Estrategia inmobiliaria y monetización de activos El papel inmobiliario en las empresas Los activos inmobiliarios son un factor clave en las compañías de cualquier industria. Estas no solo utilizan espacios físicos para desarrollar sus actividades, aun cuando esto supone una fuerte inversión y tiene un impacto importante en los resultados de la compañía. A pesar de la importancia de los bienes raíces en las corporaciones, estos muchas veces juegan un papel secundario, incluso hasta olvidado, tanto en la planificación estratégica de las compañías como en la obtención de recursos financieros. Existen administradores que ven los bienes inmuebles como un mal necesario para la marcha de su compañía, un gasto o inversión en el que deben incurrir, pero no prestarle demasiada atención. En cambio, cada vez es más común incorporar la estrategia inmobiliaria a la estrategia corporativa, como un elemento más que debe gestionarse y que puede contribuir, de forma muy significativa, con los resultados corporativos. Además, cuando las compañías tienen necesidad de liquidez recurren habitualmente a la banca comercial o incluso a fondos de capital privado para obtener financiamiento. En el primer caso, adquieren la obligación de retornar el monto y pagar intereses y, en el segundo, ceden parte de su empresa a un tercero, con lo que comparten el control y los beneficios futuros. En muchas ocasiones, las organizaciones que salen al mercado a buscar algún tipo de fondeo tienen en su balance activos inmobiliarios (oficinas, fábricas, bodegas, entre otros) que pueden utilizar para conseguir los recursos que tanto necesitan. Existen figuras en el mercado, como el sale and leaseback (venta a un inversor con firma simultanea de contrato de alquiler para seguir disfrutando del uso del inmueble) que permite a las compañías extraer todo el valor del activo, a cambio de pagar el equivalente a unas rentas. Estrategia corporativa Estrategia operativa Estrategia fiscal Compañía Estrategia de marketing Estrategia financiera 1 | Estrategia inmobiliaria y monetización de activos Estrategia inmobiliaria Alineación de estrategias En ocasiones, vemos que la responsabilidad del inmobiliario de una empresa está repartida entre el área financiera (los que pagan), el área de recursos o mantenimiento y el responsable de cada región o locación. Esto genera una gestión poco homogénea entre diferentes geografías, sin políticas claras y con influencia de la historia particular de cada territorio. A lo largo del tiempo, este tipo de administración puede acumular ineficiencias en el uso de los inmuebles y los recursos globales de la compañía. Actualmente, las mejores prácticas de gestión buscan alinear la estrategia inmobiliaria con la estrategia corporativa, para hacer avanzar todos los recursos y áreas en una misma dirección. Por ello, es necesario definir una estrategia inmobiliaria que contribuya a los objetivos generales y políticas que estén orientadas a obtener los resultados deseados. La definición de estos aspectos es un proceso clave en el que deben participar los más altos niveles de la organización. Un manejo estratégico del área inmobiliaria, tiene dos enfoques fundamentales: la eliminación de ineficiencias en el uso de recursos y la alineación con la estrategia corporativa. Caso 1: Una empresa del sector automotriz Tier 1, propietaria de dos plantas, tiene la oportunidad de servir a un nuevo cliente en cuatro ubicaciones diferentes. Para ello debe realizar una inversión considerable, tanto en los nuevos inmuebles como en toda la maquinaria y el capital de trabajo. Antes de buscar financiación en los bancos o incorporar a nuevos socios, realiza un sale and leaseback de sus dos plantas para conseguir liquidez y renta cuatro nuevas naves al mismo inversor (quien las construye a medida). Con los recursos obtenidos realiza las inversiones necesarias. Caso 2: Una organización se encuentra en una situación de notable crecimiento, que va acompañada de intensa contratación. Desde hace tiempo, en esta institución se utiliza un sistema de cubículos que varía de tamaño en función del cargo profesional. Los últimos dos niveles cuentan con despachos cerrados. Ante la expansión de la empresa, la dirección se plantea cambiar a unas nuevas oficinas más grandes, cerca de 180 personas ocupan 6 mil metros cuadrados de oficinas (33 m²/empleado). Al comparar esta relación con otras compañías del sector notaron que la media es de 14 m²/empleado, por lo que será necesario estudiar alternativas de implementación para reducir el ratio (espacios abiertos, despacho más reducidos, etcétera). Consiguen espacio para 120 empleados más (bajo una relación de 20 m²/empleado), así obtienen una mejora significativa en los espacios comunes, salas de reunión, entre otros. Análisis del portafolio inmobiliario El primer paso para poder diseñar una estrategia inmobiliaria, alineada con la corporativa, es realizar un análisis detallado de los activos la compañía. Aunque este ejercicio puede parecer sencillo para organizaciones pequeñas y medianas, no lo es tanto en grandes empresas. Especialmente si estas han crecido significativamente a base de adquisiciones. El análisis inicia con un inventario de bienes inmuebles y de espacios en uso. Es importante incluir los espacios rentados, pues de no hacerlo se produciría un panorama incompleto de la situación. El inventario de espacios debe proporcionar toda la información necesaria para entender la cartera inmobiliaria y de espacios en alquiler, al reunir datos como ubicación, superficie, valor en libros, estimación del valor de mercado, características de la ubicación, renta actual, duración del contrato de arrendamiento, capacidad potencial y actual (ya sea de personal, producción o almacenamiento y ventas conseguidas). Por los elementos que debe contener esta descripción es necesario que un equipo con amplia experiencia en el sector inmobiliario lo realice. Al mapear ese inventario en diferentes modelos y comparar los resultados con ciertas proporciones de mercado, de la competencia o de objetivos internos, se pueden identificar áreas de mejora, eficiencias, ahorros de costos y estrategias específicas para los activos del portafolio. Uno de los modelos más útiles a para tomar decisiones sobre el portafolio inmobiliario es el que tiene en cuenta el atractivo de los activos en el mercado (entendiendo este como el potencial de plusvalía y demanda por parte de inversores) y el impacto estratégico de esos activos en la organización (un elemento que se modificará en función de la industria y las políticas específicas de la compañía). Este modelo permite ver con rapidez dónde existe mayor valor de activos, cuáles pueden proveer liquidez e identificar los más importantes para la organización desde un punto de vista operativo. Fuentes de recursos, ahorros y eficiencias La correcta gestión inmobiliaria permite que las compañías consigan importantes ahorros de costos, eliminen ineficiencias en el uso de recursos y obtengan liquidez. Ahorro de costos y eliminación de ineficiencias: Estrategia inmobiliaria y monetización de activos | 2 Existen múltiples alternativas para generar liquidez a través de los activos inmobiliarios, estas son más fáciles de identificar después del análisis del portafolio: Planeación estratégica ¿Dónde quiere estar en el futuro? Misión y visión Análisis Externo Interno Diagnostico Impacto estratégico para la empresa Objetivos ¿En qué estado se encuentra la organización y su entorno? ¿Cómo alcanzará sus objetivos? + Venta de activos no estratégicos: aquellos que la compañía usa de forma poco intensa, que han sido heredados de procesos corporativos o de etapas de gestión anteriores, son susceptibles de venta y pueden generar liquidez. De cara a los accionistas es una medida efectiva, ya que son recursos que apenas proporcionan rentabilidad. • Desarrollo de suelos o de derechos de edificabilidad: las compañías pueden tener en sus balances reservas de suelo, parcelas sobrantes de desarrollos que están en uso o derechos de edificabilidad no utilizados. Todos estos activos desaprovechados pueden ser objeto de venta o de edificación para añadirles valor y venderlos cuando hayan alcanzado su máximo potencial o mantenerlos en arrendamiento si serán útiles en el futuro. El desarrollo implicaría dedicar recursos, pero existen estructuras de asociación que permiten la construcción sin invertir recursos, lo que genera valor y la opción de compartir las utilidades. • Sale and leaseback: supone la venta de un inmueble y el alquiler por el antiguo propietario del espacio. Es una estructura que permite al propietario maximizar el valor del activo y al inversor le ayuda a asegurar las rentas por el plazo del contrato, que suele ser largo. Es por esto que se trata de una medida muy popular. Planeación estratégica (a tres años) • Financiera Operativa Clientes Recursos Inmobiliaria - Plan detallado de implementación (de seis meses) + Atractivo en el mercado Un plan basado en la situación de los activos inmobiliarios actuales y futuros, que contribuya a alcanzar los objetivos, así como la visión de la compañía. Racionalización de espacios: uso más eficiente de oficinas, normalmente más costosas. Esto no involucra peores condiciones de trabajo; de hecho, en la mayoría de casos en donde se llevan a cabo medidas de racionalización de espacios, los empleados aceptan que trabajan en mejores condiciones que antes. En los ejercicios de racionalización se crean áreas más especializadas, con más salas de reunión, zonas informales, áreas para tomar llamadas, etcétera. • Mejoras en la eficiencia energética: la aplicación de tecnologías más eficientes en el uso de energía, como iluminación LED, sistemas inteligentes de encendido/apagado, artefactos de frío/ calor más modernos y sistemas de cogeneración energética, puede reducir de manera considerable los gastos operativos de un inmueble. • • 3 Consolidación de espacios: en procesos de crecimiento desordenados pueden llegar a tenerse varios espacios de oficinas en diferentes partes de la misma ciudad (lo mismo puede suceder con fábricas o centros de almacenamiento). A menos que la separación tenga un fin específico, esto suele generar duplicidad de costos (recepción, seguridad, asistentes) e ineficiencia en la comunicación. El uso de espacios mayores en vez de varios de menor tamaño, puede generar economías de escala y mejoras operativas. Sale and leaseback • Separación entre oficina representativa y back office: en ocasiones es deseable tener parte de las oficinas en una zona menos céntrica para conseguir una reducción en los costos, esto mantiene a las oficinas representativas en una zona estratégica de la ciudad. Esto supone un ahorro considerable, al mismo tiempo que se mantiene cierto estatus. Las empresas con necesidades de liquidez pueden pedir ese dinero prestado, pagar un interés cada mes y devolver el monto en el plazo acordado. En muchas ocasiones, para reducir el costo de la deuda, ponen como garantía los inmuebles de la compañía. Sin embargo, las empresas tienen otra alternativa, el sale and leaseback. • Racionalización de alquileres: las medidas anteriores pueden aplicarse a los espacios en alquiler, adicionalmente pueden buscarse reducciones en la renta vía negociación o cancelación donde exista la posibilidad de usar inmuebles en propiedad en los que se identifique un nivel de uso por debajo de su capacidad potencial. Este consiste en la venta del activo y la firma de un contrato de alquiler de forma simultánea. De esta forma, el vendedor sigue teniendo derecho a utilizar el inmueble por la duración del contrato, a cambio de una | Estrategia inmobiliaria y monetización de activos renta. El comprador habitual en estas operaciones son fondos de inversión o family offices, que entran a valorar a detalle las características del contrato de alquiler, especialmente, la duración del contrato, la solvencia del vendedor o inquilino y la estructura de costos. Pre sale and leaseback Post sale and leaseback Accionistas Accionistas Inversores Compañía (operaciones e inmuebles) Compañía operativa Inmuebles arrendamiento En el sale and leaseback la organización deja de ser propietaria del activo y puede perder su uso al final del contrato de arrendamiento. Es posible introducir clausulas en la operación para poder recuperar el activo en un futuro, pero es aconsejable contar con la asesoría de profesionales calificados en la estructuración de la operación, ya que estas cláusulas pueden tener implicaciones económicas y fiscales importantes. El precio de la operación se fijará en función de la renta que pagará el vendedor y el retorno exigido a la operación por parte del inversor. Si se establece que el vendedor pagará una renta anual de 90 mil dólares y el retorno inicial exigido en el mercado es del 7% para inmuebles del mismo tipo en la misma zona, el precio de compraventa será de un millón 500 mil dólares. Ventajas de las operaciones sale and leaseback Libera recursos para la compañía Mediante esta acción la compañía libera recursos financieros. Si pidiera una hipoteca, obtendría el 60% o 65% del valor del inmueble, mediante el sale and leaseback obtiene el 100% del valor. Operación fuera de balance La operación extrae del balance el activo y cualquier deuda que pudiera existir sobre el mismo. Además, la obligación contraída por el alquiler no aparece en contabilidad. Canon 100% deducible Tiene ciertas ventajas fiscales (si se considera frente al arrendamiento operativo), ya que el 100% de la renta es deducible, mientras que en una hipoteca solo lo es el costo real de la deuda. Mejora los indicadores de rentabilidad de la compañía Permite a las empresas invertir en su negocio principal, que suele tener un mayor retorno que el de los activos inmobiliarios. Operación atractiva para inversores Por sus características habituales, suele ser un producto muy atractivo para inversores. Existe una importante liquidez actualmente para este tipo de operaciones. Estrategia inmobiliaria y monetización de activos | 4 Características del sale and leaseback Esta operación busca transmitir de forma efectiva el riesgo inmobiliario al inversionista y que el vendedor pueda seguir disfrutando del inmueble a cambio de un arrendamiento. La no transferencia real de riesgo puede tener impactos en la consideración contable y fiscal de la operación. • Contrato a largo plazo: por lo general, los contratos de alquiler en estas operaciones se hacen a 10 o más años. El vendedor tiene voluntad de permanecer en el inmueble por un largo periodo y al comprador le interesa ese plazo ya que da seguridad a su inversión. Estos contratos suelen ser de obligado cumplimiento. • Triple neto: el inquilino es responsable de todos los costos operativos asociados al inmueble (seguros, mantenimiento y predial como los más importantes). Antes era el propietario y va a disfrutar del inmueble durante la duración del contrato, por lo que es el principal interesado en su correcto funcionamiento. Beneficia al inversionista ya que evita gastos variables e inesperados. • Renta de mercado: un elemento clave al estructurar estas operaciones es la renta a pagar en el contrato de alquiler. La renta debe ser lo más parecida posible a las que se paga en el mercado por espacios similares. De no ser así, existirán distorsiones en el riesgo/retorno de la operación y el precio no será el óptimo. Una renta por debajo de lo que establece el mercado no maximiza el precio de venta (ya que el inversor no estará dispuesto a obtener un retorno menor) y una renta elevada no maximizará el rendimiento (el inversor no estará dispuesto a pagar por una renta que desaparecerá al final del contrato de alquiler). • Opción de compra: en muchas operaciones, el vendedor quiere tener la opción de recuperar el inmueble al final del contrato de alquiler. Es necesario estructurar bien el proceso para que este se considere un arrendamiento operativo (con su tratamiento contable y fiscal específico) y no financiero (es decir, un instrumento de deuda), además debe trasladarse el riesgo inmobiliario al comprador. Las operaciones de sale and leaseback son trajes hechos a medida que se tratarán de adaptar a las necesidades del vendedor, considerando siempre el impacto que estos cambios tendrán en el atractivo para los inversores. Las necesidades estratégicas y la importanciadel inmueble para la empresa son claves a la hora de diseñar la operación. Casos especiales Estas operaciones están pensadas para compañías que ya tienen activos inmobiliarios y los utilizan para obtener liquidez. Se basan en el hecho de que un inmueble maximiza su valor de inversión con un buen contrato de alquiler (que asegura ingresos). Existen estructuras que permiten a las compañías sin inmuebles utilizar este principio para su beneficio. Si una compañía está buscando un nuevo espacio, puede ampliar el valor obtenido mediante un build-to-suit and leaseback, esto es, acordar las especificaciones del inmueble con el desarrollador y firmar un contrato de alquiler sobre un inmueble que entrará en vigor al finalizar la obra. 5 | Estrategia inmobiliaria y monetización de activos Aunque el inmueble nunca es propiedad de la compañía, en el resto de aspectos tiene características muy parecidas a las de un sale and leaseback. Aunque no es una medida de liquidez para las compañías, es un mecanismo atractivo para poder disfrutar de un inmueble con características muy particulares, sin necesidad de realizar un desembolso importante. La organización conserva su liquidez sin necesidad de endeudarse. La estructuración y la fase de negociación con el desarrollador son clave, ya que siempre existirá tensión entre las partes, pues el propietario querrá que el inmueble sea lo más estándar posible (para maximizar el valor una vez finalice el contrato de alquiler) y el inquilino lo querrá especial y adaptado a sus necesidades. Es importante llegar a un equilibrio y la orientación por parte de especialistas puede ser de gran ayuda para no perder de vista los beneficios comunes y evitar frenar el proceso en ciertos detalles. Se puede llegar al punto medio, al generar un acuerdo en donde las características e instalaciones más especializadas corran a cargo del inquilino o alguna medida similar. Es una operación muy atractiva para las dos partes: la compañía participa en el diseño del inmueble y lo hace de acuerdo a sus necesidades (además de que puede conseguir mejores condiciones en el contrato de alquiler) y el inversor minimiza su riesgo (el inmueble empieza a generar retornos tan pronto finaliza la obra) y facilita el acceso a la financiación. Conclusiones Los activos inmobiliarios son elementos de gran impacto en las organizaciones y es fundamental tener una estrategia inmobiliaria clara y precisa para su gestión, que esté alineada con la estrategia corporativa para que contribuya con la visión de la compañía y sus objetivos. Una buena administración de los activos inmobiliarios puede ser fuente de ahorros y eficiencia para la compañía, lo que mejora los resultados y permite obtener mayor liquidez. Cuando las empresas necesitan capital suelen buscarlo en fuentes externas, pero los activos inmobiliarios pueden ser muy importantes, ya sea mediante la venta de activos no estratégicos o estructuras como sale and leaseback. Aunque es necesario hacer hincapié en la monetización de activos, no consideramos que sea malo por naturaleza o que las compañías no inmobiliarias no deban tener activos, es vital hacer un análisis de forma consciente y someter la tenencia de activos inmobiliarios a un proceso de reflexión estratégica, en la que se contemple si los activos y su propiedad contribuyen a la estrategia de la compañía y si esa propiedad es la forma más eficiente de hacer uso de sus recursos. Existen alternativas a la posesión de activos, como el build-to-suit and leaseback, que permiten a la compañía gozar de las ventajas operativas de la construcción y el uso de inmuebles propios sin la necesidad de tener que invertir una gran cantidad de recursos. Hay una gran liquidez en el mercado, impulsada por Fibras, CKD e inversionistas extranjeros, que están dispuestos a invertir en activos inmobiliarios y que pueden ayudar a las empresas a conseguir el capital necesario para llevar a cabo sus planes de crecimiento e inversión. Contactos Olivier Hache Socio Líder Transacciones, Fusiones y Adquisiciones Tel: +52 (55) 5283 1310 [email protected] Ignacio de Gispert Gerente Senior Fusiones y Adquisiciones, Bienes Raices Tel: +52 (55) 1101 7243 [email protected] Estrategia inmobiliaria y monetización de activos | 6 EY | Auditoría | Asesoría de Negocios | Fiscal-Legal | Fusiones y Adquisiciones Acerca de EY EY es líder global en servicios de aseguramiento, asesoría, impuestos, y transacciones. Las perspectivas y servicios de calidad que entregamos ayudan a generar confianza y seguridad en los mercados de capital y en las economías de todo el mundo. Desarrollamos líderes extraordinarios que se unen para cumplir nuestras promesas a todas las partes interesadas. Al hacerlo, jugamos un papel fundamental en construir un mejor entorno de negocios para nuestra gente, clientes y comunidades. EY se refiere a la organización global y una o más firmas miembro de Ernst & Young Global Limited, en la que cada una de ellas actúa como una entidad legal separada. Ernst & Young Global Limited, una compañía del Reino Unido limitada por garantía, no provee servicios a clientes. Para obtener mayor información acerca de nuestra empresa, ingrese a: ey.com/mx. © 2015 EYGM Limited. Derechos reservados.