Ley de arbitraje. Derecho vs equidad La importancia del arbitraje de

Ley de arbitraje.
Derecho vs equidad
La importancia del arbitraje de
derecho en la resoluci6n de
conflictos vinculados al sector
inmobiliario
•
Carlos Ruiz
Gerente Arrenta
Con el arbitraje se puede resolver cualquier tipo de desavenencia derivada de la
relaci6n arrendaticia, desde la devoluci6n de la fianza hasta la resoluci6n del
contrato de arrendamiento y el desahucio por falta de pago de la renta
EI Arbitraje es la herramienta idonea para que
ma arbitral de Aeade se obtiene un laudo (sen-
todo el engranaje del mercado de alquiler fun-
tencia firme) en 25 dfas, par 10 que se ahorra
cione a la perfeccion, pues aporta tranquilidad
de media 6 meses en comparacion con acudir
tanto para los propietarios como los inquilinos
a los juzgados
durante la vigencia del contrato.
obstante, debemos recalcar que esta declara-
En estos se
0
a otras cortes arbitrales. No
incorpora un anexo al contrato (convenio arbi-
cion solo es cierta si el arbitraje se hace en
tral especial para arrendamientos
urbanos),
derecho, dado que si se hace en equidad, mas
que debe ser firmado por propietario, inquilinos
de la mitad de los juzgados no 10aceptan par
y, en su caso, avalistas a quienes tambien les
ser una c1ausula arbitral nula en perjuicio de los
vincula, en la que se acuerda que en caso de
derechos no disponibles de los arrendatarios al
conflicto,una
tercera
persona,
arbitro emitira un laudo
que es de obligado
-0
denominada
limitar su derecho de defensa. Por 10tanto, en
sentencia firme-
el caso de impago de rentas, aunque el arren-
cumplimiento,
manera rapida, economica
de una
dador obtenga un laudo 0 sentencia favorable
y eficaz. Se trata,
en equidad, este puede no tener validez algu-
por tanto, de un mecanismo eficaz, alternativo
na segun los juzgados y tribunales espanoles.
a la Justicia ordinaria.
La consecuencia es dramatica para el arrenda-
La Asociacion para el Fomento y Acceso a la
y hace que el arrendatario se eternice en la
Vivienda,
vivienda sin pagar las rentas.
dor que ve como se anula un laudo en equidad
Arrenta,
recomienda,
especial en materia arrendaticia
Aeade - Asociacion
un arbitraje
a travEls de
Europa de Arbitraje de
Doctrina y Jurisprudencia
son unanlmes al
Derecho: una entidad que ofrece un arbitraje
considerar que solo el arbitraje en derecho
rapido, economico y eficaz. Basamos esta afir-
ofrece garantfas por igual a arrendadores e
macion en el hecho de que a traves del siste-
inquilinos.
Por ejemplo,
uno de cada dos
Juzgados de 1a Instaneia de Madrid no aeepta
cia de que sus viviendas estan aseguradas. En
los laudos (0 senteneias arbitrales) en materia
este sentido, desde Arrenta se insiste en reco-
arrendatieia euando son dietados en equidad y
mendar que todos los afeetados reclamen las
no en dereeho. La raz6n principal par la que los
rentas y los danos y perjuicios que puede
jueees invalidan estos laudos es que el arbitra-
haber provocado este engano.
je de equidad no exige que las resoluciones
esten basadas en normas de derecho y, por
tanto, perjudica a los arrendatarios.
En con-
creto, segun la Audiencia Provincial de Madrid,
secci6n 12 "se vulneran los derechos imperativos no disponibles por las partes". Por ejemplo, puede vulnerar derechos irrenunciablesde
los inquilinos, como los recogidos en el titulo II
de la LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos) y
•.
EI Arbitraje, es un mecanismo
alternativo a la Justicia ordinaria,
una herramienta rapida, eficaz y util
y, parad6jicamente, era hasta poco
tiempo desconocida y poco
utilizada para solventar los
problemas que pueden aparecer
entre arrendador y arrendatario
en la propia Ley de Enjuiciamiento Civil como el
derecho de enervar
0
paralizar el desahucio al
consignar 0 pagar las rentas pendientes". En
este sentido, se han dado casos de propietarios perjudieados que, segun datos obtenidos
Si surge un problema, la parte que se conside-
del mercado, pueden lIevar mas de dos anos
re perjudicada puede aeudir a la entidad arbi-
sin cobrar las rentas.
tral, explieando que sucede y solicitando una
resoluci6n. A continuaci6n se da traslado a la
Debido a esta situaei6n, recomendamos a los
otra parte de la petici6n de arbitraje para que
propietarios
e inquilinos que antes de incluir
pueda alegar 10 que quiera y, a la vista de 10
una clausula de arbitraje en sus contratos de
dicho por las dos partes, el arbitro dicta el
alquiler se cercioren de estar utilizando arbitra-
laudo
je de derecho de la mana de una instituci6n
derecho, el arbitro sera abogado en ejercicio y
arbitral
la designaci6n la realiza la entidad que admi-
reconocida
administraciones
y reeomendada
por las
publieas (IAeade es la enti-
0
sentencia. AI tratarse de un arbitraje en
nistre el arbitraje por las siguientes razones:
dad recomendada y utilizada por el Gobierno
vasco, valeneiano y de la Rioja yayuntamientos
de Alicante, Teruel, entre otros muchos).
• La Ley de Arbitraje y la figura de un arbitro
especializado garantizan la preparaci6n, los
conocimientos y la independencia del pro-
Es importante recalear este punto, ya que se
cedimiento y de quien va a dictar el laudo.
trata de un tema muy grave con el que algunas
empresas est an jugando, poniendo en riesgo
• EI arbitro nunca se negara a resolver el pro-
los ahorros de miles de espanoles en la creen-
blema planteado y siempre cumplira los pla-
Arbitraje de Derecho
zos a los que se ha comprometido,
ya que,
de 10contrario, podra ser sancionado.
ran a cumplir ellaudo arbitral con toda la fuerza y los mecanismos de que dispone la Ley.
• Los laudos arbitrales son de obligado cumpli-
Insistimos que para que pueda aplicarse el arbi-
miento al tener valor de sentencia firme y ser
traje, es necesario incorporar un convenio arbi-
un titulo ejecutivo, por 10que de no obedecer
tral al contrato de arrendamiento y debe ser fir-
la parte "condenada",
seran los Jueces y
made por ambas partes. EI que el arrendatario
Tribunales ordinarios los que Ileven a cabo la
no tenga inconveniente en anadir el arbitraje a
ejecuci6n efectiva de dicho laudo - en una
su contrato es un buen indicio, ya que los "pro-
media de tres meses - como si de una senten-
fesionales" del impago que ya se han encontra-
cia dictada por ellos se tratara. Es decir, obliga-
do con el arbitraje alguna vez, tratan de evitarlo
puesto que muchas de las triquinuelas legales
que pueden utilizar en el Juzgado para retrasar
su desalojo aquf no son validas
•
EI arbitraje es, basicamente,
un acuerdo voluntario entre las
partes contratantes por el que
ambas se comprometen se obfigan
a ir a arbitraje en caso de confficto
y a aceptar y cumpfir 10 que decida
el arbitro
Por ejemplo, en los procesos de arbitraje por
impago de rentas, Aeade dicta el laudo en el
que el arbitro resuelve el contrato, acuerda el
desalojo y lanzamiento del inquilino y condena
a pagar al inquilino y al avalista las rentas adeudadas hasta la fecha en el que se pong a a disposici6n del propietario el inmueble arrendado
y las costas
del procedimiento.
Asimismo
mediante este sistema los inquilinos tambien
pueden hacer valer sus derechos, en losmismos plazos y costes, frente a incumplimientos
del contrato por parte del propietario.
~Por que arbitraje de derecho y no
de equidad? Diferencias entre
ambas.
venia arbitral es nulo, los laudos dictados
por en equidad son nulos y pueden no ser
ejecutados por los jueces y, par tanto no se
podria obtener ni el lanzamiento del inquilino
EI arbitraje es de dos tipos, de equidad
0
de
ni las rentas.
derecho. Los Jueces, de forma unanime, han
declarado
que los convenios arbitrales
establezcan
la equidad como
que
arbitraje son
nulos por "no cae en el poder de disposici6n
de las partes establecer un arbitraje de equidad, que permita obviar la regulaci6n sustantiva de caracter imperativo; conclusi6n reafirmada cuando
contemplemos
imperativas
de caracter procesal,
incompatibles
las disposiciones
tambien
con un arbitraje de equidad".
Autos de la Audiencia Provincial de Madrid n°
29/2008, de 22 de enero de 2008 (Secci6n
21 a) y n° 241/2007, de 13 de septiembre
•
La doctrina y la jurisprudencia
de forma casi unfmime considera
que aplicar la equidad a
procedimientos arrendaticios,
especialmente la resoluci6n del
contrato de vivienda por falta de
pago de rentas supone limitar los
derechos no disponibles de los
inquilinos (sobre todo el derecho a
enervar el desahucio) y por tanto el
convenio arbitral como el laudo que
se dicten son nulos
(Secci6n 20a).
Para que el arbitraje sea valido, este debe ser
2. Mas de 2 anos de demora.
Cuando el
en derecho, unica forma de no perjudicar dere-
Juzgado decide no lanzar al inquilino y el
chos no disponibles de los arrendatarios.
EL
arrendador decide recurrir a la Audiencia,
arbitraje de derecho es la herramienta ofrecida
esta tardara casi dos anos en confirmar
y utilizada por Arrenta a traves de Aeade desde
que ellaudo es nulo. EI arrendador dejarfa
su inicio.
de cobrar
rentas
durante
mas de dos
anos.
•
Posibles consecuencias para el arrendador
en caso de firmar un convenio arbitral en
equidad.
3. Se debe acudir al procedimiento judicial.
Siendo nulo el convenio arbitral y, par tanto,
ellaudo, para obtenor el desalojo es necesa-
1. Imposibilidad de lanzamiento por ser los laudos nulos. AI declarar los jueces que el con-
ria ir par 18 via j~ldiGifllnon la demora en tiempas e incrom(jnto (iJn costes que conlleva.
• Consecuencias para las inmobiliarias
fesionales:
0
pro-
je. EI arbitraje ahorra tiempo y dinero. Son ya
mas de 750 juzgados
en todo el territorio
nacional los que aplauden que el arbitraje de
1. Sanciones .administrativas. AI recomendar a
derecho solucione los problemas en 30 dias,
los consumidores (arrendadores y arrendata-
desatascando
rio) un convenio arbitral nulo, los profesionales
dando respuesta a las voces que desde el
la administraci6n de justicia y
pueden ser objeto de inspeccion por las
Consejo General del Poder Judicial se alzan en
Direcciones de Consumo
pro del arbitraje.
de las distintas
administraciones publicas y ser sancionadas
par inclusion de clausulas abusivas en los
En este sentido, y como es 16gico, en Arrenta
contratos. La sancion oscilarfa entre los 600 €
recomendamos
y los 6.000 € dependiendo de la Comunidad
Asociacion
Autonoma sancionadora.
acudir
al arbitraje
de
la
Europea de Arbitraje Aeade, que
es de derecho y que ademas es la unica institucion arbitral en Espana que tiene convenios y acuerdos
firmados
con
entidades
publicas y asociaciones de renombre como el
Gobierno Vasco y La Rioja, las Agendas
de
Fomento del Alquiler de Andalucfa (AFA), los
1. Posible imposibilidad de iniciar procedimientos por incumplimiento del arrendadar.
Ayuntamientos
de Madrid, Alicante y Teruel,
la Conselleria
de Territorio y Vivienda de la
Generalitat
Gestora
Valenciana,
de
Alquiler
PROVIVIENDA
de
(Ia
Comunidades
Aut6nomas
y Ayuntamientos)
A pesar de todo 10 anterior, desde Arrenta lan-
(Asociacion
de Empresas de Gestoras
y GECOPI
zamos un mensaje positive a favor del arbitra-
Cooperativas
y Proyectos Inmobiliarios).
de