Medianera - Ing. María Alejandra Sánchez

Ing. María Alejandra Sánchez
Uso y Mantenimiento de La Medianera
Qué es la medianera?
La medianería es la pared que separa dos propiedades cerradas de distinto dueño.
Uso de Medianera
Código Civil, Artículo 2.736: “Todo propietario cuya finca linda inmediatamente
con una pared o muro no medianero, tiene la facultad de adquirir la medianería
en toda la extensión de la pared, o sólo en la parte que alcance a tener la finca de
su propiedad hasta la altura de las paredes divisorias, reembolsando la mitad del
valor de la pared, como esté construida, o de la porción de que adquiera
medianería, como también la mitad del valor del suelo sobre que se ha asentado;
pero no podrá limitar la adquisición a sólo una porción del espesor de la pared. Si
sólo quisiere adquirir la porción de la altura que deben tener las paredes
divisorias, está obligado a pagar el valor de la pared desde sus cimientos. [El valor
computable de la medianería será el de la fecha de la demanda o constitución en
mora]”.
Mantenimiento
En las paredes medianeras, ambos vecinos deben hacerse cargo de su
mantenimiento. Las reparaciones también deben ser compartidas salvo que el
daño se haya producido por la culpa de uno de ellos.
Usos
El Código Civil establece que la medianería da derecho a cada uno de los dueños
de la pared a servirse del muro medianero para todos los usos a que ella está
destinada según su naturaleza, con tal de que no causen deterioros en la pared, o
comprometan su solidez, y no se estorbe el ejercicio de iguales derechos para el
vecino.
Quién es el dueño?
El muro de deslinde, según el Código Civil, obligatoriamente encaballado (mitad
para cada lado) sobre el eje antes mencionado, en un máximo de 45 cm. se llama
"muro divisorio de predios" y es "privativo" del que lo construyó. Cuando el vecino
hace uso del mismo, personalmente o a través de una construcción (apoye o
arrime), o a través del inmueble (cerramiento forzoso), se produce la condición
jurídica establecida por el Código Civil de compra forzosa y venta obligada. Y el
muro en cuestión deja de ser privativo y divisorio de predios, para estar en
condominio, y se denomina, entonces, muro medianero.
El derecho de medianería del fundo que tiene ya construida la pared nace cuando
el fundo vecino apoye o arrime el muro.
Extensión de la medianería
En cuanto a su altura, entre dos edificios se presume la existencia de la condición
de medianería hasta la altura del edificio menos elevado.
Valor
Respecto del valor de la misma “el precio no será el que disponga su constructor
(ya que puede estar sobrevaluado) ni el que sugiera el nuevo vecino (por las
razones opuestas), sino que se tomará en función del valor que tenga esa pared en
el mercado de la construcción”.
De esta manera, el vecino que utiliza el muro debe pagar la mitad del espesor que
adquiere juntamente con la mitad del terreno que abarca dicho espesor.
Ing. María Alejandra Sánchez
Lo que no puede hacerse es reducir el pago a un espesor menor ya que el artículo
2.736 lo prohíbe expresamente: “Todo propietario cuya finca linda
inmediatamente con una pared o muro no medianero, tiene la facultad de adquirir
la medianería en toda la extensión de la pared, o solo en la parte que alcance a
tener la finca de su propiedad hasta la altura de las paredes divisorias,
reembolsando la mitad del valor de la pared, como esté construida, o de la
porción de que adquiera medianería, como también la mitad del valor del suelo
sobre que se ha asentado; pero no podrá limitar la adquisición a solo una porción
del espesor de la pared. Si solo quisiese adquirir la porción de la altura que deben
tener las paredes divisorias, está obligado a pagar el valor de la pared desde sus
cimientos. El valor computable de la medianería será el de la fecha de la demanda
o constitución en mora.”
Para saber exactamente lo que le corresponde pagar al vecino por derechos de
medianería se puede contratar a un profesional ingeniero o arquitecto para que
determine el valor de la pared, conforme, a lo ya establecido, por fórmulas que
darán el valor del muro a la fecha de la liquidación conforme la edad de la pared,
la construcción, el uso de materiales, el estado de conservación y el porcentaje de
depreciación. La prescripción de la acción por cobro de medianería es de 10 años.
Una sugerencia: antes de comenzar el vecino las obras de construcción sería
aconsejable hacer una revisión del edificio del lado de la medianera que linda con
el vecino requiriendo los servicios de un escribano a los fines que constate las
condiciones en que se encuentra el mismo, piso por piso, porque suele suceder que
durante la obra se pueden provocar daños en la medianera y dentro de las
unidades funcionales y con ese documento ya podremos efectuar el reclamo
correspondiente.
"Bien Común"
El artículo 2º de la Ley 13.512 menciona como partes comunes justamente los
muros medianeros o muros maestros.
Derechos y obligaciones de los condóminos respecto del muro
medianero
. Reconstruir el muro.
. Darle mayor altura al muro.
. Abandonar o renunciar a los derechos sobre el muro.
. Readquirir los derechos de medianería.
. Obligar a su vecino a conservar y mantener el muro medianero en buen estado.
. Arrimar toda clase de construcciones al muro medianero.
. Colocar tirantes en todo el espesor del muro sin perjuicio del derecho que el
otro lindero posee de hacerlos retirar hasta la mitad de la pared (C. C. art. 2731).
. Abrir armarios o nichos aun pasando el medio muro, sin perjudicar al vecino o al
muro (C.C. 2731).
. Servirse del muro para todos los usos a los que se destino, según su naturaleza
(C.C art. 2730).
. Abrir ventanas o troneras en el mismo, siempre que su vecino preste su
consentimiento (C.C. art. 2654y 2655).
. Suprimir aberturas, luces y toda obra incompatible con la medianería (C.C. art.
2655, 2656, 2657, y 2740) siempre que el lindero edifique.
. Contribuir a gastos de mantenimiento y de reparación, y de igual manera, a
reconstruir en forma conjunta con su vecino el muro, en el caso de muro
condenable.
. Respetar todos los derechos de su condómino.