Bibliografía_Arrendamientos rústicos históricos

------------------Miguel. Arrendamientos rústicos históricos. Comentario de la Ley 111992
de la de Febrero, sobre arrendamientos rústicos hisu5ricos, Ed. Aranzadi, Pamplo­
na, 1994, 196 páginas.
PASQUAU LIAÑO,
El libro del profesor M. Pasquau constituye un interesante estudio sobre los
'''arrendamientos rústicos históricos", institución regulada por una legislación que, él lo
largo del tiempo, se ha caracterizado por haber perpetuado transitoriamente la vigencia de
estos arrendamientos, que fueron reconocidos por primera vez en la Ley de Arrendamien­
tos Rústicos de 15 de Julio de 1954. En efecto, la peculiaridad de la Ley de 1954, así como
de la posterior Ley de Arrendamientos Rústicos de 19RO (LAR), ha consistido en conside­
rar estos arrendamientos como una situación transitoria, arbitrando unos determinados pla­
zos para su conversión en anendamientos rústicos, sometidos al régimen contractual ordi­
nario.
Hasta fechas recientes no se regula en un norma específica esta materia. En efecto,
la Ley de Arrendamientos Rústicos Históricos de 10 de Febrero de 1992 (en adelante
LARH) unifica la diversidad de arrendamientos especiales existentes a la fecha y armoniza
la reglamentación de los mismos con la intención de extinguir su vigencia. Para ello, la Ley
establece un prórroga hasta el año 1997 permitiendo a los arrendatarios el ejercicio de un
derecho de acceso a la propiedad. Transcurrido el citado plazo, la iniciativa en la extinción
del régimen alTendaticio se concede al propietario, sin perjuicio de que las partes puedan
contractualmente regular su situación mediante pactos.
Entre las cuestiones abordadas en la monografía objeto de recensión pueden desta­
carse varios problemas que merecen un mención específica, a saber: a) la distribución de
competencias para dictar la regulación de la citada institución; b) ámbito de aplicación de la
Ley; c) la mal llamada última prórroga; d) la problemática del derecho de acceso a la pro­
piedad; e) la compensación por abandono de la finca, y f) la función social de la propiedad
en la LARH.
A) COMPETENCIA LEGISLATIVA
A pesar de que la propia LARH en w Disposición Adicional Primera justifica su
competencia al amparo de! artículo 149.1.8" de la Constitución, su incardinación compe­
tencial resulla problemática, debido no tanto a las ambigüedades de los preceptos constitu­
cionales, sino más bien a la naturaleza compleja del "arrendamiento rústico histórico". El
autor considera la norma estudiada como "ley civil" y, por ello, entiende aplicable la com­
petencia estatal sobre estn materia, pues aunque la LARH persigue unos objetivos de
carácter social, utiliza los instrumentos que el Derecho Privado ofrece para alcanzar estos
fines.
En este sentido, el autor hace referencia a la polémica competencial suscitada por
unas leyes promulgadas con anterioridad a la LARJ-I por dos Comunidades Autónomas: la
Ley 6/1986 de 15 de Diciembre de las Cortes Valencianas, sobre la que el Tribunal Cons­
titucional se pronunció en virtud de la sentencia 121/ 1992 de 2R de Septiembre, y la Ley
de 16 de Abril 311993 de aparcería y arrendam ientos rústicos históricos del Parlamento
Gallego. Esta polémica resulta superada: en el caso valenciano debido a que la considera­
ción como histórico de un arrendamiento implica una intervención pública, lo que "admi­
nistrativiza" el problema y lo sitl.ía en el ámbito de las responsabilidades autonómicas; y
en el caso gallego, por afectar exclusivamente a un determinado tipo de arrendamientos.
como son los inmemoriales. recogidos por la costumbre en el ordenamiento gallego. En
este sentido, debe tenerse en cuenta que la Ley gallega 2/1986, de 10 de Diciembre, de
prórroga de los arrendamientos rústicos gallegos fue considerada conforme a la Constitu­
ción en virtud de la sentencia del Tribunal Cünstitucionat 182/1992, de 16 de Noviembre,
en atención a dos consideraciones: a) su escaso contenido sustantivo. pues se limitaba a
establecer una prórroga; y b) por su conexión con los usos y costumbres del Derecho pri­
vado gallego.
B) AMBITO DE APLlCACION DE LA LEY
Expone el autor la falta de unidad que ha venido presentando la variada regulación
legislativa hasta la ley vigente, que considera como arrendamientos rústicos históricos tres
situaciones jurídicas diferentes:
a) Aquellos arrendamientos anteriores al Código Civil, b) los posteriores al Código
Civil pero anteriores a la Ley de 15 de marzo de 1935, y c) los posteriores a la Ley de 1935,
anteriores a la Ley de 1 de agosto de 1942.
También resulta significativa para PASQUAU la conexión de este criterio "históri­
co" con la exigencia personalista recogida en la LARH , por cuanto el arrendatario ha de ser
cultivador personal que explota directamente la finca 3lTendada y además de forma exclusi­
va. El autor diserta a continuación sobre la adquisición y pérdida de la condición de arren­
damiento rustico histórico, que podrá "acreditarse por cualquiera de Jos medios de prueba
admitidos en derecho", aunque sugiere, de lege ferenda, establecer una serie de presuncio­
nes legales que facilitarán los pronunciamientos judiciales.
Asimismo, considera necesario el cumplimiento de los requisitos regulados en el
articulo 7 de la LAR para aplicar el contenido de la LARH; pues el autor reitera la exigen­
cia de unificar la regulación de la institución del arrendamiento rústico.
C) LA ULTIMA PRORROGA
En este apartado, el autor hace referencia a una constante presente en las diferentes
regulaciones de los arrendamientos rústicos, en virtud de la cual se formula normativamen­
te el objetivo legal de extinguir este tipo de contratos, que, sin embargo, va acompañado de
la previsión de plazos de prórroga de los mismos.Lo cierto es que la LARH concede "ex
lege" una mal denominada "última prólToga" hasta el 31 de diciembre de 1997.
La LARH, desde la citada fecha, permite que el arrendador requiera la devolución de
la finca mediante el abono de la tercera parte del valor de la misma; o, en su defecto, arren­
dador y arrendatario podrán voluntariamente continuar su relación arrendaticia.
D) EL DERECHO DE ACCESO A LA PROPIEDAD
El autor examina lo que considera el núcleo de la LARH, la facultad concedida a los
arrendatarios para acceder a la propiedad de la finca previamente explotada. Su fundamento
se vincula a la función social de la propiedad y tiene un doble contenido: de un Jado, como
un derecho de adquisición, y, por otro, como una forma de transmisión de la propiedad.
En cuanto al primer punto. el autor considera que se trata de un derecho real, con
eficacia "erga omnes", que no depende de [a conducta de terceros, sino de la subsistencia de
la cosa, pues aunque nace de una posición contractual, cual es la del alTendatario, transcien­
de [os vínculos bilaterales. Además resulta de creación legal y su contenido viene determi­
nado por la adquisición de [a finca objeto de arrendamiento.
Por lo que hace referencia al segundo aspecto, el autor sistematiza las diferentes
interpretaciones doctrinales:
a) Una corriente doctrinal conceptúa este derecho como una contratación forzosa,
puesto que la ley concede al arrendatario la facultad de instar frente al arrendador la venta
de la finca en su favor. La "traditio" se opera con el otorgamiento de la cOlTespondiente
escritura pública.
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Su punto débil se halla en considerar como contrato aquello que es una venta forzosa
ejercitada unilateralmente por el arrendatario.
b) Desde la perspectiva del artículo 609 del Código Civil, otros autores estiman que
este derecho se identifica con una adquisición de la propiedad "ope legis", mediante el ejer­
cicio judicial del derecho correspondiente en las condiciones exigidas por la LARH, en
cuyo caso la sentencia judicial operará como título constitutivo de la propiedad adquirida
por el arrendatario.
Frente a las opiniones anteriores, M. PASQUAU entiende que no debe hablarse de
una compra-venta impuesta ni de adquisición de la propiedad por ministerio de la ley, pues
la transmisión de la propiedad necesita siempre el modo ° traditio. En este caso, la LARH
concede al arrendatario una posición similar a la del beneficiario de una opción de compra.
De esta forma, el arrendatario podrá ejercitar su derecho en el plazo establecido y sólo
cuando el arrendador no se avenga a la celebración amistosa de la compra-venta, el arrenda­
talio podrá acudir a la autoridad judicial competente para que condene al primero al cum­
plimiento de la obligación legal de entrega de la finca. Por ello, esta obligación se rige por
las disposiciones del Libro V del C. Civil, y principalmente por las de su Título Primero
("De las obligaciones" en general).
M. PASQUAU, tras formular estas consideraciones, aborda algunos temas regulados
en la LARH relativos al contenido del citado derecho. Así, la legitimación activa para el
ejercicio del derecho de acceso a la propiedad se alarga al arrendatario de predios conside­
rados "rústicos históricos" por el artículo 1 LARH. En caso de existir varios alTendatarios,
el autor matiza diferentes situaciones:
a) Existiendo varios aprovechamientos principales sobre la misma finca, todos ellos
tienen derecho de acceso a la propiedad de su respectiva porción, y la renuncia de alguno a
su parte acrece proporcionalmente a la del resto de los coarrendatarios.
b) Encontrando una pluralidad de aprovechamientos diversos, sólo podrá ejerci.tarse
por el arrendatario de la parte principal.
c) Tratándose de un supuesto de coarrendamiento, y queriendo todos los coarrendata­
lios acceder a la propiedad de la finca, se establecerá un régimen de copropiedad, estando
legitimado cada arrendatario para ejercitar en beneficio de la comunidad el derecho de acceso.
PASQUAU también estudia la regulación legal del precio de adquisición correspon­
diente al derecho de acceso a la propiedad. Así, afirma que debe acudirse a una ponderación
de los precios de mercado para fincas similares, o establecer un criterio legal para su deter­
minación.
La LARH, en su artículo 2.2, opta por establecer una valoración intermedia, resul­
tante de obtener la media aritmética entre la valoración catastral y el valor en venta actual
de fincas análogas.
En la determinación legal de este valor. PASQUAU critica la no inclusión de la
carga arrendaticia a diferencia del criterio seguido por el artículo 39 de la Ley de Expropia­
ción Forzosa, que pondera. al delerminar el justiprecio, otras circunstancias extrañas a la
propia valoración.
Para el autor, el pago del precio se configura como "conditio iuris" para acceder a la
propiedad, por lo que el anendatario, desde la notificación de la voluntad de ejercer su
derecho, se obliga a su satisfacción.
En esta línea argumental. el principal efecto producido por el ejercicio del derecho
de acceso es la conversión del arrendamiento en propiedad, con plena cficacia "erga
omnes" no sólo entre (as partes sino con relación a terceros. Se trata de una manifestación
propia de los derechos reales, pero posterior al ejercicio de un derecho personal.
La LARH, en su artículo 2.4, obliga al arrendatario, ahora adquirente, a cultivar per­
sonalmente la finca por un periodo de seis años.Este deber legal de cultivo personal de la
finca se complementa con la imposibilidad de enajenar; imposibilidad de venta, que para el
autor, tiene una duración temporal de seis años en coherencia con el plazo previsto pará la
otra obligación del adquirente.
Finalmente, el autor se muestra contrario a la transmisibilidad de la facultad de
adquisición objeto de estudio al tener una naturaleza estrictamente personal; obligación
cuyo incumplimiento por el adquirente determina la reversión de la propiedad a su anterior
titular, en atención al artículo 1124 del Código Civil.
E) COMPENSACION POR ABANDONO DE LA FINCA
Para PASQUAU, la compensación por abandono de la finca supone el cierre de la
protección dispensada al arrendatario, puesto que condiciona la extinción de la relación
contractual al abono de la misma.
La Ley fija la cantidad que debe entregar en concepto de compensación al arrendata­
rio; cantidad que se computa conforme a 10 establecido en los apartados 2 y 3 del artículo 2
de la LARH. En dicho cómputo, destaca la incidencia de las mejoras realizadas por el
arrendador o por el anendatario que deben ser compensadas.La LARH asegura al arrenda­
tario la permanencia en la explotación de la finca hasta la total percepción de la cantidad.
F) LA FUNCION SOCIAL DE LA PROPIEDAD EN LA LARH
Por otro lado, cabe destacar que, siguiendo la opinión del autor, la LARH supone
indefectiblememe una limitación del derecho de propiedad, habida cuenta de las facultades
concedidas al arrendatario, a las que se ha hecho ya referencia. Sin embargo, en la mono­
grafla se entiende que dichas limitaciones no atentan contra la protección constitucional del
derecho de propiedad, puesto que los condicionantes legales vienen impuestos por la fun­
ción social de la propiedad rústica.
Finalmente, no es ocioso, una vez concluida esta apretada síntesis del volumen del
profesor PASQUAU, exponer una valoración global de la obra. Desde esta perspectiva
general, cabe afirmar que en la monografía se incluye un análisis sistemático de la regula­
ción de los "alTendamientos rústicos históricos", ofreciendo una diáfana explicación de la
institución en relación con otras nonnas civiles y jurídico-administrativas.
La labor del autor se ha desalTollado, por tanto, bordeando en ocasiones los límites
de los ordenamientos público y privado, lo que sin duda, aporta un valor añadido adicional.
Por todo ello, el libro de PASQUAU proporciona un solvente estudio del panorama legisla­
tivo de los arrendamientos rústicos históricos.
JOSE RAMON MUÑOz PEREZ