EMBARGO. PROMESA DE COMPRAVENTA. PROMESA DE

Consultas técnicas
La Comisión de Derecho Comercial, integrada por los Escs. Daniella Cianciarulo, Ana Paula Banchimano, Elena Varela, Jacqueline Raymunde,
Silvana Pallas, Inés Cobas, Roxana García, César Coll, Stephania Della
Mea, Carmen López y Adriana Amado, aprueba el informe que antecede.
Esc. Adriana Amado
Coordinadora alterna
(Aprobado por la Comisión Directiva Nacional de la aeu
el 20 de diciembre de 2012, expediente 1360/2012.)
Informe: Registral
Resumen
Es en virtud de la inscripción de la promesa de compraventa en el Registro que
nace a favor del adquirente derecho real sobre la cosa, que lo protege respecto de
embargos posteriores.
Consulta
Hechos
Por compromiso de venta de 12 de setiembre de 2007, N SA prometió
vender a JL un inmueble. El precio se fijó en usd 7174, que se integró de
la siguiente manera: a) con la suma de usd 1000 que se entregaron antes
de la suscripción de la promesa; b) usd 6174 que se abonarían dentro del
plazo de un año, contando simultáneamente con el otorgamiento de la
escritura de compraventa.
Revista de la Asociación de Escribanos del Uruguay, tomo 98, ene. - dic. , 2012 — Consultas técnicas
EMBARGO. PROMESA DE COMPRAVENTA.
PROMESA DE ENAJENACIÓN DE INMUEBLES A PLAZOS.
PUBLICIDAD REGISTRAL. SALDO DE PRECIO
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Consultas técnicas
En un juicio ejecutivo seguido contra N SA se trabó embargo específico
respecto del padrón relacionado, el que se inscribió en el Registro de la
Propiedad Inmueble el 18 de marzo de 2010.
Consulta
1. Si se puede descartar el embargo específico a efectos de que el promitente
comprador pueda procede a ceder la promesa o, en su caso, promover la
escrituración judicial.
2. Si respecto a la promesa relacionada lo único que puede embargar el
acreedor embargante es el saldo de precio de la promesa, según el artículo
1457 del Código Civil.
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Opinión de la consultante
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Dicho embargo específico puede ser descartado sin necesidad de proceder
a su levantamiento, dado que la promesa inscripta confiere derecho real
al promitente comprador (artículo 15 de la ley 8733) y, por lo tanto, le son
inoponibles los gravámenes y embargos que se traben respecto al promitente vendedor con posterioridad a su inscripción.
Los acreedores no pueden embargar más derechos de los que tiene el
deudor; en consecuencia, lo único que podrían embargar con relación a
esta promesa es el saldo de precio, de conformidad con el artículo 1457
del Código Civil.
Informe de la Comisión de Derecho Registral
Restringimos el ámbito de la consulta al conflicto existente entre el compromiso de compraventa inscripto y el embargo específico trabado sobre
el inmueble, inscripto posteriormente a la inscripción del compromiso de
compraventa (es decir a la consulta señalada como 1).
Compartimos la posición de la consultante en cuanto a que dicho embargo puede ser descartado en función de las siguientes consideraciones:
El artículo 15 de la ley 8733 dispone:
La promesa de enajenación de inmuebles a plazos, desde la inscripción
en el Registro, confiere al adquirente, derecho real respecto de cualquier
enajenación o gravamen posterior, y cuando se haya pagado o se pague
toda la prestación y se hayan cumplido las obligaciones estipuladas, le
acuerda acción de exigir la transferencia y entrega del bien que constituye
el objeto de la prestación. La fecha será la de la inscripción. La existencia
de embargos posteriores en fecha al nacimiento del derecho real a que se
Consultas técnicas
refiere este artículo, no obstará a la enajenación definitiva del inmueble de
que se trate, debiendo el escribano autorizante hacer expresa mención de
esa circunstancia o de la renuncia del adquirente a la obtención del certificado del Registro General de Inhibiciones en la propia escritura o mediante
certificación al pié de la copia correspondiente.
Conclusión
1. La inscripción de la promesa de enajenación en el Registro correspondiente constituye un derecho real a favor del promitente adquirente. En el
caso planteado, el derecho real nació antes de la inscripción del embargo
específico, por lo que este último no le es oponible a la promitente adquirente. Como expresa Gamarra:
Desde la inscripción, la cosa queda gravada y afectada a un destino
especial, independientemente de los cambios que puedan producirse en
cuanto al titular del derecho (sobre la cosa).
Esc. Mercedes Azar
Informante
La Comisión de Derecho Registral, integrada por los Escs. Susana Cambiasso, Álvaro Garbarino, Enrique Marna, Carlos del Campo, Agustín Anza
y Daniel Ramos, aprueba el informe que antecede.
Esc. Álvaro Garbarino
Coordinador alterno
(Aprobado por la Comisión Directiva Nacional de la aeu
el 20 de diciembre de 2012.)
Revista de la Asociación de Escribanos del Uruguay, tomo 98, ene. - dic. , 2012 — Consultas técnicas
2. El compromiso de compraventa se hace oponible a partir de la presentación en el Registro.
3. El promitente comprador puede ceder los derechos. En caso de que
opere la cesión, el cedente sale de la relación jurídica y su lugar es ocupado
por el cesionario, quien tendrá la mencionada protección. Es en razón de
ella que el embargo específico trabado contra el bien objeto de la consulta e
inscripto con posterioridad a la inscripción de la promesa de compraventa
no afectaría a los adquirentes y, por tanto, es notarialmente descatable.
4. La promesa inscripta confiere al adquirente, además, una acción para
exigir en vía sumaria y en su oportunidad el cumplimiento forzado de la
promesa en los casos en que la ley indica.
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