Tracto sucesivo y tracto abreviado.

Tema 2 1 Escrituras simultáneas y sucesivas
Tracto sucesivo y tracto abreviado.
Autor: Norma E. Ciuro de Castello
PONENCIAS:
I) El tracto sucesivo contenido en el art. 15 constituye un principio registral de carácter formal,
dirigido a la correcta ordenación y correlatividad de los asientos, integrado por los principio de
identidad y continuidad registral.
II) El tracto abreviado contenido en el art. 16 permite concentrar dos o más actos dispositivos, en
un solo asiento, cuyo documento relaciona los antecedentes de los derechos y de la legitimación
del disponente.
III) El tracto registral abreviado es una modalidad establecida a los efectos de la continuidad del
tracto. No constituye una excepción a la sucesividad del art. 15 de la Ley.
IV) Las escrituras simultáneas requieren: que se otorguen en el mismo día; que exista identidad en
cuanto al inmueble; y que sean autorizadas por ante escribanos de la misma provincial.
TRACTO SUCESIVO
Tracto: Proviene del latín “tractus”, que se emplea para representar el “espacio que media entre
dos lugares” como así también “un lapsus de tiempo”.
Sucesivo: Del latín “successivus”. Aplíquese a lo que sucede o se sigue a otra cosa.
Tracto Sucesivo: espacio que media entre dos lugares y/o entre dos momentos.
Entre los registralistas existe una clara divergencia en cuanto al concepto del tracto sucesivo y
como una consecuencia de éste, el tracto abreviado, las posturas opuestas: toman el requisito de la
previa inscripción como un requisito sustantivo y de fondo o lo toman como un requisito formal de
la registración. En la primera postura se restringe la posibilidad de ampliar los supuestos del tracto
abreviado como consecuencia de la sustantividad, en el segundo, por el contrario se extiende la
concepción del tracto abreviado y se abre un abanico de posibilidades para su utilización. Desde el
inicio anticipo mi postura en un todo de acuerdo con los coautores de la Ley Nacional Registral,
ello me obliga a realizar un análisis detenido de los arts. 15 y 16 y de las dos teorías, quizás, más
opuestas que son las sostenidas por los notarios Villaro, Felipe Pedro y Falbo, Miguel Norberto.
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El art. 15 de la Ley 17.801 contiene dos partes, la primera: “No se registrará documento en el que
aparezca como titular del derecho una persona distinta de la que figure en la inscripción precedente”, y la segunda: “De los asientos existentes en cada folio deberán resultar el perfecto encadenamiento del titular de dominio y de los demás derechos registrados, así como la correlación entre
las inscripciones y sus modificaciones, cancelaciones o extinciones”.
Los antecedentes del Tracto Sucesivo, Continuo o Consecutivo, como también lo nombra García
Coni, lo hallamos en primer lugar en el en el art. 15 de la 11.643, con la diferencia que en ésta como
en la Ley Española (art.20) se habla de título, a su vez, reconoce su antecedente en la Ley Hipotecaria Española de 1861, y ésta de la Ordenanza Hipotecaria de Prusia de 1783, remontadosé al art.40
de la Ley Alemana y a otros antecedentes varios.
El contenido de éste principio que se encuentra presente en mayor o menor medida en casi todos
los sistemas de registración inmobiliaria, es admitir fundamentalmente documentos de raigambre
registral, derivados de un documento previamente inscripto, rechazando los que no lo son.Obviamente este principio se aprecia en un registro completo (por fincas) y en funcionamiento, al
constituirse los registros éstos receptan las titularidades reales extrarregistrales.
El problema surge cuando se pasa de un sistema de publicidad no registral, a uno con publicidad
registral (San Juan y Córdoba) o en los casos de las llamadas adquisiciones originarias, dado que la
ley 17.801,.. “no previó el supuesto de tránsito de un sistema de publicidad no registral, a uno con
publicidad registral, ni de las llamadas primeras inscripciones….”(Felipe Pedro Villaro Elemento de
Derecho Registral Inmobiliario pag. 81).
Hemos visto que el art.15 consta de dos partes: una negativa...” no se registrará documento en que
el titular (quien disponga del derecho), sea una persona distinta de la que figura en la inscripción
precedente, y otra que establece “de los asientos registrales debe resultar el perfecto encadenamiento…”.El articulo según la teoría de Villaro, tiene un aspecto sustantivo vinculado con la legitimación para
disponer y un aspecto formal vinculado con la manera de ordenar los asientos en Registro.
Conforme lo explica este autor, la primera parte se debe tomar en consonancia con el art.23, que
prohíbe se autoricen actos de transmisión, etc., sin tener a la vista el título inscripto y la certificación previa del inmueble. El art. 23 dice: Ningún escribano o funcionario público podrá autorizar
documentos de transmisión, constitución, modificación o cesión de derechos reales sobre inmuebles, sin tener a la vista el título inscripto en el Registro, así como certificación expedida a tal efecto
por dicha oficina en la que se consigne el estado jurídico de los bienes y de las personas según
constancias registradas. Los documentos que se otorguen deberán consignar el número, fecha y
constancias que resulten de la certificación”.
El principio, continúa Villaro, formulado en la Ley 17.801 tiene un aspecto sustantivo, vinculado
con la legitimación para disponer, y un aspecto formal, vinculado con la manera de ordenar los
asientos en el Registro. El aspecto sustantivo surge de la primera parte del art.15 y está referido
exclusivamente al “documento inscribible”, el cual no será admitido en el Registro, si no cumple
con el requisito de identidad, el cual establece que quien aparece disponiendo debe ser la misma
persona que en el Registro figura como titular.
Por otra parte, el art. 23 de la ley prohíbe la autorización de documentos de transmisión sin tener
a la vista el título inscripto, y la certificación del estado jurídico del bien.- Mientras el artículo 15
establece la previa inscripción, como requisito, el art.23 lo eleva a la categoría de principio sustantivo, previo a la formación del documento, es decir, el funcionario autorizante debe tener a la vista
el titulo inscripto y la certificación que acredite que ese titulo inscripto responde a un derecho
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vigente.- Este requisito de tener a la vista el titulo inscripto está formulada como prohibición de
autorizar el acto, por lo cual funciona, siempre para éste autor, como un presupuesto de eficacia de
la autorización. (Villaro, pág.83).
No puede interpretarse como elemento del contenido ni como elemento de la forma porque es
extrínseco y anterior a él. El documento tiene un contenido y una forma determinada y la falta de
cumplimiento del titulo inscripto y la certificación, no provoca la nulidad del acto otorgado, solo le
resta eficacia al documento.
La falta del titulo inscripto es un defecto subsanable, no es acto nulo es un acto ineficaz, es subsanable mediante una escritura complementaria, de la cual deberá surgir la existencia de la titularidad
correspondiente.
Villaro, reconoce que la segunda parte del art.15 es formal, y esta dirigida a la organización de los
asientos registrales, tendiente a mantener la continuidad y correlatividad de los mismos, de forma
tal que resulte una correcta encadenación de las inscripciones, cancelaciones o modificaciones.
Ruiz Erenchu refiere que el instante encadenador que significa el tracto, se extiende a tres elementos, los sujetos, el objeto y el derecho que se pretende inscribir.
López de Zavalía, entiende que la perfecta encadenación que lleva al asiento final solo puede ser
llevada en los registros en funcionamiento con sistema de Matriculación obligatorio en folio real,
dado que en los registros incompletos, donde no existe una inscripción antecedente siempre es
necesario efectuar una primera inscripción, consistente en matricular el inmueble.
Por su parte, Miguel N. Falbo, (Doctrina General del Tracto Sucesivo), sostiene que la interpretación
del artículo 15 debe efectuarse con relación a los artículos 10 a 14 de la ley y estos están referidos a
la matriculación de los inmuebles y a los asientos de inscripción o anotaciones. La finalidad del tracto sucesivo, es “organizar los asientos regístrales” de manera que expresen con mayor exactitud la
sucesión de los derechos que se refieren a un inmueble previamente registrado y matriculado de
suerte que haya siempre un enlace entre el derecho del titular actual con el que tenia asentado su
causante inmediato anterior. (Falbo op. cit. Revista Notarial 854, pág.73).
Según éste autor son necesarios dos requisitos; 1) que el derecho que se pretende inscribir se
encuentre previamente inscripto a favor del transmitente (o de quien pueda constituirlo) y 2) que
cada derecho que se inscribe, conste en asientos separados y distintos (en cuanto a su contenido
jurídico).
Falbo sostiene que los efectos sustantivos son los que resultan de la inscripción del titulo en el
registro, como elemento perfeccionador del derecho real transmitido o constituido extraregistralmente (requisito de eficacia) y otros son los efectos formales de la previa inscripción y del tracto
sucesivo en el folio real… estos últimos están referidos al procedimiento que tiene que cumplirse
en esa sede y están dirigidos al registrador.
Los arts. 15 y siguientes, no declaran los efectos sustantivos, que resultan de la inscripción del titulo en el Registro, como cumplimiento indispensable para justificar la legitimación del derecho del
titular y su poder de disposición, sino que se limitan a establecer que no procederá la inscripción
cuando el documento o título cuya registración se solicite, no cumpla con el requisito formal de la
continuidad del tracto.
Para este autor, no sería necesario, por parte del registrador, comprobar la previa inscripción para
que quede justificada la existencia de facultad o poder de disposición del dueño o titular del derecho, aunque no figure inscripto en el Registro. El titular puede transferir o firmar la documentación
pertinente, con tal que al solicitar el asiento de inscripción, el documento que se pretende inscribir
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sea suficiente para probar los efectos del acto o negocio translativo de quien en primera instancia,
figura como titular registral.
Lacruz-Bermerjo; no puede interpretarse el precepto como “requisito necesario para el ejercicio
de la facultad dispositiva”, sino únicamente como “requisito para que el acto dispositivo otorgado
pueda inscribirse. La previa titularidad inscripta no se exige al tiempo del otorgamiento, sino al de la
inscripción. En igual sentido agrega Roca Sastre; no condiciona a la previa inscripción el ejercicio de
la facultad dispositiva del titular del derecho sino que únicamente la exige como requisito indispensable para que el acto dispositivo pueda inscribirse, “el ejercicio del poder dispositivo es independiente
de que conste inscripto el derecho del disponente”.
Para los autores Andorno y Marcolín de Andorno, además de una cualidad de carácter sustantivo
que debe existir a los fines del funcionamiento del principio debe mediar otro de carácter formal…
deben coexistir simultáneamente el denominado principio de identidad y de continuidad registral
(L. Andorno y M. Marcolín de Andorno Ley Nacional Registral Inmobiliaria).
En la Cámara Nacional Civil 14/03/1985 ED, 115-680 expresamente estipuló que la escrupulosa
observancia del tracto sucesivo registral persigue el perfecto encadenamiento del titular del dominio de los derechos registrados así como la correlación entre las inscripciones, modificaciones,
cancelaciones y extinciones, como presupuesto de un ejercicio eficiente de la función publicitaria
encomendada al registro.
Conocemos la situación que plantea la ley 14.394, en sus arts. 23 a 27 y especialmente el art. 28
párr.3°, referido a “la preanotación”, sabiendo que excede el temario del trabajo, lo dejamos planteado para un tratamiento posterior.
Sostiene Scotti que cuando el registro de la Propiedad no pueda determinar alguna de las inscripciones procederá a indicarlo en toda certificación y … procederá a la registración provisional de
los respectivos documentos. Si bien este caso esta referido a las situaciones de doble dominio, es
de aplicación a todos los casos.
El primer congreso Nacional de Derecho Registral, Buenos Aires 1972, los derechos inscribibles se
derivarán del titular inscripto, de modo tal que el registro contendrá el historial completo de los
bienes. El tracto sucesivo puede ser Abreviado o Comprimido.
Si no es visible la correlación entre el titular registral y quien pretende inscribir su derecho, el registro en virtud de los arts. 17 y 18 de la Ley 17801, procederá a registrar la inscripción o anotación en
forma provisional o condicional, dando lugar a que el requirente de la inscripción pueda proceder a
la inscripción previa del art.19 y concordantes o a la ratificación prevista por el art.1.330 del Código
Civil. Ello en virtud de que nuestro registro es declarativo y no convalidante.
TRACTO ABREVIADO
Villaro, sostiene que los dos aspectos básicos que hacen al tracto sucesivo son: un aspecto sustancial
que se corresponde con la legitimación registral del disponente a través del titulo previamente inscripto, y un aspecto formal que hace al ordenamiento de los asientos registrales que deben aparecer
derivándose unos de los otros. Este principio admite situaciones especiales, son las contempladas
en el art. 16, este artículo indica las excepciones conocidas como tracto abreviado donde el asiento
que se pretende inscribir no se deriva estrictamente del anterior.
El art. 16 enumera cuatro supuestos, de los cuales tres están referidos a situaciones hereditarias y
una ultima producida por actos entre vivos.
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El autor citado expresa admite los cuatro supuestos establecidos por el artículo 16:
a) contrato u obligaciones contraídas en visa por el causante o su cónyuge que pueden ser otorgados por
los jueces, herederos declarados o sus representantes, siendo obvio que estas obligaciones fueron contraídas por el causante o su cónyuge, es necesario haber iniciado un juicio sucesorio y dictado su
correspondiente declaratoria de herederos u auto aprobatorio del testamento; los jueces pueden
intervenir cuando en el sucesorio no haya herederos declarados o en los casos ejecución forzada;
en cuanto a los representantes, pueden ser los convencionales y los legales (padres, tutores, curadores).
b) transmisiones o cesiones de bienes hereditarios efectuados por los herederos declarados o sus sucesores; tomando el enunciado textualmente se trata de los herederos declarados o sucesores cuando
otorguen instrumentos en los que se transmita el dominio (inmuebles) o cedan derechos de hipoteca y anticresis, requisito indispensable es que los bienes estuvieren registrados a nombre del
causante. Este autor sostiene, que el término sucesor esta referido a los sucesores universales del
heredero declarado, exclusivamente al heredero del heredero. En su opinión, todo lo referido a esta
materia, debe interpretarse restrictivamente.
c) cuando el mismo sea consecuencia de actos relativos a la partición de bienes hereditarios. Villaro dice
que, la redacción es incorrecta pues no expresa a que documento se refiere, ni que personas los
pueden otorgar. Respecto de los “actos”, estos pueden ser de dos clases: Actos preparatorios de la
partición (ej. afectación y desafectación de la Ley 14.394) y efectos de la partición (ej. adjudicación
bienes siempre y cuando se trate de bienes hereditarios, en sentido restringido no entrarían en este
concepto la partición por disolución de la sociedad conyugal).
d) cuando se trate de instrumentaciones que se otorguen en forma simultánea y se refieran a negocios
jurídicos que versen sobre el mismo inmueble, aunque en las respectivas autorizaciones hayan intervenido
distintos funcionarios. Este es el único supuesto de actos “inter vivos” y es condición sine qua non
que se refieran a un mismo inmueble aún cuando intervengan distintos funcionarios, siempre que las
instrumentaciones sean notariales. Agregando Villaro que el tracto abreviado, es sólo la posibilidad
de otorgamiento y disposición de titulares no registrales, de ningún modo el tracto no es inscripción figurada de lo que no llega al registro, sino que es registración de un acto, cuyo antecedente
no se registró ni se registrará, porque respecto de él no es necesaria la previa inscripción, el tracto
registra el último acto. A modo de ejemplo, el heredero que transmite por tracto abreviado una
mitad indivisa, la declaratoria deberá ser registrada por el resto de los bienes, salvo que éstos se
transmitan también por tracto abreviado.
Simultáneo: Del latín “simul”, aplíquese a lo que se realiza u ocurre al mismo tiempo que otra cosa.
Cuando hablamos de simultaneidad, estamos refiriéndonos a escrituras que transcurren en el mismo momento jurídico, es decir, que se otorgan en el mismo día.
Falbo, sostiene que el art.15 no proclama efectos sustantivos que resultarían de la inscripción del
titulo, sino que se limita a disponer que no procederá la inscripción cuando el documento o el titulo
no cumple con el requisito formal de la continuidad del tracto, significa que el registrador no tiene que
comprobar la previa inscripción para que quede justificado el poder de disposición del dueño, pues
éste puede transferir su derecho aunque este no figure inscripto en el Registro (art.16).
Lacruz Berdejo agrega: “no puede interpretarse el precepto como requisito necesario para el ejercicio de la facultad dispositiva” sino únicamente como “requisito para que el acto dispositivo otorgado pueda inscribirse”correlativamente al tratar el tracto abreviado, el acto o negocio dispositivo
puede realizarse extrarregistralmente por quien se encuentre legitimado para otorgarlo, aunque no
sea el titular registral pero, para que proceda la inscripción del documento en el Registro será
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necesario justificar plenamente el enlace o conexión del derecho del disponente con el que tenía
el titular inscripto.
Este enlace o conexión puede resultar de la relación efectuada en un documento o de dos o más
documentos eslabonados entre sí, siempre y cuando quede explicitado el encadenamiento de las
causas transmisivas a partir del titular inscripto, procediendo la inscripción sin más trámite.
Al referirse al tracto abreviado, Falbo expresa, que ciertos actos o negocios de naturaleza dispositiva pueden realizarse extrarregistralmente - por documento notarial, judicial, administrativo y aún
privado, en los supuestos admitidos por la ley – por quien se encuentre legitimado para hacerlo, aún
cuando no sea su titular según el Registro. Para que la inscripción sea viable, es necesario que del
documento que se pretende inscribir surja debidamente eslabonado y justificado la conexión del
derecho de quien dispone a partir del titular que figure inscripto en el Registro.
Analizando el art. 16, Falbo dice que el primer supuesto del tracto abreviado … “cuando el documento sea otorgado por los jueces…..” tiene su fundamento en que el contrato u obligación
contraída por el causante está concluido antes de su fallecimiento y sólo queda pendiente su cumplimiento, en estos casos, el juez, los herederos, o sus representantes, cumplen con la obligación
pendiente, el bien objeto del contrato se encuentre registrado a nombre del causante, y jurídica y
económicamente no integra el acervo hereditario. Otro tanto sucede en el caso de bienes gananciales, el bien ingresado como ganancial no integra el acervo sucesorio. Debe quedar fehacientemente
probado el negocio celebrado con anterioridad al fallecimiento, o la disolución de la sociedad conyugal por causa de muerte, caso contrario el bien ingresa a formar parte del acervo hereditario.
En el segundo supuesto del art.16, encontramos que el juez otorgará los documentos cuando los
herederos del causante se resistan a cumplir con la obligación pendiente; el juez y los representantes
de los herederos interpretación que abarca:
1) Representación voluntaria (por el heredero a un tercero, coheredero o no);
2) Representación legal (actos que deban otorgar herederos incapaces);
3) Representación judicial (dispuesta por el juez);
4) Albacea Testamentario (cuando por el testamento ha recibido del testador el deber de vender
sus bienes de conformidad a la ley, de esta manera el albacea no hará otra cosa que cumplir “obligaciones contraídas en vida por el causante”.
En el artículo mencionado, se incluye la situación que se presenta cuando los herederos declarados
o sus sucesores transmiten o ceden bienes hereditarios inscriptos a nombre del causante o de su
cónyuge. Estos herederos pueden realizar actos de disposición (transmisión o cesión) de los bienes
hereditarios inscriptos a nombre del causante, sin necesidad de la previa inscripción de la declaratoria de herederos o el testamento.
El fallecimiento de uno de los cónyuge, es causal de disolución de la sociedad conyugal, la etapa
que media entre el fallecimiento y la liquidación es conocida como una etapa de indivisión post
comunitaria, en la misma, se presenta una circunstancia anómala en la cual el cónyuge titular del bien
ganancial ha perdido el ejercicio del poder dispositivo que tenía sobre ese bien, hasta el momento
en que se inscriba la respectiva declaratoria.
Falbo menciona distintos supuestos de tracto abreviado no enumerados en el artículo 16, que son:
1) Hipoteca de los bienes hereditarios, efectuada por los herederos;
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2) Cancelación de hipoteca constituida por el causante, otorgada por los herederos;
3) Anotación de embargos u otra medida cautelar ordenada contra los herederos;
4) Disposición de los bienes gananciales una vez disuelta la sociedad conyugal;
5) Venta de quien adquiere un inmueble por prescripción veinteñal, sin previa inscripción de la sentencia que declara adquirido el dominio. Respecto de esta ultima situación, el Registro de la Propiedad de la Provincia de Buenos Aires, tiene al respecto dictada una resolución Tecnico Registral N°
19 del año 1991 que adoptó la recomendación de la XXVIII Reunión Nacional de Directores del
Registro de la Propiedad Córdoba 1991, la cual que imposibilita la aplicación del tracto abreviado
en este supuesto.
La “I Reunión Nacional de Directores de Registro de la Propiedad” Mendoza 1969, declaró, el Registro de la Propiedad inscribirá aquellos documentos públicos autorizados en virtud de las facultades previstas en el artículo 16…siempre que de los mismos resulte que en la sede que corresponda
se haya dado cumplimiento a las etapas procesales y fiscales previas…
Y en la “XII Reunión Nacional de Directores de Registro de la Propiedad”, Paraná 1975, prevaleció
el criterio limitativo, aún cuando se declaró que los supuestos del mencionado artículo “no describen actos específicos sino clases de actos, de manera tal que cualquier acto jurídico que satisfaga los
requisitos prescriptos en los incisos puede beneficiarse con el tracto abreviado”.
La esencia del tracto abreviado se encuentra en lo que la doctrina llama el requisito de la completividad, es decir, se adquiere la misma cuando en la segunda escritura que se pretende inscribir, se
consigna la relación de todos los antecedentes que hagan tanto al derecho como a la legitimación
del disponente a partir siempre del ultimo titular inscripto.
Andorno y Marcolín Andorno (Ley Nacional Registral Inmobiliaria 17.801. Comentada. Anotada.
Hammurabi 1999) sostienen que los presupuestos para la procedencia del tracto abreviado en el
caso de escrituras simultáneas son los siguientes:
a) Multiplicidad de negocios jurídicos;
b) Sobre un mismo inmueble;
c) Negocios Jurídicos registrables;
d) Intervención de uno o distintos funcionarios;
e) Relación mediante tracto documental a partir del negocio inscripto, del dominio o derecho real
de que se trate;
f) Cumplimiento del recaudo témporo espacial.
CONCLUSIONES del Tracto Abreviado
Todo deriva de la forma conceptual que tengamos del tracto abreviado, si entendemos que ésta es
una modalidad del tracto sucesivo, es evidente que por ser un modo, admite otras variables además
de las expresadas en la ley, si por el contrario entendemos que el art.16 es una excepción al tracto
sucesivo, indefectiblemente tenemos que aceptar que no existen otras situaciones más que las
puntualmente citadas en el artículo.
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Tema 2 1 Escrituras simultáneas y sucesivas
En el decreto 2080 al tracto abreviado lo considera una excepción al tracto sucesivo, y en la reforma introducida por el Decreto 466/99, art. 34, que modifica el Decreto 2080 establece que el tracto
abreviado constituye una modalidad del tracto. Por lo tanto éste Decreto lo traslada de un régimen
de excepción a un régimen de modo.
La exigencia de la ley es que, de un mismo asiento surjan en forma ordenada los sucesivos actos
dispositivos con sus respectivas adquisiciones encadenadas.
El tracto abreviado en una modalidad en donde la legitimación registral se comprime o condensa
con la legitimación dispositiva y conforman una excepción a la regla del encadenamiento del titular
del dominio registrado, es decir, aparece como disponente quien no es el titular según el asiento
registral. Las razones que se esgrimen para la utilización del tracto abreviado son las mismas que se
utilizan para sustentar el principio de economía procesal.
BIBLIOGRAFÍA
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Doctrina General del Tracto Sucesivo en el Derecho inmobiliario registral argentino. Miguel Norberto Falbo. Revista Notarial pág. 72 y siguientes.
Derecho Registral Aplicado. Raúl García Coni. Ediciones Depalma 1983.
Derecho Inmobiliario Registral. José Luis Pérez Lasala. Editorial Desalma Buenos Aires 1965.
Teoría General de los Registros. Fernando Fueyo Laneri. Editorial Astrea Buenos Aires 1982.
Derecho Hipotecario. Roca Sastre. 7ma.Ed.Bosh, Barcelona 1979.
Curso Introductoria al Derecho Registral. Fernando J. López de Zavalía Buenos Aires 1983.
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de Andorno. Edición Depalma 1999.
Tracto Sucesivo. Daniel A. Cayssials. Revista Notarial Nº 940, La Plata 2001.
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