la importancia del mayor y mejor uso en el valor

“LA IMPORTANCIA DEL MAYOR Y MEJOR USO EN EL VALOR RAZONABLE DE ACTIVOS INMOBILIARIOS". Ing. Alfredo Giorgana de la Concha
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" LA IMPORTANCIA DEL MAYOR Y MEJOR USO EN EL VALOR RAZONABLE DE ACTIVOS INMOBILIARIOS”
Valor razonable o Fair Value: Antecedentes
Hasta antes de los 80’s el costo histórico reflejaba adecuadamente la
situación financiera de inversionistas y acreedores de bancos
El mundo cambió dramáticamente con la desregulación de tasas de
interés; se creó, en general, un ambiente económico volátil.
El costo histórico dejó de ser una medida realista para las instituciones
financieras.
Las cifras del mercado eran más realistas y adecuadas para la toma de
decisiones.
En 1987 se crea el Appraisal Standards Board (ASB) de la Appraisal
Foundation y nacen las normas USPAP (Uniform Standards of
Professional Appraisal Practice)
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" LA IMPORTANCIA DEL MAYOR Y MEJOR USO EN EL VALOR RAZONABLE DE ACTIVOS INMOBILIARIOS”
Valor razonable o Fair Value: Antecedentes
A partir de 1990 se inicia la generación de una serie de normas y
disposiciones tendientes a establecer la “contabilidad
contabilidad a valor de
mercado” (Mark to Market)
En 1996 el Financial Accounting Standard Board (FASB) de los EUA
emite la norma SFAS (Statement of Financial Accounting Standards) 157
“Medición del valor razonable” (“Fair Value Measurement “)*
Esta norma define el concepto de valor razonable (Fair value) y
establece las condiciones para su medición y revelación, de acuerdo a los
principios contables generalmente aceptados (PCGA ó GAAP).
*ASC 820, según la codificación actualizada del FASB
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" LA IMPORTANCIA DEL MAYOR Y MEJOR USO EN EL VALOR RAZONABLE DE ACTIVOS INMOBILIARIOS”
Valor razonable o Fair Value: Definición
 Según ASC 820
“El precio que se recibiría por vender un activo o que se
pagaría por traspasar un pasivo en una transacción
ordenada
d
d o regular
l (orderly)
( d l ) entre participantes
i i
d l
del
mercado en la fecha de la medición”.
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" LA IMPORTANCIA DEL MAYOR Y MEJOR USO EN EL VALOR RAZONABLE DE ACTIVOS INMOBILIARIOS”
Valor razonable o Fair Value: Definición según ASC 820
 Implica:
1) Precio de salida: el que se recibiría por vender el activo o se pagaría
por transferir el pasivo
2) Transacción ordenada: exposición en el mercado durante un tiempo
razonable, antes de la consumación de la venta (no hay compulsión)
3) Mercado principal: representa el mercado en el cual la entidad que
reporta vendería el activo o transferiría el pasivo con el mayor volumen y
nivel de actividad posibles
4) Mercado más ventajoso: en ausencia de un mercado principal, aquél
que maximice monto que se recibiría por el activo.
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" LA IMPORTANCIA DEL MAYOR Y MEJOR USO EN EL VALOR RAZONABLE DE ACTIVOS INMOBILIARIOS”
Valor razonable o Fair Value: Definición según ASC 820
 Implica:
5) Participantes del mercado: compradores y vendedores en el mercado
principal (o más ventajoso), que cubren las siguientes condiciones:
_No ser partes relacionadas (independencia)
_Estar bien informados sobre el activo
_En plena capacidad de realizar la operación
_Motivados
Motivados típicamente
6) Mayor y mejor uso: Valor razonable supone el uso que siendo
físicamente posible, legalmente permitido y financieramente factible
maximiza el valor del activo o del grupo de activos dentro de los cuales el
activo sujeto sería utilizado.
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Valor razonable en NIF:
 NIF A‐6:
Reconocimiento y valuación
 NIF B‐7 :
Adquisición de negocios
NIF C‐8 :
Activos intangibles
C – 15 :
Deterioro del valor de los activos de larga duración y
su disposición
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" LA IMPORTANCIA DEL MAYOR Y MEJOR USO EN EL VALOR RAZONABLE DE ACTIVOS INMOBILIARIOS”
Valor de mercado: Definición
 Según el Appraisal Institute
El precio más probable, a una fecha determinada, en efectivo o en
términos equivalentes de efectivo, o en otros términos descritos con
precisión, en que unos determinados derechos de propiedad deberían
venderse en un mercado competitivo, bajo todas las condiciones
requeridas para una venta justa, con el comprador y el vendedor
actuando adecuadamente, con conocimiento de causa, en su mejor
interés y suponiendo que ninguno está bajo coacción.
coacción
(The Appraisal of Real Estate; Appraisal Institute; 12a. Edición)
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" LA IMPORTANCIA DEL MAYOR Y MEJOR USO EN EL VALOR RAZONABLE DE ACTIVOS INMOBILIARIOS”
El valor razonable (de mercado) y el mayor y mejor uso (MyMU) de una propiedad:
Existe una muy estrecha relación entre el valor razonable y el mayor y
mejor uso de una propiedad.
No se puede pensar en el valor razonable, si no se habla del concepto
de MyMU como su sustento principal
Las mismas fuerzas de mercado que afectan a uno, afectan al otro.
En su parte de viabilidad financiera, el MyMU es un estudio económico
de las fuerzas del mercado, enfocado al inmueble que se está analizando
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" LA IMPORTANCIA DEL MAYOR Y MEJOR USO EN EL VALOR RAZONABLE DE ACTIVOS INMOBILIARIOS”
¿ Por qué es importante el mayor y mejor uso?
“En la elaboración de un trabajo valuatorio cuyo propósito es estimar
el valor de mercado de un inmueble, el elemento más
importante que gobierna las metodologías y datos a emplear es el
concepto de mayor y mejor uso”
“En la práctica valuatoria inmobiliaria, el concepto de MyMU
representa la premisa sobre la cual se basa el valor (de mercado) de una
propiedad.”
Income Property Valuation
Jeffrey D Fisher
Robert S Martin
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" LA IMPORTANCIA DEL MAYOR Y MEJOR USO EN EL VALOR RAZONABLE DE ACTIVOS INMOBILIARIOS”
¿ Por qué es importante el mayor y mejor uso?
“El mayor y mejor uso de una propiedad específica no está determinada
por el análisis subjetivo de un dueño, un desarrollador o un valuador, sino
más bien por las fuerzas competitivas del mercado en donde está la
propiedad sujeto”
“El análisis y la interpretación del mayor y mejor uso constituye, ante
todo, un estudio económico y un análisis financiero sobre la propiedad
sujeto” The Appraisal of Real Estate Décimo segunda edición
pp
Institute
Appraisal
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" LA IMPORTANCIA DEL MAYOR Y MEJOR USO EN EL VALOR RAZONABLE DE ACTIVOS INMOBILIARIOS”
¿ Por qué es importante el mayor y mejor uso?
UNIFORM STANDARDS OF PROFESSIONAL APPRAISAL PRACTICE Regla
Normativa 1‐3
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" LA IMPORTANCIA DEL MAYOR Y MEJOR USO EN EL VALOR RAZONABLE DE ACTIVOS INMOBILIARIOS”
¿ Por qué es importante el mayor y mejor uso?
El análisis de Mayor y Mejor Uso es, en su más pura esencia, un caso típico
de Evaluación de Proyectos de Inversión.
Intervienen:
_ Elementos internos
_Características
Características (físicas, legales, etc.) del terreno
_ Características de las construcciones
_ Elementos externos
_ Condiciones
C di i
d mercado
de
d imperantes
i
t
Los elementos internos definen las obsolescencias funcionales o internas y
los externos las obsolescencias económicas o externas.
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" LA IMPORTANCIA DEL MAYOR Y MEJOR USO EN EL VALOR RAZONABLE DE ACTIVOS INMOBILIARIOS”
¿ A QUIÉN SE LE VENDERÁ LA PROPIEDAD?
Conjunto
habitacional
Parque
q industrial
$(2)
$(1)
$(3)
Terreno multiusos listo para
ser adquirido y desarrollado
$(4)
Habrá cuatro elementos fundamentales que determinarán la venta:
Hospital
_ Viabilidad física
_ Autorización legal
_ Factibilidad financiera
_ Mayor valor
Centro comercial
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" LA IMPORTANCIA DEL MAYOR Y MEJOR USO EN EL VALOR RAZONABLE DE ACTIVOS INMOBILIARIOS”
PODRÁ EXISTIR UNA 5ª POSIBLIDAD
Conjunto
habitacional
Parque
q industrial
Terreno multiusos listo para
ser adquirido y desarrollado
El terreno vacío puede representar el MyMU por el momento. Uso Interino
MyMU : especulación
Hospital
Centro comercial
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" LA IMPORTANCIA DEL MAYOR Y MEJOR USO EN EL VALOR RAZONABLE DE ACTIVOS INMOBILIARIOS”
¿Continuar con
el uso existente?
¿ A QUIÉN SE LE VENDERÁ LA PROPIEDAD?
$(1)
$(2)
$(4)
$(3)
¿Reconversión a
otro uso?
¿Remodelación?
Terreno con construcciones construccionesdieval
Persisten los mismos ¿Demolición?
cuatro elementos:
_ Viabilidad física
_ Autorización legal
_ Factibilidad financiera
_ Mayor valor
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" LA IMPORTANCIA DEL MAYOR Y MEJOR USO EN EL VALOR RAZONABLE DE ACTIVOS INMOBILIARIOS”
Mayor y mejor uso: definición
General: El uso probable y legal de un terreno vacío o de una propiedad
mejorada, que es físicamente posible, debidamente soportado,
financieramente factible y que resulta en el mayor valor. Los cuatro
criterios con los que debe cumplir el mayor y mejor uso son permisibilidad
legal, posibilidad física, factibilidad financiera y máxima productividad.
Terreno como si estuviera vacante: De entre todos los usos razonables y
posibles, el uso que proporciona el mayor valor presente del terreno,
d
después
é de
d que todos
t d los
l pagos de
d mano de
d obra,
b capital
it l y coordinación
di ió
han sido efectuados. El uso de una propiedad basado en la suposición que
la parcela está vacía o puede ser llevada a ese estado al demoler las
j
mejoras.
The Dictionary of Real Estate , 4th Edition
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" LA IMPORTANCIA DEL MAYOR Y MEJOR USO EN EL VALOR RAZONABLE DE ACTIVOS INMOBILIARIOS”
Mayor y mejor uso: definición
Del terreno con mejoras: El uso que se le debería dar a una propiedad en
las condiciones en las que está. Unas mejoras existentes deben ser
renovadas o mantenidas como están, en tanto continúen contribuyendo al
valor de mercado total de la propiedad, hasta que el rendimiento de una
nueva mejora exceda los costos de demolición de las construcciones
actuales y los costos de construcción de unas mejoras nuevas.
The Dictionary of Real Estate , 4th Edition
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" LA IMPORTANCIA DEL MAYOR Y MEJOR USO EN EL VALOR RAZONABLE DE ACTIVOS INMOBILIARIOS”
¿ Por qué es importante el mayor y mejor uso?
P ru e b a s p a ra e s ta b le c e r e l m a y o r y m e jo r u s o d e u n te rre n o v a c a n te o u n a p ro p ie d a d e n s u c o n ju n to
F í s i c a m e n t e p o s i b l e
L e g a l m e n t e p e r m i t i d o
F i n a n c i e r a m e n t e f a c t i b l e
M á x i m a
p r o d u c t i v i d a d
M y M U
F í s ic a m e n t e p o s ib le
L e g a lm e n t e p e r m it id o
M y M U p a ra
F in a n c i e r a m e n t e f a c t ib le
M á x im a p r o d u c t iv id a d
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" LA IMPORTANCIA DEL MAYOR Y MEJOR USO EN EL VALOR RAZONABLE DE ACTIVOS INMOBILIARIOS”
Mayor y mejor uso: ¿por qué dos análisis, como terreno vacío y como propiedad mejorada (terreno con sus construcciones)?
Porque el valor de mercado de la propiedad puede resultar de una de las
siguientes combinaciones:
1) Valor del terreno (si se trata únicamente de terreno sin construcciones)
2) Valor del terreno menos el costo de demoliciones (si el potencial del
terreno es tal que su valor restando el costo de demoliciones, supera el de
la propiedad en su conjunto)
3) Valor de la propiedad en su conjunto
_ Como está
_ Después
p
de remodelarse o renovarse
_ Después de reconvertirse
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" LA IMPORTANCIA DEL MAYOR Y MEJOR USO EN EL VALOR RAZONABLE DE ACTIVOS INMOBILIARIOS”
Mayor y mejor uso: ¿por qué dos análisis, como terreno vacío y como propiedad mejorada (terreno con sus construcciones)?
Caso 1: Terreno sin construcciones: El valor del terreno
estará en función del uso que,
que cumpliendo con los tres
requisitos de posibilidad física, permisibilidad legal y
factibilidad financiera, proporcione la máxima
productividad
Por ejemplo: El terreno posee características físicas que permiten
desarrollar en él un conjunto habitacional, un parque industrial, un
hospital o un centro comercial.
E i t autorización
Existe
t i ió legal
l l para cualquiera
l i
d los
de
l usos antes
t descritos
d
it
Hay factibilidad financiera (demanda, absorción, etc.) para cada uso
El valor de la propiedad estará dado por el uso que le proporcione el
y
valor (rentabilidad) , después
p
del análisis financiero
mayor
correspondiente (incluyendo la especulación; es decir, “esperar para
mejores momentos”).
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" LA IMPORTANCIA DEL MAYOR Y MEJOR USO EN EL VALOR RAZONABLE DE ACTIVOS INMOBILIARIOS”
Mayor y mejor uso: ¿por qué dos análisis, como terreno vacío y como propiedad mejorada (terreno con sus construcciones)?
Caso 2: Terreno con construcciones. El valor del terreno,
con ell uso que le
l da
d la
l mayor productividad,
d ti id d menos ell
costo de las demoliciones es superior al valor de la
propiedad en su conjunto.
Por ejemplo:
Valor del terreno :
Costo de demoliciones:
$10’000,000
$ 1’000,000
$9’000,000
Propiedad en conjunto: E. de costos
$ 8’700,000
E. de ingresos $ 8’500,000
E. de mercado $ 8’300,000
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" LA IMPORTANCIA DEL MAYOR Y MEJOR USO EN EL VALOR RAZONABLE DE ACTIVOS INMOBILIARIOS”
Mayor y mejor uso: ¿por qué dos análisis, como terreno vacío y como propiedad mejorada (terreno con sus construcciones)?
Casos 3, 4, 5 : Terreno con construcciones. El valor de la
propiedad,
i d d como está,
tá renovada
d o reconvertida
tid es
superior a todas las demás opciones analizadas.
Por ejemplo:
Valor del terreno :
Costo de demoliciones:
$10’000,000
$ 1’000,000
Propiedad en conjunto: Como está
Renovada
Reconvertida
$ 10’000,000, etc.
$ 8’500,000
$ 8’300,000
$9’000,000
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" LA IMPORTANCIA DEL MAYOR Y MEJOR USO EN EL VALOR RAZONABLE DE ACTIVOS INMOBILIARIOS”
Las mejoras ideales:
Para propósitos de “medir” la posibilidad de que unas
d t
determinadas
i d
construcciones
t
i
constituyan
tit
l
las
que le
l
proporcionan el MyMU a un terreno, se emplean las
“mejoras ideales”, mismas que sirven de elemento de
comparación con las construcciones existentes.
Las mejoras ideales no poseen obsolescencia funcional ni económica, así
que cualquier diferencia con el valor de la propiedad existente será
atribuible a estas formas de depreciación.
Mejoras ideales:
_Máximo potencial del terreno, de acuerdo a las características internas y
externas de la propiedad
_ Estar de acuerdo con los estándares de mercado vigentes y a las
características del entorno
_ Estar en condiciones razonables de costo
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Mayor y mejor uso:
En muchos trabajos
Actividad de rutina
E
En muchos otros
h
t
LLa parte más importante t
á i
t t
del trabajo
Cuando el resultado no es obvio
Puede ser altamente controversial
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" LA IMPORTANCIA DEL MAYOR Y MEJOR USO EN EL VALOR RAZONABLE DE ACTIVOS INMOBILIARIOS”
Mayor y mejor uso, casos especiales:
_ Usos únicos:
Propiedades que poseen un uso distinto al de la generalidad del entorno
(museo dentro de una zona preponderantemente habitacional)
_ Usos legalmente no compatibles (derechos adquiridos):
Es el caso de propiedades que, en su momento, fueron construidas bajo
unas ciertas disposiciones legales (usos y densidades) y que hoy en día ya
no están vigentes.
_ Usos interinos:
Corresponde al MyMU que posee una propiedad que está próximo a
período relativamente corto ((P. Ej.j ranchos en zonas de
cambiar,, en un p
transición, estacionamientos, edificios viejos, etc.)
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" LA IMPORTANCIA DEL MAYOR Y MEJOR USO EN EL VALOR RAZONABLE DE ACTIVOS INMOBILIARIOS”
Mayor y mejor uso, casos especiales:
_ Usos múltiples (usos mixtos):
Es el caso en que el MyMU está representado por más de un uso (P. Ej. Un
desarrollo habitacional con un pequeño centro comercial, con mercados y
riesgos diferentes, etc.)
_ Usos con propósito especial:
Se trata de propiedades que fueron diseñadas y construidas para un uso
específico o para un número muy limitado de ellos, como puede ser el
caso de
d museos, escuelas,
l casas‐club,
l b boliches,
b li h etc.
t
Su valoración se encuentra estrechamente asociada al concepto de
negocio en marcha, razón por la cual debe tenerse especial cuidado en
g entre el valor de mercado ((valor razonable)) del inmueble,, el cual
distinguir
tendrá un sólido vínculo con el MyMU del mismo y el valor razonable del
negocio en marcha.
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" LA IMPORTANCIA DEL MAYOR Y MEJOR USO EN EL VALOR RAZONABLE DE ACTIVOS INMOBILIARIOS”
Conclusiones:
1) Existe una tendencia mundial a establecer la contabilidad a valor
razonable o de mercado (fair value).
2) Para cumplir con las premisas que le dan sustento, el valor razonable
debe considerar los siguientes elementos: precio de salida, transacción
ordenada, mercado principal (más ventajoso), participantes del
mercado (independencia, bien informados, capacidad plena y
motivación típica) y cumplir con las premisas de mayor y mejor uso.
3) El valor razonable tiene su principal sustento en el concepto de mayor
y mejor
j uso, pues ambos
b están
tá gobernados
b
d por las
l mismas
i
f
fuerzas
d
de
mercado (oferta y demanda).
4) En su parte de viabilidad financiera, el MyMU es un estudio económico
que se está
de las fuerzas del mercado,, enfocado al inmueble q
analizando
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" LA IMPORTANCIA DEL MAYOR Y MEJOR USO EN EL VALOR RAZONABLE DE ACTIVOS INMOBILIARIOS”
Conclusiones:
5) El MyMU es un ejemplo típico de evaluación de proyectos de inversión
y su tratamiento debe contemplar todos los aspectos físicos, de
mercado y financieros que están implicados en un trabajo de esta
naturaleza.
6) Por la importancia que reviste en el establecimiento del valor
razonable de activos, especialmente inmobiliarios, es muy importante
que el concepto de MyMU sea más difundido y conocido en los medios
de la valuación en todas sus vertientes, en los de la auditoría contable
y, en general,l en todos
t d los
l sectores
t
que tienen
ti
necesidad
id d de
d valorar
l
activos e interpretar sus resultados.
29
" LA IMPORTANCIA DEL MAYOR Y MEJOR USO EN EL VALOR RAZONABLE DE ACTIVOS INMOBILIARIOS”
¡ MUCHAS GRACIAS !
¡ MUCHAS GRACIAS !
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