 16 horas.
Muchas gracias.
CONSULTA GENÉRICA FISCAL
RESPUESTA
La exención de la ganancia patrimonial por reinversión en vivienda habitual se
regula, en desarrollo del artículo 38 del IRPF, en el artículo 41 del Reglamento del
IRPF, el cual, entre otros, dispone:
"1. Podrán gozar de exención las ganancias patrimoniales que se pongan de
manifiesto en la transmisión de la vivienda habitual del contribuyente cuando el
importe total obtenido se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda
habitual, en las condiciones que se establecen en este artículo. (…)
Para la calificación de la vivienda como habitual, se estará a lo dispuesto en el
artículo 54 de este Reglamento.
2. La reinversión del importe obtenido en la enajenación deberá efectuarse, de una
sola vez o sucesivamente, en un período no superior a dos años.
Se entenderá que la reinversión se efectúa dentro de plazo cuando la venta se
hubiese efectuado a plazos o con precio aplazado, siempre que el importe de los
plazos se destine a la finalidad indicada dentro del período impositivo en que se
vayan percibiendo.
Cuando, conforme a lo dispuesto en los párrafos anteriores, la reinversión no se
realice en el mismo año de la enajenación, el contribuyente vendrá obligado a hacer
constar en la declaración del Impuesto del ejercicio en el que se obtenga la
ganancia de patrimonio su intención de reinvertir en las condiciones y plazos
señalados.
Igualmente darán derecho a la exención por reinversión las cantidades obtenidas
en la enajenación que se destinen a satisfacer el precio de una nueva vivienda
habitual que se hubiera adquirido en el plazo de los dos años anteriores a aquélla.
3. En el caso de que el importe de la reinversión fuera inferior al total obtenido en
la enajenación, solamente se excluirá de gravamen la parte proporcional de la
ganancia patrimonial que corresponda a la cantidad efectivamente invertida en las
condiciones de este artículo.
4. El incumplimiento de cualquiera de las condiciones establecidas en este artículo
determinará el sometimiento a gravamen de la parte de la ganancia patrimonial
correspondiente.
En tal caso, el contribuyente imputará la parte de la ganancia patrimonial no exenta
al año de su obtención, practicando declaración-liquidación complementaria, con
inclusión de los intereses de demora, y se presentará en el plazo que medie entre la
fecha en que se produzca el incumplimiento y la finalización del plazo reglamentario
de declaración correspondiente al período impositivo en que se produzca dicho
incumplimiento.”
En este sentido, respecto de la vivienda que se adquiere, tratándose de un
supuesto de construcción, es necesario, para poder aplicar la exención por
reinversión, que la vivienda se adquiera jurídicamente en el plazo de los dos años
anteriores o posteriores a la transmisión de la precedente vivienda habitual siendo
indiferente, para la aplicación de la exención, el momento en que se haya iniciado
la construcción.
La adquisición jurídica se producirá en la fecha en que, de acuerdo con las
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disposiciones del Código Civil, concurran el título o contrato y la entrega o tradición
de la nueva vivienda. En los supuestos de construcción promovida por su
propietario, como es el caso, deberá tomarse como fecha de adquisición la de
finalización de las obras, hecho que deberá poderse probar por cualquier medio de
prueba admitido en Derecho. En caso contrario, es decir, ausencia de prueba, se
tomará la fecha de la escritura de declaración de obra nueva (entiendo que será en
este supuesto en 2012 dado que se dice que en ese año se terminará la vivienda).
En este punto cabe indicar que, respecto de la asimilación que a la adquisición de
vivienda hace de su construcción el Reglamento del IRPF siempre que las obras
finalicen en un plazo no superior a 4 años desde el inicio de la inversión, el plazo
establecido resulta de aplicación únicamente a efectos de aplicar la deducción por
inversión en vivienda habitual.
En definitiva, al transmitir el contribuyente su vivienda habitual el día que sea de
2010, para poder acogerse a la exención por reinversión, la adquisición jurídica de
su nueva vivienda habitual (declaración de obra nueva principalmente) tendría que
producirse dentro de los dos años posteriores a dicha transmisión, a lo más tardar
el mismo día de la venta de la anterior vivienda del año 2012, sin que exista
posibilidad de ampliación de plazo.
De cara a la reinversión, el contribuyente, para aplicar la exención al 100%, deberá
reinvertir los 500.000€ (menos, en su caso, el principal del préstamo para la
compra de esa vivienda pendiente de amortizar en el momento de la venta)
recibidos de la vivienda vieja, en la vivienda nueva.
Contestando resumidamente a las cuestiones:
1. SI con los límites reglamentarios (así consulta vinculante V0719-07)
2. NO. El plazo es único de 2 años.
3. SÍ en el caso de que la venta de la vivienda vieja sea anterior a
noviembre de 2011 y parte del dinero recibido por la venta se destina a
ese pago aplazado.
4. Los 250.000€ restantes de la venta que faltan para la exención por
reinversión total deberían utilizarse para el pago de la nueva vivienda, ya
sea de las obras, ya de cancelación de parte de la financiación ajena:
uno de los requisitos exigidos para acogerse a la exención, es el de
destinar el importe total obtenido a satisfacer cantidades pendientes de
pago de la nueva vivienda habitual en el momento de la transmisión. Por
tanto, pueden tener la consideración de cantidades reinvertidas aquellas
que se destinen a reducir el préstamo con el que financió la adquisición
del terreno citado. Por el contrario, no es posible considerar como parte
del importe reinvertido las cantidades que hubiera satisfecho con
anterioridad a la transmisión indicada, bien sea en la adquisición del
terreno como en la construcción de la futura vivienda habitual (en todo
caso, ¡ojo! al plazo de 2 años señalado entre la venta de la vieja vivienda
y la declaración de obra nueva de la nueva vivienda y la necesaria
reinversión en ese tiempo)
Dicho esto, esta es nuestra interpretación de la norma si bien los órganos
administrativos correspondientes podrían interpretar algo diferente dado que la
norma no "resuelve" situaciones particulares y, en este caso, complejas, como la
planteada.