SANEAMIENTO POR EVICCION EN LOS CONTRATOS DE
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SANEAMIENTO POR EVICCION EN LOS CONTRATOS DE COMPRA-VENTA REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA UNIVERSIDAD JOSÉ ANTONIO PÁEZ FACULTAD DE CIENCIAS JURIDICAS Y POLITICAS ESCUELA DE DERECHO SANEAMIENTO POR EVICCION EN LOS CONTRATOS DE COMPRA-VENTA Escritorio Jurídico Liliam Ferrer Municipio Valencia Edo. Carabobo AUTOR: Yaraury Marcano C.I. 13.194.386 Valencia, 11 de Agosto de 2012 REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA UNIVERSIDAD JOSÉ ANTONIO PÁEZ FACULTAD DE CIENCIAS JURIDICAS Y POLITICAS ESCUELA DE DERECHO IMPACTO DEL INTERÉS SUPERIOR DEL NIÑO, NIÑA Y ADOLESCENTE FRENTE A DERECHOS DE TERCERAS PERSONAS E IGUALMENTE LEGÍTIMOS CONSTANCIA DE ACEPTACIÓN ______________________________________________ Nombre, firma y cédula de identidad del tutor académico ________________________________________________ Nombre, firma y cédula de identidad del tutor institucional ________________________________________________ Nombre, firma y cédula de identidad del tutor institucional AUTOR: Yaraury Marcano C.I. 13.194.386 Valencia, 11 de Agosto de 2012 AGRADECIMIENTO Ante todo agradezco a dios todo poderoso por iluminar mis conocimientos y poder alcanzar esta meta como un paso hacia el futuro, a mi madre que todo el tiempo estuvo apoyándome hasta en los momentos mas difíciles de mi educación, y a todas las personas que de alguna manera me facilitaron su ayuda en los momentos que mas los necesite, a los profesores que nos facilitaron el conocimiento en cuanto a mis estudios. Les doy gracias a todos. INDICE CONTENIDO Pag. Titulo………………………………………………………………………………….…….....ii Constancia de aceptación………………………………………………………………..……iii Agradecimientos……………………………………………………………...………………iv Índice general………………………………………………………………………...………..v Resumen informativo………………………………………………….…………………….viii Introducción……………………………………………………………..…………………….1 CAPITULO I LA INSTITUCION Nombre………………………………………………………………………………..3 Ubicación……………………………………………………………………………...3 Reseña Histórica……………………………….……………………………………...3 Misión…………………………………………………………………………………3 Visión………………………………………………………………………………….4 Valores………………………………………………………………………………...4 Actividades que Realiza…………………………………..…………………………..4 CAPITULO II EL PROBLEMA Planteamiento del Problema…………………………………………………………..5 Formulación del Problema…………………………………………………………….5 Objetivo General…………………………...……………………………….…………6 Objetivos Específicos……………………………………...…………………...……..6 Justificación…………………………………………………………………...………6 Alcance.…………………………………………………………………………...…..6 Limitaciones de Estudio………………………………………………………………6 Delimitación.………………………………………………………………………….7 CAPITULO III MARCO REFERENCIAL CONCEPTUAL Antecedentes………………………………………………………………………….8 Bases Teóricas………………..…………………………………………………….....9 Bases Legales……………………………………………………………………...…14 Definición de términos………………………………………………………………18 CAPITULO IV FASES METODOLÓGICAS Tipo y Diseño de la Investigación………...…………………………………………19 Técnica e Instrumentos de Recolección de Datos………………….………………..20 Fases Metodológicas……….……………………………………...…………………20 Recursos utilizados en la Investigación……………………………………………...21 CAPITULO V RESULTADOS, CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES Resultados……………………………………………………………………………22 Conclusiones…………………………………………………………………………23 Recomendaciones……………………………………………………………………24 BIBLIOGRAFÍA Referencias Bibliográficas…………………………………………………………...26 REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA UNIVERSIDAD JOSE ANTONIO PAEZ FACULTAD DE CIENCIAS JURIDICAS Y POLITICAS ESCUELA DE DERECHO Autor: Yaraury Marcano. Tutor: Ledys Herrera Fecha: San Diego, Julio 2012. SANEAMIENTO POR EVICCION EN LOS CONTRATOS DE COMPRA-VENTA. RESUMEN INFORMATIVO La evicción es la privación o disminución de la posesión y disfrute de la cosa vendida, sufrida por el comprador, perseguido en virtud de una acción reivindicativa, o perturbado por terceras personas que alegaren derechos reales sobre la cosa vendida. En todos los contratos de compra-venta de bienes muebles o inmuebles, el vendedor está obligado a saneamiento por evicción, por vicios ocultos del bien, o por sus hechos propios. Cuando se incumple esta regla, se le impide al comprador hacer uso adecuado de la cosa vendida y en muchos casos, a perderla. Esto es posible muchas veces por la falta de información del comprador sobre las leyes que lo amparan y por el desconocimiento de pasos que debe seguir en dichas situaciones. La presente investigación es de tipo descriptiva, donde se hará un análisis, se sacaran las conclusiones y se darán las respectivas recomendaciones. Descriptores: Contrato de compra-venta, evicción, daños ocultos, saneamiento, caducidad, consentimiento, oneroso. INTRODUCCION La presente tesis trata de profundizar en el estudio de lo que el código civil señala como saneamiento en caso de evicción, donde ésta aparece regulada como una de las obligaciones del vendedor. Por tanto, se estudiarán sus fundamentos en el ámbito contractual específico de la compra- venta, y ello dado que, si bien el código civil no contiene una normativa general que establezca los criterios determinantes para la aplicación de las reglas del saneamiento por evicción. La evicción es la privación o disminución de la posesión y disfrute de la cosa vendida, sufrida por el comprador, perseguido en virtud de una acción reivindicativa, o perturbado por terceras personas que alegaren derechos reales sobre la cosa vendida. En tales supuestos se dice que el vendedor debe garantizar la evicción o de que responde por evicción. Esta responsabilidad no fue algo que el derecho romano aceptó de manera indiscriminada y en forma general, sino que fue el resultado de un proceso histórico, pues se arbitraron varios recursos de naturaleza cautelar comprometiéndose al vendedor, y con la intervención de fiadores, a responder ante el comprador por evicción. Este mismo efecto se logró, mediante una estipulatio en la que el vendedor se comprometía a indemnizar al comprador que sufriera verdadera y propia evicción, pagándole el doble del precio o resarciéndole del daño sufrido. Es por esto que el objetivo principal de este trabajo es, estudiar las Acciones Legales del comprador ante la evidencia de evicción en la Compra venta de un Bien Inmueble, se pretende por tanto, además, establecer una reflexión jurídica que permita concluir que la evicción más que un simple hecho de responsabilidad del vendedor (daño) debe entenderse como un riesgo previsible para los contratantes en el momento de la perfección del contrato. El plan trazado para el desarrollo del presente trabajo, divide el estudio en cinco capítulos: el primer capítulo describe: La Institución: reseña histórica y funcionamiento, el segundo capitulo El Problema, que incluye, el planteamiento, la formulación de los objetivos generales y específicos, justificación y alcance de la investigación, las limitaciones del estudio, el tercer capítulo que es marco referencial conceptual y antecedentes de la investigación, el cuarto capítulo que son las fases metodológicas y el quinto capitulo el análisis, conclusiones y recomendaciones. CAPITULO I LA INSTITUCION Institución donde Realiza la Pasantía Nombre Escritorio Jurídico Liliam Ferrer. Ubicación Urbanización Bosqueserino, calle K, casa 73 A 96. Municipio San Diego. Estado Carabobo. Reseña Histórica Este escritorio jurídico es creado por dos abogados titulares en libre ejercicio en el año 2010, se encuentra ubicado en la Urbanización Bosqueserino, calle K, casa 73 A 96. Municipio San Diego. La encargada de la dirección de este escritorio jurídico es Liliam Ferrer abogado en libre ejercicio, el cual está registrado en I.P.S.A. bajo el Nº 142.788, siendo su socio el abogado Jonelt Ferrer. Este escritorio jurídico realiza funciones en materia: Civil y Mercantil, y se esfuerza por ofrecer un servicio profesional competente así como también un apoyo personal encuadrado en los valores. Misión Brindar Servicios Legales Integrales de la más elevada calidad profesional, a nuestros clientes teniendo como meta realizar su trabajo con la mayor ética, eficiencia y responsabilidad, de acuerdo a las necesidades de sus clientes. Visión Lograr un escritorio jurídico de profesionales dispuestos a dar su mejor atención, a tratar al cliente de una manera personalizada, y que sobretodo se preocupan en poner sus conocimientos y entusiasmo en resolverles al cliente sus problemas legales brindándoles confianza y atentos a resolverle y a prestarle un efectivo asesoramiento jurídico y legal, para constituirse en un despacho líder de abogados, modelo de eficiencia y calidad, facilitador de servicios jurídicos, adaptándose a los cambios estructurales en la sociedad y el mundo, propiciando el incremento de la productividad, la eficiencia y eficacia en los conocimientos jurídicos, hasta lograr alcanzar una posición de competir con éxito en cualquier mercado. Valores Ética, responsabilidad, tranquilidad, confianza, satisfacción legal, justicia y equidad ajustándose siempre a las exigencias de la ley. Actividades Realizadas en la Institución Civil: - Redacción de documentos públicos y privados. - Documentos de compra ventas de bienes muebles e inmuebles. - Divorcios. Mercantil: - Registros. - Redacción de documentos mercantiles. Contratos de compra-venta CAPITULO II EL PROBLEMA Planteamiento del Problema En la mayoría de los contratos existen obligaciones para ambas partes contratantes, no es la excepción el contrato de compraventa, el contrato de compraventa consiste en que, una persona se obliga a entregar una cosa a otra que paga un precio por esta. En todos los contratos de compra-venta de bienes muebles o inmuebles, el transferente (El Vendedor) está obligado a saneamiento por evicción, por vicios ocultos del bien, o por sus hechos propios. Cuando se incumple esta regla, que más que eso, es un deber, se le impide al comprador hacer uso adecuado de la cosa vendida y en muchos casos, a perderla. Esto es posible muchas veces por la falta de información del comprador sobre las leyes que lo amparan y por el desconocimiento de pasos que debe seguir en dichas situaciones. Se debe recordar que en el saneamiento por evicción el comprador se afecta al recibir un bien mueble o inmueble en propiedad o en uso que aparentemente era de la calidad o le servía para un buen uso. Por esta razón este estudio ha querido plantear como Problema: Las Acciones Legales en el saneamiento por Evicción en los Contratos de Compra Venta. Formulación. En atención a la problemática planteada anteriormente, se desprende la siguiente interrogante: ¿Es posible el saneamiento Ante la evidencia de Evicción en la Compra de un Bien Inmueble? Objetivos de la Investigación. Objetivo General La investigación tiene como principal objetivo, Estudiar las Acciones Legales del Comprador ante la Evidencia de evicción en la Compra venta de un Bien Inmueble. Objetivos Específicos. 1. Determinar las causas que originan el saneamiento por evicción de un bien inmueble. 2. Identificar los derechos del comprador, ante un hecho de Evicción en la compraventa de un bien inmueble. 3. Competencias Legales ó Civiles para el Saneamiento por Evicción de la Compra de un bien Inmueble. Justificación y Alcance. El presente trabajo permitirá conformar un compendio de los aspectos más resaltantes en el tema del saneamiento por evicción; se determinará, a través de extractos de la ley que la mencionan, los amparos legales para el comprador, su transcendencia y limitaciones, poniendo de manifiesto sus derechos y acciones cuando fuere víctima de estos casos. Se establecerá el alcance de la ley y otros aspectos relevantes, que permitirán al lector tener conocimiento e información, acerca de los derechos u obligaciones que en este sentido rigen la compra venta de un bien inmueble. Limitaciones del Estudio La limitación principal se encuentra determinada por el factor tiempo; luego, se destaca la poca información a nivel de tesis ó trabajos de investigación publicados en referencia al tema; los costos en libros de Derecho; la distancia de bibliotecas de otras escuelas de derecho, donde se pudiera ampliar la información. Delimitación: Este estudio que se realizará sobre el saneamiento de los contratos de evicción, es una investigación descriptiva, donde se observará el estudio para dar inicio a la indagación a partir del mes de abril del año 2012 y culminando con su desarrollo en el mes de julio del mismo año, con la culminación de pasantías y presentación del proyecto en la “Universidad José Antonio Páez” estará enmarcado en el Municipio Valencia del Estado Carabobo. CAPITULO III MARCO REFERENCIAL CONCEPTUAL Teniendo en consideración la metodología a utilizar, la descriptiva, en este punto se tomará en cuenta los aportes que en esta materia han sido desarrollados por diversos autores en materia civil; así como los aportes informativos digitalizados en las diferentes páginas web en materia del derecho civil, bajo el que se amparan y determinan los principales conceptos estudiados en este trabajo de investigación. Para tal fin, se tendrá como principal herramienta de investigación, el código civil venezolano y lo comprendido en sus artículos del 1474 al 1480, referente a la naturaleza de la venta, capítulo 1; el capítulo 2, De las Personas que no pueden comprar ó vender(1481 al 1485);de las obligaciones del vendedor(1486); de lo comprendido en los artículos del 1487 al 1502, referente a La Tradición de la Cosa; Del saneamiento, descrito en los art. Del 1503 al 1526; de las obligaciones del Comprador y la resolución de la venta, comprendidas en los artículos del 1527 al 1533. Antecedentes Cabe considerar que, Pérez, (2001); aporta interesantes exposiciones acerca de la responsabilidad por evicción, obligaciones del vendedor, de los requisitos de procedencia de la reclamación por evicción y permite reconocer en su literatura los antecedentes del Derecho Romano y su intervención en el desarrollo del tema a investigar. La influencia de la tradición romana explica históricamente que el Código Napoleónico considerara el saneamiento como una obligación independiente de la transmisión de la propiedad o derecho vendido y consistente en asegurar la posesión de la cosa vendida, especifica de la venta y no consecuencia de la obligación de transferir propia de todos los contratos traslativos. Dentro de este marco, Aguilar, (2009); dará a conocer acerca de lo relativo a los contratos y Garantías, temas primordiales y claves para la comprensión y desarrollo de la presente investigación. De acuerdo a lo expuesto por el investigador se hace necesario conocer lo referente a los contratos y garantías para poder efectuar una compra de un bien inmueble, para evitar una venta por evicción. Bases Teóricas. Obligación de saneamiento: El saneamiento: es la obligación que tiene el vendedor de asegurar al comprador la posesión pacífica y útil de la cosa vendida. (C.C. arts.1486 y 1.503), definición que si quisiera comprender todas las ventas y no solo las ventas de cosas, debería formularse así: el saneamiento es la obligación del vendedor de garantizar al comprador la posesión pacifica y útil de la propiedad o derecho vendido. Critica General del Sistema: La reglamentación de toda la materia de saneamiento se presta graves críticas: 1. El saneamiento ha debido regularse como una obligación autónoma y no como una consecuencia de la obligación de transferir. 2. El legislador en vez de limitarse a reglamentar la materia mediante normas especiales que en su mayoría se refieren al contrato de venta, ha debido dictar normas generales sobre saneamiento para todos los contratos traslativos a reserva de consagrar ciertas disposiciones especiales para alguno de ellos (especialmente los gratuitos), ya que el problema, en principio, es común a todos los contratos traslativos. 3. La reglamentación del saneamiento no debía haberse apartado solo en medida muy limitada de las normas de Derecho común relativas al incumplimiento de las obligaciones contractuales, porque la especialidad de la materia no exige más. 4. No ha debido reglamentarse en forma fundamentalmente distinta al saneamiento en caso de evicción y el saneamiento por vicios o defectos ocultos, porque no existen razones de peso para ello. Saneamiento en caso de evicción: Generalidades. Noción legal: la definición legal del saneamiento en caso de evicción seria: la obligación del vendedor de asegurar al comprador la posesión pacifica de la propiedad del derecho vendido. Observación terminológica: la ley habla de saneamiento en caso de evicción, lo que es criticable ya que dicho saneamiento no presupone necesariamente una evicción actual, ni siquiera una evicción inminente (ni en el sentido tradicional de la palabra ni tampoco en el que le da el propio Código Civil en varias de sus disposiciones. Saneamiento de derecho y de hecho: Las normas legales sobre el saneamiento por evicción en gran parte pueden ser descartadas por la voluntad de los contratantes. Así se explica que se hable de “saneamiento de derecho” cuando las partes se han acogido a las respectivas normas legales y de saneamientos de hecho, caso contrario. Conforme a la doctrina francesa, el saneamiento que está reglamentado por la ley, comprende tres obligaciones del vendedor: I. La obligación de abstenerse de perturbar la posesión del comprador, la cual es una obligación de no hacer conocida con el nombre saneamiento o garantía por hecho propio. II. La obligación de defender en juicio al comprador contra las amenazas de evicción provenientes de terceros, la cual es una obligación de hacer conocida con el nombre de garantía incidente. III. La obligación de reparar al comprador los daños y perjuicios que le cause la evicción (en sentido lato) total o parcial o el descubrimiento de cargas no declaradas, la cual es una obligación de dar. La primera obligación es mucho más amplia que las otras dos y a diferencia de ellas, presupone siempre un hecho personal del vendedor, por ello distinguen entre saneamiento por hecho propio y saneamiento por hecho de terceros, el cual a su vez se subdividen en obligación de reparar y garantía incidente. Saneamiento por Hecho Propio El saneamiento por hecho propio o personal del vendedor esta expresamente previsto –aunque en forma incidental- en el artículo 1.506 del Código civil, pero aun sin esta mención resultaría de lo dispuesto en los artículos 1.160 y 1.503 del Código Civil. El saneamiento por hecho propio exige del vendedor que se abstenga de realizar cualquier hecho o de ejercer cualquier derecho que en forma material o jurídica impida al comprador entrar en posesión de la propiedad del derecho vendido o lo desposea de una u otro, salvo la sola posibilidad de ejercer aquellos derechos que la ley le reconoce al vendedor en su condición de tal (p.ej.: pedir la nulidad absoluta o relativa del contrato, intentar la acción resolutoria, etc.), o los que el vendedor, expresamente se haya reservado en el contrato. Sujetos de la obligación: Sujetos pasivos (deudores) son: el vendedor y sus causahabientes a titulo universal, así como los que se hayan obligado con el vendedor. Sujetos activos (acreedores) el comprador, sus causahabientes a titulo universal, y en principio sus causahabientes a título particular respecto de la propiedad o derecho vendido. Sanción de la obligación: El comprador en caso de incumplimiento de la obligación de saneamiento por hecho propio del vendedor puede n que se haga cesar la perturbación y se le reparen los daños y perjuicios ocasionados. En consecuencia los derechos del comprador pueden hacerse valer en diversas formas, tales como la acción de cumplimiento, el cobro de daños y perjuicios, la ineficacia frente al comprador de ciertos actos del vendedor. Caracteres de la obligación: Interesa al orden publico: ‘aunque se haya estipulado que el vendedor no quede obligado al saneamiento responderá sin embargo del que resulta de un hecho que le sea personal. Sin embargo no es contrario al orden publico que el vendedor se reserve la facultad de realizar determinados hechos o de ejercer determinados derechos aunque con ello pueda llegar a impedir al comprador que entre en posesión de la cosa o derecho, o a privarlo de ella. Es perpetua en el tiempo: El derecho del comprador de no ser perturbado por hecho personal del vendedor no se extingue por prescripción, aunque pueden prescribir las acciones derivadas de una perturbación ya realizada. Es absoluta en el sentido de que excluye cualquier clase de perturbación, sea de hecho o de derecho. Es indivisible: el comprador puede rechazar la reivindicación por el coheredero de un vendedor, aunque el coheredero sea propietario del todo. Es una obligación derivada de la obligación de transferir, aunque el legislador la trate como obligación autónoma. Clasificación de la evicción: Evicción total: cuando el tercero ha logrado reivindicar para sí la totalidad de la cosa; cuando el tercero ha ejecutado la hipoteca sobre la cosa y el precio del remate no excede del crédito garantizado; cuando el tercero obtiene la nulidad, anulación o resolución del título del vendedor, siempre que sea evidente que en tales condiciones el comprador no pueda defenderse ulteriormente de la reivindicación. Evicción parcial: cuando el tercero ha logrado reivindicar una parte (divisa o indivisa) de la cosa; cuando el tercero ha ejecutado la hipoteca sobre la cosa y el precio del remate excede del crédito garantizado. Evicción menor: cuando el tercero hace valer derechos de usufructo, uso o habitación; cuando el tercero hace valer servidumbres pasivas (no simples limitaciones legales de la propiedad) sobre el fundo vendido. En cambio ya que ello no afecta el uso o goce del comprador –lo que es esencial para que o exista evicción menor- el solo hecho de que el inmueble vendido este hipotecado no implica evicción; pero si se ejecuta la hipoteca habrá entonces evicción parcial o total, según que el precio obtenido en el remate exceda del crédito garantizado o no. Casos en lo que hay lugar a saneamiento: Hay lugar a saneamiento en todos los contratos de compra-venta lo que significa transferencia de propiedad, pero también puede ser la posesión o el uso de un bien, en tal virtud el transferente está obligado a responder frente al adquiriente (comprador) por la evicción, por los vicios ocultos o por sus hechos propios. Son vicios ocultos: aquellos que disminuyen la utilidad del bien, lo hacen ilusorio, que de haberse evidenciado no se hubiera producido la transferencia. Ej.: José le dice a Fanny ten mi llave y ve a mi departamento te lo alquilo, y el departamento tiene forrado el interior con papel colomural, pero por dentro estaba construido de adobe entonces le oculta (ilusoriamente) los vicios. Cuando se establece que los vicios ocultos van acompañados con premeditación, la obligación y el derecho de saneamiento puede ser transmitido a sus respectivos herederos. En concordancia con lo que señala el Art. 1488 de la C.C. el adquiriente puede exigir el saneamiento tanto de su inmediato transferente como a los anteriores de éste en la medida que éstos tenían también la obligación respecto a sus inmediatos transferentes. Obligaciones del transferente frente al adquiriente en caso de saneamiento por evicción: Devolver el bien al momento de la evicción teniendo en cuenta la finalidad para el que fue adquirido. No se devuelve el valor del bien en la fecha que se reclama si no el valor del bien al momento que el adquiriente es eviccionado, es decir cuando termine el juicio. Pagar los intereses legales desde que se produce la evicción (desde la fecha que se produce el contrato). Pagar los frutos devengados por el bien durante el tiempo que le poseyó el bien hasta el momento que es demandado por reivindicación, el poseedor de buena fe no está obligado a devolver el bien con sus frutos. Pagar las costas del juicio por evicción. Pagar los gastos impuestos que haya originado el contrato. Pagar el valor de todas las mejoras que hubiera hecho de buena fe en esa casa. Pagar la indemnización por daños y perjuicios. Bases legales: Código Civil Venezolano Artículo 1503: Por el saneamiento que debe el vendedor al comprador, responde aquél: 1º. De la posesión pacífica de la cosa vendida. 2º. De los vicios o defectos ocultos de la misma. Artículo 1504: Aunque en el contrato de venta no se haya estipulado el saneamiento, el vendedor responderá al comprador de la evicción que le prive de, todo o parte de la cosa vendida, y de las cargas con que se pretenda gravarla, que no hayan sido declaradas en el contrato. Artículo 1505: Los contratantes pueden, por convenios particulares aumentar o disminuir el efecto de esta obligación legal, y convenir también en que el vendedor quede libre de ella Artículo 1506: Aunque se haya estipulado que el vendedor no quede obligado al saneamiento, responderá, sin embargo, del que resulte de un hecho que le sea personal. Toda convención contraria es nula. Artículo 1507: Aunque se haya estipulado que el vendedor no queda obligado al saneamiento en caso de evicción deberá restituir el precio, a menos que el comprador hubiese tenido conocimiento del riesgo de la evicción en el momento de la venta o que haya comprado a todo riesgo. Artículo 1508: Si se ha prometido el saneamiento o si nada se ha estipulado sobre él, el comprador que ha padecido la evicción tiene derecho a exigir del vendedor: 1º. La restitución del precio. 2º. La de los frutos, cuando está obligado a restituirlos al propietario que ha reivindicado la cosa. 3º. Las costas del pleito que haya causado la evicción y las del que hubiese seguido con el vendedor para el saneamiento en lo conducente. 4º. Los daños y perjuicios y los gastos y costas del contrato. Si la restitución de frutos se hubiese impuesto al comprador, como poseedor de mala fe, cesará la obligación impuesta al vendedor en el número 2º de este Artículo. Artículo 1509: Si al verificarse la evicción, la cosa vendida se halla disminuida en valor, o considerablemente deteriorada, ya sea por negligencia del comprador, ya por fuerza mayor, el vendedor está, sin embargo, obligado a restituir el precio integro. Si el comprador ha sacado provecho de los deterioros que ha causado, el vendedor tiene derecho a retener una parte del precio equivalente a ese provecho. Artículo 1510: Si la cosa vendida ha aumentado en valor para la época de la evicción, aun independientemente de hechos del comprador, el vendedor está obligado a pagar el exceso de valor, además del precio que recibió. Artículo 1511: El vendedor está obligado a reembolsar al comprador, o a hacerle reembolsar por quien ha reivindicado, el valor de las refacciones y mejoras útiles que haya hecho al fundo y a que tenga derecho. Artículo 1512: Si el vendedor vendió de mala fe el fundo ajeno, está obligado a reembolsar al comprador de buena fe todos los gastos aún voluntarios, que este haya hecho en el fundo. Artículo 1513: Si ha habido evicción de una parte de la cosa, y esta parte es de tal importancia relativamente al todo, que el comprador no la hubiera comprado sin aquella parte, puede éste hacer resolver el contrato de venta. Artículo 1514: Si en el caso de evicción de una parte del fundo vendido no se resolviere la venta, el valor de la parte sobre la cual se ha efectuado la evicción se pagará al comprador por el vendedor, según la estimación que se haga en la época de la evicción, y no en proporción del precio total de la venta, ya haya aumentado ya haya disminuido el valor total de la cosa vendida. Artículo 1515: Si el fundo vendido está gravado con servidumbres no aparentes que no se hayan declarado en el contrato, y que sean de tal importancia que se presuma que si el comprador las hubiere conocido no habría comprado el fundo el comprador puede pedir la resolución del contrato, a menos que prefiera una indemnización. Artículo 1516: Cuando el comprador ha evitado la evicción del fundo, mediante el pago de una cantidad de dinero, el vendedor puede libertarse de todas las consecuencias del saneamiento, reembolsándole la cantidad pagada, sus intereses y gastos. Artículo 1517: Cesa la obligación de sanear por causa de evicción, cuando el comprador no hace notificar al vendedor la demanda de evicción en los términos señalados en el Código de Procedimiento Civil y el vendedor prueba que tenia medios de defensa suficientes para ser absuelto de la demanda. Artículo 1518: El vendedor está obligado al saneamiento de la cosa vendida por los vicios o defectos ocultos que la hagan impropia para el uso a que esté destinada o que disminuya el uso de ella de tal manera que si el comprador los hubiera conocido, no la habría comprado o hubiera ofrecido un precio menor. Artículo 1519: El vendedor no está obligado por los vicios aparentes y que el comprador habría podido conocer por si mismo. Artículo 1520: Es responsable el vendedor por los vicios ocultos, aunque el no los conociera a menos que hubiese estipulado no quedar obligado en este caso al saneamiento. Artículo 1521: En los casos de los artículos 1.518 y 1.520 el comprador puede escoger entre devolver la cosa haciéndose restituir el precio, o retenerla haciéndose restituir la parte del precio que se determine por expertos. Artículo 1522: Si el vendedor conocía los vicios de la cosa vendida, está obligado a pagar daños y perjuicios al comprador, además de restituir el precio. Artículo 1523: Si el vendedor ignoraba los vicios de la cosa, no está obligado sino a restituir el precio recibido y a reembolsar al comprador los gastos hechos con ocasión de la venta. Artículo 1524: Si la cosa que tenia vicios ha perecido por causa de sus defectos, la pérdida es de cargo del vendedor, quien está obligado a restituir el precio y hacer las demás indemnizaciones indicadas en los artículos precedentes, pero la pérdida ocasionada por un caso fortuito es de cuenta del comprador. Artículo 1525: El comprador debe intentar la acción redhibitoria que proviene de vicios de la cosa, en el término de un año a contar desde el día de la tradición, si se trata de inmuebles, si se trata de animales, debe intentarse dentro de cuarenta días, y si se trata de otras cosas muebles, dentro de tres meses; en uno u otro caso, a contar desde la entrega. La acción redhibitoria en las ventas de animales no es procedente sino por los vicios determinados por la Ley o por los usos locales. La acción redhibitoria no es procedente en los remates judiciales. Definición de Términos Básicos Contrato de compra-venta: es un contrato consensual en virtud del cual una persona (vendedor), se obliga a transmitir a otra, (comprador), la posesión de una cosa mueble o inmueble y asegurar el goce pacifico y definitivo de la misma a cambio de una suma de dinero. Evicción: La palabra viene del latín evincere, que significa derrotar, despojar o vencer en un litigio. Es la privación o disminución de la posesión y disfrute de la cosa vendida, sufrida por el comprador. Vicio Oculto: es un defecto interno de una cosa que en el momento de su compraventa no se conocía por el comprador por no poder distinguirse a primera vista. Cosa: en el Derecho privado, se refiere al objeto de la relación jurídica, que puede ser un bien, un derecho o incluso una obligación, en la que además intervendrán personas, siendo éstas los sujetos de tal relación. La Mancipatio: era un acto formal celebrado en presencia de cinco testigos, implicaba la presencia de un objeto, que representa el bien en materia de contratos. La Traditio: era la entrega física del bien que se enajenaba, la misma que se debía en común acuerdo entre el que lo entregaba y el que lo recibía. Validez: Capacidad, donde el principio general dice: que toda persona capaz de disponer de sus bienes, puede vender y toda persona capaz de obligarse, puede comprar. Consentimiento: Se refiere a que haya un acuerdo entre las partes que recaiga sobre el precio y la cosa. CAPITULO IV FASES METODOLOGICAS La presente investigación es de tipo descriptiva, estas investigaciones, se proponen conocer grupos homogéneos de fenómenos utilizando criterios sistemáticos que permitan poner de manifiesto su estructura o comportamiento. No se ocupan de la verificación de hipótesis, sino de la descripción de hechos a partir de un criterio o modelo teórico definido previamente. (C. Sabino 1.993). Diseño de la Investigación Según Fidias, G (2006), El diseño de investigación es: La estrategia general que adopta el investigador para responder al problema planteado. En atención al diseño la presente investigación se caracteriza por ser documental. De acuerdo con Arias, F (2006), La investigación documental es: un proceso basado en la búsqueda, recuperación, análisis, criticas e interpretación de datos secundarios, es decir, los obtenidos y registrados por otros investigadores en fuentes documentales (p. 27). La razón por la cual se determina que la investigación realizada es documental es porque la misma se apoya en la búsqueda y recopilación de información de otros investigadores, utilizando para ello el análisis e interpretación de los resultados obtenidos por ellos y tomando en cuenta su basamento teórico y legal con fin de ampliar conocimientos para concretar esta investigación. Así se podrá determinar las causas que originen el saneamiento por evicción de un bien inmueble que consiste en señalar los instrumentos normativos que regulan la aplicabilidad de los diversos medios de prueba en el proceso civil venezolano: mediante el análisis de leyes tales constitución de la República Bolivariana de Venezuela, Código Civil, Código de Procedimiento Civil y Jurisprudencia, para identificar los derechos que tiene el comprador, ante un hecho de evicción, que se encuentran presentes en las diferentes doctrinas que se hallan citadas en el Código Civil de Venezuela y analizar los vicios ocultos que puedan existir en un bien inmueble adquirido. Técnicas e Instrumentos de Recolección de Datos. La técnica utilizada en la investigación es la observación, que permitirá descubrir los fenómenos existentes por el sujeto investigador, centrando su atención en lo que le interesa, llevando un registro, con este proceso se le dará respuesta al propósito de la investigación. Esta se apoyará en la observación documental a través de la recopilación de los antecedentes, documentos, libros, leyes, gacetas, informes y tesis que servirán de soporte al marco teórico del tema en estudio. A partir de esta técnica se procederá a llevar un registro de la información obtenida, para lograr el análisis de los datos contenidos en el documento que constituyen la descripción de los mismos y así obtener la confiabilidad de los resultados por parte del investigador. Siendo este estudio una investigación documental basada en la normativa legal de Derecho, donde se interpretaran los diferentes artículos que se relacionen con el presente trabajo. Fases Metodológicas. Consiste en determinar y organizar la información como herramienta o instrumento de recolección de datos y así desarrollar las cuatro (4) fases del estudio propuesto. Fase 1. Se realizará una indagación en la institución Jurídica donde se efectuará la pasantía, relacionado con la reseña histórica y su funcionamiento. Fase 2. Se procederá a plantear el problema y formular los objetivos de la investigación. Fase 3. En este procedimiento se recopilaran los antecedentes y referencias bibliográficas para obtener la información requerida del estudio. Fase 4. Esta consiste en determinar el diseño de la investigación, el análisis de los datos y de los recursos utilizados. Recursos utilizados en la investigación - Recursos humanos: trabajo realizado por la investigadora, asesorías académicas y tutorías. - Recursos materiales: libros, computadoras, impresoras, papel tipo carta, libreta, lápiz, bolígrafo, impresión de formatos, encuadernación y empastado. C.D. CAPITULO V RESULTADOS, CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES Para respaldar la investigación, se procederá a analizar e interpretar los resultados, de acuerdo a la información recabada en el presente informe y cumplir con el objetivo propuesto, luego se procederá a sacar las conclusiones pertinentes con relación al tema propuesto y por último se harán unas recomendaciones que ayudaran a futuras investigaciones. Resultados Teniendo en consideración la metodología descriptiva, se tendrá en cuenta los aportes que en esta materia han sido desarrollados por diversos autores en materia civil; se usara como principal herramienta de investigación, el código civil venezolano, y todo lo referente a la naturaleza de la venta, de las obligaciones del vendedor; de la celebración de los contratos y del saneamiento por evicción. El contrato de compra-venta es, en todo contrato oneroso en el que se transfiera la propiedad, la posesión, el uso, goce y disfrute de una cosa, el vendedor está sujeto a garantizar el saneamiento por evicción o por vicios ocultos ya que se encuentra presente en una de las obligaciones que debe cumplir, no obstante a lo anterior, los contratantes pueden ampliar o restringir el pacto expreso en los efectos del saneamiento y aun, convenir en que esta no se preste, lo cual no es usual. En la evicción, el derecho del comprador de no ser perturbado por hecho personal del vendedor no se extingue por prescripción, aunque pueden prescribir las acciones derivadas de una perturbación ya realizada, la evicción es absoluta en el sentido de que excluye cualquier clase de perturbación, sea de hecho o de derecho. Conclusiones El contrato de compraventa se define como el acuerdo de voluntades que tiene por objeto transmitir el dominio de una cosa o de un derecho a cambio de un precio cierto y en dinero; lo cual implica la voluntad del vendedor de transmitir la propiedad de una cosa o de un derecho, y la voluntad del comprador a pagar por esa transmisión un precio cierto y en dinero. Para que los legisladores llegaran a esta definición fue necesario estudiar esta figura jurídica desde sus antecedentes en el derecho romano, ya que el contrato de compra–venta fue la base del comercio y la sociedad y lo sigue siendo hasta nuestros días. En este orden de ideas, el saneamiento es una obligación independiente de la transmisión de la propiedad o derecho vendido consistente en asegurar la posesión de la cosa vendida, especifica de la venta y no consecuencia de la obligación de transferir propia de todos los contratos traslativos. Así mismo el saneamiento ha debido regularse como una obligación autónoma y no como una consecuencia de la obligación de transferir. El legislador en vez de limitarse a reglamentar la materia mediante normas especiales que en su mayoría se refieren al contrato de venta, ha debido dictar normas generales sobre saneamiento para todos los contratos traslativos a reserva de consagrar ciertas disposiciones especiales para alguno de ellos (especialmente los gratuitos), ya que el problema, en principio, es común a todos los contratos traslativos. El saneamiento está reglamentado por la ley, y comprende obligaciones del vendedor entre las cuales podemos señalar: - La obligación de abstenerse de perturbar la posesión del comprador, la cual es una obligación de no hacer conocida con el nombre saneamiento o garantía por hecho propio. - La obligación de defender en juicio al comprador contra las amenazas de evicción provenientes de terceros, la cual es una obligación de hacer conocida con el nombre de garantía incidente. En los contratos de compra –venta; el vendedor tiene como obligación responder a la evicción y responder de los vicios y defectos ocultos que tenga el bien. La evicción debe ser saneada por el vendedor, siendo una de sus obligaciones en el contrato de compraventa. Así, el comprador judicialmente atacado tiene la opción de citar de evicción al vendedor, el que deberá tomar su lugar como demandado en el juicio, en caso que la defensa fracase, y la cosa sea declarada evicta, el vendedor debe devolver el precio, resarcir los perjuicios y pagar las costas judiciales al comprador. Para que haya evicción en la compraventa, es necesario: - Que el comprador sea privado del todo o parte de la cosa comprada a consecuencia de un derecho que intente un tercero sobre la cosa. - Que la privación que sufre el comprador tenga una causa anterior a la venta. - Que la evicción se produzca por sentencia judicial. La evicción debe ser saneada por el vendedor, siendo una de sus obligaciones en el contrato de compraventa. Así, el comprador judicialmente atacado tiene la opción de citar de evicción al vendedor, el que deberá tomar su lugar como demandado en el juicio. En caso que la defensa fracase, y la cosa sea declarada evicta, el vendedor debe devolver el precio, resarcir los perjuicios y pagar las costas judiciales al comprador. Recomendaciones Dar a conocer tanto al comprador como al vendedor una exacta y correcta forma de celebrar un contrato de compra venta, bien sea de cosas muebles o inmuebles y así poder garantizar a ambos (comprador y vendedor) sus deberes y obligaciones en cuanto a este. Se hace necesario conocer lo referente a los contratos y garantías para poder efectuar una compra de un bien inmueble, para evitar una venta por evicción, ya que en este caso el comprador se afecta al recibir un bien mueble o inmueble en propiedad o en uso que aparentemente era de la calidad o le servía para un buen uso. BIBLIOGRAFIA Referencias bibliográficas Aguilar, G. (2009) Universidad Católica Andrés Bello. Contratos y Garantías. Derecho Civil IV. Pag.230-264 Maduro, E. (2008) Universidad Católica Andrés Bello. Curso de Obligaciones Derecho Civil III. Pag.640-642. Pérez, E. (2001) Universidad de Carabobo Manual de Derecho Romano II. Pág. 316329. Leyes. Código Civil Venezolano (1982) gaceta oficial nº 2909
