Formas y Riesgos de Adquirir la Propiedad en México

FORMAS Y RIESGOS DE ADQUIRIR LA PROPIEDAD
EN MÉXICO
Por: Gerardo Trejo Cantú
Una de las actividades reguladas por el derecho mexicano y de mayor importancia, no
solo por su suma necesidad, sino porque es utilizada por la mayor parte de las personas,
es la transmisión de la propiedad. La propiedad es una forma de asegurar el goce
exclusivo de un bien determinado, ya sea mueble o en su defecto inmueble. En este
artículo se expondrán breve y sencillamente cuáles son las formas de adquirir esta
mencionada propiedad bajo la regulación de la legislación mexicana, y mencionando
cuáles son los riesgos, así como presentando otras figuras jurídicas para garantizar el
goce de ésta y los derechos y obligaciones que se derivan por dicha transmisión.
FORMAS PRINCIPALES DE TRANSMISIÓN DE LA PROPIEDAD
De acuerdo al Código Civil Federal (nos estaremos remitiendo al Código Civil Federal
(CCF), mas cada entidad federativa se regirá conforme a las disposiciones del Código
Civil de su estado) existen diferentes formas de transmitir la propiedad; repasaremos
rápidamente cada una de las más importantes:
El contrato de compraventa probablemente ocupe el primer lugar en lo que concierne a la
transmisión de la propiedad, es un contrato mediante el cual una persona que adquiere el
carácter de “vendedor” se obliga a transferir a otra “comprador” la propiedad de un bien
determinado mediante la retribución de un precio cierto y en dinero. Una de las reglas
generales marcadas por el CCF es que el comprador podrá otorgar otros valores como
parte del pago, siempre y cuando la cantidad en dinero sea mayor a la de en especie, de
no ser así, se considerará como contrato de Permuta. Siempre que se trate de la
transmisión de un bien inmueble, el contrato deberá de efectuarse bajo la fe de Notario
Público.
Otro contrato de suma importancia regulado por el CCF es el de permuta, contrato que
consiste en que las dos partes contratantes se obligan a dar una cosa por otra. Esta figura
es el antecedente de la compraventa, que en algún tiempo se conoció como trueque, por
lo cual este contrato se encuentra regulado por las mismas reglas de la compraventa.
La donación dentro de los contratos que confieren la transmisión del dominio, tiene la
característica de ser un contrato gratuito; es decir, es el contrato por el cual una persona
se obliga a transmitir gratuitamente el dominio de una parte de la totalidad de sus bienes
mientras que la otra persona acepta dicha transmisión. Cabe recalcar que la donación no
puede recaer sobre bienes futuros. Así mismo se puede llevar a cabo lo que la legislación
conoce como donación onerosa, la cual consiste en imponer gravámenes en la donación.
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Solo se considera donado el exceso que hubiere en el precio de la cosa, ya una vez
reduciendo las cargas.
Existen diferentes excepciones al contrato de donación, entre las más importantes figuran
el que la donación no puede recaer en bienes futuros según el artículo 2333 del CCF, al
igual que la donación puede hacerse verbalmente o por escrito, mas tratándose de bienes
inmuebles, se otorgará siempre por escrito y ante Notario Público. De la misma manera al
hacer una donación que de alguna manera perjudique una obligación del donante de dar
alimentos, ésta será inoficiosa.
Esto es solo lo que concierne a las formas de transmisión de la propiedad más usadas en
nuestros días y reguladas por la legislación mexicana, mas existen otras formas de
adquirir, transmitir y enajenar, así como riesgos al hacer esto. A continuación
explicaremos un poco en qué consiste cada una de estas formas menos usuales y cuáles
son sus requisitos.
RIESGOS EN ADQUIRIR LA PROPIEDAD
Ahora bien, antes de abordar mas a fondo los riesgos de adquirir la propiedad, se
expondrá primeramente la diferencia entre la propiedad y la posesión, ya que no toda
propiedad presume que existe una posesión ni toda posesión presume una propiedad.
Debido a que el CCF da una definición muy pobre de la posesión, los autores Planiol y
Ripert dicen que la posesión es un estado de hecho, consiste en detentar una cosa de una
manera exclusiva y en efectuar sobre ella los mismos actos materiales de uso y goce
como si uno fuera su propietario, y a su vez, la propiedad es, según el CCF el derecho de
gozar y disponer de las cosas de la manera más absoluta.
La posesión se adquiere cuando una misma persona obtiene el corpus y el animus, es
decir los actos materiales que demuestran el poder físico que ejerce el poseedor sobre la
cosa para retenerla de forma exclusiva y el ostentarse como propietario.
La forma mas idónea para adquirir la propiedad de un bien del cual ya se cuenta en
carácter de poseedor, es mediante la prescripción adquisitiva, o también conocida como
usucapión, la cual es un medio por el cual se adquiere la propiedad una vez reuniendo los
elementos requeridos por la ley; en concepto de propietario, pacífica, contínua, pública y
por el tiempo que marca la ley, el cual es 5 años de buena fe y 10 años de mala fe. Una
vez que un juez declare mediante sentencia ejecutoriada procedente la acción de
prescripción, esta se inscribirá en el registro público y servirá de título de propiedad al
poseedor.
Es aquí donde nos encontramos con uno de los riesgos en la adquisición de la propiedad.
Los bienes inmuebles suelen ser objeto de posesión, siempre y cuando se reúnan los
elementos antes mencionados, como se explicó anteriormente, después de haber reunido
los elementos, el juez podrá emitir una resolución declarativa la cual tendrá efecto de
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título de propiedad y se inscribirá en el Registro Público de la Propiedad como lo
menciona el artículo 1156 del CCF:
Artículo 1156.- El que hubiere poseído bienes inmuebles por el tiempo y con las
condiciones exigidas por este Código para adquirirlos por prescripción, puede promover
juicio contra el que aparezca como propietario de esos bienes en el Registro Público, a
fin de que se declare que la prescripción se ha consumado y que ha adquirido, por ende,
la propiedad.
Otro riesgo es en el que se encuentra el comprador de un inmueble que no cuenta con un
propietario anteriormente inscrito en el Registro Público de la Propiedad. Aquí existen
diferentes formas para tratar de asegurar que el inmueble no cuenta con otro propietario,
el primer paso después de ir al Registro Público de la Propiedad, y verificar que no exista
alguien con el carácter de propietario del inmueble, es ir al Catastro del municipio y del
estado donde se encuentra el inmueble para comprobar que no sea propiedad municipal o
estatal mediante un oficio expedido por dicha autoridad.
Después corresponde verificar si la persona que se ostenta como propietario del bien
cuenta con una resolución declarativa por parte del juez correspondiente que lo acredite
como tal. De no ser así, es necesario acudir con el juez y obtener dicho título mediante
una información “ad perpétuam”, la cual consiste en justificar con testigos ciertos hechos
que al que lo promueve le interesan que queden consignados, mas perpetuamente pueden
ser impugnados o controvertidos ya que carece del carácter de cosa juzgada.
El artículo 538 del Código Federal de Procedimientos Civiles señala:
Artículo 538.- Las informaciones “ad perpétuam” podrán decretarse cuando no tenga
interés más que el promovente, y se trate:
I.- De justificar la posesión, como medio de acreditar el dominio pleno de un inmueble, y
II.- De comprobar la posesión de un derecho real sobre inmuebles
La información se recibirá con citación del Ministerio Público Federal y del propietario
y copartícipes, en su caso, del derecho real.
El ministerio Público Federal y las personas cuya citación se reciba la información,
puede tachar a los testigos, por circunstancias que afecten su credibilidad.
Una vez que el juez acredite la información, emitirá una sentencia la cual tendrá el valor
de título de propiedad para el que la posea, y se inscribirá ante el Registro Público de la
Propiedad. Aquí el riesgo que se toma, es que esa sentencia nunca causara ejecutoria, eso
quiere decir que un mejor título de propiedad que aparezca con anterioridad revoca al
emitido por el juez.
Otro de los riesgos más grandes con los que se corre al momento de adquirir un inmueble
es la evicción. Desde nuestro punto de vista, una de las definiciones más acertadas en
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para definir el concepto, es la de Rafael Rojina Villegas, que lo define como cuando el
que adquiere una cosa es privado en todo o en parte de ella, por sentencia ejecutoriada y
en razón de un derecho de tercero anterior a la adquisición. ¿qué quiere decir con esto?,
que la evicción opera cuando una persona dispone de un bien que no es de él para realizar
una transmisión del dominio.
Una de las grandes ventajas que ofrece la legislación mexicana en esta materia, es el que
al momento de celebrar el acto definitivo donde se va a realizar el traslado del dominio de
una cosa que no pertenece al enajenante, la ley automáticamente protege al comprador
con el artículo 2120 del CCF que dice:
Artículo 2120.- Todo el que enajena está obligado a responder por la evicción, aunque
nada se haya expresado en el contrato.
Este supuesto es en el caso de que nada se haya pactado en el contrato, más las partes
podrán acordar en que en caso de existir la evicción, la obligación aumente, disminuya o
no exista para el vendedor.
El maestro Rafael Rojina Villegas menciona que para la evicción se desprenden los
siguientes elementos: a).- la evicción solo se presenta en las obligaciones de dar,
translativas de dominio. b).- requiere que el adquiriente sea privado total o parcialmente
de la cosa enajenada. c).- que esa privación se deba a una sentencia ejecutoriada, y d).que en la misma se reconozca un derecho de tercero anterior a la adquisición. Esto nos
quiere decir que, para que exista la evicción, es necesario reunir estos elementos.
En esta parte tenemos que tener extremo cuidado, ya que no existe la evicción cuando la
persona que adquiere el bien es privado de él por medio de resoluciones judiciales que no
causen sentencias ejecutoriadas. Tampoco existirá la evicción cuando la persona que
enajenó el bien, no le garantice al comprador una posesión pacífica, esto quiere decir
cuando existan molestias por medios de terceros. Aquí el enajenante será responsable de
daños y perjuicios, más no existirá evicción.
La evicción no siempre será total, en ocasiones será parcial. Consideramos que no es
necesaria explicar la total, ya que su nombre lo explica; en la evicción parcial existen
diferentes supuestos. Por ejemplo, el más claro sería cuando un copropietario (dueño de
una parte alícuota de un bien) enajena un bien ostentándose como el pleno propietario,
aquí al adquirente se le practicará la evicción sobre la parte alícuota que no era propiedad
del enajenante. Otra causa puede ser cuando el enajenante le oculta al adquiriente un
gravamen o un derecho real, por ejemplo el de una servidumbre de paso voluntaria, al
momento de que el titular del derecho lo reclame, el enajenante deberá responder
parcialmente por la evicción indemnizando al valor que corresponda la servidumbre
comentada. Otro ejemplo de evicción parcial puede ser cuando al momento de la
enajenación, existe un gravamen, más no se alcanzó a registrar en el Registro Público de
la Propiedad, más por ser un gravamen que se constituyó previo a la enajenación de la
propiedad y el titular del mismo logra inscribirlo aunque sea minutos antes de la
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enajenación de la cosa; en este caso le corresponderá al enajenante responder por la
evicción.
Una vez que proceda la evicción, el que enajenó estará obligado a responder al
saneamiento; el artículo 2126 del CCF indica sus reglas.
Artículo 2126.- Si el que enajenó hubiera procedido de buena fe, estará obligado a
entregar al que sufrió la evicción:
I.
El precio íntegro que recibió por la cosa.
II.
Los gastos causados en el contrato, si fueren satisfechos por el adquiriente;
III.
Los causados en el pleito de evicción y en el del saneamiento.
IV.
El valor de las mejoras útiles y necesarias, siempre que en la sentencia no se
determine que el vendedor satisfaga su importe.
Mas el mismo CCF expresa que si el que enajenó procede de mala fe, tendrá las mismas
responsabilidades que expresa el artículo anterior, mas las siguientes: I. Devolverá, a
elección del adquiriente, el precio que la cosa tenía al tiempo de la adquisición, o la que
tenga al tiempo de la evicción. II. Satisfará al adquiriente el importe de las mejoras
voluntarias y de mero placer que haya hecho en la cosa. III. Pagará por los daños y
perjuicios. Igual al enajenante que sea emplazado a juicio y que no alegue u ofrezca
prueba alguna, también si el adquiriente fue el que actuó de mala fe, no tendrá derecho al
saneamiento ni a indemnización de ninguna especie.
CONCLUSIÓN
Después de haber visto algunos de los principales riesgos y formas de transmisión de la
propiedad en México, podemos concluir que no existe una manera que en realidad
garantice una propiedad y posesión 100% efectiva, más existen diferentes formas como
se expuso anteriormente de tratar de reducir ese riesgo de la mayor forma posible, ya sea
agregando o quitando cláusulas en el contrato o bien ya sea utilizando al Registro Público
de la Propiedad como herramienta para verificar que la persona que se ostenta como
propietario en verdad lo sea, o ya bien para revisar si una propiedad cuenta con algún
gravamen. Así que como conclusión, podemos decir que si se hace un análisis concreto
de la situación en la que se encuentra la propiedad, existen maneras no de suprimir el
riesgo más sí de reducirlo considerablemente para garantizar una posesión pacífica.
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