solucion caso num. 3

LICENCIATURA DE DERECHO (PLAN DE 2000)
ASIGNATURA: PRACTICUM (DERECHO CIVIL)
CURSO 2006 - 2007
SOLUCIÓN DEL CASO PRÁCTICO NÚM. 3 (DERECHO HIPOTECARIO Y
DERECHOS REALES)
1.ª Aunque don Emilio conozca en el momento de adquirir el inmueble la existencia del
arrendamiento, ¿tiene derecho a dar por terminado el arriendo?
Sí, conforme al artículo 1571 CC, porque se trata de un arrendamiento de vivienda, no
inscrito en el Registro de la Propiedad, que se rige, conforme a lo dispuesto en el párrafo
segundo del artículo 4.2 LAU, por los pactos de las partes, en su defecto, por las
disposiciones del Título II de la LAU y, supletoriamente, por las disposiciones del Código
civil.
Por tanto, a este arrendamiento no resulta aplicable lo dispuesto en el artículo 14 LAU.
2.ª Si el arrendamiento estuviera inscrito en el Registro de la Propiedad, ¿tendría derecho don
Emilio a dar por terminado el arriendo?
No, porque cuando el arrendamiento está inscrito en el Registro de la Propiedad, el
comprador de la finca arrendada tiene que soportar el arrendamiento durante toda su
duración. En estos casos no rige el principio “venta quita renta” del artículo 1571 CC.
3.ª Si el inmueble tuviera una extensión de 100 m² y no estuviera inscrito en el Registro de la
Propiedad, ¿podría don Emilio en diciembre de 2003 dar por terminado el arrendamiento?
No, porque conforme a lo dispuesto en el párrafo segundo del artículo 14 LAU, el
adquirente deberá soportar el arriendo durante el tiempo que reste para el transcurso del
plazo de 5 años,
Una vez que haya transcurrido el plazo de 5 años, el comprador podrá dar por terminado el
arriendo. En este caso el enajenante (arrendador) deberá indemnizar al arrendatario con
una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato
que, excediendo del plazo citado de 5 años, reste por cumplir.
4.ª Si el derecho de opción de compra tuviera una duración de 6 años, ¿podría inscribirse en el
Registro de la Propiedad?
No, porque el artículo 14 RH establece que uno de los requisitos para que el derecho de
opción de compra pueda inscribirse en el Registro de la Propiedad es que el plazo de
ejercicio de la opción no exceda de 4 años.
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5.ª ¿Puede don Manuel enajenar el inmueble hipotecado sin autorización del acreedor
hipotecario?
Sí, porque la hipoteca no limita el poder de disposición del propietario del bien hipotecado.
Las enajenaciones del inmueble hipotecado a favor de un tercero no afectan al acreedor
hipotecario, pues el tercero adquiere el inmueble con el gravamen de la hipoteca y deberá
soportar su ejecución en caso de incumplimiento de la obligación garantizada con la
hipoteca.
6.ª ¿Puede el acreedor hipotecario instar la ejecución de la hipoteca aunque su propietario en el
momento de la ejecución (don Emilio) no sea el deudor?
Sí, porque el acreedor hipotecario puede hacer efectivo su derecho de realización de valor
(la hipoteca) frente a cualquier adquirente del bien hipotecado, aunque éste no sea el
deudor. No debe olvidarse que la hipoteca sujeta los bienes directa e inmediatamente,
garantizando el cumplimiento de la obligación garantizada (art. 1876 CC).
El tercer poseedor puede evitar la ejecución pagando la deuda, en cuyo caso tendrá un
derecho de repetición frente al deudor.
7.ª La ejecución de la hipoteca, ¿qué efectos tiene sobre las cargas y gravámenes que recaen
sobre el inmueble?
Las cargas y gravámenes anteriores a la hipoteca que se ejecuta continuarán subsistentes y
el rematante que se adjudique los bienes quedará subrogado en la responsabilidad de
aquéllas, conforme a lo dispuesto en los artículos 668.3º, 669.2 y 670.5 LEC de 2000.
Por el contrario, todas las cargas, gravámenes e inscripciones de terceros poseedores que
sean posteriores a la inscripción de la hipoteca se cancelarán, conforme a lo establecido en
los artículos 134 LH y 674.2 LEC de 2000.
8.ª El derecho de opción cuya titularidad ostenta doña Susana, ¿es oponible a don Carlos?
¿cambiaría en algo la respuesta si el derecho de opción de compra no estuviera inscrito en el
Registro de la Propiedad?
El derecho de opción que está inscrito en el Registro de la Propiedad, resulta oponible a
cualquier sujeto que adquiera con posterioridad el bien gravado con la opción.
Por el contrario, si el derecho de opción no está inscrito en el Registro de la Propiedad,
entonces no resultará oponible a los adquirentes posteriores. Ahora bien, el optante no
queda desprotegido, pues podrá exigir responsabilidad contractual al concedente, por el
incumplimiento del derecho de opción de compra, y, en su caso, responsabilidad
extracontractual al adquirente del bien (tercero), cuando éste conociese la existencia del
derecho de opción y pese a ello celebre un contrato de compraventa para adquirir el
dominio del citado bien.
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