PROPOSICIÓN JURÍDICO

PROPOSICIÓN JURÍDICO-ECONÓMICA
P.A.I. SECTOR SUI SUELO URBANIZABLE INDUSTRIAL ROTGLÀ I CORBERÀ
PROPOSICIÓN JURÍDICO-ECONÓMICA
DEL PROGRAMA DE ACTUACIÓN INTEGRADA
DEL SECTOR “SUI” SUELO URBANIZABLE INDUSTRIAL
DEL PLAN GENERAL DE ORDENACIÓN URBANA
DE ROTGLÀ I CORBERÀ (VALENCIA)
PROPOSICIÓN JURÍDICO-ECONÓMICA
P.A.I. SECTOR SUI SUELO URBANIZABLE INDUSTRIAL ROTGLÀ I CORBERÀ
Equipo redactor
Javier Segura Bono
(Ingeniero de Caminos, Canales y Puertos Colegiado, CICCP n º 15.428)
Elena Bernat Burgos
(Abogado Urbanista, Colegiada ICAV n º 12.376)
Amparo González Vallés
(Abogado Urbanista, Colegiada ICAV n º 12.602)
PROPOSICIÓN JURÍDICO-ECONÓMICA
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ÍNDICE
I.- INTRODUCCIÓN
I.1. Normativa, forma y propósito.
I.2. Persona jurídica que formula la proposición
II.- REGULACIÓN DE LAS RELACIONES DEL URBANIZADOR Y LOS
PROPIETARIOS.
II.1. Principios generales.
II.2. Magnitudes urbanísticas relevantes del planeamiento.
II.3. Importe global de las cargas de urbanización.
II.4. Retribución al urbanizador.
II.4.1. Modalidad de retribución al Agente Urbanizador.
II.4.2. Información sobre la posibilidad de optar por la modalidad de
retribución en parcelas edificables. Modo, condiciones y plazo para el ejercicio
de esta opción.
II.5. Estimación preliminar de la repercusión unitaria por metro cuadrado
de los gastos variables y de la indemnización individualizada que corresponda
a los interesados por construcciones y plantaciones que deban desaparecer o
por otros conceptos.
II.6. Facultades del urbanizador.
II.7. Derechos y garantías de los propietarios.
III.-
ACREDITACIÓN
DE
LA
TITULARIDAD
E
IDENTIFICACIÓN
GRÁFICA Y REGISTRAL DE LOS TERRENOS QUE HAYAN DE QUEDAR
AFECTOS CON GARANTÍA REAL AL CUMPLIMIENTO DEL PROGRAMA Y
DE LAS OBLIGACIONES ESPECIALES DE EDIFICACIÓN.
IV.- DETERMINACIONES ECONÓMICAS DEL PROGRAMA.
IV.1. Estimación de las cargas de urbanización.
IV.1.1. Concepto de cargas de la urbanización.
IV.1.2. Importe de las cargas totales de urbanización.
IV.1.3. Retasación de cargas
IV.2. Coeficiente de canje.
IV.3. Precio del suelo a efectos del coeficiente de canje.
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IV.4. Financiación.
V.-
EXCEDENTE
AYUNTAMIENTO.
VI.- ANEXOS.
DE
APROVECHAMIENTO
CORRESPONDIENTE
AL
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I.- INTRODUCCIÓN
I.1. Normativa, forma y propósito.
El Ayuntamiento de Rotglà i Corberà, mediante Anuncio publicado en el
Diario Oficial de la Unión Europea (DOUE) de fecha 23 de abril de 2008, ha
convocado concurso de selección y adjudicación del Programa para el
desarrollo de la Actuación Integrada del Sector “SUI” Suelo Urbanizable
Industrial del Plan General de Ordenación Urbana (PGOU), aprobado
definitivamente por la Comisión Territorial de Urbanismo de Valencia en
sesión celebrada el 26 de marzo de 2008 (BOP núm. 160 de fecha 7 de julio
de 2008).
El presente documento se redacta en cumplimiento de lo previsto por
las “Bases Particulares para la adjudicación del Programa para el Desarrollo
de la Actuación Integrada del Sector SUI de Suelo Urbanizable Industrial del
Plan General de Ordenación Urbana de Rotglà i Corberà” (en adelante,
“Bases Particulares”) así como por lo dispuesto en el artículo 127 de la Ley
16/2005, de 30 de diciembre, Urbanística Valenciana (que en lo sucesivo se
denominará “L.U.V.”) y por los artículos 302 a 306 – ambos inclusive – del
Reglamento de Ordenación y Gestión Territorial y Urbanística, aprobado por
Decreto del Consell 67/2006 (en adelante, “R.O.G.T.U.”) que desarrollan la
Ley, al objeto de obtener la adjudicación por gestión indirecta del
Programa
de
Actuación
Integrada
del
Sector
“SUI”
Suelo
Urbanizable Industrial del Plan General de Ordenación Urbana de
Rotglà i Corberà, Unidades de Ejecución 1 y 2.
De conformidad con lo dispuesto en el artículo 300.2 del Reglamento
de
Ordenación
y Gestión
Territorial y
Urbanística
y
en
las
Bases
Particulares, esta Proposición Jurídico Económica se presenta en plica
cerrada, dentro del denominado “Sobre P”, con el título de “Programa de
actuación integrada Suelo Urbanizable Industrial de Rotglà i Corberà”,
debidamente firmada y fechada, como documento integrante del Programa
de Actuación Integrada, así como dentro del plazo establecido en el artículo
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133.3 de la L.U.V. y en la Base número 8 de las Bases Particulares de
Programación.
I.2. Persona jurídica que formula la Proposición.
La persona jurídica que formula esta Proposición, que solicita la
aprobación del Programa de Actuación Integrada del Sector “SUI” Suelo
Urbanizable Industrial del P.G.O.U. de Rotglà i Corberà, Unidades de
Ejecución 1 y 2, y la adjudicación de la condición de Agente Urbanizador, es
la
mercantil
JORSACU
CONSTRUEIX,
S.L.
constituida
por
tiempo
indefinido en escritura autorizada por el Notario que fue de Xàtiva, D. Juan
Piquer Belloch, el día 2 de abril de 2003, con el número 270 de Protocolo.
La persona física que firma la presente Proposición Jurídico Económica,
en nombre y representación de JORSACU CONSTRUEIX, S.L. es D. Fernando
Vicente Gallego Martínez, en calidad de Administrador Único, según resulta
de la escritura de Elevación a público de acuerdos sociales sobre cese y
nombramiento de cargos, autorizada por el Notario de Valencia D. Juan
Piquer Belloch, en fecha 10 de diciembre de 2003, con el número 1.220 de
su protocolo.
Los datos relativos a la citada mercantil así como a sus representantes,
se acompañan en la documentación adjunta (“Sobre D”) al presente
Programa de Actuación Integrada.
Mediante Acta de Protocolización de fecha 26 de septiembre de 2008,
autorizada por el Notario de Xàtiva D. Francisco Javier Martínez Laburta, la
mercantil JORSACU CONSTRUEIX, S.L. sometió a Información Pública la
Documentación Técnica integrante de la Alternativa Técnica de Programa de
Actuación
Integrada,
según
Base
8
de
las
Bases
Particulares
de
Programación, habiéndose remitido avisos a los titulares afectados por la
actuación, así como habiéndose efectuado las preceptivas publicaciones.
II.- REGULACIÓN DE LAS RELACIONES DEL URBANIZADOR Y
LOS PROPIETARIOS.
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II.1. Principios generales.
1. Las relaciones entre Urbanizador y propietarios estarán sujetas a los
principios de buena fe y transparencia.
2. Las relaciones entre Urbanizador y propietarios podrán articularse
en los términos que libremente convengan, siempre que se respete la
ordenación urbanística y la programación aprobada. La falta de acuerdo se
suplirá con las previsiones de la L.U.V. y su Reglamento, y con lo
establecido en los apartados siguientes.
II.2. Magnitudes urbanísticas relevantes del planeamiento.
Las magnitudes urbanísticas relevantes establecidas por el Plan
General que inciden en la determinación de los derechos de adjudicación
son las que a continuación se expresan:
Dimensiones de la parcela mínima de resultado:
1.000 m2
Aprovechamiento:
1.150 m2t
Superficie mínima de terreno de origen necesaria para resultar adjudicatario
de parcela resultante o de cuota indivisa:
2.538,36 m2
II.3. Importe global de las cargas de urbanización.
Según lo fijado en el apartado IV de la presente proposición jurídicoeconómica, el importe total de las Cargas de Urbanización asciende a la
cantidad de 20.484.175,43 €, IVA no incluido.
II.4. Retribución al urbanizador.
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II.4.1. Modalidad de retribución al Agente Urbanizador. Coeficiente de
canje.
Los propietarios afectados por la Actuación retribuirán al Urbanizador
preferentemente EN METÁLICO, salvo que prefiera la opción de pago en
parcelas edificables, elección que se regula en el apartado siguiente.
Para calcular el importe de su cuota de urbanización, la cuantía de la
misma vendrá determinada en función de los metros cuadrados de parcela
que le correspondan, quedando detallada en el Proyecto de Reparcelación,
teniendo en cuenta que la repercusión de cargas por m² de techo asciende
a 113,16 €/m2t, incluyéndose en dicho importe la parte correspondiente a
las cargas de urbanización del excedente de aprovechamiento.
II.4.2. Información sobre la posibilidad de optar por la modalidad de
retribución en parcelas edificables. Modo, condiciones y plazo para el
ejercicio de esta opción.
El propietario que opte por el pago en parcelas edificables deberá
notificar su opción al Urbanizador y al Ayuntamiento mediante solicitud
formalizada
en
documento
público
o
mediante
comparecencia
administrativa. Dispondrá para ello de un plazo de dos meses desde que
reciba la comunicación regulada en los artículos 166 de la L.U.V., y 382 del
R.O.G.T.U.
A tal efecto, para aquellos propietarios que retribuyan en terrenos
edificables, el Urbanizador fija un coeficiente de canje de 79,73 % de
edificabilidad o techo edificable por cada m² de aprovechamiento objetivo
comprendido en la actuación, constituyendo así la retribución en especie al
Urbanizador, según queda justificado en el apartado IV.2 del presente
documento.
La retribución en terrenos se hará efectiva mediante la reparcelación,
sin perjuicio de lo dispuesto en la presente proposición jurídico-económica o
salvo que otra cosa acuerden los interesados y el Urbanizador. Las
variaciones en el coste de las obras por cambios en el Proyecto de
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Urbanización no
imputables
a la responsabilidad del Urbanizador y
debidamente aprobadas, que sobrevengan tras la reparcelación, se saldarán
mediante compensaciones en metálico. Cuando, por tratarse de aumentos
de coste, les corresponda pagarlas a los propietarios, podrán recaudarse
mediante cuotas de urbanización.
II.5. Estimación preliminar de la repercusión unitaria por metro
cuadrado
de
los
individualizada
gastos
que
variables
corresponda
y
a
de
los
la
indemnización
interesados
por
construcciones y plantaciones que deban desaparecer o por otros
conceptos.
De manera preliminar y aproximada y en base a la valoración respecto
de las indemnizaciones por construcciones y plantaciones que deban
desaparecer, así como por trabajos arqueológicos, los gastoa variablaes se
fijan en el valor 1.122.471,24 €, IVA no incluido. La repercusión unitaria por
metro cuadrado de techo será de 6,20 € y la repercusión unitaria por metro
cuadrado de suelo bruto será de 3,12 €, incluyéndose, en ambos casos, en
dicho
importe
la
parte
correspondiente
a
las
gastos
variables
correspondientes al excedente de aprovechamiento.
Por otra parte, y en virtud de las expropiaciones previstas en el Anejo
de Expropiaciones del Proyecto de Urbanización para le Ejecución del
Encauzamiento del barranco del Brull y de línea eléctrica de conexión
exterior, se prevé un cantidad por dicho concepto que asciende a 38.370,20
€.
II.6. Facultades del urbanizador.
De conformidad con lo establecido en los artículos 163.1 de la L.U.V., y
375 a 377 del R.O.G.T.U., el Urbanizador puede ejercer las siguientes
facultades:
a) Someter a aprobación administrativa proyectos de urbanización,
presupuestos de cargas de urbanización y, a falta de acuerdo con los
afectados, uno o varios proyectos de reparcelación forzosa dentro del
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ámbito de la actuación, así como a ser oído, antes de dicha aprobación.
b) Oponerse a la parcelación y a la edificación en el ámbito de la
actuación, hasta el pleno cumplimiento de las previsiones del programa. El
otorgamiento de estas licencias está sujeto a audiencia previa del
Urbanizador.
c) Exigir que los propietarios le retribuyan pagándole cuotas de
urbanización o cediendo en su favor terrenos edificables de los que han de
ser urbanizados en desarrollo de la actuación.
d) Solicitar la ocupación directa de los terrenos sujetos a reparcelación
y necesarios para desarrollar las infraestructuras de urbanización, en los
términos previstos en el artículo 187 de la L.U.V.
El urbanizador, para percibir de los propietarios el pago de sus
retribuciones, presentará ante el Ayuntamiento de Roglà i Corberà la
acreditación de los gastos generales soportados hasta el momento y, las
correspondientes certificaciones parciales de ejecución de obra. Sin perjuicio
de ello, el urbanizador puede adelantar al ayuntamiento propuestas de las
cuentas de liquidación provisionales, pero el ayuntamiento no podrá aprobar
su imposición hasta tanto no se verifique la ejecución de la urbanización
correspondiente.
El ayuntamiento deberá aprobar las cuotas de urbanización en el plazo
de un mes desde la presentación por el urbanizador de la certificación
parcial de obra correspondiente. Transcurrido el plazo sin la aprobación,
ésta se considerará aprobada por silencio administrativo. Por su parte, los
propietarios deberán proceder al pago de las mismas en el plazo establecido
en el presente Programa. El retraso en el cumplimiento de estos dos plazos
generará intereses de demora a favor del urbanizador, que se exigirán por
éste en la cuota a liquidar.
II.7. Derechos y garantías de los propietarios.
II.7.1. Atendiendo a lo regulado por la L.U.V., los propietarios
afectados por la presente actuación ostentarán los siguientes derechos y
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garantías:
1. Los propietarios tendrán derecho a recibir, en todo momento,
información
debidamente
documentada
respecto
a
los
costes
de
urbanización que hayan de asumir. Podrán, asimismo y para la mejor
ejecución de tal programa, someter a consideración de la administración
actuante sugerencias y enmiendas para la elaboración, corrección o
modificación de los proyectos y presupuestos expresados en el apartado
1.a) del artículo 163 de la L.U.V., siempre que las pongan también en
conocimiento del urbanizador.
2. El propietario que contribuya a las cargas de la urbanización podrá
exigir que el Urbanizador las ejecute con la diligencia de un buen
empresario y que la administración actuante tutele la actuación en los
términos previstos por la ley.
3. El derecho de los propietarios afectados por la actuación se
determinará en función de su aprovechamiento subjetivo.
4. Cuando se den las circunstancias previstas en el Capítulo III del
Título I de la L.U.V., los propietarios tendrán los derechos que en el mismo
se regulen.
5. En cualquier fase de la tramitación o ejecución del programa los
propietarios tendrán acceso a la documentación y derecho a recibir
información acerca del contenido del mismo. Dicho derecho podrá ser
ejercitado tanto ante la administración actuante, como ante el Urbanizador.
II.7.2. Los propietarios pueden renunciar a la adjudicación de finca
resultante solicitando una justa compensación por la pérdida de su finca. La
compensación será fijada por la administración, previo informe técnico y
según
criterios
objetivos,
en
el
mismo
Acuerdo
aprobatorio
de
la
Reparcelación atendiendo al valor real de la finca de origen. Esta renuncia
deberá
formalizarse
administrativa,
mediante
durante
la
escritura
información
pública
pública
o
del
comparecencia
expediente
de
reparcelación, pudiendo acompañarse o condicionarse a una propuesta de
tasación, formulada por el propietario.
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II.7.3. A todos los propietarios les serán de aplicación las normas
contenidas en la legislación vigente y las que se deriven del presente
Programa y documentos que comprende y especialmente el retribuir al
Urbanizador con arreglo a lo estipulado en los apartados anteriores.
II.7.4. Asimismo, tal y como consta en el apartado IV.4 de la presente
Proposición Jurídico Económica, el Urbanizador ofrece a los propietarios un
aplazamiento en el pago de las cuotas de urbanización.
III.- ACREDITACIÓN DE LA TITULARIDAD E IDENTIFICACIÓN
GRÁFICA Y REGISTRAL DE LOS TERRENOS QUE HAYAN DE QUEDAR
AFECTOS CON GARANTÍA REAL AL CUMPLIMIENTO DEL PROGRAMA
Y DE LAS OBLIGACIONES ESPECIALES DE EDIFICACIÓN.
En el presente apartado se acredita e identifica la totalidad de los
terrenos, dentro del ámbito de la actuación y a disposición del Urbanizador,
por ser de su propiedad, o propiedad de terceros con los que haya suscrito
el correspondiente acuerdo, que quedarán afectos, con garantía real inscrita
en el Registro de la Propiedad, al cumplimiento de las obligaciones propias
del Urbanizador, con ocasión de la firma del contrato, para asegurar el
cumplimiento de las obligaciones especiales de edificación derivadas de la
aprobación del Programa.
Así pues, la mercantil “JORSACU CONSTRUEIX, S.L.”, en calidad de
aspirante a Agente Urbanizador, se compromete a afectar los terrenos de su
propiedad, o de terceros con los que haya suscrito el pertinente acuerdo,
incluidos en el ámbito del Sector SUI Suelo Urbanizable Industrial del PGOU
de Rotglà i Corberà, con garantía real a inscribir en el Registro de la
Propiedad, al cumplimiento de las obligaciones especiales de edificación
derivadas de la aprobación del programa.
La afección se trasladará a las fincas de resultado que se adjudiquen
tras la reparcelación.
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A este respecto, la mercantil “JORSACU CONSTRUEIX, S.L.” en calidad
de aspirante a Agente Urbanizador del Sector SUI, ha firmado acuerdos con
propietarios, que apoyan expresamente el presente Programa y que otorgan
poderes a JORSACU CONSTRUEIX, S.L. para afectar sus fincas, y que
representan una proporción respecto del total del 11,26% según el título
de propiedad.
De conformidad con lo dispuesto en el artículo 304 del R.O.G.T.U., se
adjunta
a
la
presente
Proposición
Jurídico
Económica
la
siguiente
documentación:
a)
Certificación Registral de dominio y cargas, expedida por D.
Luis Fernando Pellón González, Registrador de la Propiedad de
Xàtiva, de fecha no anterior a quince días a la fecha de
presentación de esta PJE, como ANEXO I.
b)
Títulos que acreditan el derecho de propiedad sobre los
terrenos del Urbanizador que no constan inscritos en el
Registro
de
la
Propiedad,
así
como
escrituras
públicas
otorgadas con terceros que le legitimen o le otorguen poder
bastante para afectar las fincas con carácter real e inscribir
dicha afección en el Registro de la Propiedad, como ANEXO
II.
c)
Identificación gráfica de las fincas a afectar, mediante plano
catastral, como ANEXO III.
Así mismo, se adjunta a la presente Proposición Jurídico-Económica,
como
ANEXO
IV,
Compromiso
de
afección
real
de
las
parcelas
mencionadas.
IV.- DETERMINACIONES ECONÓMICAS DEL PROGRAMA.
IV.1. Estimación de las cargas de urbanización.
IV.1.1. De conformidad con lo establecido en el artículo 168 de la
L.U.V., son cargas de la urbanización que todos los propietarios deben
retribuir en común al Urbanizador, además de las expresamente indicadas
por las Bases Particulares de Programación, las siguientes:
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a) El coste de las obras enunciadas en el artículo 157, así como las
obras de conexión e integración territorial, externas o internas, precisas
para cubrir los objetivos imprescindibles del Programa y el de conservación
de las obras públicas de urbanización desde la finalización de las mismas
hasta su recepción por la administración Municipal.
No obstante, el Urbanizador y los propietarios tendrán derecho a
reintegrarse de los costes que sufraguen para extensiones de las redes de
suministros, a cargo de las compañías que prestan el servicio, excepto la
parte correspondiente a las conexiones propias de la actuación. Todo esto
se entiende sin perjuicio de las previsiones que específicamente establezca
la reglamentación del correspondiente servicio. En todo caso, la puesta a
disposición de instalaciones o canalizaciones de extensión de la red a favor
de
compañías
suministradoras
actuación urbanística se
privadas
como
sujetará al convenio
consecuencia
que
de
una
celebren con el
urbanizador o con la administración actuante, donde se reflejen las
condiciones de garantía de calidad, competitividad y libre concurrencia en la
designación del cesionario de la red de distribución y fije la contraprestación
que corresponda percibir de dichas compañías por los beneficios que así
obtengan. Se adjunta como ANEXO 9 la Documentación Económica del
Proyecto de Urbanización, comprensiva de Anejo 19 “Justificación de
Precios”, “Cuadros de precios números 1 y 2” y “Presupuesto General”.
b) Las obras de rehabilitación de edificios o elementos constructivos
impuestas por el Programa, sin perjuicio del derecho al reintegro, con cargo
a los propietarios de aquellos, de la parte del coste imputable al contenido
del deber normal de conservación.
c) El coste de redacción y dirección de los proyectos técnicos. Se
consideran incluidos asimismo los gastos derivados de la tramitación o
inscripción de los proyectos en los registros correspondientes.
d) El beneficio empresarial del Urbanizador por la promoción de la
Actuación, que en ningún caso podrá superar el 10%, y sus gastos de
gestión por ella.
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e) Los honorarios profesionales que se generen en el Ayuntamiento en
el procedimiento de programación por los informes técnicos y jurídicos
necesarios para adoptar los acuerdos administrativos de programación,
planeamiento y gestión.
Por otra parte, establece el artículo 168.2 de la L.U.V. que son gastos
que afectan de forma individualizada a cada uno de los propietarios, sin que
constituya remuneración al urbanizador:
a) La parte proporcional que le corresponda de las indemnizaciones
que procedan por las obras de urbanización preexistentes y que sean útiles
a la actuación, así como para la extinción de derechos y destrucción de
bienes a consecuencia de la ejecución del planeamiento y, entre ellas las
derivadas de la destrucción de construcciones, instalaciones, plantaciones,
edificaciones y cese y traslado de las actividades.
b) Los gastos generados por la recaudación ejecutiva de las cuotas de
urbanización o derivados de la rescisión de cualesquiera derechos, contratos
u obligaciones que graven las fincas o disminuyan su valor en venta, serán
soportados por sus correspondientes propietarios. La anterior regla se
entenderá sin perjuicio de lo dispuesto por el derecho estatal en materia de
arrendamientos no históricos y servidumbres prediales.
c) Los gastos financieros soportados por el urbanizador como
consecuencia del aplazamiento del pago de las cuotas de urbanización
previsto en el artículo 181.4.
IV.1.2. Se establece como estimación de las cargas totales de
urbanización la cantidad de 20.484.175,43 EUROS, I.V.A. no incluido.
El desglose pormenorizado de las cargas de urbanización es el
siguiente:
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CARGAS
SECTOR "SUI" (ROTGLÀ I CORBERÀ)
PRESUPUESTO DE LA OBRA DE URBANIZACIÓN
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
IMPORTE (€)
DEMOLICIONES Y TRABAJOS PREVIOS
MOVIMIENTO DE TIERRAS
FIRMES Y PAVIMENTOS
ALCANTARILLADO
AGUA POTABLE
RED GENERAL DE RIEGO
RED DE INCENDIOS
JARDINERÍA Y MOBILIARIO URBANO
GASIFICACIÓN
TELECOMUNICACIONES
RED DE MEDIA TENSIÓN
RED DE BAJA TENSIÓN
ALUMBRADO PÚBLICO
REUTILIZACIÓN DE AGUAS DEPURADAS
CERRAMIENTOS E INSTALACIONES DE SEGURIDAD
REPOSICIÓN DE ACEQUIAS Y RIEGOS
SEÑALIZACION
DESVIOS DE TRAFICO
PARCELA PARA BARREDERA
APARCAMIENTO DE CAMIONES
ECOPARQUE
CAMPO DE FUTBOL
ENCAUZAMIENTO DE BARRANCO
PROGRAMA DE RESTAURACION PAISAJISTICA
SEGURIDAD Y SALUD
PRESUPUESTO DE EJECUCIÓN MATERIAL
Gastos Generales de obra
Beneficio industrial
PRESUPUESTO EJECUCIÓN CONTRATA
244.426,55 €
823.085,30 €
1.489.572,54 €
1.561.764,88 €
171.239,92 €
95.519,98 €
137.799,17 €
1.131.167,92 €
177.089,34 €
234.684,69 €
1.660.655,04 €
639.795,56 €
451.119,11 €
458.225,87 €
915.291,38 €
148.027,32 €
64.361,35 €
29.900,49 €
8.797,55 €
837.969,54 €
348.834,59 €
154.193,98 €
13,00%
6,00%
COSTE DE PROYECTOS
Alternativa técnica y proposición Jurídico-Económica
Proyecto de Urbanización (incluye proyectos legalización instalaciones)
Proyecto técnico de Reutilización de aguas depuradas
Estudio de Inundabilidad
Estudio de tráfico
Estudio acústico
Estudio geotécnico
Topografía
Proyecto de Reparcelación
Notaría e Inscripción en el registro de la propiedad de la reparcelación
Dirección de obra (incluye legalización instalaciones)
Coordinación de Seguridad y Salud
TOTAL HONORARIOS
SUBTOTAL
11.783.522,07 €
1.531.857,87 €
707.011,32 €
14.022.391,26 €
IMPORTE (€)
6.000,00 €
256.264,17 €
6.500,00 €
4.500,00 €
10.000,00 €
2.650,00 €
3.439,66 €
1.380,00 €
357.701,51 €
45.000,00 €
256.264,17 €
51.252,83 €
1.000.952,34 €
15.023.343,61 €
Gastos de gestión del urbanizador
PRESUPUESTO TOTAL ANTES IMPUESTOS/BENEFICIO
Beneficio del Urbanizador
Barredera de viales
Canon Ampliación Subestación Llanera de Ranes
Canon suplemento depuradora (EPSAR)
Obtención Parcela catastral
CARGAS DE URBANIZACIÓN SIN IVA
16% IVA
1.953.034,67 €
16.976.378,28 €
1.697.637,83 €
110.000,00 €
654.720,34 €
1.042.288,98 €
3.150,00 €
20.484.175,43 €
3.277.468,07 €
PRESUPUESTO GENERAL IVA INCLUIDO
23.761.643,49 €
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PAI: SUELO URBANIZABLE INDUSTRIAL - PGOU ROTGLÀ I CORBERÀ -
HOJA RESUMEN DE LOS DATOS ECONÓMICOS RELEVANTES
CARGAS DE URBANIZACIÓN
VARIABLE CONCEPTO
IMPORTE
UNIDADES
PL
Presupuesto de Licitación de las obras de urbanización
CP
Coste de Proyectos
GG
Gastos de Gestión del Urbanizador
1.953.034,67
€
BE
Beneficio Empresarial del Urbanizador
1.697.637,83
€
Canon ampliación subestación Llanera de Ranes
Canon depuración EPSAR
14.022.391,26
€
1.000.952,34
€
654.720,34
€
1.042.288,98
€
3.150,00
€
110.000,00
€
Coste adquisición parcela catastral
1106812YJ1210E0001AI *
BARREDERA DE VIALES
CU
CARGAS DE URBANIZACIÓN
20.484.175,43
€
VALORES DE SUELO
VARIABLE CONCEPTO
IMPORTE
UNIDADES
Vu
Valor de repercusión de parcela neta urbanizada
166,05
€/m2 solar
Vt
Valor de repercusión de parcela neta sin urbanizar
33,67
€/m2 solar
Vs
Valor del suelo bruto
14,49
€/m2 bruto
RETRIBUCIÓN EN METÁLICO
VARIABLE CONCEPTO
Ct
IMPORTE
Cargas unitarias por unidad de aprovechamiento
113,16
UNIDADES
€/UA
RETRIBUCIÓN EN TERRENOS
VARIABLE CONCEPTO
Kt ó Ks
Coeficiente de canje
IMPORTE
79,73
* Ver ANEXO VIII
** Estos importes no incluyen el I.V.A. que, en su caso, resulte de
aplicación.
IV.1.3. Retasación de cargas.
La valoración de las cargas de urbanización de esta proposición tiene
UNIDADES
%
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carácter preliminar y aproximado, por lo que la cuantía definitiva se
establecerá en el correspondiente Proyecto de Reparcelación, lo que puede
dar lugar a la corrección en la cuantía de la retribución según lo previsto en
el artículo 167.2 de la L.U.V.
En cualquier caso, esta valoración de cargas podrá ser corregida, de
acuerdo con lo establecido en el artículo 168 de la L.U.V. y los artículos 389
a 393 del R.O.G.T.U., siempre que la variación obedezca a causas objetivas
cuya previsión no hubiera sido posible para el Urbanizador en el momento
del compromiso de ejecución de la Actuación.
El apartado correspondiente a indemnizaciones quedará a expensas de
lo que se establezca finalmente en el Proyecto de Reparcelación.
A tal efecto, la retasación de cargas exigirá la tramitación de un
procedimiento administrativo específico con notificación y audiencia de
todos los propietarios afectados. La retasación de cargas no podrá suponer
modificación o incremento en la parte de ellas correspondiente al beneficio
empresarial del urbanizador por la promoción de la actuación.
Será
motivo
de
retasación,
con
las
limitaciones
legalmente
establecidas, el transcurso de dos años desde la presentación de la
proposición jurídico económica por motivos no imputables al Urbanizador, y
la aparición de circunstancias sobrevenidas de interés general, imprevisibles
o que no hubieran podido ser contempladas en las bases de programación,
o por cambios legislativos.
IV.2. Coeficiente de canje.
El coeficiente de canje fijado a continuación es la parte alícuota del
aprovechamiento objetivo, expresada en tanto por uno, que corresponde al
urbanizador en concepto de retribución en suelo por las cargas de
urbanización, aplicable respecto a los propietarios acogidos a dicha
modalidad de retribución.
Fórmula de cálculo del coeficiente de canje: que expresa el cálculo del
coeficiente de canje por metro cuadrado de suelo de origen y a su vez por
PROPOSICIÓN JURÍDICO-ECONÓMICA
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metro
cuadrado
de
techo
conforme
a las
siguientes
dos
fórmulas
matemáticas, con idéntico resultado en ambas:
Ks = Cs / Vs +Cs
Ks= 56,96 €/m2s / (14,49 €/m2s + 56,96 €/m2s)
Ks = 79,73 %
Ks= Coeficiente de canje
Cs= Cargas de urbanización por metro cuadrado de suelo de origen
Vs= Valor del metro cuadrado de suelo de origen
Kt = Ct / Vt +Ct
Kt= 113,16 €/m2t / (28,78 €/m2t + 113,16 €/m2t)
Kt = 79,73 %
Kt=
Coeficiente de canje
Ct=
Cargas de urbanización por metro cuadrado de techo
Vt=
Valor del metro cuadrado de techo sin urbanizar
Se adjunta a la presente proposición jurídico-económica como ANEXO
V, la tasación en base a la que se justifica el valor de suelo adoptado.
IV.3. Precio del suelo a efectos del coeficiente de canje.
El precio del suelo al que, en coherencia con el coeficiente de canje, se
descontarán de las cargas de urbanización los terrenos de aquellos
propietarios que retribuyan con ellos al urbanizador, se fija en la cantidad
de 33,67 €/m2 de techo y el equivalente en 14,49 €/m2 de suelo bruto (o de
origen).
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IV.4. Financiación.
Será responsabilidad del Urbanizador financiar el coste de las
inversiones, obras y compensaciones necesarias para ejecutar el Programa
que deban ser costeadas por los propietarios de terrenos incluidos en el
Sector objeto del presente Programa, hasta el momento en que, de
conformidad con lo establecido en la presente proposición jurídicoeconómica y en la normativa de general aplicación, proceda el cobro de las
oportunas cuotas de urbanización.
No obstante, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 127
apartado 2, letra h) de la L.U.V., y en la Base número 9 de las Bases
Particulares de Programación, el Urbanizador asume un compromiso de
financiación consistente en un aplazamiento del pago obligatorio de las
cuotas de urbanización a soportar por los afectados, por un plazo de
sesenta días a aquél en que legalmente hubiera de efectuarse el pago de la
cuota, de conformidad con el Calendario de cuotas debidamente aprobado
por el Ayuntamiento de Rotglà i Corberà, apoyado por la entidad bancaria
CAJA
MEDITERRANEO,
CAM,
debidamente
registrada.
Se
adjunta
compromiso suscrito por la citada entidad bancaria, como ANEXO VI.
Igualmente JORSACU CONSTRUEIX, S.L. se compromete frente al
Ayuntamiento de Rotglà i Corberà, y en el supuesto de que resultara
adjudicatario de la condición de Agente Urbanizador, a presentar garantía
financiera por el cien por cien (100%) del valor de ejecución de las
obligaciones complementarias que asume en virtud del presente Programa.
Se adjunta Compromiso de presentación de la referida garantía, como
ANEXO VII.
V.- EXCEDENTE DE APROVECHAMIENTO CORRESPONDIENTE AL
AYUNTAMIENTO.
La diferencia entre el aprovechamiento objetivo y subjetivo de los
propietarios de suelo será adjudicada al Ayuntamiento de Rotglà i Corberà a
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través del Proyecto de Reparcelación correspondiente, que precisará su
exacta cuantía y ubicación.
De conformidad con lo dispuesto en la Base Número 5, apartado 5º, de
las Bases Particulares de Programación, procede la cesión gratuita al
Ayuntamiento de Rotglà i Corberà del excedente de aprovechamiento, libre
de cargas de urbanización, cuantificado en el diez por ciento (10%) del
aprovechamiento tipo del Sector, Unidades de Ejecución 1 y 2, todo ello
según lo dispuesto en el artículo 2 del Decreto-Ley 1/2008, de 27 de junio,
del Consell, de medidas urgentes para el fomento de la vivienda y el suelo
(DOCV núm. 5.795, de 30 de junio de 2008), así como en el artículo 16.1 b)
del Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba
el Texto Refundido de la Ley del Suelo (BOE núm. 154, de 26 de junio de
2008).
Igualmente, en cumplimiento de lo establecido en las estipulaciones
jurídico-económicas del Acuerdo de alteración de términos municipales
entre el Ayuntamiento de Rotglà i Corberà y el Ayuntamiento de Xàtiva,
aprobado por Decreto 67/2007 de 4 de mayo, del Consell de la Generalitat
Valenciana, publicado en el DOCV núm. 5507 de 08.05.2007, procede la
cesión
gratuita
al
Ayuntamiento
de
Xàtiva
del
excedente
de
aprovechamiento, libre de cargas de urbanización, cuantificado en el diez
por ciento (10%) del aprovechamiento tipo de la Unidad de Ejecución Núm.
2, respecto a los 16.169,06 metros cuadrados de la Unidad de Ejecución
Núm. 2 que eran término municipal de Xàtiva y ahora pertenecen al término
municipal de Rotglà I Corberà.
En Xàtiva, a 30 de septiembre de 2008
Fdo. Fernando Vicente Gallego Martínez
JORSACU CONSTRUEIX, S.L.