CENSOS ENFITEUTICOS NUMERO DOCUMENTO PAGINA I Título

CENSOS ENFITEUTICOS
NUMERO
I
II
III
IV
DOCUMENTO
Título XXI del Código Civil Federal, adoptado para el Estado de
Jalisco el 31 de enero de 1887.
Origen de la Práctica de los Censos Enfitéuticos por los
Ayuntamientos. Lic. Diego Santacruz Alatorre.
Estudio sobre la figura jurídica enfiteusis, que comprende: I.Definición: II.- Descripción analítica; III.- Antecedentes
históricos; IV.- Contemplación de esta figura en leyes vigentes
y; V.- Opinión de la Dirección de Investigación del H. Congreso
del Estado.
Decreto 13603 que reconoce la existencia y vigencia para todos
los efectos legales de los contratos que se celebraron por los
ayuntamientos del estado de Jalisco, bajo la figura del censo
enfitéutico. (Publicación 22 de julio de 1989).
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TITULO XXI DEL CODIGO CIVIL DEL DISTRITO FEDERAL ADOPTADO PARA EL ESTADO DE
JALISCO EL 31 DE ENERO DE 1887
Francisco Tolentino, Gobernador Constitucional del Estado Libre y Soberano de Jalisco,
a los habitantes del mismo, hago saber:
Que en cumplimiento de lo dispuesto por el art. 2º. del decreto núm. 208, de fecha 30 de
octubre de 1886, he tenido a bien mandar promulgar el siguiente
CODIGO CIVIL
DEL
ESTADO DE JALISCO
..........................................
..........................................
TITULO XXI
DE LOS CENSOS
CAPITULO I
Disposiciones generales
3066. Censo es el derecho que una persona adquiera de percibir cierta pensión anual, por
la entrega que hace a otra de una cantidad determinada de dinero o de una cosa inmueble.
3067. Se llama consignativo, el censo cuando la persona que recibe el dinero consigna al
pago de la pensión la finca cuyo dominio pleno conserva.
3068. Se llama enfitéutico el censo, cuando la persona que recibe la finca adquiere sólo el
dominio útil de ella conservando el directo la que percibe la pensión.
3069. En el primer censo, el que recibe la pensión se llama censualista, y el que la paga
censatario.
3070. En el segundo censo, el que recibe la pensión se llama dueño, y el que la paga
enfiteuta.
3071. Si el censo se constituye por la vida de una ó más personas, se rige por las
disposiciones relativas al contrato de renta vitalicia.
3072. Si uno diere á otro en pleno dominio una cosa inmueble, reservándose sólo una
pensión, el contrato se considera, como venta a plazo, que no podrá pasar de diez años, y se
regirá por las disposiciones del título de compra-venta.
3073. El contrato que hasta hoy se ha llamado depósito irregular, y toda imposición de
dinero sobre inmuebles, tendrán en lo venidero el nombre de censo consignativo y se regirán por
las disposiciones relativas de este título.
3074. Todos los censos que se constituyan en lo venidero, serán redimibles; cualquier
pacto en contrario será nulo.
3075. Los censos existentes con el carácter de irredimibles, podrán redimirse por convenio
de las partes.
3076. Los censos no pueden redimirse parcialmente, sino en virtud de pacto expreso.
3077. El rédito ó interés de los censos se determinará por las partes según su arbitrio, al
otorgarse el contrato: á falta de convenio el rédito será de un seis por ciento anual.
3078. El capital del censo no es exigible antes del plazo fijado en el contrato si no es por
quiebra o insolvencia del deudor por falta del pago de una sola de las pensiones.
3079. Las pensiones se pagarán en los plazos convenidos, y á falta de convenio por tercios
vencidos.
3080. El censualista, al tiempo de entregar el recibo de cualquiera pensión ó rédito, puede
obligar al deudor á que le dé un resguardo en que conste haberse hecho el pago.
3081. El capital del censo prescribe á los veinte años; los réditos, en el plazo señalado por
el art. 1103.
3082. Todo censo debe constituirse en escritura pública, pena de nulidad.
3083. La acción para el cobro de las pensiones en toda clase de censos, se entablará en
juicio verbal, conforme á las prescripciones del Código de Procedimientos y sin consideración á la
cantidad que aquéllas importen.
3084. Lo dispuesto en los tits. VIII y IX de este Libro, se reservará respecto de los censos
en todo aquello que en éste no se determine especialmente.
3085. Los censos garantidos con hipotecas disfrutan de todos los privilegios de ésta; los
que carecen de esa garantía, aunque dan acción real, no tiene más privilegios que el que les
concede el art. 1960.
CAPITULO II
Disposiciones especiales respecto del censo consignativo
3086 a 3098.
CAPITULO III
Del censo enfitéutico
3099. La calidad y cantidad de la pensión de la enfiteusis será regulada a voluntad de las
partes.
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3100. No puede imponerse el enfiteuta el gravamen llamado laudemio; y todo pacto para
asegurar el cobro del mencionado gravamen o de cualquier otro fuera de la pensión, es nulo de
pleno derecho.
3101. Si la enfiteusis fuere de predio urbano, o sitio para edificar, la pensión se pagará
siempre en dinero.
3102. Al constituirse la enfiteusis deberá nombrarse y describirse el predio, de modo que
no se confundan sus límites con los de los predios circunvecinos.
3103. El avalúo del predio se hará con deducción del importe del dominio directo,
capitalizando la pensión que por razón de él debe recibirse, al tanto por ciento convenido, y a falta
de convenio a seis por ciento anual.
3104. La valuación y deslinde serán hechos por peritos nombrados á voluntad de los
contratantes, y el dictamen de aquéllos se insertará en la escritura de contrato.
3105. La pensión se pagará en el tiempo y lugar convenidos.
3106. Si no hubiere lugar convenido, la pensión se pagará en la casa del dueño, si vive en
el distrito de la ubicación del predio.
3107. Si el dueño no reside en el distrito o no tiene en él procurador, se hará el pago en el
domicilio del enfiteuta.
3108. Si no hubiere señalado tiempo, y la pensión consistiere en frutos, se hará el pago al
fin de la cosecha respectiva: si consistiere en dinero, al fin del año, contado desde la fecha del
contrato.
3109. En caso de división de la enfiteusis se observará lo dispuesto en los arts. 1838 y
1839, con las adiciones siguientes:
3110. Si el dueño consintiere en la división por lotes, cada uno de estos constituirá una
enfiteusis diversa, y el dueño sólo podrá exigir la pensión respectiva de cada uno de los enfiteutas,
conforme a la distribución hecha.
3111. La distribución se hará por peritos nombrados por las partes, y no tendrán valor legal
sino cuando el dictamen de aquéllos se haga constar en escritura pública, incluyéndose en ésta el
consentimiento expreso del dueño.
3112. En caso de división podrá aumentarse la pensión que corresponda a cada una de los
nuevos enfiteutas, con la cuota que fijarán los mismos peritos para compensar la incomodidad que
resulte de la división del cobro.
3113. La enfiteusis es hereditaria; y cuando no haya convenio en contrario á la división, se
distribuirá entre los herederos con arreglo a lo dispuesto en el art. 3111.
3114. Si hay convenio contrario á la división, podrán los herederos elegir entre sí al que ha
de continuar en el contrato; y no pudiéndose poner de acuerdo se elegirá por suerte.
3115.
Si ninguno de los herederos acepta, se venderá la enfiteusis y se repartirá el
precio.
3116. A falta de herederos testamentarios o legítimos del último enfiteuta, se devolverá el
predio al dueño.
3117. Sólo pueden ser dados en enfiteusis los bienes raíces enajenables, salvan las
siguientes disposiciones.
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3118. Los predios de menores y demás incapacitados no pueden ser dados en enfiteusis
sino con autorización judicial, solicitada por el tutor de acuerdo con el curador, y con audiencia del
Ministerio Público.
3119.
Pueden conceder en enfiteusis todos los que pueden contratar o enajenar sus
bienes.
3120. Los casados no pueden dar en enfiteusis sus bienes sino en los casos y con las
condiciones que para enajenarlos ha establecido la ley.
3121. Pueden recibir en enfiteusis todos los que pueden contratar, exceptuándose:
I.
Las corporaciones y cualesquiera establecimientos públicos:
II.
Los que no pueden comprar según lo dispuesto en los arts. 2840 y 2845.
3122. El dueño tiene derecho de que se le paguen integra y puntualmente las pensiones
convenidas, y goza de privilegio sobre los bienes de la enfiteusis en los términos del art. 1946 frac.
IV.
3123. Si el enfiteuta deja de pagar por tres años consecutivos la pensión, perderá el predio
por comiso, si el dueño quiere recobrarlo.
3124. Para incurrir en comiso, no se requiere que el dueño haya demandado judicialmente
al enfiteuta.
3125. Si el enfiteuta deteriora el predio de modo que pierda una cuarta parte de su valor,
podrá el dueño recobrarlo por comiso.
3126. El enfiteuta tiene derecho de usufructuar el predio y disponer de él como de cosa
propia, salvas las restricciones expresadas en este Código.
3127. Si el enfiteuta fuere perturbado en sus derechos por tercero que dispute el dominio
directo y la validez del censo, deberá denunciar el pleito al dueño; y si no lo hiciere, no tendrá
acción contra éste por los daños y perjuicios que sufra en el juicio de evicción.
3128. El dueño en todo caso puede salir por sí solo al pleito.
3129.El enfiteuta está obligado á pagar todas las contribuciones prediales ó personales
impuestas en razón del predio.
3130. No obstante lo dispuesto en el artículo anterior, deberá el dueño abonar al enfiteuta
las contribuciones impuestas sobre la pensión misma.
3131. El enfiteuta puede hipotecar el predio é imponerle cualesquiera otras cargas ó
servidumbres, sin consentimiento del dueño; pero en caso de devolución pasará el predio libre al
dueño, si no ha consentido en esos gravámenes.
3132. El enfiteuta puede donar ó cambiar libremente el predio; pero en este caso deberá el
cesionario hacerlo saber al dueño dentro de sesenta días contados desde aquél en que se hizo la
cesión.
3133. El cesionario que no cumpla lo dispuesto en el artículo que precede, será
responsable solidariamente con el enfiteuta del pago de las pensiones.
3134. El dueño y el enfiteuta, siempre que quieran vender ó dar en pago los derechos que
respectivamente disfrutan sobre la cosa, tendrán el del tanto.
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3135. El que intente la enajenación, deberá dar aviso á su copropietario del precio
definitivo que se le ofrezca; y si dentro de treinta días contados desde que reciba formal aviso el
requerido, no hiciere uso del tanto y paga real y efectiva, podrá el requerente enajenar libremente
su derecho.
3136. Si el requerido hace uso del tanto y paga real y efectiva, se extingue el censo.
3137. Este derecho subsiste aun en el caso de venta judicial y si pregonado el predio no se
presenta postor, puede el dueño pedir la adjudicación en los términos establecidos en el Código de
Procedimientos respecto de la adjudicación a favor del acreedor.
3138. Si el enfiteuta no cumple con lo dispuesto en el art. 3135, la enajenación es nula y el
dueño puede recobrar el predio por comiso.
3139. Si el que faltó a lo prevenido en el citado artículo 3135, fue el dueño, el enfiteuta no
tendrá derecho para reivindicar el predio, pero sí para exigir la indemnización de los daños y
perjuicios que pruebe se le siguen por la preterición, si el dueño no se hubiere coludido con el
adquirente; en caso de colusión, el enfiteuta podrá reivindicar el predio.
3140. El enfiteuta entablará su demanda contra el dueño, si éste solo fuere el culpable; y
contra el dueño y el adquirente si ambos obraron de acuerdo en la preterición.
3141. Siendo varios los predios en que estuviere constituida la enfiteusis, no podrá ninguno
de los contratantes optar unos y rechazar otros en caso de tanteo, sino que deberá verificarlo
respecto de todos .
3142. El dueño no podrá exigir las prestaciones atrasadas de más de cinco años, sino por
acción personal, en caso de que el crédito conste en escrito firmado por el enfiteuta con dos
testigos más, ó reconocido ante un notario.
3143. En la enfiteusis puede tener lugar la prescripción en la forma que se establece en el
título respectivo del Libro II.
3144. Si el predio se destruye ó inutiliza totalmente por fuerza mayor ó caso fortuito,
termina el contrato.
3145. Si el predio se destruyere ó inutilizare solamente en parte, podrá el enfiteuta requerir
al dueño para que éste le reduzca la pensión; y si se opusiere, podrá libertarse haciendo dimisión
de la enfiteusis.
3146. La acción por comiso en los casos de los artículos 3123 y 3138, prescribe dentro de
un año contado desde la última ejecución, ó desde el acto de venta; y en el caso del art. 3125,
dentro de un año contado desde que se haya tenido noticia del deterioro de la finca.
3147. En caso de esterilidad extraordinaria o de destrucción fortuita de los frutos, de modo
que no quede de éstos lo bastante para pagar la pensión, deducido el costo de la semilla y gastos
de cultivo, no estará obligado el enfiteuta a pagar lo que falte, con tal que antes de levantar la
cosecha dé aviso al dueño.
3148. Lo dispuesto en el artículo anterior no se observará si en el contrato se ha acordado
otra cosa.
3149. En todos los casos en que el contrato de enfiteusis fuere rescindido por comiso u
otra causa, deberá abonar el dueño las mejoras que hayan aumentado el valor del predio; pero
sólo cuando el aumento subsista al tiempo de la rescisión.
3150. Lo dispuesto en el artículo que precede, no da derecho al enfiteuta para retener la
finca.
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TITULO XXII
De las transacciones
...................................
...................................
ARTICULOS TRANSITORIOS
1º. Los términos para la prescripción, modificados por el nuevo Código Civil, se
computarán: contando el período anterior á su vigencia, conforme á la legislación que ha regido; y
el posterior, según el mismo Código.
2º. La sustanciación de los negocios, pendiente el 5 de febrero próximo, se sujetará al
nuevo Código de Procedimientos en el estado en que se encuentre el expresado día; pero si los
términos que en él se señalen para algún acto judicial, fueren menores que los que estuvieren ya
concedidos, se observará lo dispuesto en la legislación anterior.
3º. Los recursos que están ya legalmente interpuestos, serán admitidos, aunque no deban
serlo conforme á dicho Código; pero se sustanciarán sujetándose á las reglas que él establece
para los de su clase, ó en su defecto, á las establecidas en el Código de 30 de abril de 1883.
4º. Quedarán derogadas el 5 de febrero próximo, todas las leyes en materia civil y de
procedimientos civiles, publicadas hasta hoy.
Por tanto, mando se imprima, publique, circule y se le dé el debido cumplimiento. Palacio
del Gobierno del Estado. Guadalajara, enero 31 de 1887.- Francisco Tolentino.- Mariano
Coronado, secretario.
ORIGEN DE LA PRACTICA DE LOS CENSOS ENFITEUTICOS POR LOS AYUNTAMIENTOS
La Ley expedida por el Presidente Ignacio Comonfort el 25 de junio de 1856 expresaba:
A).- Que todas las fincas rústicas y urbanas que hoy tienen o administran como
propietarias las Corporaciones Civiles o Eclesiásticas de la República, se adjudicarán a los que las
tienen arrendadas, por el valor correspondiente a la renta que en la actualidad pagan, calculada
como rédito al 6% anual (Art. 1º.).
B).- Bajo el nombre de Corporaciones se comprenden todas las comunidades religiosas de
ambos sexos, cofradías y archicofradías, congregaciones, hermandades, parroquias,
ayuntamientos, colegios y en general todo establecimiento o fundación que tenga el carácter de
duración perpetua o indefinida (Art. 3º.).
C).- Tanto las fincas urbanas como las rústicas que no estén arrendadas a la fecha de la
publicación de esta Ley, se adjudicarán al mejor postor, en almoneda que se celebrará ante la
primera autoridad política del Partido (Art. 5º.).
D).- En todas las adjudicaciones de que trata esta Ley, quedará el precio de ellas impuesto
al 6% anual, y a censo redimible sobre las mismas fincas, pudiendo cuando quieran los nuevos
dueños redimir el todo o una parte que no sea menor de mil pesos, respecto de fincas cuyo valor
exceda de dos mil, y de doscientos cincuenta en las que bajen de dicho precio (Art. 7º.).
NATURALEZA JURIDICA DEL CENSO ENFITEUTICO EN 1856
Conforme a las prácticas del derecho español que entonces se observaban, el censo
enfitéutico era el contrato por medio del cual se adquiere el derecho de exigir de otro cierto cánon
módico o corta pensión anual, por razón de haberle transferido para siempre o por largo tiempo el
dominio útil de una cosa raíz, reservándonos el directo. No puede constituirse sino por escritura
pública, y se divide en perpetuo y temporal, según se deduce de la definición y leyes citadas.
(Leyes 3, Título 14, Partida 1 y 28 Título 8 Partida 5).
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INCORPORACION DEL CENSO ENFITEUTICO EN LOS CODIGOS DE
1870 Y 1884
La normatividad del censo enfitéutico quedó minuciosamente redactada tanto en el Código
Civil de 1870 como en el de 1884.
DESAPARICION DE LOS CENSOS COMO INSTITUCION DEL DERECHO CIVIL
En el Código Civil de 1929 los censos desaparecieron como institución jurídica contractual.
POSIBILIDAD JURIDICA DEL CENSO ENFITEUTICO EN EL DERECHO ACTUAL
Los doctrinistas admiten la posibilidad de la celebración de los censos como un resultado
de la autonomía de la voluntad, pero entonces es preciso pactar pormenorizadamente todas las
estipulaciones del contrato o bien remitirse al contenido de las disposiciones que lo regulaban en el
Código de 1884 o en los de los Estados que lo adoptaron como patrón legislativo.
EL CENSO ENFITEUTICO CONSIDERADO COMO UN TABU LEGAL
Algunos Ayuntamientos del Estado de Jalisco han seguido considerando como vigente y
actual la institución del censo enfitéutico por estimar que la Ley de Comonfort expedida durante el
período de la reforma no ha sido derogada. Con esa base se han venido constituyendo censos
enfitéuticos redimibles que convierten a los enfiteutas en propietarios normales, cuando usan el
derecho de redención.
SITUACION DE LOS AYUNTAMIENTOS EN LAS CONSTITUC IONES DE
1857 Y 1917 COMO CORPORACIONES CIVILES CON CAPACIDAD
JURIDICA PARA ADQUIRIR BIENES
El Art. 27 de la Constitución de 1857 y el Art. 27 de la de 1917 atribuyeron a los
Ayuntamientos la capacidad plena para adquirir los bienes necesarios para el objeto de la
Institución. Desaparece por tanto la necesidad jurídica de la disposición de los bienes de los
Ayuntamientos como si se tratara de bienes de manos muertas.
CAPACIDAD JURIDICA DE DISPOSICION DE LOS BIENES INMUEBLES POR LOS
AYUNTAMIENTOS EN EL ESTADO DE JALISCO
La Ley Orgánica Municipal ha atribuido a los Ayuntamientos la capacidad jurídica de
disponer de sus bienes inmuebles previo permiso del Congreso del Estado. A partir del Decreto
No. 9550 de enero 4 de 1977 promulgado por el Gobernador Alberto Orozco Romero, que reformó
el Art. 80 de la Ley Orgánica Municipal, se restringió la capacidad jurídica de los Ayuntamientos
para disponer de sus bienes inmuebles por compraventa, pudiendo solamente celebrar
limitadamente permutas o donaciones para ciertos fines. Algunas reformas al Art. 80 introducidas
a iniciativa del Gobernador Lic. Flavio Romero de Velasco (Ver Decreto No. 9811 de 14 de
noviembre de 1978), ampliaron las posibilidades de disposición de los bienes inmuebles de los
Ayuntamientos cuando la finalidad sea cumplir los lineamientos en los planes Estatales,
Regionales o Municipales de desarrollo urbano autorizados por el Congreso del Estado.
FALTA DE JUSTIFICACION LEGAL DEL OTORGAMIENTO DE CENSOS ENFITEUTICOS POR
LOS AYUNTAMIENTOS EN EL ESTADO DE JALISCO
Los antecedentes que se precisan en párrafos anteriores demuestran que en la actualidad
los Ayuntamientos del Estado no tienen ya facultades para conceder a censo enfitéutico bienes
propiedad del Ayuntamiento porque ello representa una puerta falsa para la enajenación de bienes
municipales, que está prohibida en términos del Art. 80 de la Ley Orgánica Municipal.
SITUACION DE LOS CENSOS ENFITEUTICOS OTORGADOS EN CONTRAVENCION DEL ART.
80 DE LA LEY ORGANICA MUNICIPAL
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Por razones de buena política y para no crear alarma entre los propietarios que adquirieron
de buena fe, nada debiera hacerse que lesionara su interés, a efecto de que, por el transcurso del
plazo legal se opere a su favor la prescripción adquisitiva de los inmuebles adquiridos en censo
enfitéutico debidamente redimido. Aquellos censos pendientes de redimir, concedidos hasta ahora
contra la prohibición legal, debieran recibir de todas maneras un tratamiento favorable para evitar
las inconveniencias que se apuntan.
PROCEDIMIENTO PARA IMPEDIR EN LO SUCESIVO EL OTORGAMIENTO DE CENSOS
ENFITEUTICOS POR LOS AYUNTAMIENTOS
No habría otra posibilidad legal para impedir esta práctica que introducir una reforma al
artículo 80 de la Ley Orgánica Municipal, a efecto de que se establezca la prohibición de la
enajenación de bienes municipales aun a través de la modalidad del censo enfitéutico, fuera de las
excepciones señaladas en el actual texto del artículo 80.
D. SANTACRUZ
(Diego Santacruz Alatorre)
Junio 6 de 1980.
ESTUDIO SOBRE LA FIGURA JURIDICA ENFITEUSIS, QUE COMPRENDE: I.- DEFINICION; II.DESCRIPCION ANALITICA; III.- ANTECEDENTES HISTORICOS; IV.- CONTEMPLACION DE
ESTA FIGURA EN LEYES VIGENTES Y; V.- OPINION DE LA DIRECCION DE INVESTIGACION
DEL H. CONGRESO DEL ESTADO.
ENFITEUSIS
I.- DEFINICION.- Derecho real o contrato por virtud del cual el propietario de una cosa
inmueble cede a otro, a perpetuidad o por largo tiempo, el goce de la misma, con la obligación del
concesionario de cuidarla, mejorarla y pagar, en reconocimiento del dominio, una pensión o cánon
anual. (Covian).
II.- DESCRIPCION ANALITICA.- La enfiteusis se divide:
a).- Primeramente, en eclesiástica y laica.
Enfiteusis eclesiástica es la que se constituye sobre bienes pertenecientes a una iglesia,
monasterio u otro lugar pío; y enfiteusis laica es la que recae sobre bienes cuya propiedad
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pertenece a cualquiera persona particular. La primera se diferencia de la segunda, en que para
aquella se requieren ciertas solemnidades de derecho que no se necesitan en esta, como es de
ver en el artículo Bienes Eclesiásticos, y en que en aquella cae el enfiteuta en la pena de comiso si
dejara de pagar la pensión por dos años continuos, al paso que en ésta no cae en dicha pena sino
dejando de pagar la pensión por tres años seguidos; ley 3 Tit. 14, Part. I y Ley 28, Tit. 8, Part. 5.
Caer en comiso es perder el enfiteuta su derecho enfitéutico y las mejoras hechas en la cosa
enfitéutica.
b).- En segundo lugar, en perpetua y temporal.
Enfiteusis perpetua en la que se concede, no para cierto tiempo ni a favor de ciertas
personas, sino para que pase sin limitación a los herederos; y enfiteusis temporal en la que se
otorga sólo por tiempo determinado o por la vida de una o más personas, o bien para cierta
generación o familia. Las leyes romanas no dan el título de dominio al derecho del enfiteuta, sino
cuando la enfiteusis es perpetua; y ésta diferencia en la naturaleza de la enfiteusis explica la
contradicción aparente que resulta entre algunas leyes sobre ésta materia, pues que las unas
hablan de la enfiteusis temporal y las otras de la perpetua.
c).- En tercer lugar, en hereditaria, familiar y mixta.
La hereditaria es la que se concede a uno con facultad de transferir los bienes en que
consiste a cualesquiera herederos legítimos o extraños. La familiar o gentilicia es aquella en que
sólo suceden los hijos y demás descendientes, sean o no herederos, aunque repudien la herencia
paterna; y así la hereditaria se trae a colación, y la familiar no; de la hereditaria se debe sacar
tercio y quinto y no de la familiar, que se ha de dividir con igualdad entre todos los hijos. La mixta
es la que está concedida a un para él y sus herederos descendientes; en cuyo caso se requiere
para la sucesión una y otra calidad, esto es, la de descendiente y la de heredero, de suerte que no
pueda suceder el descendiente si no es heredero, ni el heredero si no es descendiente. Añádese
por algunos la enfiteusis de pacto y providencia, en que no se sucede por derecho hereditario, sino
según los pactos y condiciones prescritas en su concesión o investidura.
La enfiteusis debe constituirse en escritura pública, y de lo contrario será nula; Ley 5, Tit.
14 Part. I, y Ley 28 Tit. 8, Part. 5. Más ¿se sigue de aquí que no puede aprobarse por otros medios
que por la escritura? Los autores admiten, a falta de ella, la confesión o reconocimiento del
enfiteuta, y el ejercicio de los derechos y obligaciones que produce este contrato.
III. ANTECEDENTES HISTORICOS.- El Derecho Romano contempla una figura jurídica a
la que da el nombre de contrato de enfiteusis, ya que desde entonces existían grandes extensiones
de tierras ociosas y, con el fin de que se sacara de las mismas los rendimientos necesarios, los
Emperadores optaron por alquilarlos a perpetuidad o por largo tiempo con la obligación por parte
del colono de cultivarlas y plantarlas; de aquí nació la enfiteusis, porque ni la venta ni el
arrendamiento podían adoptarse, ya que la venta se refiere a la transmisión de la cosa en
propiedad, desde luego con todos sus atributos (Jus Utendi Jus Fruendi y Jus Abutendi) por un
precio único, y en el arrendamiento la duración de éste es limitada.
En México, en la época de la Reforma, diversas Corporaciones administraban, como
propietarias extensiones de tierras que se encontraban sin explotar, por lo que el Gobierno de Don
Ignacio Comonfort tuvo a bien decretar la Ley de Desamortización que fue promulgada el 25 de
junio de 1856 y que vino a satisfacer, una de las aspiraciones de la Reforma, ya que se consideró
que uno de los mayores obstáculos para la prosperidad de la nación consistía en la falta de
movimiento de la propiedad raíz, razón por la cual se promulgó la citada Ley.
IV.- CONTEMPLACION DE ESTA FIGURA EN LAS LEYES VIGENTES:
a).- Ley de 25 de junio de 1856, sobre desamortización:
Art. 1.- Todas las fincas rústicas y urbanas que hoy tienen o administran como propietarios
las corporaciones civiles o eclesiásticas de la República, se adjudicarán en propiedad a los que las
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tienen arrendadas, por el valor correspondiente a la renta que en la actualidad pagan, calculada
como rédito al seis por ciento anual.
Art. 2.- La misma adjudicación se hará a los que hoy tienen a censo enfitéutico fincas
rústicas de corporación, capitalizando al seis por ciento el canon que pagan, para determinar el
valor de aquellas.
Art. 5.- Tanto las urbanas como las rústicas que no estén arrendadas a la fecha de la
publicación de esta ley, se adjudicarán al mejor postor, en almoneda que se celebrará ante la
primera autoridad política del Partido.
Art. 8.- Sólo se esceptúan de la enajenación que queda prevenida, los edificios destinados
inmediata y directamente al servicio u objeto del instituto de las corporaciones, aún cuando se
arriende alguna parte no separada de ellos, como los conventos, palacios episcopales y
municipales, colegios, hospitales, hospicios, mercados, casas de corrección y de beneficencia.
Como parte de cada uno de dichos edificios, podrá comprenderse en esta excepción una casa que
esté unida a ellos y la habiten por razón de oficio los que sirven al objeto de la institución, como las
casas de los párrocos y de los capellanes de religiosas. De las propiedades pertenecientes a los
ayuntamientos, se exceptuarán también los edificios, ejidos y terrenos destinados exclusivamente
al servicio público de las poblaciones a que pertenezcan.
Art. 9.- Las adjudicaciones y remates deberán hacerse dentro del término de tres meses,
contados desde la publicación de esta ley en cada cabecera de Partido.
b).- Reglamento de 30 de julio de 1856. Sobre desamortización de bienes de las
corporaciones civiles y eclesiásticas:
Art. 1.- Las fincas rústicas o urbanas de corporación dadas en arrendamiento, a censo
enfitéutico, o como tierras de repartimiento, en las que no haya sido estipulado el pago de toda la
renta en numerario, sino que toda o parte de ella se satisfaciera con la prestación de alguna cosa o
algún servicio personal, que no esté ya estimado con anterioridad, se adjudicarán valorizando
previamente la prestación, a fin de fijar el capital, y determinar para lo sucesivo la obligación
alternativa en el nuevo dueño de hacer la prestación o pagar su valor. En los casos de remate de
las mismas fincas, se harán las posturas con calidad de pagar en numerario los réditos, que las
corporaciones cuidarán de aplicar a sus objetos.
Art. 3.- Las fincas en que las corporaciones, a la publicación de la ley, sólo tenían la
propiedad, estando constituído a favor de otro el usufructo de ellas, se adjudicarán al usufructuario
según el importe del arrendamiento si a esa fecha estaban arrendadas; en caso contrario, o en el
caso de ocuparlas aquél por sí mismo, se le adjudicarán desde luego, valorizándose del modo
prevenido en el artículo anterior la renta que ha de pagar al término del usufructo. Conforme al
artículo 10 de la Ley, tendrán lugar después de los tres meses la subrogación del denunciante o el
remate, y transfiriéndose desde luego en todos los casos la propiedad, sin perjuicio de subsistir los
derechos del usufructo hasta su término, en que se consolidará con la propiedad del nuevo dueño,
quien pagará entonces los réditos a la corporación.
Art. 5.- Lo dispuesto en el artículo 2º. de la Ley, sobre adjudicación a favor de los que
tienen a censo enfitéutico fincas rústicas o urbanas, comprende tanto a los censos del todo como a
los de una parte del valor de ellas, debiendo también en el segundo caso capitalizarse en canon al
seis por ciento, para determinar la cantidad que queda a censo redimible.
Art. 16.- La primera autoridad política, o el Juez de primera instancia, otorgarán las
escrituras de adjudicación o remate en nombre de las corporaciones, cuando éstas no hayan
cuidado de poner en el Partido algún representante o administrador que las otorgue, o a quien
pudiera hacerse la notificación judicial prevenida para el caso de rehusarlo. Ignorándose si hay, o
quien sea en el Partido el representante de la corporación, se le citará por medio de aviso
publicado en la forma de costumbre, con término perentorio de tres días; si no se presentare, se
procederá en la forma que previene este artículo.
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Artículo 17.- Los tres meses que para la desamortización señala la Ley, se contarán de
fecha a fecha, cumpliéndose en el día útil inmediato anterior a la fecha del mes en que tres antes
haya sido publicado. Según lo dispuesto en sus artículos 9, 10 y 11, que conceden ese plazo a los
arrendatarios para adjudicarse las fincas, y a las corporaciones para promover el remate de las no
arrendadas, serán admisibles las denuncias por falta de haberse formalizado la adjudicación o
promovido el remate desde el primer día útil que siga al término de los tres meses, no produciendo
derecho alguno las que se hagan con anterioridad.
c).- RESOLUCION DEL 9 DE OCTUBRE DE 1856.
“El excelentísimo Señor Presidente ha tenido necesidad de tomar en consideración, que se
está abusando de la ignorancia de los labradores pobres, y en especial de los indígenas, para
hacerles ver como opuesta a sus intereses la Ley de Desamortización, cuyo principal objeto fue por
el contrario favorecer a las clases más desvalidas, a lo cual se agrega que gran parte de los
arrendatarios de terrenos no han podido adjudicárselos o bien por falta de recursos para los gastos
necesarios, o bien por las trabas que les ha puesto la codicia de algunos especuladores, con la
mira bien conocida de despojarlos del derecho que les concedió la ley, subrogándose en su lugar
luego que pase el tiempo designado en la misma para las adjudicaciones, y del que no les han
dejado gozar libremente.
La Ley quedaría nulificada en uso de sus principales fines, que es el de la subdivisión de la
propiedad rústica si no se impidiese la consumación de hechos tan reprobados; y con tal fin, así
con el de facilitar a los necesitados la adquisición del dominio directo, dispone el Excmo. Sr.
Presidente que todo terreno cuyo valor no pase de $200 conforme a la base de la Ley de 25 de
junio, se adjudique a los respectivos arrendatarios, ya sea que lo tengan como de repartimiento, ya
pertenezca a los Ayuntamientos, o esté de cualquiera otro modo sujeto a la desamortización, sin
que se les cobre alcabala ni se les obligue a pagar derecho alguno, y sin necesidad tampoco del
otorgamiento de la escritura de adjudicación, pues para constituirlos dueños y propietarios en toda
forma, de lo que se les vende, bastará el título que les dará la autoridad política, en papel marcado
con el sello de su oficina, protocolizándose en el archivo de la misma los documentos que se
expidan.
Esta disposición sería ineficaz, en caso de que se diese por transcurrido el término de los
tres meses fijados para las adjudicaciones, término que no ha pasado para los indígenas y demás
labradores menesterosos, a quienes el supremo Gobierno se propone amparar, puesto que por los
motivos ya expresados se han encontrado en una positiva imposibilidad de dar cumplimiento a la
Ley. Es por lo mismo tan justo como conveniente resolver, y así lo hace el Excmo. Sr. Presidente,
que no se verifique ninguna adjudicación ni remate, respecto de los terrenos cuyo valor se ha fijado
ya sino en el caso de que los arrendatarios renuncien expresamente su derecho, previniéndose
para evitar todo fraude, que esa renuncia se haga constar precisamente en la escritura que se
otorgue a favor de otra persona, y que comprenda el punto de que el que la hace, ha sido
previamente impuesto de la ley, del reglamento y de las demás disposiciones dadas en beneficio
suyo.
En el cumplimiento de estas supremas disposiciones, están simultáneamente interesados
la paz pública, el bienestar de las clases más menesterosas, y la realización y desarrollo de las
reglas dictadas para movilizar la propiedad. La Consecución de fines tan importantes exige que se
reparta con profusión esta circular, y que se cuide escrupulosamente de que no sea infringida por
ningún particular ni autoridad a quienes se conminará con hacer efectiva la responsabilidad que
contraigan; y sobre ambos puntos espera el Excmo. Sr. Presidente encontrar en V. E. La
cooperación que nunca ha hechado de menos en los asuntos concernientes al servicio público.
Dios y Libertad. México, Octubre de 1856.- Lerdo de Tejada. “
d).- LEY DE 13 DE JULIO DE 1859.
Reglamenta la anterior.
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EL C. BENITO JUAREZ, Presidente Constitucional interino de la República, a los
habitantes de ella, sabed: Que con el objeto de que la enajenación de los bienes de que habla la
Ley de 12 del actual, contribuya eficazmente a la subdivisión de la propiedad territorial, y ceda en
beneficio general de la Nación, que es el gran fin de la reforma que ella envuelve, ha tenido a bien
decretar, con acuerdo unánime del Gabinete, lo siguiente:
Art. 28.- Los que denuncien fincas que no hayan sido desamortizadas conforme a la ley de
25 de junio de 1856, y de que no tenga noticia la oficina de hacienda respectiva, tendrán derecho a
que se les adjudique por el valor declarado para el pago de contribuciones o a falta de éste, por el
que corresponda a la renta que actualmente ganen, entregando el setenta por ciento de su importe
en créditos y el treinta en numerario, a los plazos que fija el repetido artículo undécimo de esta ley.
e).- Reglamento de 20 de abril de 1878 para la adjudicación de terrenos de comunidad
cuyo valor no exceda de doscientos pesos, a los labradores pobres que los poseen, y certificar la
condonación de su valor a los adjudicatarios.
Art. 1º.-. Los labradores pobres que estén en posesión actual de algún terreno nacional,
cuyo precio no exceda de doscientos pesos, pueden ocurrir a la autoridad política para que ésta se
los adjudique en los términos establecidos por la circular del 9 de octubre de 1856 y sus
concordantes.
f).- Leyes de Ingresos de los Municipios.
Art. 38.- Las personas físicas que tengan la posesión de bienes inmuebles a título de
Censos Enfitéuticos, propiedad del Municipio, pagarán los Productos correspondientes al Erario
Municipal conforme a lo dispuesto por la Ley Federal del 25 de junio de 1856.
V.- OPINION Y SUGERENCIA.
En la actualidad, varios Ayuntamientos mantienen propiedades municipales, dadas en
censo enfitéutico, por no haberse ejecutado aún la Ley de Desamortización de bienes, del 25 de
junio de 1856.
Esta situación es perjudicial tanto para los Ayuntamientos como para los poseedores; para
aquellos porque, según información de la Contaduría Mayor de Hacienda, el Municipio que más
recibe, por censos enfitéuticos, le representa el 1% del total de sus ingresos; para éstos, porque no
pueden disponer del inmueble por no tener su dominio.
El artículo 27, fracción VIII, inciso a) de nuestra Ley Fundamental, establece que son nulas
las enajenaciones de tierras, aguas y montes pertenecientes a los pueblos, rancherías o
comunidades, hechas en contravención a lo dispuesto por la Ley del 25 de junio de 1856.
Tal situación presenta dos aspectos: uno jurídico y otro económico y una posible solución
sería:
a).- Para el Jurídico.- Con las reservas que amerita la situación de los inmuebles
municipales, dados en censo enfitéutico, pudiera promoverse, a nivel Estado de Jalisco, la
ejecución de la Ley de Desamortización del 25 de junio de 1856. Dicha ejecución podría
considerarse extemporánea; sin embargo, la Ley de Desamortización de bienes está vigente y su
reglamento prevé los casos en que no se adjudiquen las fincas dentro del plazo, a partir de que
vencieron los tres meses concedidos para hacerlo;
b).- Para el económico.- Por lo que ve al valor de los inmuebles y ser tan antigua la Ley de
Desamortización, que establece la base para fijarlo, cabría la sugerencia de que se tome en cuenta
el equivalente del valor, en relación al poder adquisitivo actual de la moneda y una revaluación de
los predios para que haya concordancia con la realidad y, además, implementar las acciones con
estudios socioeconómicos de quienes los poseen.
Atentamente
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Guadalajara, Jal., 18 de febrero/83.
DECRETO 13603 QUE RECONOCE LA EXISTENCIA Y VIGENCIA PARA TODOS LOS
EFECTOS LEGALES DE LOS CONTRATOS QUE SE CELEBRARON POR LOS
AYUNTAMIENTOS DEL ESTADO DE JALISCO, BAJO LA FIGURA DEL CENSO ENFITEUTICO
(PUBLICADO EN EL PERIODICO OFICIAL EL 22 DE JULIO DE 1989)
Guillermo Cosío Vidaurri, Gobernador Constitucional del Estado Libre y Soberano de
Jalisco, a los habitantes del mismo hago saber:
Que por la Secretaría del H. Congreso del Estado se me ha comunicado el siguiente
DECRETO
Número 13603. El Congreso del Estado decreta:
Artículo Primero. Se reconoce la existencia y vigencia, para todos los efectos legales, de
los contratos que se celebraron por los ayuntamientos del estado de Jalisco, bajo la figura jurídica
de censo enfitéutico, en los términos del Código Civil de 1887, conservando los municipios el
carácter de propietarios directos de los inmuebles, y los propietarios del dominio útil, su carácter de
enfiteutas.
Artículo Segundo. Para regularizar el régimen de propiedad sobre los bienes a que se
refiere el artículo anterior, los ayuntamientos podrán enajenar, con la autorización previa del
Congreso del Estado, el dominio directo de los citados bienes, a los enfiteutas legalmente
reconocidos o a sus sucesores, testamentarios o legítimos, debidamente acreditados; y en caso de
renuncia expresa, a terceros.
Artículo Tercero. En las iniciativas de autorización que eleven los ayuntamientos al
Congreso del estado, para celebrar los actos de enajenación, deberán comprobar los demás
requisitos necesarios para el acto de que se trata.
TRANSITORIO
Unico. El presente decreto entrará en vigor al día siguiente de su publicación en el
Periódico Oficial El Estado de Jalisco.
Salón de Sesiones del Congreso del Estado
Guadalajara, Jal., a 4 de julio de 1989
Diputado Presidente
Dr. Adalberto Gómez Rodríguez
Diputado Secretario
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Rubén Vázquez
Diputado Secretario
J. Guadalupe Zuno Cuéllar
(Rúbricas)
Por tanto, mando se imprima, publique, circule y se le dé el debido cumplimiento.
Dado en Palacio del Poder Ejecutivo del Estado, a los siete días del mes de julio de mil
novecientos ochenta y nueve.
El Gobernador Constitucional del Estado
Lic. Guillermo Cosío Vidaurri
El Secretario General de Gobierno
Lic. Enrique Romero González
(Rúbricas)
DECRETO 13603 QUE RECONOCE LA EXISTENCIA Y VIGENCIA PARA TODOS LOS
EFECTOS LEGALES DE LOS CONTRATOS QUE SE CELEBRARON POR LOS
AYUNTAMIENTOS DEL ESTADO DE JALISCO, BAJO LA FIGURA DEL CENSO ENFITEUTICO
APROBACION: 4 DE JULIO DE 1989
PUBLICACION: 22 DE JULIO DE 1989
VIGENCIA: 23 DE JULIO DE 1989
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