manual de gestión predial - Instituto de Desarrollo Urbano
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MANUAL DE GESTIÓN PREDIAL CÓDIGO MG-GP-01 PROCESO GESTIÓN PREDIAL VERSIÓN 1.0 MANUAL DE GESTIÓN PREDIAL Control de Versiones Versión Fecha Descripción Modificación Folios Versión inicial del documento. 1.0 25 Participaron en la elaboración: Olga Lucia Ortiz, Contratista - DTDP Carlos Mario Aramburo, Contratista - DTDP Gabriel Eliecer Andrade, Contratista - DTDP Sofía Ramírez Salcedo, Contratista - DTDP Pavel Evelio Pinto Agamez, Contratista - OAP (El alcance de participación en la elaboración de este documento Corresponde a las funciones del área que representan) Validado por Revisado por Aprobado por Cristina Patricia Navarro Corrales Jefe Oficina Asesora de Planeación (E) Maria Del Pilar Grajales Restrepo Directora Técnica de Predios Libardo Alfonso Celis Yaruro Subdirector de Infraestructura Formato: FO-AC-02 Versión: 3 Página 1 de 25 Vo.Bo. OAP: MANUAL DE GESTIÓN PREDIAL CÓDIGO MG-GP-01 PROCESO GESTIÓN PREDIAL VERSIÓN 1.0 TABLA DE CONTENIDO INTRODUCCIÓN ......................................................................................................................................................4 1. OBJETIVO ........................................................................................................................................................5 2. ALCANCE ........................................................................................................................................................5 3. MARCO NORMATIVO .....................................................................................................................................5 4. DEFINICIONES Y SIGLAS ..............................................................................................................................8 5. TOPOGRAFÍA ................................................................................................................................................10 5.1 ALISTAMIENTO TOPOGRÁFICO: COMPARACIÓN DEL SISTEMA DE COORDENADAS CONTENIDA EN LA TIRA TOPOGRÁFICA CON LA BASE DE DATOS DE LA UNIDAD ADMINISTRATIVA ESPECIAL DE CATASTRO - UAECD, CON EL FIN DE: ..................................................................................10 5.2 VISITA A CAMPO: ..................................................................................................................................11 5.3 CRITERIOS PARA LA REALIZACIÓN DEL LEVANTAMIENTO TOPOGRÁFICO. ..............................12 5.4 REGISTRO TOPOGRÁFICO - RT .........................................................................................................13 5.5 CREACIÓN PREDIO EN EL SISTEMA DE INFORMACIÓN – APLICATIVO PREDIOS. .....................14 5.6 CERTIFICACIÓN DE CABIDA Y LINDEROS: .......................................................................................14 6. ESTUDIO DE TÍTULOS .................................................................................................................................14 6.1 6.2 OBTENCIÓN DE LA INFORMACIÓN ....................................................................................................15 ESTUDIO DE TÍTULOS..........................................................................................................................15 7. GESTIÓN PREDIAL Y REASENTAMIENTO SOCIAL ..................................................................................16 8. AVALÚOS COMERCIALES...........................................................................................................................17 8.1 8.2 8.3 9. SOLICITUD DE AVALÚOS.....................................................................................................................18 REVISIÓN DE AVALÚOS.......................................................................................................................18 RECURSOS - IMPUGNACIÓN ..............................................................................................................18 PROCESO DE ADQUISICIÓN PREDIAL ......................................................................................................18 9.1 ETAPA ENAJENACIÓN VOLUNTARIA: ................................................................................................19 9.2 CRITERIOS PARA INICIAR UN PROCESO DE ADQUISICIÓN PREDIAL ..........................................19 9.3 OFERTA DE COMPRA: .........................................................................................................................20 9.4 ACEPTACIÓN OFERTA DE COMPRA ..................................................................................................21 9.5 OFERTA DE COMPRA NO ACEPTADA: ..............................................................................................22 9.6 CASOS EN LOS CUALES SE PROCEDERÁ A MODIFICAR Y/O REVOCAR LA OFERTA DE COMPRA: ...........................................................................................................................................................22 10. CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA: .....................................................................................22 10.1 FORMA DE PAGO: ................................................................................................................................22 11. OBLIGACIONES DEL PROPIETARIO O POSEEDOR INSCRITO ..............................................................23 12. RECIBO DEL INMUEBLE ..............................................................................................................................23 13. SANEAMIENTO .............................................................................................................................................23 14. FECHA Y HORA DE FIRMA DE ESCRITURA PÚBLICA.............................................................................23 15. ENTREGA DEL INMUEBLE ..........................................................................................................................23 Formato: FO-AC-02 Versión: 3 Página 2 de 25 Vo.Bo. OAP: MANUAL DE GESTIÓN PREDIAL CÓDIGO MG-GP-01 PROCESO GESTIÓN PREDIAL VERSIÓN 1.0 16. ESCRITURA PÚBLICA DE TRANSFERENCIA DE DOMINIO .....................................................................24 17. EXPROPIACIÓN ............................................................................................................................................25 17.1 17.2 PROCESO JUDICIAL .............................................................................................................................25 ADMINISTRATIVA ..................................................................................................................................25 Formato: FO-AC-02 Versión: 3 Página 3 de 25 Vo.Bo. OAP: MANUAL DE GESTIÓN PREDIAL CÓDIGO MG-GP-01 PROCESO GESTIÓN PREDIAL VERSIÓN 1.0 INTRODUCCIÓN El Instituto de Desarrollo Urbano IDU, es un establecimiento público creado mediante Acuerdo 19 de 1972” Por el cual se crea y reglamenta el Instituto de Desarrollo Urbano” Artículo 1º.- el cual dentro de las funciones contempladas en el artículo 2 del citado Acuerdo se encuentran entre otras: 1. Ejecutar obras de desarrollo urbanístico tales como apertura, ampliación, rectificación y pavimentación de vías públicas, construcción de puentes, plazas cívicas, plazoletas, aparcaderos, parques y zonas verdes con sus instalaciones, servicios y obras complementarias. 2. Ejecutar obras relacionadas con los programas de transporte masivo. 3. Ejecutar obras de desarrollo urbano, dentro de programas de otras entidades públicas o privadas, o colaborar en su ejecución o financiación. 4. Ordenar las expropiaciones necesarias para la ejecución de los planes y programas aprobados. 5. Adquirir bienes muebles o inmuebles, administrarlos, enajenarlos y gravarlos. 6. Obtener recursos de crédito para la financiación de sus programas y obras propios La Dirección Técnica de Predios del Instituto de Desarrollo Urbano-IDU como parte de sus funciones principales está encargada de realizar la gestión predial de la Entidad, y su objetivo principal es la brindar un acompañamiento integral a los ciudadanos que se ven afectados por la compra de los predios afectados según el trazado de la obra y en coherencia con la reserva vial aprobada teniendo en cuenta tres momentos principales: i) Levantamiento de insumos, ii) Adquisición Predial y iii) Reasentamiento Integral. En ese sentido la DTDP, ha diseñado este manual como herramienta de consulta, interpretación y aplicación que integra los componentes técnico y jurídico inherentes a los procesos y procedimientos de adquisición de inmuebles por motivos de utilidad pública, cuyo propósito es la iniciación y culminación en tiempo real y adecuada del procedimiento de gestión predial tendiente a obtener la disponibilidad de las zonas de terreno requeridas para las obras del sistema vial del Distrito, en este propósito, el presente instrumento sistematiza las normas aplicables y acopia las rutinas técnicas internas de la entidad, para su puesta en marcha y articulación bajo criterios de unidad, eficiencia, oportunidad, celeridad y transparencia. Con relación al reasentamiento integral la DTDP elaboró el procedimiento PR-GP-01 Gestión Social Predial junto con el instructivo IN-GP-01 de recolección de datos en los censos socioeconómicos para la adquisición de predios, con el propósito de tener una mejor ilustración de las actividades y una guía de los aspectos más relevantes en la gestión social a cargo de esta Dirección, razón por la cual no se detallara este componente en el presente documento. Este Manual, es y será producto de la continua actualización en función de la actividad legislativa nacional y local, de las mejores prácticas y técnicas que resulten del mismo proceso de adquisición. Formato: FO-AC-02 Versión: 3 Página 4 de 25 Vo.Bo. OAP: MANUAL DE GESTIÓN PREDIAL CÓDIGO MG-GP-01 PROCESO GESTIÓN PREDIAL VERSIÓN 1.0 1. OBJETIVO Contar con una herramienta que permita consolidar y atender los requerimientos del IDU y de los particulares en materia de adquisición de inmuebles y sus interacciones en la gestión predial para el desarrollo de las diferentes obras públicas que adelanta la administración en cumplimiento de los planes de desarrollo que se adopten. 2. ALCANCE El Manual de gestión predial servirá para instrumentalizar los diferentes procesos y procedimientos en materia predial, fijando criterios técnicos y jurídicos para la iniciación y culminación del proceso de adquisición de manera exitosa en el marco de la normatividad que rige la materia. 3. MARCO NORMATIVO CONSTITUCION POLITICA DE COLOMBIA 1991 CODIGO CIVIL DE COLOMBIA LEY 137 DE 1959. “Por la cual se ceden derechos de la Nación al Municipio de Tocaima, y se dictan otras disposiciones.” LEY 1437 DE 2011 “Por la cual se expide el Código de Procedimiento Administrativo y de lo Contencioso Administrativo.” LEY 9 DE 1989 “por la cual se dictan normas sobre planes de desarrollo municipal, compraventa y expropiación de bienes y se dictan otras disposiciones.” LEY 388 DE 1997 “Por la cual se modifica la Ley 9 de 1989, y la Ley 2 de 1991 y se dictan otras disposiciones.” LEY 791 DE 2002. “Por medio de la cual se reducen los términos de prescripción en materia civil. LEY 734 DE 2002. “Por la cual se expide el Código Disciplinario Único” LEY 1183 DE 2008. “Por medio de la cual se asignan unas funciones a los Notarios.” LEY 1564 DE 2012. “Por medio de la cual se expide el Código General del Proceso y se dictan otras disposiciones". (Vigente en cuanto a procesos verbales) LEY 1579 DE 2012. “Por la cual se expide el estatuto de registro de instrumentos públicos y se dictan otras disposiciones.” LEY 1537 DE 2012. “Por la cual se dictan normas tendientes a facilitar y promover el desarrollo urbano y el acceso a la vivienda y se dictan otras disposiciones.” LEY 1561 DE 2012 “Por la cual se establece un proceso verbal especial para otorgar títulos de propiedad al poseedor material de bienes inmuebles urbanos y rurales de pequeña entidad económica, sanear la falsa tradición y se dictan otras disposiciones.” LEY 1682 DE 2013. “Por la cual se adoptan medidas y disposiciones para los proyectos de infraestructura de transporte y se conceden facultades extraordinarias.” DECRETO 1355 DE 1970 "Por el cual se dictan normas sobre Policía" DECRETO 960 DE 1970 “Por el cual se expide el Estatuto del Notariado.” DECRETO 2148 DE 1983 "Por el cual se reglamentan lo decretos-leyes 0960 y 2163 de 1970 y la Ley 29 de 1973". DECRETO DISTRITAL 807 DE 1993. “Por el cual se armonizan el procedimiento y la administración de los tributos distritales con el Estatuto Tributario Nacional y de dictan otras disposiciones.” Formato: FO-AC-02 Versión: 3 Página 5 de 25 Vo.Bo. OAP: MANUAL DE GESTIÓN PREDIAL CÓDIGO MG-GP-01 PROCESO GESTIÓN PREDIAL VERSIÓN 1.0 DECRETO DISTRITAL 807 DE 1993. “Por el cual se armonizan el procedimiento y la administración de los tributos distritales con el Estatuto Tributario Nacional y de dictan otras disposiciones.” DECRETO 1420 DE 1998. “Por el cual se reglamentan parcialmente el artículo 37 de la Ley 9 de 1989, el artículo 27 del Decreto-ley 2150 de 1995, los artículos 56, 61, 62, 67, 75, 76, 77, 80, 82, 84 y 87 de la Ley 388 de 1997 y, el artículo 11 del Decreto-ley 151 de 1998, que hacen referencia al tema de avalúos.” ACUERDO DISTRITAL15 DE 1999 “Por el cual se adopta las facultades que le dio el Concejo de Bogotá al Alcalde Mayor para expedir Decretos de Urgencia. ACUERDO DISTRITAL 10 DE 2000, "Por la cual se regula el pago de compensaciones por el Instituto de Desarrollo Urbano en el Distrito Capital y se dictan otras disposiciones” DECRETO DISTRITAL 204 DE 2003. “Por medio del cual se declara la existencia de condiciones de urgencia por razones de utilidad pública e interés social.” DECRETO DISTRITAL 329 DE 2003. “Por el cual se reglamenta el Acuerdo 10 de 2000 y parcialmente los artículos 292, 293 y 294, numeral 3º, del Título II, Subtítulo 4, Capítulo 1, Subcapítulo 4º del Decreto 619 de 2000.” DECRETO DISTRITAL 296 DE 2003 "Por el cual se reglamenta el Acuerdo 10 de 2000 y parcialmente los artículos 292, 293 y 294, numeral 3º, del Título II, Subtítulo 4, Capítulo 1,Subcapítulo 4º del Decreto 619 de 2000" DECRETO DISTRITAL 204 DE 2003, Por medio del cual se declara la existencia de condiciones de urgencia por razones de utilidad pública e interés social. DECRETO DISTRITAL N° 190 DE 2004, Por el cual se compilan las normas urbanísticas del Plan de Ordenamiento Territorial de Bogotá D.C. , adoptado mediante Decreto Distrital 619 de 2000, revisado por el Decreto Distrital 469 de 2003. DECRETO 4002 DE 2004. “Por el cual se reglamentan los artículos 15 y 28 de la Ley 388 de 1997.” DECRETO NACIONAL 2181 de 2006. “Por el cual se reglamentan parcialmente las disposiciones relativas a planes parciales contenidas en la Ley 388 de 1997 y se dictan otras disposiciones en materia urbanística.” DECRETO NACIONAL 4300 de 2007. “Por el cual se reglamentan las disposiciones relativas a planes parciales de que tratan los artículos 19 y 27 de la Ley 388 de 1997 y el artículo 80 de la Ley 1151 de 2007, se subrogan los artículos 1°, 5°, 12 y 16 del Decreto 2181 de 2006 y se dictan otras disposiciones.” DECRETO 1469 DE 2010. “Por el cual se reglamentan las disposiciones relativas a las licencias urbanísticas; al reconocimiento de edificaciones; a la función pública que desempeñan los curadores urbanos y se expiden otras disposiciones.” DECRETO 19 DE 2012. “Por el cual se dictan normas para suprimir o reformar regulaciones, procedimientos y trámites innecesarios existentes en la Administración Pública” DECRETO LEY 2729 de 2012. “Por el cual se reglamenta el parágrafo 1° del artículo 61 de la Ley 388 de 1997 relativo al anuncio de programas, proyectos u obras de utilidad pública o interés social.” DECRETO 737 DE 2014. “Por el cual se reglamenta el saneamiento automático por motivos de utilidad pública e interés social de que trata el artículo 21 de la ley 1682 del 22 de noviembre de 2013” DECRETO 2729 DE 2012. “Por el cual se reglamenta el parágrafo 1° del artículo 61 de la Ley 388 de 1997 relativo al anuncio de programas, proyectos u obras de utilidad pública o interés social.” ACUERDO DISTRITAL 7 DE 1987. “Por el cual se adopta el Estatuto de Valorización del Distrito Especial de Bogotá.” Formato: FO-AC-02 Versión: 3 Página 6 de 25 Vo.Bo. OAP: MANUAL DE GESTIÓN PREDIAL CÓDIGO MG-GP-01 PROCESO GESTIÓN PREDIAL VERSIÓN 1.0 ACUERDO DISTRITAL 489 DE 2012. “por el cual se adopta el plan de desarrollo económico, social, ambiental y de obras públicas para Bogotá D.C. 2012-2016” ACUERDO DISTRITAL 523 DE 2013. “Por el cual se modifican parcialmente los acuerdos 180 de 2005, 398 de 2009, 445 de 2010 y se modifica y suspende el acuerdo 451 de 2010 y se dictan otras disposiciones.” ACUERDO DISTRITAL 527 DE 2013 “Por el cual se modifican parcialmente los acuerdos 180 de 2005, 398 de 2009, 445 de 2010 y se modifica y suspende el Acuerdo 451 de 2010 y se dictan otras disposiciones.” Resolución Interna IDU N° 5965, Integro de 09/11/2006, “Por la cual se adoptan los procedimientos tendientes a la aplicación de los criterios y factores establecidos en el decreto 329 del 22 de Agosto de 2006, que modificó el decreto 296 del 16 de septiembre de 2003 y se dictan otras disposiciones.” Resolución Nacional IGAC N° 620 Integro de 23/09/2008. “Por la cual se establecen los procedimientos para los avalúos ordenados dentro del marco de la Ley 388 de 1997.” Resolución Interna IDU N° 1845 Integro de 29/06/2012 Se actualiza el procedimiento PR-GP009 Adquisición de predios versión 4.0. Deroga resolución 2583. Resolución 898 de 2014 del Instituto Geográfico Agustín Codazzi mediante la cual fijó normas, métodos, parámetros, criterios y procedimientos para la elaboración de los avalúos comerciales, incluyendo el valor de las indemnizaciones o compensaciones desde el momento en que se realiza la oferta, en cumplimiento de lo dispuesto por la Ley 1682 de 2013. Resolución 0193 del 20 de febrero de 2014 del IGAC “Por la cual se efectúa la publicación de resultados del proceso de selección para proveer unos empleos con carácter de supernumerario del Nivel Asistencial, efectuado mediante la Resolución 0148 del 06 de febrero de 2014." Resolución 49071 del 25 de junio de 2014. “Por la cual se reconoce y ordena la devolución por valorización a que se refiere el Acuerdo Distrital 522 de 2013.” Formato: FO-AC-02 Versión: 3 Página 7 de 25 Vo.Bo. OAP: MANUAL DE GESTIÓN PREDIAL CÓDIGO MG-GP-01 PROCESO GESTIÓN PREDIAL VERSIÓN 1.0 4. DEFINICIONES Y SIGLAS AFECTACIÓN VIAL: Restricción impuesta a uno o más inmuebles específicos que limitan o impiden la obtención de licencias urbanísticas por causa o con motivo de una obra pública. ANUNCIO DEL PROYECTO: Acto administrativo mediante el cual la Entidad anuncia una obra de utilidad pública, en los términos establecidos en el Decreto 2729 de 2012. Para el IDU aquellas obras que no se encuentran financiadas por fuente de valorización deberán ser anunciadas. ÁREA CONSTRUIDA: Edificación construida dentro de un predio. AVALUO COMERCIAL: Informe Técnico que contiene la valoración del inmueble en términos comerciales, el método utilizado para su fijación, independizando el valor del suelo, edificaciones y mejoras si fuere el caso, y las consideraciones que llevaron a tal estimación atendiendo los requisitos del Decreto 1420 de 1989 en procesos de adquisición por utilidad pública. Es de aclarar que esta labor es contratada por el Instituto y la realiza un tercero externo al IDU. CENSO DE POBLACIÓN: identificación de la población (personas, familias, actividades económicas), que está ubicada en los predios requeridos para la obra. CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA: Acuerdo de voluntades entre el IDU y el propietario y/o poseedor inscrito mediante el cual se concreta el proceso de enajenación voluntaria de acuerdo a lo establecido en la oferta de compra. DAÑO EMERGENTE: En materia de inmuebles, corresponde a los costos directos e indirectos (escrituración, impuestos, tasas y contribuciones, licencias de construcción, adecuaciones, mano de obra, materiales, etc.) en que debe incurrir el propietario del predio para reponer un bien semejante al que se adquiere por motivos de utilidad pública. Normalmente, la tasación del daño emergente se asocia y está incluido en el valor comercial del bien por ser representativo del mismo, salvo cuando se impone la necesidad de reconocer ítems excepcionales no contenidos en la valor inicial global por ser atípicos. ESCRITURA PÚBLICA DE COMPRAVENTA: Instrumento que contiene declaraciones en actos jurídicos, emitidas ante el notario con los requisitos previstos en la ley y que se incorporan al protocolo mediante la cual se perfecciona el proceso de enajenación voluntaria pendiente por inscripción en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Bogotá. EXPROPIACIÓN: Mecanismo jurídico del cual dispone el Estado para incorporar a su dominio bienes inmuebles propiedad de particulares, por motivos de interés general, para ser destinados a una obra de utilidad pública, previo el pago de una indemnización Cuando dicha medida se adopta por un Juez se denomina expropiación judicial, y cuando la ejecuta una autoridad administrativa, se denomina expropiación por vía administrativa. FICHA PREDIAL: Documento que consigna la información resultante de la investigación socioeconómica, jurídica y técnica de cada uno de los predios afectados por la obra. FORMULACIÓN PLAN DE GESTIÓN SOCIAL Y REASENTAMIENTO: Permite identificar los posibles cambios que enfrenta la población a trasladarse, con lo cual se definen las actividades idóneas para mitigar los impactos sociales y el componente económico a adoptar. Formato: FO-AC-02 Versión: 3 Página 8 de 25 Vo.Bo. OAP: MANUAL DE GESTIÓN PREDIAL CÓDIGO MG-GP-01 PROCESO GESTIÓN PREDIAL VERSIÓN 1.0 GESTIÓN PREDIAL: Proceso a través del cual se realiza la investigación socioeconómica, jurídica y técnica, de los inmuebles con sus propietarios de un proyecto específico y cuyo resultado se incorpora en una ficha predial para la elaboración de los registros topográficos, estudios de títulos y avalúos comerciales con el fin de llevar a cabo el proceso de adquisición predial. IDENTIFICACIÓN PREDIAL: Es la verificación de los elementos físico y jurídico del predio, mediante la práctica de la inspección catastral para identificar su ubicación, linderos, extensión, mejoras por edificaciones y precisar el derecho de propiedad o de posesión. INMUEBLE: Bien raíz área de terreno construida o no perteneciente a una persona natural o jurídica, pública o privada delimitado e identificado por sus linderos y cabida de acuerdo con los documentos y títulos de propiedad. LEVANTAMIENTO TOPOGRÁFICO: Delimitación cartográfica (altimétrica y planimetría), que contiene la verificación de los linderos, área y demás especificaciones jurídicas y técnicas existentes, partiendo de los títulos de adquisición e información catastral y del inventario de las condiciones físicas del inmueble. Para el efecto se realizará un informe técnico que será la base sobre el que se realizará el registro topográfico. LUCRO CESANTE: Ganancia, renta o utilidad que una persona deja de percibir como consecuencia del cese de una actividad productiva debido a la adquisición del inmueble por motivos de utilidad pública. MOTIVOS DE URGENCIA: Son los establecidos en el artículo 64 de la Ley 388 de 1997 y que el Alcalde de Bogotá D.C., invoca mediante acto administrativo para las obras requeridas por el IDU para adelantar el proceso de expropiación administrativa. MOTIVOS DE UTILIDAD PÚBLICA: Son los definidos en el artículo 58 de la Ley 388 de 1997. Para el IDU el motivo de utilidad pública lo constituye la ejecución de programas y proyectos de infraestructura vial, del Sistema de Transporte Masivo y de provisión de espacios público urbano. MUTACIÓN CATASTRAL: todo cambio que sobrevenga respecto de los elementos físico, jurídico o económico de los predios cuando sea debidamente inscrito en el Catastro. OFERTA DE COMPRA: Acto Administrativo expedido por la Entidad, mediante el cual se da inicio al proceso de adquisición predial tendiente inicialmente a la enajenación voluntaria de un inmueble o a su expropiación de conformidad con lo establecido en los artículos 61 y 66 de la Ley 388 de 1997. POSEEDOR INSCRITO: Persona natural o jurídica privada o pública que cumpliendo con los requisitos exigidos en la Ley, puede adquirir la propiedad mediante la prescripción adquisitiva de dominio, atendiendo el procedimiento establecido ante notario se inscriba como poseedor en la Oficina de Registro de Instrumento Públicos. POSESIÓN: Tenencia de una cosa determinada con ánimo de señor o dueño, sea que el dueño o el que se da por tal, tenga la cosa por sí mismo, o por otra persona que la tenga en lugar y a nombre de él. REGISTRO TOPOGRÁFICO: Documento que recoge, procesa y consolida la información obtenida en campo sobre títulos de adquisición, propietarios, datos catastrales, entre otros, que permite Formato: FO-AC-02 Versión: 3 Página 9 de 25 Vo.Bo. OAP: MANUAL DE GESTIÓN PREDIAL CÓDIGO MG-GP-01 PROCESO GESTIÓN PREDIAL VERSIÓN 1.0 identificar técnica y jurídicamente un inmueble, a manera de inventario físico del predio. En él se indicará el total de las construcciones y área de terreno, indicación sobre si la reserva vial afecta total o parcialmente el predio. RESERVA VIAL: Áreas del territorio Distrital que de conformidad con el Plan de Ordenamiento Territorial o con cualquier instrumento que lo desarrolle, sean necesarias para la localización y futura construcción de obras del sistema vial principal de la ciudad, de redes matrices de servicios públicos, de equipamientos colectivos de escala urbana y, en general de obras públicas o para la ejecución de programas o proyectos con inversión pública, o para protección ambiental, a fin de que sean tenidas en cuenta para la imposición oportuna de las respectivas afectaciones. Es de aclarar que la reserva vial es otorgada por la Secretaria Distrital de Planeación TIRA TOPOGRÁFICA: Representación cartográfica que plasma el trazado de la obra pública a ejecutar y en la cual se encuentra la individualización de los predios que la comprenden para ser objeto de adquisición por parte del IDU. UTILIDAD PÚBLICA: Potestad que tiene la Administración de sustraer el derecho a la propiedad de los particulares, dirigida a desarrollar proyectos encaminados al interés general de la sociedad, de acuerdo con un procedimiento específico y previo pago de una indemnización, en la medida que la persona natural o jurídica privada sacrifica sus derechos patrimoniales para satisfacer fines Estatales. DTDP: Dirección Técnica de Predios DTP: Dirección Técnica de Proyectos DTC: Dirección Técnica de Construcciones DADEP: Departamento Administrativo de la Defensoría del Espacio Público 5. TOPOGRAFÍA El proceso de gestión predial inicia en el momento mismo en que la Dirección Técnica de Proyectos DTP remite a la Dirección Técnica de Predios - DTDP, copia del Decreto de Anuncio junto con la tira topográfica de la obra a ejecutar, para que la Dirección Técnica de Predios empiece la investigación predial que serán afectados por la obra vial. Lo cual se encuentra establecido en el procedimiento de Adquisición Predial vigente. 5.1 ALISTAMIENTO TOPOGRÁFICO: COMPARACIÓN DEL SISTEMA DE COORDENADAS CONTENIDA EN LA TIRA TOPOGRÁFICA CON LA BASE DE DATOS DE LA UNIDAD ADMINISTRATIVA ESPECIAL DE CATASTRO - UAECD, CON EL FIN DE: Validar catastralmente las coordenadas y la existencia de los predios que comprende la tira topográfica Evitar duplicidad o traslape (sobreposición) de predios con datos jurídicos suministrados de la base catastral Precisar los límites de los predios que serán objeto de intervención. Obtener información preliminar para la elaboración de los registros topográficos y de los estudios de títulos Formato: FO-AC-02 Versión: 3 Página 10 de 25 Vo.Bo. OAP: MANUAL DE GESTIÓN PREDIAL CÓDIGO MG-GP-01 PROCESO GESTIÓN PREDIAL VERSIÓN 1.0 Identificación de eventuales predios que sean espacio público y/o bienes de uso público. Dicha verificación es realizada por el área de topografía de la Dirección Técnica de Predios - DTDP. En caso que exista diferencias o incongruencias entre las bases catastrales y el trazado vial, esta Dirección devolverá a través de comunicación interna las diferencias a la Dirección de Proyectos para los ajustes correspondientes. Subsanadas las inconsistencias y radicada nuevamente la tira topográfica ajustada y una vez definido el número de predios de la obra a ejecutar, la DTDP a través del área de topografía solicitará el número del registro topográfico - RT el cual será el que adelante identifique el predio ante las diferentes áreas de la entidad que durante el proceso de gestión deban intervenir. Simultáneamente con el inventario predial correcto de la tira topográfica, el área de topografía entregará al área jurídica de la Dirección copia de la tira con la identificación predial para efectos de iniciar la investigación jurídica para la elaboración de los estudios de títulos. Los profesionales en topografía o el contratista, realizaran las visitas a campo como se describe más adelante de manera coordinada y por sectores partiendo de una información catastral y jurídica preliminar para realizar el reconocimiento de los inmuebles. Con la información catastral suministrada y sus coordenadas, el grupo de topografía adelanta el alistamiento cartográfico que consiste en traer de las bases catastrales suministrada por la Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital -UAECD, la identificación de cada uno de los predios a indicar: i). código catastral, ii). CHIP, iii). Folio de Matricula inmobiliaria, iv). Áreas registradas. En caso que exista diferencias o incongruencias con el trazado vial la Dirección Técnica de Predios DTDP devolverá a la Dirección Técnica de Proyectos - DTP la tira topográfica para los ajustes correspondientes. Radicada nuevamente la tira ajustada por la Dirección Técnica de Predios, el área de topografía procederá de inmediato a solicitar el número del registro topográfico y a elaborar la topografía a través de profesionales y/o contratista de la Entidad o bien a través de una forma contratada para el efecto. 5.2 VISITA A CAMPO: Los profesionales asignados identificarán los inmuebles con los insumos obtenidos de las investigaciones catastrales y jurídicas preliminares como escritura pública, boletín catastral, plano catastral y demás documentos que le permitan la correcta identificación del inmueble objeto de levantamiento topográfico y que se encuentre dentro del trazado vial requerido. En campo el profesional deberá levantar topografía de área y linderos del terreno y de las construcciones existentes en el predio de acuerdo con las normas técnicas utilizadas de medición y para lo cual deberá tener en cuenta: Las áreas se expresarán en metros cuadrados Las medidas de longitudes y áreas se darán en número entero y dos decimales, en metros lineales y en metros cuadrados respectivamente. El área total se refiere a la extensión del predio El área requerida o segregada, es aquella necesaria para la ejecución de la obra. Formato: FO-AC-02 Versión: 3 Página 11 de 25 Vo.Bo. OAP: MANUAL DE GESTIÓN PREDIAL CÓDIGO MG-GP-01 PROCESO GESTIÓN PREDIAL VERSIÓN 1.0 El área restante (sobrante), cuyo levantamiento deberá incluirse en el registro, corresponde a la diferencia entre el área total y el área requerida para el proyecto. El área construida, hace referencia, al área total cubierta. Las construcciones deberán determinarse como áreas cubiertas en metros cuadrados. Revisar las planchas superponiendo los predios que se afectan con el proyecto y solicitar copia de las manzanas catastrales y sectores involucrados. Indagar el estado de actualización de la información catastral y de registro, para aquellos predios afectados, de acuerdo con el diseño. Consultar y analizar los registros de la Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital - UAECD, así como posibles cambios que pudieran presentarse por la dinámica de la zona (englobes y desenglobes). 5.3 CRITERIOS PARA LA REALIZACIÓN DEL LEVANTAMIENTO TOPOGRÁFICO. El equipo técnico debe tener en cuenta los siguientes aspectos al momento de realizar el levantamiento topográfico: 1. La información jurídica del inmueble al momento de la medición como linderos, dimensiones del predio que será objeto del reconocimiento técnico y las construcciones existentes y/o declaradas en la correspondiente escritura pública, sentencia judicial y/o resoluciones que pueden transferir el dominio. 2. Cuando las construcciones provengan de una autorización contenida en una licencia de construcción, se deberá verificar la existencia de las construcciones conforme a lo licenciado. 3. Cuando se trate de predios provenientes de un loteo y/o proyecto urbanístico aprobado mediante licencia por autoridad competente, se deberá tener en cuenta los planos aprobados. 4. Las mediciones deben ligadas a las coordenadas Magna Sirgas y demás especificaciones técnicas que mediante normas del Instituto Agustín Codazzi – IGAC se expidan para el efecto. 5. Para el caso en que se deba adquirir área parcial, este levantamiento deberá contener la información del área sobrante con su respectivo amojonamiento. 6. En cuanto a las construcciones, se debe tener en cuenta que las mismas provienen de una licencia de construcción. En caso de que no, se levantarán solo las que se encuentren dentro de los linderos del predio. 7. Del levantamiento se realizará un informe en donde quede las observaciones encontradas en campo. 8. No se realizará levantamiento topográfico pero si reconocimiento en unidades privadas sujetos a propiedad horizontal, excepto cuando la adquisición sea de bienes comunes En el reconocimiento se deberá verificar que la información contenida en boletín y manzana catastral corresponda a la realidad actualizada de cada inmueble, para lo cual deberá adelantar la revisión, actualización y validación de la Información técnica, física, socioeconómica y jurídica de todas y cada una de los predios requeridos para la ejecución del proyecto antes de la visita a campo. De no existir correlación entre la información jurídica y técnica, el profesional determinará a partir de criterios adecuados y con base en la documentación disponible, la identificación del inmueble, sustentando dicha determinación a través de la elaboración de un informe técnico que será anexado al expediente contentivo de cada predio. En caso de diferencia de áreas entre el levantamiento predial y los títulos del inmueble se deberá atender el procedimiento establecido en la Resolución 0193 del 20 de febrero de 2014 del IGAC que Formato: FO-AC-02 Versión: 3 Página 12 de 25 Vo.Bo. OAP: MANUAL DE GESTIÓN PREDIAL CÓDIGO MG-GP-01 PROCESO GESTIÓN PREDIAL VERSIÓN 1.0 establece el procedimiento para la actualización de cabida y/o linderos de que trata el artículo 26 de la Ley 1682 de 2013 El profesional deberá suscribir formato FO-GP-04 acta de visita predial y en la cual deberá dejar constancia de lo encontrado en terreno tanto de áreas de terreno como las posibles afectaciones y construcciones firmada con el propietario, poseedor o tenedor del inmueble y si es posible el acta de concertación entre los intestados. Cuando exista terrenos no incorporados en la Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital UAECD y se haya verificado la mutación o segregación del terreno existente jurídicamente, se levantará en campo dicha información para lo cual se deberá realizar un estudio de cabida y linderos con apoyo del abogado responsable de la adquisición, con el fin de determinar la correcta identificación del predio, para esto, se deberá realizar las gestiones necesarias a obtener el folio de matrícula inmobiliaria ante la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Bogotá y proceder a la incorporación en las bases catastrales, para lo cual se realizará un informe técnico jurídico en donde conste tal situación y la historia jurídica y técnica del terreno. 5.4 REGISTRO TOPOGRÁFICO - RT Una vez efectuada la visita en campo y levantada la información existente en terreno, el profesional del área previa asignación del número del registro topográfico de toda la tira topográfica, elaborará el registro topográfico que contendrá de acuerdo al formato FO-GP-12 Registro Topográfico que se aprueba para el efecto la siguiente información: Numero de RT Código catastral Nomenclatura urbana CHIP Folio de matrícula inmobiliaria Área de terreno Área total construcción Áreas de estructuras que no se deben tomar como construcciones Área libre Área de reserva Coordenadas y linderos Gráfica del predio con sus colindantes identificados con su nomenclatura Fecha de visita Fecha de registro Firmas del profesional y del articulador del equipo técnico Cuando se trate de compra parcial, adicional a lo anterior el registro topográfico deberá contener las coordenadas y linderos de la parte restante que queda del predio. Se aprobará formato FO-GP-12 Registro Topográfico - RT con las firmas del profesional y del articulador del equipo técnico. No se podrá modificar el registro topográfico - RT una vez aprobado y solicitado avalúo comercial o emitida una oferta de compra. En el evento en que las áreas del registro topográfico – RT sean diferentes a las áreas establecidas en el Estudio de Títulos, será necesario requerir la certificación de cabida y linderos del inmueble a la Unidad Especial de Catastro Distrital – UAECD, previo a la emisión de la oferta de compra y este Formato: FO-AC-02 Versión: 3 Página 13 de 25 Vo.Bo. OAP: MANUAL DE GESTIÓN PREDIAL CÓDIGO MG-GP-01 PROCESO GESTIÓN PREDIAL VERSIÓN 1.0 documento servirá de base para la adquisición; dado el caso en que la certificación en mención sea emitida después de ofertado el predio, la oferta de compra se debe expedir por la menor área encontrada. El registro topográfico – RT solo contendrá la información de construcciones levantadas en campo. El profesional a cargo de levantar el registro topográfico deberá conformar un expediente para cada predio (carpeta única), el cual en principio deber contener como mínimo: Manzana Catastral, Planos urbanísticos o de legalización y licencia urbanística si existieren, formato información preliminar para iniciar la compra de predios (FO-GP-099), informe técnico de visita predial (FO-GP-04) V_2.0 con el registro fotográfico, Registro Topográfico – RT (FO-GP-12) V_1.0 aprobado y firmado, boletín catastral y la certificación de cabida y linderos si se requiere. 5.5 CREACIÓN PREDIO EN EL SISTEMA DE INFORMACIÓN – APLICATIVO PREDIOS. Una vez aprobado el registro topográfico y conciliado con el equipo de adquisiciones, el profesional deberá incluir en el aplicativo de Predios la información del registro topográfico – RT. 5.6 CERTIFICACIÓN DE CABIDA Y LINDEROS: Si del levantamiento topográfico y de la información jurídica existente, se deduce que existen diferencias de cabida y linderos, o no consta área en escritura pública se deberá iniciar el trámite ante la Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital – UAECD de la actualización de cabida y linderos en el marco de lo establecido en la Resolución 49071 del 20 de febrero de 2014 del Instituto Geográfico Agustín Codazzi - IGAC. En caso que se culmine la actuación administrativa contemplada en la referida Resolución, no se requerirá de escritura de actualización de cabida y linderos, solo bastará que la Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital – UAECD, envíe a la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos correspondiente el certificado de plano predial catastral para su inscripción. En los eventos en que no sea certificado la cabida y linderos del predio, esta situación se dará a conocer al propietario, quien deberá iniciar el proceso judicial de deslinde y amojonamiento. No se actualizará el registro topográfico y éste será relevante para lo relacionado con las construcciones en campo levantadas. Las ofertas de compra serán expedidas de acuerdo a la información de la cabida y linderos expedido por la Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital – UAECD más la información de construcciones de acuerdo al registro topográfico. 6. ESTUDIO DE TÍTULOS Simultáneamente, con la elaboración de los registros topográficos, el responsable del área jurídica de la DTDP asignará un profesional jurídico para cada predio, una vez los predios se encuentren con número de registro topográfico - RT establecido por el sistema, el abogado a cargo iniciará la investigación predial y recolección de información jurídica, para la elaboración de los estudios de títulos partiendo de una información previa obtenida entre otros; números de matrículas inmobiliarias, boletines catastrales, planos urbanísticos y demás documentos que el área social y técnica tengan o puedan conseguir en visita a campo. Formato: FO-AC-02 Versión: 3 Página 14 de 25 Vo.Bo. OAP: MANUAL DE GESTIÓN PREDIAL CÓDIGO MG-GP-01 PROCESO GESTIÓN PREDIAL VERSIÓN 1.0 El abogado responsable obtendrá la documentación y demás documentos inscritos en los folios de matrículas inmobiliarias para el estudio de títulos, y determinará por un lapso mínimo de 10 años de tradición los documentos a estudiar. En caso de que requiera de un estudio más profundo o un estudio de cabida y linderos jurídico, deberá analizar la tradición por un término superior a 10 años hasta donde la información jurídica le permita identificar correctamente el inmueble y sus posibles mutaciones a lo largo de la tradición. 6.1 OBTENCIÓN DE LA INFORMACIÓN El abogado responsable deberá solicitar la totalidad de escrituras públicas o títulos de tradición inscrita en los respectivos folios de matrículas inmobiliarias a excepción de aquellas que contengan gravámenes o limitaciones vigentes que hayan sido cancelados. Mientras se obtienen copias de las escrituras públicas el abogado asignado al predio y responsable del proceso deberá visitar la notaría y realizar el estudio de las escrituras en el lugar del área de protocolo de la notaría. Para lo cual dejará la respectiva constancia de presencia. 6.2 ESTUDIO DE TÍTULOS Se realizará en el formato FO-GP-11 Estudio de Títulos que para el efecto apruebe la Dirección Técnica de Predios y deberá tener en cuenta los siguientes criterios: 1. Cuando se traten de predios cuyo folio de matrícula inmobiliaria fue abierto con base en algún acto de desenglobe, loteos, urbanizaciones, propiedades horizontales, divisiones materiales, ventas parciales y/o aquellos actos que impliquen fraccionamiento, deberá analizarse el título de adquisición del predio matriz. 2. Cuando el predio provenga de procesos de desarrollos legalizados y/o proyectos urbanísticos aprobados, se deberá estudiar además de las escrituras copias de los planos urbanísticos y/o de construcción y/o de propiedad horizontal para identificar correctamente el predios objeto de estudio. Además de obtener copias de las licencias de urbanización, construcción, o resolución de legalización. 3. Adicionalmente se deberá constatar con las áreas técnicas al interior del Instituto y las entidades competentes como DADEP la entrega de las zonas de cesión provenientes de desarrollos urbanísticos o en su defecto la entrega. 4. Cuando se trate de servidumbres de servicios públicos y/o inscripciones de actuaciones administrativas se deberá adelantar con las entidades competentes dichas cancelaciones si los hubiere y/o de ofertas de otras entidades obtener los antecedentes como los registros topográficos y demás documentos. 5. Todos los documentos solicitados como las copias de las escrituras públicas deberán venir con sus anexos. Cuando el área establecida en el registro topográfico definitivo difiera de la establecida en el Estudio de Títulos ésta no se citará, el abogado deberá realizar el estudio de títulos de todos los colindantes del predio de conformidad con la citada Resolución IGAG 49071 de 2014, aunque no sean predios que se encuentren contemplados en la reserva vial. Este será uno de los insumos para anexar a la solicitud de la certificación de cabida y linderos del predio a adquirir. Formato: FO-AC-02 Versión: 3 Página 15 de 25 Vo.Bo. OAP: MANUAL DE GESTIÓN PREDIAL CÓDIGO MG-GP-01 PROCESO GESTIÓN PREDIAL VERSIÓN 1.0 Como parte de las recomendaciones, el abogado responsable del estudio de títulos deberá indicar las obligaciones previas para la firma de un contrato de promesa de compraventa y las posteriores para la firma y perfeccionamiento de la escritura pública de compraventa. El estudio de títulos será firmado por el profesional del derecho que lo elaboró. Si al momento de realizar el estudio de títulos definitivo, no se cuenta con la certificación de cabida y linderos y se requiere la oferta de compra, esta se realizara por la menor área entre los títulos y el área levantada en el registro topográfico levantado por la entidad Cuando los predios que provienen de procesos de segregación y/o ventas parciales de un predio de mayor extensión, se deberán estudiar y aportar los títulos del predio en mayor extensión; cuando los predios tengan una tradición común considerablemente prolongada, se deberá anexar un documento al formato FO-GP-11 Estudio de Títulos con el análisis de dicha tradición, lo cual no se entiende como elaboración de un estudio de títulos individual. El profesional deberá efectuar las revisiones o modificaciones a los estudios de títulos cuando así lo requiera y será responsable del concepto y resultado final de los estudios entregados. En los eventos en que no existieran antecedentes registrales, el abogado y el técnico responsable del inmueble deberá adelantar todas las investigaciones jurídicas en compañía del técnico responsable para determinar que se trata de bienes vacantes urbanos o baldíos urbanos para adelantar el proceso jurídico requerido. 7. GESTIÓN PREDIAL Y REASENTAMIENTO SOCIAL El reasentamiento integral de la población de la zona de intervención de un proyecto determinado se realiza para prevenir, mitigar corregir y/o compensar los impactos generados por el traslado y reubicación de cada una de la Unidades Sociales afectadas; Entidad diseña y pone en marcha un Plan de Gestión Social con el fin de evaluar las condiciones sociales, legales y económicas de las familias y de las unidades económicas que residen u ocupan los inmuebles objeto de intervención, así como de los propietarios que hacen uso económico de los predios sin residir en ellos El Plan de Gestión Social es el conjunto de programas, actividades y acciones tendientes a abordar integralmente a las unidades sociales a reasentar a fin de minimizar los efectos negativos del desplazamiento involuntario. La gestión social por parte de la Dirección Técnica de Predios – DTDP, inicia con la elaboración del CENSO y el diagnóstico socioeconómico de las personas y/o Unidades Sociales – US familiares, hogares y económicas que se encuentren en los predios producto de adquisición por parte del IDU. El Censo es realizado por profesionales del área social de la Dirección Técnica de Predios – DTDP a partir del cual, el propietario ya hace parte del proceso de reasentamiento y puede acceder a cada uno de sus componentes: - Social Económico Inmobiliario Jurídico Formato: FO-AC-02 Versión: 3 Página 16 de 25 Vo.Bo. OAP: MANUAL DE GESTIÓN PREDIAL CÓDIGO MG-GP-01 PROCESO GESTIÓN PREDIAL VERSIÓN 1.0 El componente social desarrolla el plan de gestión social y sus labores están encaminadas hacia el restablecimiento de las condiciones iniciales en las que se encontró la Unidad Social – US, procurando el correcto despliegue del plan en mención. Con relación al componente jurídico, a través de este se realiza el acompañamiento a la Unidad Social – US que lo solicite en cuanto la revisión, verificación y entrega de la documentación correspondiente a la compra venta del predio por parte del IDU, así como la del inmueble reposición, también se prestan asesorías para la elaboración de resoluciones de pago de reconocimientos económicos, respuesta a derechos de petición, tutelas, etc. El despliegue del componente inmobiliario se realiza con el acompañamiento y apoyo a todas las personas en sus diferentes condiciones de tenencias: propietarios, arrendatarios o poseedores procurando encontrar el lugar ideal para .a reposición de la casa, local, lote, oficina o bodega y así lograr el efectivo reasentamiento; esto se logra con la puesta en marcha de estrategias como elaboración de portafolios inmobiliarios que cubran las necesidades de la Unidad Social – US y recurriendo a diferentes entidades para la consecución de subsidios a los que puedan aplicar. En cuanto a la gestión del componente económico se busca desarrollar e implementar las acciones, planes y programas adecuados para apoyar el restablecimiento de negocios e ingresos de las Unidades económicas y socioeconómicas afectas por el proyecto de infraestructura. De la idoneidad de la información entregada por las Unidades Sociales - US, además de la entrega oportuna de la documentación que soporta el cumplimiento de los requisitos depende en gran parte el éxito de desempeño de esta labor. Con relación al reasentamiento integral la Dirección Técnica de Predios – DTDP elaboró el procedimiento PR-GP-01 Gestión Social Predial junto con el instructivo IN-GP-01 de recolección de datos en los censos socioeconómicos para la adquisición de predios, documentos que se podrán consultar con el propósito de tener una mejor ilustración de las actividades y una guía de los aspectos más relevantes en la gestión social a cargo de esta Dirección, razón por la cual no se detallara este componente en el presente documento. 8. AVALÚOS COMERCIALES Con los insumos de registro topográfico, certificación de cabida y linderos (si la hubiere) y estudio de títulos, la Dirección Técnica de Predios a través del área de avalúos de la DTDP, solicitará a la Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital – UAECD los avalúos comerciales incluyendo la tasación y/o liquidación de daño emergente y lucro cesante de conformidad con los parámetros y criterios contenidos en el Decreto 1420 de 1998 y sus normas complementarias y concordantes. Para el efecto, el profesional de conformidad con los requisitos establecidos en el artículo 13 del Decreto 1420 de 1998 solicitará ante la Secretaria de Planeación Distrital – SPD, la norma urbanística de los inmuebles que comprende la tira topográfica dentro de los cinco días siguientes al recibo de los insumos requeridos para solicitarlos. Simultáneamente, solicitará al área social la documentación soporte para la liquidación del daño emergente y lucro cesante de los propietarios y/o poseedores inscritos determinados en el estudio de títulos. Formato: FO-AC-02 Versión: 3 Página 17 de 25 Vo.Bo. OAP: MANUAL DE GESTIÓN PREDIAL CÓDIGO MG-GP-01 PROCESO GESTIÓN PREDIAL VERSIÓN 1.0 En aquellos predios en los que no se cuente con la certificación de cabida y linderos o ésta no haya sido obtenida o certificada por la Unidad Administrativa de Catastro Distrital – UAECD, el avalúo deberá tener en cuenta el área del registro topográfico. 8.1 SOLICITUD DE AVALÚOS El profesional encargado adelantará la solicitud cumpliendo con toda la documentación que requiere el artículo 13 del Decreto 1420 de 1998 además de indicar el proyecto y el Decreto de anuncio para efectos de que se tenga en cuenta la plusvalía al momento de dar el informe técnico de avalúo. El responsable del área de avalúos de la DTDP, deberá hacer seguimiento constante en el cumplimiento de términos a la solicitud y absolver las inquietudes que requiera la Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital – UAECD antes de expedir el informe final. 8.2 REVISIÓN DE AVALÚOS Una vez recibidos los avalúos, el profesional encargado deberá revisar los informes técnicos en los siguientes aspectos: Aspectos Técnicos: Se deberá verificar si los datos consignados en el avalúo son y corresponde al inmueble objeto de la solicitud en cuanto a las áreas consignadas en el topográfico y de construcción; que se haya avaluado cada uno de los ítems que comprende el registro topográfico, la identificación correcta del inmueble, cedula catastral y demás información técnica que contenga y haya sido suministrada por la entidad. Aspectos Jurídicos: Se deberá verificar que el folio de matrícula inmobiliaria indicado en el informe técnico sea el mismo proporcionado y de acuerdo al estudio de títulos, La identificación correcta del propietario y/o poseedor inscrito. Para los aspectos valuatorios y metodología aplicada, la Dirección Técnica de Predios contará con la cartilla de avalúos la cual servirá de guía para la revisión de estos aspectos. 8.3 RECURSOS - IMPUGNACIÓN En caso de existir alguna inconsistencia debe ser objeto de recurso dentro del término legal a fin de que se suministre correctamente la información o se modifique el valor determinado. En el evento de que las inconsistencias sea de tipo formal que no altere el valor del inmueble, este no sea objeto de impugnación y por lo tanto no se solicitará dicho recurso. En el evento en que la solicitud sea de revaluar el avalúo y/o daño emergente o lucro cesante, se deberá solicitar de manera subsidiara la impugnación del avalúo. Una vez quede en firme el avalúo y se emita la oferta de compra, el avaluó no podrá ser modificado. En los casos que se requiera deberá ser motivado en el acto administrativo que revoque la oferta de compra y por aspectos que no fueron contemplados en el avalúo o por error sustancial del evaluador. 9. PROCESO DE ADQUISICIÓN PREDIAL Formato: FO-AC-02 Versión: 3 Página 18 de 25 Vo.Bo. OAP: MANUAL DE GESTIÓN PREDIAL CÓDIGO MG-GP-01 PROCESO GESTIÓN PREDIAL VERSIÓN 1.0 En esta etapa se emite la oferta de compra; con este acto administrativo se da inicio al proceso adquisición predial de cara al ciudadano y una vez se cuente con los insumos básicos a saber i). Levantamiento topográfico, ii) Censo de las unidades sociales, iii) Estudio de títulos y iv) elaboración de avalúos. 9.1 ETAPA ENAJENACIÓN VOLUNTARIA: Mecanismo jurídico mediante el cual la entidad que declara de utilidad pública un proyecto adquiere voluntariamente el predio, previo acuerdo con el propietario y/o poseedor inscrito en el precio (avalúo comercial) y en el inmueble, concretándose en una escritura pública de venta del inmueble y paz y salvo por todo concepto. Para ello la entidad contará de un término de 30 días hábiles contados a partir del conocimiento de la oferta de compra por parte del poseedor y o propietario inscrito. 9.2 CRITERIOS PARA INICIAR UN PROCESO DE ADQUISICIÓN PREDIAL 1. Se cuente con el anuncio del proyecto. 2. Se cuente con reserva vial. 3. Se cuente con el decreto que declara las condiciones de urgencia si el mecanismo a implementar para dicho proyecto u obra es el de la expropiación administrativa 4. Se cuente con el registro topográfico conciliado 5. Se cuente con un avalúo comercial en firme 6. Se cuente con un estudio de títulos. 7. Se cuente con el debido amparo presupuestal 8. Si no se ha expedido la certificación de cabida y linderos, la oferta de compra se realizara por la menor área entre los títulos y el área levantada. Cuando el título carezca de información de área, la oferta de compra se realizará entre la menor área del registro topográfico y la suministrada por la Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital - UAECD. El valor base de la oferta será el que resulte de multiplicar el valor del metro cuadrado de terreno por la menor área más el valor total de construcciones más el valor por daño emergente y lucro cesante. El valor será el definitivo cuando se obtenga la certificación de cabida y linderos para lo cual se solicitará una adición a la reserva presupuestal. En todo caso el precio final será aquel que resulte de multiplicar el área certificada por la Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital - UAECD o la obtenida en la sentencia del proceso de deslinde y amojonamiento que deberá adelantar el propietario o poseedor inscrito por el valor del metro cuadrado arrojado en el avalúo comercial. 9. No se podrá iniciar proceso de compra si no se cuenta con una identificación certera del predio 10. No se podrá adquirir predios que estando en la reserva vial son espacios públicos provenientes de un proceso de legalización y/o urbanismo. Para el efecto, se deberá adelantar los trámites correspondientes ante el Departamento Administrativo de la Defensoría del Espacio Público DADEP. Con los criterios señalados anteriormente, y una vez consolidado el avalúo comercial, e incorporada la información en el Aplicativo Predios, el abogado responsable de la adquisición del inmueble, antes de emitir una oferta de compra revisará: La correcta identificación del inmueble del registro topográfico - RT, el avalúo comercial y la situación jurídica del inmueble obtenida del estudio de títulos. Si entre la revisión de los insumos y la expedición de las ofertas de compra han pasado más de 60 días calendario se deberá revisar un folio de matrícula reciente y en caso de alguna novedad en el Estudio de Títulos se deberá proceder a su actualización antes de emitir la oferta de compra. Formato: FO-AC-02 Versión: 3 Página 19 de 25 Vo.Bo. OAP: MANUAL DE GESTIÓN PREDIAL CÓDIGO MG-GP-01 PROCESO GESTIÓN PREDIAL VERSIÓN 1.0 En el evento en que alguno de estos insumos deba ser corregido o ajustado, el abogado devolverá el registro o en su defecto el avalúo al grupo correspondiente para que se realice los ajustes correspondientes. 9.3 OFERTA DE COMPRA: Una vez obtenida la información de los insumos, el abogado procederá a proyectar el acto administrativo de acuerdo con el formato suministrado en el sistema de información mediante el cual determina la adquisición del inmueble y establece el mecanismo de expropiación en caso de que la etapa de enajenación voluntaria sea fallida. La oferta de compra deberá ser dirigida a los titulares reales del derecho de dominio o al poseedor inscrito. En ningún caso podrá dirigirse la oferta a personas que aparezcan en el folio de matrícula inmobiliaria distintos a estos. En el evento en que el estudio de títulos advierta que existe un poseedor regular inscrito se dará aplicación al procedimiento establecido en la Ley de Infraestructura 1682 de 2013, saneamiento automático para los proyectos de infraestructura y se ofertará al poseedor regular inscrito. De acuerdo con la información social, si en el predio existe un poseedor que no ha iniciado el proceso de prescripción adquisitiva o no figura como poseedor inscrito en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Bogotá, la oferta de compra deberá ser dirigía al último titular del derecho real de dominio inscrito. No obstante, en el evento en que poseedor cumpla con los requisitos legales y obtenga su inscripción en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Bogotá en el folio de matrícula inmobiliaria respectivo, se procederá a revocar la oferta de compra e iniciar el proceso con el poseedor para lo cual se deberá acudir a lo establecido en lo regulado por el Código de Procedimiento Administrativo y de lo Contencioso Administrativo. Si pasado dos meses desde la elaboración del estudio de títulos y el predio no ha sido objeto de oferta de compra, el abogado responsable antes de emitir la oferta de compra deberá solicitar un nuevo folio de matrícula inmobiliaria con el fin de verificar si no ha tenido posteriores inscripciones que determine que haya cambiado la tradición del mismo o existan circunstancias nuevas diferentes a las contempladas en el estudio de títulos. En caso de que existieran deberá proceder a la actualización del estudio de títulos. El profesional deberá incorporar en el aplicativo de información de la entidad, el número y fecha de oferta y llenar los campos del cronograma de términos para tramitar el proceso de adquisición. El abogado responsable dentro de los 5 días siguientes deberá citar al poseedor inscrito o los titulares de los derechos reales de domino a la dirección que se conozca para que concurran a la notificación del acto administrativo contentivo de la oferta de compra. La notificación personal deberá surtirse dentro de los 5 días hábiles siguientes al recibo de la comunicación de citación. Cuando se presente el destinatario de la oferta de compra dentro de los cinco días siguientes, el abogado responsable procederá a realizar la diligencia de notificación y deberá solicitar la identificación de los titulares o del poseedor inscrito. En caso de ser persona jurídica deberá además de la cédula de ciudadanía del represéntate legal verificar el certificado de existencia o representación legal con un periodo inferior a 15 días de expedido. Formato: FO-AC-02 Versión: 3 Página 20 de 25 Vo.Bo. OAP: MANUAL DE GESTIÓN PREDIAL CÓDIGO MG-GP-01 PROCESO GESTIÓN PREDIAL VERSIÓN 1.0 En caso de menores de edad, deberá acreditarse copia del registro civil de nacimiento además de la tarjeta de identidad de los menores. El notificador deberá verificar la documentación relacionada con la patria potestad de quienes la ejercen En el evento de acudir solo un padre deberá acreditar la suspensión o pérdida de la patria potestad del otro padre, en caso contrario no podrá realizar la notificación personal. En caso de incapaces deberá acreditarse el registro civil en donde conste el nombramiento del curador que lo representa. Cuando la notificación en cualquiera de estos eventos se realice a través de apoderado, el poder debe estar autenticado. Copia de dichos documentos deben reposar en el expediente. Cuando el destinatario de la oferta no comparezca dentro de los cinco (5) días siguientes al envío de la citación, la notificación deberá surtirse mediante aviso en los términos del Código de Procedimiento Administrativo y de los Contencioso Administrativo. En la diligencia de notificación el abogado deberá entregar copia del acto administrativo contentivo de la oferta de compra, copia del registro topográfico, copia del certificado de cabida y linderos, copia del informe técnico contentivo del avalúo comercial y las normas que rigen el proceso de adquisición de predios por utilidad pública. El abogado deberá dejar copia de los documentos que sirvieron de base para la correspondiente notificación la cual quedará dentro del expediente del predio. Notificada la oferta de compra, se deberá elaborar oficio de solicitud de inscripción de la oferta de compra en el folio de matrícula inmobiliaria, el cual, deberá ser radicado en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos competente dentro de los cinco 5 días hábiles siguientes a su ejecutoria En ningún caso se podrá recibir el predio o suscribir contrato de promesa de compraventa o escritura pública si no se encuentra la oferta de compra inscrita en el folio de matrícula inmobiliaria. 9.4 ACEPTACIÓN OFERTA DE COMPRA Inscrita la oferta de compra y aceptada la misma por el titular del derecho real de dominio o poseedor inscrito, en la resolución de oferta de compra que se anexará al momento de la notificación, se elaborará el contrato de promesa de compraventa o en su defecto se adelantará directamente la minuta de escritura pública, en los casos en que: i) Se encuentre a paz y salvo por impuestos prediales de los últimos 5 años, a paz y salvo por concepto de valorización, ii) No existan gravámenes o limitaciones al dominio determinada en el estudio de títulos, exista certificación de cabida y linderos expedido por la Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital – UAECD en caso de diferencia de áreas, iii) Se haya cancelado en debida forma los servicios públicos y, iv). Se cuente con la entrega anticipada del inmueble. En ningún caso se procederá a la escritura pública si no se cumple con los requisitos atrás indicados. El precio de la compraventa será el valor del avaluó comercial y se cancelará de acuerdo a las condiciones pactadas en el contrato de promesa de compraventa. Formato: FO-AC-02 Versión: 3 Página 21 de 25 Vo.Bo. OAP: MANUAL DE GESTIÓN PREDIAL CÓDIGO MG-GP-01 9.5 PROCESO GESTIÓN PREDIAL VERSIÓN 1.0 OFERTA DE COMPRA NO ACEPTADA: Una vez notificada la oferta de compra personalmente o mediante aviso y trascurridos 30 días hábiles siguientes a la fecha de notificación o la no aceptación de la oferta de compra por las causales de incumplimiento en la transferencia del inmueble, el abogado responsable deberá iniciar el proceso de expropiación, para lo cual deberá expedir acto administrativo mediante el cual se da inicio a la expropiación judicial o se determina la expropiación administrativa. El acto administrativo en el que se ordena la expropiación será objeto de recurso de reposición el cual deberá ser resuelto dentro del término legal de 10 días hábiles. 9.6 CASOS EN LOS CUALES SE PROCEDERÁ A MODIFICAR Y/O REVOCAR LA OFERTA DE COMPRA: Conforme a lo contemplado en la Ley 1437 de 2011. Solo con el consentimiento expreso de los propietarios inscritos a quienes les fue dirigido la oferta de compra indicado las causales establecidas en la Ley si hubiere lugar. Cuando a petición, de oficio de la Entidad avaluadora o a través de la misma, se constató que no fueron tenidos en cuenta aspectos técnicos a los que haya lugar que no fueron avaluados y que puede cambiar el valor de la oferta de compra. Por causa de muerte del propietario inscrito se obtenga la liquidación herencial, caso en el cual se autorizará la inscripción de la sentencia y/o escritura de liquidación herencial y se procederá a la modificación del acto administrativo. Esto solo en los casos en que los herederos tengan la intención de continuar con el proceso de enajenación voluntaria. En los casos en que se constante que con la oferta de compra no este conforme con el interés público social o atenten contra él, o se cause agravio a terceros, en cualquier momento, la Dirección Técnica de Predios procederá a realizar el informe técnico y enviarlo para demandar ante lo contencioso su propio acto. 10. CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA: Acuerdo entre el IDU y el propietario inscrito o poseedor Inscrito en la cual se firmará contrato de promesa de compraventa cuando la oferta de compra haya sido inscrita y se haya aceptado por parte de los titulares de derechos reales yo poseedor inscrito la aceptación de la oferta. Para la elaboración del contrato de promesa de compraventa de acuerdo al formato establecido, el abogado deberá revisar el estudio de títulos y determinar las condiciones y obligaciones en el contrato. 10.1 FORMA DE PAGO: El precio será cancelado en dos contados de los cuales el primero nunca podrá ser inferior al 40% ni superior al 60% del valor total cuando existan limitaciones, gravámenes y medidas cautelares. De igual manera no podrá darse porcentaje superior cuando la oferta de compra se ha realizado por la menor área. Se podrá dar el 100% del valor del inmueble cuando el inmueble no cuente con ninguna obligación pendiente, se encuentra cancelado los servicios públicos y se halla entregado el inmueble. Para el efecto se podrá suscribir la escritura pública de inmediato previo reparto notarial y el valor será cancelado por la entidad, una vez se encuentre la escritura pública debidamente registrada en la Oficina Formato: FO-AC-02 Versión: 3 Página 22 de 25 Vo.Bo. OAP: MANUAL DE GESTIÓN PREDIAL CÓDIGO MG-GP-01 PROCESO GESTIÓN PREDIAL VERSIÓN 1.0 de Registro de Instrumentos Públicos en la que conste la titularidad del dominio del predio a nombre del IDU 11. OBLIGACIONES DEL PROPIETARIO O POSEEDOR INSCRITO El abogado dejará constancia de las obligaciones adicionales a las generales como la de entregar el inmueble, transferir la propiedad, las relacionadas en el estudio de títulos efectuados como cancelación de gravámenes, limitaciones actualización de cabida y linderos, pagos de impuestos y valorizaciones, y en general aquellas en las que el vendedor deba salir al saneamiento. 12. RECIBO DEL INMUEBLE Se podrá recibir el inmueble una vez firmado el contrato de promesa de compraventa, en ningún momento el recibo será antes de suscribir dicho contrato. 13. SANEAMIENTO El abogado advertirá al propietario de cada uno de los saneamientos que debe atender los cuales están determinados en el estudio de títulos. El equipo social apoyará en la gestión correspondiente. 14. FECHA Y HORA DE FIRMA DE ESCRITURA PÚBLICA Dado que estas escrituras deben ser sometidas a reparto notarial ante la Superintendencia de Notariado y Registro, una vez asignada la notaría, el abogado responsable enviará comunicación por escrito al titular del derecho de dominio o poseedor inscrito de la fecha y hora y la notaría asignada para la correspondiente firma. En cualquier caso, el abogado responsable acompañará a los propietarios a la notaría en la fecha y hora acordada para la firma de la escritura pública. El propietario inscrito o poseedor registrado no cumpliere la obligación de trasferir el derecho de dominio del inmueble, el abogado en la notaría dejará constancia de ello y procederá a elaborar la resolución de expropiación administrativa o judicial según el mecanismo determinado desde la oferta de compra. El abogado comunicará de dicho contrato al área financiera de la DTPD, quienes procederán a expedir el Certificado de Reserva Presupuestal. Una vez se cuente con reserva presupuestal y legalizado el contrato de promesa de compraventa, el abogado responsable deberá realizar la programación del PAC - Programación Anual de Caja la cual debe ser remitida al área financiera de la DTDP, así mismo, ordenará el primer pago al beneficiario. El abogado responsable adelantará las demás actividades para el perfeccionamiento de la adquisición del inmueble las cuales no podrá superar de 15 días siguientes o el término pactado en el contrato de promesa de compraventa. 15. ENTREGA DEL INMUEBLE Para el recibo del predio por parte de la Entidad, el abogado revisará que el inmueble este a paz y salvo por todo concepto, como impuestos y valorizaciones, paralelamente coordinará su entrega con el grupo de administración de inmuebles quienes procederán al recibo y demolición de construcciones existentes. Formato: FO-AC-02 Versión: 3 Página 23 de 25 Vo.Bo. OAP: MANUAL DE GESTIÓN PREDIAL CÓDIGO MG-GP-01 PROCESO GESTIÓN PREDIAL VERSIÓN 1.0 En la visita de entrega, se constatará en campo que las condiciones físicas y técnicas establecidas en el registro topográfico sean las mismas que recibe la entidad, para el efecto se suscribirá el formato acta de entrega del inmueble vigente, a la cual contendrá el área de registro topográfico - RT, que se recibe o en su defecto el área certificada por cabida y linderos expedido por la Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital - UAECD, el estado de las construcciones, servicios públicos instalados o cancelados y demás circunstancias que al momento de la visita se encuentren. Dicha acta será firmada por los propietarios o poseedores inscritos y por el profesional de la Dirección Técnica de Predios a cargo del proceso. Cuando sea un área parcial ésta será igual a la afectada en el registro topográfico. El abogado deberá acompañar al propietario a la notaría en donde se tramitará la venta y revisará los soportes presentados por el vendedor y conjuntamente analizará que el contenido de la escritura sea el mismo establecido en el contrato de promesa de compraventa. Una vez firmada la escritura pública por todos los otorgantes y copia de las escrituras será enviada a la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos para su inscripción Previamente a su registro, deberá tramitar personalmente el levantamiento de la oferta de compra y verificar que este procedimiento se efectúe de manera concomitante con la radicación de la escritura pública. El saldo del precio de la compraventa se hará directamente por la entidad al beneficiario una vez registrada la escritura pública y verificada la cancelación de servicios públicos. En todo caso para los efectos establecidos en el proceso de adquisición predial el abogado deberá seguir los procedimientos establecidos en el artículo 61 la Ley 388 de 1997, la Ley 9 de 1989, y las demás normas aplicables o que las sustituyan o modifiquen. 16. ESCRITURA PÚBLICA DE TRANSFERENCIA DE DOMINIO El abogado elaborará la minuta de escritura pública, la cual someterá a reparto registral ante la Superintendencia de Notariado y Registro de acuerdo a los términos consagrados en el contrato de promesa de compraventa. Así mismo, revisará y constatará los saneamientos efectuados y actualizará el respectivo estudio de títulos cuando existan circunstancias que deba dejar constancia en el estudio como cancelaciones de hipotecas, cancelación de embargos, correcciones en el folio de matrícula y demás circunstancias establecidas en el estudio de títulos inicial. Una vez sea asignada la notaría, el abogado responsable deberá enviarle comunicación por escrito al titular del derecho de dominio o poseedor inscrito de la fecha y hora y la notaría asignada para la correspondiente firma. En caso de que llegada la fecha y hora de la firma de la escritura pública, el propietario inscrito o poseedor registrado no cumpliere la obligación de trasferir el derecho de dominio del inmueble o la posesión, el abogado en la notaría dejará constancia de ello y procederá a elaborar la resolución de expropiación administrativa o judicial según el mecanismo determinado desde la oferta de compra. Formato: FO-AC-02 Versión: 3 Página 24 de 25 Vo.Bo. OAP: MANUAL DE GESTIÓN PREDIAL CÓDIGO MG-GP-01 PROCESO GESTIÓN PREDIAL VERSIÓN 1.0 Finalmente pasados los 3 tres meses el abogado deberá revisar el folio de matrícula inmobiliaria actualizado, con el fin de verificar si la escritura pública fue otorgada. 17. EXPROPIACIÓN 17.1 PROCESO JUDICIAL Una vez quede en firme la resolución de expropiación que da inicio al proceso de expropiación judicial, el abogado remitirá al grupo judicial de la DTDP la documentación correspondiente, para que dentro de los dos meses siguientes de comunicada la oferta de compra se inicie el proceso judicial a fin de obtener el título de adquisición. Para el efecto el nuevo abogado asignado a llevar el proceso judicial, elaborará la demanda en los términos del Código General de proceso y/o Código de Procedimiento Civil hasta que este último mantenga su vigencia y ordenará la entrega anticipada para lo cual consignaran a órdenes del juzgado de conocimiento el 50% del valor comercial. En cualquier momento y antes de dictar sentencia, se podrá llevar acabo la enajenación voluntaria del inmueble con el propietario o poseedor inscrito, evento en el cual con informe del abogado judicial se suscribirá la escritura pública y se solicitará la terminación del proceso judicial. 17.2 ADMINISTRATIVA Fallido el proceso de enajenación voluntaria por cualquiera de las causales contemplada en el artículo 20 de la Ley 9 de 1987, y se cuente con decreto de urgencia del Alcalde Mayor de Bogotá, se ordenará la expropiación administrativa mediante resolución, la cual deberá dirigirse al destinatario de la oferta de compra. Contra el referido acto procede el recurso de reposición, el en que la administración contará con un término de 10 días para dar respuesta mediante acto administrativo. En el evento de ser resulto favorablemente se procederá a la modificación de la oferta de compra con la aquiescencia del particular, en los casos en que sean aspectos relacionados con el avalúo se procederá a realizar un nuevo avalúo y se iniciará nuevamente el proceso de enajenación voluntaria. En caso de ser desfavorable la decisión de la entidad, se continuará con la expropiación para lo cual se dispondrá a órdenes del Banco Agrario de Colombia el valor del avalúo para ser reclamado por el titular de los derechos reales o poseedor inscrito. Así mismo, la resolución de expropiación ordenará la cancelación de los gravámenes, limitaciones e invocará el saneamiento automático de que trata la ley 1682 de 2013 previo levantamiento de la oferta de compra inscrita. Se iniciará la diligencia de entrega del inmueble a través de la inspección de policía del lugar donde se encuentre ubicado el inmueble. Una vez notificada la resolución de expropiación y debidamente ejecutoriada se solicitará a la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos la inscripción de dicha resolución, adjuntando copia de la consignación y/o del pago, simultáneamente con la cancelación del acto administrativo de inscripción de la oferta de compra. Formato: FO-AC-02 Versión: 3 Página 25 de 25 Vo.Bo. OAP:
