Guia Actualizada Para el Control de Rentas

Guía Actualizada para el Control de Rentas de la Ciudad de East Palo Alto
Mayo 2015
Los votantes Adoptaron una Ordenanza de Estabilización de Rentas y Desalojo por Causa Justa del 2010 (“La Ordenanza”)
que entró en vigencia el 8 de Agosto del 2010. Esta Guía (Actualización de Mayo 2015) provee respuestas a los propietarios
e inquilinos sobre cuándo y cómo las rentas pueden ser aumentadas bajo la Ordenanza. Para más información, comuníquese
con el Programa de Estabilización de Rentas al teléfono (650) 853-3114 o al correo electrónico: [email protected],
o diríjase a la página web de la ciudad en: www.cityofepa.org/rentprogram
¿Cuánto puede ser aumentada mi renta cada año?
La Ordenanza le provee que la Mesa de Estabilización de Rentas (la “Mesa”) determinará cada año el porcentaje de aumento
permitido, o Ajuste Anual General (“AGA”), que el propietario puede aumentar la renta a los inquilinos en las unidades de
renta que están reguladas. Los propietarios de las unidades de renta que están reguladas, que están en cumplimiento con la
Ordenanza, pueden aumentar las rentas entre el 1º de julio y el 30 de junio de cada año del programa por la cantidad del AGA
(asumiendo que el nivel de renta actual del inquilino está en la Renta Máxima Permitida previamente certificada, en adelante
“MAR”) después de haberle dado al inquilino los 30 días de notificación correspondiente como lo determina la Ley de Estado.
Lo que sigue son los porcentajes permitidos de aumentos a la renta cada año del programa, incluyendo todas las tarifas de los
servicios regulados a la vivienda, desde que la nueva Ordenanza entró en efecto el 8 de agosto del 2010.
Julio 1, 2015 – Junio 30, 2016 AGA aumento permitido de la renta 2.0%
Julio 1, 2014 – Junio 30, 2015 AGA aumento permitido de la renta 2.0%
Julio 1, 2013 – Junio 30, 2014 AGA aumento permitido de la renta 2.0%
Julio 1, 2012 – Junio 30, 2013 AGA aumento permitido de la renta 2.4%
Julio 1, 2011 – Junio 30, 2012 AGA aumento permitido de la renta 1.4%
Agosto, 2010 – Junio 30, 2011 AGA de 0% - no se permite aumento a la renta
Si la renta fue aumentada más que el porcentaje citado anteriormente en cualquiera de estos años, los inquilinos pueden
peticionar una reducción de la renta y un reembolso para cualquier renta que pagaron de más, a menos que el aumento de la
renta sea hasta el nivel de renta permitido o MAR, como es permitido por la ley del Estado,1 y el propietario está por lo demás
cumpliendo con la Ordenanza.
Para calcular los aumentos de la renta, se deben aplicar los AGAs al nivel de renta permitido para el inquilino o Certificado
MAR (no incluir la tarifa de registración de $9.75 de la ciudad).2 Cada abril la Mesa adopta el AGA que será efectivo antes
del comienzo del año del programa, el cual corre desde el 1º de julio hasta el 30 de junio del siguiente año del programa, y la
Mesa envía una notificación a mediados de mayo avisando que el AGA ha sido enviado a los propietarios e inquilinos de las
unidades con renta regulada. Un propietario tiene el derecho a aumentar las rentas usando AGAs sólo si el propietario:
1. Inscribe a todas las unidades en la misma propiedad con el Programa de Estabilización de Rentas; y
2. Sustancialmente cumple con la Ordenanza y las órdenes o regulaciones emitidas bajo la Ordenanza, incluyendo no
cobrar más de la renta permitida; y
3. Asegura que la unidad de renta cumple con las garantías de habitabilidad implícita; y completa todas las reparaciones
ordenadas por la ciudad.
Los aumentos de la renta no pueden exceder el 10% en cualquier período de 12 meses. Las tarifas pagadas al propietario por
los servicios regulados para la vivienda, como el estacionamiento u otros servicios de vivienda, son parte de la renta.
1
El 14 de enero, 2015, en EQR vs. Thuerlemann (Caso No. 2013-14-39), la Mesa decidió que los AGAs se deben aplicar al
“nivel de renta permitido” o “MAR” como está declarado en el Certificado de Renta Máxima Permitida, y no a la “renta
actual”, como está indicado en la Sección 10.B de la Ordenanza. Consecuentemente, si el nivel de renta actual de un inquilino
está debajo del MAR, entonces el propietario puede aumentar la renta hasta el MAR, siempre y cuando el propietario también
cumpla con otras provisiones de la Ordenanza.
2 Ver fn. 1, arriba.
Cualquier aumento en las tarifas de los servicios regulados a la vivienda, o cargos por tarifas adicionales excepto por el
agregado de una tasa por mascota que no está incluida en el acuerdo inicial de renta con el propietario no incluidas en el
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acuerdo inicial de renta, es considerado un aumento de la renta y debe cumplir con los requisitos para el aumento de la renta.
La Mesa no verifica la elegibilidad de un propietario para un aumento anual de la renta. Los inquilinos deben monitorear los
aumentos a la renta con detenimiento y presentar una petición a la Mesa de Rentas, si se justifica, para disputar la elegibilidad
del propietario para aumentar la renta o lo apropiado de cualquier aumento de la renta.
El propietario puede aumentar las rentas por una cantidad menor que la permitida por AGA o escoger no aumentar la renta en
cualquier año, en ese caso, ellos pueden acumular el AGA para un uso futuro para aumentarle la renta al inquilino. (Ver la
página 2 para información de cuándo las rentas pueden ser aumentadas y la acumulacion de los AGAs no utilizados).
¿Cuándo puede el propietario aumentar la renta?
Un propietario no puede aumentar la renta a menos que haya sido emitido un Certificado de Renta Máxima Permitida para el
inquilino actual de una unidad regulada después que el propietario ha presentado una Declaración de Registración. Una vez
que el Certificado de Renta Anual Permitida ha sido emitido, el propietario puede aumentar la renta una vez cada 12 meses,
pero no más del 10% anual, siempre que la unidad continúe estando adecuadamente registrada y el propietario esté en
cumplimiento sustancial con la Ordenanza. No se permite un aumento de la renta a los inquilinos dentro de los primeros 12
meses de ocupación.
¿Qué significa acumular un AGA para un futuro aumento de la renta?
Los propietarios pueden acumular para uso futuro un AGA que no es usado para aumentar la renta en el año del programa
para el cual está autorizado. Una notificación escrita de acumulación debe ser dada al inquilino antes del 1º de febrero en el
año del programa para el cual un AGA es autorizado y no será utilizado, eso pone en una lista al aumento de renta autorizado
que no se ha implementado. Un propietario no puede acumular más de tres AGAs durante la ocupación del inquilino. El uso
de los AGAs acumulados para aumentar la renta del inquilino está limitado a los últimos tres AGAs que han sido depositados.
¿Qué es un Certificado de Renta Máxima Permitida?
Comenzando en el 2011, la Mesa comenzó a emitir Certificados de Renta Máxima Permitida para las unidades de renta que
están reguladas bajo la nueva Ordenanza adoptada. Los Certificados son emitidos solamente con base a una Registración
Inicial de una unidad de renta y luego de ser ocupada por un nuevo inquilino; ellos no son emitidos cada año. Basados en la
información presentada por los propietarios, el Administrador del Programa de Estabilización de Rentas calcula el MAR en el
Certificado emitido para las unidades de renta que han sido inscritas adecuadamente en la ciudad. Cada Certificado de Renta
Máxima Permitida solo se aplica a los inquilinos en un contrato de renta para la ocupación de una unidad en una dirección
específica. A un inquilino no se le puede cobrar una renta, incluyendo cualquier tasa para los servicios regulados de vivienda,
que exceda el MAR para el lapso de tiempo especificado en el Certificado emitido para su unidad. Si un inquilino se le cobra
una renta superior al MAR, puede presentar una petición (Petición A) para pedir una reducción de la renta y un reembolso por
lo que pagó de más. Dependiendo de las condiciones del contrato de renta en particular, los rembolsos pueden ser retroactivos
hasta el mes de agosto del 2010.
¿Cómo se determinan los Certificados de Renta Máxima Permitida (MAR)?
El Administrador del Programa de Estabilización de Rentas usa fórmulas para calcular la MAR en Certificados de Renta
Máxima Permitida que consideran la fecha en que el inquilino entró a ocupar la unidad de renta, la Renta Ajustada del Año
Base y el AGA permitido desde esa fecha. La Renta del Año Base determinada, que para los nuevos inquilinos es la renta al
comienzo de la ocupación, se ajusta sustrayendo cualquier descuento provisto al inquilino en los primeros 12 meses, y
sumando la cantidad de cualquier tasa de servicio regulado a la vivienda que esté incluido en el acuerdo inicial de renta. Esta
Renta Ajustada del Año Base es luego multiplicada por cualquier AGA acumulado desde el Año Base. El cuadro completo de
las Fórmulas Administrativas para el Cálculo del MAR y otros documentos están en el sitio web de la ciudad:
www.cityofepa.org/rentprogram
¿Qué pasa si no estoy de acuerdo con el MAR en el Certificado emitido para mi unidad?
Los propietarios e inquilinos pueden pedir una audiencia para disputar el MAR. Por ejemplo, cualquier parte puede disputar la
exactitud de la información reportada al Programa de Estabilización de Rentas que se utiliza para calcular la Renta Máxima
Permitida. Las objeciones deberán recibirse dentro de los 30 días de la emisión de un Certificado de Renta Máxima Permitida;
este plazo puede ampliarse a 60 días debido a una buena causa. Si no se presenta una objeción en el tiempo especificado, el
Certificado de la Renta Máxima Permitida se convierte en final, a menos que haya prueba de que hubo una declaración falsa
intencional o fraude, o a menos que el inquilino y el propietario voluntariamente presenten una petición conjunta (una
“petición estipulada”) buscando una corrección.
¿Puede ser que me cobren la tarifa de inscripción de la ciudad de $9.75 agregada a mi renta?
Los propietarios pueden, con una debida notificación anticipada de 30 días, cobrarles a los inquilinos la mitad de la tarifa de
inscripción de la ciudad para el Programa de Estabilización de Rentas. En los años del programa del 2011 hasta el 2015, la
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proporción pagada por los inquilinos es de $9.75 al mes. A los inquilinos no se les puede cobrar más que esta cantidad ni
cobrarle esta tarifa con retroactividad. Esta tarifa no es parte de la renta ni está incluida en el cálculo del MAR o los aumentos
de las rentas basados en los AGAs. La tarifa de la ciudad es un pago adicional a la renta y ayuda a cubrir el costo de la
administración de la Ordenanza.
Los Inquilinos Tienen Derecho a Peticionar por Violaciones a la Protección del Control de la Renta de la Ciudad
East Palo Alto tiene protecciones al control de la renta para los inquilinos. Los inquilinos pueden presentar las peticiones A, B
o C cuando el propietario viola los requisitos de la Ordenanza de Estabilización de Rentas y Desalojo por Causa Justa del
2010 (la “Ordenanza”). Usted puede presentar una petición buscando una reducción de la renta y para un reembolso de la
renta ya pagada por las siguientes razones:
Presentar la Petición A para la Reducción de la Renta y Rembolso por la Violación de un Límite de Renta: Esta
petición puede ser presentada por un inquilino que busca la reducción de la renta cuando la renta que se le cobra es más que la
Renta Máxima Permitida (“MAR”) o que el Ajuste General Anual (“AGAs”) autorizado para la unidad de renta que está
regulada. Si al inquilino se le cobra más que la renta permitida bajo la Ordenanza, el inquilino tiene el derecho a recibir un
rembolso de lo que ha pagado de más. Dependiendo de la información de un contrato de renta en particular, el rembolso de lo
que ha pagado de más puede ser garantizado retroactivo hasta agosto del 2010.
Los inquilinos también pueden presentar una Petición A si el propietario falló en registrar adecuadamente su unidad, falló en
cumplir sustancialmente con la Ordenanza y órdenes o las regulaciones emitidas o promulgadas bajo la Ordenanza; falló en
cumplir con la garantía de habitabilidad implícita que requiere que la unidad de renta sea adecuada para la habitabilidad
humana, y complete todas las reparaciones ordenadas por las Divisiones de Inspección de Edificios y Conformidad a los
Códigos de la ciudad.
Presentar la Petición B para la Reducción de la Renta y Rembolso Por Reducciones en los Servicios de Vivienda,
incluyendo Mantenimiento e Incumplimiento de la Garantía de Habitabilidad Implícita:
Esta petición puede ser presentada para buscar la aprobación para una reducción y un rembolso de la renta pagada cuando el
inquilino experimenta problemas en el mantenimiento y reducciones en los servicios que no han sido corregidos en un tiempo
razonable. Los propietarios deben proveer unidades que cumplan sustancialmente con los códigos aplicables de vivienda, de
salud y de seguridad del estado y/o locales, y hacer las correcciones cuando hay un deterioro de la unidad de renta (como por
ejemplo, cuando hay aparatos electrodomésticos descompuestos, alfombras gastadas, moho, etc.). La cantidad de reducción de
renta y rebaja que puede ser aprobada por un oficial mediador se calcula mediante la multiplicación de la renta pagada durante
el tiempo en que el problema no fue corregido, por el porcentaje que el incumplimiento o falla en hacer la corrección por parte
del propietario impidió que el inquilino use o se beneficie de la unidad. Al propietario se le debe dar una oportunidad
razonable para corregir el problema antes de que el inquilino presente una petición. Los rembolsos pueden ser otorgados por
los problemas no corregidos que ya existían desde agosto del 2010.
Para su protección, se sugiere a los inquilinos que le provean al propietario una notificación por escrito describiendo cada
problema de habitabilidad y mantenimiento, y que incluyan en su petición la fecha de cada notificación que fue dada
verbalmente o por escrito. Si un propietario no corrige el problema dentro de un tiempo razonable, los inquilinos pueden
presentar un reclamo por violaciones al código y problemas de salud y seguridad con la División de Construcción de la
Ciudad de East Palo Alto, llamando al 650-853-3193, y/o a la División de Salud Ambiental del Condado de San Mateo,
llamando al 650-599-1112. Después que se ha presentado el formulario de queja, estas agencias pueden programar una
inspección para verificar las violaciones al código que no han sido corregidas, emitir notificaciones al propietario para que
corrija cualquier deficiencia identificada y haga las inspecciones de control para asegurarse el cumplimiento. Los reportes de
la inspección pueden ser presentados como documentación de los problemas citados por el inquilino en la petición a la Junta
de Renta.
Presentar la Petición C para la Aprobación para Retener la Renta por la Falla del Propietario para Inscribir una
Unidad con el Programa de Estabilización de la Renta: Los inquilinos pueden comunicarse con el Programa de
Estabilización de la Renta para saber si su unidad de renta está inscripta adecuadamente y para más información sobre esta
provisión en la Ordenanza.
Para obtener copias de estos formularios de petición y más información:
 Vaya el sitio de internet de la ciudad: www.cityofepa.org/rentprogram
 Llame al Programa de Estabilización de la Renta al (650) 853-3114
 Envíe un correo electrónico con preguntas o infórmenos sobre un problema: [email protected]
 Venga a la oficina entre las 8:30 a.m. – 5:00 p.m. a 2415 University Avenue, 2º Piso.
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Para Ayuda para Presentar las Peticiones: Comuníquese con Servicios Legales Comunitarios en East Palo Alto
llamando al (650) 326-6440 ext 312; o vaya a 1861 Bay Road, East Palo Alto.
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City of East Palo Alto
Rent Stabilization Program
2415 University Avenue, 2nd floor
East Palo Alto, CA 94303
Tel.: 650-853-3114
Email: [email protected]
¿USTED ESTÁ EN PELIGRO DE SER DESALOJADO?
East Palo Alto tiene control de renta y protección contra el desalojo. Si usted es un inquilino que vive en East Palo Alto, le
ayuda saber sus derechos para proteger su hogar y su presupuesto. Bajo la Ordenanza de Estabilización de Rentas y Desalojo
por Causa Justa del 2010 (la “Ordenanza”) de la ciudad, los propietarios que buscan desalojar a inquilinos, deben de hacerlo
conforme a los requisitos de la Ordenanza. Los inquilinos que hayan recibido de parte del propietario un aviso de tres días
para mudarse o citatorio y emplazamiento por una acción de ocupación ilegal del inmueble, deben responder de manera
oportuna para proteger su hogar.
Para evitar el desalojo: Pague su renta completa a tiempo, generalmente en el primer día de cada mes, aun si usted cree que
el propietario ha violado la Ordenanza.
Para ayuda en el pago de la renta, contacte a El Concilio (650)330-7432; o vaya a 1798-B Bay Road, East Palo Alto.
Servicios Legales Gratuitos están disponibles a los inquilinos en riesgo de desalojo: Para conseguir asesoramiento legal o
representación, Ud. puede contactar al Ayuda Legal (Legal Aid Society) del Condado de San Mateo para una cita al (650)
517-8911; o Servicios Legales Comunitarios en East Palo Alto al (650) 326-6440 o vaya al 1861 Bay Road, East Palo Alto.
Protecciones Contra Los Desalojos sin Causa Justa
Los desalojos solamente se permiten por las razones específicas citadas en la Ordenanza. Los desalojos que no llenen estos
requisitos pueden disputarse en la corte durante cualquier acción para recuperar la posesión de la unidad rentada.
1) Los propietarios deben especificar en la notificación de terminación de la tenencia o en la presentación en la corte de la
demanda por ocupación ilegal, por lo menos una de las causas permitidas para el desalojo que esté en la lista de la Ordenanza.
Las causas permitidas para el desalojo incluyen, entre otras razones, el incumplimiento en pagar la renta, violación del
contrato de renta, o participar en conductas de alteración del orden público o destructivo.
2) Los inquilinos deben de pagar la renta completa a tiempo y conseguir un recibo por tal pago. No pagar la renta completa y
en el tiempo establecido es un causal de desalojo, sin embargo, los inquilinos pueden tener una defensa contra una demanda
de ocupación ilegal o por posesión si le están cobrando más que la Renta Máxima Permitida en el certificado emitido por la
Junta de Estabilización de la Renta para la unidad rentada.
3) Los inquilinos puedan tener una defensa contra la demanda de desalojo presentada en la corte si la unidad rentada no está
en cumplimiento con los requisitos relacionado con la garantía implicada de habitabilidad, que incluyen:

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
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Impermeabilización de los techos y paredes, incluyendo las puertas y ventanas que no estén rotas;
Fontanería e instalaciones de gas mantenidas en buen estado;
Agua caliente y fría provista a los accesorios apropiados y conectados a un sistema aprobado de aguas negras;
Instalaciones de calefacción mantenidas en buen estado;
Alumbrado eléctrico, con cables y equipo eléctrico conforme a la ley aplicable en la época de instalación, y
mantenidos en buen estado;
 Las instalaciones mantenidas en estado limpio, sanitario, y libre de acumulaciones de desechos, mugre, residuos
domésticos, basura, roedores, y bichos; un número adecuado de recipientes para la basura/residuos domésticos, en
condiciones limpias y bien mantenidos; y
 Pisos, escaleras, y pasamanos mantenidos en buen estado.
4) Los inquilinos pueden tener una defensa contra una acción de ocupación ilegal presentada en la corte si el propietario no
cumple con el requisito de limitar los aumentos de renta solamente a los Ajustes Generales Anuales permitidos, y con los
requisitos de inscripción de la renta de la Ordenanza. El propietario debe presentar a la Junta de Estabilización de la Renta una
copia de cualquier notificación de desalojo dentro de los cinco días calendarios después de entregarle al inquilino tal
notificación.
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