La administración pública del suelo

Suelo: presunto culpable
José García Montalvo
Profesor del departamento de Economía y Empresa
Universitat Pompeu Fabra
La intervención de las diferentes administraciones públicas en el mercado de la
vivienda es muy intensa. Por una parte se dictan medidas presupuestarias que tienen
impacto en el sector en forma de ayudas directas (planes de vivienda) o incidencia
impositiva (desgravaciones en el impuesto sobre la renta, IBI, impuesto sobre
construcciones instalaciones y obras, etc.). Por otra parte las administraciones
públicas tienen una intensa actividad regulatoria que se plasma fundamentalmente en
leyes de arrendamientos urbanos, planes urbanísticos y leyes del suelo. Dos
características de este intervencionismo, al menos en el caso español, son la falta de
coherencia entre las diferentes medidas y su ineficacia para conseguir los objetivos
pretendidos. Las leyes del suelo son un claro ejemplo de cómo fracasa una política
pública encaminada a contener el precio de la vivienda a partir de la regulación del
suelo. El denominador común de todas ellas (1956, 1976, 1990, refundido de 1992 y
1998) es la hipótesis de que el problema fundamental es la escasez de oferta de suelo.
De hecho la ley de 1998 llevó esta teoría al extremo, calificando como suelo
urbanizable todo aquel que no era ni urbano ni estaba específicamente protegido. Por
desgracia para los reguladores su hipótesis fundamental es incorrecta: el precio del
suelo se fija a partir del precio de la vivienda, especialmente en las fases expansivas
del ciclo, y no al revés. Por eso muchos estudios muestran que no existe relación entre
la cantidad de suelo urbanizable disponible en un municipio y el precio de las
viviendas del mismo.
Una Ley del Suelo tienen tres elementos fundamentales: el régimen jurídico del suelo,
su valoración y las normas sobre cesión de aprovechamiento urbanístico a las
Administraciones Públicas y reserva para VPO. El anteproyecto de la nueva Ley del
Suelo que prepara el Ministerio de la Vivienda contempla dos tipos de suelo: rústico y
urbano. La valoración del suelo rústico era, inicialmente, independiente de su
localización geográfica. Parece ser que el nuevo borrador acepta que el precio
dependa de su proximidad a zonas urbanas. Este tipo de valoración contrasta con la
visión de la ley de 1998 que aceptaba que el mercado fijara el valor real de cada tipo
de suelo, evitando “fórmulas artificiosas”. El nuevo texto parece que volverá a las
“fórmulas artificiosas” en un intento, que fracasará, de evitar que los terrenos rústicos
incorporen las expectativas de recalificación sin que se realice ninguna inversión. Lo
único que se conseguirá es aumentar más el número de billetes de 500 euros en
circulación.
El anteproyecto del Ministerio fija la reserva para VPO en el 25%, aunque la ley del
suelo de Madrid lo ha situado en el 50% y la del País Vasco en el 70%. Finalmente,
parece que la nueva ley fijará la cesión de aprovechamiento obligatoria entre el 10 y
el 15% (la anterior ley lo situaba en el 10%). Los promotores se quejan de que las
cesiones y las reservas para VPO hacen que los compradores de vivienda libre paguen
precios más elevado como compensación. Este punto de vista, aunque legítimo, es
dudoso dadas los enormes beneficios de las empresas constructoras y promotoras.
Con todo el mecanismo de cesiones y reservas no es adecuado. Consolida que la
redistribución de la renta en España se produzca básicamente a partir de sorteos: en
unos casos es la lotería y en este caso es que te toque un piso de VPO. El bajo número
de viviendas de VPO, los requisitos de renta para acceder al sorteo (baste recordar que
los empresarios y profesionales declaran a Hacienda un nivel de renta medio inferior a
los trabajadores) y lo injusto del sistema (dos vecinos pueden vivir en el mismo
edificio pero uno haber pagado el doble que el otro por su piso simplemente por que
su renta supera en 1 euro el límite mínimo) debilitan la credibilidad del mismo. Por
otra parte las cesiones se convierten, en numerosas ocasiones, en suelo mucho más
caro en el futuro después de ser “retenido” por los ayuntamientos, cuando no en foco
de corruptelas.
El intervencionismo de la administración pública debería evitar continuar basándose
en hipótesis (más suelo menor precio; menor precio del suelo menor precio de la
vivienda) que se ha demostrado falsas. La acción pública debería centrarse en la
mejora de la gestión del suelo, facilitando una rápida transformación del suelo
urbanizable en suelo urbano, y el impulso decidido, y sin medidas contradictorias, del
alquiler frente a la compra.