Contrato de arrendamiento de vivienda: fianza

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Contrato de compraventa
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Arras
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Opción de compra
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Contrato de arrendamiento
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Artículo 1445.
Por el contrato de compra y venta uno de los contratantes
se obliga a entregar una cosa determinada y el otro a
pagar por ella un precio cierto, en dinero o signo que lo
represente.
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1) Consensual: se perfecciona por el mero consentimiento. Cada parte
se obliga a realizar sus prestaciones, así lo confirma el art. 1450 CC:
La venta se perfeccionará entre comprador y vendedor, y será
obligatoria para ambos, si hubieren convenido en la cosa objeto
del contrato y en el precio, aunque ni la una ni el otro se hayan
entregado.
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2) Bilateral: produce obligaciones recíprocas para los dos contratantes.
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3) Oneroso: existe equivalencia entre las prestaciones de las partes.
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4) Traslativo de dominio:
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Son comprador y vendedor, respecto a su capacidad,
art. 1457 CC
Podrán celebrar el contrato de compra y venta todas las personas a
quienes este Código autoriza para obligarse, salvo las modificaciones
contenidas en los artículos siguientes.
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Los artículos siguientes de los que habla este precepto
establecen algunas incapacidades especiales, que más
bien son prohibiciones legales (Tutores, mandatarios,
albaceas,...)
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Artículo 1459.
No podrán adquirir por compra, aunque sea en subasta pública o judicial, por sí ni por
persona alguna intermedia:
1.º Los que desempeñen algún cargo tutelar, los bienes de la persona o personas que
estén bajo su guarda o protección.
2.º Los mandatarios, los bienes de cuya administración o enajenación estuviesen
encargados.
3.º Los albaceas, los bienes confiados a su cargo.
4.º Los empleados públicos, los bienes del Estado, de los Municipios, de los pueblos y de
los establecimientos también públicos, de cuya administración estuviesen encargados.
Esta disposición regirá para los Jueces y peritos que de cualquier modo intervinieren en la
venta.
5.º Los Magistrados, Jueces, individuos del Ministerio Fiscal, Secretarios de Tribunales y
Juzgados y Oficiales de Justicia, los bienes y derechos que estuviesen en litigio ante el
Tribunal, en cuya jurisdicción o territorio ejercieran sus respectivas funciones,
extendiéndose esta prohibición al acto de adquirir por cesión.
Se exceptuará de esta regla el caso en que se trate de acciones hereditarias entre
coherederos, o de cesión en pago de créditos, o de garantía de los bienes que posean.
La prohibición contenida en este número 5.º comprenderá a los Abogados y Procuradores
respecto a los bienes y derechos que fueren objeto de un litigio en que intervengan por su
profesión y oficio.
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A) COSA
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Debe ser idónea, la cual supone la reunión de los siguientes requisitos:
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1) Existente: art. 1460 CC
◦ Si al tiempo de celebrarse la venta se hubiese perdido en su totalidad la cosa objeto
de la misma, quedará sin efecto el contrato.
◦ Pero si se hubiese perdido sólo en parte, el comprador podrá optar entre desistir del
contrato o reclamar la parte existente, abonando su precio en proporción al total
convenido.
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2) Lícita: No pueden ser objeto de este contrato, las cosas inapropiables,
intransmisibles, las excluidas por preceptos especiales. (art. 1271.1 CC)
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3) Determinada: art. 1273 CC
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4) Propia del vendedor *
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B) PRECIO
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Es el elemento fundamental de la compraventa. Éste debe:
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1) Consistir en dinero, signo que lo represente, (art. 1445 in fine)
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2) Determinado: así lo exige el art. 1445 CC, ahora bien, ello no
significa que se deba especificar cuantitativamente en el contrato, art.
1447 CC
Para que el precio se tenga por cierto bastará que lo sea con referencia a otra cosa cierta, o que se
deje su señalamiento al arbitrio de persona determinada.
Si ésta no pudiere o no quisiere señalarlo, quedará ineficaz el contrato.
El señalamiento del precio no podrá nunca dejarse al arbitrio de uno de los contratantes.
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3) Verdadero o real: en otro caso constituirá una donación y sería
impugnable por simulación.
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PAGO DEL PRECIO: FORMAS DE PAGO
a) Por el modo:
En dinero o en signo que lo represente
b) Por el tiempo:
Confesado: el vendedor declara haber recibido el precio antes del
otorgamiento de escritura o en un documento provisional. Su
declaración es firme y sirve de acto de pago.
De presente: el pago se efectúa en el momento de formalizar el
documento en que se plasma la venta o se efectúa al entregarse la
cosa.
Aplazado: el pago del precio, se defiere en su totalidad o en parte, a un
momento posterior a la entrega de la cosa vendida.
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Constancia en EP los medios de pago y la fecha en que se efectuaron
pagos anticipados.
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Garantías del precio aplazado:
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A favor del comprador
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Art. 1502 CC
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Si el comprador fuere perturbado en la posesión o dominio de la cosa
adquirida, o tuviere fundado temor de serlo por una acción reivindicatoria o
hipotecaria, podrá suspender el pago del precio hasta que el vendedor
haya hecho cesar la perturbación o el peligro, a no ser que afiance la
devolución del precio en su caso, o se haya estipulado que, no obstante
cualquiera contingencia de aquella clase, el comprador estará obligado a
verificar el pago.
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En opinión del TS este artículo solo se aplicará a los casos que enumera.
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La razón de ser de este precepto se halla en el carácter bilateral de la
compraventa
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A favor del vendedor
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A) Legales: dentro de éstas, debemos distinguir dos supuestos:
Que la cosa esté en poder del vendedor:
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Artículo 1466.

El vendedor no estará obligado a entregar la cosa vendida si el comprador no le ha
pagado el precio o no se ha señalado en el contrato un plazo para el pago.
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Artículo 1467.
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Tampoco tendrá obligación el vendedor de entregar la cosa vendida cuando se haya
convenido en un aplazamiento o término para el pago, si después de la venta se
descubre que el comprador es insolvente, de tal suerte que el vendedor corre
inminente riesgo de perder el precio.
Se exceptúa de esta regla el caso en que el comprador afiance pagar en el plazo
convenido.
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Cosa vendida en poder del comprador:
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Artículo 1503.
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Si el vendedor tuviere fundado motivo para temer la pérdida de la cosa inmueble
vendida y el precio, podrá promover inmediatamente la resolución de la venta.
Si no existiere este motivo, se observará lo dispuesto en el artículo 1.124.
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Por tanto, para que tenga aplicación este artículo se requiere:
Debe existir una conducta del comprador que inspire ese temor
Debe tratarse de precio aplazado y que el comprador no haya
incumplido obligación de entregarlo, pues en caso contrario
entraría en juego la condición resolutoria a través del art. 1224
CC
Debe tratarse de venta de inmuebles.
Si no existiese este temor,
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Principio de libertad de forma del art. 1278 CC pero…

Artículo 1280.
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Deberán constar en documento público:
1.º Los actos y contratos que tengan por objeto la creación,
transmisión, modificación o extinción de derechos reales
sobre bienes inmuebles.
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2.º Los arrendamientos de estos mismos bienes por seis o
más años, siempre que deban perjudicar a tercero.
(…)
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A efectos registrales: si el contrato recae sobre
inmuebles y se pretende su inscripción en el RP,
se requiere de escritura pública (art. 3 LH).
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* A efectos notariales: no hay que olvidar que en
ciertos casos se exigirá la presentación de
autorizaciones administrativas, certificaciones,
etc.
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La concurrencia de elementos: perfección del contrato
desde la prestación del consentimiento (art. 1450 CC)
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Compraventa que no debe confundirse con el
precontrato o la promesa de compra, art. 1451.1 CC:
La promesa de vender o comprar, habiendo conformidad en la cosa
y en el precio, dará derecho a los contratantes para reclamar
recíprocamente el cumplimiento del contrato.
Siempre que no pueda cumplirse la promesa de compra y venta,
regirá para vendedor y comprador, según los casos, lo dispuesto
acerca de las obligaciones y contratos en el presente libro.
Artículo 1454.
Si hubiesen mediado arras o señal en
el contrato de compra y venta, podrá
rescindirse el contrato allanándose el
comprador a perderlas, o el vendedor
a devolverlas duplicadas.
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Concepto: elemento accidental de la compraventa que consiste en
una cantidad de dinero o cosa fungible que, sin constituir el total del
precio, una de las partes entrega a la otra en el momento de la
conclusión del contrato, con una de estas finalidades:
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1) Confirmatoria o probatoria: constituyen una señal o prueba de la
celebración del contrato.
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2) Penal: como garantía del cumplimiento del contrato, o devolución
duplicada por parte de quien la recibió en caso de incumplimiento.

3) Penitencial: medio lícito de desligarse del contrato. Las previstas en
el art. 1454 CC
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El TS ha señalado que este precepto es meramente interpretativo y
que, por tanto, las partes pueden dar a las arras cualquiera de las
finalidades citadas. A falta de convenio, será confirmatoria.
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Contrato que atribuye al beneficiario un derecho
que le permite decidir, dentro de un período de
tiempo determinado, la conclusión de un
contrato determinado.
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A este derecho la doctrina lo denomina derecho
de opción.
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1) La aceptación del optante o beneficiario
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2) Fijación del plazo durante el cual podrá
ejercitarse la opción
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3) Tratándose de opción inscribible, art. 14 RH
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Exigencias del art. 14 RH:
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Convenio de las partes para su inscripción
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Precio estipulado para la adquisición de la finca y
el que se hubiera convenido para conceder la
opción.

El plazo de ejercicio de la opción no puede
exceder de 4 años.
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1) El concedente no puede hacer nada que perjudique a la opción: No puede vender ni gravar la cosa
pero…
acción
El TS en diversas sentencias reconoce que el bien sobre el que recae la opción puede
enajenarse o gravarse aunque la opción esté inscrito. Si bien, el optante podrá ejercitar su
y resolver el contrato del concedente- tercero, lo mismo se predica de los gravámenes.
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2) Transcurso del plazo sin ejercitar la opción, se cancelará la opción, por el procedimiento del art. 353
RH.
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3) Si el optante decide ejercitar la acción y el concedente se resiste, su voluntad puede ser sustituida
por la del Juez.
La RDGRN 19 julio 1991 admite la posibilidad de inscribir el pacto por el cual el optante pueda
otorgar, por sí solo y a su favor, la escritura de compraventa, consiguiendo notarial o
judicialmente el precio.
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4) El contrato definitivo surte efectos desde su fecha y no desde el contrato de opción, lo cual es
importante para cuestiones como los frutos y riesgos de la cosa, fecha de pago de los impuestos
correspondientes.
1) Cumplimiento
 2) Resolución en caso de incumplimiento
 3) Transcurso del plazo señalado para su
ejercicio
 4) Causas generales de extinción de las
obligaciones, art. 1156 CC.
* La doctrina se muestra favorable a la
transmisibilidad del derecho de opción, bien sea
porque se ha estipulado, o si no se ha prohibido
(1112 CC).
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LAU
Anterior LAU 1964 Y Decreto Boyer 1985
ACTUAL LAU de 1994
Aprobada el 24 noviembre de 1994.
Para vivienda y uso distinto del de vivienda (local de negocio,
arrendamiento de temporada,…)
Principal modificación: en vigor tras 6 de junio de 2013 : se reduce la
duración mínima de arrendamiento de vivienda de 5 a 3 años y, en
contrapartida, el arrendatario puede desistir del contrato una vez
transcurridos 6 meses (antes 5 años de duración mínima)
Última modificación: en vigor tras 1 abril de 2015 (actualización de la
renta)
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Artículo 6. Naturaleza de las normas.
Son nulas, y se tendrán por no puestas, las
estipulaciones que modifiquen en perjuicio del
arrendatario o subarrendatario las normas del
presente Título, salvo los casos en que la propia
norma expresamente lo autorice.
Carácter imperativo normas relativas a cesión y
subarriendo; duración; renta; obras de
conservación y mejora; suspensión, resolución y
extinción del contrato + fianza
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Subarriendo:
En la nueva LAU 94, a diferencia de la ley del 64 se
prohíbe el subarriendo total de la vivienda arrendada,
y sólo se admite el parcial y previo consentimiento por
escrito del arrendador. Respecto a éste remarcar:
El derecho del subarrendatario se extinguirá, en todo
caso, cuando lo haga el del arrendatario que arrendó.
El precio del subarriendo no puede exceder al fijado
entre arrendador y arrendatario.
Si no existe consentimiento por escrito del arrendador
es causa de resolución del contrato.
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Cesión del contrato:
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El contrato de arrendamiento de vivienda no podrá ser objeto de
cesión inter vivos sin consentimiento del arrendador, su falta es
causa de resolución del contrato.
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Una vez que se cuenta con el consentimiento por escrito, el
arrendatario cedente queda liberado, subrogándose en su lugar
el cesionario.
Duración mínima
Derecho del arrendatario a permanecer en la vivienda arrendada por una duración
mínima de 3 años aunque se pacte otra inferior.
Si no se pacta duración se entiende celebrado por un año prorrogable por plazos
iguales hasta alcanzar los 3 de duración mínima.
En caso de pacto de duración inferior a tres años, el contrato se prorrogará por
plazos anuales hasta alcanzar la duración mínima establecida por la ley salvo:
Que el arrendatario decida no renovar con un preaviso de 30 días a la fecha de
finalización del plazo pactado o de cualquiera de sus prórrogas.
Que el arrendador necesite la vivienda arrendada para destinarla a vivienda
permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por
adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación,
divorcio o nulidad matrimonial. Debe haber transcurrido un año de duración y
comunicarlo con un preaviso de dos meses.
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b) Desistimiento del arrendatario
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El arrendatario puede desistir, una vez transcurridos 6
meses y con un preaviso de 30 días. Las partes pueden
acordar una indemnización equivalente a una
mensualidad de renta por cada año que reste por
cumplir.
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Determinación de la renta

La renta será la que libremente fijan las partes y salvo pacto en contrario:
· El pago de la renta será mensual
·Deberá efectuarse en los 7 primeros días de cada mes
· El arrendador no podrá exigir, en ningún caso, el pago anticipado de más de una
mensualidad de renta.
· El pago de efectuará en el lugar y por el procedimiento acordado, en su defecto,
en metálico y en la vivienda arrendada.
· El arrendador deberá entregar al arrendatario recibo de pago, en su defecto, serán
de su cuenta los gastos que se originen al arrendatario para dejar constancia del
pago.
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Actualización de la renta
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Desde última modificación si el contrato no contempla
actualización no opera. Y si dispone que se actualizará
pero no establece sistema conforme a Índice de
Garantía de Competitividad.

Antes por defecto se contemplaba el derecho a
actualizar y en caso de no establecerse sistema se
aplicaban las variaciones del IPC.
Contrato de arrendamiento de
vivienda: Renta
Elevación de la renta por mejoras
La realización por el arrendador de obras de mejoras,
efectuadas transcurridos los 3 primeros años le dará
derecho, salvo pacto en contrario, a elevar la renta
hasta un máximo del 20% de la renta anual vigente en
el momento de terminarse las obras.
Contrato de arrendamiento de
vivienda: Gastos de conservación
a) Arrendador:
Obligado a realizar todas las reparaciones necesarias para
conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad, excepto
destrucción por causa no imputable al arrendador.
Sin derecho a elevar la renta por ello (salvo mejoras mencionadas)
b) Arrendatario:
Pequeñas reparaciones derivadas del uso ordinario.
Deterioro imputable al arrendatario o personas de su casa.
Contrato de arrendamiento de
vivienda: Gastos generales
Los gastos de comunidad, servicios, tributos,
cargas…pueden hacerse repetir en el
arrendatario siempre que se pacte
expresamente.
A sensu contrario, a faclta de pacto
corresponden al arrendador.
Contrato de arrendamiento de
vivienda: Derecho de adquisición
preferente
Se limita a los casos de venta voluntaria (excluida donación,
herencia, venta judicial,…)
Salvo renuncia expresa en contrato, el arrendatio tiene derecho a él.
Tanteo: Debe comunicarse la potencial venta al arrendatario 30 días
antes indicando todas las condiciones de la misma y éste tiene 30
días naturales para ejercitarlo.
Retracto:Si la venta se realiza sin haberse comunicado al
arrendatario, ésta es incompleta o se ha realizado la venta en
condiciones diferentes a las comunicadas, el arrendatario podrá
hacer uso del mismo y retraer la venta.
Contrato de arrendamiento de
vivienda: fianza
Caracter obligatorio: no puede excluirse por pacto.
Finalidad: cubrir los desperfectos que se hayan producido en la vivienda.
La fianza no se destina a pagar la última mensualidad.
Devolución: tras la entrega de llaves hasta 30 días después. Trancurrido
este plazo sin que el arrendador la haya devuelto, comenzará a
devengarse intereses a favor del arrendatario.
Importe: 1 mensualidad vivienda; 2 mensualidades arrendamiento para
uso distinto del de vivienda.
Contrato de arrendamiento de
vivienda: Resolución y Extinción
RESOLUCIÓN
A) DE MUTUO ACUERDO
B) POR INCUMPLIMIENTO DE UNA DE LAS PARTES
Son ejemplos la falta de pago de la renta, fianza o cualquiera otra cantidad que
incumba al arrendatario, causar, dolosamente, daños a la vivienda arrendada, o
bien, realizar obras en ella sin consentimiento del arrendador cuando sea
necesario, que el arrendador no realice las reparaciones a que estuviese
obligado.
EXTINCIÓN
Causas: Pérdida de la finca arrendada por causa no imputable al arrendador y
la declaración firme de ruina acordada por la autoridad competente
Contrato de arrendamiento para
uso distinto del de vivienda
La nueva LAU 94, abandona la tradicional distinción entre
arrendamiento de vivienda y arrendamiento de local de negocio, para
distinguir entre arrendamiento de vivienda y arrendamiento para uso
distinto del de vivienda.
El art. 3 LAU (…) hace referencia al arrendamiento para uso distinto del
de vivienda. En cuanto a su regulación le son aplicables:
Con carácter imperativo: título I, IV.
En lo demás se regirá por lo pactado por las partes
En su defecto por el título III
Supletoriamente por las normas del CC.
Por tanto, las normas que analizaremos sólo regirán en defecto de pacto
entre arrendador y arrendatario.
Contrato de arrendamiento para uso
distinto del de vivienda
Duración y renta: la ley consagra el principio de libertad absoluta de pactos para la
duración y la renta; así como para la forma, lugar y procedimiento para el pago.
Derecho de adquisición preferente: se estará a lo pactado, en defecto de pacto, el
art. 31 dispone lo mismo que el art. 25 señala para el arrendamiento de viviendas.
Cesión y subarriendo: permitido sin necesidad de consentimiento del arrendador
pero necesaria comunicación en el plazo de una mes. El arrendador tendrá derecho
a una elevación de la renta del 20 y del 10 % respectivamente.
Ha desaparecido en la LAU 94, el derecho de traspaso como tal y para compensar
dicha desaparición se concede la indemnización por clientela.
Obras de conservación y mejora: remite a normas de arrendamiento de vivienda.
Resolución: causas tasadas. Falta de pago de la renta, fianza o cualquiera otra
cantidad que sea de cuenta del arrendatario; realización de actividades molestas,
insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas y cesión o subarriendo incumpliendo la ley.