CAPITULO VI Pablo Amat Llombart La cuestión que ahora

CAPITULO VI
L A CUESTIÓN DEL DERECHO D E ACCESO
A LA PROPIEDAD DE LA FINCA ARRENDADA
POR PARTE DEL ARRENDATARIO
HISTÓRICO VALENCIANO
Pablo Amat Llombart
1. INTRODUCCIÓN
La cuestión que ahora abordamos se suscita a partir de la mención contenida en el artículo 4 párrafo segundo de la Ley 6/86
de AHV, en la cual se dispone que el «Consell establecerá las
medidas necesarias para facilitar el acceso a la propiedad de
la tierra a los arrendatarios, una vez reconocida la relación
arrendaticia histórica conforme a los preceptos establecidos en
esta Ley».
Nada más se regula en cuanto a ese pretendido «derecho al
acceso de la propiedad» por parte de los arrendatarios históricos
valencianos, y ello pese a que en la Disposición Final Primera de
la Ley de AHV se apostaba por el ulterior desarrollo reglamentario de diversos aspectos de la Ley, entre los que se encontraba
la previsión del artículo 4. Sin embargo en el único Decreto de
desarrollo de la Ley que hasta la fecha ha visto la luz -D. 41/1996
de 5 de marzo- tan sólo se ha centrado en el procedimiento administrativo para el reconocimiento de los AHV, según los artículos 2 y 3 de la Ley 6/86, dejando en la sombra la concreción de
dicho presunto derecho de acceso a la propiedad así como las
medidas para facilitar tal acceso al dominio de las fincas arrendadas.
Por otra parte, resulta de interés determinar si existe para los
AHV un derecho de acceso a la propiedad similar al que reco199
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noce el art. 2 de la Ley Estatal 1/1992, de 10 de febrero, de Arrendamientos Rústicos Históricos a favor de determinados arrendatarios históricos de derecho común, siendo aplicable de manera
supletoria al arrendamiento consuetudinario valenciano.
Con antelación a la respuesta que sobre este problema ofreció
la jurisprudencia autonómica, ya anticipamos al menos dos motivos por los que nos parece inaplicable al arrendamiento valenciano dicha Ley Estatal 1/1992.
En primer lugar porque si atendemos a la literalidad de la Disposición Final Segunda de la Ley de AHV, únicamente se admite
como legislación estatal supletoria la vigente Ley de Arrendamientos Rústicos, y ninguna otra.
En segundo término, por razón de inaplicación del supuesto
de hecho contemplado en dicha Ley 1/1992, a causa del transcurso de los plazos en ella establecidos. Así, para poder ejercitar
el derecho de acceso a la propiedad de las fincas se fijó un plazo
general que acababa el 31 de diciembre de 1997, fecha hasta la
cual se prorrogaron dichos arrendamientos quedando extinguidos con posterioridad (vid. art. 2). Pero en el artículo 3 se estableció una prórroga «complementaria» para aquellos agricultores que a la entrada en vigor de la Ley (es decir, al 11 de febrero
de 1992) tuvieren cincuenta y cinco años cumplidos, para quienes se prorrogará el arrendamiento hasta su jubilación o invalidez permanente, y siempre como máximo hasta los sesenta y cinco años. Esto significa que a fecha de 11 de febrero de 2002 se
habría acabado el plazo máximo de prórroga de los arriendos por
esta vía especial, habiéndose extinguido. En consecuencia, a fecha
de hoy ya la Ley 1/1992 -Ley transitoria y dictada para resolver
un problema de duración de los arrendamientos antiguos de derecho común- resulta inaplicable a ningún tipo de arrendamiento
rústico por el hecho del transcurso de los plazos máximos de prórroga en ella previstos.
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2. LA DOCTRINA JURISPRUDENCIAL: LA INAPLICACIÓN
DE LA LEY 1/1992 AL AHV
Habida cuenta de las dudas que suscitaba la legislación acerca
de la existencia o no del derecho de acceso a la propiedad en los
AHV, y en caso afirmativo, del problema de la ausencia de un régimen regulador de dicho derecho -a diferencia de los arrendamientos históricos de derecho común-, en la primera ocasión que
tuvo la Sala de lo Civil y de lo Penal del Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana para pronunciarse acerca de tan
importante cuestión, dejo meridianamente resuelto el problema,
y en el mismo sentido se ha pronunciado la posterior jurisprudencia cada vez que se planteaba de nuevo el mismo supuesto de
hecho: el derecho de acceso a la propiedad no es consustancial a
los arrendamientos rústicos, y mucho menos a los AHV.
Y fue la S. 7/97, de 30 de diciembre (Fdto. Noveno) la que fijó
la interpretación jurisprudencial de la Ley 6/86 en relación con
esta materia, estableciendo lo siguiente:
«El derecho de acceso a la propiedad no es consustancial al
contrato de arrendamiento de fincas rústicas, sino que su atribución, puramente circunstancial, obedece a una finalidad de política social y al propósito de solucionar una situación transitoria
que se había prolongado en exceso. No se trata tampoco de un
derecho que pueda ejercitarse por cualquier arrendatario en cualquier ocasión y por su sola voluntad, sino que solamente se atribuye, a determinados arrendatarios cuyas familias han venido
dedicando, desde antiguo, suvida y su trabajo al cultivo de una
finca y a quienes por expiración del tiempo de la vigencia del contrato, agotadas ya todas las prórrogas posibles que la Ley ha venido concediendo, se les puede terminar también su medio de vida.
Si se trata de un derecho vinculado a la nota esencial de temporalidad del arrendamiento,, que tiene por, objeto consolidar la
posición jurídica del arrendatario con motivo de la extinción de
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la relación arrendaticia por el transcurso del tiempo, tal institución es extraña al arrendamiento consuetudinario valenciano,
cuyas notas características y esenciales consisten en su duración
indefinida y en la transmisión por herencia o legado del derecho
del arrendatario al cultivo de la finca (...).
No cabe, pues, aplicar (...) la Ley Estatal 1/1992, pues la misma
sólo será de aplicación supletoria en la medida en que no se oponga o contradiga lo que constituye rasgo esencial del derecho civil
especial valenciano, aparte de que las disposiciones contenidas
en sus artículos 1 y 2 nada tienen que ver, pese a su denominación, con el arrendamiento histórico consuetudinario valenciano, sino que su único objeto, como antes se dijo, es el de poner
fin a una situación de provisionalidad que se mantenía desde la
Ley de 1942, y el de ofrecer una solución al problema de la ineludible extinción por el transcurso del tiempo de los arrendamientos comunes (...)».
Y por cuanto afecta a la ineludible interpretación del comprometido artículo 4.2 de la Ley 6/1986, dicha Sentencia, en el mismo Fundamento Jurídico, afirmó lo siguiente:
«(...) Cierto es que el artículo 4.2 de la Ley de la Generalitat
Valenciana 6/1986, de Arrendamientos Rústicos Históricos, contiene una alusión al acceso a la propiedad cuando dispone que
"el Consell establecerá las medidas necesarias para facilitar el
acceso a la propiedad de la tierra a los arrendatarios, una vez
reconocida la relación arrendaticia histórica conforme a los preceptos establecidos en esta Ley", pero ello no supone el reconocimiento de dicha posibilidad como un derecho subjetivo, que por
no ser consustancial al arrendamiento debería ser objeto de declaración explícita y regulación expresa de sus requisitos y condiciones de ejercicio, sino que dicha previsión legal solo puede
entenderse referida a la habilitación de los medios o créditos que
se consideren oportunos para favorecer la adquisición de la propiedad de la tierra, bien cuando haya acuerdo sobre ello entre
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arrendador y arrendatario, bien si las Cortes Valencianas deciden
regular en el futuro el acceso a la propiedad conforme a la competencia que le atribuye el artículo 31.1 del Estatuto de Autonomía, en relación con el artículo 149.1.8.ª CE en orden a la conservación, modificación y desarrollo del Derecho Civil Valenciano».
Las anteriores consideraciones jurídicas se han mantenido en
el mismo sentido por la abundante jurisprudencia posterior existente acerca de esta cuestión: así las S.S. del T.S.J.C.V: 3/99, de 4
de febrero (Fdtos. Séptimo, Octavo y Noveno); 12/99, de 5 de
julio (Fdto. Quinto); 13/99, de 15 de julio (Fdto. Sexto); 10/00,
de 31 de mayo (Fdto. Segundo); 12/00, de 27 de junio (Fdto. Quinto); 13/00, de 27 de junio (Fdto. Quinto); 14/00, de 27 de junio
(Fdto Quinto); 15/00, de 27 de junio (Fdto. Quinto); 16/00, de 27
de junio (Fdto. Quinto); 17/00, de 27 de junio (Fdto Quinto), y
2/01, de 6 de febrero (Fdto. Sexto).
Podemos destacar la S.T.S.J.C.V. 28/00, de 5 de diciembre
(Fdto. Cuarto), la cual, en la misma línea que las anteriores, dejó
establecido que «la Ley 1/1992, de 10 de febrero, denominada de
Arrendamientos Rústicos Históricos, dictada por el legislador
estatal, no es aplicable a la institución del Arrendamiento consuetudinario Valenciano. La exposición de motivos de dicha Ley
1/92, claramente pone de manifiesto que su finalidad es la de
resolver definitivamente los problemas que, en determinadas zonas,
planteaba la terminación de los arrendamientos históricos, ya que
volver a prorrogar su duración nuevamente, serviría para aplazar tales problemas, pero no para resolverlos. Dicha Ley, prorrogaba los que consideraba arrendamientos históricos, por un
único y último periodo de tiempo hasta el 31 de diciembre de 1997,
durante el cual otorgaba al arrendatario el poder ejercitar el derecho de acceso a la propiedad, en las concretas condiciones que
determinaba. La única finalidad que perseguía el legislador es la
de impedir el que por poder darse por extinguido el contrato, por
estar terminado su periodo de vigencia o el de su prórroga, el
arrendatario pudiera quedarse sin su medio de subsistencia y se
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viera obligado a dejar libre la tierra al arrendador. Es obvio que
esta situación jamás puede producirse en el arrendamiento rústico regido por el derecho especial Valenciano, por cuanto que
tal denominado arrendamiento es por esencia de duración indefinida, por lo que nunca el arrendador, por tal causa, puede obtener la resolución del contrato».
3. FORMAS DE ACCESO A LA PROPIEDAD EN LA COSTUMBRE
VALENCIANA
A pesar de que el derecho de acceso a la propiedad -en el sentido previsto para los arrendamientos rústicos de derecho comúnno se contempla para los contratos de AHV, ello no quiere decir
que en la costumbre valenciana no se haga alusión a algunas posibilidades de acceder a la propiedad de la finca por parte del cultivador.
En ese sentido, la anteriormente citada S.T.S.J.G.V. 7/97, de
30 de diciembre (Fdto. Noveno), alude brevemente a esta materia, dejando constancia de lo siguiente:
«(...) En el Derecho Consuetudinario no se contempla el acceso a la propiedad del mismo modo en que lo hace la legislación
común, sino solamente como derecho de adquisición preferente
en caso de enajenación de la finca, o como posibilidad convenida entre arrendatario y propietario, en cuyo caso suele fijarse el
precio en una cantidad inferior a la de su valor en venta que puede ser su mitad, o consistir en una reducción o bonificación proporcional variable, según las comarcas (...)».
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Así pues, son dos las opciones que aparecen contempladas:
La primera, que responde a la buena lógica y sentido común,
consiste en la opción de llegar a un acuerdo voluntario entre ambas
partes, arrendador-propietario y arrendatario-cultivador, sobre la
enajenación de la finca objeto del arriendo inmemorial. En tales
casos la costumbre suele ordenar un tratamiento favorable respecto a las condiciones de la venta que benefician al arrendatario
histórico. Entre ellas, se contempla una considerable reducción
del precio de adquisición que puede llegar incluso hasta el 50%
sobre el valor del precio de mercado o de fincas similares en la
Comarca.
La segunda opción implica la posibilidad de acceder al dominio de la finca en el caso de venta a un tercero por parte del propietario-arrendador, ejercitando el arrendatario el oportuno derecho de adquisición preferente (tanteo y retracto). En la costumbre
valenciana siempre se reconoció al arrendatario histórico un derecho de preferencia a la hora de ser vendida la finca sobre la que
recaía el arriendo rústico: Y entre los beneficios favorables al arrendatario interesado en comprar, se apuntan, según las Comarcas,
el de permitirle el pago mediante la entrega de una "entrada", siéndole aplazado el pago del resto del precio durante uno o dos años
con interés, o bien el consistente en la reducción del precio en
determinado porcentaje.
Procede pues, a nuestro juicio, el desarrollo normativo de la
Ley 6/1986, y concretamente su artículo 4, párrafo segundo, dedicado a la materia de acceso a la propiedad -desarrollo por cierto
ya anunciado por la Disposición Final Primera pero que hasta la
fecha no se ha llevado a efecto-, con el fin de regular las posibilidades jurídicas reconocidas por la costumbre valenciana (adquisición pactada y derechos de adquisición preferente, sobre todo)
que incluso hoy día han sido eliminadas de la LAR de 2003, por
lo que ni siquiera por la vía de la aplicación supletoria podrían
tener cabida respecto al AHV.