La finca y el Registro de la Propiedad

PONENCIAS DE LA MAÑANA
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LA FINCA Y EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD
EMILIO GARCÍA-PUMARINO RAMOS
Registrador de la Propiedad de Gijón nº 1
1º. INTRODUCCIÓN.
Quiero comenzar esta 3ª ponencia
agradeciendo a los organizadores del IV
Seminario de Experto documental en
Notarías y Registros, y especialmente a don
Jesús Ferrao Fernández, Presidente de la
Asociación de Empleados de Notarías de
Asturias, el haber mantenido la tradición
de otros seminarios precedentes de incluir
una Ponencia a cargo de un Registrador de
la Propiedad y el haber pensado en mi para
tal cometido, que gustosamente acepté.
El tema escogido para la Ponencia: “La
finca y el Registro de la Propiedad” sigue,
en cierto modo, la estela del desarrollado
por mi compañero Registrador de la
Propiedad en el III Seminario celebrado en
Valencia: “La Organización del Registro de
la Propiedad”, y también en cierto modo,
lo desarrolla y complementa. Es un tema
amplio y clásico, aunque no exento de
novedades recientes, que trataremos de
desarrollar de un modo práctico y sencillo,
exponiendo básicamente la legislación
vigente, sin perjuicio de enunciar una
visión general y completa del mismo.
2º. LA FINCA COMO BASE FÍSICA
DEL REGISTRO DE LA
PROPIEDAD: EL LLAMADO
PRINCIPIO DE FOLIO REAL.
Conforme al art. 1º, párrafo primero
de la Ley Hipotecaria (LH), “el Registro de
la Propiedad tiene por objeto la inscripción
o anotación de los actos o contratos relativos al dominio y demás derechos reales
sobre bienes inmuebles”. Conforme a este
precepto, el primero de la LH, se desprende ya, como señala ROCA SASTRE, que la
finca constituye la base física del Registro,
en tanto que el dominio o derecho real
limitado sobre ella forma la base jurídica
del mismo. Pero, como señala el mismo
autor antes citado, el que la finca sea la
base física del Registro es de carácter
común a todos los sistemas inmobiliarios
registrales, incluso a los de mera trascripción de títulos. Lo que caracteriza al
Registro de la Propiedad español, como a
los sistemas alemán, suizo y demás de desenvolvimiento técnico, es ser la finca la
base física del modo de llevar los Registros
y de los efectos substantivos del mismo. Y
ello es así dado que nuestro sistema inmobiliario registral adopta el llamado principio de folio real, consagrado legalmente
en el art. 243 LH al disponer que “el
Registro de la Propiedad se llevará abriendo uno particular a cada finca en el libro
correspondiente. Todas las inscripciones,
anotaciones y cancelaciones posteriores
relativas a la misma finca se practicarán a
continuación sin dejar claros entre los
asientos.”. Artículo completado sistemáticamente por los art. 8 y 7 de la propia LH.
El art. 8 LH, párrafos primero y segundo,
establece que “cada finca tendrá, desde
que se inscriba por primera vez, un número diferente y correlativo. Las inscripciones
que se refieran a una misma finca tendrán
otra numeración correlativa y especial.”. Y
el art. 7 LH, párrafo primero, establece que
“la primera inscripción de cada finca en el
Registro de la Propiedad será de dominio y
se practicará con arreglo a los procedimientos regulados en el título VI de esta
Ley.”. Es decir, los procedimientos de inmatriculación de fincas a los que luego nos
referiremos.
Este principio de folio real basado en
considerar a la finca como soporte físico o
material del dominio y demás derechos
reales inscritos tiene no sólo consecuencias
organizativas para la institución registral
sino también importantes consecuencias
substantivas y jurídicas en el ámbito de la
fe pública registral.
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PONENCIAS DE LA MAÑANA
Consecuencias organizativas, claramente resaltadas en el art. 378 del
Reglamento Hipotecario (RH), cuando dispone que “los Registradores, tomando en
consideración el movimiento que tuviese la
propiedad en sus partidos respectivos, destinarán a cada finca el número de hojas
que consideren necesarias, poniendo a la
cabeza de todas, a medida que empezaran
a llenarlas, el número de la finca.”. Como
señala ROCA SASTRE “gracias a este sistema el mecanismo registral puede funcionar de un modo regular, lo que repercute
favorablemente en la labor de la propia
Oficina, en orden a la función calificadora
del Registrador, en la práctica de los asientos y en la búsqueda de datos registrales,
así como también en relación a la publicidad formal del Registro.”.
Consecuencias jurídicas, claramente
resaltadas en el art. 13, párrafo primero, de
LH, cuando dispone que “los derechos reales limitativos, los de garantía y, en general, cualquier carga o limitación del dominio o de los derechos reales, para que surtan efectos contra terceros deberán cons-
tar en la inscripción de la finca o derecho
sobre que recaigan.”. Es decir, que el tercer
adquirente que contrata en base a lo publicado por el Registro de la Propiedad, para
estar protegido por el principio de fe pública registral, únicamente ha de atenerse al
contenido de la hoja o folio registral de la
finca sobre la que contrata. Como señala
NÚÑEZ LAGOS el art. 13, párrafo primero,
de LH fue concebido como una aplicación
del folio real: la única inscripción eficaz es
la que se haga en el folio real abierto a la
finca gravada y no la que se haga indebidamente o de pasada en el folio de otra
finca.
3º. EL ACCESO DE LA FINCA
AL REGISTRO:
LA INMATRICULACIÓN
DE FINCAS.
Conforme a lo dispuesto por el art. 7,
párrafo primero, de LH, antes expuesto, “la
primera inscripción de cada finca en el
Registro de la Propiedad será de dominio y
se practicará con arreglo a los procedi-
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mientos regulados en el título VI de esta
Ley.”. Tales procedimientos son los medios
de inmatriculación de fincas que no estén
inscritas a favor de persona alguna en el
Registro de la Propiedad, y vienen regulados con detalle, tanto por la Ley
Hipotecaria como por su Reglamento.
Lo primero que cabe resaltar es que la
inmatriculación de fincas como medio de
acceso de las mismas al Registro de la
Propiedad, es un procedimiento que ha
quedado obsoleto sobre todo en las zonas
urbanas. El gran desarrollo del Registro de
la Propiedad en España durante los últimos
cuarenta años del pasado siglo, hace que
sean escasas las fincas que, en las zonas
urbanas, accedan por primera vez al
Registro a través de los procedimientos
inmatriculadores, más propios del siglo XIX
que de la época actual. Hoy en día es a través de las modificaciones hipotecarias de
las fincas ya inscritas: agrupaciones, segregaciones, divisiones, y sobre todo a través
de la constitución de los edificios en régimen de propiedad horizontal como se
crean el mayor número de fincas nuevas en
los Registros de la Propiedad. Solamente
en zonas agrarias y rurales, con poco arraigo histórico de la institución registral o que
han sufrido destrucción de sus archivos
registrales, tienen todavía actualidad los
procedimientos de inmatriculación de fincas.
El art. 199 LH nos indica los tres procedimientos inmatriculadores de fincas que
prevé la legislación hipotecaria española:
el expediente de dominio, de carácter judicial, la certificación administrativa del art.
206 LH y el título público de adquisición,
complementado por acta de notoriedad
cuando no se acredite de modo fehaciente
el título adquisitivo del transmitente o
enajenante, que como su propia definición
indica tiene un carácter eminentemente
notarial y en el que centraremos nuestro
análisis, prescindiendo de los otros dos.
El título público de adquisición viene
descrito como medio de inmatriculación de
fincas en el art. 205 LH, párrafo primero, al
disponer que “serán inscribibles, sin necesi-
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dad de la previa inscripción, los títulos
públicos otorgados por personas que acrediten de modo fehaciente haber adquirido
el derecho con anterioridad a la fecha de
dichos títulos, siempre que no estuviese
inscrito el mismo derecho a favor de otra
persona y se publiquen edictos en el tablón
de anuncios del Ayuntamiento donde radica la finca, expedidos por el Registrador
con vista de los documentos presentados.”.
Este precepto legal viene desarrollado
reglamentariamente por el art. 298 RH en
la redacción dada por el Real Decreto
1867/1998, de 4 de septiembre, algunos de
cuyos párrafos fueron anulados por la
Sentencia de la Sala 3ª del Tribunal
Supremo de 31 de enero de 2001.
La reforma del art. 298 RH ha venido
en profundizar el necesario mayor control
de legalidad de este medio inmatriculador
y la imprescindible coordinación entre el
Registro de la Propiedad y el Catastro que
lo debe presidir.
Históricamente el sistema inmatriculador por medio del título público de adquisición, que tiene su origen en la Ley
Hipotecaria de 1909, fue mantenido por la
Ley Hipotecaria de 1944 con la finalidad,
expresamente manifestada en la Exposición
de Motivos de dicha Ley, de facilitar el
ingreso en los libros registrales de la gran
masa de propiedad no inscrita todavía.
Como
literalmente
expresa
dicha
Exposición de Motivos “ante el estado de
nuestro Registro, la implantación de medidas menos asequibles, si bien más perfectas, podría dificultar el acceso de las fincas,
que en elevado porcentaje permanecen aisladas del mismo.”. De ahí que frente a las
completas garantías judiciales que como
medio inmatriculador ofrece el expediente
de dominio, se haya mantenido como
medio inmatriculador el título público de
adquisición, que en una valoración histórica puede decirse que no ha dado lugar a
muchos fraudes o engaños, debido al control notarial del título público de adquisición, pero si ha cooperado a aumentar el
problema de la doble inmatriculación,
muchas veces como medio para reanudar el
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tracto sucesivo interrumpido. Por eso, una
vez avanzado el objetivo de lograr el acceso al Registro de la propiedad no inscrita, se
hacía necesario profundizar en las garantías y en el control de este medio de inmatriculación. Y ello se ha hecho a través de
resaltar la propia estructura de este medio
inmatriculador basado en la existencia de
dos títulos de adquisición sucesivos, tal y
como prevé el art. 205 LH, y eliminando
otras posibilidades que establecía y ampliaba el art. 298 RH en su redacción anterior y
que permitían la inmatriculación de fincas
en el Registro de la Propiedad mediante
títulos públicos de adquisición en los que el
transmitente alegaba haber adquirido la
finca por justos y legítimos títulos, sin
mayor precisión documental, bastando que
el título público de adquisición fuera anterior en más de un año a la fecha en la que
se solicite la inscripción; como si el mero
paso del tiempo pudiera suplir y dar validez
jurídica a la ausencia de título adquisitivo
del transmitente.
redacción del art. 298 RH anterior a
la reforma del año 1998, anulada
por la Sentencia del Tribunal
Supremo: documento fehaciente a
estos efectos son no sólo los documentos públicos incluidos en el art.
3 LH, sino también los documentos
privados que según el art. 1227 del
Código Civil hagan prueba contra
tercero en cuanto a su fecha.
Ahora los distintos supuesto de este
medio de inmatriculación, sistematizados
por la doctrina al amparo de lo dispuesto
por el anterior art. 298 RH y que comprendían hasta ocho manifestaciones o variantes, han quedado reducidos a dos muy claros y precisos:
2º) En defecto del documento fehaciente examinado sólo podrá
inmatricularse la finca por el título
público de adquisición cuando el
mismo se complemente con un
acta de notoriedad acreditativa de
que el transmitente o causante es
tenido por dueño. Conforme al
propio art. 298 RH dicha acta de
notoriedad complementaria tendrá por objeto comprobar y declarar la notoriedad de que el transmitente de la finca o fincas que se
pretendan inmatricular es tenido
como dueño de ellas, a juicio del
Notario autorizante y se tramitará
conforme al art. 209 del
Reglamento Notarial, pudiendo
autorizarse al tiempo o con posterioridad al título público al que
complementa.
1º) El título público de adquisición
siempre que el transmitente o causante acredite la previa adquisición
de la finca que se pretende inscribir mediante documento fehaciente. La referencia a documento
fehaciente ha suscitado algunas
dudas interpretativas debido a que
la Sentencia de la Sala 3ª del
Tribunal Supremo, de 31 de enero
de 2001, considera que ha de ser
público también el documento
anterior en el que el transmitente
acredite la previa adquisición de la
finca transmitida. Pero la doctrina
y las resoluciones de la Dirección
General de los Registros y del
Notariado han concretado la interpretación del precepto en la forma
ya unánimemente admitida bajo la
Además de profundizar en la seguridad jurídica de este medio de inmatriculación de fincas en el Registro de la
Propiedad, exigiendo al transmitente que
acredite la previa adquisición de la finca
mediante documento fehaciente o acta de
notoriedad complementaria, la reforma del
año 1998 del art. 298 RH impone una exacta correlación entre el Registro de la
Propiedad y el Catastro al establecer que
“en ambos casos el título público de adquisición habrá de expresar necesariamente la
referencia catastral de la finca o fincas que
se traten de inmatricular y se incorporará o
acompañará al mismo certificación catastral descriptiva y gráfica, de tales fincas, en
términos totalmente coincidentes con la
descripción de estos en dicho título, de las
que resulte además que la finca esté catastrada a favor del transmitente o del adqui-
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rente.”. En cuanto a la constancia de la
referencia catastral, durante un tiempo fue
suspendida su exigencia respecto de la
inmatriculación de fincas rústicas, pero hoy
día, y después de diversas disposiciones
legales, resulta ya ineludible exigir la constancia de la referencia catastral en los documentos públicos a través de los que se pretendan inmatricular tanto fincas urbanas
como rústicas, con la única excepción de los
municipios sin catastro rústico renovado.
Esta rigurosa coordinación entre el
Registro y el Catastro en la inmatriculación
de fincas ha sido criticada por algún especialista en la materia como el Registrador
de la Propiedad don Jorge Requejo Liberal,
quien en su libro, recientemente publicado, sobre “Descripción geográfica de las
fincas en el Registro de la Propiedad (GEO
BASE)” afirma literalmente que “introduce
un elemento distorsionador en el primer
acceso de las fincas al Registro de la
Propiedad, pues obliga a los propietarios,
si quieren ver inscrito su derecho y acogerse a la protección del Registro, a describir
sus fincas con arreglo a su configuración
fiscal (la derivada del catastro) aunque ésta
no sea la correspondiente al objeto sobre
el que recae su derecho de propiedad”. A
pesar de estas opiniones y sin poder en esta
ponencia profundizar sobre la relaciones
entre el Registro y el Catastro, si es cierto
que la deseada coordinación entre ambas
instituciones se ve enormemente favorecida por esta exigencia legal de que la inmatriculación de fincas en el Registro de la
Propiedad se base en la descripción de las
mismas en la correspondiente certificación
catastral descriptiva y gráfica y se exprese
necesariamente en el documento su referencia catastral. Además esta coordinación
se ve también favorecida por la exigencia
que impone el art. 298 RH de que la finca
que se pretende inmatricular por título
público de adquisición esté catastrada a
favor del transmitente o del adquirente, lo
que puede siempre solucionarse fácilmente
dando de alta la finca en el Catastro por el
adquirente.
Y ya para finalizar el examen de este
medio de inmatriculación de fincas en el
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Registro de la Propiedad, de origen básicamente notarial, reseñamos sucintamente
los restantes aspectos clásicos del mismo:
1º) El primer requisito básico y natural
para el empleo de este medio
inmatriculador es que la finca que
se trate de inmatricular no esté inscrita en el Registro a favor de persona alguna. Así lo exigen los art.
199 y 205 LH, siendo el Registrador
de la Propiedad el responsable de
evitar el efecto pernicioso de la
doble inmatriculación de fincas,
debiendo suspender la inscripción
si tiene dudas sobre esta cuestión.
Actualmente, y dada la necesaria
correlación entre el Registro y el
Catastro antes expuesta, ya no tienen sentido antiguas prácticas
notariales y registrales donde, ante
difíciles problemas de reanudación
de tracto sucesivo interrumpido, y
dado que no había dudas de quien
era civilmente dueño de la finca, se
desfiguraba la descripción de la
misma para su inmatriculación
como otra nueva.
2º) El segundo requisito también básico y natural para el empleo de este
medio inmatriculador es la existencia de un título público de adquisición, que ha de ser derivativa y no
originaria. Así lo exigen los art. 205
LH y 298 RH, debiendo el
Registrador vigilarlo en su calificación, rechazando el empleo de título meramente declarativos como
las agrupaciones o divisiones de
fincas; aunque hoy día se ha superado la reticencia a admitir como
medios inmatriculadores determinados títulos traslativos, como la
disolución de comunidad de bienes, la aportación de bienes a la
sociedad conyugal y la liquidación
de dicha sociedad conyugal.
3º) Finalmente, conforme al art. 298-2
RH “la inscripción que se realice
contendrá además de las circunstancias generales, las esenciales del
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título del transmitente o del acta
de notoriedad complementaria.
Además expresará que el asiento se
practica conforme al art. 205 de la
Ley, con la limitación del art. 207
de la misma Ley, y quedando supeditada su eficacia a la constancia
registral de la publicación del edicto.... Iguales extremos se harán
constar en la nota de despacho al
pie del título.”.
4º. LAS MODIFICACIONES
REGISTRALES DE LAS FINCAS
INSCRITAS.
Como ya indicamos al comenzar el
análisis de la inmatriculación de fincas en
el Registro de la Propiedad, actualmente, y
especialmente en las grandes poblaciones
urbanas, la principal fuente de creación de
nuevas fincas en el Registro de la
Propiedad no lo es tanto la inmatriculación
de fincas que no constan inscritas en el
Registro sino las modificaciones hipotecarias o registrales de las fincas ya inscritas,
especialmente la declaración de obra
nueva de edificios sobre solares ya inscritos
y la constitución de los mismos en régimen
de propiedad horizontal.
Las modificaciones registrales o hipotecarias de las fincas inscritas son las operaciones de Agrupación, Agregación,
Segregación y División de fincas regulados
en los art. 44 y siguientes del RH.
La AGRUPACIÓN de fincas la define el
art. 45-1 RH como “la reunión de dos o
más fincas inscritas para formar una sola
que, con su nueva descripción, se inscribirá con número diferente, haciéndose mención de ello al margen de cada una de las
inscripciones de propiedad de las fincas
reunidas.”. Aunque lo normal es que las
fincas que se agrupen sean colindantes se
admite también la agrupación de fincas no
colindantes en cuyo caso el art. 45-2 RH dispone que “se describirán individualmente
las parcelas que las constituyan y. con la
mayor precisión posible, las características
de la agrupación o causas que dan lugar a
ella.”. Es el supuesto de las llamadas fincas
discontinuas que dan lugar a las unidades
orgánicas de explotación agrícola o industrial, descritas en el art. 44 RH. Aunque este
precepto, con carácter general, establece
que sólo se pueden agrupar las fincas que
pertenezcan a un solo dueño o a varios
proindiviso, el art. 45-3 RH permite que
puedan “agruparse fincas pertenecientes a
diferentes propietarios, siempre que se
determine, de acuerdo con lo que resulte
del título, la participación indivisa que a
cada uno de ellos corresponda en la finca
resultante de la agrupación.”. Se exige por
lo tanto, con carácter previo o simultáneo,
un negocio jurídico de comunicación de
bienes, que tiene sus propias repercusiones
jurídicas y fiscales.
La AGREGACIÓN de fincas la regula el
art. 48 RH al disponer que “la agregación
de una o varias fincas inscritas o de una o
varias partes que se segreguen, a otra también inscrita, podrá realizarse siempre que
ésta tenga una extensión que represente,
por lo menos, el quíntuplo de la suma de
las que se agreguen. La inscripción correspondiente se practicará en el folio de la
finca mayor, sin alterar su numeración,
pero expresándose en ella la nueva descripción resultante y la procedencia de las
unidas, con las cargas que las afecten. Se
harán, además, las oportunas notas marginales de referencia.”. Por lo tanto en la
Agregación no se abre un nuevo folio
registral a la finca resultante, como sucede
en la agrupación, sino que se utiliza el folio
y número de la finca mayor.
La SEGREGACIÓN de fincas la regula el
art. 47 RH al disponer que “siempre que se
segregue parte de una finca inscrita para
formar una nueva, se inscribirá la porción
segregada con número diferente, expresándose esta circunstancia al margen de la
inscripción de propiedad de la finca matriz,
así como la descripción de la porción restante, cuando esto fuera posible, o, por lo
menos, las modificaciones en la extensión y
lindero o linderos por donde se haya efectuado la segregación. En la inscripción de
la nueva finca se expresará la procedencia
de ésta y los gravámenes vigentes de la
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finca matriz.”. Como se observa fácilmente, el legislador es muy flexible a la hora
de exigir la descripción del resto en el caso
de segregaciones de fincas: basta con cumplir con el mínimo de concretar las modificaciones en la extensión de la finca matriz
y el lindero o linderos por donde se haya
efectuado la segregación, existiendo
numerosas resoluciones de la Dirección
General de los Registro y del Notariado
que confirman esta flexibilidad. Sin embargo debe tenerse en cuenta, como señala
José Manuel García García en su Código de
Legislación Hipotecaria, que en los casos de
segregación de locales de propiedad horizontal es imprescindible la descripción del
resto, pues constituye una nueva entidad
de la propiedad horizontal, que conforme
al art. 5 de la Ley de Propiedad Horizontal
(LPH) se requiere su descripción.
Igualmente, como indica el autor citado,
cuando se realice un negocio u operación
concreta sobre el resto, la descripción del
mismo es imprescindible, pues constituye
una finca que ha de describirse conforme a
lo dispuesto en el art. 9 LH y 51 RH.
Dado el carácter voluntario de la inscripción en el Registro de la Propiedad, los
dos últimos párrafos del art. 47 RH prevén
el supuesto de que existan segregaciones
de fincas que no hayan tenido acceso al
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Registro; disponiendo que “no será obstáculo para la inscripción de cualquier segregación, el que no hayan tenido acceso al
Registro otras previamente realizadas. En
estos casos, en la nota al margen de la
finca matriz se expresará la superficie del
resto según el Registro. Los actos o contratos que afecten al resto de una finca, cuando no hayan accedido al Registro todas las
segregaciones escrituradas se practicarán
en el folio de la finca matriz, haciéndose
constar en la inscripción la superficie sobre
que aquéllos recaigan. Al margen de la inscripción de propiedad precedente se pondrá nota indicativa de la inscripción del
resto, así como de la superficie pendiente
de segregación.”.
La DIVISIÓN de fincas inscritas la
regula el art. 46 RH al disponer que “en el
caso de que la totalidad de una finca inscrita se divida en dos o más suertes o porciones, se inscribirá cada una de éstas
como finca nueva y bajo número diferente, haciéndose breve mención de esta circunstancia al margen de la inscripción de
propiedad de la finca que se divida. En las
nuevas inscripciones se expresará la procedencia de las fincas, así como los gravámenes que tuvieran antes de la división.”.
Según esta regulación la división se diferencia de la segregación en que en ella no
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PONENCIAS DE LA MAÑANA
existe resto, sino que la totalidad de la
finca matriz pasa a formar dos o más fincas nuevas. Lo más relevante de la división
de fincas registrales, así como también de
la segregación, es tener en cuenta las
limitaciones substantivas que a dichas
operaciones impone la legislación agraria
y urbanística. Así respecto a la división y
segregación de fincas rústicas debe de
tenerse en cuenta la Ley 19/1995, de 4 de
julio,
de
Modernización
de
las
Explotaciones Agrarias, que prohíbe, con
diversas excepciones, la división de fincas
rústicas por debajo de las unidades mínimas de cultivo. Respecto a la división y
segregación de fincas urbanas debe
tenerse en cuenta la legislación urbanística, tanto estatal como de las comunidades
autónomas, así como los artículos 78 a 82
del llamado Reglamento Hipotecario
Urbanístico (RHU), aprobado por Real
Decreto 1093/1997, de 4 de julio.
Conforme a dicha legislación, ratificada y
ampliada por la última Ley del Suelo de 28
de mayo de 2007, los Notarios y
Registradores de la Propiedad exigirán
para autorizar e inscribir, respectivamente, escrituras de división y segregación de
terrenos, que se acredite el otorgamiento
de la licencia que estuviera prevista por la
legislación urbanística aplicable, o la
declaración municipal de su innecesariedad, que deberá testimoniarse literalmente en el documento.
Finalmente, no quisiéramos terminar
este breve análisis de las modificaciones
hipotecarias o registrales de las fincas ya
inscritas, sin reseñar los siguientes aspectos, comunes a todos ellos, y que ya son
clásicos en la doctrina hipotecarista:
1º) Son actos jurídicos de riguroso
dominio, que sólo pueden ser otorgados por el dueño o todos los
dueños en proindiviso de las fincas.
2º) Sin embargo, son actos jurídicos
declarativos que no implican ninguna enajenación ni gravamen de
las fincas. De ahí que una escritura de agrupación de fincas no sea
título público de adquisición para
inmatricular la finca resultante en
el Registro de la Propiedad al
amparo de lo dispuesto en el art.
205 LH; aunque si pueda servir
como título idóneo, acompañada
de la correspondiente certificación catastral descriptiva y gráfica, para hacer constar en el
Registro los excesos de cabida de
fincas ya inscritas, como analizaremos posteriormente con más
detenimiento.
3º) Aunque el art. 50 RH establece que
“todas las operaciones de agrupación, división, agregación y segregación se practicarán en el
Registro en virtud de escritura
pública”, debe tenerse en cuenta
que diversas resoluciones de la
Dirección General de los Registros y
del Notariado admiten el expediente de dominio, documento
judicial, como medio para acreditar
segregaciones o divisiones y otras
consideran título suficiente para
inscribir una segregación el testimonio de una sentencia firme. Por
otra parte, la posibilidad de inscribir la modificación de entidades
hipotecarias en base a certificaciones administrativas, cuando se
trate
de
bienes
de
las
Administraciones Públicas, está
admitida legalmente por el art.
206-2 LH y por el art. 37-2 de la Ley
33/2003, de 3 de noviembre, de
Patrimonio de las Administraciones
Públicas.
Respecto a la declaración de obra
nueva de edificios sobre fincas ya inscritas
y la constitución de los mismos en régimen
de propiedad horizontal, no es esta
Ponencia el lugar idóneo para un examen
completo de tales materias. Sugerimos a
los organizadores de estos Seminarios de
experto documental en Notarías y
Registros que, dada la importancia y amplitud del tema, lo incluyan de modo exclusivo en una futura edición, con participación
de Notarios y Registradores expertos en la
materia.
PONENCIAS DE LA MAÑANA
5º. LA DESCRIPCIÓN DE LAS
FINCAS EN LAS ESCRITURAS
PÚBLICAS Y EN EL REGISTRO
DE LA PROPIEDAD.
Ya hemos expuesto al comienzo de
esta Ponencia cómo la finca constituye la
base física del Registro de la Propiedad, al
ser el objeto del dominio y demás derechos
reales que el Registro publica. De ahí la
necesidad de que las fincas estén perfectamente diferenciadas unas de otras, lo que
se logra con una correcta descripción de las
mismas que comprenda su situación, linderos, superficie, denominación y cualquier
otro dato identificativo, de tal suerte que
se la pueda buscar y encontrar sobre el
terreno sin ninguna dificultad ni confusión. Lo ideal es que esta descripción diferenciada de las fincas sea idéntica en las
escrituras públicas, en el Registro de la
Propiedad y en el Catastro Inmobiliario y a
su vez responda a la realidad física de las
mismas. Pero ello no ha sido siempre así, ni
lo es ahora a pesar de los avances logrados.
En el año 1861, fecha de la entrada en
vigor de la primera Ley Hipotecaria, no
había ni atisbos de Catastro en España y las
fincas accedían al Registro de la Propiedad
sobre la base que de su descripción hacían
los otorgantes de las escrituras públicas.
Igual sucedía en la modificación de la descripción de las fincas ya inscritas. Ello originaba notables discordancias entre el
Registro y la realidad física extrarregistral;
no ya solamente entre sus cualidades descriptivas como superficie y linderos sino
incluso en supuestos mucho más graves
como la doble inmatriculación de fincas en
el Registro o el acceso al mismo de fincas
imaginarias. Además todo ello estaba facilitado por un amplio consenso doctrinal y
jurisprudencial de que los datos de hecho,
como eran los relativos a la descripción física de las fincas, no estaban protegidos por
el principio de legitimación registral del
art. 38 LH, conforme al cual “a todos los
efectos legales se presumirá que los derechos reales inscritos en el Registro existen y
pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo.”. Y por lo
tanto tampoco protegían al tercer adqui-
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rente de buena fe del art. 34 LH. Y la conclusión lógica de ello era bien sencilla: si la
descripción de las fincas no gozaba de la
protección jurídica del Registro, la calificación del Registrador respecto de ella debía
limitarse a los requisitos mínimos exigidos
por la legislación hipotecaria en los art. 9
LH y 51 RH reflejando en todo lo demás lo
manifestado por los otorgantes en las
escrituras públicas, sin mayor justificación
ni acreditación; salvo en los supuestos de la
inscripción de los excesos de cabida donde
la legislación hipotecaria siempre ha sido
muy detallista. Y ello no es completamente
cierto ni correcto. En primer lugar, porque
el valor jurídico de los datos de hecho de la
descripción de las fincas en el Registro no
es tan irrelevante como se pretende. Así la
Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de
marzo de 1953 afirma que “la inscripción
ampara al titular con la presunción de que
lo que diga el asiento, tanto con referencia
a la situación jurídica como a circunstancias de la finca, en la forma o en los términos que resultan de él, se ha de reputar
veraz, mientras no sea rectificada o declarada su inexactitud.”. En segundo lugar,
porque el Registro de la Propiedad debe
tener en cuenta, dado sus efectos frente a
terceros, no sólo la voluntad e intereses de
los dueños de las fincas sino también los
posibles derechos e intereses de los terceros que se puedan ver afectados por los
cambios en la descripción de las fincas inscritas. Así el cambio de un lindero no le es
indiferente al colindante que quiera ejercitar su derecho de retracto, a los vecinos de
un monte comunal o a la Administración
en el caso de fincas incluidas en la zona
marítimo terrestre. Y no digamos del cambio de cabida de una finca, tanto en más
como en menos, que importa y mucho, por
ejemplo al Banco que al conceder un préstamo hipotecario procura tasar la finca de
acuerdo con la cabida que consta en el
Registro, aunque su medida real sea mayor,
o al Ayuntamiento que ve como en la inscripción de un exceso de cabida puede
estar incluido un camino público.
Por otra parte el desarrollo técnico en
España del Catastro Inmobiliario está permitiendo cumplir la siempre manifestada
16
PONENCIAS DE LA MAÑANA
como deseada coordinación entre el
Registro y el Catastro. Como ya hemos
expuesto al tratar de la inmatriculación de
fincas en el Registro de la Propiedad por
título público de adquisición, hoy en día no
se pueden inmatricular fincas, tanto rústicas como urbanas, sin que en el título
público de adquisición se exprese la referencia catastral de las fincas, requisito sólo
exceptuado respecto de las fincas rústicas
de los municipios con Catastro no renovado, y sin acompañar al título certificación
catastral descriptiva y gráfica, requisito exigido en todo caso. Lo mismo para los
demás medios de inmatriculación: el expediente de dominio judicial o la certificación
administrativa de dominio. Y también,
como veremos luego, para la inmatriculación o inscripción de los excesos de cabida,
salvo los inferiores a la quinta parte de la
cabida inscrita, se exige aportar certificación catastral descriptiva y gráfica.
Sin embargo estos avances legislativos
en la coordinación entre las escrituras
públicas, el Registro de la Propiedad y el
Catastro Inmobiliario a la hora de describir
las fincas objeto de inscripción en el
Registro y de que tales descripciones sean
coincidentes con la realidad física, no dejan
de tener sus fallos, resaltados por la doctrina especialista en la materia. Y es que no
debe de olvidarse la distinta naturaleza
jurídica del Catastro Inmobiliario y el
Registro de la Propiedad. Así, el Catastro
Inmobiliario es un registro administrativo,
de carácter fiscal, con fines informativos;
mientras que el Registro de la Propiedad es
un registro jurídico, de carácter substantivo
o registro de derechos, que publica el dominio y demás derechos reales sobre bienes
inmuebles, adquiridos legalmente, lo que
controla el Registrador con su calificación.
Y así en el catastro, dado su carácter fiscal,
pueden figurar parcelas no ajustadas a la
legalidad agraria, urbanística o del dominio
público que sin embargo tienen vedado su
acceso al Registro de la Propiedad, debido
al control de legalidad que efectúa el
Registrador. El carácter fiscal y recaudatorio
del Catastro, resaltado en la Exposición de
Motivos de su Texto Refundido vigente,
hace necesario que el mismo tenga una
cobertura de todo el territorio del Estado,
mientras que la inscripción en el Registro es
voluntaria y pueden existir amplias zonas
donde la propiedad no figura inscrita. Así
también, el art. 9 del Texto Refundido del
Catastro Inmobiliario, del año 2004, atribuye la titularidad catastral de las parcelas al
derecho de propiedad plena o menos
plena, a la concesión administrativa, al
derecho real de superficie y al derecho real
de usufructo; mientas que conforme al art.
7 LH la primera inscripción de cada finca en
el Registro de la Propiedad sólo puede ser
de dominio pleno. También hay diferencias
en cuanto a la definición y configuración
de las fincas: el Catastro, que las llama parcelas, las define y configura en base a un
aprovechamiento, con un régimen distinto
para las urbanas y las rústicas; mientras que
el Registro define la finca registral en base
a su posibilidad de abrir folio independiente y de acuerdo con su configuración física,
sin tener en cuenta su aprovechamiento y
con un mismo régimen para las rústicas y las
urbanas. Finalmente, en cuanto a la eficacia
del Registro y del Catastro para reflejar la
realidad física de las fincas, es evidente que
una coordinación de ambos instituciones la
mejora; pero no se pueden atribuir efectos
absolutos a los datos catastrales, dado el
elevado volumen de las correcciones y rectificaciones de los mismos que cada año plantean los ciudadanos.
Por todo lo anterior, el Colegio de
Registradores de la Propiedad ha promovido en determinados Registros Piloto la descripción geográfica de las fincas conforme
al denominado Proyecto GEO-BASE, cuyo
máximo estudioso y organizador es el
Registrador de la Propiedad don Jorge
Requejo Liberal, quien en el año 2007 ha
publicado un libro muy completo sobre
esta materia y al que anteriormente hemos
hecho referencia. La base legal del Proyecto
se encuentra en los párrafos 2º, 3º y 4º de la
regla 1ª del art. 9LH, introducidos por la disposición adicional 28ª de la Ley 24/2001, de
27 de diciembre. Conforme al párrafo 2º
“podrá completarse la identificación de la
finca mediante la incorporación al título
inscribible de una base gráfica o mediante
su definición topográfica con arreglo a un
PONENCIAS DE LA MAÑANA
sistema de coordenadas geográficas referidas a las redes nacionales geodésicas y de
nivelación en proyecto expedido por técnico competente.”. El párrafo 3º prevé que
“la base gráfica catastral o urbanística y el
plano topográfico, si se utilizasen, deberán
acompañarse al título en ejemplar duplicado. Uno de sus ejemplares se archivará en
el Registro, sin perjuicio de su incorporación a soportes informáticos. Del archivo
del duplicado se tomará nota al margen del
asiento correspondiente a la operación
practicada y en el ejemplar archivado el
Registrador hará constar referencia suficiente a la finca correspondiente. Podrá
obtenerse el archivo de la base gráfica
como operación registral específica
mediante acta notarial autorizada a requerimiento del titular registral en la que se
describa la finca y se incorpore la base gráfica.”. El párrafo 4º establece que “los registradores dispondrán de aplicaciones informáticas para el tratamiento de bases gráficas que permitan su coordinación con las
fincas registrales y la incorporación a éstas
de la calificación urbanística, medioambiental o administrativa correspondiente.”.
Como se ve fácilmente se trata de un proyecto incipiente, que exigirá grandes inversiones económicas y de medios técnicos y
humanos a los Registros de la Propiedad y
que a pesar de sus estupendos planteamientos vemos difícil que tenga un desarrollo próximo.
Expuesto lo anterior con carácter
general y previo, examinemos brevemente
el derecho positivo sobre la materia que
tratamos. El art. 170 párrafos 1º y 2º del
Reglamento Notarial (RN), de 2 de junio de
1944, tras la reforma introducida por el
Real Decreto 45/2007, de 19 de enero, establece la regla general de la descripción de
las fincas en las escrituras públicas al disponer que “en los documentos sujetos a
registro, el notario hará la descripción de
los bienes que constituyan su objeto expresando con la mayor exactitud posible
aquellas circunstancias que sean imprescindibles para realizar la inscripción.”.
(PÁRRAFO PRIMERO). “A requerimiento de
los otorgantes o cuando el notario lo juzgue conveniente, podrá añadirse cuales-
17
quiera otras circunstancias descriptivas no
exigidas por la legislación registral, que
faciliten una mejor identificación del objeto de negocio jurídico formalizado”
(PÁRRAFO SEGUNDO).
Que el Notario haga en las escrituras
sujetas a registro la descripción de las fincas expresando las circunstancias que sean
imprescindibles para realizar la inscripción, no es más que una consecuencia del
art. 3 LH que consagra a la escritura pública como título formal de acceso al Registro
de la Propiedad. Pero obviamente, la escritura pública es algo más que eso y por ello
el párrafo segundo del art. 170 RN permite que en ellas se añadan cualesquiera
otras circunstancias descriptivas de las fincas no exigidas por la legislación registral,
lo cual es frecuente en la práctica y ya el
propio art. 170 RN, en su redacción anterior a la reforma del año 2007, indicaba a
modo de ejemplo alguna de ellas: la
expresión de la superficie en la medida del
país, la determinación de los pisos de una
finca urbana, los detalles de la construcción y la existencia de plantaciones, siembras y cultivos.
Las circunstancias descriptivas de las
fincas exigidas con carácter general por la
legislación hipotecaria son las fijadas en el
art. 9-1 LH y 51 párrafos 1 a 4 RH. Decimos
exigidas con carácter general, ya que hay
varias normas particulares para determinados supuestos de fincas que exigen
unos requisitos especiales de descripción:
así el art. 45 RHU para la descripción de las
Obras Nuevas o el art. 5 de la Ley de
Propiedad Horizontal, para la descripción
del edificio y de los pisos o locales independientes en los inmuebles constituidos
en régimen de propiedad horizontal.
También el art. 53-B) del RHU, sobre descripción de participaciones indivisas de fincas destinadas a garaje o las normas contenidas en la Ley 42/1998, de 15 de diciembre, sobre aprovechamiento por turno de
bienes inmuebles de uso turístico.
Del examen conjunto de los artículos
de la Ley y Reglamento Hipotecario antes
citados resultan las siguientes circunstan-
18
PONENCIAS DE LA MAÑANA
cias descriptivas de las fincas, necesarias
para su inscripción en el Registro de la
Propiedad:
1º) LA NATURALEZA de la finca que “se
determinará expresando si es rústica o urbana, el nombre con las que
de su clase sean conocidas en la
localidad, y en aquellas, si se dedican a cultivo de secano o de regadío y, en su caso, la superficie aproximada destinada a uno y a otro. Si
se aporta cédula, certificación o
licencia administrativa que lo acredite se hará constar, además, la calificación urbanística de la finca.”.
Más que la distinción puramente
doctrinal y artificial en nuestro
derecho entre fincas rústicas y urbanas, cuya calificación queda muchas
veces al arbitrio de la pura inercia
documental anterior, tiene interés
la distinción entre suelo rústico y
urbano, que nuestra última Ley del
Suelo de 28 de mayo de 2007 distingue de manera categórica en su
art. 12 al afirmar que “todo el suelo
se encuentra, a los efectos de esta
Ley, en una de las situaciones básicas de suelo rural o de suelo urbanizado”, definiendo meticulosamente uno y otro. La exigencia respecto de las fincas rústicas de
expresar si se dedican a cultivo de
secano o de regadío no es baladí ya
que el art. 26 de la Ley 19/1995, de
4 de julio, de Modernización de
Explotaciones Agrarias establece
que “en toda inscripción de fincas
rústicas en el Registro de la
Propiedad se expresará si es de
secano o de regadío, su extensión
superficial y que sólo puede ser susceptible de división o segregación
respetando la extensión de la unidad mínima de cultivo.”.
2º) LA SITUACIÓN Y LINDEROS de la
finca que respecto a las fincas rústicas “se determinará expresando
el término municipal, pago o partido o cualquier otro nombre con
que sea conocido el lugar en que
se hallaren; sus linderos por los
cuatro puntos cardinales; la naturaleza de las fincas colindantes y
cualquier circunstancia que impida
confundir con otra la finca que se
inscriba, como el nombre propio si
lo tuviera. En los supuestos legalmente exigibles se hará constar la
referencia catastral del inmueble.”. Respecto de las fincas urbanas la situación “se determinará
expresando el término municipal y
pueblo en que se hallaren; el nombre de la calle o sitio; el número si
lo tuviesen, y los que hayan tenido
antes, el nombre del edificio si
fuera conocido por alguno propio;
sus linderos por la izquierda
(entrando), derecha y fondo; la
referencia catastral en los supuestos legalmente exigibles; y cualquier otra circunstancia que sirva
para distinguir de otra la finca descrita. Lo dispuesto en este número
no se opone a que las fincas urbanas cuyos linderos no pudieran
determinarse en la forma expresada se designen por los cuatro puntos cardinales.”. Respecto de la
constancia de la referencia catastral de las fincas que el art. 51 RH
considera como una cualidad descriptiva de las mismas, desde la
reforma del RH por el Real Decreto
1867/1998, de 4 de septiembre;
también viene exigida por el art.
170 párrafo 3º RN, después de la
reforma de 2007, al disponer que
“tratándose de bienes inmuebles,
la descripción incluirá la referencia
catastral que corresponde, así
como la certificación catastral descriptiva y gráfica, en los términos
establecidos en la normativa catastral.”. Como ya hemos expuesto
antes, ésta normativa catastral
actualmente vigente es el Real
Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de
marzo, por el que se aprueba el
Texto Refundido de la Ley del
Catastro Inmobiliario cuyo artículo
38 exige la constancia en las escrituras públicas y en el Registro de la
PONENCIAS DE LA MAÑANA
Propiedad de la referencia catastral de los bienes inmuebles, rústicos y urbanos, sin más excepciones
que las establecidas en el art. 39
(cancelaciones, anotaciones preventivas, etc...) y en la disposición
transitoria tercera del mismo Texto
Legal (fincas rústicas en Municipios
sin Catastro Rústico renovado);
pero sin impedir su falta el otorgamiento de la escritura pública ni la
inscripción en el Registro de la
Propiedad, donde se hará constar
tal falta por nota marginal.
También debe tenerse en cuenta el
Real Decreto 417/2006, de 7 de
abril, por el que se desarrolla el
Texto Refundido de la Ley del
Catastro Inmobiliario cuya disposición adicional séptima establece y
aclara que en las escrituras públicas se incorporarán las certificaciones catastrales descriptivas y gráficas sólo a petición de los otorgantes; si bien son imprescindibles
para inmatricular fincas y para inscribir excesos de cabida.
3º) LA SUPERFICIE de la finca “se
expresará en todo caso y con arreglo al sistema métrico decimal, sin
perjuicio de que también se haga
constar la equivalencia a las medidas del país.”. La Resolución de la
Dirección General de los Registros y
del Notariado de 22 de septiembre
de 2000 confirma que la superficie
es un dato imprescindible para la
identificación de las fincas y así lo
exige “en todo caso” la regla 4ª art.
51 RH, que supera el carácter dubitativo del art. 9 LH al referirse a la
medida superficial “si constara del
título”. Lo más relevante en relación a la constancia de la superficie
en la descripción de las fincas es la
posible discrepancia entre la que
consta en el Registro y la existente
en la realidad: es la problemática
de la inscripción de los llamados
excesos de cabida o de cómo hacer
constar en el Registro una superficie de la finca mayor que la que
19
figura en la inscripción. Aunque la
legislación, jurisprudencia y doctrina hipotecarista se ha centrado
desde siempre en el tratamiento de
los excesos de cabida, por afectar
directamente a los propietarios
colindantes y presentar una mayor
litigiosidad, no por ello carece de
relieve el modo de acreditar y hacer
constar en el Registro la menor
cabida de una finca inscrita. Así la
Resolución de la Dirección General
de los Registros y del Notariado de
22 de febrero de 2003 al tratar de
un supuesto en el que en la escritura se consigan una cabida menor
que la que figura en el Registro sin
aportar certificación catastral,
declara que “si bien es cierto que la
legislación hipotecaria sólo se
ocupa de los excesos de cabida, no
lo es menos que el artículo 53 de la
Ley 13/1996, de 30 de diciembre,
(Ley de Acompañamiento a los
Presupuestos Generales del Estado
que exige en su Nº 8 que la rectificación de la cabida de una finca
registral se realice en base a una
certificación catastral descriptiva y
gráfica de la finca) cuando alude a
las modificaciones, rectificaciones o
diferencias de superficie hay que
interpretarla en el sentido de que
se refiere tanto a los incrementos
como a las disminuciones de cabida; y ello tanto por el tenor literal
del precepto como por las implicaciones fiscales, urbanísticas y jurídico-civiles que puede tener la reducción de la cabida inscrita.”.
La legislación hipotecaria regula la inscripción de los excesos de cabida en el art.
298 RH, reformado en esta materia por el
Real Decreto 1867/1998, de 4 de septiembre, para adaptarse a la Ley de
Acompañamiento 13/1996 antes citada.
Deben de distinguirse los siguientes
supuestos:
El art. 298-3, párrafo primero, RH establece que “asimismo, podrán inmatricularse los excesos de cabida de las fincas ya ins-
20
PONENCIAS DE LA MAÑANA
critas, que resulten de títulos públicos de
adquisición, siempre que se acredite en la
forma prevista en el apartado 1º (es decir,
mediante documentos fehaciente o acta
de notoriedad complementaria) la previa
adquisición de la finca por el transmitente
con la mayor cabida resultante, se exprese
la referencia catastral y se incorpore o
acompañe certificación catastral, descriptiva y gráfica, que permita la perfecta identificación de la finca y de su exceso de cabida y de la que resulte que la finca se
encuentra catastrada a favor del titular inscrito o del adquirente.”. Este medio de
hacer constar en el Registro los excesos de
cabida de las fincas ya inscritas no es más
que una aplicación a los mismos de la
inmatriculación de fincas por título público
de adquisición, ya examinado ampliamente al comienzo de esta ponencia. El propio
art. 298 RH habla de “inmatricular los excesos de cabida”. Además de exigir el doble
título, ambos han de tener un carácter
traslativo y no meramente declarativo; y
por aplicación de la Ley 13/1996 se exige
expresar la referencia catastral de la finca y
acompañar o incorporar certificación catastral descriptiva y gráfica. Al emplearse el
medio inmatriculador del art. 205 LH, el
Registrador ha de expedir los correspondientes Edictos y la inscripción del exceso
de cabida quedará sujeta, durante dos
años, a las limitaciones del art. 207 LH.
Otra forma de inscribir los excesos de
cabida es la que establece el art. 298-3,
párrafo segundo, RH al disponer que “del
mismo modo podrán inscribirse los excesos
de cabida acreditados mediante certificación catastral o, cuando fueran inferiores a
la quinta parte de la cabida inscrita, con el
certificado o informe de técnico competente, en los términos previstos en el artículo
53 de la Ley de 30 de diciembre de 1996,
que permitan la perfecta identificación de
la finca y de su exceso de cabida, sin necesidad de título traslativo.”. Aquí ya no se
trata de emplear un medio inmatriculador
por lo que el RH habla de inscribir los excesos de cabida y no de inmatricular los excesos de cabida como en el párrafo anterior.
Por eso no se exige título traslativo, por lo
que basta un título declarativo como la
agrupación de fincas o incluso una escritura pública otorgada por el titular registral
con el único contenido de rectificar la cabida inscrita de la finca. Conforme a lo dispuesto en la Ley de 30 de diciembre de
1996 se exige certificación catastral o certificado o informe de técnico competente
cuando el exceso sea inferior a la quinta
parte de la cabida inscrita. Al ser un medio
mucho más sencillo que el establecido en
el párrafo anterior, es el que con mayor
frecuencia se emplea en la práctica.
Tampoco exige la publicación de edictos ni
tiene las limitaciones del art. 207 LH.
Finalmente los tres últimos párrafos
del art. 298-3 RH completan la regulación
de la inscripción de los excesos de cabida al
disponer: “También podrán inscribirse los
excesos de cabida en virtud de expediente
de dominio conforme a lo previsto en la
Ley Hipotecaria y en este Reglamento, o en
virtud de acta de presencia y notoriedad
regulada en la legislación citada anteriormente
sobre
referencia
catastral”
(PÁRRAFO TERCERO). El acta de presencia
y notoriedad es la prevista en el Nº 10 del
art. 53 de la Ley 30 de diciembre de 1996
que exige la incorporación al acta de un
plano de situación a la misma escala que la
que obre en el Catastro e informe de técnico competente sobre su medición, superficie y linderos. El PÁRRAFO CUARTO del art.
298-3 RH dispone que “de otra parte,
podrán hacerse constar en el Registro,
como rectificación de superficie, los excesos de cabida que no excedan de la vigésima parte de la cabida inscrita.”. Y finalmente el PÁRRAFO QUINTO del art. 298-3
RH dispone que “en todos los casos será
indispensable que no tenga el Registrador
dudas fundadas sobre la identidad de la
finca, tales como aparecer inscrito con
anterioridad otro exceso de cabida sobre la
misma finca o tratarse de finca formada
por segregación, división o agrupación en
la que se haya expresado con exactitud su
superficie.”. El carácter rotundo, “en todos
los casos”, empleado por el legislador para
exigir que el Registrador no tenga dudas
fundadas sobre la identidad de la finca respecto de la cual se pretenda inscribir el
exceso de cabida, es también confirmado
PONENCIAS DE LA MAÑANA
21
por la doctrina y reiteradas resoluciones de
la Dirección General de los Registros y del
Notariado. Tiene su fundamento en el
hecho de que la inscripción del exceso de
cabida implica en realidad una rectificación de un error de medición de la finca y
su finalidad en evitar perjuicios a los propietarios de fincas colindantes.
Si la inscripción de los excesos de cabida es el supuesto más importante de modificación de las cualidades descriptivas de
las fincas ya inscritas en el Registro de la
Propiedad, no podemos dejar de analizar,
aunque sea brevemente, cual es el principio general que define estas modificaciones que pueden referirse a una disminución de la cabida, a la modificación de los
linderos o a otras cualidades descriptivas
en general como la situación, denominación o naturaleza de las fincas. En un orden
cronológico de la legislación sobre esta
materia está en primer lugar el párrafo primero del art. 171 RH de 1944, antes de la
reforma del año 2007, que establecía que
“en la descripción de los inmuebles, los
Notarios procurarán rectificar los datos
que estuviesen equivocados o que hubiesen sufrido variación por el transcurso del
tiempo, aceptando las afirmaciones de los
otorgantes o lo que resulte de los documentos facilitados por los mismos.”.
Responde a una concepción liberal tradicional que deja en manos de los propietarios de las fincas la propia definición de su
descripción. Sin embargo el progresivo desarrollo del Catastro Inmobiliario hizo
corregir esta libertad de los otorgantes,
buscando una descripción objetiva de los
inmuebles y de sus modificaciones. Y así la
Ley 13/1996, de 30 de diciembre, tantas
veces citada, dispone en su art. 53 Nº 8,
párrafos primero y segundo, no derogados
por el Texto Refundido de la Ley del
Catastro Inmobiliario del año 2004, que “la
rectificación de la cabida de una finca
registral, o la alteración de sus linderos
cuando éstos sean fijos o de tal naturaleza
que existan dudas de la identidad de la
finca, podrá realizarse con base en una
certificación catastral descriptiva y gráfica
de la finca, siempre que, entre la descripción de la finca en esta certificación y la
que conste en el Registro, pueda deducirse
la identidad de la finca. En otro caso, el
Registrador no practicará la inscripción,
pudiendo extender anotación preventiva
de suspensión con arreglo a la legislación
hipotecaria.”. Este precepto legal, en lo
que aquí nos interesa, ha sido matizado
por la Disposición Adicional Séptima del
Real Decreto 417/2006, de 7 de abril, por el
que se aprueba el Reglamento para el desarrollo del Texto Refundido de la Ley del
Catastro Inmobiliario del año 2004, y conforme a la cual “en las escrituras públicas
relativas a la transmisión de la propiedad
de los bienes inmuebles o a la constitución,
modificación o extinción de un derecho de
usufructo sobre los mismos, el Notario
incorporará, a petición de los otorgantes,
las certificaciones catastrales descriptivas y
gráficas correspondientes.”. Y ya finalmente queda como último precepto sobre esta
materia la nueva y vigente redacción del
párrafo primero del art. 171 RN en la
redacción dada por el Real Decreto
45/2007, de 19 de enero, y conforme a la
cual “en la descripción de los inmuebles,
los Notarios rectificarán los datos equivo-
22
PONENCIAS DE LA MAÑANA
cados de acuerdo con lo que resulte de la
certificación catastral descriptiva y gráfica
que refleje su realidad material.”. Este precepto del Reglamento Notarial ha sido
aclarado por la Circular 1/2007, de 5 de
marzo, del Consejo General del Notariado,
en el sentido de ponerlo en relación con la
Disposición Adicional Séptima del Real
Decreto 417/2006, de 7 de abril, antes
transcrita, de tal suerte que para rectificar
datos equivocados en la descripción de los
inmuebles, la incorporación de la certificación catastral descriptiva y gráfica a las
escrituras públicas no resulta obligatoria,
sino en la medida en que medie petición
de los otorgantes, entendiéndose, por lo
tanto, que dicha incorporación se producirá, de hacerse, siempre de forma voluntaria. Ello no obstante, deben tenerse en
cuenta aquellos supuestos en los que la
legislación hipotecaria exige la incorporación o el acompañamiento de la certificación catastral descriptiva y gráfica como
son los, ya analizados, de inmatriculación
de fincas rústicas y urbanas y de inscripción
de excesos de cabida que excedan de la
quinta parte de la cabida inscrita.
Sin embargo la siempre deseable coordinación entre el Catastro Inmobiliario y el
Registro de la Propiedad exige que el
Notario a la hora de rectificar los datos
equivocados en la descripción de las fincas
para su constancia en el Registro de la
Propiedad, se base exclusivamente en las
certificaciones catastrales descriptivas y
gráficas, rechazando las meras manifestaciones de los otorgantes o los informes
técnicos aportados por ellos. Si los otorgantes entienden que la certificación
catastral no refleja la realidad material del
inmueble, lo procedente es rectificar primero el Catastro y luego otorgar la escritura, salvo en casos de urgencia donde bastaría acreditar por los otorgantes que se ha
solicitado ante la Administración Catastral
la corrección pertinente. Pero, en esta
materia, no se puede ser dogmáticos pues
hay supuestos de falta de coincidencia
entre Registro y Catastro, siendo los dos
correctos. Así en los casos frecuentes en los
que una parcela catastral comprende
varias fincas registrales o el contrario en
que una finca registral está compuesta por
varias parcelas catastrales; o los casos en los
que importantes procedimientos administrativos de reorganización de la propiedad
acceden al Registro como paso previo para
poder configurar las nuevas fincas: así las
reparcelaciones urbanísticas o los deslindes
marítimo terrestres. Así también las frecuentes modificaciones hipotecarias de las
fincas inscritas: Agrupación, Agregación,
División y Segregación; donde la escritura y
la inscripción crean las fincas y preceden a
su constancia en el Catastro.
6º. CONCLUSIÓN.
Y terminamos la exposición de esta
Ponencia sobre la finca y el Registro de la
Propiedad con las tres principales conclusiones que deseamos queden como rápido
resumen de la misma:
1º) La finca no es sólo la base física de
los derechos que el Registro publica, sino que, debido al principio de
folio real, es el eje sobre el que
gira la propia organización y eficacia del Registro de la Propiedad
español.
2º) La fuente generadora de las nuevas fincas registrales en el actual
Registro de la Propiedad español
no lo es tanto la inmatriculación de
fincas no inscritas, como las modificaciones hipotecarias de las ya inscritas; especialmente la división
horizontal de los edificios de nueva
construcción.
3º) El objetivo final a conseguir en
materia de descripción e identificación de las fincas registrales es
la completa coordinación y exactitud con la realidad entre el
Catastro Inmobiliario, las escrituras públicas notariales y las inscripciones del Registro de la
Propiedad. Pero la propia configuración de estas tres instituciones,
hace que no se pueda ser dogmático en esta materia.