Patrimonio inmobiliario: cuestiones fiscales a tener en cuenta

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Patrimonio inmobiliario:
cuestiones fiscales a tener en cuenta
Si se desea realizar una inversión en activos inmobiliarios, hay que conocer los aspectos fiscales para evitar
problemas en la declaración de renta o en los impuestos
que se asocian a las operaciones de compraventa de inmuebles.
Miquel Laborde
Socio de Laborde Marcet
Víctor Cores
Asesor fiscal y socio del
despacho Cores & García
Pedrerol Abogados
Cabe tener en cuenta la ubicación territorial, ya que hay
diversos tratos fiscales según la comunidad autónoma.
Por ejemplo, haber estado de alta como arrendador de
locales o las bonificaciones de la empresa familiar también son puntos importantes antes de realizar una inversión inmobiliaria.
Hay que recordar que los inmuebles de segunda mano
tienen, comparativamente, menos ventajas fiscales que
las compras de locales de negocio. Veamos: al comprar
una vivienda de segunda mano, se debe pagar un peaje
fiscal, que es el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales que grava la operación. En Madrid, este impuesto
es de un 6%, y en Cataluña, es del 10%. No deja de sorprendernos cómo las comunidades autónomas tienen un
trato fiscal tan diferente, lo que genera situaciones de
competencia fiscal autonómica.
Cuando se compra un local de negocio arrendado, se
puede tributar por el Impuesto sobre el Valor Añadido
(IVA), siempre y cuando el comprador sea una empresa o
una persona física que se haya dado de alta censalmente
como arrendador de locales, y las partes acuerden someterse a dicho impuesto (es lo que se denomina “renuncia
a la exención”). Cuando ocurre esta situación, se aplica
la inversión del sujeto pasivo, lo que implica que, de hecho, no se produce un desembolso monetario de este
impuesto por parte del comprador.
Tanto en los casos de la compra de viviendas como de
locales comerciales, hay que sumar unos gastos adicionales de notaría y registro de la propiedad, que suponen
un 2 y 3% extras.
Las plusvalías inmobiliarias, una vez se desinviertan del
activo inmobiliario, tendrán una tributación en persona
física a un tipo cercano al 24%. En cuanto a sociedades,
la tributación se dirigirá al tipo de gravamen general del
Impuesto sobre Sociedades (que será de 25% para el
2016).
Rendimientos de activos inmobiliarios
Aquellos rendimientos que provienen de alquileres inmobiliarios obtenidos por persona física tributarán en sede
de IRPF al tipo marginal que corresponda en cada caso.
Al respecto, cabe recordar que existe una reducción relevante para las rentas derivadas del arrendamiento de
viviendas. Por el lado de los rendimientos inmobiliarios
que derivan del alquiler obtenidos por una empresa, van
a someterse al tipo de gravamen general del Impuesto
sobre Sociedades, que para este año será del 25%.
Rendimientos de activos mobiliarios
Los rendimientos del capital mobiliario, entre los que se
encuentran los intereses o las ganancias que provienen
de diversos productos financieros, están regulados en
los artículos 25 y 26 de la LIRPF, y de forma genérica,
pueden tributar tanto en la base imponible del ahorro
como en la base imponible general.
Con la nueva reforma fiscal, además de la bajada de tipos, se han incorporado a la base imponible del ahorro
todas las ganancias y pérdidas patrimoniales, más allá
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de cuál haya sido su período de generación. Cabe tener
en cuenta que hasta ahora las generadas a menos de un
año se incorporaban a la base imponible general. Por
todo ello, se puede definir que tanto los rendimientos
derivados de depósitos, cuentas corrientes, renta fija y
los dividendos de acciones, todos ellos tributan en la
base imponible del ahorro.
Cabe puntualizar que las ganancias obtenidas por la venta de fondos de inversión o acciones se consideran ganancias patrimoniales y tributan completamente también en la base imponible del ahorro del IRPF. Y recordemos que las entidades pagadoras de los rendimientos del
capital estarán obligadas a practicar una retención previa del 20%.
"Para obtener una fiscalidad más ventajosa
en el Impuesto de Sucesiones y Donaciones
se sugiere en algunos casos, la creación de
una empresa familiar, que actualmente
cuenta con un 95% de bonificación, siempre
y cuando se cumplan todos los requisitos
recogidos en la ley"
El Impuesto sobre el Patrimonio es un tributo directo,
general y personal que grava las propiedades o posesiones en cualquier parte del mundo. Es un tributo estatal,
establecido y regulado por el Estado, si bien su rendimiento total, así como ciertas competencias normativas,
se cede a las comunidades autónomas.
Lo interesante de este impuesto es que fue creado con
carácter transitorio, pero a la larga siempre ha formado
parte del sistema tributario español. Durante los años
2008 a 2010 fue suprimido por la Ley 4/2008, de 23 de
diciembre, un mero espejismo, pues a través del Real
Decreto-Ley 13/2011, de 16 de septiembre se restablece
el mismo, eso sí, de forma temporal para el 2011 y 2012,
aunque finalmente parece que se pierde ese carácter
temporal y se ha venido exigiendo desde entonces. Cabe
recordar que las arcas del Estado son las que marcan la
pauta.
El Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISD) es un tributo que grava la adquisición de bienes y derechos por,
genéricamente hablando, herencia o donación. Se trata
también de un tributo estatal cuyo rendimiento se cede
a las comunidades autónomas, que se hacen cargo de la
gestión y recaudación, así como de asumir ciertas competencias normativas. Es por esta razón que el ISD está
muy bonificado en algunas autonomías y en otras no, lo
que genera una clara distorsión en la presión fiscal del
conjunto de los españoles.
Como solución a este punto, se sugiere que para obtener
una fiscalidad más ventajosa en el ISD, en algunos casos,
la creación de una empresa familiar, que actualmente
cuenta con un 95% de bonificación, siempre y cuando se
cumplan todos los requisitos recogidos en la ley.
Es interesante comentar, respecto a esta bonificación de
la empresa familiar, que el Tribunal Supremo ha limitado
la reducción del 95% de la base liquidable, puesto que
solo permite aplicarla ahora a los activos que estén ligados con la actividad profesional o negocio.
Vía I n m o b i l i a r i a
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