valoración del perjuicio causado por la ocupación previa

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Valoración indemnización
por ocupación previa, plan especial narengs. la llosa de ranes
VALORACIÓN DEL PERJUICIO CAUSADO POR LA OCUPACIÓN
PREVIA (PABELLÓN) DE PARCELAS INCLUIDAS EN EL PLAN
ESPECIAL NARENGS. LA LLOSA DE RANES
UBICACIÓN ZONA A VALORAR: TÉRMINO MUNICIPAL DE LA LLOSA DE RANES (VALENCIA)
PROMOTOR: AJUNTAMENT DE LA LLOSA DE RANES.
EL INGENIERO TÉCNICO AGRÍCOLA: D. JOSÉ RAMÓN FRASQUET GOSP
1.- OBJETO DE LA VALORACIÓN
El siguiente trabajo tiene como objeto el valorar el perjuicio por la previa ocupación por
obras del pabellón, parcelas incluidas en el PLAN ESPECIAL NARENGS, LA LLOSA
(VALENCIA).
2.- DESCRIPCIÓN DEL MEDIO FÍSICO.
Las parcelas a valorar están situadas en el término municipal de La Llosa de Ranes,
ubicadas al Sureste de la población, margen derecha de la carretera de Xátiva. Son
parcelas agrícolas en su mayoría dedicadas al cultivo de naranjos, y unas pocas a frutales,
observándose algunas donde se cultivan juntos cítricos y frutales, también se observan
algunos árboles frutales y ornamentales. Las fincas pertenecen a varios propietarios, siendo
la media de las explotaciones de 3 hg. Es una zona agrícola donde el cultivo de agrios es el
más importante, siendo los frutales y hortícolas de poca importancia. La climatología es la
típica de la zona, temperatura media mensual es uniforme y elevada para todos los meses
del año aumentando de forma gradual desde los 11,1 ºC de diciembre hasta los 24,9 ºC de
agosto; las heladas en los meses de enero y febrero son escasas, presentándose en años
excepcionalmente fríos; el régimen térmico es Marítimo Cálido. El suelo que predomina es
el franco-arcilloso con alta permeabilidad, niveles de caliza moderado y baja salinidad.
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Actualmente la zona tiene implantado el riego a goteo mediante hidrantes por los cuales se
distribuye el agua a las parcelas.
3.- RELACIÓN DE FINCAS AFECTADAS.
Relación de parcelas iniciales y usos:
FINCA,
PARCELA Nº
35
39
40
69
123
135
9001
9006
9009
CULTIVO
NO CULTIVO
CÍTRICOS: NAVELINA
BALDÍO
CÍTRICOS: NAVELINA
FRUTAL. CIRUELOS G.J.
BARBECHO
EXPLANADA
CAMINO
CAMINO
CAMINO
4.- METODOLOGÍA DE VALORACIÓN.
Son parcelas agrícolas cultivadas de cítricos en su mayoría, que a corto plazo pasaran a ser
urbanas, por lo cual la valoración se basa determinar el perjuicio por ocupación previa, por
indisponibilidad del bien por parte del propietario de explotarlo agronómicamente.
El valor de indemnización se realizará mediante el cálculo de la renta que deja de percibir el
propietario, consistente en la diferencia entre ingresos y gastos. La indemnización calculada
es anual, siendo la cosecha media estimada según las características del arbolado y su
desarrollo a corto plazo.
La zona a estudio por sus características agroclimáticas es factible el cultivo de naranjas y
mandarinas, tanto con variedades extratempranas como tardías; las variedades más
cultivadas en el municipio son: Navelina, Clemenvilla, Ortenique, Navel Lane L.
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Valor de la cosecha o Renta Vuelo “Rv”
•
Renta (R) se considera la renta neta, que es igual a la diferencia entre ingresos (I)
menos gastos (G). El beneficio empresarial no se tiene en cuenta al ser el mismo
agricultor el beneficiario.
•
Los gastos (G), costes de cultivo, que se describen son los que están vigentes en la
actualidad y se han obtenido de la zona, pudiéndose considerar gastos medios en este
término municipal, que esceienden, segun tabla adjunta, a 5.564,98 €/ha, equivalente a
463,75 €/hg.
•
Para el cálculo de los costes de cultivo se ha tomado como referencia el elaborado por
el Departamento de Economía y Sociología Agraria (IVIA) año 2010.
•
Los precios de la fruta percibidos por los agricultores son precios medios en naranjas y
mandarinas de Comunidad Valenciana, base de datos de la Lonja de Cítricos de
Valencia, siendo de 0,24 €/kg
CUADRO DE COSTES DE CULTIVO DE UNA Ha DE CÍTRICOS EN VALENCIA
Gastos: parámetros actualizados, fuente Julia y Server (2000)
1.- Costes variables
2.- Costes fijos
1.1. Agua de riego
961,62
2.1. Maquinaría propia
121,05
1.2. Fertilizantes
449,83
2.2. Reposición plantas
75,96
1.3. Fitosanitarios
1098,91
1.4. Otros
80,35
1.5. Contratos laboreos/máquina
1.6. Costes variables maquina propia
137,64
2.3. Amortización explotación
278,26
2.4. Intereses
292,17
2.5. Impuestos, cuotas y seguros
357,55
2.6 Intereses cap. Circulante:
290,46
95,91
1.7. Mano de obra
1.7.1. Poda
659,66
1.7.2. Aplicación fertilizantes
136,11
1.7.3. Tratamientos fitosanitarios
312,59
1.7.4. Transporte y otros.
216,91
Total costes fijos: 1.415,45 €
Total costes variables: 4.149,53 €
Total gastos: 5.564,98 €
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Valor ocupación del suelo o Renta Suelo (Rs)
•
El valor de una parcela agrícola con una plantación estable y regular es la suma del
valor del suelo y del vuelo. Según estadísticas publicadas en el Informe del sector
Agrari Valencia, de la Generalitat Valenciana, Consellería de Agricultura Pesca y
Alimentación, el precio de la tierra de labor en regadío apta para todos los cultivos es el
56.541 €/Ha, media 2007-2009). Valor adoptado por equipararse al real de la zona.
•
Para determinar el valor de indemnización se considera una renta para el suelo igual al
interés a medio plazo fijado por el Banco de España, siendo esta a la fecha del 4 %.
Luego el valor para todas las parcelas afectadas es de 188,47 €/hg, equivalente a
0,226 €/m2
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5.- VALORACIÓN
Parcela 35:
Parcela rústica cultivada de cítricos variedad Navelina sobre Carrizo de 20 años. Marco de
plantación 4,5 x 4 m, estado fitosanitario bueno y una producción media estimada de 350
@/hg. precio medio de la Navelina 2,40 €/@. y unos gastos medios de 450 €/hg. Riego a
manta.
Superficie: 299,42 m2
I = 350@/hg x 2,40 €/@ = 840 €.
G = 463,75 €/hg
R = I – G = 840 – 463,75 = 376,25 €/hg, equivalente a 0,452 €/m2
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Parcela 39:
Parcela agrícola sin cultivo, baldío.
Superficie: 1.268,72 m2
Renta vuelo = 0
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Parcela 40:
Parcela rústica cultivada de cítricos variedad Navelina sobre Amargo de 25 años. Marco de
plantación 5 x 5 m, estado fitosanitario bueno y una producción media estimada de 350
@/hg. precio medio de la Navelina 2,40 €/@. y unos gastos medios de 450 €/hg. Riego a
manta
Valores:
Superficie: 806,59 m2
I = 350@/hg x 2,40 €/@ = 840 €.
G = 463,75 €/hg
R = I – G = 840 – 463,75 = 376,25 €/hg, equivalente a 0,452 €/m2
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Parcela 69:
Parcela rústica cultivada de frutal, ciruelo variedad Goldem Japam de 25 años. Marco de
plantación 5x5 m, estado fitosanitario regular, un 50% de fallos. Producción media estimada
de 750 kg/hg; precio medio del ciruelo de 0,48 €/kg. y unos gastos medios de 200 €/hg.
Valores:
Superficie: 642,67 m
2
I = 750 x 0,48 = 360 €/hg
G = 200 €/hg
R = I – G = 360 – 200 = 160 €/hg, equivalente a 0,19 €/m2
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Parcela 123:
Parcela agrícola sin cultivo, huertas vacías, barbecho.
Superficie: 747,45 m2
Renta vuelo = 0
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Parcela 135:
Explanada sin arbolado.
Superficie: 2.652,41 m2
Renta vuelo = 0
Parcela 9001, 9006 y 9009
Caminos
Superficie total: 1081,78m
2
Renta vuelo = 0
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5.- RESUMEN VALORACIÓN.
CUADRO RESUMEN INDEMNIZACIÓN POR LA PREVIA OCUPACIÓN DE LAS PARCELAS
AFECTADAS POR LA OBRA DEL “PABELLÓN”, PARCELAS INICIALES INCLUIDAS EN EL
PLAN ESPECIAL NARENGS. LA LLOSA DE RANES.
FINCA,
PARCELA Nº
PLANTAS QUE LA
COMPONEN, VARIEDAD
35
CÍTRICOS: NAVELINA
39
BALDÍO
40
CÍTRICOS: NAVELINA
69
FRUTAL. CIRUELOS G.J.
123
BALDÍO
135
EXPLANADA, DEPOSITO
DE MATERIALES
9001/9006
y 9009
RENTA VUELO
€/m2
RENTA
SUELO €/m2
VALOR
VALOR FINAL
INDEMNIZACI
ADOPTADO
ÓN €/m2
AYUNTAMIENTO
€/m2
SUPERF.
OCUPADA
m2
VALOR
INDEMNIZACIÓN
PARCELA
€
0,452
0,226
0,678
0,678
299,42
203,00
0
0,226
0,226
0,678
1268,72
860,19
0,452
0,226
0,678
0,678
806,59
546,86
0,19
0,226
0,416
0,678
642,67
435,73
0
0,226
0,226
0,678
747,45
506,77
0
0,226
0,226
0,678
2.652,41
1.798,33
0
0,226
0,226
0,678
1081,78
TOTAL INDEMNIZACIÓN
733,44
5.084,32 €
Gandía, julio del 2.011
Fdo: José Ramón Frasquet Gosp
Enginyer Técnic Agrícola
Col.legiat nº 938
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ANEXOS
1.- ORTOFOTO DE LA ZONA DE ACTUACIÓN
2.- PLANOS: 2.1.- Plano parcelario
1.- ORTOFOTO DE LA ZONA DE ACTUACIÓN
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por ocupación previa, plan especial narengs. la llosa de ranes
2.- PLANOS
2.1.- Plano parcelario
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