El derecho de saca en la ley de Derecho civil Foral del País Vasco

ANA SEISDEDOS MUIÑO
Profesora Titular de Derecho Civil de la Universidad del País Vasco
EL DERECHO DE SACA EN LA LEY
DE DERECHO CIVIL FORAL DEL PAIS
VASCO*
**
SUMARIO
1.
CONCEPTO
n.
OBJETO
n.l. En general
11.2. Supuestos de enajenación simultánea de varios inmuebles
III. SUJETOS
IIl.!. En general
111.2. Concurrencia de varios pal'ientes tronqueros al ejercicio del derecho de
adquisición preferente
IIl.3. Supuestos de enajenación directa de la tinca a uno de los pal;entes tron­
queros
IV.
EL LLAMAMIENTO A LOS PARIENTES TRONQUEROS
IV.1. Naturaleza jurídica de esta institución
IV.2. Formalidades del llamamiento
IV.2.1. Publicidad
IV.2.2. Contenido del edicto
V.
EJERCICIO DEL DERECHO DE ADQUSICION PREFERENTE CUANDO
HA HABIDO LLAMAMIENTO
V.I. Comparecencia inicial de los parientes tronqueros
V.2. Prestación de fianza
V.3. Perfección del contrato
V.4. Designación del tronquero preferente y determinación del precio de la finca
V.S. Acuerdo para la enajenación de la finca a un tercero
V.6. Otorgamiento de la escritura y pago del precio
V.7. Desistimiento del tronquero preferente
V.8. Continuación del procedimiento con los demás parientes tronqueros
V.9. Incumplimiento del propietario del bien troncal
V.10. Efectos de la incomparecencia de los tronquel'os
" Ponencia pre.,entada en las V Jon'1lldlls de Der<~cho Privado Va.l'w, organizadas por Eusko lkaskulltza
(SOCIedad de Estudius Vascos), celebradas en San Sebaslián los días 1 y 2 de cliciembre de 1994,
** "A la memoria del profesor Sancho Rebullida. COI1 afecto y gratilud",
EL DERECHO DE SACA. ..
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ANA SEISDEDOS MUIÑO
VI. EL DERECHO DE SACA
VLl. Concepto y naturaleza
VI.2. Principales novedades introducidas en la regulación de este derecho
VI.2.1. Supuestos en los que puede ejercita¡'se el derecho de saca
VI.2.2. Sujeto activo
VI.2.3. Plazo
VI.2.4. Procedimiento
VJ.2.S. Efectos del ejercicio del derecho de saca
VI.2.6. Efectos de la saca frente a tercero. El artículo 122 de la L.D.C.F,P.V.
VII. LOS DERECHOS DE ADQUISICION PREFERENTE DE LOS TRaNQUE­
ROS EN LOS CASOS DE VENTA FORZOSA DE UN BIEN TRONCAL
VIIJ. LOS DERECHOS DE ADQUISICION PREFERENTE DE LOS TRaNQUE­
ROS EN LAS HIPOTESIS DE PERMUTA
1. CONCEPTO
Aunque en el título de este estudio se hace referencia a la saca foral, he de aclarar
que su objeto es en realidad más amplio que lo que estrictamente se conoce con dicha deno­
minación. Se trata de analizar, en efecto, el derecho que desde hace siglos se atribuye en el
Ordenamiento vizcaíno a los parientes tranqueros sobre los bienes troncales, para adquirir­
los con preferencia a extraños a quienes les hayan sido o les vayan a ser transmitidos a títu­
lo onerow.
Esta preferencia adquisiti va ele los parientes tronquerus puede ser ejercitada en dos
momentos y a través de dos mecanismos diferentes:
- Antes de enajenar él título oneroso un bien troncal, su propietario debe prat:ticar un
llamamiento a los parientes que ostenten la condición de tranqueros con relación a dicho
bien, por si alguno de ellos desea adquirirlo con preferencia a cualquier extraño.
- En el caso de que se enajene un bien troncal sin haber efectuado el preceptivo lla­
mamiento, los parientes tronqueros pueden solicitar que se declare la nulidad de tal enaje­
nación y que se adjudique a alguno de ellos el inmueble por su justa valoración. A esta
segunda fase, o modalidad de ejercicio de la preferencia adquisitiva de los tranqueros, es el
la que propiamente se le denomina derecho de saco.
Este elerecho de adquisición preferente se encontraba regulado, en sus dos facetas,
por el Título VlII del Libro I de la Compilación de Derecho Civil Foral de Vizcaya y
Alava, de 30 de julio de 1959, bajo la rúbrica, poco afortunada, "De la enojenoción de
los bienes froncales" (artículos 51 a 59). Actualmente se ocupa de esta cuestión el Título
V del Libro 1 de la Ley del Parlamento Vasco 3/1992, de J de julio, del Derecho Civil
Foral del País Vasco, que lleva por rúbrica "De la Saca Forol y demás derechos de
adquisición preferenle" (artículos 112 a 127). Al estudio ele esta nueva normativa -que
en parte mantiene y en parte modifica las reglas de la Compilación- se dedican las líneas
que siguen.
Antes de entrar a analizar la regulación establecida para el llamamiento, por lIn lado,
y el derecho de saca, por otro, vaya estudiar dos aspectos que son comunes a ambas, y en
los que la nueva Ley ha introducido novedades importantes; me refiero al ohjeto y a los
sujelns de este derecho de adquisición preferente.
------------------------11. OBJETO
n.1. En general
El derecho de adquisición preferente atribuido en Vizcaya a Jos parientes tronqueros
ha constituido, y así lo reconoce la Exposición de Motivos de la Ley de [ de julio de 1992,
"uno de los mótivos de crítica del sistemaforal".
Y, ¿por qué se ha criticado tanto esta institución, que no es sino una manifestación
más de la troncalidad, que a su vez constituye, según se ha dicho reiteradamente, la quintae­
sencia del Derecho vizcaíno?
Los detractores del derecho de saca argumentan, fundamentalmente, que el mismo
constituye una grave rémora para el tráfico jurídico inmobiliario, sobre todo tal como lo
reguló la Compilación de 1959. La existencia de semejante limitación del derecho de pro­
piedad se encontraría justificada -según esta opinión- si por medio de ella todavía se persi­
guiera la que durante siglos ha sido su finalidad esencial, es decir, el mantenimiento de la
unidad del patrimonio inmobiliario familiar como base de sustentación de la familia. Sien­
do ésta su finalidad, resulta evidente que el ámbito propio de aplicación de este derecho ha
de centrarse en el caserío, en su configuración tradicional de explotación agraria familiar.
Ahora bien, en la medida en que la sociedad vizcaína había dejado de ser -y de esto hace ya
varias décadas- una sociedad eminentemente rural, se había producido una extensión del
derecho de saca a los inmuebles urbanos e industriales, con una finalidad que muchas veces
era puramente especulativa y fraudulenta, y muy alejada, desde luego, de lo que la Exposi­
ción de Motivos de la nueva Ley denomina la auténtica "finalidad foral'" de la institución.
De ahí que durante los últimos años la doctrina haya venido insistiendo en la necesi­
dad de que al reformarse el Derecho vizcaíno se restringiera el ámbito objetivo de apl ica­
ción del derecho de adquisición preferente de los parientes tranqueros'.
Haciéndose eco de esta aspiración, la Ley de 1992 ha pretendido mantener vigente
este derecho únicamente "en los lugares en que tiene un profundo sentido familiar"'. Para
conseguir dicha finalidad, el artículo 114.1 establece que este derecho "no tendrá lugar (. .. )
en la enajenación de fin.cas radican.tes" en suelo urbano o urbanizable programado. Estas
fincas seguirán siendo troncales, por tanto, a rodas los demás efecLOs, pero no a efectos del
clerecho de adquisición preferente, que sólo procederá cuando se enajenen fincas situadas
en suelo urbanizable no programado o en suelo no urbanizable.
En definitiva, se ha tratado de reducir este derecho, al menos de fom1a aproximada,
al ámbito rústico. Esta innovación ha sido favorablemente acogida por la doctrina, que ade­
más ha puesto de manifiesto el carácter dinámico del criterio consagrado por la nueva Ley:
efectivamente, el ámbito de aplicación del derecho de adquisición preferente no ha quedado
definitivamente fijado en función de lo que fuera suelo urbano o urbanizable programado
en el momento de en.trada en vigor de la Ley, sino que, a medida que se vaya ampliando
esta clase de suelo, se reducirá progresivamente aquel ámbito'"
De todas formas, y como ya señalaba más arriba, esta reducción al ámbito nístico se
ha producido tan solo de forma aproximada, ya que la Ley no se ha fijado directamente en
la propia naturaleza del inmueble, en que se trate ele un inmueble rústico o urbano en fun­
l. Vid. por ejemplo CANO, J.: "Problemas de la troncalidad". en VVAA.: VI Jornadas Vizcaya ante el siglr>
XXI. La actualización del Derecho civil vizcaíno, T.lI, p. 288.
2. Vit!o Exposición de MOlivc's.
:l. Subrayan esta circunstancia: CEL,\yA ¡BARRA. A.: Del'l'<'ho cil'iI vasro, Bilbao. ) 99:l, p. 268 Y URRUTIA
BADIOLA. A: "Ambito terntorial y personal de aplicación del Fuero civil de Vizcaya. La troncalidad y sus efecto,
en 1;ls enajenaciones imer vivos de los bienes troncales: la saca foral". en Ilustre Colegio Notarial de Bilbao: El
Derechu/onl! Iras la reforma de 1992. Bilbao, 1994, p.59.
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ción de sus características y su destino, sino que ha atendido LÍnicamente a su ubicación en
uno u otro lipa de suelo. Ahora bien. puede ocurrir que un caserío se encuentre situado en
suelo urbano o urbanizable programado, ya que el crecimiento de pueblos y ciudades ha
dado lugar a que muchos de aquéllos hayan quedado enclavados en los cascos urbanos de
las poblaciones, por lo que estarían excluidos del derecho de adquisición preferente, a pesar
de su naturaleza rústica. Cabe, igualmente, el caso contrario, pues aunque el Texto Refundi­
do de la Ley del Suelo establece que los terrenos no urbanizables o urbanizables no progra­
macias sólo pueden ser destinados a fines agrícolas, forestales, ganaderos o cinegéticos, el
mismo Texto prevé que se pueda autorizar la construcción en ellos de "edijicio.~ aislados
destinados a "iviendo fam.iliar"4; se trataría, por tanto, de edificios de naturaJez,a urbana
sujetos al derecho de adquisición preferente por su ubicación en suelo rústico.
Por ello, quizá hubiera resultado más acertado el criterio que se recogía en el Pro­
yecto del Ilustre Colegio Notarial de Bilbao, en cuyo artículo Sl se limitaba el derecho de
adquisición que estoy estudiando a las enajenaciones de "bienes troncales rústicos".
Por otro lado, el párrafo segundo del artículo 114 extiende, en cierta medida, el
ámbito de aplicación del derecho de adquisición preferente a las enajenaciones de inmue­
bles silUados en zonas urbanas: "Por excepción, procederá el derecho de preferente adqui­
sición cuando se trate de la el7(úenación de un edificio, sin.gulor en su conjunto, cualquiera
que seo su situación, si hubiere constituido el hogar familiar de un ascendiente del pariente
tronquero".
Algunas opiniones formuladas antes de la reforma apuntaban ya en esta dirección,
en cuanto que propugnaban la aplicación de la preferencia adquisitiva a la vivienda
familiar, aunque se tratara de viviendas urbanas'. Sin embargo, la redacción del artículo
114.2 es tan ambigua que los comentaristas se limitan a manifestar su perplejidad ante el
mismo, remitiendo su interpretación a la jurisprudencia". Además, la Exposición de Moti­
vos de la Ley no hace referencia alguna a esta excepción, con 10 que se agravan los proble­
mas hermeneLÍticos que la misma origina.
A mi modo de ver, puede aventurarse que el concepto de "edificio .~ingular en su
conjunto" no comprende los inmuebles sujetos al régimen de propiedad horizontal, ni cada
uno de los pisos que se integran en ellos, sino que alude, probablemente, a las que suelen
también denominarse "viviendas unifamiliares". Además de que el tenor literal de la norma
parece avalar esta interpretación, es indudable que si el derecho de adquisición preferente
se extendiera a las casas por pisos de las zonas urbanas, la excepción contenida en este
párrafo 2° sería incluso más amplia que la regla general contenida en el pálTélfo lO.
Algún autor ha dicho que el legislador, al establecer esta excepción, ha tratado de
proteger intereses afectivos o sentimentales, más que puramente económicos o patrimonia­
les). Pero no se alcanza a comprender por qué la Ley protege ese tipo de intereses cuando se
trata de la enajenación de un chalet, y no cuando se trata de la enajenación de un piso que
haya constituido el hogar familiar de un ascendiente del pariente tronquero.
Se trata, en definitiva, de una excepción sumamente ambigua, tanto en lo que atañe a
su formulación como a su posible justificación.
4 Vid. arlículos 15 y ¡Ii.
5. Así J. CANO, que consideraba que en eSlos casos la preferenCia debía ¡¡Iribu.rsc sólo a lo., pariellles tranque­
ros en línea reCia (Vid. toe. cit., pp. 286 Y289). Y CELAYA IllAnRA opinaba que este derecho lenía que excluirse en
las hipótesis de enajenación de casas por pisos, "con la única excepci6n de que se trale de la ,'i,'lel1da familiar"
(" Adecuación de ¡as instituciones", en VV AA. VI Jornadas Vizcaya ante "', Cll., p. 271).
6. En este sentido: TAPIA PARRI'ÑO, J. J.: "Notas sobre 1H Ley 311992 de I de julio del Parlamento Vasco, del
Derecho foral del País Vasco", La Ley, I de febrera de 1994, p. 3, Y UnRUTlA BADlOLA, A., ob. cit., p. :19.
7. Esta es la opinión, que compal1o. ele E. BARnEDA (vid. su intervención en la Mesa Redonda sobre el lema
"Propiedad troncal y patrimonio familiar", en .lomadas tnlemaciol1ales sobre ill.l"lituciol1ex eivites vascas, Bilbao,
1991, p. 95).
-----------------------~-_.
n.2. Supuestos de enajenación simultánea de varios inmuebles
La nueva Ley dedica todavía otra norma al ámbito objetivo de la preferencia adqui­
siti va de los parientes tronqueros. Se trata del artículo liS. que contempla la hipótesis de
que se enajenen simultáneamente varias fincas sometidas a dicha preferencia.
Esta disposición trata de acJarar el malentendido que con respecto a esta cuestión
originaba la redacción del artículo 51 de la Compilación de 1959. Mientras el Fuero Viejo y
el Fuero Nuevo (1526) obligaban al pariente tranquero, en este supuesto. a adquirir la tota­
lidad de los bienes enajenados, o ninguno de ellos, la Compilación admitió la solución con­
traria, estableciendo que los parientes podrían ejercitar su derecho "respecto de todos o de
cualquiera" de los bienes que se fueran a transmitir. Ahora bien, tal como acertadamente
subrayó el profesor CELA YA, la interpretación literal de esta norma podía conducir, en
algunos casos, a una conclusión bastante disparatada y contraria a uno de los principios
básicos del Fuero, cual es el del mantenimiento de la unidad del caserío y su transmisión
íntegra. Efectivamente, con arreglo a esta disposición, cabía pensar que en el caso de enaje­
nación de un caserío integrado por diversos pertenecidos, podía el titular del derecho de
adquisición preferente ejercitarlo únicamente sobre alguno o algunos de ellos, rompiendo
así la unidad del caserío en cuanto explotación económica.
Con el fin de evitar este resultado indeseable, el mismo CELA YA manifestaba la
necesidad de interpretar el artículo 51 de la Compilación a la luz de su más inmediato ante­
cedente, el artículo 97 del Proyecto de Apéndice de 1928. Esta norma, tras señalar que el
pariente tranquero podría adquilir uno o varios de los caseríos transmitidos, y no necesaria­
mente todos ellos, matizaba que "siempre habrá de adquirir el caserío como una unidad,
con todos los pertenecidos que le correspondan, aunque por excepción figuren inscritos
separadamente en el Registro de la Propiedacf". Así pues, el artícu lo 115 de la nueva Ley
se limita a recoger, con alguna pequeña variación, la regulación establecida por el Proyecto
de 1928, terminando de este modo con la ambigüedad de la normativa hasta ahora vigente.
m.SUJETOS
HU. En general
S i se compara al artículo 112.1 de la nueva Ley con el artículo 51.1 de la Compila­
ción, se observa inmediatamente una pequeña diferencia de redacción entre ambos, que sin
embargo habrá de revestir gran trascendencia práctica. Me refiero al hecho de que la Com­
pilación mencionara como sujetos activos del derecho de ndquisición preferente a "los
parientes tronqueros", mientras que el texto vigente habla de "los parientes tranqueros,
sean o no aforados".
Con este pequeño II1ciso, la nueva Ley resuelve expresamentc una cuestión que
resultó polémica durante la vigencia de la Compilación: si se requería o no la condición de
aforado para poder hacer uso de la preferencia adquisitiva que estoy analizando.
Se partía, desde luego, del carácter troncal de los bienes objeto de este derecho, lo
que implicaba, necesariamente, la ubicación foral de los mismos. es decir, su ubicación en
el Infanzonado o Tierrra LLana de Vizcaya. Ahora bien, esto supuesto, y ante el silencio de
la Compilación, se dudaba si, para determinar la procedencia de este derecho, debía utili­
zarse exclusivamente un criterio puramente real o [enitorial, tal como preconiza el artículo
8. Vid. CELAYA [BARRA. A .. ~n VVAA.: Comentarios al Código civil y Compilacíonesforales, dirigidos por
M. AUlALADEJO. T. XXVI, Compilación de Vizcaya y Alava, Madrid, 1978. pp. 381-382 Y Derecho foral v auto­
nómico vasto. T.l, Derechoforal. Rilbao, 1984. p. 259.
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10.1 del Código civil, o si, por el contrario, había que tener en cuenta, de alguna manera, la
condición personal de los sujetos, es decir, del propietario del bien y del pariente tronquero
interesado en adquirirlo.
Pues bien, el T.S., al enfrentarse con esta cuestión, no sólo con relación al Derecho
vizcaíno, sino también a otros Ordenamientos forales que mantienen figuras análogas al
derecho de saca --el retracto gentilicio en Navarra y el derecho de abolorio en Aragón-, se
inclinó en favor del estatuto territorial en sentencias de 1912, 1955 Y 1956; ahora bien, en
los tres casos se daba la circunstancia de ser el demandante sujeto aforado, careciendo de
esta condición, en cambio, el propietario de los bienes transmitidos 9 . Sin embargo, cuando
en 1965 resuelve una hipótesis en la que pretendía ejercitar el derecho de saca una vecina
de Bilbao -y, como tal, vizcaína no aforada-, afirma expresamente que "es necesaria la
condición de vizcaíno aforado para poder ejercitar los derechos que el Fuero concede"'o,
criterio que se reitera en la sentencia de 30 de noviembre de 1977".
Es evidente que la L.D.C.F.P.V. se ha apartado de este restrictivo criterio -que había
originado acervas críticas de la doctrina 12- , y que h.oy en día pueden ejercitar el derecho de
adquisición preferente incluso los parientes tranqueros no aforados. Ahora bien, el aItícul0
112.1 no aclara hasta dónde se extiende el concepto de pariente,l' tronqueros no aforados, o,
más concretamente, si se requiere la condición de vizcaíno, aun no aforado, para el ejerci­
cio de este derecho.
Esta cuestión ha de conectarse, necesariamente, con lo que dispone el artículo n de
la nueva Ley: "Los derechos y obligaciones derivados de la troncalidad corresponden,
como vizcaínos, a todos los que tengan vecindad civil en Vizcaya"; añadiendo, el 2° párrafo
de este precepto, que "la pérdida de la vecindad vizcaína no supone restricción alguna en
los derechos y deberes de cualquier naturaleza derivados de la misma".
Comentando esta disposición, se ha dicho, genéricamente, que "las limitaciones
troncales se aplican aunque sólo uno de los sujetos, activo o pasivo, sea vizcaíno, aforado
o no, o lo haya sido en algún momento de su vida"". Y. refiriéndose ya concretamente al
derecho de saca, se entiende que podrán ejercitarlo los que sean vizcaínos, aforados o no, o
lo hayan sido originariamente, "sin peljuicio de que 1m' no vizcaínos, si el sujeLO pasivo de
la troncalidad es vizcaíno o lo fue alguna vez, puedan ejercitar también estos derechos"".
Con arreglo a este interpretación, la cuestión de la titularidad activa del derecho de
adquisición preferente quedaría así:
9. Se trata, concretamente, de la, sentencias de 4 de diciembre dc 1912 (derecho de abolorio aragonés). 4 de
julio de 1955 (saca vizcaína, R.A. 2325) Y 16 de octubre de 1956 (retracto gentilicio navarro, JUrisprudencia civil.
t. 52, p. 540). Comenta e.~tas (re, resoluciones BARIlER CARCAMO, El re/mClo ¡;enúlicio, Madrid, 1991, pp. 280­
282.
10. S. de 6 de marzo de 1965; obsérvese que, a pesar de la fecha de la sentencia, porsterior a la Compilación,
se estaba aplicando todavía el Fuero Nuevo, de 1526. El TS argumenta que el princip,o de troncalidad no tiene
otro fin "al vincular lo~ bienes a la familia. que el de conservar un patrimonio que permito lo contilluuL'ÍólI de la
unidad or~tílliCfl de ella. dOlada de adecuado l' medio.\ eCOluímicos; no siendo defendible. en cOI/secuencia, el cri­
terio de man/ener una i¡wi/ución cuando quien ejercito este derecho Nllí sometido a la legislación comú/I y por
propia volwuad se ha desgajado del trO/lCO familiar". (R.A. J292 Y Jurisprudencia civil foral. Bilbao. J 992, t. 11,
pp. 1234-l235).
11. En ella. a propósito de la llamada "reserva
tronc~I", afirma que "xi la supervivencia de dicha ilJ;/ilU<'Íón se-'
debe al de.leo de que permanezca u/lido la explotaciólI directa familiar de determinados bielles que rradicirmal·
mellle le pertenecieron, esla finalidad se fms!1"O desde el momelllo en que dichos bien.es ven.gan a parar. por re,,·
cate (caso de la saca) por herencia forzosa a quien ha perdido la vecindad joral por 110 residir en territorio afo·
rado y que. por tamo, 110 pueden explotar el p{J{rimonio familiar direc:Ulmellte"; y a continuación reproduce p,nle
de los argumento, de la senten(:ia de 3 de 1ll8rZO de 1965 (R.A. 4601 Y Jurisprudencia civil foral. t. 11, cit. pp.
1325- 1326).
)2. Vid., por ejemplo, las que fonnula CELA\'t\ JIlARRA en Comentarios al C/Í{ltgo civil v Compilacionesfora­
les, t. XXVI, cit.. p. 121 y, má, recientemente. en "La veCindad civil en Vizcaya Ira, 1", últim~s reformas",
R.D.P., julio- ago.,to, 1994, p. 634.
°
13. ARRIOLA ARANA, intervenCIón en la Me"a Redonda sobre el lema "Propiedad troncal. y patrimonjn fami­
liar", en Jornadas últemacioJlales .... eit.. p. 21.
14. URRUTIA BADJOLA, oh. cit., p. 5&.
------------------------- Si el propietario del bien troncal no es, ni ha sido nunca, vizcaíno, sólo podrán ejer­
citar este derecho los parientes tronqueros que sean, o hayan sido alguna vez, vizcaínos,
aforados o no, ya que entonces la conexión personal que el al1ículo 23 exige habrá de esta­
blecerse por el lado del sujeto activo.
- Si el propietario del bien troncal es vizcaíno, o lo ha sido alguna vez, podrán ejerci­
tar este derecho incluso los parientes que no sean ni hayan sido nunca vizcaínos, porque la
conexión personal ya viene establecida por parte del propietario.
Personalmente, me parece que se trata de un criterio muy discutible, tanto por su
falta de fijeza como porque de alguna manera "penaliza" al propietario vizcaíno, que, preci­
samente por serlo, tiene que someterse, no solo a la preferencia adquisitiva de sus parientes
vizcaínos, sino también, si los tiene, a la de los guipuzcoanos, madrileños, andaluces etc.,
en tanto que el propietario no vizcaíno debe respetar únicamente los derechos de SlIS parien­
tes vizcaínos.
El problema radica en la ambigüedad del artículo 23, aunque quizá esa misma ambi­
güedad permita darle una interpretación diferente y, a mi juicio, más acertada.
El Proyecto del Colegio Notarial, en su artículo 51, atribuía el derecho de adquisi­
ción preferente a "los parientes tronque ros vizcaínos, sean o /10 aforados". Esta solución,
que viene a coincidir, además, con la que se establece en el Derecho navarro para el retracto
gentilicio", me parece más razonable que la que acabo de examinar, y podría tener cabida, a
mi juicio, en el texto de la nueva Ley.
Para ello, habría que partir de la consideración de [a preferencia adquisitiva, no tanto
como un gravamen impuesto, sin más, al propietario, sino, prima facie, como un derecho
que la Ley establece en beneficio de determinadas personas. Ya durante la vigencia de la
normativa anterior, se puso de manifiesto que "el derecho de adquisición preferente se for­
mula en la Compilación desde la óptica de su titular, sin mencionar nada sobre eltransmi­
teme"'"' y esta afirmación sigue siendo válida, a mi juicio, con respecto a la Ley actual".
Por tanto, y supuesto el carácter troncal del inmueble que se enajena, 10 que habría
que ver, en cada caso, es si existen o no personas que puedan ser titulares del derecho de
adquisición preferente sobre ese inmueble; y, por aplicación de lo dispuesto en el artículo
23 con relación a '"los derechos (. .. ) derivados de la IroncaLidad", esta condición sólo
podrán ostentarla los vizcaínos, sean o no aforados.
También se podría recurrir al aJ1ículo 17", para afirmar que la troncalidad se tradu­
ce, esencialmente, en la necesidad de respetar los derechos de los parientes tranqueros,
derechos de los que únicamente pueden ser titulares, con arreglo al artículo 23, quienes ten­
gan vecindad civil en el Territorio Histórico de Vizcaya. Incluso podría decirse que la
misma condición de pariente tranquero, en cuanto derivada, indudablemente, de la tronca­
¡idad, tan solo puede beneficiar a quienes sean, o hayan sido alguna vez, vizcaínos.
15. Con arreglo al p;ímlfo 2° de 111 Ley 452 del Fuero Nuevo, "este ';Ierecho d~ retraeto se dará sobre inll1ue­
!>les silOS en Navarra y línicamente a javor de personas que tengan la rondiriónIoral de navarros".
16. BARBER CARCAMO, ob. cit.. p. 28~.
17. Sin ir más leJOS, el propio artículo I 12.1, con el que se abre el Título dedicado a la saca foral, constüuye
un buen exponente de esta actitud, cuando atribuye a "10.1' parientes tranqueros. sean o JlO afol'(/dos" el derecho de
adquisición preferente sobre los bienes troncales "qlle se intentare eJlajenar".
18. El 2° párrafo de este precepto afirma que "en virtud de la troncalidad. eltitlllar de los bienes raíces sola­
1111'11.I1' puede di.l'poner de ellos respetando lo.\' derechos de los purienres tronqueros"; y el párrafo )0 añade que
"los actos de disposición que vulneren los derechos de los pariemes tranquero.l· podrán ser impugnados en 111
forllla )' con 10.\' efeclOs 'lile se eSla!Jle('ell en el pre~'eJlte Fuero Civir'.
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Lo que no puede hacerse, en cambio, es mantener la existencia de hipotéticas obliga­
ciones, al amparo de la letra del artículo 23, cuando no haya ningún sujeto que pueda ser
titular de los correspectívos derechos.
La condición del propietario debería ser, en cambio, indiferente, como lógica conse­
cuencia de cuanto acabo de decir. Esta ha sido, además, la postura mantenida por la Juris­
prudencia'", así como la solución que expresamente adoptaron los dos Proyectos de Apéndi­
ce al Código civil para Vizcaya y Alava"'. Por otro lado, nada impide, con arreglo al criterio
consagrado por el artículo 10.1 del Código civil, que la L.D.C.F.P.V. pueda ser aplicada a
cualquier propietario de bienes inmuebles sitos en el lnfanzonado, con el fin de proteger los
derechos ele sus parientes tronqueros vizcaínos. Finalmente, esta solución contó también
con algún apoyo doctrinal, durante la vigencia de la Compilación"'.
111.2. Concurrencia de varios parientes tronqueros al ejercicio del derecho de
adquisición preferente
Puede ocurrir que, habiendo varios parientes legitimados para la adquisición prefe­
rente de un bien troncal, dos o más de ellos pretendan hacer uso de este derecho. De esta
cuestión se ocupaba el al1ícu lo 51 de la Compilación, estableciendo un orden de prelación
entre los parientes que no llegaba a resolver todos los supuestos. Actualmente la Ley dedica
a este problema el artículo 113, que consagra ya un sistema completo de criterios ordenados
jerárquicamente.
El primer criterio dirimente era antes, y sigue siendo ahora, el de la prioridad de
líneas, según el orden establecido en el nuevo aJ1ículo 20 (antiguo artículo 7). Así pues; la
línea descendente primero, la ascendente después y por último la colateral. Dentro de cada
línea se mantiene también el criterio de la Compilación, siendo la proximidad del grado de
parentesco con respecto al enajenante la que determina la preferencia"'.
Ante la posible concurrencia de varios parientes de la misma línea e idéntico grado,
la Compilación estableció, como tercero y último criterio, el de la preferencia del pariente
"que fuere litular de menor extensión de bienes inmuebles en el término en que resida la
raíz". Se apartaba de este modo de sus antecedentes históricos, ya que tanto el Fuero
Nuevo" como los dos Proyectos de Apéndice 24 establecían para estos casos la admisión de
todos los interesados "por partes iguales", solución ésta que, como es obvio, podía desem­
bocar en la división del caserío, vulnerándose así uno de los principios esenciales del Dere­
cho vizcaíno. Sin embargo, tampoco la solución adoptada por la Compilación resultaba
satisfactoria, ya que, aunque encaminada probablemente a evitar la excesi va fragmentación
de la propiedad agraria y a favorecer al pariente de peor fortuna, ignoraba la realidad del
medio rural vizcaíno, en el que normalmente uno de los hijos permanece en el caserío,
mientras los demás se ganan la vida en otras actividades; de este modo el. pariente agricul­
19. \lid. la, ,elllencias ciradas en la notn 9. especialmente, por referirse al derecho de saca. la de 4 dejuho ele
1955, en la que ,e declura que "1" de/erminución de rroncalex depende de la siruaC/.ón de los bienes y no de la con·
dición de sus dudio."."
20. El artículo 103 del Proyecto de 1900 afirmaba que "10 vellla de bienes mía., si(()s ('t1 el infanzonado, sea
('/.l(d (uere la na/liraleea o vecindad del prop'crario. se anunóará por edictos ... "; por su parte. el Proyecto de 1928
d¡'ponía, en su <irtículo 94, que "la venta de bienes mices Ironcales siros en el infClIllOnado. .fea cual sea la nmu.·
roleca ti vecindad dclpropielllrio. se anunciará ('11 el 8nlelin Ojicial de la Provinóa .. .".
21. ''Nada huyen los artículos 51 a 59 de lo que se de<prenda la exigencia de condición vizcaína ell el trlms·
mireme. ames bien. la ¡¡jación de Wl edicrn en el lugar en que radiquen los bienes se mues/m como un requisito de
tul motlo o/>jelivlJ que nada impide predicarlo de cttolquier propielario". (BARBER CARCAMO. ob. cir.. p. 288).
22. Curiosamente. la nueva Ley conserv<t en este puntu lu terminología de la Compilación, y hubla del "grado
de proximidad (1 la raí,,", a pes~r de que estu expresión h~bía sido objeto de ~cenadas críticas por parte del profe·
sor C~LAYA, que la calificó de "descollcerIOll./e'·, puesto que no puede haber grado de parentesco con una finca;
por ello ha de entenderse en el sentido. recogido en el texto, de grado de parentesco con respecto al ell~jenanle.
(Vid. CmnelJlario,\' al Cúdi~() civil y Compilacionesforales. T. XXVI, cíl.. p. 38).
23. Ley 2' del Título XVII.
24. Artículo J08 del Proyecto de 1900)' artículo 101 del de 1928.
------------------------tor, al ser propietario de mayor extensión de tierra, podía quedar relegado, en cuanto al ejer­
cicio del derecho de adquisición, frente a quienes, por no dedicarse a la agricultura, carecí­
an de tierras o las tenían en menor extensión 2S • Además, esta regla dejaba sin resolver el
supuesto, bastante frecuente, de que ninguno de los parientes tronqueros fuera propietario
de bienes inmuebles en el término en que residiera la raíz.
Por todo ello la Ley de 1992 ha prescindido de este criterio y, en su lugar, ha atribui­
do la preferencia entre los parientes de igual línea y grado a aquél de ellos que "esté en
posesión de la finca", como, por ejemplo, un usufructuario o un arrendatario'''; se consigue
así la reunión en una misma persona de la posesión y la propiedad, lo que ha sido conside­
rado como un "resultado deseable desde el punto de vista foral "".
Para el caso de que ningún tronquero se encuentre en posesión de la finca, se atribu­
ye al enajenante la facultad de "elegir de entre ellos a quien prefiera". Es la primera vez
que este criterio aparece consagrado en el Derecho vizcaíno, aunque ya CHALBAUD se
había pronunciado a favor del mismo, por entender que si cabía esta elección en el ámbito
de las donaciones y las sucesiones, igualmente había de caber en el de las transmisiones
onerosas inter vivos, so pena de contradecir la regla de que quien puede lo más puede lo
menos. También CELA YA la había considerado una solución aceiiada, frente a los criterios
de la Compilación y el Fuero Nuevo". El artículo 118.1 de la Ley, in .fine, determina el
momento en el que el enajenante habrá de manifestar su preferencia entre los tronqueros
que hayan acudido al llamamiento, cuestión de la que me ocuparé más adelante.
Por último, para el caso de que el enajenante no desee hacer uso de su facultad de
elección, el artículo 1 J 3 de la nueva Ley recurre, para la designación del adquirente, a un
"sorteo ante Notario". De este modo, si ninguno de los criterios anteriores resuelve el pro­
blema, lo hará finalmente el azar, evitándose por este medio que puedan quedar supuestos
que carezcan de solución legal, tal como ocurría durante la vigencia de la Compilación.
Ningún precepto de la Ley especifica en qué momento debe realizarse este sorteo; pero
resulta lógico entender que habrá de hacerse en el momento previsto para el ejercicio por el
enajenante de su facultad de elección, puesto que sólo cuando no se vaya a verificar ésta
será necesario recurrir a aquél.
I1I.3. Supuestos de enajenación directa de la finca a uno de los parientes tranqueros
Todavía con relación al tema de los sujetos, la Ley de 1992 se ocupa dc una cuestión
que no aparecía contemplada en la Compilación. Se trata de lo siguiente: ¡,ji'ente a quiénes
actúa la preferencia de los parientes tranqueros?
La Compilación, en su artículo 51, se limitaba a afirmar: "Los parientes tronqueros
(. .. ) tienen un. derech.o preferente de adquisición de los bienes troncales de su línea respec­
tiva que se intentare enajenar a título oneroso ... ". Pues bien, aunque no se especificara así
en este texto, se admitía unánimemente que los tranqueros gozaban de preferencia frente a
los extraños y frente a los parientes del transmilenle que no tuvieran la condición de tron­
queras con relación al inmueble enajenado. Pero había una cuestión dudosa: ¿qué ocurría
cuando el dueiio del bien lo vendía directamente, sin llamamientos, a algún pariente que
25. ESTa discordancia entre la regla de la Compilación y la realidad social de Vizcaya la pon(;) de manifiesto
CELA YA TBARRI\ en Comelllarios al CódiRO civil y Compilaci me.\'forales, T. XXVI, dI.. p. :181 Y Daeclwforal y
awon6mico vasco, T. 1, cit., p. 258.
26. Aunque a los parientes tronqueros que sean a la vez arrendatarios de la finca habrá que aplicarles, cuando
proceda, lo dispuesto en el artículo 126 de la nueva Ley, y ello qui/.;í pueda alterar a veces el orden de preferencia
que estoy analizando.
27. En este sentido CELAYA TBARRA, Derecho civil vasco, cit., p. 267.
28. Se pronuncia a favor de la misma en 1984. en su obra Derecho foral y autonómico vascII. T. 1. cil., p. 259.
Anteriormente, Sin embargo, había preconizado el retomo al sistema del Fuero, es decir. la distribución del dere­
cho por partes iguales entre los tronqueros (Vid. Comentarios al CódiRO civil y Compilaciones forales, T. XXVI.
cit., p. 381).
EL DERECHO DE SACA. ..
.
•
ANA SEISDEDOS MUIÑO
ostentara la condición de tronquero con respecto a ese bien?; ¿podían los demás tronque­
ros ejercitar el derecho de saca frente a esa transmisión, invocando la ausencia de llama­
mientos?
Ni el Derecho histórico vizcaíno ni la Compilación se ocupaban de este problema, lo
que dio lugar a posiciones encontradas en la doctrina. En favor del ejercicio del derecho de
saca en estos supuestos se argumentaba, principalmente, que en los textos legales no existía
ningún precepto que excluyese esta posibilidad, y que no cabía, por tanto, privar de este
derecho al pariente más próximo sobre el más remoto sin que así lo ordenara una disposi­
ción clara y terminante. Se decía también que, si en el caso de haber llamamientos la Ley
otorgaba a los parientes un derecho de adquisición con arreglo a determinado orden de pre­
ferencia, había que admitir que les confería por ese mismo orden el derecho de saca2".
En contra, en cambio, se ha solido invocar una razón de analogía con los retractos
legales del Código civil (comuneros y colindantes), cuyo ejercicio resulta improcedente -y
así Jo ha mantenido la jurisprudencia de modo uniforme-, cuando la finca ha sido adquirida
por uno de los titulares del mismo (alguno de los comuneros o colindantes), puesto que se
entiende que con esa adquisición ha quedado ya cumplida la finalidad de la institución]". Se
aduce también la sentencia de 20 de enero de 1904, en la que, según algunos autores, el
T.S. se muestra contrario al ejercicio de la saca foral vizcaína frente a los parientes del ven­
dedor".
Hay que señalar, finalmente, que en el Derecho navarro el Fuero Nuevo se ocupa
expresamente de esta cuestión, con relación al retracto gentilicio que corresponde a los
parientes sobre determinados bienes inmuebles. Efectivamente, la ley 454 de dicho cuerpo
legal afirma rotundamente que: "En el caso de que los bienes se hubieren enajenado a un
pariente con derecho a retraerlos, los demás parientes no podrán ejercitar el retracto aun­
que fuesen de condición preferente". Así pues, la legislación navarra no persjgue que el
bien vaya al pariente más cercano, sino que se conforma con que no salga de la familia o,
más concretamente, con que no salga del círculo de los parientes que podrían retraerlo.'2.
Una solución similar consagra el Derecho aragonés, aunque su Compilación no
regula este asunto de forma tan clara y rotunda como el Fuero navano. Así. su artículo 149
atribuye el derecho de abolorio o de la saca a los parientes colaterales hasta el cuarto grado
por la línea de procedencia de los bienes, "en toda venta o dación en pago a un extraño o
29. Estos fueron los argumentos fundamentales utilizados, todavía durante la vigencia del Fuero Nuevo, por
M. R. LEZON, en su artículo "Los llamamientos forales vizcaíno.'> en los casos de venta de bienes raíces a pariente,
del vendedor'", ReD/, 1951, pp. 933-935. Más recientemente, se mo~traba también favorable al ejercicio del dere·
cho de saca en e,tos supuestos 1. CANO MARTINEZ DE VELASCO, en cuya opinión, de los texto~ legale, se despren­
día que el Derecho de Vizcaya no pretende sólo que los bienens se mantengan dentro del patrimonio familiar. sino,
además, que los obtenga el pariente más allegado (Vid. Colisión entre derechos de adquisición prejerente, Barce­
lona, 1978, p. 114, nota 1).
30. Emplea este argumento CELA YA [\lARRA, Comen/llrios al Código civil y Compilacionesjorales, T. XXVI,
cit., p. 389. En cambio, la jurisprudencia había mantenido un criterio diferente con respecto al antiguo retracto
gentilicio del Derecho común anterior al Código; efectivamente, el T.S. consideró que este derecho de retracto
correspondía siempre a los parientes más próximos del vendedor, y por tanto procedía su ejercicio aun cuando el
comprador fuera pariente de aquél, si era de peor grado que el retrayente (vid. BARBER CARCAMü, ob. Cil., pp. 390­
392). Esto quizá hubiera podido ser invocado, en el Derecho vizcaíno, como argulllento favorable al ejercicio del
derecho de saca frente al comprador tronquero por pariente de grado m<Ís próx imo, aunque ninguno de los autores
consultados lo hace.
31. Así, CELA YA [BARRA, Comentarios al Código civil y Compilacione~ forales, l. XXVI, cit., p. 389 Y BARBER
CARCAMO, oh. dt., p. 397. Sin embargo. las complejas circunstancia~ del caso resuelto por esta sentencia (que pue­
den verse en BARBER CARCAMO, oh. cit.. pp. 275-276) hacen que la misma resulte un tanto amhigua, hasta el punto
de que CANO MARTINEZ DE VELASCO considera las declaraciones contenidas en ella, a sensu contrario, como argu·
mentos favorables al ejercicio de la saca frente al pariente adqUIrente por los parientes de grado más próxImo al
vendedor (vid. ob. cit., p. 114, nota 2).
32. Seglín BARBf-R CARCAMO, estu norma "merece tlIl juicio positivo. pI/esto que conslimye I/n límite a la pro­
cedencia del retracto eIljQvor de la seguridad de las enajenaciones. Ql entellderse cumplidQ la/illalidad de la ins­
tiTucrón con la lransmisión del inmuehle a I/n pariellte comprendido delllro de los fQcultados con el derecho de
retraclo (... ) De esta manera, resulrQ clQra la orientación de la ley, que no persigl/e tanto la protecciólI individuQI
de elldQ mielllbro de la /,rnúlia, lo que conllevaría el reconocimiento, en todo caso. del derecho de retracto en
javor del más próximo. (/1(//1/0 la de lajamilia orgánicamellte considerada. en su COIJjunlo" (ob. cÍ/.. pp. 394-395).
-~---------------------_.
pariente más allá del cuarto grado"; de donde se desprende que no procede tal derecho
cuando la transmisión se efectúa en favor de un pariente dentro del cuarto grado.
Pues bien, volviendo al Derecho vizcaíno, he señalado ya que ni los Fueros ni la
Compilación se ocupaban de este problema. Sí que lo hace, en cambio, la vigente Ley del
Derecho Civil Foral, con método similar al de la norma aragonesa. Efectivamente: tras
declarar -en el párrafo 10 del artículo l J 2- que "los parientes tranqueros tien.en un derecho
preferente de adquisición sobre los bienes troncales que se intentare enajenar a extraños",
añade -en el 20 pánafo de este precepto- que "también habrá lugar a la adquisición prefe­
rente cualldo In enajenación se efectúe a favor de un pariente tranquero de línea po:,·terior
a la de quien ejercita el derecho". A la vista de estos dos párrafos, puede afirmarse que la
preferencia adquisitiva de los parientes tranqueros actlÍa frente a las siguientes personas:
- En primer lugar, frente a los extrmios, teniendo en cuenta que este término debe
entenderse en un sentido amplio, para abarcar tanto a los sujetos que no tienen ninguna
relación de parentesco con el transmitente como a aquéllos que, siendo parientes del vende­
dor, no ostentan sin embargo la condición de tranqueros. Es evidente que no todos los
parientes de una persona son necesariamente parientes tronqueros con relación al bien que
se ha enajenado o se pretende enajenar". Por ello, entre los "no parientes" y los "parientes
tronqueros" debe situarse, como categoría intermedia, la de los "parientes no tronqueros".
y como resulta obvio que frente a ellos ha de actuar la preferencia adquisitiva de los tron­
queros. pero la Ley no los menciona expresamente, habrá que considerarlos incluidos, sin
duda ninguna, en ese concepto amplio de "extraños" que utiliza el párrafo lO del artículo
112.
- En segundo lugar, frente a los parientes tronque ros de línea postcrior a la de quien
ejercita el derecho.
En consecuencia, y "a sellsu contrario", no procederá el derecho de adquisición
preferente cuando quien pretenda ejercitarlo sea de la misma línea que el adquirente, o de
línea posterior. La exclusión de los tranqueros de línea posterior a la del adquirente -por
ejemplo, se vende a un ascendiente y pretende ejercitar el derecho de saca un colateral­
resulta coherente con el orden establecido por el artículo 20 y con el criterio del artículo
[12.1 de la Ley: "según el orden del artículo 20 y la lín.ea y Rrado de proximidad a la
raíz.". En cambio, la exclusión de los parientes de la misma 1[nea que el adquirente contra­
dice los criterios de los artículos I 12.1 Y 113, ya que ambos se remiten, para dirimir la con­
currencia de parientes de la misma línea, al grado de parentesco, excluyendo el pariente
más próximo al más remoto. Comentando estos dos preceptos, han dicho algunos autores
que en este aspecto se diferencian los efectos de la troncal idad en el ámbito de las enajena­
ciones onerosas "inler vivos", por un lado, y en el ámbito de las donaciones y de las suce­
siones "mortis causa", por otro. Efectivamente, en los dos últimos supuestos se atiende úni­
camente al orden de líneas, de modo que. respetado este orden, no se tiene en cuenta el
grado de parentesco. pudiendo realizarse toda clase de disposiciones en favor del tronquero
de grado ulterior, aun cuando haya otro u otros de grado preferente en la misma línea]'. Esto
no ocurre -según la opinión que estoy comentando- en el derecho de saca, sino que en este
ámbito la preferencia de línea y proximidad de grado a la raíz son plenas, con alTeglo a lo
dispuesto en los artículos I 12 y I 13 de la nueva Ley.
Sin embargo, del análisis efectuado más arriba se desprende con claridad que esta
última afirmación no puede compartirse íntegramente. Cuando el dueño de un bien sujeto a
la preferencia adquisitiva de los parientes tranqueros lleva a cabo, antes de proceder a la
enajenación del mismo, el llamamiento previsto por la Ley. habrá de respet<lrse estricta­
33. Así, por ejemplo. los afines no tienen nunca la condición de tronqueros; lampoco los colaterales consan­
guíneos más allá del 4° grado civil, ru )os ascendienles y colalerale,. incluso dentro del 4° grado. si no pertenecen a
In linea de donde procede la raíz (vid. éstos. y algunos otros supuestos, én los artículos 20 a 22 de la Ley).
34. Vid. arto 24 dc la L.D.C.F.P.V.
EL DERECHO DE SACA...
11
ANA SEISDEDOS MUIÑO
mente, si concurren al mismo varios tronqueros, el orden de prelación establecido por los
311ículos 112.1 Y 113; habrá que atender, por tanto, a la prioridad de líneas, y dentro de cada
una a la proximidad de grado y, en SLl caso, a los demás criterios que subsidiariamente esta­
blece el artículo 113, entre los cuales se encuentra, en penúltimo lugar, la elección del ena­
jenante. Lo mismo sucederá cuando el bien se haya transmitido sin llamamiento a un extra­
ño, y concurran varios tronqueros al ejercicio del derecho de saca. En cambio, si el
propietario del bien lo enajena directamente a un pariente tronquero, no hay posibilidad de
que los tronqueros de la misma línea que el adquirente impugnen la transmisión, aunque se
trate de parientes de grado más próximo; sólo podrían impugnarla los tronqueros que perte­
nezcan a una línea anterior, si los hay. No habrá, por tanto, ningún pariente legitimado para
el ejercicio de la saca foral cuando el dueño del bien lo haya transmitido a cualquier parien­
te tronquero de la línea que en cada caso resulte preferente; respetado el orden de líneas,
actúa como criterio dirimente dentro de cada línea la elección del enajenan te, criterio que
pasa a ocupar aquí el segundo lugar.
Cabe decir, en consecuencia, que realmente no existe una diferencia radical, a este
respecto, entre las transmisiones onerosas "inter vivos" y los otros ámbitos en los que actúa
el principio de troncalidad; el dueño siempre podrá, si lo desea, transmitir el bien troncal a
título oneroso a cualquier pariente de la línea preferente, cualquiera que sea su grado de
parentesco con el enajenante; y con una transmisión de este tipo quedará cumplida la finali­
dad perseguida por el derecho de adquisición preferente que regula la Ley, que por ello no
permite, en estos casos, el ejercicio del mismo.
IV. EL LLAMAMIENTO A LOS PARIENTES TRaNQUEROS
IV.l. Naturaleza jurídica de esta institución
El tratamiento que la Compilación dio a los llamamientos fue objeto de acel'Vas críti­
cas por parte de la doctrina foralista, que ponía de manifiesto que esta institución había per­
dido en aquélla su auténtico sentido foral Ahora, en cambio, la propia L.D.C.F.P.V. dice,
en su Exposición de Motivos, que se ha producido un retorno "al sistema foral" en la regu­
lación de esta figura. Ambas afirmaciones son, a mi juicio, discutibles. Veamos a qué obe­
dece cada una de ellas.
Los reproches hechos a la Compilación se basaban en que, según se decía, la misma
había configurado el llamamiento foral como un especie de tanteo. Como se sabe, etimoló­
gicamente el tanteo significa comprar una cosa por tanto precio como ofrezca por ella otro
comprador. En consecuencia, el derecho de tanteo es aquél que concede la ley a una perso­
na para adquirir llna cosa que su dueño pretende transferir a otro por el precio ofrecido por
éste, y poniéndose, como parte contmtante, en el lugar del mismo. Así pues, el tanteo supo­
ne que la cosa sigue en poder del propietario gravado, pero hay un eventual comprador que
ha entrado en tratos con él y ha ofrecido un precio, siendo incluso posible que la enajena­
ción se encuentre ya perfeccionada, aunque sin haberse producido todavía la tradición o
trasferencia del dominio al adquirente''. En cualquier caso, para la efectividad del tanteo es
preciso que el propietario comunique a su titular el precio ofrecido por el tercero y las
demás condiciones de la enajenación proyectada.
35. Realmente no existe pleno acuerdo en la doctrina y en la jurispmdencia acerca del momenlO en que se pro­
duce el nacirlllento del derecho eic tanteo: fijación del precio, perfección del contrato. existencia de una oferta con
sUjeto deterlllllwdo." (Vid. al respecto BARBER CARCAMO. ob. cir., p. 53). La jurisprudencia ha declarado, en algu­
na ocasión, que el derecho nace "de la exisrencia de un convenio condicionado a la. pote.Had" del titular del tanteo
"a anreponen'e en su peifección" ($T$ de 23 de enero de 1957, R.A. 364). Yque "se precisa la existencia de un
terccm", ya que el tanteo "prempO/le ¡'Clll" en ncgociacióll crJ/l certeza del precio ofrecido" (SSTS de 7 de julio
de 1948 y 13 de abril de 1957, R.A. 973 Y )591. rcspeclivamenle).
----------------------~Pues bien, es evidente que en los antiguos Fueros de Vizcaya el llamamiento a los
parientes tranqueros antes de la enajenación de los bienes troncales no se configuraba como
un tanteo, ya que en ellos el inmueble había de ser tasado por "hombres buenos", pudiendo
los tronqueros adquirirlo por esa justa valoraciÓn·u,. No se exigía, por tanto, que existiese ya
una enajenación perfeccionada con un tercero, ni siquiera que el dueño hubiese iniciado
negociación alguna encaminada a este fin. Por lo mismo, no había necesidad de comunicar
a los parientes tronqueros el precio ofrecido por un posible comprador no tranquero. El pro­
pietario se limitaba, simplemente, a comunicar su propósito de vender, en abstracto, y,
antes de iniciar cualquier gestión con un tercero, hacía el ofrecimiento de venta a la familia
troncal, para que los miembros de ésta pudieran, si lo deseaban, ejercitar su preferencia
adquisitiva en ese momento, y siempre por el precio que fjjaran "hombres buenos".
Se reprocha al Proyecto de Apéndice elaborado en 1900 por la Comisión Especial de
Codificación de Vizcaya el haber tratado de terminar con este sistema, introduciendo otro
mucho más perturbador para el tráfico jurídico inmobiliario. Efectivamente, al párrafo 10
del artículo 105 de aquel Proyecto se le dio la siguiente redacción:
"Los edictos deberán expresar, pena de considerarse nulos y sin valor, el precio y
todas las demás condiciones de la venUl, a fin de que el pariente tronquero que
desee adquirir el bien, se subrogue en todos los derechos del presunto comprador'.
Resulta evidente que el llamamiento quedaba así configurado como un auténtico tan­
teo -aunque no se utilizara esta expresión en el texto-, y por ello se exigía la existencia de
un "presunto comprador", con el cual el propietario hubiera negociado previamente "el
precio y Las demás condiciones de la venta".
En los debates previos a la aprobación del Proyecto, la Comisión Especial de Codifi­
cación de Vizcaya criticaba la regulación del Fuero Nuevo en este punto, alegando precisa­
mente que en ella "no existe el tanteo, sino que los parientes se quedan con la raíz a precio
de hombres buenos, y esto forzosamente tenía que resultar en la práctica muy gravoso para
el vendedor". A juicio de la Comisión, dado que en aquel momento el desarrollo de la
industria y el comercio provocaba un constante aumento del valor de la propiedad inmue­
ble, sucedía muchas veces que al comprar un caserío no se atendía a su valor actual, sino al
aumento que habría de tener en breve tiempo, y, por consiguiente, si se mantenía para la
venta el precio de hombres buenos, se causaba un grave perjuicio al dueño del bien troncaL
privándole del sobreprecio que un tercero estaría dispuesto a pagar por él; resultaba así que,
por favorecer a los tronqueros que compraban, se perjudicaba a los que vendían y, en defi­
nitiva, a la propia familia troncal-''- Por todas estas razones, y alguna más·", todos los Voca­
les de la Comisión presentes en el debate estuvieron de acuerdo en dar al m1ículo 105 del
Proyecto el contenido que he recogido más arriba 39
36. Así, fijándonos cn el Inás cercano, la ley l' del título XVI] del Fuero Nuevo e.~tablecía lo siguiente: .....
que si alguno quiúere vender OlgwlOS bienes mices, que los venda, IlalJlClndo primemmell/e en la iglesia. do es la
/(11 heredad () raiz sira, en rr¡,s domingos el! renque (. .. ) deciarllndo como los quiere vender. y si los quisieren pro­
fincos: y as! llamada, si durante los dichos l/al1ll1mÍemos parecieren a se oponer algunos, diciendo que son pmfin·
coso y que quieren hl/ber los dichos bienes como !lIles profincas. a precio de hombres buenos (. ..) parezcan ambas
las parres ante el Corregidor, O su TenienJt:, O Alcalde del Fuero, y l/sí pl/recidos cada una de las· partes. nombre
.w hombre buelw por apreciador, y IIn Tercero les nombre el Juez .... ". En cuanto a los textos más antiguos, puede
verse la referencia que hace a los mismos L. GOtKOETXEA OLEAGA: "Derecho de saca", en J()madas Inrernacion{l­
le.1 sobre instituciones eivile.\" vaSCII,\", cil., p. 412.
37. Vid. Actas de las sesiones celebradas' por la Comisión especial de Codificación de Vizcaya, Bilbao. 1902.
p.27.
38. Podía suceder, además. en opinión de la Comisión, que el tronquero compradOJ· vendiera a su vez el bien
sin efectuar lIam~mientos. y ob\llviera así el beneficio que no había podido obtener el primllivo dueño (Vid. ibi·
dem).
39. Aun así, tambiÉn fueron conscientes de algunos problemas que esta regulación podría originar; concreta·
meme, se habló de la posibilidad de que los tranqueros resultaran engañados por una eventual simulación del pre­
cio ofrecido por el tercero, poniendo en la escritura uno más alto. para hacerles desistir de la adquisición. Pero se
consideró, por varias taLOnes. que se trataba de "un lemor muy remoto" (vid. Actas... , cil., p. 28).
EL DERECHO DE SACA...
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ANA SEISDEDOS MUIÑO
El Proyecto de Apéndice elaborado en 1928 por el Colegio de Abogados de Bilbao
introdujo en este punto alguna modificación, estableciendo su artículo 96 lo siguiente:
"El edicto expresará, además, hajo pena de nulidad, el precio y todas las demás
condiciones de la venta y ante qué Notario ha de otorgarse ésta".
Por otro lado, el artículo 97 de este texto introducía una importante novedad con
relación al Proyecto anterior, ya que permitía a los tranqueros que acudieran al llamamiento
optar entre aceptar todas las condiciones consignadas en el edicto, incluido el precio y el
modo de satisfacerlo, o adquirir la finca por su justa valoración.
Como se sabe. la Compilación de 1959 se basó fundamentalmente en el texto de este
último Proyecto. Así, por lo que se refiere a la cuestión que estoy analizando, el artículo 52,
en su párrafo 2°, coincidía sustancialmente con el artículo 96 de aquél:
"El edicto expresará el precio de la venta, las condiciones de su enajenación y eL
Notario qc{e haya de autorizarla""'.
y el artículo 53.2, por su parte, atribuía al tranquero la misma facultad de opción
que el artículo 97 del Proyecto,
Resulta evidente que en el Proyecto de 1928 y en la Compilación el llamamiento a
los parientes tronqueros no quedaba claramente configurado como un tanteo, o, por lo
menos, no tan claramente como en el Proyecto de 1900. Y lo digo porque en ambos casos,
al establecer el contenido que había de tener el edicto, faltaba el inciso final que aparecía en
éste último: "... a fin de que el pariente tranquero que desee adquirir el bien se subrogue en
todos los derechos del presunto comprador".
Sin embargo, durante la vigencia de la Compilación la mayor parte de la doctrina
consideró que en ella se establecía realmente un derecho de tanteo en favor de Jos parientes
tranqueros, siendo por tanto necesaria una previa operación de venta perfeccionada, o por
lo menos iniciada, con un tercero. Esta pretendida configuración del llamamiento como un
tanteo dio pie a críticas reiteradas por parte del profesor CELAY A; éste aducía, precisa­
mente, que el ejercicio de su derecho por los tronqueros sólo servía para desbaratar la venta
ya comprometida con un tercero, quizá después de largas y trabajosas negociaciones, con­
virtiéndose así en un increíble entorpecimiento para la contratación, que nada tenía que ver
con el Fuero y para el cual no encontraba justificación".
A estos inconvenientes -que por lo demás se producen en todas las hipótesis de tan­
teo- había que añadir los que deri vaban de la facultad de elección que el Proyecto de 1928
y la Compilación atribuían al pariente tranquero que deseara adquirir la finca: no sólo se
desbarataba así una previa operación concertada, o negociada, con un tercero, sino que ade­
más el tronquero no estaba ni siquiera constreñido a aceptar el precio ofrecido por aquél,
sino que podía optar por pagar el precio de tasación de la finca. Con este sistema, por tanto,
se mantenían los inconvenientes que, ajuicio de la Comisión de 1900, presenwba la regula­
ción de los Fueros, sumándose a ellos los que originaba la configuración del llamamiento
como un tanteo. Se trataba, en definitiva, de una regulación absolutamente incoherente.
40. Obsérvese la incorrección gramatical en la que incurre est:l disposición, ya que no se. sabe. a qué se está
refiriendo el adjetivo posesivo que preceele. al término "enujenoción". Lo correclo hubiera sido. a mi juicio. hablar
de "el precio de lo jinca y ro.\ condiciof/".I d" su enajenación ", o de "er precio y los condiciones de la enajena­
ción".
41. Vid. Comentarios al Códi¡W civd y ComptlacilJlll'.1 /(JI'(tle,', 1. XXVI, d/.. p. 385: Derecho joml y lIutoná­
mico vasco, T. 1. (.'il.. pp. 26 J -262 Y Derecho civil Vluro, dI., p. 270. E,ta misma iJea ha quedado plasmada en la
Expo,ición de MOlivo.' de la L.D.C.F.P.V.: ,egún ,e dice en ella, el hecho de que la Compilación exigiera la noti­
ficación del precio y las condiciones ele la enajenación podía ser "/,.1'1 nu,dio de de.<!Jarato.r lJ/1G ven/a va consensuo·
do y quizá logl'llda cra.1 ji/erre negociación".
----------------------~Tras este análisis, creo que puede afirmarse que el texto de la Compilación -y tam­
bién, claro, el del Proyecto de 1928- admitía una interpretación diferente, más práctica y
más coherente y, desde luego, mucho más ajustada al espíritu de los antiguos Fueros. Efec­
tivamente, dado que ni en el artículo 52.2, ni en ningún otro, se hablaba expresamente de un
hipotético comprador con quien el dueño hubiera negociado o concluido la venta de la
finca, se hubiera podido entender que la existencia del mismo no era en realidad necesaria,
bastando con que el propietario, sin tener que entrar previamente en negociaciones con un
tercero, comunicara a los parientes tronqueros su volunrad de vender la finca, junto con el
precio y condiciones que él mismo estimara convenientes para dicha enajenación. Es indu­
dable que el precio establecido unilateralmente por el dueño en el edicto, al no ser fruto de
una previa negociación con un hipotético adquirente extraño, podía resultar con frecuencia
excesivo; pero al pariente tronquero legitimado para la adquisición le cabía siempre exigir
la valoración de la finca por hombres buenos, como garantía frente a posibles abusos del
propietario. Al fin y al cabo la nueva Ley ha venido a establecer un sistema bastante simi­
lar, ya que el artículo 118.3 de la misma señala que "no será precísa tasación si el trasnmi­
tente y el tronquero preferente (... ) acuerdan el precío". Con arreglo a la interpretación que
estoy defendiendo, el propietario, en el edicto, ofrecía la venta por un precio que podía ser
aceptado por el tranquero, en cuyo caso existía el acuerdo del que actualmente habla la Ley,
acudiéndose a la tasación, como ahora, únicamente en defecto de dicho acuerdo.
Esta posible interpretación de la Compilación ha tenido algún reflejo en la doctrina.
Así, BARBER CARCAMO, refiriéndose a las condiciones de la enajenación que, según
aquélla, habían de constar en el edicto, escribía lo siguiente:
"En realidad, dadas las palabras de los artículos 52.2, 57 y, sobre todo 54 de la
Compilación, parece que en/re tales condiciones no se encuentra la determinación
de adquirente concreto, por lo que en caso de que e/llamamiento no lo contuviera,
o de que el propietario vendiera a uno diferente pero en las mismas condiciones
contenidas en el edicto, no procedería la posterior nulidad de la venta, teniéndose el
llamamiento por legaf'4'.
Esta autora admitía, por tanto, la posibilidad de que en el edicto se anunciara una
venta meramente proyectada, en absu'acto, por el propietario. y no necesariamente una ope­
ración ya comprometida con un tercero.
En cualquier caso, es evidente que la L.D.C.F.P.V. ha venido a aclarar este confuso
panorama, y ha plasmado, sin ninguna duda, el espíritu del Fuero, aunque quizá este espíri­
tu, como acabamos de ver, no haya dejado de estar presente, si bien oscurecido, en el últi­
mo Proyecto de Apéndice y en la Compilación. Así, según la regulación vigente, el edicto
no debe contener ninguna referencia al precio de la finca (artículo 116), pues ésta habrá de
ser valorada por uno o varios peritos, siendo esta tasación vinculante para las partes; sin
embargo, no será precisa la valoración si el propietario y el tranquero preferente se ponen
de acuerdo en el precio (artículo 1l8). Esta última posibilidad no se encontraba prevista en
42. Ob. cit., p. 65, nota 72. También el profesor CELA YA entendía que no era obligatOriO anunciar en el edicto
el nombre del comprador, y que por ello resultaba absolutamente indiferente, a efectos del ejercicio del derecho de
saca, que la venta se realizara con una u otra persona, siempre que se respetaran el precio y las condiciones publi­
cadas (Vid. Comenrarios at Código civil y Compilaciones/orales, l. XXVl, cu.. p. 406). Este planteamiento respal­
da, a mi juicio. la tesis que estoy defendiendo en el texto, yen cambio resulta contradictorio con la opinión que el
propio CELAYA mantenía, en el sentido de que la Compilación configuraba el llamamiento como un auténtico lan­
teo. Y muchos años antes, el abogado alavés Luis M' URIARTE LEBARIO, comentando las novedades introducidas
por el Proyecto de Apéndice de 1928 con respecto al Proyecto de 1900, decía lo siguiente: "La reforma de mayor
trascendencia es la de restablecer el derecho de los tranqueros a comprar los bienes raíces troncales que se pon­
gan en vema por el precio señalado por la tasación de hombres buellos, derecho que la Comisión codificadora
habra cambiado por o/ro análogo al de lameo y rel.I'(ICIO de la legislación cQi·tel/ana cOIl1I.ín anterior at Código
civil. No estuvo en e.Ha acertada la Comisión, porque cabe suprimir un derecho o ponerle cortapisas, pero JJ() es
dado aduiterarlo, y menos cuando el tal derecho es una de las notas ((picas del Fuero" (Ponencia sobre el Pro­
yecto de Apéndice del Código civil para Vizcaya y Alava. 1930. p. J8). Estas palabras también pueden, según creo,
respaldar la tesis que estoy manteniendo.
EL DERECHO DE SACA...
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ANA SEISDEDOS MUIÑO
el Fuero, aunque sí podía considerarse presente en la Compilación, según la interpretación
que he mantenido más arriba.
IV.2. Fonnalidades del llamamiento
IV.2.l. Publicidad
Durante la vigencia de la Compilación, especialmente en los últimos años, se había
criticado el sistema que la misma establecía para dar publicidad al llamamiento, por consi­
derarlo desfasado y poco acorde con la realidad del momento.
La Compilación introdujo por primera vez el anuncio escrito como medio de dar a
conocer el llamamiento; hasta entonces, y durante varios siglos, de acuerdo con la regula­
ción del Fuero Viejo y el Fuero Nuevo, se había venido haciendo de viva voz, a la hora de
la misa mayor del domingo, y cumpliendo determinadas formalidades que garantizaran al
anuncio la máxima audiencia') Se trataba. sin duda, de una forma de publicidad sumamente
eficaz para la época, pues se aprovechaba un momento en el que se encontraban habitual­
mente reunidos todos o casi todos los vecinos, a los cuales se hacía llegar, de palabra, la
información necesaria.
Sin embargo, ya la Comisión Especial de Codificación de Vizcaya, que elaboró el
Proyecw de Apéndice de 1900, consideró ese sistema "insostenible", dndo "el estado actual
de cosas y la manera de ser de los tiempos". En su lugar, esta Comisión se inclinó por la
utilización de edictos, que habían de fijarse tanto en la Casa consistorial como en la iglesia
parroquial, en atención a que existían muchos casos en los que la jurisdicción eclesiástica
no coincidía con la jurisdicción civil de las anteiglesias"'. El Proyecto de 1928 sustituía la
fijación del edicto en la Casa consistorial por su publicación en el Boletín Oficial de la Pro­
vincia. manteniéndose en cambio la colocación de aquél en la igJe~ia parroquial-l5 . Los dos
Proyectos fueron, en este punto, más puntillosos que la Compilación, pues el artículo 52 de
ésta se conformó, finalmente, con la colocación del edicto en la puerta de la iglesia parro­
quial a la hora de la misa mayor de un domingo, debiendo permanecer expuesto por un
plazo de 15 días a contar del de su fijación, fijacjón que tenía que hacerse constar por acta
notarial.
Se mantenía por tanto, sustancialmente, un sistema bastante similar al de los Fueros,
pero que no podía tener, en los tiempos actuales, la misma eficacia que tuvo en el pasado.
Efectivamente, además de que en muchos lugares no se celebran ya misas mayores -por lo
que se hacía preciso adaptar la norma de la Compilación a dicha circunstancia, sustituyendo
esa celebración por alguna otra"'-, resulta evidente que, en cualquier caso, los actos litúrgi­
cos no constituyen ya una ocasión de concentración masiva de vecinos, o, por lo menos, que
la asistencia a los mismos ha disminuido notoriamente con relación a tiempos pretéritos.
Por todo ello, se venía proclamando la necesidad de acomodar la forma de hacer el
llamamiento a las características de la sociedad actual". Y esto es lo que, al parecer, ha tra­
tado de hacer la L.D.C..F.P.V., aunque no sé si con mucho éxito. Es verdad que, como ya
ha dicho algún autor, los llamamientos se han "laiciz.ado"", puesto que ahora el edicto debe
43. "Tocada la campana (mle todo el pueblo". decía el capítulo XCII del Fuero Viejo; y la ley l' dellíllllo
XVII del Fuero Nuevo exigía que el anuncio se hiciera "elltres domingos en rellque", a la hora de la procesión u
ofrenda, habIendo de estar presente escribano público.
44. Vid. Actas ... cit.. pp. 24-27 Y artículo 103 del Proyeclo de t900.
45. Vid. artículo 94.
46. Así, CELA YA ¡!lARRA ent.endía que en estos casos el edicto podría "colocarse en domill/io, a la hora de la
Inisa parroquiar (Comentarios al Código civil y Compilaciones forales, T. XXVI, e/l.. p. 387).
47. Vid. por ejemplo CELA YA lBARRA: "Adecuación de las instituciones", en VI Jorl/adas Vizcaya ame el siglo
XXI ... , cit., p. 273.
48. Esra es la expresión que ulilita URRUTIA BADIOLA. (lb. cil.. p. 61.
e
----------------------------'-- _ 1 1 colocarse en el tablón de anuncios del Ayuntamiento en cuyo término municipal radique la
finca, mientras que la colocación del mismo en la correspondiente iglesia parroquial sólo
tendrá lugar -según el artículo 116.2- "si el notario autorizante del acta lo considera opor­
tuno""'. Personalmente me parece plausible, y acorde con la realidad actual, esta desvincu­
lación del llamamiento del ámbito eclesial. Abora bien, si lo que se busca es eficacia, dudo
que la publicación del edicto en el tablón de anuncios del Ayuntamiento sea la medida
ideal, pues no puede decirse que constituya un hábito extendido entre la población el acer­
carse regularmente a examinar aquél; y tampoco creo que solucione el problema la coloca­
ción del edicto en la iglesia, cuando ésta se haya considerado oportuna. Probablemenle lo
mejor hubiera sido complementar ambas medidas con alguna otra que pl1eda proporcionar
al llamamiento una mayor difusión; a mi juicio, la más eficaz actualmente hubiera sido la
publicación de un anuncio en un periódico de alcance provincial o regional, durante uno o
varios días, tal como se establece en otros ámbitos'u. No creo que esta exigencia pueda con­
siderarse hoy en día excesiva o desproporcionada y, desde luego, hubiera resultado en la
práctica mucho más eficaz que el sistema que finalmente ha establecido la Ley"'.
El edicto debe permanecer expuesto "durante el plazo de 15 días consecutivos".
También la Compilación establecía este plazo, y además señalaba expresamente, como
punto de arranque para su cómputo, el mismo día de la fijación del edicto, mientras que la
nueva Ley pasa por alto esta cuestión. Además, se plantea ahora un problema que no se
planteaba bajo la normativa anterior; y es que, según hemos visto, cabe la posibilidad de
que se coloquen dos edictos, uno en el Ayuntamiento y otro en la iglesia parroquial, y
puede ocurrir que la colocación de ambos no sea simultánea. Y como el artículo 117 esta­
blece que los tranqueros interesados en adquirir el bien deben comparecer ante el notario
"dentro de los diez días hábiles siguientes al vencimiento del plazo de publicación", es pre­
ciso saber con exactitud cuándo se considera vencido tal plazo en el caso de que se hayan
colocado los edictos en diferentes fechas. La solución más lógica y segura consiste en
entender que el plazo se cuenta desde la fijación del último edicto"; además, éste es el crite­
rio establecido por el artículo 120.1 de la propia Ley cuando, para el caso de que no se pre­
sente o no consume su derecho ningún pariente tronquero, permite al propietario enajenar la
raíz a tercero "dentro del plazo de un año, contado desde la fecha de la última publicación
del edicto".
¡V.2.2. Contenido del edicto
Hemos visto más arriba cómo la principal novedad a este respecto consiste en que el
artículo 116.3 de la L.D.C.F.P.V. no exige que en el edicto se hagan constar el precio y las
demás condiciones de la enajenación proyectada: ni las negociadas con un tercero, ni las
establecidas unilateralmente por el propio dueño, pues la finca se venderá por su precio de
tasación, a no ser que el transmitente y el tranquero preferente se pongan de acuerdo en el
precio (artículo 118).
También es nueva la exigencia de que se dé a COllocer el título de adquisición de la
finca, así como, en su caso, los datos de identificación registral de la misma y su valor
49. A eSle respecto, la Exposición de Motivos de la Ley afirma que "el anwl.cio en la iglesia parroquial puede
ser un medio mejor de publicidad': y quizá IOdavía lo sea, efectivamente, en algunos lugares.
50. Vid., por ejemplo, los artículos 131.7. 156.6,201.3 y 203.5 de la L.H.
51. En dos de los Proyectos de refonna de la Compilación se establecía este sistema de publicidad. Se trata de
los Proyectos elaborados por la Real Sociedad Bascongada de Jos Amigos del País y por D. Julián Arzanegui. En
alllbo~ se preveía la colocación de un edicto en el Ayuntamienro. pero también se imponía la necesidacj de publicar
simultáneamente, durante tres domingos consecutivos, un anuncio en un periódico de amplia difusión en la locali­
dad, bajo el epígrafc "Llamamiento foral", conteniendo los daLOs del enajenan te, de la tinca y del notario designa­
do (artículos t20 y 136, respectivamente). El plazo de comparecencia de los tranqueros se conraba a partir de la
úllima publicación del anuncio (artículos 121 y 137. respectivamente).
52. El Proyecto de Apéndice de 1928. que, como hemos visto, establecía con carácter obligatolio la Fijación de
dos edictos, disponía que en ellos se concedería "el plozo (/(~ quince días. colZ/ados desde el .<iguiellle (J la coloca­
ción del último. para que los parientes tronqueros salgan a lajinca".
EL DERECHO DE SACA...
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ANA SEISDEDOS MUIÑO
catastral, si constare. Con ello se trata, indudablemente, de dar la mayor seguridad posible a
los parientes legitimados para la adquisición.
Por lo demás, la nueva Ley dispone que el edicto debe expresar "las circunstancias
de quien pretenda efectuar la transmisión" y "las de la finca a enajenar". Ahora bien, aun­
que la Compilación no recogía expresamente esta exigencia, es de suponer que en la prácti­
ca los edictos contenían estos datos, cuya publicación parece ineludible para que los desti­
natarios de aquéllos reciban una información adecuada.
V. EJERCICIO DEL DERECHO DE ADQUISICION PREFERENTE CUANDO HA
HABIDO llAMAM.IENTO
V.l. Comparecencia inicial de los parientes tronqueros
Una vez realizado el llamamiento en la forma que acabo de exponer, los parientes
tranqueros interesados en la adquisición de la finca deberán comparecer ante el notario
designado en el edicto, dentro de los diez días hábiles siguientes al vencimiento del plazo
de publicación de aquél. Esta es la regulación actual, establecida en el artículo 117.1 de la
L.D.C.F.P.V.
La principal novedad de esta norma con respecto a la Compilación consiste en haber
establecido expresamente para la comparecencia un plazo diferente al de la publicación del
edicto. El artículo 53.1 de la Compilación afirmaba, efectivamente, que los tranqueros tení­
an que comparecer "dentro del plazo señalado en el ediclo", Jo que no dejaba de ser incon­
gruente, ya que el artículo 52.2, al señalar el contenido de aquél, no mencionaba la fijación
de un plazo para la comparecencia de los interesados. Ello se debía, probablemente, a una
omisión involuntaria de los autores de la Compilación'"', y para salvarla se interpretó que la
comparecencia tenía que efectuarse, en principio, dentro del plazo de exposición del edicto,
sin perjuicio de que el vendedor pudiera, si así lo deseaba, establecer en el mismo edicto un
plazo más amplio"'.
En la normativa vigente queda aclarada esta cuestión, y se distinguen expresamente
dos plazos diferentes, lo que, a mi juicio, debe ser bien recibido, ya que la unificación de
ambos plazos, que la regulación anterior permitía, suponía reducir excesivamente el margen
de maniobra de los parientes tronqueros.
V.2. Prestación de fianza
Ya la Compilación, en el artículo 53.1, imponía a los parientes tranqueros que acu­
dieran al llamamiento la obligación de depositar una fianza en poder del notario, fijándose
su cuantía en un diez por ciento del precio ammciado en el edicto". Ahora, en cambio,
53. Este descuido pudo deberse a que los textos antenorcs no establecían plazos independienlé' para la publi­
cación y para la comparecencia. Así. en el Fuero Nuevo. en el que por realizarse los llamamientos de viva voz no
existía estrictamente publicación, la comparecencia había de hacerse durante los llamamientos. El Proyecto de
1900 señalaba que en los edictos tenía que concederse un plazo de quince días, "contados deute el siguienle a la
colocación del último, para que los pal"Íelttes Il"Onquaos salgan a la finca" (artículo 104). El mismo sistema esra­
bleda el artículo 95 del Proyecto de 1928. Así pues. el plazo que aparecía en ambos Proyecto. era de comparecen­
Cia, mientras que ninguno de ellos se refería al de publicación. La Compilación, en cambio, se ocupó de este \íhi­
mo, estableciéndolo en quince días, pero olvidó mencionar, como contenido obligatorio del edicto, la
determinación del plazo para la comparecencia. al que sin emb:trgo hace referencia en el artículo 53.1.
54. Esta fue la interpretación propuesta por CELA YA 113ARR.A (vid. Comentarios al Codigo civil y Compilacio·
/le,IIorales, 1. XXVI, cit.. pp. 392-393 Y Derechofoml y C/luOlJó,nico vasco, 1. 1, cil., p. 2(5).
55. El Fuero Nuevo exigía la pre,sentación de fiadores, tanto al comprador como al vendedor; en el primer
ca:>o, para garantizar el pago del precio y, en e.1 segundo, para garantizar la venta y "que los bien.es serán sallos.\·
/menos". En cambio. el Proyecto de Apéndice de 1900 no aludía a eSla cuestión. Sí lo hacía el ele 1928 (artículo
97.:!). cuya regulación pasó a la Compilación.
-----------------------~como no hay que publicar el precio de la finca, el importe de la fianza se basa en el valor
catastral de aquélla, estableciéndose en un veinte por ciento de este valor.
No es ésta la única novedad de la Ley, sino que existe otra más llamativa: durante
la vigencia de la Compilación los tronqueros tenían siempre la obligación de prestar fian­
za, cosa que no ocurre en la actualidad. Efectivamente, como ahora la fianza se establece
en función del valor catastral de la finca, y como éste sólo debe expresarse en el edicto
"si constare" (artículo I 16.3), resulta que, cuando este dato no figure en el edicto, no
habrá tampoco obligación de prestar fianza. Ahora bien, teniendo en cuenta los importan­
tes efectos que la nueva regulación atribuye a la fianza -y a los que me refiero más ade­
lante-, hubiera sido más adecuado, a mi juicio, exigir su prestación en todo caso, sustitu­
yendo por algún otro el criterio del valor catastral de la finca en las hipótesis en que no
conste aquél.
Por lo demás, la nueva Ley especifica que si acude más de un tronquero estarán
todos ellos obligados a la consignación de la fianza (artículo 117.2), aunque finalmente sólo
uno de ellos, el que resulte preferente, podrá adquirir la finca. Esta medida resulta lógica, ya
que, en caso de "desistimiento" del tronquero preferente, la Ley ordena que la venta se for­
malice con el que tenga aquél carácter de entre los demás "que hubieran prestado y mante­
nido la fianza" (artículo 119.1).
También se regulan ahora los efectos de la fianza. Se dice, por un lado, que la
retirada de ésta implica In renuncia a su derccho por parte del tronquero (artículo 117.2).
Por otro, el artículo 119.1 declara que "la fianza responderá de las obligaciones de
quien la presta". Pero de ello me ocupo más adelante, al tratar de la formalización de la
venta'·.
V.3. Perfección del contrato
Según el Fuero Nuevo, una vez que el tronquero y el vendedor presentaban sus res­
pectivos fiadores, ya no había "lugar arrepentimiento por la una parte, ni por la aIra. sino
que cada uno sea obligado a la compra, y venta en lo que le ataíie" (título XVIl, ley 4').
Pues bien, aunque ni antes la Compilación, ni ahora la L.D.C.F.P.V., se manifiestan
con tanta claridad, es evidente que en ambas se mantiene, básicamente, el mismo sistema
que en el Fuero Nuevo: la publicación del edicto supone una oferta contractual; la compare­
cencia ante el notario del tronquero interesado en la adquisición implica la aceptación de
aquélla, quedando por tanto en ese momento perfeccionado el contrato de compraventa, con
arreglo a lo establecido en los artículos 1262 y [450 del Cc.
Según este último precepto, la venta se perfeccionará cuando comprador y vendedor
hayan convenido "en la cosa o~ieto del contrato yen el precio, aunque ni la una ni el otro
se hayan entregado". No hay ninguna duda de que, en nuestro caso, ambas partes están de
acuerdo en cuanto a la finca que se pretende enajenar; por lo que respecta al precio, ambas
aceptan de antemano el que se fije mediante la correspondiente tasación, por lo que nos
encontramos ante un "precio cierto", según lo previsto por el artículo 1447 Cc., sin que sea
preciso un acuerdo específico de los interesados al respecto. Puede suscitar alguna duda, sin
embargo, lo dispuesto en el último párrafo del artículo 118 de la L.D.C.F.P.V., que permite
al transmitente y ¡¡I tranquero preferente ponerse de acuerdo acerca del precio, excluyendo
de ese modo la tasación pericial del inmueble: si se requiere un nuevo acuerdo para la fija­
56. En realidad, esta "fianza" que cOl1lempla la L.D.e.F.P.V. es una figura anúloga a la "consignación" que
necesariamente deben hacer quienes pretendan conculTir como postores a las subastas judiciales o notariales que
regulan la LEC. y la legislación hipotecaria. en el úmbito de los procedimientos de apremio y de ejecución hipo­
tecaria (vid. artículos 1500 L.E.e.: 131.14 L.H.: 236.h R.H. Y84.5' L.H.M.P.S.D.). Lo veremos al estudiar la fun­
ción y los efectos de la fianza. en los apartados siguientes.
EL DERECHO DE SACA...
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ción del precio, no podría considerarse perfeccionado el contrato hasta alcanzar aquél".
Pero aun así, creo que puede mantenerse que el contrato se perfecciona en el momento de la
comparecencia del tranquero, porque ya entonces existe, por disposición legal, un precio
cierto ---el que resulte de la tasación-, que vincula a ambas partes al menos como criterio
subsidiario, que actuará siempre que las mismas no quieran o no puedan alcanzar el acuerdo
al que se refiere el artículo 118 infine; no cabe, por tanto, la posibilidad de que, faltando
dicho acuerdo, no llegue a surgir el consentimiento que constituye la esencia de todo con­
trato.
¿Qué papel juega, por lo que se refiere a la perfección del contrato, el depósito de la
fianza por parte del tronquero'). Sabemos que cuando en el edicto se haya expresado el
valor catastral de la finca, los tranqueros que comparezcan habrán de depositar en poder del
noteria el veinte por ciento de este valor. Se trata de un trámite obligatorio, y por ello
entiendo que sin él de nada valdrá la simple comparecencia o, dicho de otro modo, que no
se tendrá al tronquero por comparecido en tanto no haya verificado el mencionado depósi­
to;". Ello supone atribuir a estos contratos carácter real, en cuanto que para la perfección de
los mismos se requiere una dalio rei; y ello con independencia de las demás funciones que,
según el artículo 119 de la L.D.C.F.P.V., está llamada a cumplir posteriormente esa fianza.
Todavía hay, con relación a este tema, otra cuestión importante. Se trata de la posibi­
lidad de que se presenten varios tranqueros interesados en la adquisición de la finca.
El pám:lfo 2° del artículo 117 se ocupa de este supuesto, estableciendo que "todos
ellos estarán obligados a La consignación de La fianza". EIJo será así. naturalmente, siempre
que en el edicto se haya hecho constar el valor catastral de la tinca; si no, ninguno deberá
efectuar dicha consignación. En cualquier caso, el problema radica en que en estas hipóte­
sis, bien mediante la simple comparecencia de los tronque ros, o bien mediante el depósito
de la fianza, cuando proceda, habrán de considerarse perfeccionados tantos contratos como
parientes tronqueros se hayan presentado.
Ahora bien, todos estos contratos ya perfeccionados habrán de considerarse condi­
cionados, en el sentido de que sólo el del tranquero que, con arreglo a los criterios legales,
resulte preferente, llegará a adquirir eficacia: el carácter de tronquero preferente actúa por
tanto como una condicio iuris de naturaleza suspensiva. Ahora bien, la fase de pendencia de
esta condicio no acaba con la determinación del tronquero preferente -trámite cuya realiza­
ción se prevé en el artículo 118-, sino que se extiende más allá, hasta la consumación por
aquél de su adquisición mediante el otorgamiento de la cOlTespondiente escritura pública.
En efecto, el artículo 119 contempla la posibilidad de que el tronquero preferente no caneLi­
na al otorgamiento de la escritura, en cuyo caso se le podrá tener por desistido, y se efec­
tuará la transmisión en favor del compareciente que le siga en el orden de preferencia; y así
sucesivamente hasta llegar, si fuera necesario, al pariente tranquero que ocupe el último
lugar de entre todos los que se hayan presentado.
De ahí que, con mayor precisión, pueda decirse que el supuesto de hecho de esa CO/1­
dicio furis a la que me estoy refiriendo consiste, para cada uno de los comparecientes, bien
en tener el carácter de tranquero preferente en términos absolutos -de entre todos los que
han concurrido al llamamjenlo-, bien en que los que le precedan en el orden de prelación
no lleguen a consumar la adquisición.
S7. A,í lo consideran, por ejemplo. DIEZ-PICAZO y GULLON BALLESTEROS: Sis/ema de Derecho civil, 11, 6'
edIC., 1990. p. 287. Y PUIG BRUTAU: Compendio de Derecho civil. 11, l' edic., 1987, p. 360; ambos. para el contrato
de compraventa en general.
58. Tal como acune en el procedimiento de apremio regulado en los artículos 1481 y siguientes de la L.E.C.:
los licitadores que deseen tomar parte en la subasta tendrán que consignar previatnente una cantidud igual, por lo
menos, ,,) veinte por ciento del valor de los bienes quc sirva de tipo para la misma. "sin cuyo requisito -dice el
altículo J 500.1- no serán admi/idos·'.
-------------------------VA. Designación del tronquero preferente y determinación del precio de la finca
Ambos trámites se regulan en el artículo 118 de la nueva Ley, aunque de forma un
tanto coofusa en cuanto al orden en que deben realizarse.
Aparentemente, lo primero que tendría que hacer el notario, tras la comparecencia
inicial de los tronqueros interesados, sería convocar a las partes para la designación del
perito que vaya a valorar la fioca. En ese mismo acto, el enajenante debena declarar su pre­
ferencia entre los tronqueros, en el caso de que sea preciso recLlfrir a este eriteJio dirimente
con arreglo a lo establecido en el artículo 1 [3 de la Ley. Y si el transmitente no deseara
hacer uso de su facultad de elección, también sena éste el momento de verificar el sOl1eo
previsto como último criterio por el artículo I 13, aunque el 118 no lo mencione.
Ahora bien, el párrafo 3° del al1ículo 1J 8 dispone que "no será precisa tasación si el
transmiten te y el tronquero preferente, elegido o designado, acuerdan el precio, formali­
zando simultáneamente la escritura pública". Resulta evidente, por ello, que la designación
de peritos no será siempre necesaria, y que, en cualquier caso, la determinación del tronque­
ro preferente habrá de ser anterior a aquélla. En definitiva, el orden lógico que debe seguir­
se en la ejecución de estos trámites, y sin perjuicio de lo que luego diré, al estudiar el artí­
culo 121 de la Ley, es el siguiente:
1°_ Si al llamamiento han concurrido varios parientes tranqueros del mismo rango, y
es necesario determinar cuál de ellos goza de preferencia, mediante la elección del enaje­
nante o, en su defecto, mediante sorteo ante notario, será preciso llevar a cabo, en primer
lugar, alguno de estos dos trámites: elección o sorteo. En cambio, si se han presentado
varios parientes, pero la preferencia entere ellos viene determinada por alguno de los otros
criterios de los artículos 112 y 113, será necesario comprobar o determinar cuál de eJlos
goza de preferencia con arreglo a dichos criterios, es decir: prioridad de línea, proximidad
de grado y posesión de la finca. Incluso en el caso de que coneuna un único pariente, puede
resultar necesario confirmar que el mismo ostenta la condición de tranquero con respecto a
[a finca que se pretende enajenar. En cualquier caso, estas determinaciones y comprobacio­
nes constituirán siempre el primer paso que haya que dar tras [a comparecencia de los tron­
queras.
2°_ Una vez hecho esto, el transmitente y el tronquero preferente -o, en su caso, el
único que haya comparecido-, podrán alcanzar un acuerdo acerca del precio de la finca. No
se trata de una imposición, sino sólo de una posibilidad que les ofrece la Ley, pero creo que
el notario siempre deberá aconsejar a Jos interesados que, por [o menos, intenten lograr
dicho acuerdo, para no tener que acudir a la valoración pericial de la finca, que resultará
más complicada y costosa. Caso de lograrse este acuerdo, las partes habrán de formalizar
simultáneamente la transmisión del inmueble, mediante el otorgamiento de la correspon­
diente escritura pública.
Como he señalado más arriba, también con arreglo al texto compilado podía evitarse
la tasación de la finca mediante la consecución de un acuerdo acerca del precio, acuerdo
que consistía en aceptar el adquirente el precio señalado en el edicto.
3°_ Sólo en el caso de que no se logre el acuerdo mencionado, será preciso proceder
a la designación de quienes hayan de tasar la finca. El Fuero Nuevo y la Compilación
hablaban de "hombres buenos", pero actualmente se exige que la valoración se efectúe por
"peritos", por lo que sin duda será necesario estar en posesión de ciertos conocimientos
específicos.
Según la Compilación, la tasación había de hacerse, en principio, por dos personas,
designando cada parte a una de ellas; si las así designadas no se ponían de acuerdo, era pre­
ciso nombrar una tercera que resolviera la desavenencia, nombramiento que se hacía de
mutuo acuerdo o, en su defecto, mediante sorteo entre tres personas que pagaran contribu­
ción territorial y que, de resultar posible, ''fueran de aquellos lURores" (artículo 53.3); pero
EL DERECHO DE SACA...
11
ANA SEISDEDOS MUIÑO
esta norma no especiflcaba quién debía proponer a estas tres personas. En cualquier caso, y
aunque el texto compilado no contemplaba esta posibilidad, el profesor CELAYA conside­
raba "perfectamente admisible" que los interesados se pusieran de acuerdo, desde el princi­
pio, para encomendar la tasación a un único sujeto'".
y éste precisamente es el sistema previsto expresamente por la nueva Ley como
principio; sólo a falta de tal acuerdo se designará un perito por cada parte y un tercero
mediante insaculación ante el notario, de entre cuatro designados por el propio notario. Yes
de suponer, aunque la Ley no lo explicita, que la función de este último perito será única­
mente la de resolver la posible desavenencia entre los dos primeros -tal como seíialaba la
Compilación-, ya que de otra manera podría darse el caso de que los tres no lograran poner­
se de acuerdo sobre la tasación de la finca.
Probablemente resultará difícil cumplir estas tres formalidades -determinación del
tranquero preferente, intento de acuerdo en cuanto al precio y, en su defecto, designación
de peritos- en un solo acto, por [o que el notario deberá, a mi juicio, establecer las pautas de
funcionamiento adecuadas para cada caso concreto. En cuanto a los plazos, el artículo
¡ 18.1 especifica que la designación del perito o peritos habrá de hacerse por las partes den­
tro de los veinte días hábiles siguientes al vencimiento del plazo establecido por el artículo
117 para la comparecencia inicial de los tronqueros interesados en la adquisición; en conse­
cuencia, las formalidades anteriores (determinación del tronquero preferente e intento de
acuerdo acerca del precio) tendrán que hacerse también, lógicamente, dentro de esos veinte
días hábiles. La nueva Ley no señala, en cambio, plazo ninguno para que los peritos efectú­
en la tasación, por lo que sería quizá conveniente que el notario lo estableciera prudencial­
mente, en atención a las circunstancias del caso; únicamente se dice que, una vez notificado
a las partes el resultado de la tasación, éstas deberán otorgar la escritura dentro de los quin­
ce días siguientes (artículo 118.2). La Compilación, en cambio, concedía para el otorga­
miento de la escritura un plazo de sólo cinco días, que se contaban desde la designación de
los peritos, de manera que éste era también el tiempo máximo del que disponían aquéllos
para efectuar la tasación.
V.5. Acuerdo para la enajenación de la finca a un tercero
El artículo 121 de la L.D.C.F.P.Y. permite que el enajenante y los tronqueros que
hubieren comparecido legalmente al llamamiento, incluidos los de grado no preferente,
acuerden por unanimidad ante notario la enajenación de la finca a un tercero, enajenación
que habrá de formalizarse en el plazo de un año, contado desde la fecha de la última publi­
cación del edicto.
Este precepto no tiene ningún precedente, ni en los Fueros ni en la Compilación;
tampoco aparecía en los Proyectos de reforma de aquélla, ni lo menciona la Exposición de
Motivos de la nueva Ley.
En realidad, existen en la Ley otras disposiciones que permiten llegar al mismo
resultado que aquí se prevé: libel1ad del propietario para enajenar el bien troncal a un terce­
ro. Así, el artículo 112.3 -en cuya virtud, "el derecho de adquisición preferente podrú ser
renunciado en cualquier tiem]Jo"- y el 120.1, según el cual, "si no se presentara o 110 con·
sumara su derecho nungún pariente tranquero, el propietario quedarú en libertad para
enajenar la raiz a tercero".
Pero la peculiaridad del supuesto de hecho previsto por el artículo 121 radica en que
en él todos los tranqueros actúan al unísono y, sobre todo, en que no se trata de una mera
renuncia O un simple desistimiento, en cuanto actos unilaterales, sino de un acuerdo entre
59. Cnmelttarins al Cádigo civil y Cnmpilacinnt'sjárale.\',
1.
XXVI. ciJ., p. 395.
--------------------------'-­
-
.
el propietario y los tranqueros que hayan conculTido al llamamiento. Y como dicha concu­
rrencia origina, según hemos visto ya, la perfección de los contratos, este acuerdo constitui­
rá una hipótesis de mutuo disenso, sin que proceda, por tanto, indemnización alguna a favor
de cualquiera de las partes.
La Ley no especifica en qué momento se puede lograr este acuerdo. Entiendo que el
mismo podrá intentarse en cualquier momento, desde que finaliza el plazo para la compare­
cencia inicial de los tranqueros, prevista por el artículo [ 17 -pues a partir de entonces ya se
sabe qué parientes han acudido al llamamiento-, hasta que se otorgue la correspondiente
escritura pública en favor del tronquero preferente; incluso en el caso de que éste no concu­
rra al otorgamiento y se le tenga por desistido (311ículo [19. J), podría todavía formalizarse
el acuerdo con los tronqueros posteriores; sólo el otorgamiento de la escritura en favor de
alguno de ellos cerrará definitivamente dicha posibilidad. De ahí que este artículo exUa que
en el acuerdo patticipen incluso los tronqueros no preferentes, ya que cualquiera de ellos
puede llegar a adquirir el inmueble en caso de desistimiento de los que le preceden.
No aclara la Ley si el acuerdo del que estoy tratando debe incluir la designación de
la persona a la que el propietario ha de enajenar el inmueble, o si, por el contrario, se trata
tan solo de autorizarle para que pueda transmitir el bien a un extraño o a un pariente no
tronquero, sin mayor especificación.
En todo caso, cuando se logre este acuerdo quedará paralizado el procedimiento que
la Ley establece en los artículos 118 Y [J9, cualquiera que sea [a fase en la que se encuen­
tre, y el propietario dispondrá del plazo de un año, a contar desde la publicación del último
edicto, para formalizar la enajenación de la finca a un tercero. Este plazo es el mismo que le
concede el artículo 120.1 para la hipótesis de que no se presente o no consume su derecho
ningún pariente tronquero; y, aunque el artículo 121 no lo especifica, hay que entender que
una vez transcurrido ese plazo ya no podrá transmitir la finca a título oneroso sin realizar un
nuevo llamamiento, tal como señala el artículo 120.1 para aquella otra hipótesis.
V.6. Otorgamiento de la escritura y pago del precio
Una vez que se haya notificado a las partes el precio señalado por los peritos, aqué­
llas deberán otorgar la conespondiente escritura de transmisión dentro de los quince días
siguientes a la notificación (artículo 118.3), a no ser, naturalmente, que en ese intervalo se
produzca el acuerdo al que se refiere el artículo 12J, tal como acabamos de ver en el aparta­
do anterior.
Nada dice la L.D.C.F.P.V. con respecto al pago del precio en estos supuestos. Tam­
poco lo hacía la Compilación, por lo que el profesor CELA YA entendía que el pago había
de hacerse al otorgarse la escritura60 , por aplicación, sin duda. de lo dispuesto en el artículo
1500.2 del Código civil. Pero como según la Compilación el edicto tenía que expresar, ade­
más del precio del inmueble, "las condiciones de su enajenación", cabía la posibilidad, a mi
modo de ver, de que entre dichas condiciones se estableciera un sistema de pago diferente.
aplazándose, por ejemplo, la entrega de la totalidad o de parte del precio. E, incluso si en el
edicto no se decía nada al respecto, entiendo que los interesados podían pactarlo más tarde.
antes del otorgamiento de la escritura o en ese mismo acto; al fin y al cabo, esto resultaba
más conforme con el espíritu del Fuero Viejo y el Fuero Nuevo, pues en ambos se I:oncedían
facilidades al pariente tronquero para el pago del precio"'. De esta forma, el pago simultá­
neo al otorgamiento de la escritura quedaría como criterio meramente subsidiario, tal como
lo regula el artículo 1500 del Código civil.
60. Vid. COlIJelltarios al Código civil y
COlIIl'ilaci()l1e.l"fol"{/le~.
T. XXVI,
(il.•
p. J96 Y DeredlOforl/1 r Ol1lUI1Ó­
mico \lClSCO. T.I, cil.. p. 267.
61. El primero de ellos perrnirín efectuarlo "en tre,\" lercios del año": lo mismo hacín el l'uero Nuevo para el
caso de que el precio fuese superior a los mil maravedís (Título XVII, ley 1").
EL DERECHO DE SACA
11
ANA SEISDEDOS MUIÑO
Volviendo a la regulación actual, creo que cabe mantener la misma so[ución: si el
transmitente y el tronquero preferente pueden incluso acordar el precio de la venta, evitan­
do así la tasación de [a finca (artículo 118.3), con mayor razón podrán ponerse de acuerdo
acerca de una cuestión de menos trascendencia, cual es la forma de hacer efectivo aquel
precio. Y, como es natural, tendrán también esa posibilidad en el caso de que, no habiendo
acuerdo sobre el precio, éste haya sido establecido mediante valoración pericial del inmue­
ble. Sólo a falta de tal acuerdo deberá aplicarse, subsidiariamente, el criterio del artículo
1500.2 del Código civil.
El artículo 119.1 contempla el supuesto de que el tronquero preferente no comparez­
ca al otorgamiento de la escritura, cuestión esta que no se encontraba regulada por la Com­
pilación, ni tampoco por los Proyectos de Apéndice.
En estos casos, la nueva Ley concede al propietario una opción muy similar a la
contemplada por el artículo [124.2 del Código civil; podrá escoger, efectivamente, entre
exigir que se lleve a cabo el otorgamiento de la escritura por el precio fijado, o tener por
desistido de la adquisición al tronquero. Se trata de elegir, en definitiva, entre el cumpli­
miento forzoso del contrato y la resolución del mismo por incumplimiento del adquiren­
te.
En el pri mer supuesto se estará exigiendo la consumación de un contrato ya per­
feccionado, mediante la traditio del inmueble simbolizada por el otorgamiento de la
escritura pública (artículo ]462.2 Ce.). Y puesto que este otorgamiento no constituye
una prestación personalísima e infungible, podrá ser efectuado por el propio juez si el
pariente tronquero se niega a cumplir la sentencia que le condene a verificarlo, tal como
ha declarado reiteradamente el T.S. al interpretar los artículos 1279 y 1280 del Código
civil.
El artículo 119 señala que si el propietario opta por la transmisión, la fianza deposi­
tada por el tranquero en el acto de la comparecencia inicial "se considerará parte del
precio". Ahora bien, aunque la Ley no lo especifica, no hay ninguna duda de que esto
mismo ocurrirá cuando las cosas se desarrollen con normalidad, es decir, cuando el tron­
quero comparezca voluntariamente al otorgamiento de la escritura y no sea preciso recurrir
al otorgamiento forzoso que prevé el artículo ( [9.1 de la nueva Ley.
V.7. Desistimiento del tronquero preferente
Hemos visto ya que la otra posibilidad que tiene el propietario del bien troncal, para
el caso de que el tronquero no comparezca al otorgamiento de la escritura, consiste en
"tenerle por desistido de la adquisición".
A pesar de la terminología legal, no se trata, evidentemente, de un supuesto de desis­
timiento unilateral del adquirente; efectivamente, la Ley no le concede la facultad de poner
fin libremente a la relación obligatoria, como lo demuestra el hecho de que el vendedor
pueda, si lo desea, exigir el cumplimiento forzoso del contrato. De ahí que estemos, real­
mente, ante la hipótesis de resolución por incumplimiento prevista por el artículo 1124 del
Código civil.
Cuando esto suceda, quedará en poder del dueño del bien troncal el importe de la
fianza depositada por el pariente tronquero, "en concepto -dice el artículo 119.1- de indem­
nización de pe/juicios". La dicción de esta norma conduce a pensar que esta indemnización
opera automáticamente, sin que el propietario tenga, por tanto, necesidad de acreditar la
producción de perjuicio alguno; por lo mismo, tampoco se le permitirá dicha acreditación
para lograr una indemnización mayor. Puede decirse, en definitiva, que la fianza desempeña
aquí una función idéntica a la desempeñada por las arras penales: se pierde automáticamen­
te si el contrato se incumple, supliéndose con ello la indemnización de los posibles perjui­
cios, pero, según hemos visto ya, no permite a quien la entregó desl igarse voluntariamente
-----------------------de la relación contractual"!. En cambio, cuando los tronqueros no hayan depositado fianza,
por no haberse hecho constar en el edicto el valor catastral de la finca, tendrán que aplicarse
las reglas generales sobre indemnización de perjuicios en caso de resolución contractual por
incumplimiento de una de las partes.
Tal como estamos viendo, la L.D.C.F.P.V. contempla la hipótesis de que el tronque­
ro preferente no concurra al otorgamiento de (a escritura de trasmisión del inmueble. Ahora
bien, también podría darse el caso de que, lIna vez producido este otorgamiento, el adqui­
rente dejara de pagar la totalidad del precio, o parte de él. En este supuesto, cabría sin duda
la misma opción que señala la Ley para el primero, de modo que el transmirente podrá ele­
gir entre exigir el pago forzoso del precio o tener al tronquero por desistido, con las conse­
cuencias que acabo de anal izar.
V.8. Continuación del procedimiento con los demás parientes tronqueros
El segundo pálTafO del artículo 119 de la nueva Ley regula el supuesto de que, habien­
do concurrido varios parientes tranqueros al llamamiento, y no compareciendo el preferente al
otorgamiento de la escritura, el dueño del inmueble opte por la resolución del contrato"'.
Se trata, a mi juicio, de un párrafo sumamente imperfecto. Literalmente, dice lo
siguiente:
"En caso de desistimiento, el Notario, en el plazo de diez días, lo notificará a los
parientes tronqueros que hubieran prestado y mantenido la fianza. señalándo día y
hora para la formalización de la venta. Entre la nOlificación y la fecha de formali­
zación deberá transcurrir un mínimo de quince días, salvo que los notificados pidie­
ran nueva tasación".
Así pues, el precepto se refiere sólo a "los parienles tranqueros que hubieran pres­
tado y l7lanlenido la fianza". Esto resulta lógico para los casos en los que exista obligación
de prestar fianza, por haberse hecho constar en el edicto el valor catastral de la finca (artícu­
lo 117.1); ya he dicho más arriba que en estos supuestos no se tendrá por comparecido a
quien no haya efectuado el correspondiente depósito; y el artículo 117.2 establece que si
algún tronquero retira la fianza, se entiende que renuncia a su derecho"'. Por tanto, llegados
a esta fase del procedimiento sólo se tendrá en cuenta a quienes hayan mantenido la fianza
depositada. Ahora bien, ¿qué oculTini en aquellas hipótesis en las que no existe obligación
de prestar fianza, por no constar en el edicto el valor catastral de la finca? Está claro que en
tales supuestos hay que dar a los tronquel'Os no preferentes el mismo tratamiento que se les
da en el supuesto anterior; por tanto, el procedimiento deberá continuar con todos aquéllos
que hayan comparecido y no hayan renunciado a su derecho, renuncia que, a falta de fianza,
debed hacerse mediante la cOITespondiente declaración ante el notario"'.
Así pues, la expresión legal tendrá que ser interpretada extensivamente, para incluir
a todos los tronqueros que hayan comparecido inicialmente y no hayan renunciado después,
por una u otra vía, a su derecho.
62. También en e,te aspeclo es notoria la similitud enlre eSla tianza y el depósitn que deben hacer los postores
para cOllCUlTir a las subastas previstas en diversos procedirnielllos de ejecución; asi, el artículo 1500.2 de la L.E.e.
señala que "se devolverán dichoJ COlIsigllo(Íollcs a SI/S respeclivOJ dllel1.os. aCln cOII/ill1l0 del remate. exceplO la
que conerspollda al mejor pnSlor. la cual se reservaró en. depósito como floran tía del cumplimiento de SIl ohliga­
cion y, en su caso, cnmo parte del precio de lo venta."
63. Aunque, como sabemo~, la Ley habla impropiamente de "desistimiento" del palienle lronquero.
64. y puesto que el depósito de la fianza origina la perfección del contrato, la "renuncia" de la que habla la
Ley sí constituye. en estos casos. una hipótesis de desistimielllo unilateral; pero, a mi juicio, esta facultad de desis­
tir 5610 podrá ser ejercitada por cada uno de los parientes tronqueros que hayan concurrido al llamamiento en tanlo
no se haya producido su designación como lronquero preferente; una vez producida esta determinación. el de~ig­
nado no podrá desistir, sino que estaríamos dentro de la hipótesis de incumplimiento prevista por el artículo 119.1.
65. Con relación a esta renuncia. val.e lo que acabo de señalar en la nota anterior.
EL DERECHO DE SACA...
.
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ANA SEISDEDOS MUIÑO
El precepto estudiado establece un plazo de diez días, desde que el propietario del
bien decide tener al tranquero preferente "por desistido", para que el notario haga la corres­
pondiente notificación a los demás tronqueros, señalando en dicha notificación "día y hora
para la formnlización de la venta". Da la impresión, al leer esta norma, de que la venta se
formalizará conjuntamente con todos los parientes; además, el inciso final de este precepto
establece que "los notijicados" pueden pedir nueva tasación, con lo que se refuerza esa
impresión de que en esta fase del procedimiento intervienen todos los parientes que hayan
concurrido al llamamiento, salvo, naturalmente, el que era preferente en términos absolutos,
al que se tiene ya "por deúsrido""'.
Sin embargo, la solución coherente consiste en entender que, una vez hecha la notifi­
cación, será preciso determinar, en primer lugar, cuál de esos tronqueros es preferente; para
ello habrá que atender a la prioridad de líneas, a la proximidad de grado y, en su caso, al
criterio de la posesión de la finca; y, si con la aplicación de estos criterios se produce una
situación de "empate" entre dos o más parientes, tendrá que dirimirse mediante la elección
del trasmitente o, en su defecto, mediante el sorteo previsto por el artículo 113 de la Ley.
Una vez determinado el tronquero preferente, habrá que establecer el precio por el
que va a efectuarse la transmisión. Caben, a este respecto, tres posibilidades:
- En primer lugar, es posible que el tronquero preferente y el propietario, haciendo
uso de la facultad que les confiere el artículo 118.3, lleguen a un acuerdo acerca del precio.
Efectivamente, aunque el artículo 119.2 no la menciona, no hay duda de que en esta fase
del procedimiento debe existir esa misma posibilidad de acuerdo. Caso de alcanzarse, habrá
que formalizar simultáneamente la escritura pública, tal comO establece el artículo 118.3 de
la Ley.
- Si el anterior tranquero preferente -al que se tuvo por desistido- y el propietario no
se pusieron de acuerdo en cuanto al precio, y recurrieron para fijarlo a la tasación pericial,
cabe que el actual tronquero preferente acepte ahora el resultado de dicha tasación, lo que
constituiría la segunda posibilidad; tampoco la establece expresamente el artículo 119.2,
pero puede deducirse, a sensu contrario, de su inciso fll1al: puesto que en éste se permite al
tronquero pedir nueva tasación 67 , es evidente que también puede no pedirla, conformándose
con el resultado de la efectuada anteriormente. En cualquier caso, la decisión al respecto
corresponde al tranquero, y no al propietario; esto resulta lógico si se tiene en cuenta que el
propietario ya intervino anteriormente en [a designación de los peritos, a diferenciu de lo que
ocurre con el actual tronquero preferente, que no tomó parte en dicha designación, y sin
duda por ello la Ley considera que aquella tasación anterior no le vincula.
- Solicitada nueva tasación -lo que constituye la tercera posibilidad-, podrán el tron­
quero y el dueño ponerse de acuerdo para el nombramiento de un único perito. Pero si no
logran este acuerdo, y se hace por ello necesaria la intervención de tres peritos, resulta
dudoso si deben mantenerse los designados anteriormente por el dueño y mediante insacu­
lación -de modo que sólo entraría un perito nuevo, el nombrado por el actual tronquero pre­
ferente-, o si incluso estos dos pueden también ser sustituidos mediante nueva designación
y nueva insaculación.
Una vez determinado el precio por alguna de las vías que acabo de exponer, se pro­
cederá al otorgamiento de la correspondiente escritura pública. Según el artículo 119.3,
66. Resultaba mucho Il)cís ~()rrect<l I¿¡ r~Jacción del artículo 141 del Proyecto de D. Julián Afzaneglli, que,
contemplando el supuesto que ahora estoy analiz.ando, decía lo siguiente: "/::;J) los caso.~ en que .ve ten.ga par desis­
tido de la compra altronquero. se IWllficaráfehacienremente.\' por orden de prioridad o lus demás que hubiesen
acudido alllamom.ienlO, para que puedol1 ejercirar Sil derecho".
67. En realidad, la Ley habla de que "10.\ notiticodos" pidan nueva ['ls~eiÓn. Pero, [JI como he apuntado más
arriba en el texto, y se desprende de todo lo gl\c voy diciendo, nn debe entenderse e~la expresIón en el sentido de
que todos ellos, si son varios, deban actuar conjunlamente. Por el contrario, este tránllte "ólo podrá instarlo quien
vaya a adquilir el bien. es decir, ellronquero que cn esta nueva fase del procedimiento resulte prefefenre.
------------------------
_.
entre la notificación hecha a los tranqueros, cuando se tenga al anterior tranquero preferen­
te por desistido, y la formalización de la venta, debe trasncurrir "un mínimo de quince
días", salvo que "se pida nueva tasación". Resulta bastante difícil interpretar esta disposi­
ción. Si nos atenemos a su tenor literal, parece que, pedida nueva tasación, no deberá respe­
tarse ese plazo mínimo de quince días; pero esto resulta absurdo, porque lo lógico precisa­
mente es conceder en este caso un plazo más amplio. Por ello, quizá habría que entender
que en tales hipótesis el plazo mínimo debe ser superior a quince días, pero entonces lo que
resulta incoherente es que no se haya especificado la extensión del mismo. Pero es que, en
cualquier caso, tratándose de un plazo mínimo, y no habiendo limitación en cuanto al máxi­
mo, no resulta ni siquiera necesaria la salvedad que establece la Ley, ya que, respetados los
quince días, el notario tendrá libertad para determinar la fecha más conveniente en atención
a las circunstancias, circunstancias entre las cuales se encontrará, sin duda, la necesidad de
verificar una nueva tasación.
Puede darse el caso de que el tronquero no concurra al otorgamiento de la escritura,
o no efectúe el pago del precio una vez otorgada aquélla. Entraría entonces en juego la
opción que el artículo 119.1 de la Ley concede al transmitente, de manera que si éste opta
por la resolución del contrato, tendrá que reiniciarse el procedimiento, en su caso, con los
demás tronqueros que hayan concurrido al llamamiento y no hayan renunciado a su dere­
cho, si los hay, y siguiendo los trámites que acabo de analizar. Y ello hasta llegar, si fuera
necesario, al que ocupe el último lugar en el orden de prelación 6i .
V.9. Incumplimiento del propietario del bien troncal
Puede ocurrir que sea el propietario del bien troncal el que no concuna al otorga­
miento de la escritura; la Ley, sin embargo, no contempla esta hipótesis, aunque si lo hacía
uno de los Proyectos de reforma de la Compilación, el elaborado en 1984 por O. Julián
Arzanegui.
En principio, y ante el silencio legal, parece lógico atribuir al pariente tranquero
-que es en este caso el contratante dispuesto a cumplir- la misma opción que la Ley confie­
re al propietario en el caso opuesto. Podría por tanto elegir entre la resolución del contrato o
el otorgamiento de la escritura, con depósito del precio si el transmitente se niega a recibir­
lo. Y, ¿qué sucedería con la fianza en el caso de que optara por la resolución? A mi modo
de ver, la fianza debería también desempeñar aquí una función análoga a la de las arras
penales, con el fin de mantener el paralelismo con la situación inversa; por tanto, el propie­
tario tendría que devolverla duplicada o, más exactamente, el notario en cuyo poder se
depositó debería restituirla, mientras que el propietario se vería obligado a entregar al tron­
quera la misma cantidad, en concepto de indemnización de perjuicios.
Sin embargo, en el Proyecto de D. Julián Arzanegui se resolvía esta situación de
forma diferente a la que acabo de proponer; efectivamente, el altículo 140.1 del mismo afir­
mélba lo siguiente:
"Una vez determinado judicialmente el precio M , si el vendedor se negara al otorga­
miento de la escritura, lo llevará a cabo el juez en el m.ismo expediellfe, n.otificándo­
se al vendedor que, de no recibir el precio, u depositará en el establecimiento
público destinado al efecto".
68. Una vez más hay que destacar eJ paralelismo entre estn regulación y la que se establece para las subastas
en la legislación hipotecaria y en la L.E.e. Así, el artículo 1500.3 de esta última dice lo siguiente: "También
podrlÍJI resen'arse en dep';silv a instancia del aC!"(iedor las demlÍs cOllsignaciones de los postores que lo admilan y
IWYlII¡ cubia/o e/lipo de la subasla. a 4eclos de que. .,.; elllrimer adjllLficalario no cumpliese la obligllcióu, pueda
aprolJorse el remllle a fallor de los que le sigan por e/ ardell de sus respectivas posturas": en términos muy pareci­
dos se expresa el artículo J31.15 de la L.H.. y también el artículo 236J.1 del R.H.
69. Según la regulación propuesta por este Proyecto, el precio de la finca se determinaba medi""1te expediente
judicial.
EL DERECHO DE SACA...
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ANA SEISDEDOS MUIÑO
No se preveía, por tanto, la posibilidad de "tener por desistido" al vendedor; en cam­
bio, el pán'afo segundo de ese mismo precepto regulaba el supuesto de que el tronquero se
negara al otorgamiento de la escritura, estableciéndose para esta hipótesis una opción muy
similar a la que finalmente consagró la L.D.C.F.P.V. 10 .
¿A qué podía obedecer esta diferencia de tratamiento entre ambos supuestos? En
principio, parece que las dos partes del contrato deberían ser tratadas de la misma manera
ante el incumplimiento de la otra, tal como establece, con carácter general, el artículo 1124
del Código civil. Quizá haya pesado en el autor del Proyecto la consideración de que en
este caso una de las partes, el comprador, está ejercitando un derecho de adquisición prefe­
rente de origen legal, derecho que se vería frustrado por la resolución del contrato, propicia­
da por el incumplimiento del dueño del bien gravado. Sin embargo, el hecho de que la reso­
lución aparezca únicamente como una opción enteramente libre del adquirente
-acompañada, además, de la correspondiente indemnización, o devolución de la fianza
duplicada, en su caso-, que siempre tendrá la posibilidad de exigir, si lo desea, la ejecución
forzosa del contrato, priva de fundamento a ese temor. Además, hay otros preceptos en la
nueva Ley en los que el pariente tronq Llera, por una u otra vía, renuncia a su derecho o
desiste de su ejercicio (así, artículos 112.3; 120 Y 121).
Con la regulación propuesta por el sr. Arzanegui no se planteaba una cuestión que
surge, en cambio, si se aplica la solución que me parece más lógica: si el tranquero prefe­
rente, ante el incumplimiento del dueño, opta por la resolución del contrato, ¿qué sucede
con los demás tronqueros que hayan concurrido al llamamiento y se encuentren situados, en
el orden de prelación, por detrás del que pide la resolución?; ¿será preciso continuar el pro­
cedimiento con eJlos? A primera vista, la respuesta afirmativa quizá pueda parecer un poco
absurda, ya que si el propietario se negó antes al cumplimiento del contrato, lo más proba­
ble es que siga negándose en el futuro, lo que podría originar una serie de resoluciones con­
tractuales "en cadena". Sin embargo, el hecho de que el propietario tenga que indemnizar o,
en su caso, devolver la fianza duplicada a los sucesivos tranqueros, puede constituir un estí­
mulo para que se decida a consumar la transmisión en favor de alguno de ellos; además,
cualquiera podrá optar, llegado "su turno", por exigir la ejecución forzosa del contrato, y no
parece lógico negarles a priori esta posibilidad.
V.IO. Efectos de la incomparecencia de los tronqueros
Se ocupa de esta cuestión el artículo 120 de la nueva Ley, que introduce, con respec­
to al artículo 54 de la Compilación, tres novedades importantes.
En primer lugar, se contempla ahora un doble supuesto de hecho: que no se presente
o no consume su derecho ningún pariente tronquero. La Compilación, en cambio, se refería
sólo al primero, lo que resultaba coherente con su regulación, ya que en ella no se hacía alu­
sión a posibles renuncias O desistimientos de los tranqueros, ni tampoco él la resolución del
contrato por incumplimiento de éstos o del propietario. Actualmente se encuentran regula­
das, como sabemos, todas estas posibilidades 11 (artículos 112.3; 117.2; 119 Y 121), y, como
lógica consecuencia, la Ley contempla, en este artículo 120, la hipótesis de que, habiendo
concunido uno a varios parientes tronqueros al llamamiento, ninguno de ellos llegue a con­
sumar la adquisición, hipótesis que conduce al mismo resultado que la incomparecencia de
parientes tranqueros.
Cualquiera de las situaciones que acabo de describir deja en libertad al propietario
para "enajenar la raíz a tercero por cualquier título oneroso y el precio y condiciones que
70. El vendedor podía opt<lr entre tener al comprador por desistido, con perdida de la fianza. o exigir el pago
del precio mediante procedil1llenlO ejecutivo.
71. Salvo la resolución por incumplimiento del propielario, que ¡¡ peS¡¡r de ello. y lal como exponía más arriba,
creo que debe admitirse a la luz de Jo establecido en el artículo) 19.
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libremente decida". Aquí radica la segunda novedad, ya que la Compilación dejaba al pro­
pietario en libertad para vender el inmueble a tercero, pero había de hacerlo "en las condi­
ciones pu.blicadas". Esta exigencia resultaba coherente con la que la misma Compilación
establecía en cuanto al contenido del edicto, pues en él tenían que constar el precio y las
demás condiciones de la enajenación proyectada, de manera que, si no concunía al llama­
miento ningún tronquero, el inmueble podía venderse, pero en el mismo precio y condicio­
nes que se hubieran comunicado a los tranqueros; de no ser así, éstos quedaban legitimados
por el artículo 57 de la Compilación para el ejercicio del derecho de saca. Y como ni el a11í­
culo 54 ni el artículo 57 de la Compilación establecían en este aspecto ninguna distinción,
parece que el derecho de saca procedía, incluso, cuando la enajenación a tercero se hubiera
hecho por un precio más alto o en unas condiciones más gravosas que las anunciadas en el
edicto".
Lo que no quedaba claro en la regulación derogada era -como sabemos- la cuestión
de si el edicto tenía que referirse también a un adquirente concreto, con quien el propietario
hubiera negociado la enajenación -en cuyo caso se trataría, realmente, de un supuesto de
tanteo-, O si, por el contrario, podía prescindirse de este requisito, de acuerdo con la inter­
pretación que he mantenido más arriba]'. En el primer caso resultaba dudoso, a mi juicio, si
el propietario estaba obligado -frente a los tranqueros, y a efectos del ejercicio por éstos del
derecho de saca- a vender el inmueble precisamente al sujeto designado en el edicto, o si,
por el contrario, podía venderse lo a otra persona, respetando únicamente el precio y las
demás condiciones anunciadas, y al margen, naturalmente, de la responsabilidad contractual
o precontractual que pudiera incumbirle, en su caso, frente al sujeto cuyo nombre se publi­
có.
La nueva Ley, consecuente con la actual regulación de los llamamientos, perm ite al
propietario enajenar el inmueble por el precio y en las condiciones que libremente decida,
puesto que tales circunstancias no tienen ya que constar en Jos edictos; y, naturalmente,
goza también de total libertad en cuanto a la elección del adquirente. Se ha producido así un
retorno a los critelios del Fuero Nuevo, en el que no se exigía la publicación del precio y las
condiciones de la venta, pudiendo el dueño enajenar la raíz "a quien quisiere" y como qui­
siere, en el caso de no concunir ningún pariente a los llamamientos (título XVII, ley 2').
Sin embargo, la regulación vigente ha introducido una limitación que aparece ahora
por primera vez en el Derecho vizcaíno; y es que el propietario debe efectuar la enajenación
"dentro del plazo de un aFio, contado desde la fecha de la última publicación del edicto";
una vez transcunido ese tiempo, no podrá enajenar el inmueble a título oneroso sin nuevo
llamamiento.
Aunque en los dos Proyectos de Apéndice aparecía este plazo ~cuya duración era en
ambos de "aFIO y día ""-, la Compilación mantuvo en este punto el criterio del Fuero
Nuevo, de manera que la única limitación de orden temporal que podía afectar al propieta­
rio era la dificultad de que pudieran mantenerse durante mucho tiempo el precio y las con­
diciones publicadas en el edicto]\.
y puesto que en la nueva Ley son libres el precio y las condiciones de la enajena­
ción, parece razonable establecer al menos una restricción de carácter temporal, ya que en
cierto modo podría quedar defraudado el derecho de los tranqueros que no concurrieron al
llamamiento, o que no llegaron a consumar la adquisición, si la enajenación del bien a un
tercero se retrasa excesivamente, produciéndose quizá en un momento en el que las condi­
72. COIl respecto II esta westión vid. Jo que digo iI,!ra, en el apal1ado VI.2.1.
TI. Cfr. xupra, apartado IV. 1.
74. VId. artículo 109 del Proyeclo de 1900 y altículo 102 del Proyecto de 1928.
75. Tal como puso de manifiesto en su día el profesor CELA YA JBARRA ( vid. Comen/arios al Ccidigo civil y
Compillldones forale.l', L XXVI, dI" p. 397); aunque él mismo señalaba que esle obstáculo podía salvarse median­
Ce la simulllción en el precio (vid. ibidem).
EL DERECHO DE SACA...
11
ANA SEISDEDOS MUIÑO
cíones del mercado han experimentado una variación importante, o en el que ha cambiado,
sencillamente, Ja situación económica de los propios tronqueros. Claro está que ambas cir­
cunstancias pueden producirse, en algún caso, antes de un año, o, por el contrario, mucho
más tarde. Pero, ante la necesidad de establecer, a priori, un criterio general, este plazo de
un año me parece aceptable".
No me lo parece, en cambio, el segundo párrafo de este artículo 120: "Se entenderá
no presentado el tronquero si dejare caducar cualquiera de los plazos que se seFíalan en
este Título". Y no me lo parece, porque si en el párrafo anterior se prevén los supuestos de
no presen.tación y n.o consumación de su derecho por 11 Íngún pariente tranquero, no veo
razón alguna para introducir aquí un tercer concepto - supuestos equivalentes a la no pre­
sentación- que podría quedar perfectamente subsumido en el segundo; es evidente, en efec­
to, que si un tronquero se presenta y deja luego caducar alguno de los plazos señalados por
la Ley, nos encontramos simplemente ante el supuesto genérico de la no consumación de su
derecho; y, como a la situación así descrita no se le atribuye ninguna consecuencia especial.
su consideración específica carece de sentido, y únicamente añade confusión al precepto".
VI. EL DERECHO DE SACA
VI.l. Concepto y naturaleza
Ya decía al comienzo de este estudio que la preferencia adquisitiva que en el Dere­
cho vizcaíno se ha venido reconociendo desde hace siglos a los parientes tranqueros, puede
ser ejercitada en dos momentos y a través de dos mecanismos diferentes. El primero, anali­
zado en los dos epígrafes anteriores, es el del llamamiento foral, a través del cual se permite
a los parientes tronqueros adquirir el bien directamente, antes de su enajenación a personas
extrañas; el segundo actúa cuando ya se ha consumado, o simplemente perfeccionado, la
enajenación del inmueble en favor de algún extraño, en cuyo caso los titulares del derecho
de adquisición preferente pueden hacerlo valer por medio de la denominada saca foral.
El derecho de "sacar" los bienes raíces vendidos por algún vizcaíno sin hacer los
preceptivos llamamientos, lo atribuía la ley 6" del título XVII del Fuero Nuevo a los hijos y
a otros parientes del vendedor. Pues bien, la rúbrica de esta ley 6' aclaraba que el tal dere­
cho de saca consistía en que "no valga la venta en pe/juicio de los pariente.I·".
Todos los textos posteriores -desde el Proyecto ele Apéndice de 1900 hasta la Ley
actual, incluyendo los cuatro Proyectos de reforma de la Compilación- mantienen y desa­
rrollan este planteamiento del Fuero Nuevo, y conceden a los parientes tronqueros, cuando
el inmueble se ha enajenado sin previo llamamiento, el derecho de solicitar la nulidad de la
transmisión y la adjudicación en su favor del bien troncal, por su justa valoración'".
7(,. Se TraW, como ha escrito CEI.AYA lRARRA, "de 1m periodo bas/(Inte razonable para vender conforme (/ las
existemes cuando .re hizo el I1l1mamicnl0" (Derecho civil vasco, cito, p. 274.).
77. Además, .,ólo hay realmente un plazo al que pueda estar refiriéndose e,ta norma: el que establece el artícu­
lo IIR.I para la designación de lo, peritos. Efectivamente, si el tronque ro deja caducar el plazo señalado por el
'lrlíClOlo 117.1 para la comparecencia inicial, nos encontraremos ante una hipótesis de no presel1.fación, en sentido
estricto; y si deja Glducar los que señalan los párrafos segundo y tercero del artículo 118 para el otorgamiento de la
escnrura. se trataní de un supueSTO de incumplimiento contractual, cuya, consecuencias se prevén en el artículo
119: y no parece rawnable que la Ley haya pretendido equiparar esta siUH\ción -ni siquiera a nivel puramente rer­
nllnológico- a 1<1 no presentación, cuando se trata de un caso tan evidente de /10 consulI/ación de su derecho.
78. Unicalllente el Proyecto de 1900 se apana parcialmenr.e de e,te esquema, ya que prescinde del criterio dc
la jusra valoración, y, coherente SIn duda con la configuración que hace del llamamiento c'omo un auténtico tanteo
(artículo 105), establece que al pariente tronquero que ejercite el derecho de saca se le adjudicará la raíz vendida,
"subrogcÍlulos'e en lodos y ('(Ida ono de los del'~cl1(!s" del comprador (artículo 110). Por lo demás, vid. ;mículo lO]
del Proye.cto de Apéndice de 1928; artículo 57 de la Compilación y de los Proyectos de: A. CELAYA y del ColegIO
Notarial de Bilbao; y anículos 126 y 144 de los ProyeclOs de J. ARZANEC;UI y de la Real SOCiedad Bascongada de
los Amigos del País, respectivamenTe.
eXl'ecrali"a.~
------------------------Ante tan unamme planteamiento de los textos legales, se comprende que tanto la
doctrina como la jurispmdencia hayan venido proclamando, también de forma unánime,
que el derecho de saca que consagran las normas vizcaínas no es un retracto, aunque, en
definitiva, ambas acciones, la de saca y la de retracto, persigan un resultado práctico muy
simiJar.
En efecto, quien ejercita una acción de retracto, no ataca la validez de la anajenación
efectuada por el propietario del bien gravado; por el contrario, dicha enajenación permane­
ce inalterable y, tal como afirma el artículo 1521 del C6digo civil, lo que hace el retrayente
es subrogarse en el lugar del adquirente, "con las mismas condiciones estipuladas en el
contrato". Se discute, sin embargo, el verdadero alcance de esta subrogación. Efectivamen­
te, la posición mayoritaria en la doctrina y la jurisprudencia consiste en entender que el
retrayente pasa a ocupar el lugar que el adquirente ocupaba en la primera enajenación, y
adquiere, por tanto, del primitivo enajenante; frente a ello, se ha puesto de manifiesto, sin
embargo, que habiéndose ya consumado esa primera transmisión, y siendo por tanto el
adquirente propietario del bien, no existe contrato en el que subrogarse, y lo que hay en rea­
lidad es una nueva lransmisión del adquirente en favor del relrayente 79 • En cualquier caso,
resulta indiscutible que la primera transmisión subsiste, y que, sea cual sea el alcance de la
subrogación del retrayente, éste adquiere el bien según el módulo -precio y condiciones­
fijado por aquélla, y debe reintegrar al adquirente la contraprestación que el mismo hubiera
realizado en favor del primitivo enajenantes<I.
Nada de esto sucede en el derecho de saca. La transmisión efectuada sin previo lla­
mamiento cae bajo la sanción de la invalidez, y mediante la saca se impugna aquélla, y se
pide, simultáneamente, que el primer transmitente efectúe una n.ueva enajenación en favor
del pariente tronquero; el precio de esta nueva transmisión no será ya, lógicamente, el que
se pag6 en la primera, sino el que se establezca mediante la tasación del inmueble, efectua­
da en el mismo procedimiento. Tampoco deberá el accionante reintegrar al adquirente la
prestación efectuada por éste, sino que habrá de pagar el precio de la finca directamente al
transmitente, sin petjuicio de las restituciones que procedan entre las partes del contrato
impugnado.
Por lo que se refiere al tipo concreto de invalidez que afecta a la primera enajena­
ción, doctrina y jurisprudencia entienden que se trata de un supuesto de mera anulabilidad,
dirigida a la protección de un determinado sujeto -el pariente tronquero titular del derecho
de adquisición preferente-, de modo que solamente él puede alegarla; lo peculiar de este
supuesto consiste en que la legitimación activa se atribuye a quien no ha sido parte en el
contrato impugnado, de forma análoga a lo que ocurre, según el artículo 1301 in fine del
Código civil, con los contratos realizados por uno de los cónyuges sin el consentimiento del
otro. Tratándose de un contrato anulable, será inicialmente válido, y puede llegar a convali­
darse corno plenamente eficaz si transcurre el plazo para su impugnación sin que se haya
ejercitado la acción". Ejercitada con éxito, en cambio, la acción de impugnación, el contra­
to quedará ineficaz con efectos retroactivos"'.
79. Vid., con respecto ;, ambilS orientaCIones doctrinales. y jurisprudenciales, BARBER CARCIIMO. ob. dt .. pp.
459-466.
80. En este sentido. BAR[lER CARCAMO. oh. cit.. p. 467.
81. Como ya decía la Comisión especial de codificación de Vizcaya, que elaboró el Proyecto de Apéndice de
1900, "lo 'lile hay es que. si no se dan lo~' rales Uaml/lnienlOs, pueden los parientes tranqueros anular la venia SI
acuden dentm de lUlO y di" (l reclamar COl/lm ella; pero si dejan ImlHcurrir el plazu, lo venia surte todos sus
efectos ... " (A Clll,\ de la~ sesimles .... cit.. p. I I 1).
82. En cuanto a las diferencias entre los retractos legales y la saca foral. y la configuración de ésta como una
acción de anulabilidad, pueden verse los siguientes autores: CELAYA lnARR,\: Comelllorios al Código civil y Com­
f'ilaClone~ ¡omles, l. XXVI. cil.. pp. 403-405; Derecho fural y autonómico vasco, T.I, cit.. pp. 268-269 y Dereclw
civil vasco. cit.. pp. 275-276: Almlor"", ARANA, Intervención en Jornada.' interrwcionales .... r.iI.. p. 9.1; BARBER
CARCilMO, oh. cit., pp. 66-67, 114.365,377 Y468: SATRUSTEGur MARTrNEZ: "Diferenci.as sustantivas y procesales
entre la saca foral vizcaína y el retracto". en VVAA.: La casaCIón foral y regional, 1993. pp. 107·110. Y en la
jurisprudencia, ya la STS de 2 de marzo de 1865 proclama la diferencia entre el derecho de saca, en cuanto acción
de nulidad, y el retracto gentilicio (en Jurisprudencia civil foral, T.l, Bilbao, 1992, pp. 3-5). La de 29 de marzo de
1965 se OCUpil con detalle de las diferencias entre ambas tigur~s. en cuanto a su denolnlnación, natl1r~lez~, condi-
EL DERECHO DE SACA...
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11
ANA SEISDEDOS MUIÑO
Junto con la nulidad de la transmisión efectuada por el propietario del bien troncal,
se pide en la saca, como apuntaba más arriba, la adjudicación de la finca al demandante.
Este doble aspecto de la acción estudiada viene comentado por el T.S.J .P,Y. en un auto de
12 de febrero de 1990, dictado para resolver un recurso de queja, en los siguientes términos:
"No se produce en la saca el ejercicio de dos acciones principales, que dieran lugar
II que se sumasen las cuantías de ambas para fijar la del juicio (.. .J, sino que la peti­
ción de que se declare nula la venta realizada, y la subsiguiente petición de que se
adjudique la raíz al tronquero demandante por su justa valoración, no constituyen
más que dos fases inseparables de UI1 mismo y solo derecho, que por ello necesaria­
mente deben ser consideradas como elementos de una sola acción "'J,
Pues bien, el panorama que acabo de describir no sufre alteración alguna como con­
secuencia de la entrada en vigor de la L.D.C.F.P.V., puesto que ésta, en su artículo 123,
atribuye al derecho de saca, en esencia, la misma configuración que tenía en la Compila­
ción. Se han introducido, eso si, algunas pequeñas modificaciones, en consonancia con las
establecidas por otros preceptos de la nueva Ley. Por otro lado, se regulan ahora algunos
aspectos del procedimiento a seguir en el ejercicio de esta acción, cuestión que la normativa
anterior pasaba por alto. De todo ello me ocupo en el apartado siguiente.
VI.2. Principales novedades introducidas en la regulación de este derecho
VI.2.l. Supuestos en los que puede ejercitarse el derecho de saca
Sólo la enajenación de un bien troncal sin previo llamamiento abre ahora esta posibi­
lidad. Ha desaparecido, en cambio. el otro supuesto previsto por la Compilación, y recogido
también por los Proyectos de Apéndice: que, mediando llamamiento, y ante la incompare­
cencia de parientes tronqueros, se efectuara la venta a tercero bajo precio o en condiciones
distintas de las anunciadas en el edicto". Comentando este supuesto, el profesor CELA YA
afirmaba que bastaba con que la vema se efectuara por precio o en condiciones distintas de
las publicadas, resultando indiferente que fueran más O menos ventajosas's. Cierto es que ni
el aJ1fculo 54 ni el 57 de la Compilación establecían a este respecto distinci:6n alguna, pero
hubiera sido de desear una regulación, 0, por lo menos, una interpretación, más restrictiva,
más ajustada a la finalidad del derecho de saca. Con el ejercicio de la saca en estos supues­
tos se perseguía, indudablemente, impedir que, aun habiendo habido llamamientos, pudiera
quedar burlado el derecho de adquisición preferente de Jos tranqueros; y esta situación se
producía, a mi modo de ver, cuando el inmueble se vendía a un tercero por precio o en con­
diciones más ventajosas que las anunciadas, pero no en el caso contrarío; y al admitir la
impugnación de la venta también en este último caso, se estaba concediendo a los tranque­
ros una segunda oportunidad difícilmente justificable, y que desde luego causaba un grave
perjuicio al propietario del bien y al tráfico jurídico.
clones y extensión (R.A. 1837). Y muy recientemente. el T.S.J.P.Y, vuelve sobre la cuestión en la sentencl3 de Ll
de septiembre de 1992. en la que se dice lo sigllieme: "... amba,\' ins/iluciones llenen nOlOhles diferencias. deriva­
das ti" SI/ di.\·linta IUlwraleza jurídica, a ,Iaber: I . La acción de relraclo propugna la subrogación del retrayente
en el Iu.gar del compradn1', lo que imphca la valida del cOII/ra/o celehrado por éste, en 101110 que la saca foral
busca lo declaración de nulidad en la primera transmisión. 2- EII lo accIón de retracto. el retrayente ha de adqui­
rir en los mismas' condicioncs en que Iv hizo el comprador, lo que determina que Sil conocimiento de lo transmi­
.I'ilÍlI haya dI! ser comptelO. mien/l'Q.\ que en. la saca se prodllw la declaración de lIulidad de la ven({/ l' la adquisi­
ción del bien ral; por el Ironquera (lnr precio de tasación. 3- POI' e.l'w.I' razones. en el retrac/{) la relación
jurídico·procesal se Cons/Ltuye correoameme con dirigir la acción únicameHle cOlllra el comprador, en cuyn
11I~ar sc prelcnde subrogar elrctrayeme, en lanto quc en la sacaforol Sf prensa demandar at vendedor y al com­
prador, /amo para obtener la declaración de nulidad de la compraven/a que vtorgaron. como para llegar a la
declaración del pr'!ferelllc derecho de Ild'IUi,\'ición del tronquera y. I'.I'W V,'? cun efectos slÍlo frente al vendedor.
fiara fijar 1,1 precio de adquisición medillnle la oport,una lasación" (R.A. 10270).
83. Ju.risprudencia civilforal. T.I!, BIlbao. 1992, pp. 1347-1349.
84. Vid. anículo 57 de In Compilación. articulo 114 del Proyecto de 1900 y anícuLo 105 del Proyecto de 1928.
85. Vid. Coml!/!/arioJ al Código civil y Compilaciones'forales', l. XXVI, cil" p. 406.
------------------------Como ya decía antes, la nueva Ley no contempla este supuesto, pues, como sabe­
mos, ha retornado al sistema del Fuero Nuevo por lo que se refiere al contenido del llama­
miento, de manera que en la actualidad los edictos no deben ya señalar ni el precio ni las
condiciones de la enajenación.
VI.2.2. Sujeto activo
La Compilación atribuía la facultad de impugnar la venta a "los parientes tronque­
ros legitimados para la adquisición". La Ley de 1992 se refiere, en cambio, a "cualquier
tronquero cuyo derecho sea preferente al del adquirente". Se desprende de aquí que el
adquirente puede ser un extraño o un pariente no tronquero, pero también puede tratarse de
un pariente tranquero, titular, por tanto, de un derecho de adquisición preferente sobre la
finca enajenada, aunque situado, en el orden de prelación que la propia Ley establece entre
los tranqueros, por detrás del que ejercita el derecho de saca.
Para entender esta disposición, es preciso remitirse al artículo 112.2 de la Ley, y a
todo lo que, comentándolo, he expuesto más aniba'". En síntesis, se trata de lo siguiente:
cuando el bien troncal ha sido enajenado a un pariente tranquero sin llamamiento, sólo los
tranqueros que pertenezcan a una línea anterior a la del adquirente podrán ejercitar el dere­
cho de saca frente a tal enajenación"'. No pueden impugnarla, en cambio, los parientes de
línea posterior, ni tampoco los de la misma línea, ni aun en el caso de que su grado de
parentesco con el enajenante sea igual al del adquirente, o incluso más cercano'1.
Como conclusión, por tanto, cualquier pariente tranquero podrá ejercitar el derecho
de saca cuando el inmueble se haya transmitido, sin llamamientos, a un extraño o a un
pariente no tronquero: si la enajenación, en cambio, se hizo directamente en favor de un
tranquero, sólo los de la lLnea anterior podrán impugnarla.
Ahora bien, en ambos casos puede ocurrir que, existiendo varios parientes tronque­
ros legitimados, dos o más de ellos impugnen, dentro de plazo, la transmisión efectuada, y
soliciten la adjudicación de la finca por su justa valoración. Ni la Compilación antes, ni
ahora la Ley vigente, prevén específicamente este supuesto.
Ante el silencio legal, la solución más lógica consiste, sin duda, en acudir a los crite­
rios establecidos por el artículo 113~'!, aunque realmente este precepto parece dirigido,
primo. jade, a establecer el orden de prelación entre los tranqueros cuando ha existido lla­
mamiento, y no resulta fácil darle adecuado encaje procesal. Efectivamente, si se presentan
dos o más demandas por palie de dos o más parientes, ¿en qué momento y mediante qué
procedimiento habrá de determinarse cl tronquero preferente?; ¿puede operar realmente en
estos casos el criterio de la elección por parte del propietario demandado?; y el sorteo pre­
visto en último télmíno por el artículo 113, ¿deberá hacerse ante notario o tendrá que hacer­
se, por el contrario, ante el mismo órgano jurisdiccional, como parece más lógico? La Ley
deja sin resol ver todas estas cuestiones, lo que quizá origine problemas prácticos importan­
tes, si bien de índole fundamentalmente procesal, más que sustantivo.
86. Cfr. supra. apartado 3.3.
87. Así, los de las líneas descendente y ascendente, si el adquirente es un colateral, o sólo los de la línea des­
cendente, si se trata de un ascendiente.
88. De modo que si. por ejemplo, se enajena la finca sin Ilamami.:nlos en favor dt un nielu. no podrán tos
hijos ni los demás nietos del enajenante solicitar la anulación de esa enajenación. Creo que esta consecuencia se
desprende claramente del anículo 112.1, como ya señalé en su lugar. Además, y ya con relnción al anículo 123.
hay olro dato que avala, a mi juicio, esta interpretación: y es que dos de los Proyectos de reform~ de la Compila­
ción atribuyen el derecho de saca a "cualquier lronquero cuyo parentesco sea preferente al del adquirente" (Vid.
artículo 57 del Proyecto de A. Celaya y artículo 126 del de la RSBAP), mientras que el testo de la Ley haola de
"cualquier troniJuero cuyo derecho sea preferente al del adquirellfe": y ello está en consonancia con el al1ículo
112.1. que en los casos de en~jenación sin llamamiento en favor de un pariente tranquero, tiene en cuenta única­
mente la prioridad de líneas, y no el grado de parentesco.
89. Esta era la solución que preconizaba el profesor CELAYA tBARRA durante la vigencia de la Compilación:
"Si concurren varios demandantes. se e.l'lablece elltre ellos una prejerell.cia conforme al p(Írrafo segundo del artí­
culo 51" (Comentarios al Código civil y Compilaciones forales. T. XXVI. clt.. p. 409).
EL DERECHO DE SACA...
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11
ANA SEISDEDOS MUIÑO
Lo que si resulta bastante claro es, a mi modo de ver, que no podrá nunca utilizarse
como criterio dirimente el de la prioridad en el ejercicio del derecho. Este criterio lo men­
cionan el Fuero Nuevo de Navarra y la Compilación de Aragón, el primero para excluirlo""
y la segunda para admitirlo con carácter subsídiario Y' . Y aunque nuestra Ley no se refiere a
él expresamente, ni en uno ni en otro sentido, es evidente que el mismo no tiene aplicación
a la hora de establecer el orden de prelación entre los tronqueros que hayan acudido al lla­
mamiento, y, por lo mismo, tampoco ha de tenerla en esta segunda modalidad de ejercicio
del derecho de adquisición preferente.
Puede también ocurrir que, habiendo ejercitado con éxito un pariente tronquero el
derecho de saca, y habiendo logrado, por lo tanto, la adjudicación de la finca en su favor,
pretendan ejercitar más tarde ese mismo derecho, todavía dentro de plazo, otro u otros tron­
queras·'. Podría entonces entenderse que si quien ejercitó la saca pertenece a la línea que en
ese caso resulte preferente, ninguno de los otros tronqueros podrá pretender la adjudicación
del bien, por analogía con lo dispuesto en el artículo I [2.1 para las hipótesis de venta direc­
ta del inmueble a un pariente tronquero. Pero ello supondría, en definitiva, aplicar el criterio
de la prioridad en el ejercicio -al menos con relación a otros parientes de la misma línea e
idéntico O mejor grado-, por lo que también esta cuestión, al igual que otras que pueden
plantearse en la hipótesis que estoy analizando, resulta sumamente dudosa.
VI.2.3. Plazo
Se ha producido una rebaja sustancial del mismo, que se sitúa ahora en tres meses,
frente al plazo de un año que establecía la Compilación. En este aspecto la nueva Ley se ha
aproximado, por tanto, a la regulación establecida por los Derechos navarro y aragonés para
el retracto gentilicio y para el de abolorio, respectivamente. y por el Código civil para los
retractos de comuneros y colindantes, pues en todos estos textos se establecen plazos bas­
tante más breves que el de la Compilación')'.
No se ha introducido modificación alguna, en cambio, en cuanto a la determinación
del dies a quo p<lfa el cómputo de dicho plazo. Sigue considerándose como tal, en primer
lugar, la fecha de inscripción de la transmisión impugnada en el Registro de la Propiedad, y
subsidiariamente, en defecto de inscripción, la fecha en la que el titular del derecho de saca
haya tenido conocimiento de la enajenación"". Este último criterio resulta, a mi juicio, exce­
sivamente inseguro, y puede dar lugar a que se prolongue indefinidamente la situación de
eficacia claudicante de la enajenación no inscrita, pudiendo también producir problemas el
hecho de que los distintos tronqueros tengan conocimiento de la trasnsmisión en fechas
potencialmente muy alejadas unas de otras, tal como señalaba más arríba"$
9{). Lcy 456. Pluralidad de demandas: "La precedencia de la.l' demandas de retracto. propuestas separada·
mente contra tln mi."no dClJllIndado en rclacinn con idéntica finca, no alteraró la prelaciÓ/l re~pecti\'1l ,'11Ire tos
demandanu,,··.
91. "Si concurren dos Omás purienle.f, la prefi·rellda se dl'lennillClní por el orden establecido ('/1 10.\ '¡úmero,
1" y 3" del articulo 132. yen i¡;ualdod de derecho, ¡atendriÍ el primero en ejercilarlo" (~rtículo 149.3).
92. Es poco probable que se dé este supuesto ClInndo se haya producido la inscripción registrnJ de la enajena­
ción impugnada, pues entonces, el breve plazo de tres meses que la nueva Ley establece para el ejercicio del dere­
cho de saca, con-erá simultáneamente, a partir de la inscripción (art. 123), para todos los parientes !ronqueros. y
difícilmenle logrará alguno de ellos culminar su ~cción en ese. plazo. En cambio. cu~ndo. en defecto de inscrip­
ción. el c6mplllo de los tres meses se inicie, p~ra cada uno de los lronqueros. desde que cada uno de ellos tenga
conocimiento de la enajenación (arl. 123), Ilodrá darse la circunstancia de que ese conocimiento se produzca por
pane de los interesados con largos intervalos temporales entre unos y otros, de tal manera que el plazo puede haber
transcurrido para unos mientras que p~ra otros no haya llegado ni siquiera el die,' a quv.
93. Vid. al1ículos 150 de la Compilación aragonesa y 1524 del C6digo civil, y ley 458 del Fuero navarro.
94. El T.S.J.P.V .. en sentencia de 1l de septiembre de 1992. declara que no es preciso. para el inicio del cóm­
puto. que el pariente tronquero haya tenido un conocimiento completo de la enajenacióu efectuada. que se extienda
incluso al precio y a las demás condiciones de. !¡\ mism,l, tal como OCUlTe cuando se ejercita una acción de refracto.
Tratándose de In sac,¡ foral, basta con conocer el hecho de la transmisión, ya que quien ejercita aquélla no ha de
adquirir en las mismas condiciones en que lo hizo el comprador (R.A. \0270).
95. Cfr. supra. apartado anterior.
-------------------------,--Por ello, quizá hubiera podido aprovecharse la refonna para introducir algún criterio
corrector, similar, por ejemplo, al que se recoge en la Compilación aragonesa; ésta, en su
artículo 150.2, considera como fecha de inicio del plazo -a falta de notificación fehaciente
de la enajenación efectuada y de inscripción de la misma en el Registro de la Propiedad­
"el día en que el retrayente conoció la enajenación y sus condiciones esenciales"; pero, a
continuación, el párrafo tercero de este mismo precepto establece, imperativamente, que el
derecho de abolorio caducará, en cualquier caso, a los dos años de la enajenación.
Aunque ni la Compilación ni la nueva Ley lo especifican, doctrina y jurisprudencia
consideran que se trata de un plazo de caducidad, "pues dehe seguirse -según se afirmaba
en una sentencia del T.S.J.P. V.- un criterio favorable a la seguridad y consolidación de los
negocios jurídicos, que se vería perturbado por el mantenimiento indefinido de situaciones
inciertas. y, en consecuencia, el plazo correrá automáticamente en razón objetiva de su no
utilización, sin contemplación de causas subjetivas que puedan suspenderlo o interrumpir­
lo""~.
VI.2.4. Procedimiento
Nada decía la Compilación acerca del procedimiento a seguir en el ejercicio del
derecho de saca, limitándose a regular la forma en que debía llevarse a cabo la tasación
pericial del inmueble, para su adjudicación al tronquero demandante.
Tanto la doctrina como la jurisprudencia, en consonancia con la configuración de la
saca foral como una acción de nulidad, afirmaban que este derecho había de ejercitarse
siguiendo los trámites del juicio declarativo ordinario que correspondiera según la cuantía,
y no por los establecidos en la L.E.e. para el juicio de retracto'''. Así pues, cuando la nueva
Ley afirma, en el artículo 123.1, que el derecho de saca deberá ejercitarse "enjuicio ordina­
rio", no introduce realmente ninguna refotma, sino que se limita a plasmar en su texto Jo
que era ya anteriormente práctica aceptada.
Lo mismo puede decirse de otra cuestión que aparece también prevista en el artículo
123.1: que el juicio deberá promoverse "contra el vendedor y el comprador". Se establece
así expresamente un supuesto de litisconsorcio pasivo necesario que ya durante la vigencia
de la Compilación, y a pesar del silencio de ésta, había sido proclamado por la doctrina y la
jurisprudencia, pues era consecuencia necesaria de la configuración de la saca como una
acción de nulidad, Mientras en el retracto "la relación jurídico procesal se constituye
correctamente con dirigir la acción únicamente contra el comprador, en cuyo lugar se pre­
tende subrogar el retrayente", en la saca foral "se precisa demandar al vendedor y al com­
prador, tanto para obtener la declaración de nulidad de la compravel1la que otorgaron,
como para llegar a la declaración del preferente derecho de adquisición del tronquero";
así se expresaba el T.S.J .P. V. en la ya varias veces mencionada sentencia de 11 de septiem­
bre de 1992'''.
96. Sentencia de 1 1 dc ,eptiembre de 1992 (R A. 10270). El ponente de esta senlencia fue J. M. S,\TRUSTEGUI
MART1NEZ, autor del anículo titulado "Diferencias sustantivas y procesales entre ...", Citado antenol111ente, en el
que reitera que se trata de un plazo de caducidad, al igual que el plazo para el ejercicio de los retraelO~ legale~ del
Código civil (vid. p. 109). También tienen este car,ícter los plazos establecidos para el ejercicio del relracto de abo­
lorio aragonés y el gentilicio navarro. según se declara expresamente en el arlículo ISO de la Compilación de Ar¡l­
gón y en la ley 458 del Fuero Nuevo.
97. Ya la sentencia del T.S. de 14 de enero de 1904 consideraba como "doctrina sancionada por esle TS.",
que frente a las ventas realizadas sin los llamamientos prescritos por el título XVII del Fuero de Vizcaya, lo proce­
dente era pedir "la declaración de nulidad de las escriluras de vell/(¡" (Jurisprrtdencia civil foml. cil.. T. 1, p. 238
Y .furisprudenóa civil, T. 97, p.152). Más larde, la sentencia del T.S. de 17 de enero de 1962 afirmaba que quien
pretenda "sacar lo.~ bienes vendidos debe solicilar, ell primer lugar. la nulidad de esa venta. por el procedimiento
de/juicio declarativo que corresponda según la cuantía" (R.A.443). Vid. además: CELAVA lllARRA. Comentarios
al Código civil)' Compilaciones forales, T.XXVI, cit.. pp. 403 Y 405 Y Derecho civil y autonómico vasco, cit., pp.
269 Y 270; BARBER CARCAMO, ob. cil.. p. 365 Y SATRUSTEGUI MARTtNEZ. ob. cil., p. 109.
98. R.A. 10270; vid. también la STS de 22 de mayo de 1950 (R.A. 743). Y, en la doctrina: CELA YA [BARRA,
Comentarios al Código civil y Compilaciones forales, t. XXVI, cit.. p. 407 Y Derecho jóral y autonómico vasco. T.
1, cil., p. 407; BARBER CARCAMO, ob. Cil., pp. 377-378 YSATRUSTEGUI MARTINEZ, ob. cit., p. IOR.
EL DERECHO DE SACA...
.
•
ANA SEISDEDOS MUIÑO
Paradójicamente, la nueva Ley no se ocupa de la única cuestión procedimental que
regulaba la normaÜva anterior; me refiero al modo de efectuar la valoración del inmueble,
para adjudicarselo al titular del derecho de saca. La Compilación ordenaba que la tasación
se hiciera en el propio procedimiento"" por dos peritos, uno por cada parte, y si éstos no
lograban un acuerdo, había de efectuarla un tercero elegido por insaculación entre tres nom­
bres, designados, a ser posible, entre quienes pagaran contribución territorial en el término
en el que radicaran los bienes
VI.2.5. Efectos del ejercicio del derecho de saca
Ha quedado ya dicho que con la acción de saca se persigue, además de la declara­
ción de nulidad de la venta efectuada por el propietario del bien troncal, la subsiguiente
adjudicación de la finca al tronquero que haya ejercitado aquélla. Esta configuración de la
saca foral, que ya establecía la Compilación, permanece idéntica en el texto de la nueva
Ley, aunque ésta contempla expresamente algunos de los efectos derivados de tal configu­
ración.
Comentaba en su día el profesor CELA YA que la saca constituye" un caso muy
especial de nulidad, pues (en ella) no se produce la ineficacia total de la enajenación, con
la restitución de las prestaciones realizadas (artículo 1303 Cc), sino que la finca vendida
retorna a la familia troncal, pero no a manos de quien la enajenó. sino a la~' de ni pariente
que ejercitó el derecho preferente"; y añadía más adelante que "el comprador restituirá la
.finca vendida, aunque no al mismo vendedor"""'. También el Tribunal Supremo ha afirma­
do, en alguna ocasión, que "el bien raíz enajenado llO vuelve a ingresar en el patrimonio
del vendedor"'"'.
Pues bien, aunque quizá se trate sólo de una cuestión de matiz, me parece más ajus­
tado el planteamiento que con respecto a esta cuestión se recoge en la sentencia del Tribu­
nal Superior de Justicia del País Vasco de 23 de noviembre de 1992: "En lo que se rejlere a
la nulidad de la venta, dará lugar a la recíproca devolución de la cosa y del precio entre el
comprador y ell'endedor. restableciéndose las cosas a la situación en la que estaban antes
de la venta declarada nula, de lo que resulta que las obligaciones generadas por esa deefa­
ración, ún.icamente se producen entre quienes jiteron parte en el contrato""''1.
Efectivamente, ni antes la Compilación, ni ahora la Ley, establecen ninguna regla
especial relativa a esta cuestión, por lo que habrá que aplicar, supletoriamcnte, la regulación
del Código civil, al menos en la medida en que resulte compatible con la naturaleza y finali­
dad de la saca foral. Y no creo gue exista incompatibilidad alguna con relación a lo dispues­
to por el aJtículo 1303 del Código: no cabe duda, a mi juicio, de que la enajenación impug­
nada queda totalmente ineficaz, retomando al vendedor la propiedad del inmueble vendido,
siquiera sea de forma transitoria, para que el mismo pueda, precisamente, transmitir luego
dicha propiedad a su pariente tronquero mediante el otorgamiento de la correspondiente
escritura, y por el precio que se determine pericialmente. Cuestión distinta será que, una vez
otorgada la escritura en favor del tranquero, pueda ser en algún caso el primer comprador el
que materialmente le haga entrega de la finca, sin necesidad de verificar un doble traspaso
posesorio, si en ese momento aquél tiene todavía el inmueble en su poder. El vendedor, por
su parte, habrá de restituir al comprador el precio que éste pagó.
Junto con la declaración de nulidad de la venta impugnada, la sentencia que se dicte
condenará al vendedor a adjudicar la finca al pariente tranquero por su precio de tasación.
y como no estamos ante un simple retracto, sino ante una nueva enajenación en la que son
99. "Lo razonable es enlender que la valoración se haga en ejecución de sentencia", afinnaba, en su momen­
to, el profesor CELA YA ¡BARRA (Comel1/{¡rios al Código civil y Compilaciones forales, T. XXVT, cil., p. 408).
100. Comel1/{¡rios al Código civil y Compilacio/les forales, T. XXVI, cil., pp. 404-405.
10 l. Sentencia de 17 de febrero de 1970 (R.A. 875).
102. R.A. 10.271.
----------------------~-_.
partes el primitivo dueño y el titular del derecho de saca, es evidente que el precio de la
finca habrá de ser pagado por este último al propietario, y no al primer comprador. Sin
embargo, ya durante la vigencia de la Compilación se consideraba que el primer comprador
había de tener preferencia para compensarse con la cantidad que hubiera de pagar el tron­
quera demandante IO). Esta medida de garantía ha sido establecida expresamente por el
segundo párrafo del artículo 123 de la L.D.C.F.P.V.: el comprador tendrá preferencia sobre
el precio en que se valore la raíz respecto de cualquier otro acreedor del vendedor, para
reintegrarse del precio de su compra con sus intereses; y para que tal medida tenga realmen­
te efectividad, se impone la consignación del precio en el Juzgado por parte del pariente
tranquero, una vez que se haya dado lugar a la saca"".
Se asegura de esta forma que el primer comprador, que como consecuencia de la
acción de saca pierde la finca, pueda recuperar lo pagado por ella, o al menos una parte, si
el precio en que se valora el inmueble resulta ser inferior al que él entregó. Se evitará tam­
bién, con esta disposición, que el primer comprador haga uso de la facultad de retención
que le atribuye el artículo 1308 del Código civil para el caso de que el vendedor no le
devuelva el precio, facultad de la que se ha dicho que "desnaturalizaría el derecho de
saca"IO'.
Finalmente, el artículo 123 de la L.D.C.F.P.V., en su párrafo tercero, alude a las
cuestiones que puedan surgir entre vendedor y comprador con respecto a la responsabildad
por daños y perjuicios, señalando que las mismas "serán resueltas en periodo de ejecución
de sentencia, y en pieza separada, por los trámites de los incidentes"lo6. Se [rata de un pro­
blema íntimamente vinculado a la buena o mala fe con que hayan actuado las partes, en
función del conocimiento que cada una de ellas tuviera, o hubiera debido tener, de la nece­
sidad de llevar a cabo el previo llamamiento a los parientes tranqueros y de la ausencia de
dicho trámite en ese supuesto concreto. La eventual responsabilidad podrá calificarse, nor­
malmente, de "precontractual", y la indemnizacioón que de ella derive estará dirigida a
colocar el patrimonio del peljudicado en la misma situación en que se encontraría si el con­
trato no se hubiera celebrado.
Realmente esta responsabilidad resultaría exigible aunque la Ley no la mencionara,
por aplicación de las reglas generales del Derecho civil al respecto. Por ello, lo verdadera­
mente novedoso de esta disposición se encuentra en su aspecto procesal: la creación de una
pieza separada, dentro de la ejecución de sentencia, para dirimir estas cuestiones. De ahí
que en este procedimiento hayan de formarse dos piezas distintas en ejecución de sentencia:
una comprenderá las cuestiones relativas a la responsabilidad que acabo de mencionar; la
otra abarcará los problemas que produzca la ejecución de la saca entre el vendedor y el
demandante, como el otorgamiento de la nueva escritura en favor de este último u otras
cuestiones que puedan surgir"".
VI.2.6, Efectos de la saca frente a tercero. El artículo 122 de la L.D.C.F.P. V.
Puede suceder que, antes de que haya caducado la acción de saca que la Ley atribu­
ye a los parientes tranqueros, el adquirente de la finca la transmita, a su vez. a una tercera
persona. ¿Qué efectos produce la saca foral frente a este subadquirente?
103. Vid. en este sentido CELA YA TBARNA, Comen/ariO.I· (1/ Ct!c/igo civil y Cmnpilacioncs forales, T. XXVI,
ci/.. p. 408.
104. Esta fue una de las disposiciones contra las que se dirigió el recurso de inconstilucionalidad 2685/92, por
considerarse que la misma vulneraba la reserva de la legislación procesal en favor del Estado, contemplada en el
artículo 149.1.6 de la Constitución. Como se sabe, el T.e., por auto de l de diciembre de t993, acordó tener por
desistido al PreSidente del Gobierno de la prosecución de dicho recurso.
105. CELAYA [BARRA, ibidem.
J 06. También contra esta disposición, y por el mismo motivo, se dirigía el recurso de inconstJtucionalidad
citado en la nota 104.
107. En este sentido. SATRUSTEGUI MARTINEZ, ob. cil.. p. 110.
EL DERECHO DE SACA...
11
ANA SEISDEDOS MUIÑO
Ni la Compilación ni la nueva Ley se ocupan de este problema, por lo que, una vez
más, hay que recunir a las reglas generales del Derecho común, cuya aplicación nos condu­
ce a las conclusiones siguientes: en un sistema como el español, en el que se exige título y
modo para la transmisión ínter vivos de la propiedad, puede afirmarse que el propietario
que "transmitió" en virtud de un contrato anulable, que más tarde se impugna con éxito, no
ha dejado realmente de ser propietario; el subadquirente, por tanto, habrá recibido la cosa
de un no propietario, y de ahí que su título de adquisición, aunque pueda ser válido, resulte
ineficaz para trasnmitir el dominio, encontrándose, en consecuencia, sujeto a la restitución
del bien recibido, a no ser que haya usucapido o que, tratándose de un inmueble, resulte
protegido por el Registro de la Propiedad 10>.
Incluso en el caso de que el subadquirente hubiera inscrito su adquisición, se vería
perjudicado por el ejercicio del derecho de saca. Efectivamente, como se sabe, el artículo
37 de la Ley Hipotecaria permite que las acciones de retracto legal se den contra tercero
"que haya inscrito los títulos de sus respectivos derechos", como excepción a la regla gene­
ral de protección de los mismos que proclama el primer párrafo de este precepto. Se dice,
por ello, que estos retractos operan al margen del Registro, amparados por la especial publi­
cidad que les otorga su origen legal: son derechos que, por su propia configuración legal, no
necesitan el apoyo del Registro para lograr eficacia frente a terceros.
He escrito más arriba que la saca foral no viene configurada en el Derecho vizcaíno
como un retracto, ni opera exactamente como taL Pero, al margen de las diferencias sustan­
tivas y procesales que separan a ambas figuras -y que doctrina y jurisprudencia suelen
subrayar-, es también evidente la similitud existente entre ellas, por lo que se refiere a su
razón de ser y al resultado práctico que ambas, en definitiva, persiguen, en cuanto manifes­
taciones que son de sendos derechos de adquisición preferente de creación legal. Se ha
mantenido, por ello, que, dentro de la referencia que el artículo 37 de la Ley Hipotecaria
hace al retracto legal, hay que considerar incluida la acción de saca foralJO'J
y quizá ni siquiera resulte necesaria la aplicación analógica del artículo 37 de la Ley
Hipotecaria, bastando con invocar el artículo 34 del mismo texto, que contempla específica­
mente los efectos de la nulidad frente a los terceros adquirentes. Según esta disposición,
para que el tercero sea "mantenido en su adquisición", es preciso, entre otros requisitos, que
el derecho del otorgante "se anule (. .. ) por virtud de causas que no consten en el mismo
Registro".
Pues bien, en las hipótesis de saca foral, la "causo" que va a originar la anulación
del título del transmitente habrá de constar en el Registro, al menos si se cumple en la prác­
tica lo preceptuado por el artículo 122 de la nueva Ley. Esta disposición aparecía ya en el
artículo 56 de la Compilación, y, antes, en los artículos 116 y 107, respectivamente, de los
dos Proyectos de Apéndice. Pues bien, cotejando el texto actual con el de la Compilación,
se observa entre ambos una identidad sustancial; se ha introducido solamente una pequeña
modificación, dirigida a corregir la defectuosa redacción del precepto anterior: el artículo
56 de la Compilación aludía a "toda escritura de bienes troncales", expresión notoriamente
incorrecta y que había de interpretarse restrictivamente, ya que este precepto sólo resultaba
aplicable, realmente, a las escrituras relativas a aquellos actos sujetos a llamamientos, es
decir, los actos de enajenación a título oneroso de bienes troncales"", [al como hoy en día
dice, con total precisión, el aliículo 122 de la vigente Ley.
108. Vid., en este sentido, DELGADO ECI-IEVERRIA, en VVAA. Comentario del Código civil, 1991, TII. sub ano
1307, pp. 561·562. Y el Tnbunal Supremo, en una sentencia ya antigua, pero dictada preclsamente en un supuesto de
ejerciCIO del derecho de saca, establecía que "toda declaración de nulidad de un contralO lleva consigo la obligaci6n
recíproca de devolver el vendedor al comprador la cuso que fue ohjelO del mismo, y éste a aquél el precio. aunque
ha.van pasado a adquirentes terceros, para quienes es extensiva la obligación de res'tilUir eOIl sus frUlos e ínter",I'''s,
según docllma establecida por esto Sala" (S. de 22 de junio de J 931, Jurisprudencia Civil, T. 200., p. 342).
109. En este sentido, CELA y A IBARRA, Comentarios al Código civil y Compilaciones forales, T. )("'CVI, cit., p. 40 l.
110. En este sentido, CELAYA lBARRA, Comentarios al C6di~o civil y Compilaciones forales, T. XXVI, cit., p.
401, Y Derechoforal y a(1wnómico vasco, T. 1, cit., pp. 263-264.
-------------------------Con este precepto, la Compilación resolvió una cuestión hasta entonces dudosa, la
de si era o no inscribible la enajenación de un bien troncal hecha sin lIamamientos"', incli­
nándose en favor de la respuesta afirmativa: la enajenación así efectuada podrá elevarse a
escritura pública, y ésta podrá después inscribirse, pero será preciso que, tanto en la escritu­
ra como en la inscripción, se haga constar que no se ha verificado elllamam..iento. Por ello,
esa circunstancia, que puede dar lugar al ejercicio del derecho de saca por los parientes
tronqueros, constará en el Registro de la Propiedad, siempre que en él se haya inscrito la
transmisión efectuada; de ahí que el subadquirente, aunque a su vez "haya inscrito su dere­
cho" -y esta inscripción presupone la anterior-, no pueda ostentar la condición de tercero
hipotecario, ni, por lo tanto, quedar inmune frente al ejercicio del derecho de saca por el
tronquero l " .
Sabemos que durante la vigencia de la Compilación podían ejercitar los parientes
tronqueros el derecho de saca cuando, no habiendo concurrido ninguno de ellos al llama­
miento, la finca se enajenaba a terceras personas bajo precio o en condiciones distintas de
las expresadas en el edicto. Y también a esta causa de impugnación de la venta se le daba
constancia registral, puesto que, en caso de haberse producido el llamamiento, la escritura
de enajenación había de contener "referencia circunstanciada (. ..) al acta de fijación del
edicto y diligencias subsiguienles". Y, aunque la Ley no lo especificaba, sin duda estos
datos se recogían también en la inscripción registral, junto con la constancia de haberse
dado el llamamiento en forma legal (artículo S6 de la Compilación). De este modo, el
111. Pueden verse, al respecto, las opiniones encotHrada,> de CHALBAUD y de GARCIA Royo, en CLLAYA IBA­
RRA. Comelltarios al Código civil y Compilocirme.ljorales, T. XXVl, cit., p. 399.
I 12, La protección del derecho ele los parientes tronqueros por esta vía, y SIIl reculTir, por tanto, a la aplicación
analógica del artículo 37 de la Ley Hipotecaria, se ajusta mejor a lo que fue el ongen histól;co de la !=hsposición
plasmada en el aCllIal artículo 122 de la L.D.C.F.P.V. En efecto, cuando los autores del Proyecto de Apéndice de
1900, en el artículo 116 del mismo, impusieron a notarios y regi,tradores la c"rgil de hacer con'>Ulr, bajo su respon­
sabilidad. en la escritura yen la inscripción, si se habían dado o 110 los llamamientos, lo hicieron como lÍnica vía
pOsible para proteger a los pan entes tronqueros, ya que la legislación hipotecaria de la época no proclamaba, a
diferencia de la actual, la eficacia extrarregistral de los retractos legales frente a terceros adquirenles. Efectivamen­
te. la Ley Hipotecaria de 1869, entonces vigente, establecía en su artículo 36, como regla general, que "las aceio·
¡¡",I r"sÓsoria.\ y re.<ola/oria~ no .I·e darLÍn COn/YfI tercero Ijue hay" inscd/l) 1m ¡í/l1lus de .IU.' respectivos dere­
chos": el artículo 3R, desarrollándolo. mencionaba expresamente, en su nlÍmero 2°, el "re/roClo legal en lo vl'n/I/".
para excluir que por esta causa pudieran rescindirse los contr::llOS "ell peljuicio de tercero 'Iue haya inscrOo su
derecho": y en su número So señalaba, con carácter general, que no se anulmían ni rescindirían los contratos en
peljui,io de terceros que hubieran inscrito su derecho, en vlM'UU de causa.' que no constaran expre'>amente en la
inscripción.
Con este panorama delante, los miembros de la Comisión que redactó el Proyecl'o se plantearon el sigUiente
Slipuesto, relatado por el sr. PLAZA:
"Se vende l/na fillco sill dar los lIalllamiellcos forales. Den/ro del año y día se vuelve a vender y ({Impoco se
dall aqUi!llo.l. Se illscrihen ell el Regis/ro lil,l dos escrilUras sin hacerse ('onstar en la im'cI'ipdón de lIillgUlUl de
ellas que se dieron los llamamientos n.i qll~ d~iaroll de dar.'e. EHando lodav[a dnl/ro del año y día de In primera
venta. los parienzes /yonqueros del primer vendedor piden la IlUlidad.
; Cómo debe resolverse esta cuestión!
AUllql/.e no Iwhí" llegado al Supremo. el caso ,\e había preselltado ,,"/e 1m Trilnmoles,)' oTlte ellos había sos­
tenido el SI'. Plaza ql/e no se podío anular la venw. .Iil/ldándos,; en lo que disponen los artículo.l· 36 y 38. /ltÍlI1. 8".
de la ley Hlpo/ecaria (oo.); y como e/l el caso propueslo la causa de la rescisiólI cOllsistía eJl JlO huberse dado los
llamamientos, lo cual no constaba expresameJl/e en la inscnpción. el sr. PlnlQ se 0PI''¡O Q lu Ilulidad pretendidíl
por los tl'Onque!'Os, teuiendo la suene de ganar el pleiro.
La Comisión examinó este ClJ,\'(), reolmenTe curioso, con graJl delenilnienlo, y por lII1.l1ll;mitlad se l/cord6,
para que /lO resultose ill/sorio. ('/1 vir//ul de una rel!emo. el derecho de los /mnquero.l', ql/e .l'e impusiera al NOf(/rio
primero y al Registrador después. boio su responsabilidad. la obligución dí, hacer constor en la escritura y en la
Inscripción respecrivamenle. si se habían dado o IlO los llamamienrn.f foroles, ([ fin de que en su caso pudiesen
oqw!/lm eJerci/or con éxif() JU derecho". (Ac/m de los sesiones oo., cil., p. I 12).
Así pues, no tenía sentido. en la época, invoc"r un;\ n\7.Ón de analogía con el retracto legal, y la Comisión ,c
preocupó, para proteger a los tronqueros. de que en el Registro quedara constancia de la falta dc llamamientos, de
modo que la "causo" de la anulación se recogiera en la inscripCIón. Sin esa constancia, la posición de/tercer adqui­
rente quedaba inatacable, y, probablemente po.r ello, el artícuJo 116 elel Proyecto añadía que "si por omilirse esta
circunslancia se viese burlado el derecho d" los lron.queros, éslOS podrún reclomar r/oiíO.I· y perjuicios contra el
causante o cau,\'Q/lte~ de la ol/lisió/l", es decir, contra el notan o y el registrador, SI el daro se omitió en la escritura
y la inscl;pción, o sólo contra el último. si se recogió en la escritura pelO no se hizo constar en la inscripción. Pro­
bablemellle, el profesor CELAYA no tuvo en cuenta esta perspectiva histórica cuando, critIcando el texto que acabo
de transcribir, decíH lo siguiente: "PienJan los redocllJres de este /ex/() que lo omiJió/l pe/judica a los tron.queyos.
cuando en realidad el allCél/./ico peljlldicado es e/tercer adquirell/e conforllle (J R"gistro" (Co/l'lenwrios al Código
civil y Compilacionesj'omles oo,, T. XXVI, cit.. p. 401). Tal como acabo ele exponer, según las normas hipotecarias
vigentes cllando se redac¡ó el proyecto de Apéndice, In omisión perjudicaba, efectivamente, a los parientes tran­
queros.
EL DERECHO DE SACA..,
•
ANA SEISDEDOS MUIÑO
subadquirente podía conocer el precio y condiciones publicadas en el edicto y el precio y
condiciones de la adquisición efectuada por su transmitente.
La Ley vigente exige también, en el artículo 122, que, en caso de haberse dado el
llamamiento, se incorpore a la Escritura esa referencia circunstanciada al acta de fijación
del edicto y diligencias subsiguientes. Esta exigencia no tiene ya, sin embargo, la misma
virtualidad práctica, puesto que en el edicto ya no se expresan el precio ni las condiciones
de la enajenación proyectada, y, en consecuencia, el propietario del bien goza de libertad
para venderlo a terceros en el precio y condiciones que libremente decida, si ningún tron­
quero acude al llamamiento o ninguno consuma su derecho, quedando limitado por tanto el
ejercicio de la saca a los casos de ausencia de 118mamientos.
¿Cómo se articula procesal mente esa eficaci8 del derecho de saca frente a terceros
adquirentes? Por aplicación de las normas procesales generales, cuando se pide la nulidad
de una enajenación es preciso demandar a todas las personas que puedan resultar afectadas
por ella, estableciéndose así un supuesto de litisconsorcio pasivo neces8rio"-'.
VII. LOS DERECHOS DE ADQUISICION PREFERENTE DE LOS TRONQUEROS
EN LOS CASOS DE VENTA FORZOSA DE UN BIEN TRONCAL
El derecho de adquisición preferente que estoy 8naliz8ndo actú8 en todas las enaje­
naciones de bienes troncales a título oneroso, En este concepto se incluyen [as vent8s forzo­
sas de dichos bienes, efectuadas en ejecución hipotecaria o en procedimiento de apremio.
Ya el Fuero Viejo se ocupaba de los casos de venta forzosa de los bienes como con­
secuencia de delitos cometidos por su dueño ' ''; y el Fuero Nuevo contemplaba, junto a la
ejecución por delito"" las hipótesis de ejecución por deudas, estableciendo en los dos casos
la obligación de dar llamamientos, aunque con algunas diferencias entre ambos supuestos"ó.
La Compilación, en su artículo 58, regulaba las hipótesis de ejecución judicial y
extrajudicial, pero en ninguno de estos C8S0S exigía Llamamientos; la ausencia de este requi­
sito resultaba perfectamente lógica, porque, tal como declar8ba el Tribunal Supremo en
sentencia de 29 de marzo de 1969, recogiendo la opinión de la doctrina, en estas hipótesis
la finalidad que persiguen los llamamientos "está cumplida, notoria y ventajosamente, por
los medios de publicidad establecidos en el Ordenamiento procesal, y que son de observan­
cia rigurosa en lodo el territorio nacional" I 17.
La Compilación atribuía a los parientes tranqueros el "derecho a concurrir a la
subasta para declarar su propósito de adquirir" los bienes por el precio en que se hallaren
valorados, en las hipótesis en las que constara la valoración, lo que ocurre prácticamente en
la totalidad de los supuestos de ejecución"", Comentando esta disposición, deCÍa CELAYA
que el tronquero podía concurrir a la subasta sin necesidad de verificar el depósito que las
normas legales imponen a los otros postores, y que debía manifestar su propósito de adqui­
113. En materia de retracto, legales, el Tribunal Supremo viene exigiendo reiteradamente que se demande, no
sólo al primer adquirente, sino también, en su caso, a todos los subadquirentes (vid. BARIlER CARCAMO, oV. ÓI., pp.
378-385). Este lillsconsorcio pasivo necesario ha sido criticado por el profesor DIEZ-PICAZO. quien lo considera
carente de fundamento, porque el retracto no resuelve ninguna transmisión y, en consecuencia, no es el primer
adqUIrente, sino el último, quien ha de transmitir al retrayente, y por ello sólo el último tendria que soportar el
eJerCICIO de esta acción (vid. Sislerna de Derecho civil, t. 1Il. 4" edic., p. 566), En el caso de la saca, en cambio, se
está ejercitando una acción de nulidad, y es el primer transrnitente el que ha de efectuar la enajenación de la finca
en favor del demandante, por lo que sí ¡¡ene pleno sentido traer al juicio a todos los subadquirentes,
114, Capítulo Xc.
115, Ley 5" del título XVII.
116, Ley 5' del título XVII y ley 7' del título XVI, respectivamente.
117. jurisprudencia civil foral. cil., l. JI. p. 1254.
118. Vid. artículo 131, regla 9" de la L. H. Yartículo 1495 de la L.E.c.
-------------------------nr los bienes antes de que comenzara la licitación"", todo lo cual resultaba lógico, habida
cuenta de que se trataba de atribuir a los tranqueros preferencia sobre los demás postores.
Cuando no constara la valoración de los bienes, y siempre en el procedimiento extra­
judicial, aunque estuvieran valorados, los tranqueros podían también concurrir a la subasta,
y pedir la tasación de aquéllos por el procedimiento previsto en los párrafos 2° y ]0 del al1Í­
culo 58; y podían luego, por supuesto, declarar su propósito de adquirir el inmueble por esa
justa valoración.
Pues bien, la L.D.C.F.P.V. ha introducido en esta materia reformas importantes.
En primer lugar, ha suprimido la distinción que se establecía anteriormente entre
procedimientos en los que consta y procedimientos en los que no consta la valoración de los
bienes, en consonancia con la normativa procesal e hipotecaria, ya que en cualquier ejecu­
ción se da actualmente esa constancia.
Por otro lado, la preferencia de los tranqueros se articula ahora en forma diferente a
como lo hacía la Compilación. La Ley vigente dice que "en caso de ejecución hipotecaria,
judicial o extrajudicial, o en procedimiento de apremio, los parientes tronque ros podrán
ejercitar cualquiera" de los derechos que a continuación vaya analizar.
En primer lugar, el de preferente adquisición, por el precio de adjudicación, compa­
reciendo ante el órgano que celebró la subasta antes de que se otorgue el instrumento públi­
co de transmisión al adjudicatario, y consignando en el acto el precio expresado.
Se establece aquí. a mi juicio, un auténtico tanteo, prácticamente idéntico al que
consagró el Proyecto de Apéndice de 1900"°: frente a una enajenación ya perfeccionada,
pero todavía no consumada, se faculta al tronquero para subrogarse en el lugar del adqui­
rente (rematante), pagando el precio ofrecido por éste y convirtiéndose así en adjudicatario
de la finca subastada. Se ha dicho que éste es un derecho "en cierto modo paralelo al de
acudir a los llamamientos jorales""', y aunque, indudablemente. se aprecia cierto paralelis­
mo, las diferencias entre ambos supuestos son también notorías: el tronquero que acude al
llamamiento no ejercita un derecho de tanteo, es decir, no adquiere la finca por el tanto
ofrecido por un tercero, ni se subroga en el lugar de éste, frente a lo que ocurre en los casos
de venta forzosa del inmueble.
En el caso de que dos o más parientes tranqueros pretendan ejercitar este derecho,
será preciso determinar, ante el órgano que celebró la subasta, el orden de prelación entre
los mismos, conforme a los criteríos establecidos por los artículos J 12 Y I 13 de la Ley.
Podría también ocurrir que el rematante fuera precisamente alguno de los parientes
tranqueros. que hubiera participado en la subasta como postor. En este caso, sólo los tron­
queros de línea anterior a la de aquél podrían ejercitar el tanteo frente al mismo, por aplica­
ción de lo dispuesto en el artículo 112.2 de la Ley.
El otro derecho que la Ley confiere a los parientes tranqueros en los casos de venta
forzosa de un inmueble troncal es "el de la saca joral, del modo regulado en este Título y
dentro del plazo de tres meses a contar de lafecha de la subasta".
119. Vid. Comen/ario,l' al Codigo civil y Compilaciones forales, t. XXVI, dr.. p. 412 Y Derr'Chu jÓ1'{I1 v auto­
nómico w¡;'co. t. 1, Cil., p. 272.
120. El artículo 118 de este Proyecto establecía que los ITonqueros lendrían "derecho pr~ferellle /luru quedar­
se COII los !Jiell.e,\' por el precio y ('on las eOlldiciolles del relll(l/e. ,\'uhrogrílldose en e/lugor del rellw/allfe".
121. CELAYA IBARRA, Derecho civil voseo. eil.. p. 278.
EL DERECHO DE SACA. ..
11
ANA SEISDEDOS MUIÑO
Se introduce así, por primera vez, la posibilidad de ejercitar el derecho de saca fren­
te a las enajenaciones forzosas de bienes troncales. Pero se trata de una novedad que, a mi
juicio, carece de fundamento, y que origina, además, serios interrogantes.
En efecto, sabemos que la saca ha sido siempre -ya desde los Fueros- un remedio
subsidiario, que actúa únicamente cuando el derecho de adquisición preferente de los tron­
queros no ha podido ejercitarse antes de la enajenación del inmueble a terceros, por haberse
omitido los preceptivos llamamientos, o también, en algunos textos -Proyectos de Apéndi­
ce y Compilación-, por haberse efectuado la enajenación en condiciones distintas de las
publicadas al hacerse el llamamiento. En ambos casos, la enajenación realizada adolece de
un defecto que la hace anulable, confiriéndose a los perjudicados por ella la facultad de
impugnarla.
Esta configuración de la saca foral como remedio subsidiario coincide, además, con
la que por regla general se da a los derechos de adquisición preferente en el ámbito del
Derecho común o en otros Derechos forales: lo normal es que el retracto se ejercite en el
caso de que su titular no haya podido ejercer su derecho de adquisición en forma de tanteo;
en cambio, la concesión cumulativa e incondicionada de ambos derechos suele ser criticada
por la doctrina, que la considera sumamente perturbadora para el tráfico jurídico"'.
y esto último es 10 que hace, precisamente, la nueva Ley: atribuye a los tranqueros,
cumulativamente, un derecho de tanteo y un derecho de saca, de modo que aquéllos podrán
optar entre ambos, sin establecer una relación de subsidiariedad del segundo con respecto al
primero. Además, en estas hipótesis queda prácticamente excluida la posibilidad de que el
derecbo de tanteo resulte burlado o defraudado, ya que nos encontramos ante procedimien­
tos de ejecución, judiciales o notariales, dotados de unas medidas de garantía y de publici­
dad superiores incluso a las previstas por la L.D.C.F.P.V. para los llamamientos. En algún
caso puede ocurrir, evidentemente, que se lleve a cabo una subasta sin cumplir rigurosa­
mente 10 que al respecto disponen las normas procesales e hipotecarias; pero es indudable
que nuestra Ley no está pensando únicamente en este supuesto anómalo y excepcional
cuando en el artículo 124 concede el derecho de saca a los parientes tronqueros.
Así pues, mientras una enajenación voluntaria queda sujeta a. la acción de saca foral
cuando se han omitido los preceptivos llamamientos (artículo 123), una enajenación forzosa
podrá ¡¡el' impugnada por Jos tronque ros aunque se hayan respetado escrupulosamente todos
los trámites y requisitos establecidos por la ley para su realización. De aquí surge, inevita­
blemente, la siguiente pregunta, para Ja que no encuentro respuesta: ¿cuál es el defecto que
convierte a esa enajenación en anulable?; ¿qué es lo que legitima a un pariente tranquero
para solicitar la anulación de esa transmisión, cuando además ha tenido previamente la
oportunidad de ejercitar el tanteo, y no lo ha hecho?
Parece que los autores de la Ley han querido proteger los intereses de [os tranqueros
más allá de lo razonable, concediéndoles una segunda oportunidad que. a mi juicio, resulta
injustificable. Probablemente, en la práctica, harán uso de la misma en dos supuestos:
- Cuando, por el motivo que sea, no hayan tenido noticia de la celebración de la
subasta -aunque se haya dado a la misma la publicidad que imponen las leyes- con el tiem­
po o la antelación suficientes para poder ejercitar el derecho de tanteo previsto por el artícu­
lo 124.1. Resulta evidente que esta circunstancia no j usLifica [a atribución del derecho de
saca, que tampoco se atribuye, según hemos visto más arriba, al pariente tronquero que no
ha llegado a tener conocimiento de los llamamientos hechos en la forma debida.
- Cuando, habiéndose enterado de la realización de la subasta, le resulte sin embargo
más ventajoso adquirir el inmueble por su justa valoración (saca), que adquirirlo por el pre­
122. Vid. en este sentido: BARBER CARCAMO. ob. cir.. pp. 49 Y 51, Y DI~Z-PtCAZO. Sistema "', t. lll. cit.. p. 575.
------------------------cio de adjudicación. Personalmente, tengo la impresión de que éste pudo ser el motivo, más
o menos consciente, que indujo a los autores de la Ley a establecer esta regulación: el con­
ceder siempre a los tronqueros, tanto en las enajenaciones voluntarias como en las forzosas,
la posibilidad de hacerse con la finca por su justa valoración. Claro que para conseguir este
resultado hubiera sido mucho más práctico y coherente; y menos perturbador para el tráfico
jurídico, mantener, al menos en sus líne¡¡s esenciales, el sistem¡¡ establecido por el artículo
58 de la Compilación.
El artículo 24 de la Ley se cierra con la siguiente declaración: "igual derecho tendrá
en caso de adjudicación al acreedor ejecutante, durante el plazo de tres meses a partir de
la adjudicación" . Según esto, los parientes tronqueros podrán también ejercitar el derecho
de saca cuando, por no haberse producido posturas admisibles ni en la primera ni en las
ulteriores subastas, el acreedor ejecutante haya solicitado que se le adjudiquen los bienes
subastados l2J . La única especialidad de este supuesto se encuentra en el cómputo del plazo
de tres meses establecido para el ejercicio de la saca, ya que en este caso empieza a contar­
se a partir de la adjudicación, y no a partir de la subasta, como establece el párrafo anterior.
Esta diferencia obedece, probablemente, a que el acreedor ejecutante dispone de algunos
días, a contar del de la última subasta, para decidir si solicita o no la adjudicación, y es lógi­
co, entonces, que el plazo para el ejercicio de la saca frente a dicha adjudicación empiece a
coner a partir de la fecha de ésta, y no de la fecha de la subasta.
VIII. LOS DERECHOS DE ADQUISICION PREFERENTE DE LOS
TRaNQUEROS EN LAS HIPOTESIS DE PERMUTA
Entre las enajenaciones a título oneroso que pueden dar lugar al ejercicio del dere­
cho de adquisición preferente de los parientes tranqueros, se encuentra la permuta.
Esto constituye una importante diferencia con relación a los tanteos y retractos del
Derecho común y de otros Derechos forales, como el navano y el aragonés. Efectivamente,
por regla general el tanteo y el retracto no pueden actllar en las hipótesis de permuta, por­
que ambos operan a través de un mecanismo subrogatorio que resulta difícilmente compati­
ble con tales enajenaciones. Quien ejercita un derecho de tanteo, debe entregar al transmi­
tente lo mismo que está dispuesto a entregarle un tercero, y por tanto, en la permuta, la
misma cosa que vaya a entregar esa tercera persona, [o que sólo será posible cuando se trate
de cosas fungibles o genéricas, susceptibles, como tales, de sustitución. Idéntica situación
se produce con relación al retracto, ya que el retrayente tendría que restituir al adquirente
del bien gravado la misma cosa que éste entregó por él'~·.
Tal incompatibilidad no se produce, en cambio, con relación al derecho de adquisi­
ción preferente previsto por nuestra legislación foral, puesto que éste no opera, según sabe­
mos, mediante un mecanismo subrogatorio, sino que desemboca siempre, tanto en su pri­
mera como en su segunda fase (llamamientos y saca, respectivamente), en la adquisición
del inmueble por su justa valoración, o, eventualmente, de acuerdo con lo previsto por el
artículo 118.3 de la L.D.C.F.P.V., por el precio que acuerden el transmitente y el tranquero
preferente; y ello aunque la enajenación proyectada, o ya efectuada, sea una permuta.
Ocurre, sin embargo, que en las hipótesis de permuta no siempre tiene sentido atri­
buir un derecho de adquisición preferente a los parientes tronqueras. ¿Por qué? Porque si el
bien que se va a recibir a cambio del inmueble troncal es otro inmueble situado en el Infan­
zonado o Tierra LLana, éste adquiere automáticamente la condición de troncal. Así Jo esta­
blece el artículo 22.3 de la LD.C.F.P.V., que reproduce, salvo algún pequeño matiz, lo dis­
123. Tal como Li¡'ponen los artículo' 1504, 1505 Y 1508 de la L.E.C.; 131.10 y I1 de la L.IT. y 2~6.g).3 Y 5
del R.H.
124. Con respecto a la procedencia del retracto cn las hipótesis de permuta, vid. BARI3ER CARCAMQ, ob. di..
pp. 103-114 Y 162-173.
I
EL DERECHO DE SACA...
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ANA SEISDEDOS MUIÑO
puesto en el artículo 9.3 de la Compilación. En estos casos desaparece, por lsnlo, la razón
de ser del derecho de adquisición preferente atribuido a los parientes tronqueros, que no es
olra que permitir el mantenimiento de los bienes troncales en el seno de la familia troncal,
pues en tales hipótesis la salida de un bien troncal queda compensada por la entrada de otro
inmueble al que se va a atribuir el mismo carácter.
De ¡¡hí que la Compilación, en su artículo 59, tan sólo atribuyera un derecho de
adquisición preferente a los parientes tronqueros en los supuestos de permuta "cuando se
intentare permutar una finca troncal por otra que no lo sea". Con esta última expresión
-un tanto ambigua-, se estaba refiriendo a aquellas fincas que no radicasen en ellnfanzona­
do '1 " y con respecto a las cuales no podía producirse, evidentemente, el fenómeno de subro­
gación real que recogía el artículo 9.3 de la propia Compilación; como estas fincas no
adquirían la condición de troncales al ser recibidas a cambio de inmuebles troncales, debía
atribuirse a los parientes tronqueros, con respecto a tales enajenaciones, la misma preferen­
cia que tenían en los casos de compraventa. Idéntica situación se producía cuando una finca
troncal se permutaba por bienes muebles, ya que éstos no pueden nunca tener la condición
de troncales; de ahí que, aunque la Compilación no lo mencionara, una evidente razón de
analogía exigiera admitir en estos casos la preferencia de lo parientes tronqueros"",
La L.D,C,F.P,V" en cambio, utiliza un término que permite considerar expresamen­
te incluidos ambos supuestos; en el artículo 125.1 se refiere, efectivamente, para permitir el
ejercicio de la preferencia adquisitiva de los tronqueros, a aq uellos casos en los que "se per­
mute una finca troncal por bienes no troncales"; dentro de éstos "bienes /10 troncales"
caben tanto las fincas que no radiquen en el Infanzonado como cualquier clase de bienes
muebles.
Veíamos más arriba como la Ley vigente -a diferencia de la Compilación y de los
Fueros- excluye del derecho de adquisición preferente de los tranqueros los inmuebles
troncales radicantes en suelo urbano o urbanizable programado (artículo 114,1). Semejante
limitación había de tener, lógicamente, alguna repercusión en el régimen de la permuta.
Así, el artículo 125.1 reconoce la preferencia de los parientes tronqueros cuando se cambie
una finca troncal por bienes que, siendo troncales, "estén excluidos del derecho de prefe­
rente adquisición". Con ello se está aludiendo a inmuebles situados en el Infanzonado, pero
ubicados en suelo urbano o urbanizable programado, y a los que no les resulte aplicable,
además, el 20 párrafo del artículo 114 de la Ley, Si el bien que se recibe pertenece a esta
categoría, los tronqueros podrán hacer valer su preferencia adquisitiva, ya que se va a susti­
tuir un inmueble sobre el que tenían este derecho por otro que, aun siendo troncal, no está
sujeto al mismo.
Por otro lado, cuando el al1ículo 125.1 habla de que "se permute una finca troncal",
debe sobreentenderse, lógicamente, que se refiere a un inmueble troncal sujeto al derecho
de preferente adquisición, y situado, por ranto, en suelo rústico o urbanizable no programa­
do, aunque siempre con la salvedad que se desprende de 10 dispuesto en el segundo párrafo
'
del artículo 114.
No son éstas las únicas novedades que en materia de permuta ha introducido la Ley
vigente con respecto a la Compilación, Por el contrario, la nueva norma ha atribuido tam­
bién preferencia a los tronqueros cuando se permuta una finca troncal por bienes troncales
sujetos al derecho de preferente adquisición -no ubicados, por tanto, en suelo urbano o
urbanizable programado-, si se da la circunstancia de que "el valor de lafinca que se recibe
sea inferior en un tercio al de lafinca troncal que se entrega en permuta". En estas hipóre­
J 25, Así lo decía, con mayor precisión, el artículo I 1J del Proyecto de ApéndIce de 1928: "llls dispos/cilJIIl!,I'
tle 1m aY/Ieulo,1 95 al 107 serán aplicables a las permutas en los siguientes casos: (.. ,) 2", Si la finca que se ¡rala
dc ceder es ll'Ol1<,al, en lanlo que 1" que va a adquirirse no radica en ellnfanzonado,"
126, Vid.. en este sentido, CELA YA TBARRA, Comen/arios al eodigo civil y Compilaciones forales, 1. XXVI,
cil.. p, 4 J 6, Y Derecho /01'01 y autonómico vasco. T. 1, dt.. p, 272,
-------------------------sis, los tranqueros van a tener, sobre la finca que ingresa en el patrimonio de su pariente, el
mismo derecho de adquisición preferente que ostentaban sobre la finca transmitida. por lo
que, en principio, no debería reconocérseles preferencia ninguna en cuanto a esa transmi­
sión. La diferencia de tratamiento se justifica, sin embargo, por la necesidad de evitar el
perjuicio que puede acarrearles esa notable diferencia de valor entre las fincas permutadas:
aunque el propietario tenga libertad para efectuar, si lo desea, semejante transacción, la Ley
vela aquí por el interés de sus parientes, dándoles la posibilidad de defender, por esta vía, el
patrimonio troncal.
Esta posibilidad la establecía ya la ley 2' del título XVIII del Fuero Nuevo, en tanto
que el Proyecto de Apéndice de 1900 la excluía expresamente ll7 ; apareció de nuevo en el
Proyecto de 1928, pero no pasó a la Compilación, lo que provocó algunas críticas por parte
de la doctrina foralista"'.
El ejercicio de los derechos de adquisición preferente en las hipótesis de permuta,
puede ofrecer algunas pecul iaridades con relación a lo establecido en las reglas generales,
previstas esencialmente para los supuestos de compraventa.
En principio, si la permuta efectuada no encaja en ninguno de los supuestos previs­
tos por el artículo 125, no será preciso hacer el llamamiento, ni los parientes tranqueros
podrán alegar la falta del mismo para ejercitar el derecho de saca. En cambio, si la opera­
ción realizada encaja en alguno de aquéllos, y no ha habido llamamientos, podrá ejercitarse
el derecho de saca, por aplicación del artículo 123, pero el tronquero demandante tendrá
que demostrar la concurrencia de alguna de [as circunstancias previstas por el artículo 125,
en cuanto al carácter o en cuanto aJ valor de los bienes recibidos a cambio del inmueble
troncal. Además, en este caso puede haber subadquirentes por ambas partes, ya que tanto [a
finca que pretende adquirir el pariente tranquero como el objeto que se entregó a cambio, y
que debe restituirse a su antiguo dueño, pueden haber pasado a manos de terceras personas.
Por otro lado, y aunque en estas hipótesis el primer adquirente de la finca troncal no preten­
de "reintegrarse del precio de su compra con sus intereses", sino que aspira a recuperar el
bien entregado, entiendo que deberá efectuarse la consignación prevista por el artículo
[23.2, como medida de garantía para el caso de que, por uno u otro motivo, no pudiera
recuperar aquél.
Puede también producirse una situación algo más compleja que las que he descrito
en el párrafo anterior. En efecto, con arreglo a lo establecido en el artículo 116.3 de la
L.D.C.F.P.V. en cuanto al contenido del edicto, no parece que deba expresarse en él, nece­
sariamente, el tipo de enajenación que se pretende efectuar, sino que se trata únicamente de
anunciar, a los parientes tronqueros, la voluntad de enajenar la finca a título oneroso.
Supongamos, entonces, que se produce el llamamiento en la forma que acabo de señalar, y
que no se presenta, o no llega a consumar su derecho, ningún pariente tranquero. Sabemos
que, en estos casos, el propietario queda "en libertad para enajenar la raíz a tercero, por
127. El artículo 121 de este Proyeclo decía lo ~iguienle: ·'Lo.\ trolU/unos JUJ /eJldrdJl el derechu d{' 'idir a las
fi"cas en las perm!IIa.<. ni aun en el caso de haber emre el valor de la; heredades permUlada.l' WUI difere"cio
mayor de la tercera parle de su valor". La ComiSión que redact.ó el Proyeclo justificaba así su decisión: "Muchas
veces suced~ que ,,'e cambian las heredades (. .. ) por el deseo de redondear el caserío. En efecto. sucede en muchos
casos que detl/1'lJ de un (:l/se río. )' mezclada con lodos sus penenecido.~, se encuetllru una heredad que pertenece"
otro dueJío. El que lo es del caserio, ame los grande.\" vel/./aj"s que. le reporta adquirir ,,<¡uella heredad, n{) repara
en la príma que por la misma le pideJl. y 110 leniendo melálico para comprarla. es evidnl.li' quc en /Ole.\" circuns·
Tancias. la prima en clles/ión no puede consiSTir en OTra cosa q{U' en la entrega de otm heredad que valga mucho
m<Ís 'f"C la que él adqlliere: de aquí el parecer de la Comisión (. .. ) porque eS/á plenamellle convencida de que
cllando .I"e hacell es/os cambio'\", 110 es pam pe/judicar a los tranqueros, ,\'iIlO porque no hay má,' remedio que
pasar por las cOlldlclOnes del o/m dueiio. si se quiere mejorar el caserío que U!lO tielle. que es el fin 'file la Comi­
sión desea ver realizado". (ACI05 de las sesiolles ... , cil.. p. 35). Se tralaba. como afirma CELAYA. de una argumen­
lación poco convincente, que fue criticada por JADO y BALPIIRDA (Vid. Comelllarios al Código civil .Y Compilacio­
lIesfarales. 1. XXVT, ,·jl., p. 415).
128 "El propielario-decía CELAYA-, que no puede dOllar. ni ve/u1erlofiIlCll a un eXlraño, ni dársela ell pago.
puede. en cambio. permu/arln con olra de mello/' valor. con lo qu.e se abre 1111 amp/jo camino para el ji-aude"
(Comen/arios al CódiRO civil y Compilado/lesforales. t. XXVI, ciT.. p. 416).
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cualquier titulo oneroso y por el precio y condiciones que libremente decida, dentro del
plazo de 1 (liio" (artículo 120). Ahora bien, ¿qué ocurre si, en estas circunstancias, el pro­
pietario lleva a cabo una permuta de las contempladas por el artículo 125, y cambia la finca
troncal por bienes no troncales o excluidos del derecho de preferente adquisición, o por una
finca troncal cuyo valor sea inferior en un tercio al de la finca entregada?; ¿podrán en este
caso los parientes tronqueros ejercitar la saca frente a dicha transmisión?
Parece que los artículos 120 y 123 impedirían el ejercicio del derecho de saca en
estas hipótesis, puesto que sólo se permite tal ejercicio cuando no ha habido previo llama­
miento y, si lo ha habido, el propietario puede enajenar la raíz a tercero por cualquier título
oneroso. Sin embargo, también puede parecer, al menos a primera vista, que esta solución
conduce a que se defraude, de alguna manera, el derecho de los tronqueros. Pero creo que
un análisis más detallado de la cuestión avala el mantenimiento de dicha solución. Efectiva­
mente, la actitud adoptada frente al llamamiento por los tronqueros (no concunencia o no
consumación), denota que éstos están dispuestos él permitir que la finca salga de la familia
troncal; y frente a esta actitud, debe resultar totalmente indiferente que la salida se produzca
a cambio de un precio, o mediante el intercambio de la finca por bienes no troncales, o por
bienes troncales cuyo valor sea inferior, en un tercio, al del inmueble que no quisieron
adquirir.