siak, Alvaro Mastroianni, Arturo Yglesias, Carlos proporción al valor

REVISTA DE LA A.E.U.
176
al
régimen de la ley 10.751, modificativas
y
concordantes.
-
T.72
nimidad el informe redactado por este
Montevideo, 6 de noviembre de 1985.
Roque Molla
(1-6), 1986
último.
José Curi Zagia
Coordinador Alterno
Redactor
SECCIÓN DERECHO CIVIL. La Sección inte
grada
por los Eses. José Curí Zagia, María Won
siak, Alvaro Mastroianni, Arturo Yglesias, Carlos
Fratta Gasparini y Roque Molla aprueba por una-
4.1.5. PROPIEDAD HORIZONTAL. Gastos
11/11/85. Aprobado por unanimidad por la C.D.
de la A.E.U. Resolución 14.386.
comunes
Los gastos de conservación y reparación de un bien común de uso exclusivo deben ser
sufraga
dos por todos los condóminos, salvo que la erogación sea determinada por dicho uso exclusivo.
CONSULTA FORMULADA POR LA ESC. ANA MARÍA AGUERREBERE
Montevideo, 2 de agosto de 1985
tería, depósito,
garage,
etcétera, de
que
no
fuera
beneficiario directo. El
Señor Presidente de la
Comisión Directiva de
la Asociación de Escribanos del Uruguay
Escribano Gonzalo Seré Piñeyrúa
Presente
propietario del departa
mento cero cero uno queda expresamente com
prendido en esta disposición, por lo que se refiere a
las expensas comprendidas en el artículo vein
tiuno, parágrafo I, incisos d y subsiguientes, y el
del departamento E ciento uno por lo que se refiere
a las incluidas en los incisos "f" y "g" exclusiva
De mi consideración:
mente.
Solicito a través de Ud. tenga a bien expedirse
vuestra Asociación acerca del siguiente tema:
I) Se trata de bienes comunes de
terrazas, medianeras, azoteas.
uso
exclusivo:
Se transcribe a continuación las disposiciones
del reglamento de copropiedad del edificio que in
teresan a saber:
Art. 21 : Cada
propietario deberá contribuir a las
expensas siguientes: I) Las necesarias para la Ad
ministración, funcionamiento, servicio, conserva
ción y reparación de los bienes comunes, inclusive:
a) la remuneración del administrador si se le fijare;
b) la prima de seguro colectivo; c)...
II) Las que se requieran para mejoras útiles o de
comodidad común serán aprobadas por la Asam
blea. La contribución del propietario se hará en
proporción al valor de su departamento (artículo
diez). Lo aquí dispuesto, es sin perjuicio de las ex
cepciones que se establecen por otras disposiciones
del presente Reglamento.
Art. 22: El
propietario
de
un
departamento
no
intervendrá ni participará en el mantenimiento, re
paración, y servicio de todo vestíbulo ("hall"), pi
so, corredor, escalera, meseta ("Palier"), ilumina
ción, servicio, ducto,
ascensor,
calefacción,
por-
Art. 23: Los propietarios de un mismo piso cos
tearán el patio y salida común al ascensor o escale
ra, lo mismo que su conservación (artículo dieci
siete de la ley). En las expensas relacionadas con
bienes comunes de utilización exclusiva, sólo inter
vendrán y participarán los propietarios que tengan
derecho. La contribución de los propietarios
obligados según lo dispuesto por este artículo, será
ese
en proporción a sus respectivas participaciones, fi
jadas por el artículo 10.
Art. 25: El propietario de cada departamento
A) El suelo del mismo, bovedillas, puer
costeará:
tas, ventanas, pisos de patios, planchas, cielorrasos, chimeneas, revoques, pinturas, etcétera y las
reparaciones de las obras interiores que ocupan los
locales de su propiedad (artículo seis de la Ley).
Las planchas de los entrepisos en general, terrazas
y azoteas, no están
comprendidas
en estas
disposi
ciones sino en la del artículo veintiuno, por
bienes comunes.
ser
Art. 78: La exclusividad del derecho a colocar en
la azotea, en todo el perímetro del antepecho de la
misma y/o en la faz externa de las paredes diviso
rias con los predios linderos, anuncios e inscrip
ciones de cualquier clase y sin requerirse para ello
la autorización previa de la Copropiedad ni pagar
a ésta compensación o beneficio alguno, queda re-
177
CONSULTA
o sus causahabientes, derecho
a que aquéha o éstos
condicionado
estará
cuyo
en su defecto,
sean propietarios de la unidad 001;
título
el arrendamiento o la concesión a cualquier
misma
la
de
pa
el
todo
de
antepecho
de la azotea y
la colocación de anuncios e inscripciones, será
servado para "XX"
Opinión de
la suscrita
uso
ra
resuelto por la Asamblea, privativamente.
II) El tema de la consuha es el siguiente:
a
quién
la ley
una
10.751— el pago de gastos de reparación de
desde la cual
terraza bien común de uso exclusivo
corresponde
—en
edificio
regido
por
el vicio
La suscrita entiende que en razón de que
un gasto de
afecta a la estructura, no se trata de
si
mantenimiento del bien común de uso exclusivo
es utilizado por
no de un elemento del edificio que
todos
todos ya que sin estructura no hay edificio y
del edifi
los titulares de unidades son propietarios
cio.
Saluda
a
Ud. atte.
se generan humedades provocadas por desagües
inadecuados y a quién corresponde el pago de eli
minación de humedades en pared medianera
bién de utilización exclusiva.
Ana María
tam
Aguerrebere
Escribana
INFORME DE LA SECCIÓN DERECHO CIVIL SOBRE LA
CONSULTA FORMULADA POR LA ESC. ANA MARÍA AGUERREBERE
que
I) La Consulta
se
refiere
a
las incluidas
en
los incisos "f" y
"g" exclusivamente.
acerca de quién debe pagar los gas
reparación de los bienes comunes, cuyo uso
corresponde privativamente al titular de un bien
Se consulta
tos de
individual.
II) Informe de la Sección Derecho Civil
1
.
Disposiciones del Reglamento de
Copropiedad, directamente vinculadas al
caso
Art. 21
Art. 23
de un mismo piso costearán el
al ascensor o escalera, lo mis
común
salida
patio y
mo que su conservación (artículo 17 de la ley). En
las expensas relacionadas con bienes comunes de
utíhzación exclusiva, sólo intervendrán y partici
parán los propietarios que tengan ese derecho. La
Los
propietarios
contribución de los propietarios obligados según lo
dispuesto por este artículo, será en proporción a
sus
respectivas participaciones, fijadas
propietario deberá contribuir a las expen
sas siguientes: I) las necesarias para la administra
ción, funcionamiento, servicio, conservación y re
paración de los bienes comunes, inclusive: a) la re
muneración del administrador si se le fijare; b) la
prima del seguro colectivo; c)..-. II) las que se re
quieran para mejoras útUes o de comodidad co
mún, serán aprobadas por la Asamblea. La contri
bución del propietario se hará en proporción al va
lor de su departamento (artículo diez). Lo aquí dis
artículo 10.
puesto, es sin perjuicio de las excepciones que se
establecen por otras disposiciones del presente
comprendidas
Cada
por
el
Art. 25
El propietario de cada departamento costeará:
A) el suelo del mismo, bovedillas, puertas, venta
nas, pisos de patios, planchas, cielorrasos, chime
neas, revoques, pinturas, etc. y las reparaciones de
las obras interiores que ocupan los locales de su
propiedad (artículo 6 de la ley). Las planchas de los
entrepisos
en
general,
terrazas y azoteas, no
en estas
artículo 21, por
ser
disposiciones sino
bienes
en
están
la del
comunes.
Reglamento.
Art. 78
Art. 22
a colocar en la azo
todo el perímetro del antepecho de la mis
ma y/o en la faz externa de las paredes divisorias
con Iqs predios linderos, anuncios e inscripciones
de cualquier clase y sin requerirse para ello la auto
rización previa de la Copropiedad ni pagar a ésta
La exclusividad del derecho
inter
El propietario de un departamento
vendrá ni participará en el mantenimiento, repara
ción y servicio de todo vestíbulo (hall), piso, corre
no
dor, escalera, meseta ("Palier"), iluminación, ser
vicio, ducto, ascensor, calefacción, portería, depó
sito, garaje, etc. de que no fuera beneficiario direc
to. El propietario del departamento cero cero uno
queda expresamente comprendido en esta disposi
ción, por lo que se refiere a las expensas compren
didas en el artículo 21, parágrafo I, inc. d y subsi
guientes y el del departamento E ciento uno, por lo
tea,
en
o beneficio alguno, queda reserva
do para "XX" o sus causahabientes, derecho cuyo
uso estará condicionado a que aquéha o éstos sean
propietarios de la unidad 001; en su defecto, el
arrendamiento o la concesión a cualquier título de
compensación
la azotea y de todo el
antepecho
de la misma, para
178
REVISTA DE LA A.E.U.
la colocación de anuncios e inscripciones, será
suelto por la Asamblea, privativamente, (i)
2.
la
Los gastos de reparación de las partes comunes
del edificio deben ser soportados por todos los
copropietarios,
en
proporción al valor de
sus
uni
dades.
Este principio está consagrado por el art. 5 de la
ley 10.751 (inc. 1). La misma disposición establece
que ello es sin perjuicio de las estipulaciones expre
sas
utiliza
perjudique por su precoz vetustez. En es
existe una responsabilidad colectiva, ex
cepto cuando el culpable del estado en que se en
cuentra la chimenea sea quien la usa, lo que sin du
da ocurre muy raramente. "(^^
de las partes.
ner
pietarios, salvo
exclusivo de
un
justifique que
exige.
se
es
el
uso
del
La aseveración anterior descarta, en nuestro
análisis, la tarea de distinguir entre conservación y
reparación, criterio que ha sido comúnmente utili
zado, asignando los gastos de conservación al
usuario y los de reparación a todos los copropieta
rios. En función de lo dicho, la aplicación lisa y lla
na de esta forma de distribuir los gastos
aparejaría
injusticias.
exclusivo de un bien común.
Su incidencia en la contribución a los gastos
de reparación y conservación.
uso
que
bien común el que lo
uso
asignación del
se
Por lo expuesto, el criterio a regir es el de impo
la contribución en el gasto a todos los copro
rios para las reparaciones internas de cada depar
tamento se soportan separadamente, por su titu
lar.
La
(1-6), 1986
te caso,
El artículo siguiente de la ley mencionada, es
tablece otro principio general: los gastos necesa
3. El
T.72
uso. En el mismo sentido POIRIER: "Contra
riamente a lo que sostenían los primeros comenta
dores, cuando las reparaciones de una casa dividi
da por pisos hacen necesario un
apuntalamiento,
los gastos deben soportarlos todos y no el propieta
rio del piso, según opiniones superadas. Si es nece
sario afianzar la parte baja, el trabajo de refuerzo
por referirse a todo el edificio, no puede recaer
exclusivamente sobre el propietario de la planta
baja, sino sobre todos. Si debe repararse una chi
menea que se haha unida a las otras del
edificio, no
existe ninguna razón para que el propietario que la
re
Reparaciones. Principios generales que rigen
propiedad horizontal.
—
bien
común, al titular de un departamento, ha determi
nado, con carácter general, la conclusión de que el
usuario debe solventar todos los gastos relativos a
la conservación y reparación de dicho bien.
4. La situación
a
El Reglamento de Copropiedad, en caso de exis
tir, constituye el estatuto de la copropiedad que ri
ge el inmueble. Por regla general, en dichos nego
cios, se impone el gasto de conservación de los
bienes comunes a aquellos que tienen el uso exclu
sivo de los mismos. Es decir, la exclusividad del
uso tiene como contrapartida la del mantenimien
En el
en
el
caso
sometido
subjudice, el Reglamento de Copropiedad,
el art. 21
en
planteada
consulta
dispone
copropietarios
lo
la contribución de todos los
a los bienes comu
El art. 22 señala la exclusión en dichas expen
sas para los propietarios que no fueren beneficia
rios directos de dichos bienes. El mismo artículo
vincula directamente a los titulares de las unidades
001 y E 101.
en
atingente
nes.
to.
Se ha
entendido, que son dos criterios distintos,
ley y el adoptado en los Reglamentos de
Copropiedad. En realidad, en nuestra opinión, no
es así, ya que por aplicación de los principios gene
rales, en ausencia de Reglamento o de mención en
su caso, la correcta interpretación de la ley debe
llevar a la misma solución, esto es, que los gastos
derivados del uso, deben ser soportados exclusiva
el de la
mente por el
Esta Sección entiende que descartada la inter
art. 22, en aphcación de los
pretación literal del
principios reseñados supra, con carácter previo,
debe precisarse el origen del deterioro. Esto es, es
tablecer pericia técnica mediante, si el mismo es
uso del bien común, ya sea terra
si por el contrario, si otras son las
razones, por ej.: la vetustez, vicios constructivos,
etc. Dilucidada esta cuestión, la solución surge diá
fana, correspondiendo en el primer caso el gasto al
provocado
usuario.
De otra parte, corresponde
efecto, se ha sostenido
En
za o
precisar el principio.
nuestro entender,
a
impropiamente, que por el hecho de ser usuario
exclusivo, se debe contribuir en la misma forma
para la conservación y reparación del bien común.
Decimos impropiamente, porque el principio debe
ser formulado en los siguientes términos: el gasto
debe ser soportado únicamente por el beneficiario,
siempre que el mismo haya sido originado por el
disposiciones relacionadas
(1)
Las
<^\
Pr.,ripr PiVrrp
^
a
no
fueron tomadas de
ni-nnipfIaH horizontal
por el
medianera
usuario y
en
el
o
segundo
a
toda la
copropiedad.
CONCLUSIONES
1
su
.
Los gastos de conservación y reparación de un
bien común de uso exclusivo deben regirse en
original, sino de
la
transcripción realizada por la consultante.
1955, 2^ edición, pág. 91.
"Cnndominjum" Ed. Aravú, Bs. As.
179
CÓteULTA
tre acerca
determinar quiénes son los obhgados
al pago, por el principio que establece que to
dos los condóminos son contribuyentes, salvo
(excepción), que la erogación sea determinada
por uso del bien.
cuanto
a
2. En el caso de que informan estos obrados, de
be descartarse la interpretación literal del art.
22 del Reglamento de Copropiedad y armoni
zarla con los principios reseñados.
3. A los efectos de la aplicación práctica del
enunciado, y para determinar quién es el obh
gado, a faha de acuerdo, deberá recabarse el
dictamen de un técnico en la materia, que ilus-
la
origen del deterioro
del
que
impone
reparación.
Roque Molla
Redactor
Sección Derecho Civil. La Comisión aprueba por
unanimidad el informe redactado por el Esc. Ro
Están presentes y aprue
que Molla que precede.
ban dicho informe los Eses. Arturo Yglesias,
Claudio Bascans y Carlos Fratta. Montevideo, 30
de octubre de 1985.
Aprobado
la A.E.U. el
por unanimidad C.D. de
4/11/85. Resolución 14.349.
4.1.6. SOCIEDAD CONYUGAL
destinado a ese fin
El edificio construido con dinero propio (donado, heredado, legado, etc.)
sociedad conyugal. El edificio
ganancial, sin perjuicio del crédito por recompensas contra la
gobierna por el art. 1.955, ap. 6, inc. 2 del C.C.
es
se
CONSULTA FORMULADA POR LA BACH. SANDRA RECOUSO Y OTRAS
Por la presente, las abajo firmantes: Rossina
Merello, Sandra Recouso e Isabel Fossati, estu
diantes de 5° año de Notariado, de la Facultad de
Derecho y Ciencias Sociales, solicitan el estudio y
ral 1 referido, entendemos que esa gananciahdad
surge de la construcción a costa del caudal común,
ya que el citado inciso continúa diciendo:
"...abonándose el valor del suelo al cónyuge a
respuesta de la siguiente consuha:
quien pertenecía"; lo que significa una recompen
sa a favor del propietario contra la sociedad. Eho
implica que si no fuera a costa del caudal común
CONSULTA
no
¿Qué ocurre con el edificio construido, durante
la vigencia de la sociedad conyugal, en terreno pro
pio, con dinero donado al propietario del terreno?
La donación del dinero
construir el edificio
se
hace
con
la carga de
en ese terreno.
existiría recompensa.
Además, de acuerdo con las fuentes de este
artículo (García Goyena) explica este 2° inciso del
num. 6, diciendo que lo insertó para fomentar la
construcción, y por esa razón se gananciahza todo
el bien (terreno y edificio) siempre que la construc
ción
sea a
costa del caudal común.
POSICIÓN DE LAS CONSULTANTES
2) Artículo 1.957, inc. 1: "No es ganancial
Tampoco lo serán las cosas compradas con valores
propios de uno de los cónyuges, destinados a este
...
La construcción del edificio con el dinero de
dicha donación no gananciahza el bien.
objeto
FUNDAMENTOS LEGALES
V) Artículo 1.955, num. 1: en concepto de PRUNELL es la Uave para la determinación de la ga
nanciahdad, y dice: "Son bienes gananciales los
adquiridos por título oneroso durante el matrimo
nio a costa del caudal común, bien se haga la ad
quisición para la comunidad o para uno solo de
ehos". El inciso 2° del num. 6 del artículo dice
que: "Será ganancial el edificio construido duran
te el matrimonio en suelo propio de uno de los cón
yuges". Conectando esta disposición con el nume-
en
las
capitulaciones matrimoniales
donación hecha
a uno
Entendemos que
so
o en
la
de ellos".
en este
inciso
puede caber
el
ca
propuesto porque: a) el término compradas,
es
de las operaciones que comúnmen
te se realizan; b) también podría entenderse que
para la construcción del edificio se compraron los
materiales y la mano de obra; c) además el artículo
habla de donación sin hacer distinción entre la
ejemplificativo
simple,
onerosa o
remuneratoria.
3) Artículo 1.954: "Si las donaciones fueran
onerosas, se deducirá de los bienes del donatario.