Estudio de diferentes escenarios de viabilidad económica del ARE

Estudio de diferentes escenarios de viabilidad económica
del ARE de Lleida
María E
Eugenia
genia Armas Cabrera
Irena Dzomba
Víctor Morell Román
Francesc Redon Fornos
Esther Roset Segalà
j Duarte
Tutor: Carlos Marmolejo
1
El informe seguirá el siguiente esquema
Situación
actual
Propuesta y
objetivos
Metodología
ARE Lleida
Demanda de
Vivienda y
techo de
actividad
Económica
Valoración del
suelo en
Situación de
Origen
Valoración del
ARE
Conclusiones
2
Situación Actual
•
Previsión del “Pacte nacional per l’habitatge” de un
total de 440.000
440 000 hogares con necesidad de ayudas
públicas en 10 años
•
Estancamiento del mercado inmobiliario
•
Crisis Financiera
•
Stock de viviendas sin vender
Se aprueba el:
A.R.E
(Marzo de 2009 fue aprobado, el “Pla director urbanístic
de les Àrees residencials estratègiques de l’àmbit de
ponent)
3
Propuesta de la Tesina
“Estudio
Estudio de viabilidad económica y urbanística del
ARE de Lleida”
(SEPES agente
t urbanizador)
b i d )
Escenario A
• Gastos de gestión
gest ó so
son 15%
5% de los
os Costes de U
Urbanización
ba ac ó
• TIR 5%
Escenario B
• Gastos de gestión estándares
• TIR 12%
Escenario C
• Repartición de la plusvalía en función del capital aportado entre
SEPES y los propietarios
4
Objetivos

Determinación del valor del suelo del sector en su situación básica inicial (sin incorporar las
expectativas de la nueva operación urbanística)

Determinación del valor del suelo del sector en función de los usos propuestos por la nueva operación

Determinación
D
t
i
ió d
de lla viabilidad
i bilid d económica
ó i d
de lla operación,
ió en ffunción
ió d
de llas cargas urbanísticas
b í ti
soportadas y del beneficio esperado

Repartición de la plusvalía generada en la actuación entre los propietarios del suelo y SEPES

Determinación del margen de ajuste del volumen máximo de vivienda de protección oficial(régimen
general)) frente a la vivienda libre p
g
para la viabilidad del ARE
5
Metodología
Obtención del valor del suelo en :
SITUACIÓN DE ORIGEN
A) Valoración del suelo Rural:
-
Cultivos: Método de Capitalización
Instalaciones: Método de Coste
A) Valoración del suelo en situación básica urbanizada:
El valor mayor obtenido entre el método de coste y el método de comparación
-
SEGÚN LOS USOS PROPUESTOS POR EL A.R.E
Método Bietápico - Bimetódico
1er Etapa:
ESTÁTICO
Valor del suelo Urbanizado (solares)
2da Etapa:
DINÁMICO
Valor del suelo antes de urbanizar
6
Área Residencial Estratégica
•
•
Extensión de Lleida : 21.170 hectáreas
OBJETIVOS
E t
Extensión
ió d
dell ARE 61 h
hectáreas
tá
ESTACIÓN DEL AVE
1.
Generar una nueva fachada de acceso a la
ciudad de Lleida
2.
Creación de un nuevo barrio céntrico con
mezcla de VPO y vivienda libre
3.
Convertir la antigua carretera nacional en
una vía más urbana
4.
Ubicación de techo comercial
5
5.
Incluir la ampliación de la Fira
6.
Crear una gran variedad de usos y tipologías
edificatorias
7
Zonificación y Aprovechamiento
ZONIFICACIÓN
m2
%
Sistemas
437.339
71,23%
Zonas
176.628
28,77%
Total sector
613.967
100,00%
APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO
Superficie Total


521.871 m2
Cesión a la administración del 15% del aprovechamiento urbanístico
Reserva de aparcamiento obligatoria de 188.425 m2
8
Demanda de vivienda y de techo de actividades económicas
Vivienda
(Modelos del crecimiento demográfico y de las tasas de principalidad)
1)) Proyección
y
de la p
población según
g el método de los componentes
p
(crecimiento
(
demográfico)
g
)
Inicio de un periodo de crecimiento
P i d ffavorable
Periodo
bl d
de estabilización
t bili
ió
1 9 8 7
Final p
periodo de
retroceso e inicio de
estabilización
Inicio periodo de
retroceso
1 9 9 1
1 9 9 6
Desarrollo
D
ll d
de un periodo
i d
de fuerte expansión
2 0 0 3
2 0 0 1
2 0 0 7
Resumen de los últimos 20 años
2) Hipótesis de evolución de la tasa de principalidad
Periodo de retroceso
1 9 9 1
Final periodo de retroceso e
inicio de estabilización
1 9 9 6
Periodo de crecimiento y fuerte expansión
2 0 0 1
2 0 0 3
2 0 0 7
Resumen de los últimos 16 años
9
Combinación de Hipótesis

Escenario medio
Periodo
2010-2020

Tasa de
natalidad
Tasa de
mortalidad
Tasa de
migración
Tasa de
crecimiento
% anual
% anual
% anual
% anual
1,09%
0,90%
0,73%
Periodo
< 30 años
30-64 años
> 64 años
Total
0,86%
2008-2020
0,86%
Escenario bajo
Periodo
Tasa de
natalidad
Tasa de
mortalidad
Tasa de
migración
Tasa de
crecimiento
% anual
% anual
% anual
% anual
2010-2015
1,00%
0,91%
-0,29%
-0,21%
2015-2020
1,17%
0,95%
1,62%
1,84%

Periodo
< 30 a
años
os
30-64
30
6 a
años
os
>6
64 a
años
os
Total
ota
2008-2015
-7,38%
0,51%
4,01%
0,71%
2015-2020
4,14%
1,07%
0,44%
1,12%
< 30 años
30-64 años
> 64 años
Total
2008-2011
2008
2011
-7
7,38%
38%
0 51%
0,51%
4 01%
4,01%
0 71%
0,71%
2011-2018
4,14%
1,07%
0,44%
1,12%
Periodo
e odo
Escenario alto
Tasa de
natalidad
Tasa de
mortalidad
Tasa de
migración
Tasa de
crecimiento
% anual
% anual
% anual
% anual
2010-2011
1,00%
0,91%
-0,29%
-0,21%
2011-2018
1,17%
0,95%
1,62%
1,84%
2018-2020
1,26%
0,93%
2,56%
2,89%
Periodo
2018-2010
0,78%
10
Creación de los hogares y estimación de viviendas vacantes
• Creación de los hogares
Año
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
Elaboración p
propia
p
Esc A
48.072
49.999
51.622
52.658
53.596
54.555
Esc B
48.072
49.922
51.464
52.417
52.673
52.935
Esc C
48.072
49.922
51.464
52.417
52.673
53.151
55.529 53.196 54.733
56.522
57.533
58.568
59.617
60.695
61.786
62.902
64.050
53.460
53.724
54.217
55.832
57.506
59.224
60.998
62.836
56.363
58.042
59.778
61.561
63.408
65.084
67.499
70.017
Idescat
Bajo
48.072
49.922
51.464
51.661
52.230
52.804
Medio
48.072
49.999
51.622
52.916
53.978
55.082
Alto
48.072
49.922
51.464
53.610
55.118
56.784
53.384 56.220 58.429
53.963
54.540
55.342
56.137
56.922
57.700
58.468
59.230
57.372
58.510
59.643
60.767
61.885
62.999
64.109
65.214
60.049
61.668
63.295
64.929
66.574
68.002
69.433
70.868
INE
Pla Local de l’Habitatge
g
48.072
49.999
51.622
51.976
52.815
53.636
46.635
-----------
54.418
53.800
55.203
55.979
56.750
57.520
58.294
59.080
-----
-----------------
• Estimación de viviendas iniciadas y acabas
Estimación
E
ti
ió d
de
viviendas vacantes en
el 2007 de 7.633 viv.
11
Demanda de vivienda nueva
Escenario MEDIO ( A )
Escenario BAJO ( B )
Escenario ALTO ( C )
Stockk de
St
d viviendas
i i d
vacantes
D
Demanda
d d
de
Vivienda nueva
Stockk de
St
d viviendas
i i d
vacantes
D
Demanda
d d
de
Vivienda nueva
Stockk de
St
d viviendas
i i d
vacantes
D
Demanda
d d
de
Vivienda nueva
2007
7.633
---
7.633
---
7.633
---
2008
7.357
0
7.434
0
7.434
0
2009
6.842
0
6.999
0
6.999
0
2010
6.490
0
6.731
0
6.731
0
2011
5.583
0
6.506
0
6.506
0
2012
4.624
0
6.244
0
6.027
0
2013
3.650
0
5.983
0
4.446
0
2014
2.656
0
5.719
0
2.816
0
2015
1 646
1.646
0
5 455
5.455
0
1 137
1.137
0
2016
611
0
4.962
0
0
599
2017
0
438
3.347
0
0
2.382
2018
0
1.516
1.673
0
0
4.229
2019
0
2.607
0
45
0
5.905
2020
2021
0
0
3.723
4.871
0
0
1.819
3.657
0
0
8.320
10.838
Inicio de las obras de urbanización del ARE
Inicio de constucción de viviendas del ARE
Incorporación gradual al mercado de viviendas terminadas del ARE para cubrir la demanda
12
Demanda de Techo de Oficinas y locales comerciales
Máximo techo
M
o de
Comercial
Máximo techo de
Oficinas
Asign
nación de
ttecho
Posibilidad de elección de uso
OPCIÓN 1
Techo máximo
act.
econom.
comercial
comercial
oficinas
oficinas
m2
m2
%
m2
%
26 754
26.754
0
0 00%
0,00%
26 754
26.754
100 00%
100,00%
78.354
78.354
100,00%
0
0,00%
TOTAL 105.108
78.354
74,55%
26.754
25,45%
TT
CC
OPCIÓN 2
Techo máximo
act.
econom.
comercial
comercial
oficinas
oficinas
m2
m2
%
m2
%
26.754
0
0,00%
26.754
100,00%
78.354
0
0,00%
78.354
100,00%
TOTAL 105.108
0
0,00%
105.108
100,00%
TT
CC
Evolución del número de actividades
OPCIÓN 3
Techo máximo
act.
econom.
comercial
comercial
oficinas
oficinas
m2
m2
%
m2
%
TT
26.754
3.822
14,29%
22.932
85,71%
CC
78.354
78.354
100,00%
0
0,00%
TOTAL 105.108
82.176
78,18%
22.932
21,82%
13
Conclusiones de la demanda
V
Viviendas
• Se considera el escenario medio (A) como el más prudente, coincidiendo con las previsiones de necesidad de vivienda principal
del “Pla Local de l’habitatge de Lleida”
Inicio de las Obras
de Urbanización
2012
Inicio de construcción
de las viviendas
2014
Se agota el stock de
vivienda vacante y se
necesita vivienda nueva
2016
Las vivienas
propuestas por el ARE
son Absorvidas
2019
Locales co
omerciales y
Ofic
cinas
Nota: Se cumplen los plazos máximos de inicio de construcción de la ley de urbanismo ( 2 años para V.P.O y 8 años para vivienda libre)
• Se considera mayor demanda de local comercial frente a oficina (OPCIÓN 3)
Centro Comercial
El 100% del techo se dedica a local comercial
Torres de Oficinas (TT)
El 14 % del techo se dedica a local comercial
(el máximo permitido en esta clave urbanística)
14
Valoración del suelo en su situación de origen
Se trata de una superfície de tierra de 613. 967 m² , dividida en 78 fincas, mayoritariamente rústicas y algunas
edificadas. El aprovechamiento del suelo es de:
Herbacio
Frutales
Erial
Edificadas
15
Valoración del suelo en situación de origen
Marco legal
Art 23 de la LdS2/08
Art.
“…el suelo rural se tasara mediante la capitalización
d lla renta
de
t anuall o potencial…”
t
i l ”
Renta real
Renta potencial
Según lo existente en el momento de efectuar la
valoración.
Según el cultivo mayoritario en la zona. Se han tomado el almendro
según el DARP.
Cultivos Herbáceos
Capitalización a
perpetuidad
Eriales
Plantación inexistente
Frutales
Capitalización a
perpetuidad
Cultivos Herbáceos
Capitalización a
perpetuidad
Eriales
Imputar costes de
trasfromación
Frutales
Capitalización a
perpetuidad
16
Resumen de la Valoración del suelo en situación de origen
Rústico
Edificado
Resumen del valor real del suelo
Cultivo
Superficie
Valor
Triticale
434 752 00 m²
434.752,00
740 749 71 €
740.749,71
Perales
31.583,00 m²
112.353,83 €
Almendros
40.100,00 m²
228.876,51 €
1.607,00 m²
14.536,95 €
36.862,00 m²
125.614,22 €
Albaricoques
Huerta
Valor real del suelo en su situación de origen:
g
El mayor valor entre el método residual según
planeamiento de origen y el método de
comparación
Más Grande
22,92 €/m2
2,24
, €/m²
Resumen del Valor potencial del Suelo
Cultivo
Albaricoques
Superfície
Valor
1.607,00 m²
14.536,95 €
Almendros
543.297,00 m²
2.019.490,54 €
Total
544.904,00 m²
2.034.027,48 €
Valor potencial del suelo en su situación de origen:
TOTAL
26,65 €/m2
3 73 €/m²
3,73
17
Metodología utilizada para la valoración del ARE
MÉTODO BIETÁPICO - BIMETÓDICO
1ª etapa: MÉTODO RESIDUAL
ESTÁTICO
2ª etapa: MÉTODO RESIDUAL
DINÁMICO
1
Estudio de mercado
1
Costes de urbanización
2
Costes de construcción edificación
2
Gastos de gestión de urbanización
3
Gastos generales de la promoción
3
Indemnizaciones
- derechos reales
4
Beneficio del promotor
- actividades económicas
- Orden ECO/805/2003, excepto VPO
- expoltaciones agrícolas
CALENDARIO DE LA ACTUACIÓN
* Se ha supuesto una desocupación del 30% del techo actual
18
1ª etapa: Estudio de mercado
SU
UELO
VPO
M
MERCADO
LIBRE
€ / m2
Vivienda plurifamiliar
2.018,94
Vivienda uni/bifamiliar
1.944,18
Locales comerciales
1.503,07
Torre terciaria (oficinas)
2.113,76
Aparcamiento bajo edificio
residencial
711,27
Aparcamiento del centro
comercial
239,55
Régimen especial
1.167,70
Régimen general
1.245,55
Precio concertado
1.724,60
Concertado catalán
1.944,18
Suelo rústico
S l urbanizado
Suelo
b i d
2,63
318 97
318,97
19
1ª etapa: Costes de construcción de edificación
PEM €/m2
CC €/m2
Vivienda p
plurifamiliar
840,41
,
1.008,49
,
Vivienda uni/bifamiliar
840,41
1.008,49
Locales comerciales PB
420,20
504,24
VPO Régimen especial
695,28
834,34
VPO Régimen general
695,28
834,34
VPO Precio concertado
735,36
882,43
VPO Concertado catalán
735,36
882,43
Aparcamiento s/rasante
262,63
315,15
Aparcamiento b/rasante
481,48
577,78
Torres Terciarias
1.050,51
1.260,61
Centro Comercial
588,29
705,94
Aparcamiento con
equipamiento (1-2 sótano)
577,78
693,34
Aparcamiento con
equipamiento (≥ 3 sótano)
630,31
756,37
Fuentes consultadas: COAC, BEC, EME2, CONSTRUC
20
1ª etapa: Gastos generales de gestión
PROYECTOS PARA LA OBRA
- Estudios geotécnicos y topográficos
- Proyectos básico y ejecutivo
- Estudio y Plan de seguridad y salud
- Proyecto
y
de telecomunicaciones
SEGUIMIENTO Y CONTROL DE LA CONSTRUCCIÓN
- Tasa de licencia urbanística
- ICIO
- Dirección facultativa
- Seguros
- Imprevistos
OFICINA Y GESTORÍA Y VENTA DE LA PROMOCIÓN
- Contabilidad,, secretaría,, asesoría,, etc.
- Declaración de obra nueva y división horizontal
- Gastos de comercialización (excepto VPO)
- Tasa de licencia de 1a ocupación
- Tasa de cédula de habitabilidad
Vivienda VPO
21% sobre Cc
Aparcamiento bajo edificio
residencial
23% sobre Cc
Torre Terciaria (oficinas)
24% sobre Cc
Vivienda libre
Centro Comercial
25% sobre Cc
Locales comerciales PB
27% sobre Cc
21
1ª etapa: Valores de repercusión y valor bruto del suelo
Vr (€/m2)
Vr / Vv
Vs (€)
Vivienda p
plurifamiliar
400,49
,
0,20
,
76.381.130
Vivienda uni/bifamiliar
341,05
0,18
7.066.298
Locales comerciales PB
502,52
0,33
24.313.611
VPO Régimen especial
1,75
0,00
35.035
VPO Régimen general
68,31
0,05
3.901.885
VPO Precio concertado
351,52
0,20
14.392.606
VPO Concertado catalán
379,91
0,20
14.771.095
Aparcamiento s/rasante
174,84
0,25
2.796.190
Aparcamiento b/rasante
-138,82
-0,20
-16.920.150
Torres Terciarias
111,45
0,05
2.555.700
Centro Comercial
265,83
0,18
21.845.093
Aparcamiento en torre
terciaria (3 sótanos)
-275,39
-0,39
-3.131.277
Aparcamiento en centro
comercial (sup.
(sup + 1 sótano)
-460,06
,
-1,92
,
-18.023.966
Vs CESIÓN (15%)
19.497.487 €
Vs PRIVADO (85%)
110 485 762 €
110.485.762
Vs BRUTO TOTAL
129.983.249 €
22
2ª etapa: Costes de urbanización, gastos de gestión e
indemnizaciones
Costes de Urbanización
47.379.167 €
Gastos de gestión de urbanización
Alternativa 1:
Alternativa 2:
15% de los costes de
transformación
10% de los costes de
transformación
Sugerido por la unidad
promoción de actuaciones de
SEPES
Indemnizaciones
Cálculo pormenorizado:
6.531.270€
Estación de
Servicio; 1%
Hotel Ilerda;
10%
Derribo de
Mejoras
Agricolas; 3%
Cese de
Plantaciones
Agrícolas; 3%
Almacén Frutas
% Bar; 1%
la Seo;; 1%
Restaurante;
R
5%
9.489.551 €
6.118.617 €
Consideraciones ITP
Derechos
reales; 76%
7% del valor del suelo si transmite un particular
1% del valor del suelo si transmite una sociedad
23
2ª etapa: Indemnizaciones de explotaciones agrícolas,
plantaciones…
Marco legal
Art. 23 de la LdS2/08
“…el suelo rural se tasara mediante la
capitalización de la renta anual o potencial…”
potencial…
Renta real
Renta potencial
Según lo existente en el momento de efectuar la
valoración.
Según el cultivo mayoritario en la zona. Se ha tomado el
almendro según el DARP.
Cultivos Herbáceos
Eriales
No indemnizable.
(fecha de publicación
del ARE)
No indemnizable.
(plantación
inexistente)
Frutales
Cultivos Herbáceos
Eriales
Frutales
Indemnizable
No indemnizable
Indemnizable No indemnizable.
(Capitalización (fecha de publicación (Condiciones demasiado (Capitalización
Compuesta II)
alejadas para su
del ARE)
Compuesta II)
trasformación)
24
…. e instalaciones y mejoras (continuación)
Marco legal
Art 23 de la LdS2/08
Art.
“…las edificaciones, construcciones e
instalaciones cuando deban valorarse con
independencia del suelo se tasaran por el
método de coste de reposición …”
Instalaciones
Mejoras
Indemnizado junto la renta neta
Indemnizado según el Método de Reposición
Mediante el método de reposición sintético
unitario se usa p
para obtener el coste de la
construcción y aplicando un coeficiente de
depreciación lineal.
Al tratarse de elementos necesarios para la
explotación se han valorado conjuntamente con
la renta neta.
25
2ª etapa: Resumen de las Indemnizaciones de explotaciónes
agrícolas
Finca
Aprovechamiento
Valor Real
Valor Potencial
Indemnizacion por
plantaciones
Indemnización por
Mejoras
Total €
2
Perales
15.417
0
15.417
0
15.417
9
Perales
41.593
0
41.593
0
41.593
20
Urbano
0
0
0
1.167
1.167
41
Triticale
0
0
0
17.818
17.818
68
Huerta y
frutales
616
309
616
27.488
28.104
69
Huerta
0
0
0
170.167
170.167
71
Alb i
Albaricoques
7 875
7.875
4 966
4.966
7 875
7.875
0
7 875
7.875
72
Almendros
38.819
38.819
38.819
0
38.819
73
Almendros
48.574
48.574
48.574
0
48.574
74
Almendros
12.661
12.661
12.661
0
12.661
TOTAL
165.556
216.639
382.196 €
26
Calendario de la Actuación
27
Resumen de los diferentes escenarios propuestos en el informe
Escenario A
G
Gastos
generales de promoción
Escenario B
Escenario C
15%
%
10,10%
%
10,10%
%
5%
12%
16,3%
31.998.481
19.282.575
16.364.894
VAN en €/m² de techo
61,31
36,95
31,36
VAN en €/m² de suelo
52,12
31,41
26,65
TIR
VAN €
28
Conclusiones generales
 Viabilidad urbanística del ARE de Lleida
 2019: A medio plazo la demanda de vivienda principal absorberá la oferta del ARE.
 VPO: Aportación de gran cantidad de viviendas a la ciudad de Lleida (1.867 viviendas).
 Torres terciarias: Incorporación de un nuevo producto inmobiliario para dinamizar la actividad terciaria de
la ciudad.
 Viabilidad económica del ARE de Lleida
 Proporción adecuada entre costes y beneficios.
 Tasas de beneficios razonables para la situación actual.
 Margen para un posible incremento del coste de la urbanización o de dotación de VPO en régimen
g
general.
 No obstante, los resultados obtenidos son inferiores a las expectativas del Plan Director del ARE.
29
Conclusiones generales
PDU ARE
Escenario A
Escenario B
Escenario C
Techo
m² t
521.873
710.296
Vr
€/m² t
406,53
322,28
Ingresos previstos
(85%)
€
212.159.283
132.907.283
€/m² s
346
216
€
31.823.892
19.497.487
€
64.054.675
63.401.156
60.030.222
76.981.362
€/m² s
104
103
98
125
%
12%
5%
12%
16%
€
48.184.130
31.998.481
19.282.575
16.364.894
€/m² s
78,48
52,12
31,41
26,65
€/ ² t
€/m²
92 33
92,33
61 31
61,31
36 95
36,95
31 36
31,36
Cesión (15%)
Pagos
g p
previstos /
Capital aportado
TIR
VAN
30
Conclusiones
ESCENARIO A

La TIR (5%) es la más baja en comparación con los tres escenarios propuestos.
propuestos

El VAN (52,12 €/m2 suelo) es el más alto de los tres escenarios propuestos.

El VAN es un 95% superior al valor del suelo en su situación de origen.

La duración de la actuación, el riesgo asumido y la baja rentabilidad pueden propiciar la venta del suelo por
parte de la propiedad.

Posibilidad de incrementar la proporción de vivienda de protección oficial (VPO):

En un 16% para obtener un valor del suelo equivalente al escenario B (31,41 €/m2 suelo)

En un 20% p
para obtener un valor del suelo equivalente
q
a su situación de origen
g ((26,65
, €/m2 suelo))
31
Conclusiones
ESCENARIO B

La TIR del 12% es superior a la obtenida según la Orden ECO (media ponderada de 9
9,94%)
94%) dada la actual
situación de riesgo de inversión medio-alta.

Este valor de TIR no es propio de un organismo público como SEPES, cuya finalidad es más social que
económica.

El VAN (31,41 €/m2 suelo) es un 18% superior al valor del suelo en su situación de origen.

Estos valores hacen atractiva la operación para los propietarios

Posibilidad de incrementar la proporción de vivienda de protección oficial en un 5% para obtener un valor del
suelo equivalente a su situación de origen (26,65 €/m2 suelo)
32
Conclusiones
ESCENARIO C

El valor del suelo en su situación de origen (26,65
(26 65 €/m2 suelo) es el más bajo de los tres escenarios
escenarios.

La TIR, por el contrario, es la más alta (16%).

La rentabilidad entre SEPES ((18,32%)) y los p
propietarios
p
(11,79%)
(
) está desequilibrada
q
si se reparte
p
el
aprovechamiento en función del capital aportado en todos los semestres.

Estrategias de adjudicación de solares para equilibrar la TIR entre ambos:

Asignación de solares variable en el tiempo pero manteniendo la proporción del capital aportado

Aumento de la proporción del aprovechamiento adjudicado a los propietarios por encima del capital aportado
9
10
11
Semestre
12
13
14
15
15
Total
Ingresos
TIR
0
SEPES
Prop.
77,10%
22,90%
77,10%
22,90%
77,10%
22,90%
77,10%
22,90%
77,10%
22,90%
77,10%
22,90%
77,10%
22,90%
77,10%
22,90%
77,10%
22,90%
18,32
11,79
1
SEPES
Prop.
--100,00%
40,00%
60,00%
70,00%
30,00%
100,00%
---
100,00%
---
100,00%
---
100,00%
---
100,00%
---
77,10%
22,90%
16,30
2
SEPES
Prop.
95,00%
5,00%
40,00%
60,00%
50,00%
50,00%
95,00%
5,00%
95,00%
5,00%
95,00%
5,00%
100,00%
---
100,00%
---
77,10%
22,90%
16,30
3
SEPES
Prop.
76 06%
76,06%
23,95%
76 06%
76,06%
23,95%
76 06%
76,06%
23,95%
76 06%
76,06%
23,95%
76,06%
76
06%
23,95%
76 06%
76,06%
23,95%
76 06%
76,06%
23,95%
76,06%
76
06%
23,95%
76 06%
76,06%
23,95%
16,30
33