1.2. Alcance de la cláusula de estilo "libre de obligaciones y

Alcance de la cláusula de estilo "libre de obligaciones y gravámenes'' ante las limitaciones a la propiedad I
Emilio Biasco Marino. — Rev. ABU, vol. 78, n8 7-12, p. 195-207 (jul./dic. 1992)________
1.2. Alcance de la cláusula de estilo "libre de obligaciones
y gravámenes" ante las limitaciones a la propiedad
Por el Esc. Emilio Biasco Marino
Sumario
I) INTRODUCCIÓN. II) DESARROLLO TEMÁTICO. III) ANTECEDENTES DOCTRINA­
LES. IV) LIMITACIONES AL DERECHO DE PROPIEDAD. A) Restricciones administrativas.
B) Servidumbres Administrativas. C) Expropiaciones. V) LAS OBLIGACIONES LEGALES. A)
Distinción entre normas de relación y normas de acción. B) Caracteres de las obligaciones
legales. VI) LA AUTONOMÍA DE LA VOLUNTAD ANTE LAS OBLIGACIONES LEGALES.
A) Consideraciones respecto de los elementos esenciales de los contratos. B) Interpretación de
los contratos. C) Limitaciones no aparentes. VII) ALCANCE DE LAS DENOMINADAS
CLAUSULAS DE ESTILO. VIII) CONCLUSIONES.
Escribano Roque Molla.- Hoy le corres­
ponde a la Comisión de Derecho Público disertar
en este Ciclo de Conferencias organizado por el
Instituto de Investigación y Técnica Notarial,
sobre un tema de enorme trascendencia.
las limitaciones a la propiedad, las cuales, obvia­
mente, pertenecen al ámbito del Derecho Públi­
co y, por tanto, en buena medida escapan a lo que
se llama comúnmente: la autonomía de la volun­
tad de las partes.
Descontamos, por supuesto, la enjundia del
disertante, Prof. Emilio Biasco, a quien no va­
mos a presentar pues es ampliamente conocido
por todos nosotros por su actuación en la Facul­
tad y en la docencia y, asimismo, por su calidad
de Coordinador de la Comisión de Derecho Pú­
blico.
1.- Cada tanto tiempo el tema vuelve a tener
actualidad. Le estaba comentando a los compa­
ñeros del grupo de Derecho Público que hace
unos días consultaba en la Revista de Derecho,
Jurisprudencia y Administración, un informe
del profesor de Pena, Catedrático de Derecho
Administrativo, firmado en 1891, sobre una con­
sulta parecida al asunto que hoy nos convoca.
El tema a tratar tiene una enorme impor­
tancia, no sólo a nivel científico sino también de
investigación aplicada, por cuanto determina
las normas a seguir en nuestra actividad de
todos los días. El tema sobre el cual se va a
disertar es: "Alcance de la cláusula de estilo
libre de obligaciones y gravámenes' ante las
limitaciones a la propiedad".
I. INTRODUCCIÓN
Escribano Emilio Biasco.- Para tratar
este tema vamos a tener que incursionar en
zonas que no nos pertenecen desde el punto de
vista de la especialidad —como es el Derecho
Privado, fundamentalmente el Civil— pues se
trata de un tema que está cabalgando entre
normas de Derecho Público y Derecho Privado.
Ello es así porque refiere a problemas que se
plantean en el medio del cumplimiento de obli­
gaciones contractuales, pero que en realidad son
obligaciones de carácter legal, relacionadas con
2.- O sea que, más de un siglo después,
volvemos a referirnos a un tema recurrente que,
además, se ha planteado en el transcurso de los
años, dando lugar a diversas sentencias, porque
si uno de nuestros Tribunales en los que se
puede observar que a menudo se presentan ca­
sos en donde una de las partes pretende la
resolución de un contrato en base a un presunto
incumplimiento de la cláusula de marras. En
esos casos, como la propiedad se vendió libre de
obligaciones y gravámenes y aparece soportan­
do restricciones en cuanto al retiro que supone la
pérdida de la utilización real de un tercio, de la
mitad y a veces hasta de los dos tercios de la
superficie total del terreno, el comprador alega
que, de haber conocido con anterioridad esa
situación no hubiera realizado la compra, por lo
que solicita al Juez la rescisión del contrato o el
pago de daños y perjuicios por incumplimiento
de una cláusula de carácter contractual, a la que
generalmente se le llama "cláusula de estilo" y,
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REVISTA DE LA A.E.U. - T. 78 (7-12), 1992
que a mi juicio, en parte puede tener esa denomi­
nación y en parte no debiera tenerla.
3.- La intervención de esta noche se basa en
una consulta que ha presentado un Juzgado
Letrado del interior sobre un caso que está
planteado ante los Tribunales y que el Juez
decidió solicitar opinión a la Asociación de Escri­
banos del Uruguay, lo cual pone de manifiesto,
en buena medida, el prestigio de la Asociación y
de las opiniones que expide a través de sus
Comisiones, dado que reiteradamente está re­
cibiendo consultas de distintos Tribunales na­
cionales. Esto es algo que honra a la actividad de
la Asociación, porque se considera no solamente
el nivel técnico, sino también una solvencia
moral en cuanto a que las opiniones que da no
son parcializadas, son objetivas y tienden a so­
lucionar los problemas a través de la aplicación
científica del Derecho.
H. DESARROLLO TEMÁTICO
1.-E1 estudio de este tema supone el análisis
de lo que se denominan limitaciones a la pro­
piedad, que genéricamente abarca, como va­
mos a ver, las llamadas restricciones adminis­
trativas, como los retiros frontales o laterales u
otros de menor cuantía, las servidumbres y las
expropiaciones. Estas son las tres grandes cate­
gorías de limitaciones a la propiedad.
2.- Simultáneamente tendremos que consi­
derar el origen, la naturaleza y el alcance de
lo que se llaman las obligaciones legales,
porque, de alguna manera, todas estas limitacio­
nes a la propiedad deben surgir, necesariamen­
te, de textos legales habilitantes, habida cuenta
de que la propiedad es un derecho constitucionalmente protegido y, además, limitable exclu­
sivamente por ley.
3.- Posteriormente, y dado que estamos en
presencia de situaciones que se aplican en una
parte de la vida de un contrato, como lo es su
ejecución, también es necesario hacer alguna
referencia a la autonomía de la voluntad
ante las obligaciones legales. Es por eso que
les decía que me iba a entrometer un poco en el
derecho de las obligaciones, pero solamente con
la intención de aportar elementos de apoyo para
llegar a la solución que considero correcta.
4.- A continuación, nos referiremos al al­
cance de las denominadas cláusulas de es­
tilo, puesmerecen algunas consideraciones afin
de ver si esta cláusula "libre de obligaciones y
gravámenes" es efectivamente de estilo, y en
caso de serlo, si es en su totalidad o sólo en parte;
y en este caso, en qué parte.
5.- Por último, señalaremos algunas conclu­
siones generales para redondear el tema y dejar
esbozada, en lo posible, una posición esclarece­
dora.
6.- Ante todo, voy a hacer referencia al
objeto de la consulta actual para que el tema
no parezca algo abstracto; por el contrario, es
algo bastante concreto que le puede pasar a
cualquier colega. Se solicita se aclare si la frase
de estilo "libre de obligaciones y gravámenes"
hace referencia a embargos, interdicciones, rei­
vindicaciones e hipotecas —es decir, todo lo que
puede tener un correlato registrai— o si com­
prende, además, a las servidumbres adminis­
trativas, o sea aquéllas que son impuestas por la
Administración.
HI. ANTECEDENTES DOCTRINALES
1.-Anteriormente ya se había expedido so­
bre el tema la Comisión Directiva de la Asocia­
ción de Escribanos del Uruguay. Es importante
decir esto a la hora en que se está desarrollando
una charla sobre este tema, pues estamos tam­
bién realizando una especie de revisión sobre lo
que se estudió con anterioridad, ya que la Aso­
ciación podría haber dicho que si ya se expidió
anteriormente, suscribía lo que se dijo en el año
1986. Con eso terminaba la consulta y se manda­
ba una copia de aquella resolución. Sin embargo,
la Comisión Directiva vuelve a pasar la consulta
a los Institutos especializados de la Asociación,
y entonces hay que reestudiar el tema.
2.- El informe referido está publicado en la
Revista de la Asociación de Escribanos, Tomo 72,
número 7 a 12 de 1986, página 252 y siguientes.
Allí se preguntaba si la servidumbre non edificandi contraviene o no la cláusula "título bueno
y libre de obligaciones y gravámenes" Como
ven, es aproximadamente la misma materia, con
muy leves modificaciones.
3.- ¿Qué decía el informe aprobado por la
Directiva en sesión del 6 de noviembre de 1986?
En resumen, se suscribió el informe de la Comi­
sión de Derecho Civil, actuando como miembro
informante el Esc. Arezo Píriz, cuyas conclusio­
nes fueron: "1) Dicha cláusula no constituye una*
condición resolutoria expresa. 2) Tampoco cabe
la aplicación de la condición resolutoria implí­
cita del artículo 1439 del Código Civil, pues ifK
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DOCTRINA
hubo hecho ilícito ni hubo culpa por parte del
vendedor.
IV. LIMITACIONES AL DERECHO
DE PROPIEDAD
3) Los contratos deben ejecutarse de buena
fe, según el artículo 1291 del Código Civil, obli­
gando no sólo a lo que en ello se expresa sino a
todas las consecuencias que, según su naturale­
za, sean conforme a la equidad, al uso o a la ley.
1.- Para introducirnos en el tema de las
limitaciones al derecho de propiedad, recorde­
mos brevemente —por una cuestión de méto­
do— algunos conceptos legislativos sobre el do­
minio o propiedad.
4) La existencia de una servidumbre muni­
cipal non edificandi no supone el incumplimien­
to del vendedor, y que conforme a los usos no­
tariales, la cláusula libre de obligaciones y gra­
vámenes, no comprende a la cláusula non edi­
ficandi de retiro.
Conforme lo dispone el art. 486 del Código
Civil el dominio o propiedad es el derecho de
gozar y disponer de una cosa arbitrariamente,
no siendo contra la ley o contra derecho ajeno.
Ami juicio, este es un texto claro en el sentido
de que la propiedad admite limitaciones, in­
dependientemente de que ya las admite la
Constitución de la República en el art. 32. Es­
tamos hablando en el plano del Derecho Priva­
do.
5) Actuando como un buen padre de familia
—que es una expresión que todos conocemos en
Derecho— el comprador debe estimar si existen
servidumbres sobre el bien que pretende adqui­
rir.
6) Salvo que se hubiera pactado una condi­
ción expresa, las limitaciones legales a la propie­
dad no están incluidas en la cláusula referida y
no pueden dar lugar a resolver el contrato"
4.- Sobre el asunto que tenemos ahora en
consulta en la Comisión de Derecho Público ya
ha informado, nuevamente, la Comisión de De­
recho Civil, según repartido 40/92 de la Asocia­
ción de Escribanos, en cuyo informe se comparte
en esencia los argumentos de la consulta referi­
da anteriormente con muy leves modificaciones.
5.- También existe un informe de la Comi­
sión de Derecho Registrai, repartido 69/92, en
donde se sostiene abreviadamente que las servi­
dumbres administrativas son oponibles al
margen de la publicidad registrai, que no deja de
ser una simple publicidad noticia, y ésta no tiene
razón de ser en los Registros Públicos. Se reco­
mienda en ese informe que, antes de su constitu­
ción, las servidumbres administrativas se deben
relevar en planos de mensura con la mención de
la afectación del predio y la inscripción en la
oficina catastral correspondiente. También dice
que debería establecerse la inscripción precep­
tiva y con efectos declarativos de la servidum­
bre.
6.- Nosotros nos permitimos discrepar, no
con la solución final —que desde ya adelantamos
que es la misma que sostiene la Comisión de
Derecho Civil y la de Derecho Registrai—, sino
con la metodología y las razones que se dan para
llegar a esas conclusiones.
Por otra parte, el art. 482 del mismo Código
establece que: El ejercicio de esos derechos queda
subordinado a las prohibiciones de las leyes o
reglamentos, y a la imperfección del dominio,
resultante de las convenciones o de la voluntad
del testador.
Es decir que el ejercicio del derecho que
integra el dominio o propiedad queda subordi­
nado a prohibiciones legales y reglamentarias;
y estas últimas sólo son aceptables en la medida
en que signifiquen la aplicación de una ley, o sea
la aplicación de reglamentos de ejecución de las
leyes, y no reglamentos de los que se llaman
autónomos, en cuanto para su emisión no es
necesario que exista una ley habilitante. En
nuestro Derecho, un reglamento sin el debido
respaldo legal, no podría establecer limitacio­
nes a la propiedad. Si se dicta un reglamento en
esa materia es porque existe una ley previa, que
está autorizando que esa materia se regule
—además— por vía reglamentaria.
En definitiva: la propiedad está limitada
por las leyes y los reglamentos de ejecución de
leyes preexistentes.
2.- Por otro lado, al hablar de las servidum­
bres, el Código dice que son gravámenes im­
puestos sobre un predio en beneficio de otro
predio de distinto dueño o en interés público,
(art. 550) y que las servidumbres provienen de la
ley o de la voluntad de los propietarios. Por lo
tanto, está reconociendo, en lo que a nosotros nos
interesa, que existe una fuente legal de servi­
dumbres, independiente del ámbito de voluntad
de las partes.
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Las servidumbres legales tienen por objeto
la utilidad general o de un pueblo o de los
particulares, dice el art. 556 del Código Civil.
Podrían ser de utilidad de los particulares, in­
cluso las servidumbres legales, pues aunque se
instituyan en interés general, el beneficiario
puede serlo un particular. Vamos a ver qué
consecuencias tiene el hecho de que se esta­
blezcan servidumbres en benefício de los parti­
culares.
El art. 557 del mismo cuerpo de leyes esta­
blece que: Las servidumbres legales que tienen
por objeto el interés de los particulares, pueden
ser derogadas o modificadas por la voluntad de
éstos; pero cuando tienen por objeto la utilidad
general no pueden ser derogadas o modificadas
por la voluntad de los particulares. Quiere decir,
entonces, que la única posibilidad de que las
servidumbres legales puedan ser modificadas
por los particulares, por voluntad de las partes,
es esa hipótesis prevista en el art. 557 del Código
Civil.
3.- No vamos a adentrarnos en el estudio de
las servidumbres. Sólo quiero aclarar algo que se
sabe desde la época de Guillot, es decir, desde
principios de este siglo. Guillot criticaba a
Tristan Narvaja —a mi juicio, con razón— por
haber incluido dentro del Capítulo de servi­
dumbres una serie de limitaciones a la propie­
dad que no son realmente servidumbres, que no
lo son en el Derecho Comparado actualmente y
que no lo eran tampoco en la época en que
Narvaja redacta el Código nacional. En el Có­
digo argentino, por ejemplo, que es de la misma
época que el nuestro, se separan claramente
ambos conceptos, y los modelos extranjeros
utilizados por Narvaja también separaban las
restricciones, de las servidumbres. Pero, esto es
una cuestión de carácter menor que no vamos a
desarrollar, y solamente la mencionamos por­
que pareciera que nuestro Código Civil no trata
las restricciones a la propiedad, y sí las trata,
pero lo hace en el Capítulo de las servidumbres
como si fueran servidumbres y no lo son.
4.- Vimos en qué consistía la propiedad y
que la misma es limitable, no solamente para el
Código Civil sino, fundamentalmente, para la
Constitución de la República, tal como lo esta­
blece el art. 32 en su primera oración. El derecho
de propiedad no es absoluto, ni exclusivo ni
perpetuo. Por razones de interés general, de
necesidad o de utilidad pública, admite o debe
soportar restricciones que inciden sobre lo ab­
soluto del derecho; servidumbres que inciden
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sobre lo exclusivo del derecho y expropiaciones
que inciden sobre lo perpetuo del derecho de
propiedad. Por lo tanto, el derecho de propiedad
no es absoluto, ni exclusivo, ni perpetuo porque
admite estos tres tipos de limitaciones. Se dice
que estas limitaciones son "administrativas".
Esta es una nomenclatura que está extendida1
pero resulta peligrosa en cuanto puede llevar a
la confusión de que la Administración, por sí
misma, puede establecer ese tipo de limitacio­
nes, cuando, en realidad, como dije, no lo puede
hacer. Son limitaciones de derecho o de interés
público sobre la propiedad, que requieren un
acto legislativo nacional.
Cuando se dice que son limitaciones ''ad­
ministrativas", hay que entender esa expresión
en el sentido que la Administración puede exigir
su cumplimiento, en aplicación de una ley. La
vamos a seguir utilizando, porque toda la doc­
trina la utiliza, pero el estricto sentido de la
expresión puede llevar a equívocos. Entonces,
sería más conveniente hablar de restricciones
legislativas realizadas en interés público, res­
pecto al derecho de propiedad.
5.- La categoría general es la de limitación.
Pero la doctrina distingue también entre "lími­
tes" y "limitaciones". Los límites a la propiedad
son los naturales, los que se dan por el ejercicio
normal de los derechos. Todos, ejerciendo
nuestras libertades, tenemos límites naturales,
que son las libertades del prójimo, sin que se
requiera una norma expresa al respecto, y
existen otras limitaciones que se establecen por
normas jurídicas expresas. A éstas que se esta­
blecen por normas jurídicas expresas se les lla­
man limitaciones, diferenciándolas, precisa­
mente, de los límites, que son los confínes na­
turales, extrajurídicos o metajurídicos de los
derechos y las libertades.
A) Restricciones administrativas.
1.- En esa categoría amplia de limitaciones
tenemos, en primer término, lo que llamamos
restricciones, que son condiciones o cargas
legales que constriñen o reducen la amplitud del
derecho de propiedad, a los efectos de atender
necesidades generales. Como ejemplo de res­
tricciones comunes tenemos los apoyos de cables
eléctricos o telefónicos que se realizan en las
ciudades por cantidades industriales y que
aparecen en todas las construcciones, aunque
también eso ocurre en las zonas rurales y subur­
banas; fijación de chapas con nombres de calles
o indicaciones de tránsito; cables o cañerías
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DOCTRINA
subterráneas; altura mínima o máxima de los
edificios; estilos de construcción; retiros fronta­
les y laterales; etcétera. Son innumerables, y
cada vez serán más; en la medida en que se sigan
agolpando las poblaciones en las ciudades se van
a generar cada vez más restricciones de similar
naturaleza, tendientes a facilitar la convivencia
social que se va entorpeciendo por efecto de la
referida aglomeración.
2.- Las restricciones no implican desmem­
bramiento del dominio, sino que son cargas
menores que por sí mismas no producen daños y
se compensan con los beneficios que a su vez
recibe cada propietario. Por ejemplo, podríamos
decir que nos molesta que pasen los cables de luz
por delante de nuestra propiedad, pero a su vez
nos estamos beneficiando de la toma de luz de
esa conducción de electricidad. En términos
generales se considera que esa carga debe so­
portarse, porque significa, además, un beneficio
para cada uno de los usuarios de esos servicios.
De todas maneras, para establecer restric­
ciones debe actuarse con previa habilitación
legal. Así lo establece el artículo 32 de la Cons­
titución cuando dice que "la propiedad es un
derecho inviolable, pero sujeto a lo que dispon­
gan las leyes que se establecieren por razones de
interés general". Entonces, se requiere ley ha­
bilitante y, a continuación, por acto legislativo
departamental —que es lo que ocurre con las
disposiciones de los Gobiernos Departamenta­
les— o por actos administrativos de los Entes
Autónomos o Servicios Descentralizados nacio­
nales se pueden determinar las características y
el alcance de estas restricciones.
3.- Los caracteres de las restricciones,
como los de todas las limitaciones a la propiedad,
son generales, constantes y actuales; son obli­
gatorias, variadas e ilimitadas; por sí mismas no
son indemnizables, fundamentalmente por el
carácter de ser cargas generales, soportadas o
soportables por toda la población —por lo tanto
no tendría sentido la indemnización ya que ha­
bría que indemnizar a todo el mundo; las in­
demnizaciones tienen sentido cuando los perju­
dicados son un grupo menor de la población y,
entonces en base al principio de igualdad ante
las cargas públicas, se debe indemnizar a ese
grupo de personas que está recibiendo el per­
juicio en forma exclusiva, mientras el beneficio
es recogido por el resto de la población—; son
imprescriptibles y ejecutorias en el sentido de
Jue la Administración las realiza motu propio
sui mayores trámites ante el propietario de ese
bien.
B) Servidumbres administrativas.
4.- Las servidumbres afectan la exclusivi­
dad del derecho de propiedad. Dijimos que la
denominada servidumbre administrativa es un
derecho real público constituido en inmueble
ajeno para cumplir con una utilidad, con una
finalidad pública.
Se discute si corresponde o no que sean
indemnizables. En general se sostiene que sí, en
la medida que suponen un gravamen o una carga
sobre la propiedad. Como dije, ello ocurre
cuando se trata de pocos propietarios los que
realmente tienen que soportar esta carga.
Un ejemplo de ello es el tendido de cables
que se efectúa en las zonas rurales, esas grandes
torres que vemos cuando transitamos por las
carreteras, que a veces la cruzan y a veces se
ubican en forma paralela. Como se sabe, en esos
lugares, el propietario no puede utilizar muchos
metros cuadrados de su terreno. Tampoco puede
utilizar zonas aledañas ni puede realizar cier­
tas construcciones en zona cercana, o hacer
determinadas plantaciones, etcétera. Eso lo
están padeciendo algunos propietarios, no todos
los propietarios rurales, y por lo tanto allí se
compadece que exista una indemnización por­
que se está privando de la utilización total de
ese bien. Aunque siga siendo propietario, no lo
puede utilizar. Hay un daño que debe ser re­
sarcible en aplicación del principio de igualdad
ante las cargas públicas, porque mientras el
beneficio es general, el perjuicio es de unos
pocos.
5.- Para constituir estas servidumbres tam­
bién se requiere ley habilitante. No es posible
que se haga por acto administrativo, aunque
éste puede determinar la ubicación y las
modalidades. La UTE está habilitada gené­
ricamente por ley para realizar ese tipo de
actividades en perjuicio de la propiedad priva­
da. UTE es la institución que está cum­
pliendo con una disposición legal habilitan­
te; los actos administrativos que dicte en con­
secuencia son actos de ejecución de esta norma
general.
6.- Como ejemplos de servidumbres ad­
ministrativas podemos citar: los caminos de
ribereños, las servidumbres de acueducto, de
gasoducto, las servidumbres ferroviarias y
las zonas aledañas por donde pasan esos me­
dios de transporte, los bienes históricos, etcé­
tera.
200
C) Expropiaciones.
7.- Y por último vimos que también está
comprendida dentro de las limitaciones a la
propiedad la expropiación, que es un instituto
de Derecho Público, mediante el cual la Admi­
nistración, para el cumplimiento de fines pú­
blicos establecidos por ley —necesidad o utili­
dad pública, dice la Constitución—, logra coac­
tivamente la adquisición de bienes muebles o
inmuebles siguiendo un procedimiento deter­
minado y pagando una justa y previa compen­
sación.
Este procedimiento de la expropiación, por
ser la más grave de las limitaciones de los de­
rechos, está reglado directamente por la Cons­
titución y, además de reglarlo, establece, tam­
bién, que la indemnización es preceptiva y pre­
via, cosa que no ocurre con las otras dos limi­
taciones. En estos casos, habrá que demostrar
en cada uno de ellos el daño, y en ese caso se
reparará. Mientras que en el caso de la expro­
piación, la Constitución dispone directamente la
indemnización reajustada. Siempre se debe una
indemnización, la cual deberá ser puntual y
actualizada.
8.- Todos estos elementos de las limitacio­
nes a la propiedad se denominan, en el ámbito
del Derecho Público "régimen administrativo de
la propiedad privada" Las limitaciones de la
propiedad en interés público están reguladas
por el Derecho Público, primero constitucional y
luego administrativo, en ese orden, bajo el de­
nominado régimen administrativo de la pro­
piedad privada. Se trata de una materia en la
que están en juego intereses públicos y genera­
les, lo que autoriza a sacrificar en mayor o menor
grado los intereses particulares.
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infranqueable. Constituyen medios para realizar el interés general cumpliendo la función
pública y desarrollando los servicios públicos. Se
trata de vínculos, por definición y esencia, ontológicamente unilaterales, no recíprocos. Son
exigibles, en general, por un ente público, una
persona pública estatal, y no atribuibles por la
sola circunstancia de ser titulares de un predio,
como ocurre, por ejemplo, con las servidumbres
en el Derecho Privado, que son cargas de un
predio en favor de otro, impuestas al titular de
un predio en favor del titular del predio contiguo.
Suponen restricciones, abstenciones o toleran­
cias, por un lado: toleramos que pongan unos
cables, los carteles indicadores, a veces contra el
muro de la propiedad o donde sea necesario; pero
también implican obligaciones de hacer o de dar.
Afectan a la persona en cuanto titular de la
propiedad y afectan el goce, a veces, el ejercicio
del derecho de propiedad y, otras veces, la dis­
posición.
ll.-Pueden dar lugar o no a indemnización.
Vimos que hay casos en que obligatoriamente,
en el extremo mayor, la expropiación siempre da
lugar a indemnización, mientras que en el
opuesto nunca la hay. Entremedio se dan una
serie de situaciones en donde, por las circuns­
tancias que he señalado corresponde que se
indemnice, y en los hechos se han dado nume­
rosas sentencias en nuestro país que han ad­
mitido claramente la indemnización en esos
casos. También lo han admitido las normas, por
lo que no siempre hubo que recurrir a la vía
judicial para obtener resarcimiento, ya que hay
normas que establecen las indemnizaciones en
estos casos.
V. LAS OBLIGACIONES LEGALES
9.- Vamos a ver toda la importancia que
tiene esta infraestructura jurídica, y hasta diría
ideológica, de lo que son las limitaciones a la
propiedad.
1.-Todas estas limitaciones a la propiedad
tienen el común denominador de que se trata de
obligaciones legales. Entonces, tenemos que
realizan algunas referencias en materia de
obligaciones legales.
En esta materia, el interés particular se
subordina al interés general, aun contra o
prescindiendo de la voluntad individual —este
es uno de los elementos claves—y con indudable
sacrificio de sus intereses.
2.- Las obligaciones nacen, entre otras
fuentes, según el art. 1246 del Código Civil, por
disposición de la ley. De esto no hay duda al­
guna; son, simplemente, reiteraciones para
acercarnos al tema.
10.- Las limitaciones de Derecho Público
surgen ex lege, es decir que son establecidas por
la ley. Son coactivas y no son recusables, es decir
que no hay forma de desprenderse de ellas. La
voluntad de las partes choca contra esa barrera
O sea que las obligaciones pueden surgir sin
o contra la voluntad del obligado, en este caso
porque es la ley, que es un acto superior. Es|
nunca puede ocurrir entre particulares. Además
puede surgir sin su consentimiento.
DOCTRINA
A) Distinción entre normas de relación y
normas de acción.
3.- ¿De dónde surge este tema de las obli­
gaciones legales? De acuerdo con cierta doc­
trina recibida y perfectamente aplicable en
nuestro país, el ordenamiento jurídico puede
clasificarse desde el punto de vista objetivo, pero
también puede clasificarse desde el punto de
vista subjetivo, es decir atendiendo a las situa­
ciones jurídicas en que se encuentra el individuo
respecto a la norma.
4.- Visto desde este punto de vista —y aquí
estamos en la Teoría General del Derecho—
podemos encontrar dos grandes categorías de
normas: las denominadas normas de relación y
las que se llaman normas de acción.
5.- Las normas de relación son aquéllas
que establecen los vínculos existentes entre el
Estado y, en general, las personas jurídicas
estatales y los particulares. Regulan aspectos
sustantivos de las relaciones jurídicas, es decir
lo que llamamos derechos y libertades, y de esas
normas se derivan —digamos— relaciones ju­
rídicas bilaterales, que comúnmente llamamos
derechos, cuando son activas y obligaciones
cuando son pasivas; pero que forman parte de
una misma relación, o las podemos llamar: in­
tereses legítimos por un lado y sujeciones por el
otro.
6.- Como efecto de las normas de relación,
los intereses públicos que esas normas recono­
cen y tutelan se elevan a la categoría de derechos
subjetivos públicos, los cuales son atribuidos a la
Administración, colocando al ciudadano en la
posición pasiva de obligado. En consecuencia, el
obligado de una obligación legal es el particular,
y quien ejerce la contrapartida, el derecho, es el
organismo público. Allí se da, entonces, la rela­
ción jurídica activa y pasiva.
7.- El otro grupo de normas se llama nor­
mas de acción, que no son las que nos interesan
ahora, pero a las que nos vamos a referir, porque
al mencionar el primer grupo también es con­
veniente aludir al segundo. El segundo grupo de
normas, las de acción, está dirigido al funcio­
namiento de la Administración. Por consi­
guiente, son normas de carácter instrumental y
no sustancial.
8.- Además, las normas de acción están
supeditadas a las de relación. Las más impor­
tantes y las primeras son las normas de relación,
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que son las que regulan las situaciones sustan­
ciales, mientras las normas de acción son sub­
sidiarias.
9.- Voy a poner un ejemplo de normas de
acción y otro de normas de relación. Norma de
relación es aquella que establece o que regula el
derecho de propiedad. Allí vamos a tener normas
constitucionales y normas legales: las primeras
reconocen el derecho y establecen la potestad
legislativa de limitar ese derecho.
10.- ¿Y cuál sería una norma de acción en
esta misma materia? Tomemos, por ejemplo, el
caso de la expropiación. En la expropiación se
debe establecer por ley la necesidad o la utilidad
pública para poder disponer de un bien de un
particular. La norma que establece la necesidad
o la utilidad pública es norma de relación. Luego
viene el procedimiento expropiatorio que, como
es sabido, está regulado por una ley madre y un
conjunto de leyes complementarias. Esas nor­
mas que regulan el procedimiento de expropia­
ción son normas de acción porque están indi­
cándole a la Administración cuál es el camino
obligatorio que debe seguir para que, coactiva­
mente, ese bien ingrese en su patrimonio.
11.-La violación de una norma de relación
equivale a la violación de un derecho: supone la
lesión de un derecho. Con la violación de una
norma de acción, lo único que se lesiona es un
interés legítimo. Por ello se dice que el propie­
tario de un bien que ha sido designado para ser
expropiado, que ha sido declarada la expropia­
ción de necesidad o utilidad pública, ha tras­
mutado su situación de derecho sobre ese bien en
situación de interés, exclusivamente. Lo único
que puede reclamar es que el Estado cumpla con
todo el procedimiento establecido por el orde­
namiento jurídico. No puede oponerse a la ex­
propiación —este es un acto irremediable—,
pero sí puede hacer que la Administración se
ajuste al procedimiento establecido para ello por
el ordenamiento jurídico.
Ahí tienen, entonces, someramente expli­
cados, ante un mismo derecho —el de propie­
dad—un ejemplo de normas de relación y otro de
normas de acción.
B) Caracteres de las obligaciones legales.
12.- El establecimiento de obligaciones le­
gales constituye una potestad, un poder-deber
del Estado legislador, atribuida por el artículo
32 de la Constitución, y son exigibles por las
202
personas jurídicas estatales. Se les denomina
obligaciones ex lege u obligaciones legales, pues
nacen directamente de la ley, que establece
efectos unilaterales, al margen de la voluntad de
los destinatarios, de los cuales ninguno de ellos,
ni acreedor ni deudor, puede desprenderse.
13.- Como vimos, están motivadas por exi­
gencias sociales, y se fundan en el interés ge­
neral o en el interés público; única razón por la
cual se podrían imponer a los individuos obli­
gaciones con las cuales eventualmente no están
de acuerdo y, sin embargo, no se les pide opinión
al respecto. La opinión puede ser política, al
elegir a los gobernantes que han dictado esas
leyes, pero no es una opinión directa, en cuanto
a la situación jurídica concreta que se plantea.
14.- Esto es así, inclusive, cuando los bene­
ficiarios directos son los propios particulares.
Hay veces en que se dictan normas de carácter
general como, por ejemplo, sobre la caída de las
aguas de los predios. Allí existe una restricción,
en el sentido de que no se pueden dejar caer las
aguas en el terreno del vecino. Ese es un bene­
ficio para todos los propietarios colindantes y
constituye una restricción de carácter legal: no
se está esperando que exista un acuerdo entre
particulares, y está funcionando en beneficio de
cada uno de los vecinos colindantes; no de todos
los vecinos, sino solamente de los colindantes.
15.- Son obligaciones coactivas o forzosas,
no recusables ni excusables por los obligados.
Cuando digo no excusables no estoy utilizando
sólo un adjetivo agregado, sino un adjetivo ra­
zonado, estricto, en el sentido de que sí nacen de
la ley, los artículos l9 y 29 del Código Civil dicen
que las leyes son obligatorias y que su ignorancia
no sirve de excusa para relevar del incumpli­
miento. Por eso digo que no son excusables, ni
aun so pretexto de ignorancia o desacuerdo,
excepto cuando se establecen en exclusivo be­
neficio de los particulares y una norma legal así
lo autorice, tal como ocurre con lo dispuesto en
materia de servidumbres con el artículo 557 del
Código Civil que dice: Las servidumbres legales
que tienen por objeto el interés de los particula­
res, pueden ser derogadas o modificadas por la
voluntad de éstos.
16.- Si esta parte del artículo no estuviere,
esas obligaciones legales, por más que tengan
por objeto el interés de los particulares, no po­
drían ser derogadas por su sola voluntad.
17.-Es esta norma la que habilita a que una
servidumbre legal, en este caso, cuando se cons­
REVISTA DE LA A.E.U. - T. 78 (7-12), 1992
tituya en beneficio de un particular, pueda ser
derogada. Y aquí no se trata de una servidum­
bre, como dijimos, porque son restricciones a la
propiedad, pero podría ser el caso —porque el
Código la trata como servidumbre— de esta que
he mencionado respecto a la caída de las aguas
de los predios. Si el vecino accede, podemos
llegar a un acuerdo en el sentido de que mis
aguas vayan hacia el terreno de él. Si hay
acuerdo, es posible realizar un pacto contrario a
esa norma, derogándola y dejándola sin efecto,
pero gracias a que existe una norma habilitante.
Esta es la excepción que cumple la regla.
VI. LA AUTONOMÍA DE LA VOLUNTAD
ANTE LAS OBLIGACIONES LEGALES
1.- Dijimos, además, que teníamos que re­
ferirnos, obligatoriamente, a la autonomía de
la voluntad ante las obligaciones legales,
sabiendo que esta es una materia típica del
Derecho Civil. El tema que se nos ha planteado
involucra a un conjunto de normas de Derecho
Público, que están incidiendo en el ámbito de
una contratación privada; que es eso lo que
ocurre cada vez que se plantean estos proble­
mas.
A) Consideraciones respecto de los ele­
mentos esenciales de los contratos.
2.- El Código establece que las obligaciones
consisten en dar, hacer o no hacer alguna cosa,
según el artículo 1245, y que las obligaciones
nacen, entre otras fuentes, por disposición de la
ley, y que se expresan en ella misma, según el
art. 1246, incisos primero y segundo.
3.- Como elementos esenciales de los con­
tratos y también, de alguna manera, de las
obligaciones se establece el consentimiento de
las partes; la capacidad legal de la parte que se
obliga, el objeto lícito y suficientemente deter­
minado que sirva de materia de la obligación,
que la causa inmediata de la obligación debe ser
lícita; y en algunos casos, el cumplimiento de
solemnidades cuando así lo establezca la ley
(art. 1261).
4.- Esto se aplica en general a los contratos,
pero también se aplica a las obligaciones, espe­
cialmente en lo que se refiere al objeto lícito y
suficientemente determinado; así como a la
causa lícita de esas obligaciones legales. Nadaj
tiene que ver el consentimiento porque, por
definición, la obligación legal excluye el'con-¡
sentimiento del obligado; y nada tiene que ver la
capacidad: el titular del inmueble puede ser
DOCTRINA
|menor, mayor, etcétera; eso no importa, respecto
ijde las obligaciones legales. Tampoco importan
Jas solemnidades, excepto que extendamos este
^concepto a todos los trámites que hay que cumplir en el caso de las expropiaciones. Si se eni tiende solemnidad en ese sentido, en algunos
ijCasos, cuando las normas establecen ciertos
¡¡procedimientos preceptivos, esos procedimieni,.,tos deben ser seguidos.
if!
|
5.- La ignorancia de la ley y el error de
j derecho no impiden, en ningún caso, los efectos
legales de los contratos y obligaciones, tal como
|surge de conjugar los arts. 1a y 2a del Código Civil
|y el art. 1270, inc. 1e.
6.- Dice el art. 1253 del Código Civil, adej^mas, que la validez y el cumplimiento de las
i obligaciones no puede dejarse librado al arbitrio
de uno de los contrayentes.
fy
fe
.'
7.- En cuanto al objeto, establece que puetden ser objeto de obligaciones las cosas o los
I hechos siempre que no estén fuera del comercio
de los hombres. ¿Es procedente la invocación de
''esta norma en esta circunstancia? Yo creo que sí,
porque las obligaciones legales, por definición,
están fuera del comercio de los hombres y, por lo
tanto, en principio, no pueden ser objeto de
' negociación. Aquí, como se ve, me estoy apar­
tando del informe de la Comisión de Derecho
f Civil.
ii
f
8.- Sólo pueden ser objeto de las obligacio"nes las cosas que estén determinadas, por lo
}i menos, en cuanto a su género. La cantidad puede
ser incierta, con tal de que en el contrato se fijen
reglas o se establezcan datos que sirvan para
l|¡ determinarla.
! l!
i*
9.- Los hechos, además, deben ser posibles y
^determinados. En este caso, si alguien pretende
^incluir en la cláusula libre de obligaciones y
¡¡«gravámenes la eliminación de las obligaciones
Wegales que provienen de las restricciones a la
^propiedad, es obvio que con esa fórmula tan
amplia —obligaciones y gravámenes— no se
está aclarando a qué se refiere, sino que se está
formulando una cláusula bastante indetermiItíbada, porque existe una cantidad muy grande y
( fivariada de obligaciones y de gravámenes. Si no
(littiay otras cláusulas en el contrato que lo aclaren
i—y en los hechos no las hay— no puede entenfíderse que sean abarcables a todas las variantes
, posibles. Siempre tiene que haber algún eleítéento de determinación; esa es la filosofía del
«Código Civil.
203
Establece que los hechos deben ser moral­
mente posibles. Son moralmente imposibles los
hechos que están prohibidos por las leyes o son
contrarios al orden público o a las buenas cos­
tumbres.
10.-Aquí habría que aclarar —siguiendo la
doctrina tradicional, tanto en materia civilista,
como la doctrina general del Derecho— que
normas prohibitivas y normas imperativas son
conceptos distintos; pero de alguna manera los
autores también están de acuerdo en que las
normas imperativas terminan siendo prohibiti­
vas, porque en la medida en que una norma es
imperativa y las personas deben ajustar su
conducta acorde a lo que establecen las leyes, si
no se actúa de esa manera, se está violando una
disposición de carácter imperativo. En definiti­
va, según ya lo constataba Guillot, a principios
de siglo, las normas imperativas también entran
en la nulidad que establece el art. 8s del Código
Civil respecto a lo que se hace en contra de las
normas prohibitivas.
11.-Pero si no entraran por allí, entran por
el lado de que es imposible el objeto de los
contratos, cuando se ataca el orden público;
porque en la época en que se hicieron nuestros
Códigos —también lo dicen todos los autores
clásicos, lo señala Gamarra y, en general, casi
toda la doctrina— el concepto de orden público
era similar o se asemejaba al de Derecho Público
o de interés público. Por lo tanto, también por
esta vía, si se pacta que alguien va a vender un
bien libre de obligaciones o de restricciones —o
sea libre de limitaciones legales a lapropiedad—
también está atacando el orden público.
12.- El Código dice que es ilícito y nulo, por
vicio en el objeto, todo lo que contrarié al Derecho
Público oriental (artículo 1286). Con solo este
artículo yo podía haber empezado y terminado
toda la charla; porque probado o admitido que
las normas relacionadas con las limitaciones a la
propiedad son de Derecho Público, todo lo que se
haga en contra o todo lo que se pretenda pactar
en su contra se opone a lo que dice el Código,
cuando se refiere al Derecho Público oriental, y
por lo tanto es nulo.
Sin embargo, para no terminar tan rápido
con esta charla, vamos a agregar algunos ele­
mentos más.
13.- Si tomamos, por ejemplo, la causa in­
mediata, es decir, lo que es la ventaja o provecho
que le procura a la otra parte todo acuerdo de
204
voluntades, los arts. 1287 y 1288 nos dicen que
es ilícita la causa prohibida por la ley o contraria
a las buenas costumbres o al orden público.
14.-Si se entendiera que la cláusula libre de
obligaciones y gravámenes comprende el con­
cepto "libre de limitaciones a la propiedad", el
comprador estaría obteniendo un beneficio
contrario al orden público o prohibido por las
leyes; y no digo a las buenas costumbres, porque
de repente las costumbres autorizarían otra
cosa, pero también, quizá, contra las buenas
costumbres.
15.- Cuando el incumplimiento de una
obligación proviene de causa extraña al obligado
—en este caso, el obligado sería el vendedor—
dice el art. 1342 del Código Civil que no le es
imputable, y la obligación se extingue sin res­
ponsabilidad alguna, de acuerdo con el artículo
1549. Además, en esos casos existe imposibili­
dad de la prestación, según surge de los artículos
combinados 1343, 1369 y 1549, y el deudor se
libera por ausencia del vínculo de causalidad.
16.- ¿En qué casos existe causa extraña?
Cuando desde el punto de vista objetivo, existe
imposibilidad de la prestación, y cuando desde el
punto de vista subjetivo, el evento no le es
imputable al deudor. Y en el caso de las obliga­
ciones legales, ¿no existe imposibilidad de
prestación por parte del deudor? ¿El deudor
puede comprometerse a una prestación en con­
tra de lo que establecen las leyes? ¿Y no existe,
también, una situación no imputable al deudor
—en este caso, el vendedor— cuando alguien
decide que se establece una servidumbre o
cuando se establece un tendido de cables sobre
su terreno, que de pronto ni le han notificado que
lo van a hacer, y se entera recién cuando vienen
los camiones de UTE a realizar las obras?
17.- La causa extraña debe ser irresistible
—dice la doctrina—, inevitable, imposible, abso­
luta. Para mí, son todas condiciones que se
desprenden de las obligaciones legales, uno de
cuyos contenidos son las limitaciones a la pro­
piedad. Como consecuencia, el deudor queda
exonerado de responsabilidad y se extingue la
obligación, pues nadie está obligado a realizar lo
imposible.
18.- Las limitaciones legales a la propiedad
constituyen imposibilidades absolutas. Son
causas extrañas a la voluntad de las partes, y en
este caso, por ser obligaciones legales, precisa­
mente, la voluntad de las partes no tiene nada
que hacer, ni antes, ni durante, ni después.
REVISTA DE LA A.E.U. - T. 78 (7-12), 1992
19.-Constituyen imposibilidades objetivas,
imposibles no sólo para el deudor, sino para
cualquier otra persona que se encuentre en su
lugar; y cuando el objeto de la obligación se pone
fuera del comercio de los hombres, como dice el
Código Civil, existe imposibilidad en cuanto al
objeto —tanto objetiva como subjetiva— de
pactarlo y de cumplirlo. Y si lo ha pactado,
aunque no lo cumpla es lo mismo.
B) Interpretación de los contratos.
20.- Otro de los temas que pueden incidir en
esta materia, porque de alguna manera siempre
juega en todos los ámbitos del Derecho, es la
interpretación de los contratos y, por su­
puesto, de las obligaciones que contienen esos
contratos. Allí vamos a encontrar una serie de
normas que también nos pueden servir de guía
para llegar a conclusiones respecto a estos temas.
21.- Dice el Código que las palabras y frases
de los contratos deben entenderse en el sentido
que les da el uso general —el uso general, en­
tonces, está jugando un papel muy importante
en la interpretación de los contratos, cosa que no
aparece en la interpretación de las leyes—,
aunque el obligado pretenda que las ha enten­
dido de otro modo (art. 1297).
22.- En caso de ambigüedad, debe buscarse
la intención común, y no la de uno solo de los
intérpretes o de las partes, sino más bien el
sentido literal de los términos. Obsérvese que no
es como en las leyes, que primero hay que estar
al sentido literal, sino que se invierte y primero
hay que estar a la intención común.
23.- Las cláusulas equívocas o ambiguas
deben interpretarse por medio de términos cla­
ros y precisos empleados en otra parte del con­
trato, otorgándoles el significado correspon­
diente al contexto general, antes que el signifi­
cado que en general les pudiera convenir a cada
parte (art. 1299).
24.- Debe darse prioridad al sentido que
derive de la validez de la cláusula contractual o
el que más convenga a la naturaleza del contrato
y a las reglas de equidad. No "o", sino "y".
—además— a las reglas de equidad (art. 1300).
25.- Las cláusulas ambiguas se interpretan
por lo que es el uso y costumbre en el lugar del
contrato; y la ambigüedad, como se sabe,
que puede entenderse de varios modos o ad;
distintas interpretaciones y dar motivo a dudas.
DOCTRINA
205
Este argumento del uso general o la costum­
bre fue utilizado, acertadamente, en el informe
que hizo el Escribano Arezo Píriz, y fue ratifi­
cado por la Comisión Directiva de la AEU, en el
año 1986.
de una servidumbre no aparente. Pero, ¿qué
ocurre? Que cuando estamos en el caso de las
obligaciones legales, allí no hay apariencia ni
desconocimiento que valga; porque la ignoran­
cia del derecho no sirve de excusa.
26.- Si persiste la duda, dice el Código: en
caso de persistir la duda; por lo tanto, estamos
ante un criterio de carácter subsidiario, las
cláusulas ambiguas deben interpretarse en fa­
vor del deudor (art. 1304), salvo que hubiere sido
redactada por una de las partes y que su ambi­
güedad provenga de su falta de explicación, en
cuyo caso, como pena, se le interpreta en contra.
O sea que, por no haberla explicitado bien, se le
interpreta en su contra.
30.- Dijimos, primeramente, que todas las
limitaciones a la propiedad tienen origen legal y,
en segundo lugar, que las leyes no se pueden
dejar de cumplir por ignorancia o desconoci­
miento. Por tanto, en definitiva, esta norma no
se aplica.
27.- En ese caso, para aplicar este criterio,
habría que ver quién redactó la cláusula. Mu­
chas veces —por ejemplo, en el caso de una
promesa— quien redacta es el Escribano del
vendedor; pero, en el caso de la compraventa
definitiva el redactor es el Escribano del com­
prador. Estos son elementos menores, pero que
a la hora de hacer una interpretación de una
cláusula tan genérica, hay que acudir a estos
criterios que establece el Código, porque son
normas que están establecidas en un contrato,
sin perjuicio de que cuando rocen normas de
carácter legal, para la interpretación de las leyes
hay que recurrir al Libro Primero del Código
Civil.
C) Limitaciones no aparentes.
28.- Por último vamos a referirnos a las
garantías por cargas o limitaciones no aparentes
de la propiedad que se enajena, establecidas en
el art. 1717 del Código Civil. Dicha norma dice:
Si la finca se halla gravada, sin haberse hecho
mención de ello en la escritura, con alguna carga
o servidumbre no aparente de tal naturaleza que
haya lugar a presumir que el comprador no la
hubiese adquirido si la hubiera conocido, —tal
como alega la mayoría de los reclamantes en los
juicios— puede optar entre la rescisión del con­
trato o la indemnización respectiva.
En ambos casos, la acción se prescribe por
un año contado desde el día en que el comprador
haya descubierto la carga o servidumbre.
29.- ¿Es aplicable esta norma al caso que nos
ocupa? A mi juicio no lo es, porque nos dice
claramente que se trata del caso presumible en
qle el posible comprador, de conocer la servi­
dumbre, no hubiera adquirido el bien. Se trata
31.- Esta posición, también fue sostenida
por Gamarra en el Tratado de Derecho Civil. Por
consiguiente posee una autoridad suficiente, es
una doctrina recibida en materia nacional; y
concluye sosteniendo que las limitaciones lega­
les al derecho de propiedad —como por ejemplo
el retiro— no dan lugar a garantías, pues \a
propiedad se trasmite de acuerdo con las leyes
vigentes que, por imperio del Código Civil (arts.
l2 y 22), se reputan conocidas, no sirviendo de
excusa su ignorancia.
32.- Además, en el mismo Tratado se cita
una jurisprudencia del año 1930, publicada en la
Revista de Derecho, Jurisprudencia y Adminis­
tración, Tomo XXXIII, páginas 494 y siguientes.
Esa jurisprudencia, que creo que tiene toda la
actualidad que pueden tener los temas clásicos,
sostiene lo siguiente. En aquel momento se decía
que la servidumbre de retiro no constituye, en
rigor, un vicio redhibitorio, un defecto de cali­
dad, una alteración de la bondad del terreno
comprado. No constituye un vicio intrínseco. El
área tampoco se menoscaba. Hay solamente una
limitación en lo que atañe a la edificación. Ar­
güir con esta restricción para fundamentar la
rescisión del contrato es quebrantar los princi­
pios establecidos y puestos de relieve. Mañana,
quien compre un terreno podrá argumentar,
también, que lo devuelve, porque ese terreno
está ubicado en zona expuesta o sujeta a ex­
propiación, o que queriendo construir una casa
de un piso se encuentra con que una ordenanza
dispone una altura que lo obligará a edificar con
varias plantas, y se pueden hacer todas las
combinatorias posibles que se quiera, siguiendo
este raciocinio pretoriano.
33.- Aquí no puede decirse que haya nada
oculto o desconocido. La servidumbre de retiro
está impuesta en la zona que está ubicado el
terreno comprado por el señor X, por aplicación
de la ley del 11 de enero de 1916. Por otra parte
—termina el Juez—, las leyes una vez promul-
206
REVISTA DE LA A.E.U. - T. 78 (7-12), 1992
gadas se suponen conocidas por todos los habi­
tantes de la República (apartado final del art. lfi
del Código Civil) y la ignorancia de la ley no sirve
de excusa (art. 2s).
Como se ve, los argumentos son recurren­
tes, coincidentes y terminantes, en el sentido de
la exposición que venimos desarrollando.
. ALCANCE DE LAS DENOMINADAS
CLAUSULAS DE ESTILO
1.- Desde el punto de vista general, las
cláusulas de estilo se encuentran en todos o casi
todos los actos de idéntica naturaleza, según nos
dice Capitant en su Vocabulario Jurídico. Ge­
neralmente son genéricas y abstractas, no tra­
duciendo la voluntad real de las partes. Repro­
ducen formularios o modelos, constituyen cos­
tumbres o prácticas negocíales, vacías de conte­
nido, con contenido contradictorio o inicuo, tal
como afirma Messineo en suManual de Derecho
Civil.
Por ejemplo, la cláusula mediante la cual el
vendedor se obliga al saneamiento legal es inú­
til, pues nada agrega al Código Civil; y sin
embargo la seguimos poniendo en los contratos.
Expresan términos y conceptos genéricos, sin
referencia directa al negocio concreto. Por ejem­
plo, la obligación a cargo del vendedor de inexis­
tencia de limitaciones legales a la propiedad.
2.- Debido a su generalidad y ambigüedad,
la doctrina les resta valor jurídico (Gamarra
citando a Ricca-Barberis y a Rubino). La cláu­
sula por la que el vendedor se obliga a vender
libre de obligaciones y gravámenes es una típica
cláusula de estilo y, como tal, con valor jurídico
reducido en la medida en que se le conciba en esa
generalidad. La cláusula adquiere sentido si se
reduce su alcance a los usos y a la intención
explícita de los profesionales Escribanos que
admiten pacíficamente que sólo cubre las cargas
resultantes del accionar de las partes; es decir,
que cubriría sólo lo actuado por voluntad de las
partes; ya se trate de obligaciones que se con­
traen, ya sean deudas que contrae por su ac­
cionar, por un acto voluntario o involuntario,
pero no por un acto cuya voluntad radica en la ley
y que el interesado, o los interesados, de ninguna
manera deben alterar.
3.- ¿La cláusula libre de obligaciones y
gravámenes es sólo una cláusula de estilo? Yo
creo que no, que en su totalidad no es una
cláusula de estilo. Si fuera sólo una cláusula de
ootílr. ViaKrín nnp fpnerla r>r>Tno no Duesta. V 6SO
también es muy peligroso en materia de contra­
tación porque, entonces, de lo contrario, quiere
decir que se vende no libre de obligaciones y
gravámenes, sino con obligaciones y graváme­
nes. De alguna manera habría que especificar
mejor, en todo caso, de qué tipo de obligaciones
se trata; pero a falta de una explicitación más
extensa —que no existe en los contratos, pero
todos hemos puesto, permanentemente, esas
cláusulas; así viene de nuestros abuelos y se
prolongará hacia nuestros nietos—, por esto que
he señalado, habría que buscarle una explica­
ción más racional, que esté acorde con todos
estos principios que hemos expresado, que in­
forman el Derecho Público y que tienen, en este
caso, incidencia directa en el Derecho Privado
emergente de los contratos.
4.- Sostengo que no es una cláusula de estilo
típica —excepto en la parte que excede de un
cierto contenido razonable y lógico— ya que
posee un sentido generalmente aceptado.
Abarca las obligaciones y gravámenes emer­
gentes de la voluntad o de la actividad de las
partes, pero creo que nadie razonablemente,
lógicamente, de buena fe, pueda entender que
cuando se incluye dicha cláusula se entiende
vender libre de obligaciones legales, que se
vende libre de limitaciones legales a la propie­
dad, porque nadie puede disponer, lícita ni ju­
rídicamente, de esas situaciones jurídicas.
5.- Quedan fuera, entonces, de esa garantía
genérica, las obligaciones legales tales como las
limitaciones a la propiedad, todas esas que yo les
he resumido genéricamente, pero cuya lista es
interminable, y se pueden encontrar en todos los
tratados, antiguos y modernos. Y es intermina­
ble porque las que se conocen hasta ahora
tampoco son todas las posibles; siempre se van a
generar más, por la propia intermitencia del
desarrollo social.
6.- Esas obligaciones o esos gravámenes no
pueden ser excluidos lícitamente por obra de la
voluntad del vendedor ni del comprador, ni aun
por la voluntad conjunta de las partes; están
fuera del comercio de los hombres, como dice el
Código Civil.
Vm. CONCLUSIONES
Primero: en nuestro ordenamiento positi­
vo el dominio o propiedad está limitado por laleXj
y también por el derecho ajeno. En este caso no3
interesa fundamentalmente la ley, pero tam-j
bien interesa el derecho ajeno, porque todas lal
limitaciones a la propiedad son de interés núbli-
207
DOCTRINA
co, en interés general, en interés, también, del
derecho ajeno.
Segundo: el derecho de propiedad se en­
cuentra limitado, en lo absoluto, por la exis­
tencia de restricciones; en lo exclusivo, por la
existencia de servidumbres; en lo perpetuo, por
la existencia de expropiaciones.
Tercero: las limitaciones a la propiedad en
interés público están reguladas por el Derecho
Público, Constitucional y Administrativo. En
esta materia predomina el interés público o
general, y se regula por medio de normas legales,
en la cúspide; y podrían existir normas regla­
mentarias, en la base.
Cuarto: las obligaciones legales son coac­
tivas, forzosas y no recusables ni excusables por
los obligados, ni por terceros.
Quinto: la ignorancia de la ley o el error de
derecho no impiden, en ningún caso, los efectos
de las obligaciones legales.
Sexto: las obligaciones legales constituyen
hechos ajenos al comercio de los hombres.
Séptimo: carecen de efecto vinculante las
obligaciones genéricas o indeterminadas en la
materia. Es necesario que se especifiquen, y en
el caso de no estar especificada la cláusula libre
de obligaciones y gravámenes debe estar cir­
cunscripta a aquellas obligaciones y graváme­
nes emergentes de la actividad de las partes
—voluntaria o involuntaria—, pero nunca por
las obligaciones que surjan de las leyes.
Octavo: son hechos imposibles de consti­
tuir objeto de obligaciones los prohibidos por las
leyes o los contrarios a las leyes o a las buenas
costumbres, entendiendo con el alcance reali­
zado anteriormente lo de las leyes prohibitivas e
imperativas, en el entendido que lo hecho contra
las normas imperativas tiene los mismos efectos
que lo hecho contra las normas prohibitivas.
Noveno: es ilícito y nulo todo lo que con­
traviene al Derecho Público oriental, y las nor­
mas que se refieren a las limitaciones a la pro­
piedad integran el Derecho Público oriental.
Décimo: es ilícito todo provecho o ventaja
prohibido por la ley, contrario al orden público o
a las buenas costumbres.
Undécimo: el establecimiento de obligacioneslí
"
J
L
"^
^Admi­
nistración constituyen causas extrañas a los
obligados, no imputables a ellos, que los liberan
de responsabilidad por incumplimiento, en el
caso de que se hayan incluido en algún acuerdo
de voluntades.
Duodécimo: las palabras y frases de los
contratos deben entenderse en el sentido que les
da el uso general, en primer término, y en esta
materia considero que el uso general, tal como lo
sostuvo la Comisión de Derecho Civil anterior­
mente, es el sentido de excluir lo que se llama
limitaciones legales a la propiedad.
Decimotercero: en caso de ambigüedad
—o sea, cuando un término o frase admite más
de una interpretación y ambas interpreta­
ciones son contradictorias— debe buscarse,
en primer término, el sentido o la intención
común. Debe recurrir se al contexto general del
contrato. Debe darse prioridad al sentido que
derive en la validez del contrato, o el que más
convenga a su naturaleza y a las reglas de la
equidad. Luego debe recurrirse al uso o costum­
bre del lugar, y si aún persistiese la duda debe
interpretarse en favor del deudor. No debe ol­
vidarse que en este caso el deudor de esa obli­
gación de libre de obligaciones y gravámenes es
el vendedor.
Decimocuarto: el carácter de legal de es­
tas obligaciones exime al deudor de toda obliga­
ción de garantía, por cuanto el acreedor pudo y
debió conocerla, porque son de origen legal y
entran en el régimen general de las leyes.
Decimoquinto: las obligaciones legales
son de orden público y de Derecho Público. En
consecuencia, no admiten pacto en contrario.
Decimosexto: la cláusula libre de obliga­
ciones y gravámenes es de estilo en cuanto se
encuentra en todos o casi todos los contratos.
Desde ese punto de vista no hay duda. Pero a
pesar de ser genérica y abstracta, traduce par­
cialmente la voluntad de las partes. En tal sen­
tido, posee valor jurídico en tanto y en cuanto se
restrinjan aquellas materias que puedan ser
objeto de la autonomía de la voluntad de las
partes.
En definitiva, a mi juicio, la cláusula libre de
obligaciones y gravámenes no comprende a las
obligaciones legales, entre las que se encuentran
las denominadas limitaciones a la propiedad
salvo texto legal expreso en contrario.
Muchas gracias.