Contrato de arrendamiento con opción de compra

Contrato de arrendamiento
con opción de compra
UNIÓN DE
CONSUMIDORES
DE ESPAÑA - UCE
Contrato de arrendamiento con opción de compra | 3
Contrato de arrendamiento con opción de compra
De un lado, la parte arrendataria - optante
D/D.ª . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . con DNI/NIF . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
y domicilio en . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . C.P. . . . . . . . . . . . . . . . . . . c/ . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
n.º . . . . ., piso . . . . . ., por si/representada por D/D.ª . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
con DNI/NIF . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . , según poder otorgado ante el notario de . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .,
D/D.ª . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . , n.º de protocolo . . . . . . . . . . . . . . . . . en fecha . . . . . / . . . . . / . . . . .
Y D/D.ª . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . con DNI/NIF . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
cónyuge del anterior, con régimen económico matrimonial1 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .,
y domicilio en . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . C.P. . . . . . . . . . . . . . . . . . . c/ . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
n.º . . . . ., piso . . . . . ., por si/representada por D/D.ª . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
con DNI/NIF . . . . . . . . . . . . . . . . . . . , n.º de protocolo . . . . . . . . . . . . . . . . . en fecha . . . . . / . . . . . / . . . . . ; en adelante parte
arrendataria.
De otro, la parte arrendadora - cedente
D/D.ª . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . con DNI/NIF . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
actuando en nombre propio/[en representación de la (razón social) . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
NIF . . . . . . . . . . . . . . . según poder otorgado ante . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . , notario
de . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ., en . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ., n.º de protocolo . . . . . . . . . . . . . . . . .
en su calidad de . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . de la mercantil citada], en adelante parte arrendadora,
con domicilio en . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . C.P. . . . . . . . . . . . . . . . . . . c/ . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
n.º . . . . ., letra . . . . . ., inscrita en el Registro Mercantil de . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . , Libro . . . . . . . .,
tomo . . . . . . . . . . . . . . . . , folio . . . . . . . . . . . . . . . . hoja . . . . . . . . . . . . . . . .
Exponen
Primero.- Que la arrendadora es dueña de pleno dominio de la siguiente finca:
Promoción . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ., bloque . . . . . . . . . ., planta . . . . . . . . ., metros útiles . . . . . . . . . . . .
cuota elementos comunes . . . . . . . . . . . . . ., calle . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ., n.º . . . . ., piso . . . . ., letra . . . . . ,
registro de la propiedad de . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ., n.º . . . . . . ., finca n.º . . . . . . ., libro . . . . . . ., tomo . . . . .
Anexos
Garaje: . . . . . . ., metros útiles . . . . . . . . . ., ubicación . . . . . . . . .; trastero: . . . . . . ., metros útiles . . . . . . . . . .,
ubicación . . . . . . . . .; otras dependencias: . . . . . . . . . . . . . . . ., metros útiles . . . . . . . . . ., ubicación . . . . . . . .
1
Cumplimentar sólo en el caso de que los adquirentes sean matrimonio.
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Segundo.- Que las obras de la promoción en general y particularmente las relativas a la vivienda y anexos objeto del presente contrato se han ejecutado conforme al proyecto realizado por
el arquitecto D/D.ª . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . domiciliado
en . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . C.P. . . . . . . . . . . . . . . . . . . c/ . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
n.º . . . . ., piso . . . . .
Tercero.- Que la construcción ha sido realizada por la empresa . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .,
DNI/NIF . . . . . . . . . . . . . . . . . . . y domicilio en . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . C.P. . . . . . . . . . . . . . . . . . .
c/ . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . n.º . . . . ., piso . . . . .
Cuarto.- Que interesando a D/D.ª . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ,
arrendar dicho inmueble para satisfacer su necesidad permanente de vivienda, y previas conversaciones mantenidas al efecto, ambas partes llevan a cabo el presente contrato de arrendamiento
de vivienda con opcion de compra, de conformidad con las siguientes:
Cláusulas
Primera.- Legislación aplicable.
El presente contrato se regirá en lo no previsto en el mismo por lo dispuesto en la Ley 29/1994, de
24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (en adelante LAU) y en defecto de norma o pacto
expreso, se regirá por lo previsto en el Código Civil.
Segunda.- Objeto.
Es objeto de este arrendamiento la finca urbana descrita en el expositivo primero de este contrato
junto a sus anejos.
Tercera.- Destino.
La finca objeto del presente contrato se destinará única y exclusivamente a satisfacer la necesidad
permanente de vivienda del arrendatario y su familia, excluyendo la posibilidad de instalar en ella o
en parte de ella, comercio, industria, despacho profesional, oficina, hospedaje o cualquier otra actividad distinta del fin para el cual se arrienda.
Cuarta.- Duración del contrato.
El plazo de duración de este contrato es de . . . . . . . . años, a contar desde el otorgamiento del presente
contrato2. Finalizada la duración pactada y, en su caso, la de las prórrogas sucesivas, el arrendatario
deberá abandonar el inmueble, sin necesidad de requerimiento expreso del arrendador, dejándolo
2
Se recomienda que el plazo inicial del arrendamiento se haga coincidir con el plazo pactado de vigencia de la opción
de compra a los efectos de lo dispuesto en el art. 14 del Reglamento Hipotecario
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en el mismo estado que tenía cuando lo ocupó, con la excepción del desgaste normal derivado del
uso habitual de la vivienda.
Quinta.- Renta.
La renta establecida será de . . . . . . . . . . € mensuales, pagaderos dentro de los . . . . . . . . . primeros días de cada mes
mediante transferencia bancaria a la cuenta bancaria que la arrendadora hace constar a continuación
titular . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . entidad . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
sucursal . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . n.º de cuenta . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
El resguardo de ingreso emitido por la entidad bancaria acreditará el pago de la renta salvo prueba
en contrario. Sexta.- Revisión de la renta.
La renta será revisada anualmente, al alza o a la baja, de acuerdo con la variación porcentual experimentada por el Índice General Nacional del Sistema de Índices de Precios de Consumo en un período de doce meses inmediatamente anteriores a la fecha de cada actualización, tomando como mes
de referencia para la primera actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de celebración del contrato, y en las sucesivas el que corresponda al último aplicado.
Publicado el índice correspondiente al mes de la actualización, el arrendador comunicará al arrendatario de forma fehaciente su voluntad de actualizar la renta conforme a lo establecido legalmente,
expresando la cantidad en que se fija la renta revisada, y adjuntando certificación del Instituto Nacional de Estadística.
La base sobre la que se efectuará la citada revisión será la renta que se pague el mes inmediatamente anterior a la fecha de revisión.
En el caso de que el arrendador no realice dicha notificación en el plazo máximo de un mes
desde la publicación del IPC correspondiente se entiende que renuncia a dicha actualización no
volviendo a tener derecho a la misma hasta el mismo periodo del año siguiente. Séptima.- Gastos.
Serán de cuenta de la arrendataria los gastos correspondientes a la Comunidad de Propietarios
que se giren sobre la vivienda arrendada y que correspondan a servicios disfrutados por el inquilino,
excepto los que correspondan a la conservación del propio edificio o de la propia vivienda que
necesariamente serán asumidos por el propietario. Así, le corresponderá al inquilino el gasto por
suministros de agua, luz, gas y teléfono, así como cualquier otro susceptible de ser individualizado
por medio de contador. A tal efecto y siempre que sea posible, el arrendatario se compromete a dar
de alta a su nombre tales servicios en las respectivas compañías suministradoras.
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Octava.- Fianza.
A la firma del presente contrato la arrendataria hace entrega a la arrendadora de la cantidad de
. . . . . . . . . . .€, importe de una mensualidad de renta, en concepto de fianza legal arrendaticia, conforme
establece el artículo 36.1 de la LAU, siendo este contrato carta de pago de dicha cantidad.
El importe de dicha fianza será depositada en el organismo correspondiente hasta la extinción del
contrato, conforme a la normativa vigente.
Esta cantidad queda sujeta a cubrir las posibles responsabilidades en que pueda incurrir la
arrendataria con la arrendadora por deterioros que se produzcan en el inmueble, salvo los que
hayan podido acaecer como consecuencia del uso normal, impago de rentas o cualquier otra causa
derivada de la relación arrendaticia que establece en el presente contrato.
La fianza será devuelta en un plazo máximo de 30 días a la arrendataria a la finalización del
arriendo previa constatación por parte de la arrendadora de que la finca se halla en perfecto estado
de conservación y siempre que no concurra la responsabilidad expresada en el párrafo anterior. En el
caso de que transcurra dicho plazo y no se haya producido la devolución de la fianza se devengará
el interés legal del dinero por cada día de retraso.
Novena.- Conservación, mejora, obras y habitabilidad.
En todas estas materias, las partes se remiten a lo establecido en los artículos 21, 22, 23, 24 y 26 de
la LAU.
Décima.- Cesión y subarriendo.
De conformidad con el artículo 8 de la LAU, se prohíbe expresamente la cesión y subarriendo, salvo
pacto de mutuo acuerdo por las partes.
Decimoprimera.- Comunidad de Propietarios.
La arrendataria se compromete a cumplir lo dispuesto por los Estatutos y normas de régimen
interno de la Comunidad de Propietarios del edificio en donde se encuentra la vivienda arrendada,
que manifiesta conocer y aceptar, entregándose en este momento copia de los mismos.
Decimosegunda.- Responsabilidad.
Además de las causas que se mencionan en los artículos 27 y 28 de la LAU, la arrendataria no podrá realizar ninguna conducta que sea objeto de prohibición por los Estatutos o normas de régimen
interno de la Comunidad de Propietarios.
La arrendataria será responsable tanto de sus propios actos como de los que cometan los restantes ocupantes de la vivienda, aún siendo estos ocasionales.
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Derecho de opción de compra
La parte arrendadora, otorga a la parte arrendataria, un derecho de opción de compra sobre la finca arrendada y descrita anteriormente. Se hace constar que la arrendadora dispone de las facultades
suficientes para otorgar el presente contrato de opción, acordando las siguientes
estipulaciones
Decimotercera.- Prima. (opcional)
Como contraprestación por el derecho de opción de compra otorgado por la arrendadora, la
arrendataria entrega en este acto mediante (efectivo metálico/talón bancario) y en concepto de
prima la cantidad de . . . . . . . . . . .€.
En el supuesto de ejercitarse por la arrendataria la opción de compra, y perfeccionarse el contrato de compraventa, el importe íntegro de la prima tendrá la consideración de cantidad entregada
a cuenta del precio de la compraventa.
En el supuesto de no ejercitarse por la arrendataria la opción de compra, esta perderá a favor
de la arrendadora los porcentajes sobre el total de la prima que a continuación se hacen constar
en relación al tiempo transcurrido desde la firma del presente contrato.
Ejemplo
• 10% a los doce meses desde la formalización.
• 30 % a los veinticuatro meses desde la formalización.
• 50 % al término del plazo de ejercicio de la opción.
La cantidad restante será puesta a disposición de la arrendataria en el plazo máximo de 15 días
desde la comunicación fehaciente del no ejercicio del derecho de opción de compra, devengando
en caso de retraso el interés legal vigente.
Decimocuarta.- Cargas y situación urbanística. La finca objeto de este contrato se halla libre de cargas.
Decimoquinta.- Duración del derecho de opción.
El plazo para el ejercicio de la opción concedida terminará el día . . . . . de . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . de . . . . . . . . . . . ., siempre
que la arrendataria se halle al corriente en el pago de la renta. El incumplimiento en el pago de la
renta dejará sin efecto el derecho de opción, salvo pacto en contrario de mutuo acuerdo.
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Decimosexta.- Precio de compraventa.
El precio de la compraventa de la finca con los anexos descritos en el encabezado, para el supuesto
de que la arrendataria ejercitara su derecho de opción de compra, se fija en . . . . . . . . . . . . . . . . . . € (impuestos incluidos), que serán abonados en el acto del otorgamiento de la Escritura Pública3.
Del precio establecido, serán descontados los importes correspondientes al crédito de alquiler
que se detallan a continuación, así como, en su caso, el importe íntegro de la prima que se hubiera
establecido.
Decimoséptima.- Crédito de alquiler.
Las partes pactan expresamente que del precio de compraventa fijado en la cláusula anterior la
arrendataria descontara el crédito de alquiler, consistente en el 100% de las rentas abonadas a la
arrendadora.
Decimoctava. – Ejercicio del derecho de opción.
En el momento en que la parte arrendataria decida ejercitar el derecho de opción que se le ha
concedido en este documento, deberá notificarlo a la arrendadora en el domicilio de la misma
mediante (buro fax, correo certificado, etc.)4 designando notario, día y hora para el otorgamiento de
la escritura pública de compraventa, así como en su caso la persona del cesionario de los derechos
de este contrato, en virtud de lo establecido en la cláusula vigesimosegunda.
En todo caso la formalización de la escritura pública de compraventa deberá llevarse a cabo en el
plazo máximo de . . . . . . . . . días desde que sea recibida por la arrendadora la comunicación referida
en el párrafo anterior.
Decimonovena.- Obligación de no disponer.
La arrendadora se obliga expresamente a no vender ni gravar, ni a conceder otro derecho de
opción sobre la vivienda arrendada hasta el día en que caduca el ejercicio de la opción de compra
concedida en este contrato.
Vigésima.- Gastos.
Los gastos, impuestos y arbitrios que ocasione la escritura de compraventa, así como los de elevación a público de este contrato si se produjere, correrán a cargo de la parte arrendadora - vendedora,
pudiendo acordarse otra fórmula de reparto.
En todo caso la elección de notario para el otorgamiento de la escritura pública será de la arrendataria - compradora.
3
En caso de que se desee establecer otra periodicidad en los pagos, deberá señalarse importes y vencimientos, con
desglose de impuestos aplicables.
4 Tachar lo que no proceda
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El Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, así como el IBI
correspondiente a la anualidad en que se celebre el contrato de compraventa, corresponderá según
Ley a la arrendataria - compradora.
Vigesimoprimera.- Inscripción en el Registro de la Propiedad del derecho de opción.
El presente contrato se inscribirá en el Registro de la Propiedad para lo cual las partes formalizarán
este contrato en escritura pública en la que constarán los pactos y condiciones que se reflejan en
este contrato y los que sean de uso común en la notaría donde se otorgue para que tenga acceso
al Registro citado.
Los gastos notariales y registrales serán asumidos por partes iguales por los contratantes obligándose ambas partes a realizar las actuaciones necesarias para su inscripción.
Vigesimosegunda.- Cesión de derechos a terceros.
La arrendataria podrá ceder la opción de compra y todos los derechos que se deriven de la misma
a la persona física o jurídica que designe y durante todo el tiempo en que sea ejercitable aquella
opción.
La persona física o jurídica cesionaria se subrogará en todos los derechos y obligaciones derivados de la opción de compra.
Vigesimotercera.- Sumisión a los Juzgados y Tribunales.
Ambas partes se someten expresamente a los Juzgados y Tribunales del lugar en que se ubica la finca
objeto de este contrato.
Y en prueba de su conformidad firman ambas partes en la ciudad y fecha antes indicadas, por
duplicado ejemplar y a un sólo efecto.
La arrendadora
La arrendataria
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Anexo al Contrato de Arrendamiento
Régimen de obras, conservación y mejora de la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos
Artículo 21. Conservación de la vivienda.
1.El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones
que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al
uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario, a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil.
La obligación de reparación tiene su límite en la destrucción de la vivienda por causa no
imputable al arrendador. A este efecto, se estará a lo dispuesto en el artículo 28.
2.Cuando la ejecución de una obra de conservación no pueda razonablemente diferirse hasta la
conclusión del arrendamiento, el arrendatario estará obligado a soportarla, aunque le sea muy
molesta o durante ella se vea privado de una parte de la vivienda.
Si la obra durase más de veinte días, habrá de disminuirse la renta en proporción a la parte
de la vivienda de la que el arrendatario se vea privado.
3. El arrendatario deberá poner en conocimiento del arrendador, en el plazo más breve posible, la
necesidad de las reparaciones que contempla el apartado 1 de este artículo, a cuyos solos efectos
deberá facilitar al arrendador la verificación directa, por si mismo o por los técnicos que designe,
del estado de la vivienda. En todo momento, y previa comunicación al arrendador, podrá realizar las que sean urgentes para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, y exigir de
inmediato su importe al arrendador.
4. Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de
cargo del arrendatario.
Artículo 22. Obras de mejora.
1.El arrendatario estará obligado a soportar la realización por el arrendador de obras de mejora
cuya ejecución no pueda razonablemente diferirse hasta la conclusión del arrendamiento.
2.El arrendador que se proponga realizar una de tales obras, deberá notificar por escrito al arrendatario,
al menos con tres meses de antelación, su naturaleza, comienzo, duración y coste previsible. Durante el
plazo de un mes desde dicha notificación, el arrendatario podrá desistir del contrato, salvo que las obras
no afecten o afecten de modo irrelevante a la vivienda arrendada. El arrendamiento se extinguirá en el
plazo de dos meses a contar desde el desistimiento, durante los cuales no podrán comenzar las obras.
3.El arrendatario que soporte las obras tendrá derecho a una reducción de la renta en proporción
a la parte de la vivienda de la que se vea privado por causa de aquéllas, así como a la indemnización de los gastos que las obras le obliguen a efectuar.
Contrato de arrendamiento con opción de compra | 11
Artículo 23. Obras del arrendatario.
1.El arrendatario no podrá realizar, sin el consentimiento del arrendador, expresado por escrito,
obras que modifiquen la configuración de la vivienda o de los accesorios a que se refiere el
apartado 2 del artículo 2, o que provoquen una disminución en la estabilidad o seguridad de la
misma.
2.Sin perjuicio de la facultad de resolver el contrato, el arrendador que no haya autorizado la realización de las obras podrá exigir, al concluir el contrato, que el arrendatario reponga las cosas al
estado anterior o conservar la modificación efectuada, sin que este pueda reclamar indemnización alguna.
Si las obras han provocado una disminución de la estabilidad de la edificación o de la seguridad de la vivienda o sus accesorios, el arrendador podrá exigir de inmediato del arrendatario la
reposición de las cosas al estado anterior.
Artículo 24. Arrendatarios con minusvalía.
1.El arrendatario, previa notificación escrita al arrendador, podrá realizar en la vivienda las obras
que sean necesarias para adecuar esta a su condición de minusválido o a la de su cónyuge o
de la persona con quien conviva de forma permanente en análoga relación de afectividad, con
independencia de su orientación sexual, o a la de los familiares que con él convivan.
2.El arrendatario estará obligado al término del contrato, a reponer la vivienda al estado anterior si
así lo exige el arrendador.
Artículo 26. Habitabilidad de la vivienda
.Cuando la ejecución en la vivienda arrendada de obras de conservación o de obras acordadas por
una autoridad competente la hagan inhabitable, tendrá el arrendatario la opción de suspender el
contrato o de desistir del mismo, sin indemnización alguna.
La suspensión del contrato supondrá, hasta la finalización de las obras, la paralización del plazo
del contrato y la suspensión de la obligación de pago de la renta.
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CONSUMIDORES
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El presente proyecto ha sido subvencionado por el
Ministerio de Sanidad y Política Social / Instituto Nacional
del Consumo, siendo su contenido responsabilidad
exclusiva de la Unión de Consumidores de España