La inversión hotelera en España alcanza niveles de récord

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La inversión hotelera en España
alcanza niveles de récord
Redacción Ai
Gráficos: Irea
Desde el punto de vista de la inversión, el segmento hotelero ha vivido un 2015 extraordinario, en el que España se
ha consolidado como destino preferente de la inversión hacia el sector turístico. Las oleadas de compras oportunistas remiten de forma clara y entran en escena inversores institucionales con visión de largo plazo. Estas son las
principales conclusiones extraídas del Informe Radiografía del Mercado de Inversión Hotelera en España en 2015,
que elabora la firma Irea desde hace una década.
L
A inversión
hotelera en España alcanzó en 2015 cifras históricas con 2.614 millones
de euros, multiplicándose por 2,4 veces respecto a 2014 y superándose
ampliamente el anterior
récord situado en 1.780
millones de euros, que
se alcanzó en 2006, según
se desprende del informe objeto de análisis. De
esos 2.614 millones, 2.470
correspondieron a transacciones de hoteles existentes, y los 144 millones
restantes a transacciones
de inmuebles para su reconversión a hotel.
Esta euforia del mercado hotelero responde
a las cifras récord registradas por el sector turístico nacional en 2015,
ejercicio que quedó cerrado con 68 millones de
turistas (además, seis de
cada diez turistas internacionales opta por el alojamiento hotelero para
disfrutar de sus vacaciones), después de cuatro
años tocándose techo de
forma consecutiva: 56,1
millones en 2011, 57,4
millones en 2012, 60,6 millones en 2013 y 64,9 millones en 2014. Con estas
cifras, según el Ministerio
de Industria, Energía y
Turismo, España consolida su tercer puesto como
potencia mundial en el
sector turístico, y el segundo en lo referente al
gasto medio generado
por cada visitante. Además, el sector representa
el 11% del PIB en España,
“La euforia del mercado hotelero responde a las
cifras récord registradas por el sector turístico
nacional en 2015, con 68 millones de turistas”
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el 11% del empleo y el 25%
del nuevo empleo que se
está generando.
El extraordinario momento que atraviesa el
turismo debe unirse a la
mejora de la economía
española (en 2015 el PIB
creció un 3,1% y el mercado de trabajo también
registró una notable mejoría, bajando el desempleo
hasta el 22,2%), elementos
con los que se conjugan
determinados
factores
coyunturales con un impacto muy favorable para
el turismo: la caída del
precio del petróleo, la devaluación del euro respec-
inversión
“El sector hotelero
elevó su participación en
2015 en el mercado de
inversión inmobiliaria
total al 20%, frente al
11% del año anterior”
to al dólar y la libra, y los
bajos tipos de interés en la
Unión Europea; a lo que
se suma el efecto positivo
que para el turismo español está teniendo la inestabilidad geopolítica que
atraviesan destinos competidores como Turquía,
Egipto o el norte de África.
Todo lo anterior ha
propiciado que los inversores centren su interés
en el producto hotelero,
que además de ver incrementadas sus cifras anuales de inversión, gana
cuota dentro del mercado
de inversión inmobiliaria
total. En este sentido, se
estima que el sector hotelero elevó su participación al 20% del global en
2015, cuando el año anterior alcanzó el 11%.
En total, el pasado
año se transaccionaron
en el territorio nacional
132 hoteles y 29.081 habitaciones, cifra que contrasta notablemente con
los 50 hoteles y 8.861 habitaciones de 2014.
Los inversores
Atendiendo al perfil
de los inversores, destaca
el papel estelar que han
protagonizado las Socimis, cuyo volumen de
inversión ha alcanzado
los 984 millones de euros
(40% del total), siendo las
Sociedades más activas
en 2015 Hispania y Merlin
Properties. De esta manera, Hispania adquirió
26 hoteles y 8.753 habitaciones en 8 operaciones,
la mayoría de portfolio;
mientras Merlin Properties se hizo con una cartera de 11 hoteles y 2.157
habitaciones, incluidas
en la operación de compra de Esta Inmuebles.
En cuanto al resto
de inversores, los internacionales también tuvieron un protagonismo
muy destacado en 2015,
con un 20% del total,
mientras los inversores
nacionales
alcanzaron
el 10%, al tiempo que las
cadenas hoteleras, entre nacionales e internacionales, acumularon
un 27% (685 millones de
euros de inversión). Las
operaciones de entidades
financieras, por su parte,
apenas representaron el
1% del total.
Al respecto de la inversión internacional, es
significativo el aumento
del 37% respecto a 2014,
incrementándose sobre
“Atendiendo al perfil de los inversores, destaca el
papel estelar que han protagonizado las Socimis”
todo el capital procedente de la Unión Europea,
Asia (Hong Kong, China y
Singapur) y Estados Unidos, y manteniéndose el
procedente de Oriente
Medio. En total la inversión internacional se cifró en 807 millones de euros, sobresaliendo como
una de las operaciones
más significativas la adquisición del Hotel Hilton
de Barcelona por parte
del fondo soberano de
Omán, por 60 millones
de euros.
Durante 2015, las
operaciones de portfolio
han sido muy relevantes, multiplicando por 13
su volumen respecto a
2014, lo que pone de manifiesto el interés de los
inversores institucionales
en España, atraídos por
operaciones de tamaño
importante; de esta manera, las diez operaciones de más envergadura del año concentran
el 42% de la inversión
y cada una implica un
volumen mínimo de 40
millones de euros.
Los activos
Por tipología de activo, el segmento vacacional, que representa
un 54% del total del volumen invertido, repite
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inversión
“Durante 2015, las operaciones de portfolio han
sido muy relevantes, multiplicando por 13 su
volumen respecto a 2014”
por segundo año consecutivo como principal
receptor de la inversión
hotelera. De hecho, la inversión en este segmento
ha crecido en más de 800
millones respecto a 2014,
el triple prácticamente.
tel Ritz (5 estrellas Gran
Lujo, con 167 habitaciones) en Madrid por parte
de Mandarin Oriental y
Olayan Group, una operación que implicó una
inversión de 130 millones
de euros, sin incluir la in-
Por categoría, los
cuatro estrellas han dominado el mercado de
inversión en 2015, con
un 62% del total (1.537
millones de euros), seguidos de los cinco estrellas
(23%, 557 millones de euros).
Es significativo el hecho del atractivo que los
activos singulares sigue
generando entre los inversores. Así, en 2015 la
operación más destacada
ha sido la compra del Ho-
versión adicional para la
reconversión del hotel.
Es remarcable además la aparición, por vez
primera desde que comenzó la crisis, de operaciones de compra de
suelo para proyectos hoteleros, hasta la fecha en
localizaciones prime en
costa.
Asimismo, 2015 ha
sido un buen año para
las carteras de deuda con
colateral hotelero, si bien
el volumen de inversión,
que alcanzó los 466 millones de euros, se redujo
respecto al récord alcanzado en 2014, cuando se
superaron los 1.000 millones de euros de inversión.
Durante 2015, desde
el punto de vista geográfico destacó la intensa ac-
atrajeron el 28% del total
de la inversión hotelera
en 2015.
Por su parte, entre los
destinos urbanos dominan el mercado Madrid
y Barcelona, que siguen
comportándose de manera muy positiva, si bien
Barcelona pierde cuota
de mercado a favor de
Madrid, que concentra el
tividad inversora en Canarias, donde el volumen
invertido se quintuplicó
respecto a 2014 hasta los
683 millones de euros
(incremento de 547 millones de euros), y Baleares, con 418 millones (231
millones más). De esta
manera, las Islas Canarias
24% de la inversión hotelera total. Madrid registró
un volumen de inversión
de 582 millones de euros,
frente a los 383 de Barcelona.
Entre los mercados
secundarios más dinámicos destaca Málaga, con
nueve transacciones ho-
Destinos principales
“La operación más destacada en 2015 ha sido la
compra del Hotel Ritz en Madrid por parte de
Mandarin Oriental y Olayan Group”
56
inversión
Nacionalidad
Inversores
Nacional
Socimis
Unión Europea
Oriente Medio
Asia
Estados Unidos
Latinoamérica
Otros
TOTAL
2014
625
74
21
138
104
76
22
21
1.081
2015
824
984
264
138
198
159
0
46
2.614
2015 vs.
2014
198
911
243
95
83
-22
25
1.533
“Desde el punto de vista geográfico destacó
durante el pasado ejercicio la intensa actividad
inversora en Canarias”
“Para el presente año, las perspectivas son
positivas tanto para el turismo como para la
inversión hotelera”
Nota: Cifra de inversión total incluyendo la inversión para reconversión a uso hotelero
Fuente: Irea
teleras durante el pasado
año, que implicaron una
inversión de 173 millones
de euros; mientras, en
Sevilla apenas se alcanzaron 21,5 millones de
euros.
Perspectivas 2016
Para el presente año,
las perspectivas son positivas tanto para el turismo
como para la inversión
hotelera, con la imagen de España reforzada como destino seguro
frente a países competidores. En este escenario,
las principales dudas planean sobre el crecimiento económico global,
ante la debilidad de las
economías emergentes; y
sobre el panorama político español, marcado por
la incertidumbre.
En cualquier caso,
teniendo en cuenta que
los mercados de capita-
les, tanto equity como
deuda, tienen una gran
liquidez para invertir; y
que España se consolida
como destino preferente
a la inversión internacional, se presagia un ejercicio 2016 muy activo en
el mercado de inversión
hotelera.
En el ámbito de los
destinos urbanos, desde Irea se confía en que
continúe la intensidad
inversora en Madrid, con
un previsible gran protagonismo de los activos
singulares. En Barcelona,
donde la inversión en edificios para la reconversión
a uso hotelero ha caído en
2015 de manera muy significativa por la moratoria
para nuevos proyectos,
se espera que este tipo de
inversión continúe congelada este año, en tanto
que la inversión en hoteles existentes seguirá suscitando interés.
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Los inversores institucionales, por su parte, seguirán jugando un papel
protagonista, e incluso se
espera la constitución de
nuevas Socimis especializadas en producto hotelero. Al propio tiempo, las
operaciones de portfolio
también seguirán tenien-
do un recorrido notable,
en tanto que para las carteras de deuda con colateral hotelero continuará
siendo asimismo un año
activo, si bien en este
caso la tendencia será
hacia la pérdida de intensidad a partir de 2017 y
años siguientes. Ai
inversión
Hablamos con…
Miguel Vázquez
Socio director de la División de Hoteles de Irea
¿Nos podría describir brevemente el mercado de inversión hotelera en la comunidad
autónoma andaluza?
La inversión hotelera en
Andalucía ha crecido con fuerza en 2015 hasta los 287 millones de euros (más del doble de
los 131 millones alcanzados en
2014). Por primera vez desde
el inicio de la crisis se observan operaciones de compra de
suelo para desarrollar proyectos hoteleros. De momento se
trata de operaciones aisladas
enfocadas a productos muy
exclusivos en el segmento de
superlujo y localizados en la
Costa del Sol.
Dentro de estas operaciones
de suelo, destaca la compra realizada a finales de año pasado
por el grupo inversor asiático
Platinum Estates, que se hacía
con un terreno de 170.000 metros en primera línea de playa
junto al hotel Los Monteros, tras
invertir 50 millones de euros.
Está previsto que invierta otros
150 millones adicionales para el
desarrollo de un hotel de 200 habitaciones y 120 villas.
Con respecto a la inversión
hotelera en destinos urbanos
andaluces, destaca el dinamismo mostrado por el mercado de
Málaga, que actualmente se encuentra en el radar de los principales inversores tanto nacionales como internacionales por
la combinación de excelentes
tasas de crecimiento de demanda con situación de escasez de
oferta, lo cual está teniendo un
impacto muy positivo en los
principales indicadores hoteleros de la ciudad.
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En 2015 se cerraron tres
transacciones en Málaga:
Vincci Málaga (4 estrellas y
105 habitaciones) adquirido
por Hispania; el hotel Monte Málaga (4 estrellas, 179
habitaciones) con el que se
hizo Illunion (Grupo ONCE)
y por último el Silken Puerta de Málaga, que fue traspasado por Grupo Urvasco a HI Partners, que es el
vehículo creado por Banco
Sabadell para gestionar la
deuda de la entidad vinculada al sector hotelero.
Por otra parte, se observa también una reactivación
del mercado hotelero en Sevilla, donde se han producido dos
transacciones en 2015, ambas
protagonizadas por cadenas hoteleras. Por un lado, H10 se hacía con la propiedad del hotel
Vime Corregidor (3* - 76 habitaciones) mientras que el grupo
francés Accor adquiría el hotel
Novotel Sevilla (4*-170 habitaciones) integrado en una cartera de un total de cuatro hoteles
ubicados en Madrid, Barcelona
y Sevilla.