Leasing inmobiliario: un nuevo enfoque para la financiación

038-41 ING Leasing (4)
28/7/06
11:04
Página 38
Ca
Prá so
ctic
o
Leasing inmobiliario:
un nuevo enfoque para la
financiación
38
Estrategia Financiera
Nº 231 • Septiembre 2006
038-41 ING Leasing (4)
28/7/06
11:04
Página 39
[ www.estrategiafinanciera.es ]
Instrumentos Financieros
La flexibilidad que ofrece el leasing a la hora de financiar inversiones productivas, junto a la
sencilla estructuración e incentivos fiscales, han marcado la senda de su crecimiento.
Para mostrar estas ventajas se presenta el caso real de una operación de leasing inmobiliario
José Antonio Lozano Mellado
, Subdirector
general ING Lease España
a financiación vía leasing viene experimentando
fuertes incrementos en los últimos años en
nuestro país. La flexibilidad que ofrece el producto a la hora de financiar inversiones productivas,
unido a su relativamente sencilla estructuración y los
incentivos fiscales que la ley prevé referidas a este producto han marcado la senda de este crecimiento.
El leasing financiero se define como un contrato mercantil por el cual una sociedad, el arrendador, cede el uso
de un bien a una persona física/jurídica –el arrendatario-,
a cambio del pago de determinada cantidad de cuotas.
Al finalizar el contrato existe una opción de compra.
El leasing, en general, ofrece ventajas importantes a la
hora de considerarlo como instrumento de financiación de
inversiones productivas. Ofrece la posibilidad de una amortización fiscal acelerada del activo. El inmueble se amortiza
al duplo del coeficiente lineal máximo según tablas oficialmente aprobadas para dicho tipo de activo (o al triplo si el
arrendatario es una pyme). En caso de exceso, éste será deducible en los periodos impositivos sucesivos, respetando
igual límite. De este modo se genera un importante “free
cash flow” en los primeros años de la operación que, en
términos de valor presente neto equivalente antes de impuestos, reduciría de forma significativa el coste de adquisición por leasing respecto a la financiación alternativa.
También permite una amortización financiera y
contable del activo de acuerdo con la vida útil del
mismo, con independencia de la amortización fiscal
acelerada. Más adelante incluiremos ejemplos de estas y otras ventajas.
L
LEASING FINANCIERO INMOBILIARIO
Se trata de operaciones de leasing según la definición antes explicada en las cuales el activo objeto
de la operación es un inmueble.
Este tipo de operación ofrece numerosas ventajas al
arrendatario, que puede obtener hasta el 100% de la financiación del coste de la inversión según los casos. El
plazo de dicha financiación se calcula hasta 15 años
pudiendo llegar a estructurarse valores residuales significativos, siempre en función de la calidad del activo.
Cabe resaltar también la flexibilidad de las operaciones, cuya amortización va ligada al proyecto. Es
posible que el cuadro de amortización financiero de la
operación de leasing incluya plazos de carencia, cuotas crecientes y valores residuales o últimas cuotas
significativas, de manera que el esquema de amortización del leasing se adapte a las necesidades de caja
,
Elia Hermida García
Directora de Cuentas ING Lease España
Figura 1. Crecimiento de la inversión nueva de
leasing en España 1992-2005
17400
13980
8049 8874
9855 9878
11699
6943
4988
3170 3362 3672 4255
4908
1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005
Millones de €
Fuente: Asociación Española de Leasing.
Ficha Técnica
AUTORES: Lozano
Mellado, José Antonio; Hermida García, Elia
inmobiliario: un nuevo enfoque para la financiación. Caso
práctico
FUENTE: Estrategia Financiera, nº 231. Septiembre 2006
LOCALIZADOR: 78 / 2006
RESUMEN: El artículo presenta un análisis del leasing como un nuevo vehículo de financiación que cada día toma mayor impulso dentro del mundo de la
financiación de inversiones productivas. Se reflejan las cifras de crecimiento
de la inversión nueva de leasing en España, proporcionadas por la Asociación
Española de Leasing, y asimismo presenta las posibilidades y ventajas del leasing financiero, definido como un contrato mercantil por el cual una sociedad
(el arrendador) cede el uso de un bien a una persona física/jurídica (el arrendatario) a cambio del pago de determinada cantidad de cuotas. Al finalizar el
contrato existe una opción de compra. Finalmente, y para ilustrar los datos, se
expone un caso práctico en el que se presentan los pasos que se siguieron en
una operación específica de leasing inmobiliario, llevada a cabo en Barcelona
(la adquisición de un edificio de oficinas en la Calle Balmes).
DESCRIPTORES: Instrumentos financieros, leasing inmobiliario, control de
inversión, amortización fiscal, control del ahorro.
TÍTULO: Leasing
w
Nº 231 • Septiembre 2006
Estrategia Financiera
39
038-41 ING Leasing (4)
28/7/06
11:04
Página 40
Instrumentos Financieros
Leasing inmobiliario:
un nuevo enfoque para la financiación. Caso práctico
w
del proyecto a financiar. La diferencia entre un cuadro
de caja bien estructurado de un leasing o de un préstamo hipotecario que incluya residual y cuotas crecientes debe poder ser mínima.
Otra ventaja es la amortización fiscal acelerada,
según las premisas antes mencionadas, que implica
un ahorro muy significativo como veremos en el
ejemplo que se comenta más abajo.
Figura 2. Crecimiento de la inversión nueva de
leasing inmobiliario en España 1992-2005
3604,9
3113,33
2390,86
911,77
879,07704,81
573,85 604,4
1765,58
1386,76
1352,21
700,82 837,41
Ahorro equivalente:
Tipo de interés equivalente:
Fuente: Asociación Española de Leasing.
Cuadro 1. Inversión 45 millones de euros
PREMISAS
45 millones de euros
Min. 33,3 años / Max. 68 años
Duplo coeficiente lineal (16,7 años)
5,6% p.a.
10 años
Mensual de amortización constante
20% (9 millones de euros), no amortizable
4,5 millones de euros
8,19
2,49 millones de euros
4,67%
La conclusión que deja este caso de estudio es
que, como consecuencia de la ventaja fiscal obtenida
y de la diferencia entre amortización fiscal y contable,
se produce una disminución del tipo de interés equivalente que se sitúa en el 4,67% en comparación con
el 5,6% de la financiación.
Al concluir esta operación, se suman más ventajas
del leasing como instrumento de financiación. En
cuanto al IVA, el realizar una operación de leasing, ésta
permite no tener que desembolsar el IVA al inicio de la
operación, ya que este impuesto será desembolsado directamente por la entidad financiera como comprador
del activo. El arrendatario sólo satisface el IVA devengado en las cuotas durante la vida del contrato.
Por ejemplo, el desembolso inicial en concepto de
IVA para una operación de 45 millones de euros, sería
7,2 millones de euros que, a un tipo de interés del 4%
anual y para un período de 12 meses de recuperación, estaríamos hablando de un coste de 0,29 millones de euros aproximadamente.
Además, existe la posibilidad de subarriendo del inmueble por el arrendatario previa autorización del arrendador, lo
que resulta clave para los operadores inmobiliarios.
CASO PRÁCTICO DE LEASING INMOBILIARIO
A continuación presentamos un ejemplo real como
análisis de conjunto de todas las ventajas expuestas.
Un inversor inmobiliario se interesa por la adquisición de un edificio de oficinas en la Calle Balmes de
Barcelona. El precio de adquisición es de 23,6 millones
de euros. La situación del inmueble es la siguiente: 90%
alquilado, con más de 25 contratos de arrendamiento
con distintos plazos y condiciones, con 1,4 millones de
euros anuales en importe aproximado de rentas.
Amtz.
36/33,3
Impuestos
35%
Año
1
2
33,3
Total
1,08
1,08
1,8
36
0,38
0,38
0,38
12,6
1
2
17,6
Total
Estrategia Financiera
23,4 en la opción B
B) Amortización fiscal (16,7 años)
Año
40
Valor presente Neto Amtz.
16,28 en la opción A
Deducción Cuota (35%):
5,7
Análisis Comparativo:
Millones de €
A) Amortización vida útil (33,3 años)
Ante estos dos escenarios:
1699,1
1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005
Inversión
Plazo amortización contable
Plazo amortización fiscal
Tipo de interés capital / descuento
Plazo del leasing
Cuotas
Valor fiscal del suelo
Valor residual
Con el leasing financiero no es necesario buscar financiación para el IVA. Además, se puede generar, según
los casos, importantes ahorros en los gastos de constitución en comparación con las hipotecas tradicionales.
De todas las ventajas mencionadas, los inversores a
largo plazo suele considerar como elemento muy significativo a la hora de decidir si deben financiar vía leasing sus
activos la mencionada posibilidad de acelerar la amortización fiscalmente antes mencionada. En el siguiente ejemplo
práctico se analiza la amortización según vida útil frente a
la amortización fiscal en financiación de inmuebles.
Se presenta una inversión de 45 millones de euros
(Cuadro 1).
Amtz.
36/16,7
Impuestos
35%
2,16
2,16
0,75
0,75
2,16
36
0,75
12,6
Nº 231 • Septiembre 2006
038-41 ING Leasing (4)
28/7/06
11:04
Página 41
Instrumentos Financieros
Leasing inmobiliario:
un nuevo enfoque para la financiación. Caso práctico
Para optimizar esta financiación, se presenta la opción de una estructuración tipo Project Finance utilizando
el leasing como figura de fondeo de dicho Project Finance, (que significa amortización ligada a los recursos
generados por la inversión). Se pretende conseguir la máxima financiación posible sobre la inversión (para impulsar la TIR [Tasa Interna de Rentabilidad] del inversor disminuyendo los capitales propios empleados) y, por otro
lado, ofrecer el mínimo nivel de recurso al inversor.
INGLease propone un leasing financiero por importe equivalente al 80% de la inversión, a un plazo
de 15 años, cuotas crecientes calculadas en base al
cash flow libre generado por la inversión, y un valor
residual del 30% sobre el precio de adquisición.
Las ventajas de dicha propuesta se ajustaban a la
adecuación del repago de la deuda al flujo libre de
caja generado por el inmueble. Esto se consigue a través del incremento anual de las cuotas: proyección
de las rentas estimando actualizaciones a mercado e
IPC de los contratos de arrendamiento. Con un plazo
máximo de 15 años, un alto valor residual del 30% y
una mínima aportación inicial del inversor.
Cuadro 2. Rentas vs Cuotas
Año
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
V.R.
PROYECCIONES REALIZADAS PARA EL CÁLCULO DE LAS CUOTAS
Cuenta de Pérdidas
Ganancias
INGRESOS
Arrendamientos
{
GASTOS
Administración
Mantemiento
IBI
Seguro
{
GASTOS
REFACTURABLES
{
EBITDA
Amortización
{
EBIT
Resultado
Financiero
{Intereses de la deuda
Rº NETO
Rdo Neto
Cash Flow Libre
Capital
pendiente
% sobre
inversión
1.365.072
1.357.816
1.362.117
1.382.770
1.410.426
1.438.634
1.467.407
1.496.755
1.526.690
1.557.224
1.588.368
1.620.136
1.652.539
1.685.589
1.719.301
-
1.268.452
1.256.186
1.250.853
1.255.283
1.263.583
1.271.725
1.279.697
1.287.485
1.295.077
1.302.459
1.309.617
1.316.536
1.323.200
1.329.594
1.335.701
-
5622800***
1.268.452
1.256.186
1.250.853
1.255.283
1.263.583
1.271.725
1.279.697
1.287.485
1.295.077
1.302.459
1.309.617
1.316.536
1.323.200
1.329.594
1.335.701
6.891.186
17.971.200
17.446.520
16.911.860
16.359.710
15.779.348
15.165.608
14.517.222
13.832.877
13.111.218
12.350.844
11.550.309
10.708.119
9.822.731
8.892.552
7.915.937
6.891.186
0
76%
74%
72%
69%
67%
64%
62%
59%
56%
52%
49%
45%
42%
37%
34%
29%
•
Desembolso del IVA de la compra-venta a cargo
de ING Lease en lugar del inversor. El importe de
la compra-venta era de 23,6 millones de euros. El
IVA sería de 3,8 millones de euros, la tasa de descuento del 4%, el plazo estimado de recuperación
del IVA de un año y el coste total de la financiación IVA de 151.000.
•
Supuesto ventaja fiscal leasing:
Estimación de los gastos
generados a la propiedad del
Inmueble.
–
–
–
Amortización lineal a 25 años
(inmueble de más de 10 años de
antigüedad) del valor del vuelo
–
–
•
Valor contable edificio: 23,6 millones de euros.
Valor amortizable: 14,2 millones de euros (60%).
Amortización contable (50 años): 283.200
euros anuales.
Amortización fiscal (25 años): 566.400 euros
anuales.
Impacto impositivo / ahorro: 1.489.000 euros.
Ahorro costes formalización :
–
CUOTAS DE REPAGO DEL LEASING:
Resultado Financiero + Repago
Principal
Cuotas
leasing**
Con esta estructura de leasing financiero, se presentaron las siguientes ventajas:
Gastos de Comunidad
facturados a los arrendatarios
EBT
Impuesto de
Sociedades
Cash Flow
Libre*
* Estimado como el Beneficio Neto + Amortización contable.
** Incluye Principal + Intereses.
*** Fondos propios (primera cuota).
Año 1 Año 2 ... y Año 15
Proyección de ingresos por
arrendamiento: actualizaciones
de contratos por vencimiento
de los mismos y por actualización a IPC.
Rentas
brutas
ITP y AJD sobre compra-venta (1,5%):
354.000 euros (2ª transmisión: renuncia a la
exención del IVA).
En valor número, las ventajas de esta operación
son las siguientes:
Año 1 Año 2 ... Año 15
+Amortizaciones
-Repago Principal
CASH FLOW LIBRE
Nº 231 • Septiembre 2006
Ahorro fiscal :
Ahorro impositivo (IVA) :
Ahorro formalización (AJD) :
TOTAL:
1.489.000
151.000
354.000
1.994.000
Estrategia Financiera
41